2014-05-30 Markanvisningstävling för bostäder i Rudboda på Lidingö Lidingö stad bjuder in till markanvisningstävling för bostadsbyggande inom del av fastigheten Lidingö 5:136 och Palmen 1. I Lidingö finns behov av bostäder, för att kunna möta den efterfrågan arbetar staden fram en detaljplan i Rudboda. Tre mindre områden som ägs av staden och ett större som är privatägt ingår i detaljplanearbetet och på stadens mark finns möjlighet att uppföra cirka 120-140 lägenheter. Staden kommer att träffa markanvisningsavtal och exploateringsavtal med den exploatör som i sitt tävlingsbidrag bäst uppfyller givna tävlingskriterier samt i övrigt uppfyller givna tävlingsförutsättningar och kvalificeringskriterier. Inbjudan till markanvisningstävlingen med bilagor finns på Lidingö stads webbplats www.lidingo.se På webbplatsen kommer eventuella frågor och svar att läggas ut och där finns även karta över området i dwg-format. Del av Rudboda 1
Tävlingsområdet består mestadels av skog, äng och berg. Nordväst om Lojovägen finns en större sammanhängande blandskog som sträcker sig ned till Grönstaviken och Södergarnsviken Lojovägen, vy från sydväst Rudboda kyrka, vy från norr Lojovägen mynnar i en parkeringsplats med ett stort garage vid ett bostadsområde, Lojo, som ligger på en bergsrygg. Området Lojo består av lamellhus i två våningar, fint terränganpassade på en bergsrygg. De uppfördes i början av sjuttiotalet. Arkitekturen är rationell, enkel och välfungerande. Söder om Norra Kungsvägen på en bergshöjd ligger Rudboda kyrka omgiven av tallar. Kyrkan är en vandringskyrka från 1972, numera avkristnad och i kommunens ägo. Församlingsbyggnaden är mögelskadad och ska rivas. Vandringskyrkan ska flyttas till annan plats i Rudboda. Sydväst om planområdet mellan Bosövägen, Lojovägen och Norra Kungsvägen ligger ett relativt nybyggt äldreboende, Silverhöjden. Byggnaden är tre till fyra våningar hög och fasaden har en gul kulör. Rudboda torg, söder om planområdet, är byggt på 1960-talet. Tre byggnader i en till tre våningar omsluter torget och fasader består i huvudsak av betong och tegel. En parkeringsplats dominerar stadsbilden. TIDPLAN FÖR MARKANVISNINGSTÄVLING TÄVLINGSSTART 9 JUNI 2014 TÄVLINGSPERIOD 9 JUNI 8 SEPTEMBER 2014 BEDÖMNING 9 22 SEPTEMBER 2014 BESLUT OM VINNARE TAS I 3 NOVEMBER 2014 KOMMUNSTYRELSEN PREL. 2
Anvisningsområdena Föreslaget bebyggelseområde består av 3 områden A, B och C som ligger inom fastigheterna Lidingö 5:136 och Palmen 1, platserna har markerats i nedanstående karta. Områdena bedöms inrymma flerbostadshus om totalt ca 120-140 lägenheter. Lägenheterna ska upplåtas långsiktigt med hyresrätt vilket kommer att regleras i marköverlåtelseavtal. Parkeringsplatser för område A avses anläggas i garage under husen, för område B och C främst som markparkering. På område A och B bedöms ett parkeringstal på 1,1 per lägenhet. På område C, där föreslagen bebyggelse utgörs av små ungdomslägenheter bedöms ett parkeringstal på 0,4 per lägenhet. Nedanstående karta visar ungefärlig placering av de 3 tävlingsområdena, område A, B och C. Tävlingsförutsättningar Detaljplan En planläggning av område A, B och C samt ett privatägt markområde intill har inletts och beräknas bli färdig under början av 2016. 3
Det privatägda områdets planerade bebyggelse sydost om Lojovägen finns inritade i skissförslag, bilaga 2. Byggnaderna här har fem våningar med en indragen sjätte våning. En förutsättning för att projektet ska kunna genomföras är att den detaljplan som är under framtagande färdigställs och vinner laga kraft samt att Kommunstyrelsen fattar erforderliga beslut. Ekonomi och avtal Exploatören står för samtliga projekterings- och utredningskostnader som krävs för att slutföra planarbetet för område A, B och C och för att en överenskommelse om markanvisningsavtal och marköverlåtelseavtal ska kunna träffas mellan vinnaren av tävlingen (exploatören) och staden. Exploatören ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningskostnader inom kvartersmarken inklusive anslutning till omgivande allmänplatsmark. Bostäderna inom område A, B och C ska upplåtas med hyresrätt, detta reglera i markanvisningsavtal och marköverlåtelseavtal. Lägenheterna på område C ska vara små, förslagsvis 1 rum och kök. Inom område A och B föreslås en mer varierad storlek på lägenheter. Avgränsningen av områdena samt angiven byggrätt är preliminär och kan komma att ändras något under det fortsatta planarbetet. Tävlingsförslaget ska innefatta alla 3 områden, A, B och C för att bedömas. Staden ansöker om och bekostar fastighetsbildning för område A, B och C. Markanvisningsavtal och marköverlåtelseavtal med sedvanliga villkor ska tecknas mellan exploatören och staden. Exploatören ska förvärva blivande kvartersmark, villkoren för detta ska regleras i köp- och exploateringsavtal. Förrättningskostnader för fastighetsreglering bekostas av staden. Exploatören ska åta sig att genomföra byggnationen så snart markanvisningstävlingen är avslutad och köp- och exploateringsavtal är tecknade och detaljplanen vunnit laga kraft. Exploatören ska ombesörja och bekosta samtliga markarbeten och anläggningar inom kvartersmark samt anslutningar till allmänplats. Parkering Parkeringsbehovet avses lösas i garage på område A för att minimera ingreppet i naturen, och förslagsvis som markparkering på område B och C. Parkeringsbehovet måste helt lösas inom respektive område. Dock kan parkeringsbehovet för område C delvis lösas inom 4
område B. Parkeringstalet för område C är 0,4 per lägenhet (små ungdomslägenheter), och för område A och B 1,1 per lägenhet. Antalet parkeringsplatser för cykel 2,2 per lägenhet för område A och B och 1,2 per lägenhet för område C. Tekniska förutsättningar Alla tekniska anslutningar som exempelvis vatten och avlopp svarar exploatören för. Nödvändig flytt av allmänna ledningar på område B, se bilaga, ombesörjes av staden men bekostas av exploatören. Befintliga dagvattenledningar som mynnar ut i område A behöver flyttas och ledas om vilket exploatören utför och bekostar. Lojovägen planeras få hastighetsbegränsningen 30 km/timmen med trottoarer på båda sidor om vägen. Enligt trafikbullerutredning framtagen av Ramböll Sverige AB 2008-11-17 är planområdets delar utmed Norra Kungsvägen bullerstörda, se bilaga 7. Norra Kungsvägen är klassad som sekundär led för transporter med farligt gods, vilket innebär att denna typ av transporter kan anvisas till denna väg, se bilaga 8. Resultatet i bifogad markundersökning ska endast ses som en vägledning om markförhållanden, de tävlande måste själva komplettera med den information som behövs för att kunna lämna tävlingsförslag. Gestaltning Staden har arbetat tillsammans med Sweco Arckitects AB för att ta fram idéförslag på lämpliga byggnadsvolymer på områdena A, B och C. Tävlingsförslagen ska utgå från dessa skisser i skala, placering och volym. Avsteg från skisserna som innebär förbättringar är acceptabla. Dock är höjder och antal våningar relativt låsta. Se bilaga 2. Antal våningsplan område A område B område C 4 bostadsvåningar (räknat från gatunivå) plus en indragen 5:e våning 4 bostadsvåningar plus en 5:e suterrängvåning 4 bostadsvåning plus en 5:e suterrängvåning Antal lägenheter område A område B område C ca 48 lägenheter ca 12 lägenheter ca 60 lägenheter På grund av tävlingsområdena till stor del består av skog, äng och berg är anpassning till landskapet viktigt, det vill säga att placering av byggnader, infarter och parkeringsplatser sker 5
varsamt och att värdefulla träd och karaktärsskapande bergknallar bevaras i så stor utsträckning som möjligt. Förslagen ska visa en helhetssyn som innefattar skilda begrepp som arkitektur, kvalitet, livslängd, flexibilitet samt hållbar livsstil och resursanvändande. Den nya bebyggelsen ska förhålla sig till befintlig och planerad bebyggelse gällande volym och uttryck, vara nutidsenlig och ha hög arkitektonisk kvalité. Byggnadernas volymer, gaturummen, platsbildningar, utblickar, siktlinjer, grönstruktur, materialval och färgskalor bidrar till helheten och beroende på hur dessa komponenter hanteras uppstår arkitektur av hög kvalité Tävlingsförslagen ska följas av situationsplan, illustrationsplan, lämpliga sektioner eller liknande. Skisserna innebär inte någon garanti för utformningen av projektet. Slutlig omfattning och utformning av byggrätter avgörs i planprocessen och kan komma att avvika från de nu givna förutsättningarna. Motionsspåret för Lidingöloppet går genom område A, det är ett centralt tävlings- och motionsspår samt ett populärt rekreationsstråk passagen behöver lösas på lämpligt sätt. I bilagt skissförslag (bilaga 2) gör man det genom att lyfta upp en byggnad på pelare. Andra lösningar kan också tänkas fungera som exempelvis omdragning av spåret. Bullerkarta Bedömningskriterier Följande kriterier bedöms: 1. Gestaltning 6
Platsens identitet och samspel med omgivningen Nutida och innovativ arkitektur med hög kvalitét Gestaltning för en levande stadsmiljö Anpassning till natur och topografi, berghällar och stora träd Den visuella upplevelsen av bebyggelsen avseende färgsättning, materialval och skala Goda bostadskvalitéter Utformning av vackra och tilltalande utomhusmiljöer inklusive parkeringsytor Inarbetade hållbarhetssatsningar i gestaltningen 2. Ekonomi Total köpeskilling för tomt A, B och C, ljus BTA 3. Miljö och hållbarhet Innovativa energilösningar Minimering av ingreppet i naturen speciellt på område A. Visa vilka träd i trädinventeringen som kan sparas och vilka som försvinner Lösningar som underlättar en hållbar livsstil (cykel- och kretsloppsrum mm) Fungerande omhändertagande av dagvatten, LOD ska eftersträvas Beslut om vinnare i markanvisningstävlingen Tävlingsbidragen kommer att bedömas utifrån hur de uppfyller kriterierna ovan. Förslagen bedöms av en tjänstemannagrupp med representanter från miljö- och stadsbyggnadskontoret och stadsledningskontoret. Beslut om vinnare och markanvisning tas av Kommunstyrelsen. Vinnande förslag blir det som uppnår högst rangordning totalt utifrån bedömningskriterierna 1,2 och 3. Bidraget måste uppfylla tävlingsförutsättningarna ovan. Viktningen av kriterierna sker enligt följande: Gestaltning 45% 7
Ekonomi 45 % Miljö och hållbarhet 10 % Lidingö stad förbehåller sig fri prövningsrätt av de inkomna förslagen. Inbjudan att lämna förslag faller inte inom ramen för Lag om offentlig upphandling (LOU 2007:1091). Utdrag ur Översiktsplan 2012, streckat visar utvecklingsområde Kvalificeringskriterier Deltagande bolag ska kvalificera sig enligt vissa kvalificeringskriterier. Staden kan i samband med utvärderingen komma att kräva in material som styrker detta. Förslag från exploatör som inte uppfyller dessa kriterier kommer inte att bedömas. Kriterierna ska vara uppfyllda vid ansökningstidpunkten. Ledande befattningshavare i exploatörens bolag får inte ha gjort sig skyldig till ekonomisk brottslighet eller skattebrott. Exploatörens bolag ska kunna visa att man ensamt eller genom moderbolaget ekonomisk stabilitet och hållbarhet för att kunna genomföra projektet. Exploatörens bolag, eller personer som ansvarar för projektet, ska kunna redovisa tidigare färdigställda och väl genomförda referensprojekt av motsvarande storlek som tävlingsobjektet. Stadens tidigare erfarenheter av exploatören och dess bolag kan vägas in i bedömningen. 8
Tävlingsbidraget ska innehålla Pris per kvadratmeter byggrätt (ljus BTA) samt en total köpeskilling. Förslaget ska innefatta alla 3 områden, A, B och C. Redovisning av miljö- och hållbarhetskriterier. En beskrivning i ord av förslaget med bakomliggande tanke avseende gestaltning. Situationsplan i skala 1:1000 innehållande alla tre område A, B och C samt placering av de fem planerade byggnaderna sydöst om Lojovägen och närmast omgivande befintlig bebyggelse. Axonometri över område A, B och C. Situationsplan i skala 1:400 markplushöjder, befintliga träd, nya träd och fällda träd ska illustreras. Tvär och längdsektioner i skala 1:400 genom samtliga byggnader, som visar hur byggnaderna är placerade i landskapet, förhållande till befintlig och planerad bebyggelse med plushöjder. Valfria fasader från område A, B och C i skala 1:200 samt fasadutsnitt i skala 1:100 (exempelvis entré) redovisning av kulör, materialval tak och fasad. Planlösning av lägenheter per byggnad. Perspektivbilder - Vy mot Lojovägen vy 2 i bilaga 2 - Vy mot område C från Norra Kungsvägen vy 3 i bilaga 2 -Vy mot Lojovägen/Lidingöloppsspåret, område A, vy 1 i bilaga 2 Redovisning av parkeringslösningar för bil och cykel. Uppgifter om exploatörens namn, organisationsnummer och kontaktperson. Undertecknande personers fullmakt att företräda exploatören vid markanvisningstävling och avtalstecknande med staden. Det bolag som lämnar in det vinnande bidraget är det bolag med vilket staden kommer att teckna markanvisningsavtal och marköverlåtelseavtal. Registreringsbevis för exploatörens bolag samt hela ägarkedjan/koncernen upp till slutlig ägare (ej äldre än 3 månader). 9
Kopia på ID-handlingar för de personer som tecknar bolaget. Presentation av exploatörens nuvarande bestånd av lägenheter upplåtna med hyresrätt där storlek och långsiktighet framgår. Anbud ska märkas Markanvisningstävling Rudboda och skickas till: Lidingö stad, Emelie Torp Stadsledningskontoret, 181 82 Lidingö. Tävlingsbidraget ska ha inkommit till registrator senast 2014-09-08. Ersättning för framtagande av förslag utgår inte. Tävlingsbidraget kommer inte bedömas om det inte följer givna tävlingsförutsättningar eller om exploatören inte uppfyller uppsatta kvalificeringskriterier. Lidingö stad Stadsledningskontoret Emelie Torp Exploateringsingenjör Bengt Rehn Mark- och exploateringschef Bilagor som finns att hämta på www.lidingo.se Översiktsplan 1 Idéskiss (Sweco) 2 Naturinventering 3 Trädinventering 4 Markundersökning 5 Markprovtagning 6 Bullerkarta 7 Riskkarta 8 Ledningskarta 9 Grundkarta i dwg-format 10 Start PM för Detaljplan Lojobacken m.m. 11 stadsdelen Rudboda Dagvattenutredning 12 10