Detta är Stockholmshem

A K I E B O L A G E S O C K H O L M S H E M Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

Detta är Stockholmshem Lägenhetsvisning i kvarteret Kryssningen i Hammarby Sjöstad. Stockholmshem är landets näst största bostadsföretag. Hos oss bor 6 personer, lika många som i en mellanstor svensk stad, eller åtta procent av alla stockholmare. Stockholmshem bildades 1937 och har sedan dess varit en av de största aktörerna i huvudstadens utbyggnad och framväxt. I sjuttio år har vi skapat nya kvarter och hem åt nya och gamla stockholmare. Verksamheten har genom åren renodlats mot förvaltning och uthyrning av bostäder. De kommersiella lokalerna består idag främst av mindre lokaler i de egna bostadsområdena. Fastighetsbeståndet omfattar idag 524 fastigheter med cirka 31 2 bostäder och 3 7 lokaler. Den totala bostadsytan uppgår till nästan 2 miljoner kvadratmeter och lokal- och garageytan till 4 kvadratmeter. Årsomsättningen är 1,9 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 29 miljarder kronor och det bokförda värdet 9,7. Antalet anställda är 32. Stockholmshem är ett allmännyttigt bostadsföretag som ägs av Stockholms stad och ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB. Omslag och bildtema 26 Konstnären i årets årsredovisning heter ove Siri Antonsson, född 1963 i Andenes i Nord-Norge. Hon har studerat på konstskolan i Rogaland 1983-85 och bor och arbetar i Stockholm sedan 1989. ove Siri arbetar med skulptur, måleri, graık och trycksaksillustrationer och har valt att skildra Stockholmshem med tonvikt på bolagets hyresgäster i olika Stockholmshemsmiljöer.

S A M M A N FA N I N G O C H N Y C K E LA L 1 År 26 Resultatet efter finansnetto uppgick till 183 (188) mnkr inklusive realisationsvinster. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 378 (568) mnkr. Den synliga soliditeten var 3 (32) procent. vå fastigheter avyttrades till M AB, för 4 mnkr. En fastighet förvärvades, f d Maria Sjukhus på Södermalm, från Stockholms läns landsting/locum AB för 61 mnkr i syfte att bygga ca 1 nya bostäder på tomten. Avslutande betalning på 12 mnkr gjordes för det under 25 förvärvade bolaget, Bostads AB Hammarbygård med tomträtten Kryssningen 1. Nyproduktionen omfattade 37 färdigställda och 889 påbörjade lägenheter. Bostadshyrorna låg på en oförändrad nivå 26, med en hyresrabatt på 1 procent för mars månad. Inflyttningshyrorna i upprustade smalhusområden höjdes med 7,5 procent i innerstaden och med 5 procent i övriga lägen. Utblick år 27 Bostadshyrorna höjs den 1 april med 1,-2,8 procent vilket motsvarar i genomsnitt 1,8 procent. Nyproduktionen bedöms omfatta cirka 37 färdigställda och 87 pågående lägenheter, varav 35 påbörjas under året. Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt bedöms uppgå till 152 mnkr. F O O : A N I S L U K A S Femårsöversikt 26 25 24 23 22 Nettoomsättning, mnkr 1 91 1 94 1 877 1 833 1 762 Resultat efter finansnetto, mnkr 183 188 165 145 315 Realisationsvinster, mnkr 34 6 21 33 19 Kassaflöde löpande verksamhet, mnkr 378 568 288 384 332 Eget kapital, mnkr 3 378 3 253 3 126 3 5 2 914 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 29 14 26 571 23 216 19 99 17 56 Bokfört värde fastigheter, mnkr 9 721 9 445 9 22 9 41 8 49 Räntebärande skulder, mnkr 7 199 6 29 5 994 5 898 5 544 Investeringar, mnkr 1 194 944 68 737 67 Direktavkastning exkl central adm, % 6,9 7,3 7,6 7,3 8,3 Synlig soliditet, % 29,8 32 32 31 32 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,7 1,6 2,2 Avkastning totalt kapital, % 3,7 3,9 4,2 4,3 6,5 Uthyrningsgrad area bostäder, % 1 1 1 1 1 Medelantal anställda 333 336 336 322 316 Definitioner se Femårsöversikt sid 65. INVESERINGAR RESULA EFER FINANSNEO EXKL. REAVINSER AVKASNING OAL KAPIAL SOLIDIE Mnkr Mnkr % % 1 2 25 7 35 1 8 6 4 2 2 15 1 5 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 22 23 24 25 26 22 23 24 25 26 22 23 24 25 26 22 23 24 25 26 S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

2 V D H A R O R D E Nyproduktionen möts av ett stort intresse, även om det allt större utbudet av nya bostäder i Stockholm ökar konkurrensen om hyresgästerna och kräver ökad marknadsföring. Nya direktiv och mål efter valet År 26 präglades till stor del av de effekter ett valår för med sig. Redan under våren inleddes valdebatten och fokus ställdes in på valdagen den 17 september. Valresultatet blev sedan mycket tydligt med borgerlig majoritet på såväl riksnivå, i Stockholms län som i Stockholms stad. För Stockholmshems del är kanske den tydligaste effekten av valutslaget att det öppnas för bostadsrättombildning i allmännyttans hus igen. Kraften riktas främst mot ytterstaden där ombildningar också ses som ett steg i integrationspolitiken. Detta nya synsätt betonas också av att Stockholmshems förra vice ordförande, och ordförande Kristina Alvendal nu är bostads- och integrationsborgarråd. Den nya majoriteten är mycket tydlig med att dessa frågor hänger samman och stöder varandra. Inom staden ınns också målsättningen att väsentligt korta ner handläggningstider när det gäller planfrågor och bygglov, vilket är positivt för att kunna bibehålla ett högt tempo i nyproduktionen. Den nya majoriteten vill fortsätta att hålla en hög takt i bostadsbyggandet och starta produktion av 15 nya bostäder under 27-21. Förändringar av stödformer På nationell nivå upphörde räntebidragssystemet vid årsskiftet och även produktionsstöd och investeringsstimulans avvecklades. Därmed ınns inga stödformer kvar som underlättar bostadsbyggandet. Motiven bakom dessa beslut är att stödformerna i högre grad förbättrar lönsamhetsmarginalerna för byggnadsindustrin än att de möjliggör ett ökat byggande. Vissa tröskeleffekter kan uppkomma, men samtidigt är konjunkturen för närvarande så stark att någon bestående avmattning knappast kommer att märkas i vår region. Särskilt som fastighetsskatten ska sänkas och på sikt avvecklas. Även regeringen aviserade åtgärder som syftar till en förenklad byråkrati och då särskilt när det gäller plan- och bygglagen och miljöbalken. Något som är välkommet då de långa överklagandetider och målkonfiikter som dessa lagstiftningar för med sig både fördröjer och fördyrar bostadsbyggandet. Högt tempo i nyproduktion och ombyggnad Under året nådde Stockholmshems totala investeringar i ny- och ombyggnad för första gången över en miljard kronor. Merparten rör nyproduktionen som låg på den högsta nivån sedan mitten på 198-talet. Nästan 9 lägenheter var under produktion vid årsskiftet. Målet var att under den föregående mandatperioden starta produktion av i snitt 5 bostäder per år. Målet uppfylldes inte helt, främst beroende på att fiera projekt överklagades och byggstarter fiyttades fram över årsskiftet. Samtidigt fortsätter den omfattande satsningen på våra nuvarande hyresgästers lägenheter i det äldre beståndet. otalt rör det sig om 14 5 lägenheter byggda på 194- och 195-talet som nu behöver renoveras för att motsvara moderna krav. Nästan en tredjedel är nu åtgärdade, årets 98 lägenheter inräknade. Ökad uthyrning och kortare kötider Som ett resultat av ökat byggande ökar förstås även uthyrningen. Stockholmshem hyrde ut 5 nybyggda lägenheter under 26. Nyproduktionen möts av ett stort intresse, även om det allt större utbudet av nya bostäder i Stockholm ökar konkurrensen om hyresgästerna och kräver ökad marknadsföring. I takt med att fier lägenheter byggs kortas kötiderna hos Bostadsförmedlingen. I ytterstaden kan kötidernas genomsnitt ligga så lågt som på åtta, nio månader Även i centrala delar sjunker snittet för nyproduktion även om det för riktigt attraktiva lägenheter fortfarande kan krävas 1-15 år. Detta trots en relativt stor hyresdifferentiering. Det kan konstateras att hyresspridningen i nyproduktionen från ca 1 1 kr till 1 6 kr per kvm/år skulle behöva vara än större för att motsvara de boendes uppfattning av lägets betydelse. Efter att vi tidigare år har förstärkt organisationen på planerings- och byggsidan ökade vi 26 resurserna för att hantera uthyrning och infiyttning på ett bra sätt för våra nya hyresgäster. otalt sett minskar dock personalen något då vi gör omdisponeringar i samband med pensionsavgångar. Starkt resultat och bokslut Bokslutet följer huvudsakligen våra budgetantaganden men med några avvikelser. Räntehöjningarna lät vänta på sig och Riksbankens ränteupptrappning var något långsammare än vi räknat med. Nyupplåningsbehovet minskade något då delar av nyproduktionen av bostäder sköts framåt också detta år. Året var dessutom betydligt varmare än ett normalår varför uppvärmningskostnaderna blivit låga. Sammantaget ger detta ett resultat som väl är i nivå med våra avkastningskrav. Hyreshöjning med differentiering Efter fjolårets frysning av hyrorna resulterade årets hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen i en höjning på 1,8 procent för 27, motiverat av stigande räntor och ökade el- och uppvärmningskostnader. Den befarande trenden med krav på oförändrade hyror, eller sänkningar, från Hyresgästföreningens sida bröts därmed och ett mera normalt lokalt förhandlingsarbete tog vid. Höjningen fördelas olika inom bostadsbeståndet för att ge en mer rimlig och rättvis hyresfördelning i staden. Differentieringens spann är 1, till 2,8 procent beroende på hustyp och läge. Utblick 27 byggande, försäljningar och nysatsningar Konjunkturmässigt beınner vi oss i en mycket gynnsam situation med en minskande arbetslöshet och en stark tillväxt. Efterfrågan på bostäder i Stockholm är fortsatt mycket stark och behovet av fortsatt bostadsbyggande kvarstår därmed. Räntenivåerna kommer sannolikt att fortsätta att stiga under året. Hur mycket beror naturligtvis mycket på hur konjunkturen utvecklas globalt och i Sverige. Stockholmshem planerar för ett fortsatt bostadsbyggande på en hög nivå. En långsiktig produktionstakt på 35 lägenheter eller något däröver är i paritet med stadens målsättning och bolagets kapacitet. Det är också en produktionstakt som skapar förutsättningar för ett rimligt tillskott av bostäder men också ett eftertänksamt och kvalitetsmedvetet byggande. Den fortsatta takten för upprustningar och S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

3 V D H A R O R D E ombyggnader planeras ligga på 65 lägenheter om året. Det som hotar lönsamheten i nyproduktionen är förstås kostnadsutvecklingen och risken för överhettning inom byggbranschen i Stockholm. Därför arbetar vi med en mängd olika entreprenadformer för att få in rätt partner till rätt projekt och maximera antalet anbudsgivare. Omfattningen av försäljning av fastigheter till bostadsrätter är i stort sett omöjlig att bedöma i dagsläget då ombildningarna ännu inte är igång. Priset och marknadsutvecklingen är förstås avgörande för i vilken utsträckning hyresgästerna kommer att välja att köpa eller inte. Förra gången våra hyresgäster erbjöds köpa sina lägenheter, 1998-22, sålde vi totalt 2 8 lägenheter för en total summa av 2,8 miljarder kronor. Antalet lägenheter motsvarade ca nio procent av beståndet och snittpriset under perioden var 13 75 kronor per kvadratmeter. Nyproduktion och bostadsrättsombildningar är aktiviteter som har stor påverkan på företagets verksamhet och resultat på kort sikt. Under 27 startar vi även två andra typer av satsningar som vi hoppas ska ge resultat på längre sikt. Den ena handlar om att ta ett helhetsgrepp i utsatta och otrygga bostadsområden. Stockholmshems bostäder ınns i alla delar av staden och vårt mål är att våra hyresgäster ska känna sig säkra och trygga, oavsett var de bor. Vi genomför därför lokala och behovsinriktade insatser i brett samarbete med andra lokala fastighetsägare, stadsdelsförvaltning, polis och skola. En satsning som beräknas pågå under en lång tid. Den andra satsningen är ett omfattande och långsiktigt arbete avseende energibesparing i hela vårt lägenhetsbestånd. Vi startar kartläggningen under 27 för att sedan planera genomförandet av energibesparande åtgärder. Förutom effekter i resultaträkningen ınns även ovärderliga miljövinster som skäl för detta arbete. De båda satsningarna stämmer också väl med Stockholmshems traditionella och långsiktiga mål att förena omsorg om de boende med en kostnadseffektiv förvaltning. Att skapa bästa möjliga förhållanden för våra hyresgäster en ambition som präglat företaget i många år och ınns inskrivet i vår affärsidé. Att ta nya steg i denna riktning känns extra motiverat 27, när Stockholmshem jubilerar och kan ıra 7 år som hyresvärd åt hundratusentals stockholmare genom åren. Stockholm i februari 27 Pelle Björklund F O O : A N I S L U K A S S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

4 A F F Ä R S I D É, M Å L O C H S R A E G I E R Stockholmshems verksamhet ska kännetecknas av långsiktighet, kvalitet och god ekonomi. Inriktningen är att som hyresvärd vara det bästa alternativet för bostadshyresgäster i Stockholm, för ägarna framstå som det bästa bostadsbolaget och som arbetsgivare betraktas som det mest attraktiva företaget inom bostadssektorn. A F F Ä R S I D É, M Å L O C H S R A E G I E R Stockholmshems affärsidé Äga och hyra ut bostäder i Stockholm Skapa bästa möjliga förhållanden för hyresgästerna så att långa och goda hyresgästrelationer främjas Förvalta och utveckla fastigheterna så att god tillväxt i värde och kassaflöde uppnås Mål Stockholmshem ska vara ett ınansiellt starkt företag och kännetecknas av stabil långsiktig utveckling med kostnadseƒektiv verksamhet. Detta följs upp genom bland annat soliditet, driftkostnadsnivå, avkastning och värdetillväxt. En hög nyproduktionstakt fortsätter på 35-4 lägenheter per år. Stockholmshem erbjuder sina hyresgäster att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt. Särskilt prioriterat är att bistå hyresgästerna i ytterstadsområdena i ombildningsprocessen. En långsiktig satsning på ökad trygghet, integration och delaktighet i särskilt utsatta områden inleds. Stockholmshems verksamhet ska bedrivas på ett miljövänligt sätt med god kvalitet och inriktas på nöjda kunder och varaktiga hyresgästrelationer. Vi ska värna om högt brukarinflytande, bra service, funktionella lägenheter, väl fungerande bostadsområden och prisvärda hyror. Uppföljning sker regelbundet genom kundmätningar. Stockholmshem ska ha kunniga, motiverade och självständigt arbetande medarbetare som trivs med sitt arbete. Mätning och uppföljning sker bland annat genom personalenkäter och utvecklingssamtal. Strategier 1. KONCENRAION PÅ BOSADSFASIGHEER Bolagets inriktning ska vara att äga och förvalta hyresbostäder i Stockholm. Lokalinnehavet ska inriktas på närservice för bostadshyresgästerna. 2. FORSA NYPRODUKION Nyproduktionen av hyreslägenheter ska bibehållas på nuvarande nivå och möjliggöras med beıntlig projektportfölj, markanvisningar från staden samt förvärv av exploateringsobjekt. Rimliga hyror ska eftersträvas. I syfte att minska produktionskostnaderna ska nya entreprenad- och upphandlingsformer, ökat industriellt byggande med olika grader av prefabricering samt standardisering och typhus prövas. Effektivitet i planlösningar och yteffektivitet ska skapas. 3. UVECKLING AV FASIGHESBESÅNDE Förvärv, byten och avyttring av fastigheter ska ske på affärsmässiga grunder i syfte att åstadkomma blandade upplåtelseformer i stadsdelarna samt rationella fastighetsområden. Fastighetsbeståndet ska förädlas och förändras utifrån en långsiktig förvaltning och kundnytta med syfte att skapa tillväxt i värde och avkastning. Upprustning av det äldre beståndet ska genomföras enligt en långsiktig plan efter behov och i den takt som resurser och möjligt hyresuttag medger. Genomförande av stambyten och badrumsombyggnader i 5-talsbeståndet ska prioriteras. 4. HÖG KUNDORIENERING Långsiktiga och förtroendefulla hyresgästrelationer ska eftersträvas. Hög ambition, stort engagemang och lyhördhet ska prägla arbetet med att tillgodose hyresgästernas behov. Önskemål om funktionellt, trivsamt och prisvärt boende med välskötta allmänna utrymmen ska stå i fokus. Bostadsområdena ska vara attraktiva och trygga. Hyresgästerna ska mötas med en positiv attityd. Kontakter och handling ska präglas av Nyproduktion i kvarteret Svallvågen, i Hammarby Sjöstad. respekt och uppriktighet, och utfästelser ska hållas. Information om hyresgästers förhållanden ska behandlas med strikt sekretess och ingen form av diskriminering eller kränkande särbehandling ska accepteras. Felanmälan, felavhjälpning och hantering av klagomål ska fungera bra och snabbt. En fortsatt utbyggnad av Internetlösningar bidrar till detta. S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

5 A F F Ä R S I D É, M Å L O C H S R A E G I E R Generationsväxling av hyresgäster med ändrade krav på service och standard ska uppmärksammas. Önskemål om mer personligt präglat boende förväntas öka och möjligheterna till individuella val ska underlättas. Hyresgästernas uppfattning om Stockholmshem som hyresvärd ska regelbundet följas upp genom kundundersökningar. F O O : A N I S L U K A S 5. KOSNADSEFFEKIV OCH LÖNSAM VERKSAMHE MED RIMLIGA HYROR Kassaflödet ska successivt förbättras genom ökat driftnetto. Driftnettot ska förbättras genom att hyresbortfallet minimeras och kostnader för administration och drift har lägre ökningstakt än hyrorna. Inriktningen är att äga och förvalta sammanhängande och rationella förvaltningsområden som ger stordriftsfördelar och kostnadseffektiv förvaltning. Bolaget ska verka för långsiktiga lösningar över mandatperioderna samt eftersträva en jämn investeringstakt i syfte att nå god lönsamhet och kostnadseffektivitet i byggande och förvaltning över tiden. 6. EFFEKIV ORGANISAION Organisationen ska ge förutsättningar för hög kundnytta, stort engagemang hos medarbetarna samt effektivt nyttjande av resurser. Organisationen ska vara tydlig med känd beslutsordning samt klara ansvarsområden och befogenheter. Verksamheten ska flexibelt anpassas till förändrade förutsättningar, bostadsområdenas särprägel och skiftande behov. Egen personal ska prioriteras för nyckelfunktioner kopplat till företagets långsiktiga roll som fastighetsägare samt för det nära hyresgästarbetet. I övrigt kan entreprenörer och konsulter anlitas. 7. NÖDA MEDARBEARE OCH HÖG KOMPEENS Genom att vara en attraktiv arbetsgivare ska kompetenta och motiverade medarbetare kunna rekryteras och behållas. Ömsesidigt förtroende ska råda mellan Stockholmshem som arbetsgivare och medarbetarna. Förutsättningar för en utvecklande arbetsmiljö ska skapas genom målstyrning, långtgående delegering, gott ledarskap, bra information och goda anställningsvillkor. Arbetsklimatet ska präglas av samarbete, hjälpsamhet och omtanke. Medarbetarnas behov och förutsättningar ska tas till vara genom lyhördhet och delaktighet samt med kompetensutveckling och årliga utvecklingssamtal. Medarbetares uppfattning om arbetsförhållandena ska regelbundet mätas och analyseras som underlag för fortlöpande förbättringsåtgärder. Chefer ska aktivt skapa möjligheter för medarbetarnas och företagets utveckling. 8. GOD MILÖ OCH KVALIE Verksamheten ska bedrivas på ett miljövänligt sätt och förenligt med en hållbar utveckling. Miljöarbetet ska bedrivas på ett systematiskt, målinriktat sätt i enlighet med miljöledningssystemets rutiner och med inriktning på ständig förbättring. Miljöcertiıkatet enligt ISO 141 ska bibehållas. Verksamheten ska bedrivas så att hyresgästernas och andra intressenters krav på god kvalitet uppnås. Kvalitetsarbetet ska utvecklas i syfte att öka kundnyttan och effektiviteten i verksamheten. 9. FORSA I-UVECKLING Utvecklingen på I-området ska fortsätta för att öka tillgänglighet och service för kunden, effektivisera interna processer samt förbättra den externa och interna informationen. Isäkerheten ska prioriteras och följas upp årligen. 1. ÖPPEN KOMMUNIKAION OCH SARK VARUMÄRKE Med öppen, ärlig och tydlig kommunikation ska förtroende skapas hos hyresgäster, medarbetare, ägare, media, kapitalmarknad och andra intressenter. Utfall Utfall Mål Mål Finansiella mål 25 26 26 27 Synlig soliditet, % 32 3 28 27 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 >1,5 >1,5 Driftkostnader, kr/m 2 363 348 <37 <37 Avkastning totalt kapital, % 3,9 3,7 3,3 3,6 Resultat efter finansnetto, mnkr 188 183 129 152 Icke-finansiella mål Omflyttning, % 7,9 9,3 <7, <7, Uthyrningsgrad bostäder, % 1 1 1 1 Nyproduktion, antal lgh 1 177 675 1139 35 Customer Scorecard 2 Nöjda kunder, service, % 79,6 - - 81 Nöjda kunder, produkt, % 76,2 - - 76,2 Välrenommerat företag, profil % 91,8 - - 91,8 Prisvärt boende, prisvärdhet % 79,4 - - 8 1 ) Antal byggstarter 2 ) Customer Scorecard genomförs nästa gång 27 S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

6 B O S A D S M A R K N A D Efterfrågan på bostäder var fortsatt hög i Stockholm under 26 samtidigt som utbudet av bostäder ökade. Nyproduktionen av lägenheter ökar rörligheten på hyresmarknaden och kötiderna för att få en lägenhet via Bostadsförmedlingen sjunker. I ytterstaden var det möjligt att få en nyproducerad hyresrätt med bara några månaders kötid. B O S A D S M A R K N A D Utvecklingen i Sverige 26 kan summeras som det bästa året i svensk ekonomi sedan millennieskiftet. Uppgången drevs av framförallt export, investeringar och hushållens ökade konsumtion. Sveriges BNP ökade med 4,4 procent. Sedan 197 har denna tillväxt endast överträffats 1999 då BNP ökade med 4,5 procent. I slutet av 26 hade investeringar och bostadspriser stigit med nära 1 procent. Industrin hade det högsta kapacitetsutnyttjandet på cirka 3 år samtidigt som kronan stärktes med cirka 6 procent mot större valutor. Efter fiera år av växande arbetslöshet ökade sysselsättningen under 26. En tydlig uppgång skedde inom bygg, infrastruktur och industri där både produktion och orderingång ökade. Även uppdragen inom tjänstesektorn ökade, exempelvis inom ınans, I och telekommunikation. Den privata konsumtionen fortsatte att öka trots att räntenivåerna började stiga från 25 års historiskt låga nivåer. Bostadsmarknaden i Sverige Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät rapporterar allt fier kommuner i Sverige brist på bostäder. De senaste fyra åren har en snabb utveckling skett. År 26 rapporterade var femte kommun brist jämfört med var femtonde kommun för fyra år sedan. Det är i små kommuner med färre än 25 invånare som bristen på lägenheter ökar snabbast. Bristen gäller främst små och medelstora hyreslägenheter men även större hyreslägenheter och bostadsrätter efterfrågas allt mer. En hög efterfrågan på bostäder medförde en fortsatt prisökning på bostadsrätter i Sverige under 26. Prisuppgången avstannade dock under de tre sista månaderna och snittökningen blev 9 procent för riket, vilket var betydligt lägre än under 25 då uppgången var 22 procent. Ett trendbrott skedde i Storstockholmsområdet och Göteborgsregionen där bostadsrättspriserna ökade mindre än för riket totalt under 26, i Stockholm med 8 procent och i Göteborg med 4 procent. Malmö låg fortsatt högre än riket under 26 med en ökning på 16 procent. Bostadsmarknaden i Stockholm I Stockholms län har det skett en viss förbättring av tillgången på bostäder. År 26 uppgav 21 av totalt 26 Stockholmskommuner att det rådde bostadsbrist, för tre år sedan gällde det samtliga kommuner. I de två andra storstadsregionerna, Göteborg och Malmö, är antalet kommuner med bostadsbrist i stort sett oförändrat jämfört med föregående år. Priserna på bostäder fortsatte uppåt, dock i en betydligt lugnare takt än under 25. I Storstockholm ökade bostadsrättspriserna med 8 (25) procent. Främsta orsaken till fortsatta ökningar är en låg räntenivå trots räntehöjningar, kombinerat med en fortsatt stark efterfrågan. En av de faktorer som har störst påverkan på efterfrågan är befolkningsökningen. Under 26 ökade befolkningen i Stockholms stad med 11 847 personer till 782 885 invånare. Ökningen är den högsta sedan 195 och kan jämföras med 25 års befolkningsökning på 5 994 personer. Orsaken är dels ett överskott av infiyttade på 7 249 personer kombinerat med ett födelseöverskott på 4 695 personer. Antalet bostäder i Stockholms stad ökade under 26 med 4 233 (2 544) lägenheter och småhus. otalt uppgick antalet bostäder i staden till 423 37 vid årsskiftet 26/27. UVECKLING I SOCKHOLMS SAD 26 Befolkningsökning, antal personer 11 847 Flyttnetto, antal personer 7 249 Sysselsättningsökning %,5 Nyproduktion, antal bostäder 4 233 Prisökning, bostadsrätter % 8 Källa: USK S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6 SÖRSA HYRESVÄRDARNA I SOCKHOLMS SAD 26 Area Antal Andel av totalt (1-tal kvm) hyreslgh antal hyreslgh, % Antal 9 Svenska Bostäder 2978 43725 21 Stockholmshem 1913 3432 14 8 Familjebostäder 147 22559 11 7 Micasa AB (f d FB Servicehus AB) 369 867 4 6 Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) 459 6637 3 Stiftelsen Stockholms Studenbostäder 114 4876 2 5 Wallenstam 295 4115 2 4 Einar Mattsson Byggnads AB 248 37 2 3 Byggnadsfirma Olov Lindgren AB 223 368 1 HSB Stockholm 158 2949 1 2 Stena Fastigheter 141 275 1 1 Heba 125 1978 1 Summa de största hyresvärdarna 843 134721 64 23 24 25 26 Källa: Byggstatistik, USK Källa: USK PÅBÖRADE BOSÄDER SOCKHOLMS SAD Småhus Bostadsrätter Privata hyresrätter kommunala hyresrätter

7 B O S A D S M A R K N A D Nyproduktionen av hyresrätter har ökat de senaste åren men det totala antalet minskar på grund av ombildning till bostadsrätter. Under 26 ombildades 1 899 privata hyresrätter till bostadsrätter. Hyresmarknaden i Stockholm Hyresmarknaden har de senaste åren präglats av en ökad rörelse och differentiering på grund av den ökande nyproduktionen. Det ınns inga vakanser inom Stockholms stad och det råder fortsatt stor efterfrågan i det äldre beıntliga beståndet i hela staden. Inte heller nyproduktionen uppvisar vakanser, men efterfrågan är lägre i ytterstaden än i innerstaden och närförort. Nyproduktioner Hammarby Sjöstad. i ytterstaden kräver större marknadsföringsinsatser och fier bokningsomgångar trots att hyresnivån ligger 3-35 procent lägre än för innerstaden. Stockholms stads Bostadsförmedling AB förmedlar större delen av den samlade nyproduktionen inom Stockholms stad, såväl privata som kommunala hyresrätter. Antalet personer i Stockholms stads bostadsförmedlings kö ökade under året med 35 procent och uppgick vid årsskiftet till 181 21 (133 654) personer. Orsakerna är ökad infiyttning och efterfrågan men också att Bostadsförmedlingen ökar antalet förmedlade lägenheter och har underlättat anmälan via sin webbplats. F O O : B E R G S L A G S B I L D Alla anmälda är dock inte aktivt bostadssökande. I en analys som Bostadsförmedlingen gjorde av bostadskön under året framgick att en tredjedel (34 procent) av de anmälda uppgav att de behövde en bostad inom ett år. Drygt 15 procent uppgav att de behövde en inom två år och 3 procent köar för att gardera sig, man vet aldrig vad som händer. Nästan 7 procent har ett förstahandskontrakt, egen bostadsrätt eller villa/radhus. Ca 3 procent bor utanför Stockholms stad. För de fiesta, två tredjedelar, spelar det ingen roll om lägenheten de söker är nyproducerad eller inte. En viktigare faktor är hyresnivån, som överlag är högre i nyproduktionen. Mätningen visade att ca 15 köande kunde tänka sig att betala 5 5 kr/mån för en tvårummare i ytterstaden, men att antalet sjönk till ca 3 om hyran istället var 6 5 kr/mån. Stockholmshems hyresnivå för två rum och kök på 6 kvm i ytterstaden låg 26 på 6-6 5 kr/mån för en nybyggd lägenhet. Den genomsnittliga kötiden för att få en lägenhet via Bostadsförmedlingen minskade under 26 jämfört med föregående år från 4,7 till 4,3 år. I ytterstaden kan kötiderna sjunka ned mot 8-9 månader i genomsnitt för nyproduktionsprojekt. Det är främst småhushåll som står i Bostadsförmedlingens kö. Nästan hälften av de sökande (47 procent) är ensamhushåll och en fjärdedel av hushållen består av två personer. Över hälften (53 procent) har en sammanlagd hushållsinkomst under 3 kr/år. Stockholmshems marknadsandel Stockholmshem äger och förvaltar 31 221 lägenheter och är därmed näst största bostadsföretag i landet och i Stockholms stad. Var åt- BOSÄDER I SOCKHOLMS SAD 26 Antal Andel % Förändring 3 6,% Kommunala hyresrätter 96716 22,9-5,6 Övriga hyresrätter 115347 27,3,25 Bostadsrätter 167261 39,5 9,89 Småhus 43713 1,3,74 otalt 42337 1, 2,54 Källa: USK MEDELKÖID EFER OMRÅDE 22-26 LÄGENHEER FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN 22 23 24 25 26 Innerstad 12,4 12,7 1,9 1,7 11,1 Norra ärva 6,5 5,5 4,9 3,8 3,9 Närförort 9,3 6,7 7,1 5,2 5,3 Södra ärva 4,3 4,3 4,2 3,4 2,8 Sydvästra ytterstaden 6,4 5,4 5,1 4,5 4,1 Södra ytterstaden 6,4 5,7 5,2 4,4 4,1 Västra ytterstaden 5,1 4,8 4,4 3,2 3, Källa: Bostadsförmedlingen S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

8 B O S A D S M A R K N A D tonde stockholmare, ca 6 personer, bor i företagets lägenheter. Stockholmshem färdigställde 37 (11) nya lägenheter under 26. Beståndet motsvarar 7,4 procent av Stockholms stads bostäder, 14,4 procent av samtliga hyresrätter och drygt 32 procent av de kommunala hyresrätterna. De två andra kommunägda bostadsföretagen är Svenska Bostäder med drygt 43 lägenheter och Familjebostäder med drygt 22 5 lägenheter. De tre företagens sammanlagda andel av stadens hyresrätter hade vid årets utgång ökat till drygt 46 (45) procent, på grund av nyproduktion och fortsatta ombildningar av privatägda hyresrätter till bostadsrätter. De största privata hyresvärdarna är Wallenstam och Einar Mattsson Byggnads AB med vardera 2 procent av hyresrätterna i Stockholms stad. Stockholmshem har i jämförelse med de övriga större bostadsföretagen ett relativt stort äldre bestånd i inre ytterstaden. Lägenheterna fördelar sig på Västerort, 18,5 procent, Innerstaden 19,5 procent samt Söderort, inklusive Nacka, med 62 procent. Hyresutveckling De allmännyttiga bostadsföretagens hyror är normerande för övriga fastighetsägares bostadshyror. Hyrorna förhandlas årligen med Hyresgästföreningen och baseras på självkostnader för bostadsföretaget och bruksvärdet för den enskilda lägenheten. Sedan år 2 har hyrorna i Stockholm årligen höjts med i genomsnitt cirka 2-3 procent. Motiven har varit kostnadsökningar på främst fjärrvärme och el. Under fjolåret krävde Hyresgästföreningen en sänkning, vilket resulterade i oförändrad hyra för Stockholmshems hyresgäster. Under 26 ledde Stockholmshems hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen till en höjning med 1,8 procent från den 1 april 27. De hyreshöjningar som genomförts från 24 och framåt har differentierats inom bostadsbeståndet enligt den partssammansatta Hyreskommitténs matris. Större hänsyn har tagits till läge och bostadsområdets karaktär än vad som var fallet tidigare. Differentieringen har inneburit att lägre höjningar genomförts i områden som legat högt i jämförelse med matrisen och tvärtom. Nivån för 27 innebär ett spann mellan 1, och 2,8 procents höjning. Ny lag för nyproduktionshyror Den 1 juli 26 infördes en ny lagstiftning som Infiyttning i de nya hyresradhusen i kvarteret Bäverdalen i Rågsved. reglerar hyressättningen i nybyggda hyreshus. Nu ınns möjligheten att träffa en hyresöverenskommelse med Hyresgästföreningen eller någon annan hyresgästorganisation som gäller i tio år framåt. Hyran baseras på kostnaderna för det aktuella projektet och hyresnivån ska inte kunna prövas mot bruksvärdesreglerna annat än i undantagsfall. I vanliga fall har hyresgästerna alltid rätt att få sin hyra i nyproduktionen prövad i hyresnämnd och hovrätt. Hyran kan sänkas i efterhand, vilket anses hämma byggandet av nya hyresrätter. Vid en överenskommelse för tio år framåt är hyresändringar med anledning av den allmänna hyresutvecklingen på orten och för till- F O O : A N I S L U K A S SOCKHOLMSHEMS BOSÄDER 26 Antal lägenheter 31 221 Andel av totalt bostäder i Stockholm, % 7,2 Andel av totalt hyresrätter i Stockholm, % 14,4 Lägenhetsarea, kvm 1 974 878 Medelstorlek, kvm 63 Medelhyra, kr/kvm, jan 27 863 SOCKHOLMSHEMS NORMHYROR PER 1 AN 27 REDOVISADE ENLIG HYRESKOMMIÉNS MARIS Antal lägenheter Normhyror per kvm och år Hustyp Ålder Antal Innerstad Inre Yttre Innerstad Inre Yttre lgh ytterstad ytterstad ytterstad ytterstad Sekelskifte -192 34 48 256 878 787 Klassicism 192-193 12 12 97 Funktionalism 193-194 433 968 3194 168 964 834 646 Folkhemmet 194-195 8718 797 1136 6785 744 738 716 Grannskapet 195-196 517 655 587 3865 766 761 747 Storskalighet 196-197 5659 724 121 3914 844 8 769 Kvartersstaden 197-199 51 156 1183 2267 993 894 922 Nymodernismen 199-2 198 114 24 6 131 1112 112 Nyproduktion 2-664 217 12 345 1547 1288 1132 S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

9 B O S A D S M A R K N A D och frånval tillåtna. Efter tioårsperioden kan hyran sedan prövas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. Nyinfiyttade hyresgäster i nyproduktion i Skärholmen, Sätra och Rågsved. Svensk hyressättning prövas i EU Fastighetsägarna Sverige anmälde i maj 25 svenska staten till EU-kommissionen och hävdade att de svenska allmännyttiga bostadsföretagen subventioneras av sina kommunala ägare. Därmed, anser Fastighetsägarna, har allmännyttan kunnat sätta låga hyror och satt konkurrensen ur spel. Detta har lett till att Fastighetsägarna Sverige, Sabo (Sveriges allmännyttiga bostadsföretags organisation) och Hyresgästernas riksförbund gemensamt med regeringen nu försöker ınna en inhemsk lösning för framtida hyressättning, så att frågan kan avföras från kommissionen. Avsikten är att uppnå en tillräckligt fri konkurrenssituation för den privata sektorn utan att därför släppa hyresbildningen helt fri. F O O : A N I S L U K A S Utblick 27 Stockholms befolkning förväntas öka i takt med fortsatt tillväxt i regionen och bidra till en fortsatt hög efterfrågan på bostäder. Rörligheten på bostadsmarknaden i Stockholms stad fortsätter öka, då den nya politiska majoriteten har som mål att 15 nya bostäder ska byggas under de kommande fyra åren samtidigt som boende i allmännyttan ska erbjudas möjligheten att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt. Konkurrensen om hyresgäster för nyproduktion i ytterstadslägen förväntas öka då ett ökande utbud medför större valmöjligheter för de bostadssökande. Under 27 kommer totalt ca 1 5 nyproducerade lägenheter ut på marknaden för förmedling. Byggstart beräknas ske för 8 46 nya lägenheter. KONKURRENANALYS DE FEM SÖRSA HYRESVÄRDARNA I SOCKHOLMS SAD 1 ) BEALNINGSVILAN FÖR 2 ROK (NYPRODUCERAD) Svenska bostäder Stockholmshem Familjebostäder Wallenstam Einar Mattsson Antal Bostadsarea 2 978 1 974 1 47 295 248 Antal lägenheter 43 725 31 221 22 559 4 115 3 7 6 Snitthyra 96 863 923 921 2 ) 1 39 5 Påbörjad nyproduktion 26 57 874 481 17 244 3 ) Färdigställd och inflyttad nyproduktion 26 665 37 394 18 3 ) 4 Antal anställda 526 31 279 35 3 4 ) 3 Andel av tot.hyresrätt, % 21 14 11 2 2 Andel av totalt antal bostäder i Stockholm, % 1,3 7,2 5,3 1 1 2 Ägare Stockholms Stad Stockholms Stad Stockholms Stad Största ägare Familjen Hans Wallenstam, Ränk 1 1 ) Exkl. Micasa (sevicehus) och SKB (kooperativa hyresrätter). 55 % av rösterna 2 ) Uppgift för 25. 3 ) Projekt med hyres- och bostadsrätter på entreprenad, ej för egen förvaltning. 2 5 3 5 4 5 5 5 6 5 7 5 8 5 1 4 ) Inklusive personal som utför förvaltningsuppdrag för 25 andra fastighetsägare. Källa: Bostadsförmedlingen Ytterstad Närförort Innerstaden Hyra/mån kr S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

1 H Y R E S G Ä S E R O C H S E R V I C E I Stockholmshems lägenheter bor drygt 6 personer i alla åldrar och typer av hushåll. Antalet omflyttningar var 26 det högsta sedan slutet av 199-talet då den ökade nyproduktionen ökar rörligheten på marknaden. H Y R E S G Ä S E R O C H S E R V I C E Mål och strategier Målet är att skapa bästa möjliga förhållanden för hyresgästerna så att långa och goda hyresgästrelationer främjas. Uthyrning, förvaltning och service ska präglas av hög kundorientering med fokus på ett tydligt och konsekvent agerande i möte med hyresgäster. Hyresgäster i befintligt bestånd Alla åldrar och typer av hushåll ınns representerade bland Stockholmshems hyresgäster. Den dominerande hushållstypen består av 1-2 personer i åldern 25-55 år. Detta beror på att företagets lägenhetsbestånd till mer än hälften består av små lägenheter på två rum och kök eller mindre. Småhushållen, det vill säga ungdomar, familjer utan barn, ensamstående med och utan barn samt pensionärer är därför viktiga målgrupper för det beıntliga beståndet. Den låga nyproduktionen runt millennieskiftet i kombination med längre boendetid och lägre omfiyttning har medfört att åldern hos Stockholmshems kontraktsinnehavare blivit allt högre. Störst andel hyresgäster som är mer än 65 år gamla ınns i Söderort där också lägenhetsbeståndet domineras av hus byggda under 194-, 5- och 6-tal. Andelen hyresgäster som har en boendetid på 3 år eller längre har ökat något de senaste åren och uppgick 26 till knappt 11 procent. Denna trend beräknas avta i takt med att rörligheten på bostadsmarknaden nu tilltar med en ökande nyproduktion. Omflyttning Under 26 nytecknade Stockholmshem 3 912 (3 186) kontrakt, vilket är det högsta antalet sedan 1999. De senaste årens ökade nyproduktion innebär att omfiyttningen nu återigen kommer upp till 199-talets nivåer. Av årets nya kontrakt gäller 37 nybyggda lägenheter som färdigställdes under året. Av samtliga nya kontrakt förmedlades 1947, nästan hälften, av Bostadsförmedlingen. otalt 1 8 kontrakt tecknades av hyresgäster via interna byteskön och 628 var egna byten. Övriga kontrakt avser till stor del omfiyttning vid renovering. Nya hyresgäster i nyproduktion Vid varje nyproduktionsprojekt gör Stockholmshem en kortfattad infiyttningsenkät till de nya hyresgästerna. Enkätens syfte är att snabbt fånga upp tendenser bland och önskemål hos de nyinfiyttade i nyproduktionen. Då svarsunderlaget är litet per projekt går det inte att dra alltför långtgående generella slutsatser om nyproduktionens hyresgäster av enkätsvaren. ydliga tendenser är dock att hyresgäster i nyproduktion inte är någon homogen grupp och att hushållens storlek naturligt följer lägenhetsstorleken. ydligt är också att lägesfaktorn har en avgörande betydelse för beslutet att fiytta till den nya lägenheten. Nyinfiyttade hyresgäster i nyproduktion i kvarteret Hjälmsätra 5 i Sätra. I innerstadsprojektet kvarteret Vattenpasset på Ringvägen på Södermalm (47 lgh) uppgav 4 procent av de svarande att det främsta skälet till valet av lägenheten var en önskan att bo i området. På andra plats kom behov av en större lägenhet, 27 procent. I ytterstadsprojektet kvarteret Hjälmsätra 5 på Eksätravägen i Sätra var istället det främsta skälet för de infiyttade akut behov av bostad, 33 procent, följt av viljan att bo i en nybyggd lägenhet, 23 procent. Önskan att bo i det aktuella området kom först på tredje plats med 13 procent av svaren. SOCKHOLMSHEMS BOSADSHYRESGÄSERS ÅLDER (KONRAKSINNEHAVARE) ÅLDER INFLYADE HYRESGÄSER I NYPRODUKION 26 (KONRAKSINNEHAVARE) RESULA CUSOMER SCORE CARD 25 ANDEL SOM SVARA GANSKA ELLER MYCKE BRA Antal 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Stockholmshem Genomsnitt företag >1 lgh <25 <3 <35 <4 <45 <5 <55 <6 <65 <7 <75 <8 >8 Antal 8 7 6 5 4 3 2 1 <25 <3 <35 <4 <45 <5 <55 <6 <65 <7 <75 <8 >8 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Service Produkt Profil Attraktivitet Prisvärdhet Källa: Aktiv Bo S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

11 H Y R E S G Ä S E R O C H S E R V I C E Hyresgästernas ålder och tidigare boende följer samma efterfrågemönster. Det krävs längre kötid för innerstadsprojekt, vilket innebär att hyresgästerna där är äldre än i ytterstaden och i mycket hög utsträckning haft eget förstahandskontrakt eller annat eget boende tidigare. I ytterstaden är genomsnittsåldern lägre och betydligt fier kommer från andrahandsboende, inneboende eller föräldrahem. Godkännande och förmedling Godkännande av hyresgäster och kontraktsskrivning görs av Stockholmshems enhet för bostadsuthyrning. Styrprinciperna för bostadsuthyrningen är att den skall vara rättvis, tydlig och konsekvent. Bostadsuthyrningen tillämpar generella godkännanderegler för att säkerställa att nya hyresgäster ska ha möjlighet att betala hyran och uppfylla hyresavtalet. Kraven är att hushållets sammanlagda bruttoinkomst före skatt ska vara minst tre gånger årshyran. Som inkomst räknas förvärvsinkomst, studiebidrag, ekonomiskt bistånd, bostadsbidrag, underhållsbidrag, A-kassa eller motsvarande. Om hyresgästen har betalningsanmärkningar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till antalet anmärkningar och åldern på dessa. Boendereferenser tas från eventuellt tidigare boende. Stockholmshems lägenheter förmedlas via Stockholms stads Bostadsförmedling och via en intern byteskö. ill Bostadsförmedlingen kan den som fyllt 18 år anmäla sig och årsavgiften är för närvarande 275 kr. De bostadssökande söker själva bland de lägenheter som annonseras ut som lediga på Bostadsförmedlingens webbplats och anmäler intresse. Efter avslutad utannonsering bjuds de med längst kötid in till visning. Den sökande med längst kötid lämnas som förslag till Stockholmshem för godkännande och kontraktsskrivning. Stockholmshem erbjuder också sina beıntliga hyresgäster att byta in sin nuvarande lägenhet mot lediga lägenheter i den interna byteskön. Hyresgästens kötid är densamma som kontraktstiden på nuvarande lägenhet. Lägenheten som hyresgästen byter in lämnas till Bostadsförmedlingen. Den interna kön administreras via Stockholmshems webbplats och telefonsvarstjänsten Bosvar. Utöver Bostadsförmedlingen och Interna byteskön ınns det möjlighet för boende med förstahandskontrakt att byta lägenhet via eget byte. Hyresgästen föreslår då själv ett byte med en annan hyreslägenhet. Därefter är det upp till respektive hyresvärd att godkänna bytet och den nya hyresgästen. Kundnöjdhet Stockholmshem använder undersökningsföretaget Aktiv Bo:s mätning Customer Score Card för att mäta kundnöjdhet. Undersökningen genomförs vartannat år, då en tredjedel av Stockholmshems hushåll får enkäten. Vartannat år genomförs sedan åtgärder för att möta upp mot hyresgästernas önskemål. Efter tre mätningar har samtliga hyresgäster fått besvara frågorna som ställs inom fem huvudområden: service, produkt, proıl, attraktivitet och prisvärdhet. Den senaste mätningen genomfördes 25 och visade att Stockholmshem har ett mycket stort förtroende hos sina hyresgäster. De områden där hyresgästerna önskar förbättringar är framför allt frågor om säkerhet och trygghet i allmänna utrymmen och utemiljö. Stockholmshem omsatte under 26 resultaten från mätningen i åtgärder som förbättrar säkerheten, som sektionering av allmänna utrymmen och bättre belysning i parkmiljöer. Enligt hyresgästernas önskemål målades även en del trapphus om och trappstädningen förbättrades. Under 26 gjordes en undersökning bland hyresgäster i 5-talsbeståndet vars lägenheter genomgick en badrumsupprustning. Undersökningen visar att upprustningarna överlag fungerar väl. 75 procent är ganska eller mycket nöjda med resultatet och nästan lika många tyckte att själva stambytet fungerade ganska eller mycket väl. Information, hembe- OMFLYNING 1997-26 Antal lägenheter INFLYADE HYRESGÄSERS SKÄL FÖR A SÖKA DEN NYA BOSADEN % 5 4 3 2 1 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 Varav direktbyten Varav övrigt Varav Bostadsförmedlingen Varav internkö 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Akut behov av bostad Behov av större bostad Behov av mindre bostad Ville bo i området Ville bo i nybyggt Annat Kv Hjälmsätra 5 i Sätra Kv Vattenpasset på Södermalm S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

12 H Y R E S G Ä S E R O C H S E R V I C E Servicetekniker åtgärdar stopp i avlopp i lägenhet på Södermalm. sök och tillvalsmöten inför arbetet ıck höga betyg. Dammtätning och städning ıck sämre omdömen, vilket ledde till att nya förbättrade rutiner infördes under året. Webbplats och kundtidning I december 25 ersattes Stockholmshems gamla hemsida med en ny webbplats med förbättrat informationsinnehåll, design och struktur. Sökning av lediga lägenheter i den interna kön står för den största traıken till webbplatsen. Under 26 togs nästa steg för att ytterligare utveckla den interna byteskön, med bland annat avanmälning av bokningar. Detta ställer ökade krav på säkerhet och en inloggning med personlig pinkod arbetades fram under året. Utvecklingsarbetet fortsatte även med fiera nya funktioner, som möjlighet att boka bilplatser via kartor på webbplatsen. De nya funktionerna lanseras den 1 februari 27. Kundtidningen Stockholmshemmet har sedan 1999 getts ut i sin nuvarande form och distribueras till samtliga hyresgäster med fyra nummer per år. Räckvidden för tidningen är 65 procent, vilket innebär att närmare två tredjedelar av hyresgästerna läser ett genomsnittligt nummer av tidningen. Under 25 gjordes en läsarundersökning för att utvärdera tidningen. Undersökningen visade att läsarna i stort sett är nöjda med innehållet och ville läsa ännu mer om ämnen som hyresförhandlingar, lägenhetsservice, nybyggnad och byten. Förbättringspunkter var önskemål om tydligare layout och fier konkreta tips om boendet, vilket bland annat ledde till en ny graısk form på omslag och ny ständig botipsspalt under 26. Hyresgäst- och lägenhetsservice I syfte att öka hyresgästservicen öppnades under året en kundtjänst i bottenplanet på huvudkontoret. Kundtjänsten tar emot alla besök till företaget och fungerar även som reception. Hos kundtjänsten tecknar hyresgästerna kontrakt, gör tillvalsbeställningar, beställer underhållsåtgärder med mera. För hyresgästernas trygghet ınns en störningsjour öppen kvälls- och nattetid alla dagar i veckan. ill störningsjouren anmäls störningar från grannar och kringboende. ourens personal rycker då ut och ringer på hos den störande hyresgästen. Störningsjouren har totalt tio anställda och drivs i samarbete med Svenska Bostäder och Familjebostäder. Felanmälan och reparationer av lägenheter och allmänna utrymmen utförs av Stockholmshems serviceavdelning med totalt 161 medarbetare. Felanmälan kan göras via telefon dagtid och via webbplatsen dygnet runt. För akuta utryckningar som vattenläckor och hissfel under kvällar och helger ınns en jour nåbar via telefon. Serviceavdelningen tar emot ca 1 felanmälningar i månaden. Under 26 slutförde serviceavdelningen införandet av ett nytt system för arbetsorderhantering, kallat Koll på läget. Systemet omfattar bland annat fordonsdatorer med GPSpositionering i samtliga servicebilar. Syftet är att effektivisera och kvalitetssäkra lägenhetsreparationerna och samtidigt få vinster i form av ökad säkerhet för personalen samt lägre drivmedelsförbrukning. Den löpande uppföljningen under året visade att systemet lett till att servicen av lägenheter och allmänna utrymmen blivit kostnadseffektivare. Mindre personal och färre bilar krävdes för samma mängd arbete. Även bränsleförbrukningen för de bilar som används har minskat. Utblick 27 Omfiyttningen ökar i takt med att fier nyproduktionsprojekt blir infiyttningsklara. Under 27 beräknas drygt 4 nybyggda lägenheter bli färdiga för förmedling. Ny mätning med Cutomer Score Card genomförs under hösten för att mäta kundnöjdhet och effekterna av genomförda förbättringar i bostadsområdena. En långsiktig satsning på lokala och behovsinriktade insatser i särskilt utsatta och otrygga områden ska startas i brett samarbete med andra lokala fastighetsägare, stadsdelsförvaltning, polis och skola. F O O : A N I S L U K A S S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

13 H Y R E S G Ä S E R O C H S E R V I C E I L L U S R A I O N : O V E S I R I A N O N S S O N S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

14 MARKNADSOMRÅDE VÄSEROR Utvecklingen i Västerort Stockholmshem i Västerort 26 Antal fastigheter Västerort omfattar 42 församlingar där det bor cirka 21 1 (199 618) personer, vilket motsvarar ungefär en fjärdedel av stadens samtliga invånare. Ungefär 6 procent av dessa personer bor i stadsdelarna Hässelby-Vällingby-Bromma och 4 procent i Kista-Rinkeby-Spångaensta. I Västerort bor det fier barn, ungdomar och invånare med utländsk bakgrund än i Innerstaden respektive Söderort. Det är äldre personer i åldern 65-79 år samt barn och ungdomar i åldern -19 år som ökar mest i Västerort. Boendetätheten i Stockholm varierar mellan stadsdelarna, i snitt bor det 2,2 personer per bostad i Västerort. Boendetätheten för hela staden, som i stort sett varit oförändrad sedan slutet av 9-talet, uppgick till 1,85. otalt antal anställda i Västerort uppgick till 82 329 (76 ) fördelade på drygt 5 7 arbetsställen, 17 (15) procent av antalet anställda i hela staden. Flest anställda fanns inom den privata tjänstesektorn där 38 personer var anställda. Flest antal arbetsställen, närmare 3 4, fanns även inom den privata tjänstesektorn. Den öppna arbetslösheten i Västerort Hjorthagen Norra Djurgården ökade något under 26 och uppgick till 3,8 Vasastaden (3,6) procent av den arbetsföra befolkningen. 111 Antal lägenheter 5 777 Lägenhetsarea kvm 365 379 Medelstorlek, kvm 63 Medelhyra, kr/kvm/jan 27 844 Outhyrd area bostäder % Omsättning hyresgäster inkl interna byten % 12,5 Lokalarea kvm 24 163 Outhyrd area lokaler % 6,1 Rinkeby Solhem Bromsten Hässelby Villastad Nälsta Hässelby Gård Hässelby Strand Mariehäll Beckomberga Bromma Kyrka Blackeberg Riksby Bostäder i Västerort Åkeshov Åkeslund Nockebyhov Nockeby raneberg Ulvsunda Konkurrenssituation nyproduktion Ladugårdsgärdet Östermalm I Stadshagen Västerort ınns drygt 92 2 bostäder. FlerbostadshusenKungsholmen domineras av kommunala bostäder Kristineberg Fredhäll varav de fiesta ınns i Hässelby-Vällingby. PriMarieberg vata hyresrätter och bostadsrätter är färre ändjurgården i andra delar av staden. Småhus utgör 25 prosön cent av det totala beståndet i Västerort,SALvilket Gröndal därmed är den högsta andelen i staden. Södermalm Henriksdal Bostäderna i fierbostadshusen består till en Aspudden tredjedel av tvåor. illsammans med treorna Abrahamsberg Stockholmshems projekt med planerad bokningsstart 27. Stockholmshems projekt med planerad byggstart 27. Andra projekt med hyresrätter med planerad bokningsstart 27. Andra projekt med hyresrätter med planerad byggstart 27. Stockholmshems områden är rödmarkerade. Kompletterande uppgifter ınns i Fastighetsinnehav (sid 66-89) och Stockholmskartan. Södra Hammarbyhöjden Midsommarkransen Årsta B OS Ä D E R I V Ä S E R O R 2 6 H Y RESRÄER I VÄSEROR Västertorp Västberga Björkhagen Småhus 25 % Solberga Skärholmen 3 Enskededalen Gamla Enskede 25 2 Bagar 15 Bostadsrätter 21 % 1 Övriga hyresrätter 19 % Skarpnäcks Gå 5 Källa: USK Källa: USK Å R S R E D O V I S N I N G Enskedefältet 35 Stockholmshem 14 % 4 Kommunala Fruängen S O C K H O L M S H E M S ohanneshov 45 Sätra Svenska Bostäder 38 % hyresrätter 35 % Familjebostäder 13 % Hyresgäster % Övriga hyresrätter 35 % BOENDEID FÖR SOCKHOLMSHEMS Hammarbyhöjden H Y R E S G Ä S E R I V Ä S E R O R 2 6-4 5-9 1-14 15-19 2-24 25-29 3-34 35-39 >39 år Gubbängen Rågsved Hökarängen

15 M A R K N A D S O M R Å D E V Ä S E R O R utgör de närmare hälften av det totala antalet bostäder. Merparten av bostäderna byggdes under perioden 1951 till 198. illskottet av färdigställda nya bostäder från nyproduktion under 26 ökade till cirka 1 5 (378) bostäder. Av dessa var närmare hälften, 517 bostäder, kommunala hyresrätter och 437 stycken bostadsrätter och resterande till nästan lika delar småhus och privata hyresrätter. ANAL PÅBÖRADE LÄGENHEER I VÄSEROR 26 Påbörjade Påbörjade lgh 26 lgh 25 Kommunala hyresrätter 193 43 Svenska Bostäder 4 337 Familjebostäder 124 93 Stockholmshem 29 Övriga hyresrätter 115 53 Bostadsrätter 825 474 Småhus 172 35 OAL 135 992 Inkl. kategoribostäder såsom studentlägenheter, gruppboende och seniorboende Efterfrågan på hyresrätter Efterfrågan på lägenheter i Västerort varierar mycket, precis som i Stockholm överlag, främst beroende på stadsdel men även hyresnivå och lägenhetsstorlek. Kötiden i snitt var drygt 3 år för samtliga hyresrätter i Västerort som förmedlades via Bostadsförmedlingen under 26. I närförort, i stadsdelar som Abrahamsberg och raneberg, var kötiden betydligt längre, drygt 6 år. Överlag är kötiderna för en hyresrätt i Västerort något kortare än i Söderort. Kötiderna för nyproducerade lägenheter är överlag kortare, i södra ärva samt övriga västra ytterstaden i snitt 1,3 år samt i närförort 2,9 år. Stockholmshems marknadsandel I Västerort har Stockholmshem 5 777 lägenheter med en bostadsarea på 365 379 kvadratmeter, vilket ger en marknadsandel på cirka sex procent av samtliga bostäder. 4 procent av lägenheterna ınns i Hässelby, drygt tio procent i Blackeberg och tio procent i raneberg samt knappt tio procent i Rinkeby. Den vanligaste lägenheten är på två rum och kök och medelhyran för 26 ligger i genomsnitt på 844 kronor per kvadratmeter och år. Under 26 förvärvades en del av fastigheten kv Kvarnhagen 1 i Hässelby för kompletteringsbebyggelse av 29 lägenheter. Stockholmshems hyresstruktur Normhyrorna för bostäder i Västerort ligger mellan 721 kronor per kvadratmeter i hustypen Folkhemmet och 1 33 kronor per kvadratmeter i Nyproduktion. En liten ökning av normhyran har skett för fastigheterna byggda 3-6 på grund av smalhusupprustningar och stambyten. Grannskapet och Funktionalismen står för 37 respektive 2 procent av bostadsbeståndet. HUSYP I VÄSEROR Antal lgh Normhyra kr/m 2 /år per 1 jan 26 Sekelskifte -192 Klassicism 192-193 Funktionalism 193-194 112 784 Folkhemmet 194-195 743 721 Grannskapet 195-196 2148 749 Storskalighet 196-197 75 761 Kvartersstaden 197-199 961 916 Nymodernismen 199-2 24 1 112 Nyproduktion 2-5 1 33 Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad men exklusive permanenta hyrestillägg. Exkl kategoribostäder. F O O : A N I S L U K A S Stockholmshems hyresgäster Av Stockholmshems samtliga hyresgäster bor ungefär 2 procent i Västerort, varav merparten i Hässelby, Blackeberg och raneberg. Av Stockholmshems samtliga hyresgäster är andelen yngre (upp till 3 år) högst i Västerort. En tredjedel av hyresgästerna är mellan 3 och 45 år. 7 procent har bott i sin nuvarande bostad i mindre än tio år, vilket är en genomsnittligt kortare boendetid än för Stockholmshems hyresgäster i andra områden. Omfiyttningen i Stockholmshems bestånd visade på en något ökad rörlighet för hela området, med ett snitt på 12,5 (12,4) procent. Utblick 27-28 I Västerort planeras totalt cirka 287 byggstarter av nya lägenheter under 27-28. Av dessa är närmare 6 hyresrätter med byggstart under 27. Stockholmshem startar under 27 nyproduktion av 3 lägenheter i Åkeslund och förmedlar under andra kvartalet 29 nya lägenheter vid Hässelby slott. Hos andra fastighetsägare ınns totalt tre hyresrättsprojekt med planerad bokningsstart under 27, två i Blackeberg och ett i Råcksta. Balkong i Mariehäll. SOCKHOLMSHEMS LÄGENHEER FÖRDELADE EFER SORLEK GENOMSNILIG KÖID SAMLIGA LÄGENHEER I VÄSEROR 26 FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN GENOMSNILIG KÖID NYPRODUCERADE LÄGENHEER I VÄSEROR 26 FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN Antal lägenheter % 5 År 7 År 7 4 6 6 3 5 4 5 4 2 3 3 1 2 1 2 1 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK eller eller mindre större Västerort Hela Stockholmshem Närförort Norra ärva Södra ärva Västra ytterstaden Källa: Bostadsförmedlingen Närförort Södra ärva Västra ytterstaden *) *) Ingen förmedlad nyproduktion i Norra ärva Källa: Bostadsförmedlingen S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6

16 M A R K N A D S O M R Å D E I N N E R S A D E N Utvecklingen i Innerstaden Stockholmshem i Innerstaden 26 Antal fastigheter 11 Antal lägenheter 6 136 Lägenhetsarea kvm 361 353 Medelstorlek, kvm 59 Medelhyra, kr/kvm/jan 27 986 Outhyrd area bostäder % Omsättning hyresgäster inkl interna byten % 1,8 Lokalarea kvm riehäll 77 344 Outhyrd area lokaler % 2,8 Hjorthagen Norra Djurgården Vasastaden Ladugårdsgärdet Ulvsunda raneberg Abrahamsberg Östermalm Stadshagen Kristineberg Kungsholmen Fredhäll Marieberg Smedslätten Gröndal SALSÖN Södermalm Henriksdal Aspudden Liljeholmen Midsommarkransen Södra Hammarbyhamnen Årsta Bostäder i Innerstaden Västertorp Hammarbyhöjden Västberga ohanneshov Konkurrenssituation nyproduktion Björkhagen Fruängen Stockholmshems projekt med planerad bokningsstart 27. Solberga Enskedefältet Stockholmshems projekt med planerad byggstart 27. Enskededalen Andra projekt med hyresrätter med planerad bokningsstart 27. Stureby Andra projekt med hyresrätter med planerad byggstart 27. Bagarmossen Stockholmshems områden är rödmarkerade. Kompletterande uppgifter ınns i Fastighetsinnehav (sid 66-89) och Stockholmskartan. HYRESRÄER I INNERSADEN allkrogen Skarpnäcks Gård BOS Ä D E R I I N N E R S A D E N 2 6 Gubbängen Hökarängen Övriga hyresrätter 71 % Kommunala hyresrätter 12 % Svenska Bostäder Rågsved 13 % Dominansen av bostadsrätter blir allt starkare i Innerstaden. Vid årsskiftetet 26/27 hade de ökat till 13 484 (11 3), vilket är 57 procent av det totala beståndet på 181 585 lägenheter. Allmännyttans andel av bostäderna uppgick till 12 procent, vilket är oförändrat från tidigare år. De privata hyresrätterna minskade, genom ombildningar, med 1 63 lägenheter och nu är allmännyttans andel av BOENDEID FÖR SOCKHOLMSHEMS H Y R E S G Ä S E R I I N N E R S A D E N Hyresgäster % 45 4 35 Stockholmshem 1 % 3 Farsta Familjebostäder 6% 25 Övriga hyresrätter 31 % Bostadsrätter 57 % Källa: USK S O C K H O L M S H E M S Innerstaden omfattar 21 församlingar där det bor cirka 29 (288 8) personer, vilket motsvarar drygt en tredjedel av stadens samtliga invånare. De fiesta av dessa personer bor i stadsdelarna Södermalm och Norrmalm. År 21 beräknas 33 1 personer bo i Innerstaden. Gruppen äldre personer i åldern 65-79 kommer att öka med nära 25 procent. Boendetätheten varierar mellan Stockholms stadsdelar, i snitt bor det 1,6 personer per bostad i Innerstaden. Snittet för hela staden, som i stort sett varit oförändrat sedan slutet av 9-talet, uppgick till 1,85 procent. otalt antal anställda i marknadsområdet uppgick under 26 till 313 49 (31 5) personer fördelade på 22 118 arbetsställen, vilket motsvarar 63 (61) procent av antalet anställda i hela staden. Flest anställda fanns inom den privata tjänstesektorn där närmare 16 personer var anställda. Den privata tjänstesektorn har också fiest antal arbetsställen, närmare 15. Den öppna arbetslösheten sjönk något i Innerstadens samliga stadsdelsområden och uppgick till 2,3 (2,4) procent. Innerstaden har den lägsta arbetslösheten av de tre marknadsområdena. Källa: USK Å R S R E D O V I S N I N G 2 6 2 15 1 5-4 5-9 1-14 15-19 2-24 25-29 3-34 35-39 >39 år

17 M A R K N A D S O M R Å D E I N N E R S A D E N hyresrätterna i innerstaden 29 procent. Den vanligaste lägenheten i Innerstaden är en tvåa, följd av en etta. Närmare hälften av husen är byggda före 193-talet. illförda nya bostäder från nyproduktion i Innerstaden under 26 var betydligt högre jämfört med 25. otalt färdigställdes 1487 (917) nya bostäder. ANAL PÅBÖRADE LÄGENHEER I INNERSADEN 26 Påbörjade Påbörjade lgh 26 lgh 25 Kommunala hyresrätter 691 33 Svenska Bostäder 367 128 Familjebostäder 149 Stockholmshem 175 22 Övriga hyresrätter 332 449 Bostadsrätter 1796 513 Småhus 6 OAL 2819 1298 otalt exkl kategori 972 Inkl. kategoribostäder såsom studentlägenheter, gruppboende och seniorboende Efterfrågan på hyresrätter Efterfrågan på lägenheter i Innerstaden är hög, men den varierar, precis som i Stockholm överlag, beroende på t ex hyresnivå och lägenhetsstorlek. Kötiden i snitt var drygt 11 år för de lite mer än 7 hyresrätter i Innerstaden som förmedlades via Bostadsförmedlingen under 26. Kötiden i snitt för samtliga förmedlade lägenheter i Stockholm under året var 4,5 år. Kötiderna för nyproducerade lägenheter i Innerstaden är överlag kortare med en kötid på i snitt 4,3 år. Stockholmshems marknadsandel Stockholmshem hade vid årets slut 6 136 lägenheter i Innerstaden. Under året färdigställdes 47 lägenheter i kv Vattenpasset på Södermalm samt påbörjades produktion av 175 lägenheter i Kv Svallvågen i Hammarby Sjöstad. Bostadsarean uppgick till totalt 361 353 kvadratmeter vid årets slut. Beståndet har sin tyngdpunkt på Södermalm där närmare 7 procent av lägenheterna ınns. Under året förvärvades kv Grimman 5, gamla Maria sjukhus, för bostadsproduktion av cirka 1 lägenheter på Södermalm. Stockholmshems hyresstruktur I Innerstaden ligger normhyrorna mellan 744 och 1 547 kronor per kvadratmeter, vilket är högre än i Västerort och Söderort. Skillnaden är störst mellan en nyproducerad lägenhet i Innerstaden och en i Söderort, som ligger drygt 2 procent lägre. Normhyran för nyproduktion har dock sjunkit något. En viss ökning av normhyrorna skedde från 26 till 27 för lägenheter tillhörande Funktionalismen, på grund av smalhusupprustningar. HUSYP I INNERSADEN Antal lgh Normhyra kr/m 2 /år per 1 jan 26 Sekelskifte -192 48 878 Klassicism 192-193 12 97 Funktionalism 193-194 968 964 Folkhemmet 194-195 797 744 Grannskapet 195-196 655 766 Storskalighet 196-197 724 844 Kvartersstaden 197-199 1 56 993 Nymodernismen 199-2 114 1 31 Nyproduktion 2-217 1 547 Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad men exklusive permanenta hyrestillägg. Exkl kategoribostäder. Stockholmshems hyresgäster Av Stockholmshems hyresgäster bor knappt 2 procent i Innerstaden och av dessa bor närmare 7 procent på Södermalm. Åldersstrukturen hos hyresgästerna i Innerstaden kännetecknas av att andelen äldre är större än vad som är fallet i de andra marknadsområdena. Andelen yngre är också mindre jämfört med Väster- och Söderort. Mer än 4 procent är 5 år eller äldre, och bara 13 procent är 3 år eller yngre. Åldersstrukturen påverkar även kvarboendetiden, som är den längsta bland Stockholmshems hyresgäster. Drygt hälften har bott i mer än tio år i den nuvarande lägenheten och 17 procent har bott i över 3 år. Omfiyttningen ökade något för hela marknadsområdet under 26, till 1.8 (1,3) procent på grund av pågående upprustningar samt en färdigställd nyproduktion på 47 lägenheter. Utblick 27-28 Stadsbyggnadskontorets planer för den kommande nyproduktionen i Innerstaden visar att totalt 2 545 lägenheter kommer att påbörjas under 27 och 2 45 lägenheter under 28. En tredjedel av bostäderna planeras i Södra Hammarbyhamnen respektive på nordvästra Kungsholmen. Ett större antal lägenheter planeras även på det gamla gasverksområdet i Hjorthagen. Stockholmshems nästa planerade byggstart i Innerstaden sker under 29. Cirka 1 nya lägenheter i kvarteret Grimman 5, gamla Maria sjukhus, på Södermalm. Under första kvartalet 27 förmedlar Stockholmshem 175 lägenheter i kv Svallvågen 2 i Södra Hammarbyhamnen. Hos andra fastighetsägare ınns två hyresrättsprojekt med planerad bokningsstart längre fram under 27, ett i Södra Hammarbyhamnen och ett i Sabbatsbergsområdet. SOCKHOLMSHEMS LÄGENHEER FÖRDELADE EFER SORLEK Antal lägenheter % 5 4 3 2 1 GENOMSNILIG KÖID SAMLIGA LÄGENHEER I INNERSADEN 26 FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN År 2 15 1 5 GENOMSNILIG KÖID NYPRODUCERADE LÄGENHEER I INNERSADEN 26 FÖRMEDLADE VIA BOSADSFÖRMEDLINGEN År 2 15 1 5 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK eller eller mindre större Innerstaden Hela Stockholmshem Gamla stan Gärdet Hjorthagen Kungsholmen Norrmalm Södermalm Vasastan Östermalm Hammarby sjöstad Kungsholmen Norrmalm Södermalm *) *) Stadsdelar där nyproduktion förmedlats 26 Källa: Bostadsförmedlingen S O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 6