Ekonomisk översikt Sammanfattning Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt uppgick till 508 Mkr (438), motsvarande 12,39 kr (10,68) per aktie. Förbättringen, som uppgick till 16 %, har främst uppnåtts genom förbättringar i förvaltningen såsom ökade hyresnivåer och effekter av genomförda investeringar. I genomsnitt har förbättringen uppgått till 21 % per år sedan bolaget börsnoterades 1997. Hyresintäkterna uppgick till 1 684 Mkr (1 571) och den ekonomiska uthyrningsgraden var under året 91,5 % (93,0). Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 1 128 Mkr (1 027), motsvarande en direktavkastning om 9,1 % (9,1). Efter avskrivningar om 116 Mkr (108) var bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen 1 012 Mkr (919). Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 503 Mkr (635), vilket innebar en vinst om 179 Mkr (129). De centrala administrationskostnaderna uppgick till 62 Mkr (67), varav kostnader för incitamentsprogram till företagsledningen 11 Mkr (15). Till följd av nya redovisningsprinciper har återförts tidigare gjorda nedskrivningar som inte längre är motiverade om totalt 316 Mkr, vilka redovisats som jämförelsestörande poster. Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till 1 445 Mkr (981). Finansnettot uppgick till 442 Mkr ( 414), motsvarande en genomsnittlig räntenivå om 5,7 % (5,8). På grund av underskottsavdrag uppstår i princip ingen aktuell betald skattekostnad. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande uppskjuten skattekostnad om 128 Mkr (141). Castellums resultat efter skatt för år 2002 uppgick till 873 Mkr (426). Resultatet exklusive jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 % uppgick till 495 Mkr (408) motsvarande 12,07 kr (9,95) per aktie, vilket är en förbättring med 21 % mot föregående år. Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick 2002 till 1 684 Mkr (1 571). Hyresintäkterna har förbättrats på grund av dels ett högre hyresvärde, dels ett större fastighetsbestånd. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Hyresvärde Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen på sidan 59 visar hyresvärdet per kvadratmeter fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresvärdet per kvadratmeter har stigit med ca 7 % under året. Förbättringen beror på såväl höjda reala hyresnivåer som hyreshöjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respektive kategori. Avseende jämförbara enheter har hyresvärdet per kvadratmeter stigit med 5 % under året. DATA PER AKTIE Kronor 2002 2001 2000 1999 1998 1997 Förvaltningsresultat 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Förändring +16% +24% +24% +26% +16% Kassaflöde förvaltning 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Förändring +14% +24% +23% +22% +13% Resultatet exkl. jämförelsestörande poster efter avdrag för schablonskatt 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34 Förändring +21% +19% +28% +25% +21% Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Förändring +15% +18% +22% +29% +27% 58
HYRESVÄRDE PER KVADRATMETER Kontor/ Lager/ Kr/kvm butik industri Bostäder Totalt Storgöteborg 1 040 593 893 768 Öresundsområdet 1 114 565 866 830 Storstockholm 1 231 740 1 032 Västra Småland 800 423 598 Mälardalen 844 576 737 Totalt 1 029 568 877 799 KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Antal Antal Kontrakts- Andel av Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet Kommersiellt 2003 783 255 178 11% 2004 1 044 530 403 26% 2005 838 471 394 25% 2006 459 316 282 18% 2007 87 120 118 8% 2008+ 83 212 190 12% Summa 3 294 1 904 1 565 100% Bostäder 1 753 126 110 P-platser och övrigt 2 106 35 41 Totalt 7 153 2 065 1 716 KONTRAKTERADE FRAMTIDA HYRESINTÄKTER Mkr 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2002 utfall 2003 2004 2005 2006 2007 2008+ Bostäder Bostäder, fullt uthyrt Kommersiellt E K O N O M I S K Ö V E R S I K T De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Av de kontrakt som har omförhandlats under år 2002 har cirka en tredjedel förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning. Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om i genomsnitt 15 20 %. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflationen under föregående år alternativt en minimiuppräkning. Som en följd av detta har under 2002 uppräkning skett med 1,5 % 2 %, en nivå som beräknas gälla även 2003. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade. Kontraktsförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av ovanstående tabell. Värdemässigt förfaller 62 % av kontrakten före utgången av år 2005. En förklaring till den relativt låga andelen under 2003 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under år 2002. Den mest förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3 5 år med en uppsägningstid om nio månader. Diagrammet ovan avser kontrakterade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Då bostadskontrakt är ett tillsvidarekontrakt redovisas dels framtida hyresintäkter utifrån nuvarande uthyrningsgrad och dels den rent formella återstående kontraktstiden, tre månaders uppsägningstid utöver uppsägningsmånad. 59
KONTRAKTSSTORLEK KOMMERSIELLA KONTRAKTS FÖRDELNING PER BRANSCH Kontraktsstorlek Antal Kontrakts- Mkr kontrakt Andel värde, Mkr Andel Kommersiellt < 0,25 1 986 28% 182 11% 0,25 0,5 551 8% 196 11% 0,5 1,0 389 5% 274 16% 1,0 3,0 280 4% 456 27% >3,0 88 1% 457 27% Summa 3 294 46% 1 565 92% Bostäder 1 753 25% 110 6% P-platser och övrigt 2 106 29% 41 2% Totalt 7 153 100% 1 716 100% Antal % av Bransch (GICS-kod) kontrakt kontraktsvärde Energi (10) 7 0% Material (15) 84 4% Industrivaror (2010) 422 14% Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 618 11% Transport (2030) 132 8% Detaljhandel (2550) 626 18% Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510 2540) 410 10% Dagligvaror (30) 95 3% Hälsovård (35) 182 6% Finans och fastighet (40) 107 3% Mjukvara och tillhörande tjänster (4510) 219 8% Teknisk hårdvara (4520) 110 6% Telekomoperatörer (50) 96 1% Kraftförsörjning (55) 10 0% Kommunal och statlig verksamhet m m 176 8% Totalt 3 294 100% Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 300 kommersiella och 1 800 bostadskontrakt vars storleksmässiga spridning framgår av ovanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar endast för 1,0 % av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av ovanstående tabell. Uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2002 var 91,5 % (93,0). Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 90,8 %, vilket är något högre än vid halvårsskiftet. Jämfört med utgången av föregående år är den dock lägre, vilket delvis kan förklaras av förändringar i fastighetsbeståndet. Uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 91,7 %, vilket är högre än såväl vid halvårsskiftet som vid utgången av föregående år. Vad avser det kommersiella beståndet innebär bruttouthyrningen av såväl vakanta som nyproducerade ytor under 2002 ökade hyresintäkter på årsbasis med 194 Mkr (183), medan nettouthyrningen, d v s bruttouthyrningen minus uppsägningar, uppgick till motsvarande 47 Mkr (52). Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2002 till 556 Mkr (544), vilket innebär 235 kr/kvm (237). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Avseende lager- och industrifastigheter står dock hyresgästerna i flertalet fall för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2002 till 289 Mkr (278), vilket innebär 121 kr/kvm (119). Driftskostnaderna, som bedöms ligga 60
på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationaliseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Delar av driftskostnadsökningen, till exempel värmekostnader, har dock vidaredebiterats hyresgästerna. Underhåll och hyresgästanpassningar Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Hyresgästanpassning består av kostnader för specifik lokalanpassning till enskild hyresgäst. För 2002 har kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar varit 94 Mkr (107), vilket innebär 39 kr/kvm (46). Tomträttsavgäld Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2002 var 15 Mkr (16) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavtalen är fördelade över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2002 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden. Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 68 Mkr (57) motsvarande 29 kr/kvm (26). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2002 var 1 % på taxeringsvärdet för kontor/butik samt 0,5 % för lager/industri och bostäder. Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2002 till 90 Mkr (86), vilket innebär 39 kr/kvm (39). Med uthyrning och fastighetsadministration avses kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas de fastighetsrelaterade kostnaderna per kvadratmeter fördelade per kategori och kostnadsslag. Driftsöverskott före avskrivningar Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 1 128 Mkr (1 027) motsvarande en direktavkastning om 9,1 %. Justerat för effekter av under året återförda nedskrivningar, innebär detta en ökning med 0,3 procentenheter jämför mot föregående år. Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på årstidsmässiga variationer i fastighetskostnaderna. Driftsöverskottet i beskrivningen av fastighetsbeståndet redovisas i enlighet med finansanalytikernas rekommendation och avviker därför från vad som redovisas i resultaträkningen. Skillnaden förklaras av att i resultaträkningen ingår fastigheternas driftsöverskott för den tid de innehafts under året, medan den först- E K O N O M I S K Ö V E R S I K T EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD PER KATEGORI FASTIGHETSKOSTNADER PER KVADRATMETER 94 94 92 92 90 90 88,6% 88 86,6% 88 86 86 86,1% 84 84 86,8% 91,7% 87,8% 92,8% 90,0% Kontor/butik 1998 1999 2000 2001 93,4% 91,1% Lager/industri 2002 91,7% 90,8% Kontor/ Lager/ Kr/kvm butik industri Bostäder Totalt Driftskostnader 154 80 208 121 Underhåll m m 48 26 76 39 Tomträttsavgäld 9 5 7 Fastighetsskatt 48 10 34 29 Direkta fast. kostn. 259 121 318 196 Uthyrning och fast. adm. 39 Totalt 259 121 318 235 Jämförelse 2001 263 125 296 237 61
nämnda beskrivningen upptar de fastigheter som Castellum ägde per den 31 december 2002. De fastigheter som förvärvats/färdigställts under året har räknats upp som om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts har frånräknats. Avskrivningar Castellums avskrivningar uppgick till 116 Mkr (108). Avskrivningar består i huvudsak av 1 % på byggnader. Avskrivningsprocenten för övriga tillgångsslag framgår av not 1. Fastighetsförsäljningar I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att sälja mogna, fullt uthyrda fastigheter, vilka inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Under 2002 har 31 fastigheter (43) sålts för 503 Mkr (635) med en vinst om 179 Mkr (129). Av årets försäljningar avsåg 18 bostadsfastigheter bokförda till 209 Mkr, vilka såldes med en vinst om 105 Mkr. Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 62 Mkr (67). Däri ingår kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revision m m. På dotterbolagsnivå ingår även kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledning och övriga ledande befattningshavare om 11 Mkr (15). Jämförelsestörande poster Under perioden 1994 96 gjorde Castellum nedskrivningar på ett 90-tal fastigheter, till ett vid det tillfället bedömt värde. Därefter har marknadsförutsättningarna för fastighetssektorn förändrats positivt genom högre hyresnivåer och uthyrningsgrader med stigande fastighetspriser som följd. Även om fastighetsvärdena successivt har återhämtats, har Castellum tidigare, i enlighet med årsredovisningslagen, valt alternativet att inte återföra nedskrivningar gjorda före 1997. I och med den under 2002 införda Redovisningsrådets rekommendation nr 17 Nedskrivningar, skall dock tidigare gjorda nedskrivningar återföras när dessa inte längre är motiverade. Castellum har därför återfört tidigare gjorda fastighetsnedskrivningar om totalt 346 Mkr. Av detta belopp har 316 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats i resultaträkningen, återförts i resultaträkningen och 30 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen, återförts i balansräkningen. Till grund för återfört belopp ligger den värdering per årsskiftet som gjorts för respektive fastighet, med beaktande av dels ursprungligt anskaffningsvärde dels de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivningen ej hade skett. Effekten efter skatt av den ovan nämnda förändrade redovisningsprincipen är bland annat att årets resultat per aktie ökar med 5,56 kr, den synliga soliditeten ökar med 2 procentenheter och att fastigheternas direktavkastning minskar med 0,3 procentenheter. Finansiell översikt Ränteutveckling Utvecklingen på räntemarknaden 2002 präglades av att konjunkturutvecklingen blev en besvikelse. Året inleddes med en optimistisk syn på konjunkturen DIREKTAVKASTNING DRIFTSÖVERSKOTT 10 9 8 7 6 8,1% 8,4% 8,9% 7,5% 9,1% 9,1% Mkr Hyresintäkter Driftsöverskott Enligt resultaträkningen 1 684 1 128 + Förvärv/färdigställande 38 32 Försäljningar 19 10 Enligt fastighetsbeskrivningen 1 703 1 150 5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 62
RÄNTEUTVECKLING 1 JANUARI 1993 7 FEBRUARI 2003 FINANSIERING 2002-12-31 % 14 12 10 8 6 4 2 STIBOR 3 månader Swapränta 5 år 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Eget kapital 4 470 Mkr (34%) Ej räntebärande skulder 595 Mkr (4%) Räntebärande skulder 8 264 Mkr (62%) E K O N O M I S K Ö V E R S I K T vilket innebar stigande räntor. Riksbanken höjde reporäntan vid två tillfällen under våren med sammanlagt 0,50 procentenheter. Även de långa räntorna steg kraftigt och den för Castellum viktiga 5-åriga swapräntan noterades vid flera tillfällen under mars maj till strax över 6 %. Såväl den internationella som den inhemska börsutvecklingen 2002 blev en besvikelse och såväl hushållens som företagens förväntningar om framtiden föll återigen tillbaka, vilket fick räntorna att falla kraftigt under hösten. Den lägre ekonomiska aktiviteten och framförallt förväntningarna om framtiden fick Riksbanken att sänka reporäntan vid två tillfällen under hösten med sammanlagt 0,50 procentenheter. Detta innebar att reporäntan slutade på samma nivå 3,75 %, som vid ingången av 2002. Den 5-åriga swapräntan noterades per 31 december till 4,55 %. Den 5-åriga swapräntan och 3 månaders STIBORräntan har störst påverkan på Castellums upplåningskostnad. Av ovanstående diagram framgår hur dessa räntor utvecklats från 1993. Finansiella risker För Castellum är det av stor vikt att följa ränteutvecklingen då räntan för ett fastighetsbolag är den enskilt största kostnadsposten. Att hantera finansiella risker och då framförallt den s k ränterisken (se följande förklaring) är därmed av stor betydelse för den framtida resultatutvecklingen. Castellum har därför centraliserat hanteringen av finansiella risker som uppstår vid transaktioner med finansiella instrument till moderbolaget. Finansavdelningen är även koncernens internbank med ansvar för upplåning och cash management. Castellum hanterar de finansiella riskerna i enlighet med de ramar som anges i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För att minska Castellums ränteriskexponering används i huvudsak ränteswapar. Upplysningar och klassificeringar av finansiella risker vilka redovisas nedan följer Redovisningsrådets rekommendationer. I finanspolicyn definieras följande finansiella risker; Prisrisker I Castellums finanspolicy definieras två s k prisrisker; Ränterisk Ränterisk är risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens finansieringskostnad och därmed koncernens resultat. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. Valutarisk Castellum äger endast fastigheter i Sverige och får enligt finanspolicyn inte utsättas för exponering i utländsk valuta. Upplåningsrisk Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. För att begränsa upplåningsrisken skall Castellum ha tillgång till långa bindande kreditlöften. 63
Kreditrisk Kreditrisk är risken för att motparten inte fullföljer leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår kreditrisker framförallt vid placering av likviditetsöverskott och vid s k ränteswapavtal. För att reducera kreditrisken anges i finanspolicyn att Castellum endast skall arbeta med i policyn godkända banker och kreditinstitut med hög kreditvärdighet. Finansverksamhet Det finns två övergripande mål för finansverksamheten i Castellum; Uppnå så låg finansieringskostnad som möjligt med hänsyn tagen till i finanspolicyn givna ramar. Att sträva mot att en förändring i räntan påverkar kassaflödet jämnt över tiden. För att uppnå målen för finansverksamheten och ränteriskhantering i enlighet med ramarna i finanspolicyn tas vid beslut om önskad räntebindning hänsyn till dagens nominella ränta, konjunkturläget, hur mycket kassaflödet skulle påverkas av en ränteförändring och hur snabbt en ränteförändring antas kunna kompenseras med indexuppräkning och omförhandling av hyror. För maximal flexibilitet i hantering av ränterisken upptas lån i huvudsak med kort räntebindning. Genom att använda ränteswapar kan önskad räntebindningstid och önskat skydd av räntekostnaden uppnås. Att kombinera lån med kort räntebindning och ränteswapar kan jämställas med att inneha lån med fast räntebindning, utan att erhålla de fasta lånens begränsningar som kan uppstå vid önskemål om förtida amortering och lösen. Castellum behandlar således kombinationen av lån med kort räntebindning och ränteswapar som lån med fast ränta. När ränteswapar används för att erhålla upplåning med fast ränta och därmed säkra framtida räntebetalningar uppstår ett marknadsvärde i ränteswapen. Detta marknadsvärde varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan, dels beroende på ränteswapens återstående löptid. Om marknadsräntan med samma återstående löptid noteras lägre än den fasta ränta Castellum erlägger enligt ränteswapen kommer ränteswapen att uppvisa ett negativt värde. Noteras marknadsräntan med samma återstående löptid högre än den Castellum erlägger enligt ränteswapen kommer ränteswapen att uppvisa ett positivt värde. Marknadsvärderingen av ränteswapportföljen påverkar således inte Castellums strävan att uppnå en jämn utveckling av räntekostnaden utan reflekterar endast den matematiska beräkningen av värdet på ränteswaparnas återstående kassaflöde diskonterat till dagens marknadsränta. Marknadsvärdet på Castellums ränteswapportfölj uppgick vid årsskiftet till 232 Mkr ( 64). I enlighet med rådande redovisningsprinciper redovisas dock inte ränteswaparnas marknadsvärde i redovisningen utan räntekostnaden tas under lånets/instrumentens löptid. Förenklat kan det beskrivas så att genom att stänga och realisera resultatet i befintlig ränteswapportfölj och därefter köpa nya ränteswapar vid samma tidpunkt med exakt samma återstående löptid skulle Castellum erhålla en genomsnittlig ränta på 4,9 % per stängningsdagen 2002-12-31. Marknadsvärdet och den ovan angivna genomsnittliga refinansieringsräntan är FINANSIELLA MÅL OCH FINANSPOLICY Soliditet Lägst 30 % Räntetäckningsgrad Lägst 200 % Prisrisk Ränterisk Genomsnittlig räntebindning 2 4 år Valutarisk Inte tillåtet Upplåningsrisk Kreditrisk Andel räntebindningsförfall Minst 50 % långa kreditlöften Endast kreditinstitut med hög kreditvärdighet Högst 40 % inom 12 månader, högst 30 % inom varje därefter följande 12-månadersperiod RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2002-12-31 Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medel- Kreditavtal Utnyttjat Mkr ränta Mkr Mkr 0 1 år, inkl likviditet 2 526 4,9% 850 160 1 2 år 1 060 5,3% 25 25 2 3 år 600 6,1% 1 250 1 150 3 4 år 1 052 5,9% 6 302 5 302 4 5 år 856 5,5% 1 207 1 007 5 10 år 2 150 6,3% 600 600 Totalt 8 244 5,6% 10 234 8 244 64
en realtidsberäkning och gäller endast vid stängningstillfället. Med antagande om oförändrad genomsnittlig räntebindning och oförändrad lånevolym skulle en förändring av den korta och långa räntan med +/ 1 procentenhet påverka Castellums räntekostnad med +/ 20 Mkr under 2003. Om lånen däremot haft en rörlig ränta skulle motsvarande förändring påverka Castellums räntekostnad med +/ 83 Mkr under 2003. Finansiell struktur Castellums finansiering per den 31 december 2002 framgår av sammanställning på föregående sida. Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 20 Mkr (20) uppgick till 8 244 Mkr (8 234). Låne- och ränteförfallostruktur Castellum har avtalade kreditlöften om sammanlagt 10 234 Mkr (9 893). Per den 31 december 2002 var 8 264 Mkr (8 254) disponerat under ovan nämnda kreditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 1 970 Mkr (1 639). Låneförfallostrukturen, som framgår av tabellen på föregående sida, visar när i tiden lånevolymer under befintliga kreditavtal förfaller till omförhandling eller amortering. Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 3,6 år och garanterar Castellum lån till en bestämd marginal under avtalens löptid. Under 2002 har Castellum ingått ett nytt 5-årigt kreditavtal med ett syndikat av svenska och utländska banker om 1,2 mdr, som säkerställts via finansiella nyckeltal. Castellums internbank upptar lån under kreditavtal för vidareutlåning till de fastighetsägande dotterbolagen. Kreditavtalen ger Castellum rätt att välja såväl kort som lång räntebindning. Castellum kunde per 31 december 2002 uppta lån intill 2 000 Mkr utan ställande av pantsäkerhet medan för resterande del av kreditavtalen skall ställas pant upp till den nivå de utnyttjas. Till säkerhet för upptagna lån under kreditavtal med direktpantsättning ställer Castellum panträtt i bolagets reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna fastighetspantbrev. Kreditavtalen innehåller utöver sedvanliga uppsägningsvillkor i vissa fall villkor om bland annat räntetäckningsgrad och soliditet. Dessa villkor varierar för de olika kreditavtalen men samtliga överenskomna avtalsvillkor ligger under och med god marginal till Castellums finansiella mål. Castellum kan öka respektive minska utnyttjandet under de långfristiga kreditavtalen. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas till att amortera utestående skulder. Den genomsnittliga räntan vid årets utgång framgår av tabellen på föregående sida och uppgick till 5,6 % (5,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum var 3,4 år (2,3). Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts via ränteswapar och collars med nominellt underliggande värde om 6 835 Mkr respektive 300 Mkr. Finansnetto Finansnettot var 442 Mkr ( 414) varav räntebidrag 2 Mkr (3) och utdelning 5 Mkr (5). Under året har 16 Mkr (22) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,7 % (5,8). Skattesituation Skattekostnad På grund av möjligheten att göra skattemässiga överavskrivningar på fastighetsbeståndet (skattemässigt 2 4 % beroende på kategori jämfört med 1 % i redovisningen) och att nyttja befintliga underskottsavdrag uppstår i princip inget skattepliktigt resultat och därmed ej heller någon betald skattekostnad. Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande uppskjuten skattekostnad om 128 Mkr (141), främst hänförlig till årets gjorda skattemässiga överavskrivningar och förbrukning av underskottsavdrag. Av tidigare beskrivna återförda nedskrivningar om 346 Mkr, har huvuddelen betraktats som skattepliktig intäkt. Denna skattepliktiga återföring, som ökar fastigheternas skattemässiga restvärde och ger motsvarande mindre skattebelastning när fastigheterna i framtiden säljs, förbrukar dock viss del av befintliga underskottsavdrag. Detta förhållande kompenseras dock bland annat av skattemässiga underskott vid likvidation av dotterbolag om 535 Mkr, vilket gör att årets skattekostnad uppgår till 13 %. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld har redovisats enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 9 och beräknats på dels underskottsavdrag dels skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde. Upp- E K O N O M I S K Ö V E R S I K T 65
skjuten skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som slutligt bedömd av skattemyndigheten. Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2002 uppgå till 690 Mkr efter att 269 Mkr nyttjats under året. Skattemässiga överoch undervärden på fastigheter Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en försäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 13 137 Mkr, ställas det skattemässiga restvärdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 12 210 Mkr. Vad gäller fastigheter ägda av handelsbolag/kommanditbolag skall även beaktas övervärden på andelar, vilka totalt uppgår till 204 Mkr. Med beaktan av dessa övervärden skulle, vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter, den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 723 Mkr. Detta är en ökning med 220 Mkr mot föregående år. Under 1994 1996 gjorde Castellum fastighetsnedskrivningar där skattemässigt avdrag erhölls. En under 2002 införd ny redovisningsprincip har inneburit att del av tidigare gjorda nedskrivningar har återförts, såväl redovisningsmässigt som skattemässigt. Vid utgången av 2002 kvarstod drygt 200 Mkr av tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits som, förutsatt en fortsatt värdeuppgång på fastigheterna, framgent kan komma att återföras skattemässigt. Skattemässiga över- och undervärden på aktier Ett lagförslag förväntas bli antaget under 2003, som i princip innebär att vinst vid försäljning av dotterbolagsaktier blir skattefri. En konsekvens av lagförslaget blir även att förluster ej blir avdragsgilla. Att Castellums skattemässiga anskaffningsvärde på aktier överstiger det bokförda värdet kommer därför att skattemässigt sakna betydelse. Av försiktighetsskäl har heller aldrig någon uppskjuten skattefordran redovisats avseende denna post. Obeskattade reserver I koncernen finns enbart oväsentliga belopp avsatta till obeskattade reserver. SKATTEKOSTNAD 2002-12-31 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Underlag Underlag Mkr betald skatt uppskjuten skatt Resultat före skatt 1 003 Skattemässiga överavskrivningar 200 Skillnad skattemässigt och bokfört 191 värde sålda fastigheter, återförda nedskrivningar m m 9 Övriga skattemässiga avdrag 535 Nyttjat underskottsavdrag 269 269 Summa underlag 8 460 Därav 28 % betald/uppskjuten skatt 2 128 Uppskjuten Mkr Underlag skatt 28 % Underskottsavdrag Vid årets ingång 959 268 Årets förändring 269 75 Vid årets utgång 690 193 Skillnad fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärden Vid årets ingång 503 141 Årets förändring 220 61 (varav 29 Mkr resp 8 Mkr avser återförda nedskrivningar direkt i balansräkningen) Vid årets utgång 723 202 Totalt Vid årets ingång 456 127 Årets förändring 489 136 Vid årets utgång 33 9 66