Finansiella rapporter Resultaträkning 52. Balansräkning 53. Förändring av eget kapital 54. Kassaflödesanalys 55

Transkript

1 Finansiella rapporter 2004 Resultaträkning 52 Balansräkning 53 Förändring av eget kapital 54 Kassaflödesanalys 55 Redovisningsprinciper och noter 56 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

2 Resultaträkning Mkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Fastighetsförsäljningar Not 6 Försäljningsintäkter Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not Återförda nedskrivningar fastigheter 3 32 Nedskrivningar fastigheter 5 26 Återförda nedskrivningar aktier dotterbolag Rörelseresultat Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat efter finansnetto Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 14,29 12,83 Utdelning, kr (2004 föreslagen) 9,50 8,50 52 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

3 Balansräkning Mkr 31 dec dec dec dec 2003 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier och installationer Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Långfristiga fordringar, konc.företag Uppskjuten skattefordran Not Andra långfristiga fordringar 2 11 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar 6 7 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Minoritetens kapital 5 Avsättning uppskjuten skatt Not Skulder Not 17 Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, konc.företag Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

4 Förändring av eget kapital Koncernen, Mkr Antal utestående aktier, tusental Bundna reserver Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning (7,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital Utdelning (8,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital Moderbolag, Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning (7,50 kronor per aktie) Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Utdelning (8,50 kronor per aktie) Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

5 Kassaflödesanalys Mkr Löpande verksamhet Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 8 11 Investeringar i dotterbolag Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

6 Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Grunder för redovisningen Koncernredovisning Intäkter Avskrivningar Nedskrivningar Redovisningsprinciper Castellums räkenskaper har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Castellums redovisningsprinciper är oförändrade mot föregående år. Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har upptagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not nedan angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de lämnas. Vid förtidsinlösen av hyreskontrakt periodiseras ersättningen ut över det ursprungliga kontraktets löptid, såvida inte nytt kontrakt tecknas då inlösenbeloppet resultatförs i sin helhet. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i 56 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

7 resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen, som finns beskriven i not nedan, bygger på en långsiktig avkastnings värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässigt synliga egna kapital. Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Till finansiella kostnader hänförs även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot har således ej påverkats av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m m redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellum koncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Ett 25-tal anställda inom Castellumkoncernen har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa skall enligt ett uttalande, URA 42, från Redovisningsrådets Akutgrupp klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. När det inte före ligger tillräcklig information för en dylik redovisning skall företaget redovisa planen som avgiftsbestämd plan. Då Alecta inte levererar sådan information, redovisar Castellum även dessa planer som avgiftsbestämda. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Castellum finns tre poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter, obeskattade reserver och underskottsavdrag. Vid förändring av dessa poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat. Vad avser koncernbidrag vilka bokförs direkt mot eget kapital, bokförs även eventuell skatteeffekt direkt mot eget kapital. Skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som bedömd av skatteverket. Hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasingtagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader Ersättningar till anställda Inkomstskatter Leasingavtal Förvaltningsfastigheter C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

8 Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier och installationer Finansiella tillgångar Återköpta aktier Utdelning, koncernbidrag, aktieägartillskott Finansiella skulder Derivat Avsättningar Definition av segment Inventarier och installationer, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte en värdering påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Återköpta egna aktier redovisas som en minskning av fritt eget kapital. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att bolagsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. Castellum har ingått räntederivatavtal i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med beslutad finanspolicy. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser. Således sker i redovisningen inte någon marknadsvärdering av ingångna ränte derivatavtal. I syfte att begränsa och hantera prisrisken i koncernen vid köp av el, prissäkras förbrukningen genom elterminer. Elderivatavtal avräknas månadsvis och resultatförs i den period de avser. Således sker i redovisningen inte någon marknadsvärdering av ingångna elderivatavtal. Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras primärt per geografiskt område och sekundärt per fastighetskategori. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. De intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således 58 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

9 har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Ovanstående gäller även de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Redovisning av segment Storgöteborområdestockholm Öresunds- Stor- Västra Mälardalen Castellum- Primärt segment Småland koncernen Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Resultat fastighetsförs Nedskrivningar netto Resultat Ofördelade poster Centraladm Finansnetto Aktuell skatt 5 1 Uppskjuten skatt Årets resultat Kassaflödesanalys Not 2 Fastigheter Inventarier Omsättningstillgångar Kassa och bank Ofördelade poster Finansiella anl.tillg Omsättn.tillgångar 3 4 Summa tillgångar Ofördelade poster Eget kapital Ränteb. långfr. skulder Avsättningar Ej ränteb. skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Kassaflöde* Ofördelat kassaflöde Investeringar *) Kassaflöde från den löpande verksamheten exklusive centraladministration, finansnetto och betald skatt. Sekundärt segment Kontor/butik Lager/industri Bostäder Projekt Mark Castellum Hyresintäkter, externt Fastigheter Investeringar C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

10 I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommunerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Härryda samt Alingsås och Borås. De kommersiella fastigheterna finns främst i centrala Göteborg, Högsbo-Sisjön-Åbro-området samt på Hisingen. Bostadsfastigheterna är belägna i centrala Göteborg. Huvuddelen av Castellums fastigheter i Öresundsområdet är belägna i Malmö, Lund och Helsingborg. I Malmö och Lund finns enbart kommersiella fastigheter medan Helsingborg även har ett bestånd av bostadsfastigheter, som är belägna i de centrala och norra delarna. Castellums fastigheter i Storstockholm är samlade till närförorter med goda kommunikationer och utbyggd service. Kontorsfastigheter finns bland annat i Johanneshov, Mariehäll i Bromma och Elektronikbyn i Kista medan lager- och industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg. Castellums region Västra Småland omfattar i huvudsak städerna Värnamo, Jönköping och Växjö. Fastighetsinnehavet i Värnamo består av centralt belägna kontors- och butiksfastig heter samt lager- och industrifastigheter. I Jönköping finns beståndet beläget i attraktiva lägen i centrum, på Rosenlund och Torsvik. I Växjö är fastighetsinnehavet koncentrerat till centrum och området Västra Mark. Castellums fastigheter i Mälardalen är i huvudsak lokaliserade till de större kommunerna Örebro, Uppsala och Västerås. En betydande del av fastighetsinnehavet i Örebro finns i stadsdelen Aspholmen som har ett läge, alldeles intill infarterna från E18 och E20. Fastighetsinnehavet i Uppsala är koncentrerat till områdena Fyrislund, Boländerna och längs med Kungsgatan. I Västerås finns fastigheter i bland annat Kopparlunden. Not 3 Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (1 758). Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd, men också av att intäkterna i jämförbart bestånd förbättrats. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Hyresvärde Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresvärdet kr/kvm har stigit med 4% (4%) under året. Förbättringen beror på såväl indexökningar som hyreshöjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respektive kategori. Avseende jämförbara enheter har hyresvärdet kr/kvm stigit med 2% (2%) för kontors- och butiksfastigheter samt 2% (4%) för lager- och industrifastigheter. Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kr/kvm Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Västra Småland Mälardalen Totalt Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som förfaller förlängs på oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under 2004 har dessa omförhandlingar medfört ökade hyresnivåer om ca 4%. 60 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

11 I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Som en följd av detta har under 2004 uppräkning skett med 1,0-1,5%. Under 2005 beräknas motsvarande siffra vara under 0,5%. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell. En förklaring till den relativt låga andelen under 2005 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under år Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 2,9 år (2,8). Kontraktförfallostruktur Antal kontrakt Antal tkvm Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2004 var 89,6% (90,7%). Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 90,6% (92,5%), vilket är lägre än vid utgången av föregående år. Uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 88,7% (89,1%), vilket är lägre än vid utgången av föregående år. Förändringar i uthyrningsgraden förklaras till stor del av förändringar i fastighetsbeståndet. Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 163 Mkr (147), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 179 Mkr (144). Nettouthyrningen under året uppgick således till -16 Mkr (3). Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt uthyrningsgrad Storgöteborg 89,5% 91,5% 95,2% 94,3% 98,9% 97,5% 92,2% 93,0% Öresundsområdet 91,1% 89,2% 90,2% 90,2% 99,2% 99,2% 91,2% 90,4% Storstockholm 82,4% 84,4% 89,1% 93,0% 84,5% 87,0% Västra Småland 92,8% 91,2% 83,6% 91,6% 89,8% 91,3% Mälardalen 89,5% 90,9% 84,1% 91,3% 87,8% 91,0% Totalt 88,7% 89,1% 90,6% 92,5% 99,1% 98,5% 89,6% 90,7% Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för endast 1,1% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av följande tabell. Riskspridning C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

12 Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % % 0,25-0, % % 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3,0 96 2% % Summa % % Bostäder % 67 4% P-platser och övrigt % 38 2% Totalt % % Kommersiella kontrakts fördelning per bransch (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror och tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) 9 1 0% Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2004 till 625 Mkr (591), vilket innebär 254 kr/kvm (244). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- 62 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

13 och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2004 till 342 Mkr (326), vilket innebär 138 kr/kvm (134). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationaliseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Marknadsvärdet på Castellums portfölj av elderivat uppgick vid årsskiftet till -3 Mkr (0). Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 2004 har kostnader för underhåll varit 97 Mkr (89), vilket innebär 40 kr/kvm (36). Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2004 var 16 Mkr (15) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2004 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden. Koncernens fastighetsskatt uppgick till 74 Mkr (66) motsvarande 30 kr/kvm (28). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2004 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik, 0,5% för lager/industri och bostäder. Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2004 till 96 Mkr (95), vilket innebär 40 kr/kvm (40). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration. Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Sammanfattning Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kostnader, kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fast.kostn Uth.- och fast.adm. (indirekta) Totalt Avskrivningar Not 5 Castellums avskrivningar uppgick till 136 Mkr (128). Avskrivningar består i huvudsak av 1% på byggnader. Avskrivningsprocenten för övriga tillgångsslag framgår av not 1 och principer för Avskrivningar. Avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier 1 2 Markanläggningar 0 0 Inventarier och installationer Summa C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

14 Not 6 Fastighetsförsäljningar I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att sälja fastigheter, vilka inte längre kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Under 2004 har 28 fastigheter (24) sålts för 494 Mkr (397) med en vinst om 190 Mkr (180). Av årets försäljningar avsåg 18 bostadsfastigheter bokförda till 199 Mkr, vilka såldes med en vinst om 154 Mkr. Not 7 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 68 Mkr (66). Däri ingår kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledning och övriga ledande befattningshavare om 13 Mkr (14). Not 8 Finansiella intäkter Not 9 Räntebidrag 2 2 Utdelning 5 5 Koncernbidrag, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Summa Finansiella kostnader Räntekostnader, dotterbolag Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa Finansnettot var -418 Mkr (-428). Under året har 3 Mkr (13) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån under året uppgick till 4,9% (5,4%), vilken även är den räntesats som använts vid aktivering av ränta. För vidare information om finansiell riskhantering och policy se not 18, Långfristiga räntebärande skulder. Not 10 Skattekostnad Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att: nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter med 2-5%, vilket skall jämföras med 1% redovisningsmässigt, nyttja skattemässigt avdrag för vissa investeringar på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt, nyttja befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheterna säljs, då återläggning av skattemässiga överavskrivningar och avdragna investeringar görs. 64 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

15 Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2004 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga överavskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befintliga underskottsavdrag. Skatteberäkning i koncernen Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 797 Skattemässiga överavskrivningar Skattemässigt avdragsgilla investeringar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Övriga skattemässiga avdrag Skattemässigt avdragsgilla investeringar Nyttjat underskottsavdrag Summa underlag Därav 28% betald / uppskjuten skatt Under 2004 trädde en ny skattelagstiftning i kraft, med retroaktiv verkan från och med 2001, innebärande att aktiverbara investeringar i vissa fall kan bli skattemässigt avdragsgilla. För perioden beräknas ca 570 Mkr yrkas i avdrag, varav 291 Mkr tagits hänsyn till vid beräkning av aktuell skatt. Resterande 279 Mkr kommer att beaktas först efter att dessa godkänts av skatteverket. Ett godkännande av avdragen innebär lägre aktuell skatt och motsvarande högre uppskjuten skatt, då avdragen sänker fastigheternas skattemässiga restvärden. Den totala skatten kan avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Skattekostnad Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 28% Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktigt koncernbidrag m m övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad Personal, styrelse och revisorer Ersättning och förmåner till verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare beslutas av en ersättningskommitté bestående av samtliga styrelseledamöter exklusive verkställande direktören. Ersättningen består dels av fast lön, dels av bonus enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Bonusen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Företagsledningen och övriga ledande befattningshavare har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som främst baseras på resultatutvecklingen och, om målen uppfylls, utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställs. Den resultatbaserade delen, som sträcker sig till och med 2004 kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 7 Mkr inklusive sociala kostnader. En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2002-maj Den aktiekursrelaterade bonusen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 20 Mkr inklusive sociala kostnader. Not 11 Företagsledning och övriga ledande befattningshavare C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

16 Befattningshavare som erhåller bonus förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande. I och med utgången av 2004 respektiva maj 2005 avslutas det befintliga incitamenstprogrammet. Styrelsen har under januari 2005 beslutat att befintligt program skall förlängas på i stort sett oförändrade villkor. Till verkställande direktören har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med tkr (2 706). Därutöver har tkr (2 497) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2004, varav tkr (1 091) avser den resultatbaserade delen och tkr (1 406) avser den aktierelaterade delen. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 19% (19%) av den fasta lönen. Detta innebär att VD efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger verkställande direktören rätt till lön under två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Till vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare, totalt åtta personer, har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med tkr (8 460). Därutöver har tkr (8 036) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2004, varav tkr (3 497) avser den resultatbaserade delen och tkr (4 557) avser den aktierelaterade delen. Dessa personer har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som beroende på ålder och lön, ligger i intervallet 22-40% (20-39%) av den fasta lönen. Detta innebär att efter avslutad anställning har dessa personer rätt att själva bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år, med rätt att arbeta till 67 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Styrelse Revisorer Till styrelsen har utgått arvoden om tkr (1 050) i enlighet med bolagsstämmans beslut. Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 tkr (300) och övriga 5 (5) ledamöter, exklusive verkställande direktören, 150 tkr (150) vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till tkr (2 468), varav tkr (1 760) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är motsvarande belopp tkr (1 197), respektive 855 tkr (861). Av koncernens totala ersättning om kr (2 468), avser tkr (2 342) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young. Personal Antal anställda Medelantal anställda (samtliga i Sverige) varav kvinnor Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD varav tantiem och bonus Övriga anställda Summa Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Summa C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

17 Under 2004 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 1 (1) kvinna, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (19), varav 3 (3) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (9) ledande befattningshavare, varav 1 (1) kvinna. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 38 (37) personer, varav 7 (6) kvinnor. Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1%-enhet (1). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 2% (3%) respektive 3% (2%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen år 2% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (5%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 0% (0%). Jämförelsesiffrorna avseende sjukfrånvaron avser perioden 1/7-31/ Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Förvaltningsfastigheter Not 12 Specifikation bokfört värde Byggnader Byggnadsinventarier Markanläggningar Mark Summa bokfört värde Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärde varav aktiverade räntekostnader Investeringar i befintliga fastigheter varav aktiverade räntekostnader 3 13 Förvärv Försäljningar Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning Avskrivningar på återförda nedskrivningar 0 5 Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Ingående nedskrivningar Försäljning 3 Återförda nedskrivningar 3 37 Årets nedskrivningar 5 26 Utgående nedskrivningar Bokfört värde Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Verkligt värde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

18 Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, försälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa påbörjade investeringar med drygt 200 Mkr, varav de största framgår av följande tabell. Påbörjade investeringar Investering, Mkr Kvar att investera, Mkr Färdigställd Skår 58:1, Göteborg Kvartal 3, 2005 Boländerna 30:2, Uppsala 40 6 Kvartal 1, 2005 St Clemens 22, Lund Kvartal 4, 2005 Dragarbrunn 16:2, Uppsala Kvartal 3, 2005 Kulan 1, Helsingborg Kvartal 4, 2005 Värderings - modell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifiera Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Antaganden i exemplet: Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år Driftsöverskott år 2004 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration. Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1% per år under kalkylperioden. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. Projekt och mark har antagits till 769 Mkr. Avkastningskravet beräknas enligt följande: Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav Eget kapital 9,2% - 19,3% 30% 2,8% - 5,8% Lånat kapital 6,0% 70% 4,2% Vägt avkastningskrav 100% 7,0% - 10,0% Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde Mkr Hyresvärde Hyresintäkter Ekonomisk uthyrningsgrad 89,6% 91% 92% 93% 94% 95% 95% 95% 95% 95% 95% Fastighetskostnader Driftsöverskott = kassaflöde Diskonterat kassaflöde år Diskontering kassaflöde Diskontering restvärde år Diskontering restvärde Antaget värde, projekt o mark 769 Summa fastighetsvärde C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

19 Castellum har per den 31 december 2004 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Intern värdering Antaganden om avkastningskrav m m Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är en betalning för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den generella risken har antagits vara 3%. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts, vilken skiljer sig åt beroende på fastighetskategori och uppgår till 5,5-6,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta, inflation samt den marginal en köpare bedöms betala för det lånade kapitalet. Marginalen bedöms skilja sig åt beroende på typ av fastighet, där bostäder har lägst och lager/industri högst. Vidare har antagande om soliditetsnivåer om 20-45% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt lånekostnaden vägs samman utifrån soliditetsnivåerna. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet, medan diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation. Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostadsrätter. Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering. Antagande per fastighetskategori Kontor/butik Lager/industri Bostäder Realränta 4,0% 4,0% 4,0% Inflation 1,5% 1,5% 1,5% Risk 5,2% -12,6% 8,1% - 14,2% 0,8% - 7,3% Avkastning eget kapital 10,7% - 18,1% 13,6% - 19,7% 6,3% - 12,8% Ränta 6,0% 6,5% 5,5% Soliditet 35% 45% 20% Avkastning totalt kapital 7,6% - 10,2% 9,7% - 12,4% 5,7% - 7,0% Avk.krav efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation 6,1% - 8,7% 8,2% - 10,9% 4,2% - 5,5% Avkastningskraven har jämfört med föregående år sänkts med 0,3 procentenheter, för att spegla den prisuppgång som kunnat noteras på fastighetsmarknaden. Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

20 Fastighetsbeståndets värde och beräknat substansvärde Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkastningsvärde om Mkr (18 015), vilket motsvarar en värdeuppgång om ca 3% (-1%). Uppgången är främst hänförlig till Öresundsområdet och Storgöteborg. Substansvärdet före skatt kan beräknas till Mkr (9 006), motsvarande 246 kronor (220) per aktie, medan det efter avdrag för 28% skatt kan beräknas till Mkr (7 644) motsvarande 203 kronor (186) per aktie. I substansvärderingen har hänsyn inte tagits till eventuella andra övervärden än de i fastighetsportföljen, eller till undervärden i räntederivatportföljen. Av nedanstående tabell framgår det lång siktiga avkastningsvärdet samt övervärdets fördelning per fastighetskategori. Fastighets- och substansvärde Värdering, Mkr Värdering kr/kvm Bokfört värde, Mkr Övervärde/ substansvärde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Bostäder Projekt och mark Summa Redovisat eget kapital Återföring uppskjuten skatt 450 Substansvärde före skatt (246 kr/aktie) % uppskjuten skatt Substansvärde efter 28% skatt (203 kr/aktie) Extern värdering För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 54% av beståndet värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/ 5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstämmer den externa värderingen väl med den interna, även om individuella skillnader förekommer. Osäkerhetsintervall Det bör dock framhållas att en fastighets marknadsvärde endast kan fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. De värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/ 10%, skall ses som mått på den osäkerhet som kan finnas i dylika bedömningar. Det kan dock konstateras att Castellum under 2004 genomförde fastighetsförsäljningar för 494 Mkr, vilket med 89 Mkr översteg föregående års värdering. Detta är främst hänförligt till bostadsfastigheter vilka har värderats som hyresfastigheter men sålts till bostadsrättsföreningar. Vid beräkning av substansvärdet måste således beaktas dels det osäkerhetsintervall som finns vid fastighetsvärderingar, dels det faktum att den effektiva skattebelastningen är lägre än den nominella skatten om 28% på grund av att skatteutbetalningar inte kommer att realiseras förrän i framtiden då fastigheterna säljs. I tabellen nedan framgår en känslighetsanalys för olika osäkerhetsintervall och effektiva skattesatser. Med ett antagande om ett osäkerhetsintervall om +/ 5% och en effektiv skatt om 10-15% kan substanstvärdet beräknas till kr/aktie. Känslighetsanalys - substansvärde kr/aktie Osäkerhetsintervall fastighetsvärderingar 10% 5% +/ 0% +5% +10% 0% % % % % % = nominellt Effektiv skatt 70 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G