Finansiella rapporter Resultaträkning för koncernen 52. Balansräkning för koncernen 53. Resultaträkning för moderbolaget 54

Transkript

1 Finansiella rapporter 2005 Resultaträkning för koncernen 52 Balansräkning för koncernen 53 Resultaträkning för moderbolaget 54 Balansräkning för moderbolaget 55 Förändring av eget kapital 56 Kassaflödesanalys 57 Redovisningsprinciper och noter 58 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

2 Resultaträkning för koncernen Mkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Not 9 Fastigheter, realiserade Fastigheter, orealiserade Derivat, realiserade 14 Derivat, orealiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 31,56 22,34 Utdelning, kr (2005 föreslagen) 10,50 9,50 52 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

3 Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec dec 2004 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Materiella anläggningstillgångar Not Andra långfristiga fordringar 2 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar 9 6 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank 5 7 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 15 Aktiekapital Reserver Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Not 16 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Not Uppskjuten skatteskuld Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Derivat Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

4 Resultaträkning för moderbolaget Mkr Intäkter Not Centrala administrationskostnader Not Återförda nedskrivningar aktier i dotterbolag 37 Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Not 9 Derivat, realiserade 14 Derivat, orealiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Not 10 Uppskjuten skatt Not Årets resultat Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 10,83 3,24 Utdelning, kr (2005 föreslagen) 10,50 9,50 54 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

5 Balansräkning för moderbolaget Mkr 31 dec dec 2004 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Uppskjuten skattefordran Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag 353 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 3 Kassa och bank 0 0 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa eget kapital Skulder Not 16 Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Derivat Leverantörsskulder 2 1 Skatteskulder 1 1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

6 Förändring av eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncernen, Mkr Antal utestående aktier, tusental Reserver Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Byte av redovisningsprincip - IFRS Utdelning (8,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital Utdelning (9,50 kronor per aktie) Årets resultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Byte av redovisningsprincip - Derivat Utdelning (8,50 kronor per aktie) Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Utdelning (9,50 kronor per aktie) Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

7 Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Mkr Löpande verksamhet Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 30 8 Investeringar i dotterbolag Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Lösen derivat Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

8 Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Grunder för redovisningen Kritiska bedömningar Ändrade redovisningsprinciper Allmän information Koncernredovisning Redovisningsprinciper Koncernredovisningen för Castellum AB (Moderbolaget) för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2005 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören för publicering den 6 februari 2006 och kommer att föreläggas årsstämman 2006 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Castellums räkenskaper har från och med räkenskapsåret 2005 upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 30 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 32 (Redovisning för juridiska personer). Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde förutom förvaltningsfastigheter och derivat vilka är upptagna till verkligt värde. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (Mkr) om inget annat anges, och avser perioden 1 januari - 31 december 2005 för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december 2005 för balansräkningsrelaterade poster. För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12. Koncernredovisningen för år 2005 är den första som upprättas med full tillämpning av IFRS. Ett stort antal nya och reviderade standarder har tillämpats. IFRS 1 (Första gången IFRS tillämpas) anger övergångsregler för förstagångstillämpare, vilket för Castellums del innebär att de standarder som gäller per 31 december 2005 skall tillämpas retroaktivt. Skillnader mellan IFRS och tidigare tillämpade redovisningsprinciper anges i not 2. Där specificeras även effekter på ingående eget kapital den 1 januari 2004 och på jämförelseuppgifterna i resultat- och balansräkningen för Uppställningsformen för koncernresultat- och balansräkningen har ändrats. Moderbolaget har från och med 2005 bytt redovisningsprincip avseende derivat, i enlighet med IFRS och förändrad ÅRL. Derivaten redovisas numera till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar i resultaträkningen. Tidigare har dessa inte marknadsvärderats i redovisningen. Även effekterna av detta framgår av not 2. Koncernens bokslut bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december och har, liksom tidigare, upprättats enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har upptagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Koncernens balansoch resultat räkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande 58 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

9 inflytande. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not nedan angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de lämnas. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässigt avdrag för uppskjuten skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar enligt plan avseende inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. De olika grupperna av inventarier skrivs årligen av med följande procentsatser. Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar (exklusive förvaltningsfastigheter vilka värderas till verkligt värde) prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässigt egna kapital. Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Till finansiella kostnader hänförs även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal utan förändring av marknadsvärdet av räntederivat redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m m redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellum koncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Intäkter Avskrivningar Nedskrivningar Finansiella kostnader Ersättningar till anställda Inkomstskatter C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

10 Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Castellum finns två poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser. Skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som bedömd av Skatteverket. Leasingavtal Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Finansiella tillgångar Återköpta aktier Utdelning, koncernbidrag, aktieägartillskott Hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 4. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningskostnad, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I nyss nämnda not finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Vid större ny- till- och ombyggnader, aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Därutöver aktiveras tillkommande utgifter som är värderingshöjande, vilket innebär att utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier och installationer, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte en värdering påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Återköpta egna aktier redovisas som en minskning av fritt eget kapital. Erhållen och anteciperad utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att bolagsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som finansiell intäkt i resultaträkningen. 60 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

11 Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balans räkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar dels vid förändringar av marknadsräntan, dels med anledning av tidsfaktorn (en ursprunglig 5-årig räntebindning med två år kvar till förfall, värderas som en 2-årig räntebindning). Derivat redovisas i balansräkningen på likviddag och värderas till verkligt värde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid så som de noteras på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras primärt per geografiskt område och sekundärt per fastighetskategori. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. De intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Ovanstående gäller även de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Nya redovisningsprinciper Finansiella skulder Derivat Definition av segment Kassaflödesanalys Not 2 Castellum följer från och med 2005 de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). De nya redovisningsprinciperna har väsentlig effekt på två områden förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att av- och nedskrivningar försvinner och att begreppet vinster från fastighetsförsäljningar förändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och senast officiellt rapporterade verkliga värde, d v s en realiserad värdeförändring. Castellum hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som skall värderas till verkligt värde i balansräkningen medan, på det sätt som Castellum hanterar ränterisker, värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Nedan redovisas de nya redovisningsprincipernas effekt på jämförelseåren 2004 och Koncern Moderbolag Resultaträkning - tidigare / nya redovisningsprinciper, Mkr Resultat, tidigare redovisningsprinciper Avskrivningar fastigheter Vinst fastighetsförsäljning Fastigheter realiserade värdeförändringar Fastigheter orealiserade värdeförändringar Derivat orealiserade värdeförändringar Uppskjuten skatt 28% på ovan Resultat, nya redovisningsprinciper C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

12 Eget kapital - tidigare / nya redovisningsprinciper, Mkr dec Koncern Moderbolag dec dec dec Eget kapital, tidigare redovisningsprinciper Fastigheter - verkligt värde Derivat - verkligt värde Uppskjuten skatt 28% på ovan Eget kapital, nya redovisningsprinciper Not 3 Redovisning av segment Storgöteborområdestockholm Öresunds- Stor- Mälardalen Västra Castellum- Primärt segment Småland koncernen Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Värdeförändring Fastighet, realiserad Fastighet, orealiserad Resultat Ofördelade poster Centraladm Finansnetto Derivat, värdeförändr Aktuell skatt 1 5 Uppskjuten skatt Årets resultat Fastigheter Inventarier Omsättningstillgångar Kassa och bank Ofördelade poster Finansiella anl.tillg. 0 2 Omsättn.tillgångar 4 3 Summa tillgångar Ofördelade poster Eget kapital Ränteb. långfr. skulder Uppskjuten skatteskuld Ej ränteb. skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Investeringar Försäljningar Kassaflöde från den löpande verksamheten* Ofördelat kassaflöde *) Kassaflöde från den löpande verksamheten exklusive centraladministration, finansnetto och betald skatt. Sekundärt segment Kontor/butik Lager/industri Bostäder Projekt Mark Castellum Hyresintäkter, externt Fastigheter Investeringar Försäljningar C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

13 Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (1 856). Hyresintäkternas ökning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Not 4 Hyresvärde Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år. Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kr/kvm Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Västra Småland Totalt De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell. En förklaring till den relativt låga andelen under 2006 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under år Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,0 år (2,9). Omförhandling Kontraktförfallostruktur Antal kontrakt Antal tkvm Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

14 Ekonomisk uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2005 var 88,1% (89,6%). Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 87,5% (90,6%) och för kontors- och butiksfastigheter 88,2% (88,7%). Uthyrningsgraden justerad för förvärv och försäljningar har i princip varit oförändrad under Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till ca 276 Mkr. Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 208 Mkr (163), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 162 Mkr (179). Nettouthyrningen under året uppgick således till 46 Mkr ( 16). Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt uthyrningsgrad Storgöteborg 89,4% 89,5% 92,2% 95,2% 99,8% 98,9% 90,7% 92,2% Öresundsområdet 89,4% 91,1% 84,3% 90,2% 99,4% 99,2% 88,1% 91,2% Storstockholm 82,5% 82,4% 84,2% 89,1% 83,1% 84,5% Mälardalen 87,9% 89,5% 86,7% 84,1% 87,5% 87,8% Västra Småland 92,9% 92,8% 83,8% 83,6% 90,0% 89,8% Totalt 88,2% 88,7% 87,5% 90,6% 99,5% 99,1% 88,1% 89,6% Riskspridning Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och 600 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för endast 1% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av följande tabell. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % % 0,25-0, % % 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3,0 95 2% % Summa % % Bostäder % 44 2% P-platser och övrigt % 48 3% Totalt % % Kommersiella kontrakts fördelning per bransch (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror och tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) % Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % 64 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

15 Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Fastighetskostnader Not 5 Fastighetskostnaderna uppgick 2005 till 637 Mkr (628), vilket innebär 247 kr/kvm (255). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2005 till 353 Mkr (342), vilket innebär 136 kr/kvm (138). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. Driftskostnader Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 2005 har kostnader för underhåll varit 93 Mkr (97), vilket innebär 36 kr/kvm (40). Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2005 var 16 Mkr (16) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2005 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden. Koncernens fastighetsskatt uppgick till 69 Mkr (74) motsvarande 28 kr/kvm (30). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2005 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik, 0,5% för lager/industri och bostäder. Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2005 till 106 Mkr (99), vilket innebär 41 kr/kvm (41). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 60 Mkr (54) ersättningar till anställda och 5 Mkr (4) avskrivning på inventarier och installationer. Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

16 Sammanfattning Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Not 6 Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kostnader, kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fast.kostn Uth.- och fast.adm. (indirekta) Totalt Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 68 Mkr (69). Däri ingår kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 32 Mkr (29) ersättningar till anställda och 0 Mkr (1) avskrivning på inventarier och installationer. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledning och övriga ledande befattningshavare om 12 Mkr (13). Not 7 Finansiella intäkter Koncern Moderbolag Not 8 Räntebidrag 1 2 Antecipierad utdelning, dotterbolag 353 Koncernbidrag, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter 0 0 Summa Finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader, dotterbolag Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa Finansnettot var -382 Mkr (-418). Under året har 3 Mkr (3) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån under året uppgick till 4,3% (4,9%), vilken även är den räntesats som använts vid aktivering av ränta. För vidare information om finansiell riskhantering och policy se not 17, Långfristiga räntebärande skulder. Not 9 Fastigheter Värdeförändringar Under perioden har 25 fastigheter (28) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 468 Mkr (494), vilket med 71 Mkr (89) översteg verkligt värde och med 216 Mkr (190) det bokförda värdet enligt tidigare redovisningsprinciper. Merparten av försäljningarna avser bostadsfastigheter sålda till bostadsrättsföreningar. 66 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

17 Utifrån årsvisa affärsplaner görs per årsskiftet en intern värdering av alla fastigheter baserat på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Av not 12 finns en beskrivning av modellen samt en redogörelse för antaganden i den interna värderingen. För att spegla den prisuppgång som noterats på fastighetsmarknaden har i de interna värderingarna gjorts antaganden om att marknadens avkastningskrav sjunkit med 0,4%-enheter sedan årsskiftet. Värderingen visar ett värde om Mkr, vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 861 Mkr, motsvarande ca 4%. Den genomsnittliga räntan för Castellums upplåning var 3,5% vid periodens utgång. Marknadsräntan för en ny låneportfölj med motsvarande förfallostruktur uppgick till 3,1%. Skillnaden beror dels på att marknadsräntorna sjunkit sedan de avtalades, dels på tidsfaktorn (en ursprunglig 5-årig räntebindning med 2 år kvar jämförs med en 2-årig räntebindning). I och med att marknadsräntan är lägre uppstår ett undervärde i räntederivatportföljen, som vid periodens utgång uppgick till 233 Mkr (391). Under perioden har räntederivat stängts till ett värde om 198 Mkr, vilket medfört en realiserad värdeförändring om 14 Mkr. Tillsammans med orealiserad värdeförändring om 54 Mkr uppgick den totala värdeförändringen till 40 Mkr. Skattekostnad Derivat Not 10 Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att: nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter med 2-5%, vilket ej sker redovisningsmässigt, nyttja skattemässigt avdrag för vissa investeringar på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt, nyttja befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheterna säljs, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2005 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befintliga underskottsavdrag. Skatteberäkning i koncernen Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar investeringar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Ej skattepliktig värdeförändring, fastigheter Övriga skattemässiga justeringar 5 5 Löpande skattepliktigt resultat Underskottsavdrag, ingående balans Skattemässiga avdragsgilla investeringar, tidigare taxeringar räntederivat, tidigare taxeringar nedskrivning aktier/andelar, tidigare taxeringar övrigt 1 6 Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Därav 28% aktuell / uppskjuten skatt C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

18 Vid beräkning av aktuell skatt har hänsyn tagits till nu godkända, tidigare yrkade avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar och undervärden på derivat samt nedskrivningar på aktier och andelar i dotterbolag. Avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på andelar i handelsbolag och värdenedgångar på räntederivat medför lägre aktuell skatt och motsvarande högre uppskjuten skatt. Nedskrivningar på aktier innebär en lägre aktuell skatt utan motsvarande högre uppskjuten skatt. Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag därmed beräknas till 581 Mkr. Den totala skatten kan avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Vad avser moderbolaget har 79 Mkr (15) i uppskjuten skatt redovisats direkt mot eget kapital, då underliggande transaktion har redovisats på detta sätt. Not 11 Företagsledning och övriga ledande befattningshavare Koncern Moderbolag Skattekostnad Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 28% Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktigt koncernbidrag m m ej skattepliktig utdelning 98 nedskrivning aktier i dotterbolag 60 övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad Personal, styrelse och revisorer Ersättning och förmåner till verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare beslutas av en ersättningskommitté bestående av samtliga styrelse ledamöter exklusive verkställande direktören. Ersättningen består dels av fast lön, dels av bonus enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Bonusen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Företagsledningen och övriga ledande befattningshavare har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som främst baseras på resultatutvecklingen och, om målen uppfylls, utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställs. Den resultatbaserade delen, som sträcker sig till och med 2005 kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 8 Mkr inklusive sociala kostnader. En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2005 maj Den aktiekursrelaterade bonusen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 23 Mkr inklusive sociala kostnader. Befattningshavare som erhåller bonus förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande. Till verkställande direktören har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med tkr (2 682). Därutöver har tkr (2 400) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2005, varav tkr (1 200) avser den resultatbaserade delen och 928 tkr (1 200) avser den aktierelaterade delen. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 17% (19%) av den fasta lönen. Detta innebär att VD efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger verkställande direktören rätt till lön under två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Till vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare, totalt åtta personer, har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med tkr (8 430). Därutöver har tkr (7 683) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2005, varav tkr (3 795) avser den resultatbaserade delen och tkr (3 888) avser den aktierelaterade delen. Dessa personer har en avgiftsbestämd 68 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

19 pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som beroende på ålder och lön, ligger i intervallet 22-42% (22-40%) av den fasta lönen. Detta innebär att efter avslutad anställning har dessa personer rätt att själva bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år, med rätt att arbeta till 67 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Till styrelsen har utgått arvoden om tkr (1 050) i enlighet med bolagsstämmans beslut. Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 tkr (300) och övriga 5 (5) ledamöter, exklusive verkställande direktören, 150 tkr (150) vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Styrelse Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till tkr (3 275), varav tkr (1 931) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot svarande belopp tkr (1 639), respektive 867 tkr (855). Av koncernens totala ersättning om kr (3 275), avser tkr (3 067) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young. Revisorer Koncern Moderbolag Antal anställda Medelantal anställda (samtliga i Sverige) varav kvinnor Personal Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD varav tantiem och bonus Övriga anställda Summa Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD varav pensionskostnader Övriga anställda varav pensionskostnader Summa Under 2005 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 2 (1) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (20), varav 2 (3) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (9) ledande befattningshavare, varav 1 (1) kvinna. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 36 (38) personer, varav 6 (7) kvinnor. Sjukfrånvaron för året uppgick till 4% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 2%-enheter (1). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 3% (2%) respektive 6% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen år 5% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (4%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 0% (0%). Ett 25-tal anställda inom Castellumkoncernen har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgångden av 2005 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 128,5% (128,0). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G

20 Not 12 Förvaltningsfastigheter Koncern Moderbolag Specifikation årets förändring Ingående balans enligt nya red.principer Investeringar i befintliga fastigheter varav aktiverade räntekostnader 3 3 Förvärv Försäljningar Värdeförändring Utgående balans Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, försälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investeringar om drygt 450 Mkr, varav de största framgår av följande tabell. Påbörjade investeringar Investering, Mkr Kvar att investera, Mkr Färdigställd Arendal 1:13, Göteborg Kvartal 3, 2006 Visiret 2, Stockholm Kvartal 3, 2006 Nordstaden 2:16, Göteborg Kvartal 3, 2006 Dragarbrunn 16:2, Uppsala Svetsaren 6, Örebro Kvartal 4, 2006 Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifiera Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. 70 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G