Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om dokumentation och objektsbeskrivning. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till att parterna träffade de överenskommelser som behövde lösas i samband med överlåtelsen av en tomt som förutsatte en lantmäteriförrättning. Objektsbeskrivningen har också granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en tomt under avstyckning framfört kritik mot NN, som har varit ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Anmälaren har lämnat in kopior av första sidan av köpekontraktet, utdrag från en webbplats, e-post korrespondens mellan anmälaren och NN, en områdeskarta med ett markerat område för tomten samt ett flygfotografi där området är markerat. Anmälaren har även kommit in med en komplettering av sin anmälan. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig i ärendet och ge in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och köpekontraktet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) NN:s ombud har yttrat sig över anmälan och kompletteringen. Han har skickat in de begärda handlingarna och även gett in kopior på uppdragsgivarnas identitetshandlingar. Anmälan Anmälan är på engelska och anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Han och hans flickvän bor i England. De var intresserade av att köpa två tomter som utannonserades om totalt 5 000 kvm. Köpekontrakt skrevs under den 26 augusti 2014. Den 16 september fick de ett besked av NN om att arealen nu var 4 243 kvm efter mätning av en lantmätare. Anmälaren begärde då att marken skulle utökas till den avtalade storleken, men NN vägrade. Han medgav att markarealen var mindre, men sa att det i praktiken inte ändrade något, eftersom det bara skulle bli som en remsa runt tomten. Anmälaren ville häva avtalet, men NN ville inte lämna tillbaka depositionen. Anmälaren har uppgett att det i marknadsföringsmaterialet på mäklarens hemsida fanns en karta där marken var markerad. I köpekontraktet har mäklaren inte tagit med arealen på den blivande fastigheten. Förklaringen till att arealen hade minskat med 15,2 % var att lantmäteriet hade beslutat om detta. Detta stämmer inte, eftersom arealen hade minskat för att säljaren hade tillåtit grannen att använda en del av marken till att lägga sitt avlopp på enligt anmälaren. Handlingarna Objektsbeskrivningen I beskrivningen anges att det är två villatomter med fint läge som är under avstyckning. De skulle få en area på drygt 2 500 kvm vardera och man kunde förvärva en eller båda tomterna. Man kunde även förvärva hela området och då få en tomt på drygt 5 000 kvm.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Vid rubriken Tomt anges: tomtarean 2 500 kvm, (friköpt). Då avstyckning ännu ej är klar, kan tomtarealen komma att förändras Köpekontraktet Vid rubriken Köpeobjekt anges: Del av fastigheten/ -/. Delen är markerad på karta Bilaga 3, område 1. I det följande kallad fastigheten. Vid rubriken Tillträdesdag anges: Enligt överenskommelse, dock senast 7 dagar innan fastighetsbildningen vunnit laga kraft. Vid 12 rubriken Övriga villkor och bestämmelser anges bland annat: Som villkor för detta avtal gäller att fastighetsbildning kan ske enligt bifogad karta. Bilaga 3 område 1. Köparen har före köpet fått tillfälle att undersöka och se fastighetens nya gränser. Köparen förklarar sig härmed nöjd med de gränser som åsetts. Köparen förklarar sig härmed nöjd med den areal blir efter lantmätarens mätning i enlighet med denna paragraf och enligt bifogad karta. Bilaga 3 område 1. Om fastighetsbildning ej kan ske enligt ovan angivna förutsättningar, och senast 2016-01-01, skall detta avtal återgå utan ersättningsanspråk från endera part. Fastighetsmäklarens yttrande NN har tillbakavisat kritiken och har via sitt ombud uppgett i huvudsak följande. Anmälan Han har besvarat de frågor som köparen har haft så gott han har kunnat. Kontakterna har skötts på telefon. Han är inte helt bekväm med det engelska språket. Tomterna marknadsfördes tillsammans, men det fanns möjlighet att köpa antingen en av dem eller båda tillsammans. Anmälaren och dennes flickvän
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) tog kontakt och de var intresserade av att köpa båda tomterna. Vid tidpunkten för yttrandet (december 2014) var avstyckningen pågående och något tillträde hade ännu inte skett. Det har inte förts någon diskussion om vad som skulle ske om den blivande fastigheten skulle få en annan areal än den som hade marknadsförts. Detta uppfattades inte vara av någon större vikt för köparen, som accepterade att eventuella förändringar av arealen skulle komma att ske. Information om fastighetsbildningen och hur den skulle ske lämnades vid kontraktsskrivningen. Skälen till att fastighetens storlek kommer att bli mindre än den förväntade stämmer inte. Den information NN har fått och vidarebefordrat till köparen var att Lantmäteriet ansåg det lämpligt att fastighetsgränsen drogs cirka 3 meter runt fastigheten mot åkerkanten. Han har heller inte fått någon information, varken före kontraktsskrivningen eller efter, om att fastigheten efter avstyckning skulle komma att belastas av något servitut eller annan nyttjanderätt. Han har informerat köparen om att köpet alltjämt är bindande och att handpenningen inte kan betalas ut till köparen. Köpekontraktet Köpekontraktet innehåller inte någon angivelse av storleken på den blivande fastigheten utan det som har bilagts köpekontraktet är en skiss på den ungefärliga placeringen och storleken på den blivande fastigheten. I objektsbeskrivningen anges däremot att möjlighet fanns att förvärva hela området och då få en tomt på drygt 5 000 kvm. I objektbeskrivningen angavs även att avstyckningen ännu inte var klar och därför kunde tomtarealen komma att förändras. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Anmälan Utredningen ger inte stöd för att NN skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed vid utförandet av sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Detta leder därför inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Objektbeskrivningen I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 fastighetsmäklarlagen, ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5, är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. I objektsbeskrivningen har NN använt ordet drygt för att beskriva tomternas storlek. Med drygt menas normalt lite mer än den angivna mängden. På samma sida av objektsbeskrivningen framgår att avstyckningen ännu inte är klar och att tomtarealen kan komma att förändras. Fastighetsmäklarinspektionen finner att beskrivningen av objektet inte är tillräckligt tydligt för en spekulant, eftersom det inte ger tillräcklig information om att tomtens storlek kunde bli mindre. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare ansett att information i en objektsbeskrivning som hör ihop ska hållas samman eller hänvisa till varandra. Det borde redan i texten till rubriken Beskrivning ha framgått att en förändring av arealen skulle kunna ske i och med avstyckningen och att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) arealen både kunde öka och minska i förhållande till vad som angavs. Med beaktande av att tilläggsinformationen ändå återfanns på en närliggande plats i objektbeskrivningen anser dock Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen i denna del kan betraktas som ringa och inte ska leda till någon påföljd. Köpekontraktet Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att parterna träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Fastighetsmäklarinspektionen har i ett antal beslut framhållit att det ingår i mäklarens skyldigheter att upplysa parterna om risken med att avtalet blir giltigt endast om en fastighetsbildning sker. Mäklaren bör verka för att parterna träffar en överenskommelse om när lantmäteriförrättningen senast ska vara klar, t.ex. senast vid tillträdet eller vid ett tidigare datum. Alternativet är att tillträdesdagen förläggs till en viss tid efter det att förrättningen har vunnit laga kraft. Eventuella överenskommelser om att en part har rätt att frånträda köpet om förrättningen inte är klar i tid ska dokumenteras. Det är viktigt att parterna sluter en överens kommelse om den ekonomiska regleringen för det fall att köpet inte blir giltigt. Parterna bör också uppmanas att reglera konsekvenserna av om arealen skulle avvika från vad parterna ursprungligen har avtalat (jämför Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 24 september 2014 i ärendet 4.1 710-13 och beslutet 2012-10-24:2 i inspektionens årsbok 2012). NN har haft i uppdrag att förmedla ett objekt som förutsatte att en lantmäteriförrättning skulle genomföras. Det har därför ålegat honom att hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövdes för överlåtelsen. Mot bakgrund av att det i kontraktet saknas en tydlig reglering av konsekvenserna av om arealen avviker från vad som ursprungligen avsågs finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Fastighetsmäklarinspektionens sida.