Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer Aktnummer 1 (7) Stadsbyggnadsförvaltningen 2016-01-04 SBN/2015:74 1.40 Planavdelningen Gustaf Nyman, 016-710 87 05 Detaljplan för Nordstjärnan 13 Norr Eskilstuna kommun Sammanställning av synpunkter från samråd Inledning Allmänt Samrådskrets Plansamråd Inkomna synpunkter Sammanställningen av synpunkterna gör för ett standardförfarande och sammanfattar inkomna synpunkter från detaljplanesamrådet. Samanställningen redovisar planavdelningens förslag och motiveringar till hur synpunkterna ska beaktas under den fortsatta hanteringen av planärendet. Sammanställningen av synpunkterna redovisar ytterligare eventuella förändringar som har gjorts efter plansamrådet samt informerar om den fortsatta handläggningen av planärendet. Samråd har skett med berörda fastighetsägare, kommunala förvaltningar och statliga myndigheter, Länsstyrelsen, Lantmäteriet och intresseorganisationer. Planförslaget skickades ut till berörda för samråd och var utställt i foajén i Värjan, under tiden 22 oktober 19 november 2015. Sakägare fick även möjlighet under samrådstiden att boka kommunens planerare för visning och frågor av förslaget. Sju skriftliga yttranden har inkommit under detaljplanesamrådet, varav sex med synpunkter. En sammanfattning över skriftliga inkomna synpunkter och planavdelningens svar redovisas nedan. Samtliga skriftliga yttranden finns tillgängliga i sin helhet på planavdelningen för granskning.
Eskilstuna kommun 2 (7) Länsstyrelsen Södermanlands län Sammanfattning över inkomna synpunkter Länsstyrelsen har mottagit förslag till detaljplan för Nordstjärnan 13 för samråd och behovsbedömning. Detaljplanen handläggs med standardförfarande. Länsstyrelsens samlade bedömning Planens syfte är att möjliggöra nybyggnad av student- eller ungdomsbostäder samt olika typer av centrumverksamhet. Planförslaget är otydligt vad gäller utformning av bebyggelse och utemiljö beroende på målgrupp för bostäderna och bullerproblematiken. Detaljplanen behöver kompletteras och förtydligas för att säkerställa att riktvärden för trafikbuller inte överskrids och att markföroreningar åtgärdas på ett bra sätt. För att tillgodose riksintresset för kulturmiljövården Eskilstuna (D 5) är det väsentligt att den nya byggnaden anpassas till omkringliggande bebyggelse. Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 plan- och bygglagen, PBL och nu kända förhållanden, att frågor som berör hälsa och säkerhet måste lösas på ett tillfredsställande sätt i enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande inte skall prövas av Länsstyrelsen. Markföroreningar Enligt planbeskrivningen har miljötekniska markundersökningar utförts inom planområdet, verkstadsbyggnaden har rivits och marksaneringen pågår. En planbestämmelse om villkor för bygglov har införts på plankartan. Länsstyrelsen anser att området inte är undersökt och avgränsat i tillräcklig omfattning då provtagning saknas för marken under verkstadsbyggnaden. Nu när byggden är riven tillgängliggörs marken för undersökning. En reviderad riskbedömning behöver utföras efter att undersöknings- och analysresultat inkommit så hela området ingår i riskbedömningen. Detaljplanen föreslår ändrad markanvändning från industrimark till bostadsändamål. Länsstyrelsen bedömer att de framräknade PSRV (platsspecifika riktvärden) inte uppfyller kraven för markens lämplighet för bostäder. Innan detaljplanen kan antas ska det vara säkerställt att marken är lämplig för dess ändamål och undersöknings- och utredningsskedet ska vara avklarat. Då är det också möjligt att använda planbestämmelsen om villkor för lov i enlighet med punkt 4 i 4 kap. 14 PBL, d.v.s. att lov endast får ges under förutsättning att markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts. Trafikbuller Den bullerutredning som hör till planförslaget visar att i nuläget överskrids bullerriktvärdet för bostäder vid del av fasad mot V. Storgatan, oavsett om det byggs bostäder om högst 35 m2 eller större. När hänsyn tas till framtida trafik överskrids bullerriktvärdet ännu mer.
Eskilstuna kommun 3 (7) Enligt utredningen klaras riktvärdena för mindre lägenheter om balkonger mot gatan glasas in till 75 %. Riktvärdena kan också klaras genom att bygga genomgående lägenheter som har minst hälften av bostadsrummen vända mot gården. Det anges också att höga krav måste ställas på byggnadens fasadisolering. I planförslaget finns inga bestämmelser som säkerställer att dessa åtgärder utförs. Bullerfrågan ska istället lösas i bygglovsskedet. Länsstyrelsen anser att planförslaget måste kompletteras med bestämmelser om utformning, utförande och lägenhetsfördelning/storlek som säkerställer att riktvärden för trafikbuller vid nybyggnad av bostäder klaras. Då detaljplanen påbörjats efter den 2 januari 2015 ska planbeskrivningen innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller. Kulturmiljö - riksintresse och fornlämningar Länsstyrelsen delar bedömningen att kvarteret Nordstjärnan lika mycket är en del av riksintresset som Munktellstaden i kvarteret bredvid. För det aktuella planförslaget är det väsentligt att ta hänsyn till bebyggelsens tidstypiska utformning, som är en del av stadssaneringen av bostadsbebyggelsen på Norr under mitten av 1900-talet. Länsstyrelsen delar också bedömningen att gestaltningen av den nya bebyggelsen inte ska vara något som visuellt konkurrerar med den intilliggande industrimiljön i Munktellstaden. Däremot är det väsentligt att den nya byggnaden anpassas till omkringliggande bebyggelse vad gäller höjd, placering och utformning. I planförslaget sker detta främst genom reglering av nockhöjd på byggnader för att passa in i kvartersstrukturen. Då nockhöjd reglerar byggnadens faktiska höjd kan det vara lämpligt att kombinera detta med en planbestämmelse om byggnadshöjd, då det är fasaden ut mot gatan man upplever snarare än den faktiska höjden. Bestämmelse om byggnadshöjd kan med fördel reglera både högsta och minsta byggnadshöjd. Detaljplanen reglerar inte val av fasadmaterial eller kulörsättning. De riktlinjer som framgår av planbeskrivningen utifrån 2 kap. 6 PBL, d.v.s. att byggnadsverk ska utformas och placeras på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, bör framgå även av planbestämmelserna. Det är bra att stadsantikvarie och stadsarkitekt kommer att delta i bygglovprövningen för bedömning av påverkan på kulturmiljön. Inga kända fornlämningar finns inom eller i nära anslutning till planområdet. Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt. Övrigt I handläggningen av ärendet har Ebba Gillbrand och Per Gustafsson (kulturmiljö) samt Caroline Halsius (förorenad mark) deltagit.
Eskilstuna kommun 4 (7) Angående markföroreningar så har en kompletterande markundersökning genomförts av Structor Miljöteknik AB (dat. 2015-11-30) som bifogas till planhandlingarna. Även planbeskrivningen kompletteras med uppgifter från markundersökningen. Åtgärdsmålen kommer utgöras av generella riktvärden för känslig markanvändning och platsspecifika riktvärden enligt tidigare riskbedömning kommer inte användas. Angående trafikbuller så kompletteras plankartan med en bestämmelse. Planbeskrivningen kompletteras med ytterligare redovisningar av beräknade värden för omgivningsbuller. Ang. Kulturmiljö och byggnadshöjd I granskningsförslaget har en kompletterande bestämmelse om nockhöjd för att bättre passa in byggnaden mot angränsande byggnad införts. Miljökontoret, Eskilstuna kommun Vi har två synpunkter på planbeskrivningen: Sid 4, markföroreningar. Här står att saneringen pågår, det stämmer inte. Man har rivit byggnaden och håller på med kompletterande provtagning, men man har inte lämnat in någon saneringsanmälan ännu. Sid 7, buller Under "gällande bedömningsgrunder" kanske man skall lägga till en mening om att förordningen skall tillämpas planläggning, bygglov, och förhandsbesked. När det gäller bygglov och förhandsbesked är det ett förtydligande jämfört med tidigare reglering. Planbeskrivningen har reviderats efter inkomna synpunkter. Miljö- och räddningsförvaltningen, Räddningstjänsten Funderade över åtkomlighet till byggnaden. Eftersom den är så pass hög så måste vi kunna ställa upp höjdfordon för att kunna vara den andra utrymningsvägen. Med nuvarande placering/utbredning på tomten så kommer fastigheten själva inte ha rådighet över åtkomligheten då det kräver att Nordstjärnan 2 inte bebyggs så vi kommer åt alla lägenheten. Förslagsvis dras BC och eventuellt n1 in minst 3 meter från planområdesgränsen så att fri väg finns runt byggnaden. Alternativet är begränsningar i utformning av byggnaden med genomgångslägenheter så att alla lägenheter nås från Västra Storgatan och prickmarken väster om BC. Då får inte parkeringar uppföras som kan blockera vår framkomst.
Eskilstuna kommun 5 (7) Under möte med Sabine Hedlund från miljö- och räddningsförvaltningen (2015-12-04) framkom tre potentiella lösningar på åtkomlighet vid utrymningsarbeten. Ett alternativ är anlägga en portik genom byggnadskroppen som är minst 4,5 meter hög och 3 meter bred från Västra Storgatan och leder in till innergården. De övriga två alternativen är genom olika lösningar i byggnadens planlösning, antingen genom att en loftgång anordnas där lägenheterna blir genomgående eller genom att bygga huset med TR2-trapphus. Valet av lösning kan fastställas under bygglovsprövningen och detaljplanen kommer således inte att reglera detta med bestämmelse. TS Skanova Access AB Skanova har kablar och rör i området. Se bifogad kartskiss. Blå sträckning på kartskissen önskas U-område. Flytt av kablar/rör bekostas av byggherren. Eskilstuna kommunfastigheter AB har inlett dialog med TS Skanova Access AB gällande flytt av befintliga kablar och rör inom planområdet. Efter överenskommelse mellan Eskilstuna kommunfastigheter AB och TS Skanova Access AB så kommer Eskilstuna kommunfastigheter AB att bekosta flytt av kabel på kvartersmark. Kabel i trottoar behöver ej flyttas. Boende på Västra Storgatan 20 Vi privatpersoner boende på Västra storgatan 20 är djupt bekymrade över de nya förslag som presenterats av Kommunfastigheter. Det var tal om ett trevåningshus, vilket vi ändå hade kunnat acceptera. För en byggnad i sig förstår vi att det kommer byggas. Men när ni föreslår ett bygge av ett sjuvåningshus, för studenter eller ungdomar. Det är rena mardrömmen och vi vill lägga in en protest mot det tilltänkta höghuset med följande synpunkter: Höjden: Enligt er planritning kommer vi drabbas av ständig insyn från studenter/ungdomar, att det blir mörkt i våra lägenheter. Vi kommer bli berövade solsken under sommaren då den tilltänkta byggnaden kommer skymma. Vår frihet i bekvämligheten av våra hem kommer att sjunka, och det protesterar vi mot! Balkongen: Vi motsätter oss balkongen in mot våra balkonger på grund av den insyn som det kommer att resultera i, dessutom att den är planerad som en gemensam balkong. En planritning som strider mot den faktiska utformningen av de redan existerande bostadshusen som har balkonger mot gatan vilket är mer rimligt, och inte skulle besvära oss i samma utsträckning. Ljudnivån från festandet som ett ungdoms/student boende skulle medföra. Så som högljudda berusade röster och musik mellan fastigheterna. Platta tak: Även det platta taken önskar vi att ni ser över, för vi ska inte behöva lida för att andra skall ha det bättre. De kommer inbjuda de tilltänkta hyresgästerna en ypperlig plats för större fester med ännu mer oväsen, rökning, och alkoholkonsumtion. Dessutom har vi en ventilation som inte går att stänga, så våra vardagsrum kommer lukta cigarett oavsett om vi vill det eller inte. Vilket är oacceptabla levnadsförhållanden för oss icke rökare.
Eskilstuna kommun 6 (7) Avståndet mellan fastigheterna: Enligt er planritning kommer det planerade avståndet mellan fasaderna enbart bli ynka åtta meter. Ett avstånd som är orimligt med tanke på alla de ovanstående punkter, insynen, störande momenten i form av musik och berusade ungdomar med allt vad det innebär, att vi kommer bli skymda av den nya fastigheten. Eskilstuna kommun växer och har ett underskott på bostäder, framförallt allmännyttiga hyresrätter. I kommunens årsplan 2015 är den politiska målsättningen att minst 300 nya bostäder ska byggas varje år, varav allmännyttan ska stå för 150 av dessa. Detaljplanen för Nordstjärnan 13 har även stöd i kommunens Översiktsplan 2030 och är således en viktig del i att uppnå kommunens mål för bostadsförsörjningen. I ett så centralt läge som Nordstjärnan 13 är det viktigt att utnyttja marken på bästa sätt. I planarbetet ska kommunen väga allmänna intressen mot enskilda intressen. Nedan redogörs hur kommunen har resonerat kring era synpunkter. Ang. Höjden Planavdelningen har genomfört en solstudie som införs i planbeskrivningen. Under sommartid visar solstudien att skuggning på er fasad inte påverkas nämnvärt. Solstudien finns redovisad i planbeskrivningen på sid 11. Förvisso ger den nya byggnaden en smärre ökning av skuggbild på er fasad under höst och vår, men just sommartid är skillnaden marginell. Ang. Balkonger Förslaget har reviderats gällande balkonger och är borttagna från det tidigare föreslagna läget. Eventuella balkonger kommer placeras mot Västra Storgatan. Ang. Platta tak Eskilstuna kommunfastigheters hyresgäster har inte tillgång till taken i deras fastigheter. Det är således inte möjligt för hyresgästerna att beträda taket, taket är ej heller avsett för vistelse. Ang. Avståndet mellan fastigheterna. Avståndet mellan den nya fasaden på Nordstjärnan 13 och befintligt bostadshus på Nordstjärnan 9 är mellan 9-10 meter som minst. I en stadsmiljö med tät kvartersstruktur är det ett rimligt avstånd, jämfört med övriga staden är det snarare norm än undantag. BRF Nordstjärnan 2 Ang. höjden på fastigheten anser vi att den bör gå i liv med redan befintlig byggnad d.v.s. 4 våningshuset. Med tanke på att Mälardalens högskola i framtiden kommer att flytta sin verksamhet till Västerås behövs inte så många lägenheter. Placeringen av balkongerna bör flyttas till Västra Storgatan för att utnyttja dagsljuset och slippa ekot mellan husen. Vi har sovrummen inåt gården och är oroliga för oväsen från festande studenter. På sommaren har de flesta av oss fönstren öppna inåt gården. Vid ev. platt tak är vi oroliga för fester på detta tak.
Eskilstuna kommun 7 (7) Vi önskar också att placeringen av byggnaden går i liv med befintliga byggnader. Närheten till vår fastighet gör att det blir mörkt och instängt på innergården där vi bl.a. har en uteplats som utnyttjas sommartid. Eskilstuna har en stor brist på centralt belägna bostäder i allmänhet, och studentbostäder i synnerhet. I och med högskolans nya campus i Eskilstuna ser kommunen snarare att antalet studerande på MDH kommer att öka än att minska i framtiden. Gällande byggnadshöjd så är planförslaget anpassat så att höjden på den nya byggnaden ska förhålla sig till angränsande 4-våningshus såväl som för angränsande 8-våningshus. I ett så pass centralt läge som Nordstjärnan 13 bör marken utnyttjas på bästa sätt. Planavdelningen ser ingen anledning att revidera höjden på byggnaden i planförslaget. Placeringen på balkongerna har reviderats efter inkomna synpunkter. Eventuella balkonger kommer placeras mot Västra Storgatan. Eskilstuna kommunfastigheters hyresgäster har inte tillgång till taken i deras fastigheter. Det är således inte möjligt för hyresgästerna att beträda taket. En skuggstudie har genomförts av planavdelningen som redovisas i planbeskrivningen på sid 11. Där redovisas hur den nya byggnaden påverkar skuggbilden på er fastighet. Planavdelningen bedömer att även om skuggbilden ökar något är det inte av den grad att det kräver en revidering av detaljplanen. Skugga är inte enbart av ondo, för många är skugga viktigt för att kunna nyttja en yta under sommartid för svalka. Under samrådsmöte med representanter för BRF Nordstjärnan 2 framgick att föreningen ingår i en samfällighetsförening för innergården som helhet. Även om det blir en viss ökad yta på er fastighet som skuggas så är det en liten del av den totala gårdsytan som helhet. Dessutom har Eskilstuna kommunfastigheter åtagit sig att gå med i samfälligheten för att bidra till investeringar och underhåll av gården. Yttranden utan erinran Eskilstuna kommunfastigheter AB har inkommit med ett yttrande utan erinran. Stadsbyggnadsförvaltningen Planavdelningen Anna Ekwall Planchef Gustaf Nyman Planarkitekt FPR/MSA