Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport december 2014
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Strukturbild efter transaktionen 6 Drift, förvaltning och finansiering 7 Allmänt om bolaget 8 2 Kvartalsrapport december 2014
Huvudpunkter aktiekursen har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 0,3 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 28,51 kronor per A-aktie. Samtliga B-aktier är återköpta. Bolaget har under september gjort en utdelning om 4,60 kronor per A-aktie till aktieägarna och resterande B-aktier har återköpts (10 procent av B-aktierna återstod innan återköpet). d. Carnegie köpte i oktober en fastighetsportfölj i Norrköping bestående av 1 900 lägenheter. Säljare var Sörmlandsporten AB. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 144,4 procent, justerat för utbetalningar på totalt 7,30 kronor per ursprunglig aktie* Nyckeltal för Hyresfastigheter Holding II AB Marknadsvärde av fastigheter i D.Carnegie (MSEK) 10 100 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 1 050 Areal (Kvm) 1 172 850 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 15.12.2014* Utveckling senaste kvartalet -0,3 % Utveckling senaste året 23,1 % Utveckling senaste tre åren 49,4 % Utveckling sedan start 144,4 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 100 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 2014 (juni) 20 % 0 1,00 2014 (augusti) 10 % 0 0,50 2014 (september) 0 % 4,60 2,30 Totalt 100 % 0 7,30 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2014 3
Aktiekurs och utdelningar INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet justerat för utdelning haft en negativ utveckling med 0,3 procent. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor och bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation samt värdet av aktier och skuldinstrument i D. Carnegie per den 30 november 2014. UTBETALNINGAR UNDER PERIODEN Bolaget har under perioden utbetalat motsvarande 4,60 kronor per A-aktie i bolaget. Utbetalningen har gjorts genom en utdelning till aktieägarna. Bolaget har sedan start utbetalat motsvarande 7,30 kronor per ursprunglig aktie till aktieägarna. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 december ger en kurs per A-aktie på 28,51 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 144,4 procent. Kurs per aktie SEK 35 SEK 33 SEK 31 SEK 29 SEK 27 SEK 25 SEK 23 SEK 21 SEK 19 SEK 17 SEK 15 SEK 13 SEK 11 SEK 9 SEK 7 SEK 5 SEK 3 SEK 1 -SEK 1 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktie 4 Kvartalsrapport december 2014
FASTIGHETSÖVERSIKT Dotterbolag/Portfölj Läge Antal Fastigheter Uthyrningsbar yta, kvm Kista Fastighetsförvaltning AB Kista/Husby 5 109 340 Flemingsberg Fastighetsförvaltning AB Flemingsberg 3 40 227 Bromsten Fastighetsförvaltning AB Bromsten/ Rinkeby 8 50 833 Spånga Förvaltning AB Spånga 8 60 882 Vårberg Förvaltning AB Vårberg 1 24 449 Solnanord Fastigheter AB Solna 1 1 876 Trojeborgsfastigheter i Sverige AB Tyresö 1 - Turemalm Fastigheter AB Sollentuna 1 42 340 Kungskatten Holding AB Södertälje 4 91 170 Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje 11 73 070 Markarydsbostäder i Södertälje AB Vårby 6 51 580 Markarydsbostäder i Stockholm AB Bro 7 43 105 Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta 2 56 460 Fastighetsbolaget Kullerstensvägen KB Jordbro 5 79 482 Fastighets AB Linrepan Uppsala 9 71 446 Graflunds Byggnads AB Eskilstuna 32 141 446 Graflunds Byggnads AB Strängnäs 11 35 373 Graflunds Byggnads AB Mariefred 1 - Graflunds Byggnads AB Vagnhärad 1 - Graflunds Byggnads AB Flen 1 - Fastighetsbolaget Gropens Gård KB Göteborg 1 15 982 Fastighetsbolaget Bredfjäll KB Göteborg 9 48 917 Östgötaporten AB Norrköping 6 134 872 Total 133 1 172 850 D. Carnegie portfölj HBS II portfölj Kvartalsrapport december 2014 5
Struktur Cirka 3900 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2600 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Övriga aktieägare 80 % 20 % 65 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 35 % Skuldinstrument i D. Carnegie & Co. AB Aktier i D. Carnegie & Co. AB 100 % Hyresbostäder I Sverige II AB Stendörren Bostäder AB 6 Kvartalsrapport december 2014
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING D. CARNEGIE Efter sammanslagningen av HFH II:s och D. Carnegie & Co:s. (D. Carnegie) bostadsportföljer äger inte längre HFH II aktier i HBS II utan istället aktier samt skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. HFH II har genom detta fått en mindre ägarandel i en större fastighetsportfölj. D. Carnegie är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar bostäder Stockholm. Förutom en effektiv förvaltning renoverar bolaget lägenheter succesivt i samband med att hyresgäster flyttar ut. Detta görs snabbt och effektivt genom en egenutvecklad modell kallad Bosystem. Genom modellen renoveras lägenheter till en kostnad som är cirka 30-50 procent lägre än normalt för motsvarande renoveringar utan att standarden är sämre. Efter renovering kan hyresnivån normalt höjas med mellan 40-50 procent och driftskostnaderna kan ofta sänkas med mellan 10-15 procent. Bolaget försöker även utveckla fastigheterna i bolaget genom detaljplanering av tomter för bostadsändamål. Dagens drift i D. Carnegie startade 1995 när fastighetsbolaget Stendörren etablerades. Bolaget har under nästan 20 år byggt upp en portfölj bestående av såväl bostäder som handel och logistik. 2014 skiljde Stendörrens ägare, Kvalitena, ut Stendörren bostadsportfölj till D. Carnegie som noterades på NASDAQ OMX First North den nionde april 2014. Efter sammanslagningen med HBS II har D. Carnegie blivit Sveriges största börsnoterade bostadsbolag. Per den 30 september var D. Carnegies totala fastighetsportfölj värderad till cirka tio miljarder kronor med en belåningsgrad på cirka 57 procent. Portföljen består av cirka 15 000 lägenheter med en total yta på cirka en miljon kvadratmeter och cirka en miljard kronor i årliga hyresintäkter. GRAFLUNDS Från och med den första oktober i år överfördes all förvaltning av D. Carnegie-koncernens fastigheter till Graflunds. Detta väntas innebära kostnadsbesparingar för bolaget samt förbättra servicen till hyresgäster. INLÖSENPROGRAM I det informationsbrev som skickades till aktieägare i bolaget, daterat den 12 juni 2014, beskrevs det att bolaget kommer att försöka erbjuda aktieägare möjlighet att lösa in sina aktier i bolaget. Detta kommer att baseras på periodvisa registreringar av vilket intresse som finns för att lösa in aktier. Bolaget kommer att försöka realisera andelar, aktier eller konvertibla lån som ställts ut av D. Carnegie, så att HFH II får kontanter för att köpa tillbaka aktier från de aktieägare som önskar inlösen. Möjligheten för inlösen kommer att vara beroende av hur många aktieägare som samtidigt önskar lösa in sina aktier samt i vilken omfattning. Obligo kommer under första kvartalet 2015 informera ytterligare om inlösenprogrammet. KÖP AV 1900 LÄGENHETER I NORRKÖPING I början av oktober offentliggjorde D. Carnegie att bolaget slutit avtal med Sörmlandsporten AB om köp av en lägenhetsportfölj i Norrköping. Den 27 oktober höll D. Carnegie en extra bolagstämma där det beslutades, i enlighet med bolagets förslag, att köpet skulle genomföras. På den extra bolagsstämman beslutades även att styrelsen ska bestå av fem medlemmar utan suppleanter. Knut Pousette, Ronald Bengtsson och Mats Höglund valdes om och Ranny Davidoff och Bjarne Eggesbø, från Obligo Investment Management, valdes in i styrelsen. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA I september genomförde bolaget en utdelning till aktieägarna på 4,60 kronor per A-aktie. Aktieägarna har efter den senaste utdelningen mottagit utbetalningar motsvarande 7,30 kronor per ursprunglig aktie. KÖP AV AKTIER Styrelsemedlem Lars Walen har köpt 311 964 aktier i HFH II:s norska systerbolag Boligutleie Holding II AS (BUH II). Walen äger efter köpet 1 012 613 aktier i bolaget. Kvartalsrapport december 2014 7
Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och äger aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT HFH II har mandat att investera, direkt eller indirekt i svenska fastigheter. Investeringar skall primärt göras i bostadsfastigheter med en mindre andel naturligt tillhörande kommersiella lokaler i Stockholmsregionen, Mälardalen och andra områden med stark demografisk utveckling. HFH II kan också, direkt eller indirekt, bedriva fastighetsutveckling och annan relaterad verksamhet, inkluderat men inte begränsat till förvärv och avyttring av fast egendom, reinveste ring, refinansiering, emissioner och andra transaktioner genom eget eller externt kapital. HFH II har inte en definierad löptid. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Målsättningen för portföljen är att skapa en stabil avkastning för aktieägarna genom värdeökning i fastighetsportföljen, genom nyinvesteringar och förädling av existerande portfölj. PERIODISKA UTBETALNINGAR Bolaget kommer göra utbetalningar, om styrelsen menar att det är i bolagets bästa, innanför det som innebär en försvarlig drift och som följer av lagar och regler. Bolagets utbetalningar är i stor grad beroende av utbetalningar från underliggande bolag. Eskilstuna Stockholm Göteborg Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Malmö 8 Kvartalsrapport december 2014
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH II. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH II. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no