Kostnadskalkyl för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (BRF) BRANDHOLMEN I NYKÖPING 4 Nyköpings kommun Organisationsnummer 7696307672 Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar. B. Beskrivning av fastighet och byggnader. C. Kostnad för fastighetens förvärv samt finansieringsplan. D. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter. E. Lägenhetsförteckning, insats, andelstal och avgiftsberäkning. F. Särskilda förhållanden. G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys Bilaga 1 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg. Sidan 1
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Brandholmen i Nyköping 4 har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är registrerad hos Bolagsverket 20160114 och har sitt säte i Nyköpings kommun. Föreningens organisationsnummer är 7696307672. Föreningen har för avsikt att förvärva fastigheten Målet 1 i Nyköpings kommun. Projektet består av två huskroppar. Projektet omfattar 38 stycken lägenheter. Bygglovsansökan har lämnats in och bygglov beräknas erhållas under augusti/september 2016. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastigheternas, i aktiebolaget, bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget och byggnaden färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen. Angiven anskaffningskostnad för förvärvet är preliminär. Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivningskostnad på aktierna i bolaget i samband med att fastigheten överförs till underpris, vilken motsvarar ett övervärde i fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas realisationsvinstskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 i Bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Uppgifterna i kostnadskalkylen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på avtalad köpeskilling samt bedömda byggkostnader. Beräkning av föreningens årliga kapital och driftkostnader grundar sig på uppgifter inhämtade i under månaden innan datumet för denna kostnadskalkyl. Bygget beräknas starta i mars 2017. Första möjliga tidpunkt för upplåtelse av lägenheterna är så fort som en ekonomisk plan har registrerats, hela byggnationen har färdigställts och den slutliga anskaffningskostnaden har redovisats på en extra föreningsstämma. Innan dess kan förhandsavtal tecknas. Den första inflyttningen beräknas till sommaren 2018. B. BESKRIVNING AV FASTIGHET OCH BYGGNADER Fastighetsbeteckning: Målet 1 i Nyköpings kommun. Tomtareal: 3,046 kvm Fastigheten kommer att bebyggas av två lägenhetshuskroppar. Fördelningen och storleken av lägenheterna beskrivs i detalj under rubriken E nedan. Den totala bostadsytan är sålunda 2,816 kvm BOA. Hustyp Grundläggning Bjälklag Punkthus som flerfamiljshus. Balkar av betong. Mellanbjälklag av betong och vindsbjälklag av trä. Sidan 2
Fasader Yttertak Fönster Lägenhetsförråd Värmedistribution Värmeproduktion Ventilation Hiss Tomt/mark Tvätt Betong. Plåt. 3glas. I varje lägenhet. Luftburet värmesystem. Frånluftsvärmepumpar. Mekanisk ventilation. Personhiss. Finplaneras. Tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet. Lägenheterna har kök och inbyggda garderober från Tibrokök. Vitvarorna är från Bosch. Vinkyl. Köksbänk och stänkskydd från Silestone eller liknande. Vitlaserad ekparkett från Kährs. Inglasade balkonger och terasser. Varje lägenhet kommer också att utrustas med en ytterdörr med elektriskt lås som kan styras via internet (mobilapp) öppna och stänga på distans etc. Ett larm med kameror kommer också att vara installerat. Kamerorna aktiveras bara vid inbrott. Varje bostadslägenhet har eget abonnemang för el. Lägenheterna bedöms förbruka maximalt 40 kwh per kvm och år i energiförbrukning. I skrivande stund kostar en kwh knappt en krona. Uppvärmningen sker med ett (separat) FTXaggregat i varje lägenhet. Tappvarmvatten värms upp med bergvärmepumpar placerade i teknikhus Hushållselen utöver elen till frånluftsvärmepumparna beräknas ligga på 20% av värmeelen. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar själva för abonnemang rörande TV, internet och telefon samt för underhåll av eventuell uteplats, trädgård och lägenheterna invändigt. Eftersom fiber är indraget så ingår ett grundutbud av SVT1, SVT2, Kunskapskanalen och TV4 i månadsavgiften. Bostadsrättsföreningen ansvarar för gemensam sophämtning, utvändigt underhåll av byggnaderna samt drift och underhåll av körvägar, parkeringsplatser och gemensamma grönytor på fastigheterna (kostnaderna för detta ingår i månadsavgiften till föreningen). Fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Den efter färdigställande tillträdande styrelsen fördelar och/eller hyr ut de 40 parkeringsplatserna. Rekommenderad månadshyra är 350 kronor per parkeringsplats (med carport och elstolpe). Föreningen ansvarar för försäkring av byggnader och gemensamma anläggningar. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar för försäkring av lösöre samt för egna arbeten (standardökning av lägenheterna etc.) i respektive lägenhet och förråd. C. KOSTNAD FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV SAMT FINANSIERINGSPLAN Anskaffningskostnad inklusive köpeskilling för föreningens fastighet, entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov, kontroll och besiktning, konsulter, räntor, lagfart, försäljningskostnad samt en likviditetsfond om 25,000 kronor. Summa slutlig anskaffningskostnad 122 761 852 kr 122 761 852 kr Sidan 3
Finansiering Nedanstående lån och insatser är beräknade för finansiering av föreningens verksamhet. Föreningen avser att följa ränteutvecklingen på marknaden noga och binda delar eller hela lånet om den långsiktiga bedömningen av ränteutvecklingen ändras. Bottenlån Totalt Per kvm (genomsnitt) 47 161 360 kr 16 748 kr Insatser Totalt Per kvm (genomsnitt) Summa finansiering 75 222 000 kr 26 712 kr 122 761 852 kr Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för bottenlånet. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastighet inklusive bostadshus, förråd och övriga anläggningar. Räntesatser Bottenlånets räntesats och amorteringsstruktur baseras på en bankoffert och är ett vägt medelvärde där lånet delas upp med tre olika löptider. Räntesats 1 år 1,07% Andel bottenlån med 1 år 34% Räntesats 3 år 1,45% Andel bottenlån med 3 år 33% Räntesats 5 år 1,90% Andel bottenlån med 5 år 33% Genomsnittlig räntesats 1,47% Buffert ovanpå denna räntesats 0,43% Använd räntesats 1,90% Antal amorteringsår 200 Sidan 4
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER/INTÄKTER Driftskostnader Försäkring Skötsel inklusive vinterrenhållning av vägar på fastigheten Administrativ förvaltning Vatten och avlopp Löpande utvändigt underhåll exklusive uteplatser och trädgård Övrigt Summa driftskostnader 19 712 kr 98 560 kr 50 688 kr 84 480 kr 168 960 kr 112 640 kr 535 040 kr Föreningen ansvarar för (på fastigheten) skötsel, underhåll och renhållning av vägar, gemensamma grönytor och parkeringsplatser Avskrivningar Avskrivning görs på den del av byggnadsvärdet som motsvarar bostadsrättsföreningens ansvar, vilket vi bedömer uppgår till ca 50% av byggkostnaden. Denna andel är 58% Underhåll och förnyelse av all inredning och inre ytskikt svarar bostadsrättsinnehavarna för. Avskrivningen sker på 200 år. dvs med följande antal procent på ovanstående andel av byggvärdet per år: 0,5% En del av avskrivningen används för att amortera föreningens lån och den delen påverkar årsavgiften. Den övriga avskrivningen medför ett negativt årsresultat. Den totala avskrivningen är rak/linjär. Härutöver görs en avsättning för framtida underhåll. Den posten ingår i årsavgiften och uppgår till (per kvm och år) Den rena byggkostnaden per kvm BOA är ca Sålunda utgör avskrivningen och avsättningen tillsammans följande kronor per kvm och år 60 kr. 11 000 kr. 92 kr. Sidan 5
Sammanställning Inklusive inflation 2,0% År 1 Kapitalkostnader SEK SEK/kvm år Räntekostnad 895 736 318 Avskrivning/amortering 0 0 Övrig avskrivning 89 667 32 Avsättning till yttre underhåll 168 960 60 Driftskostnader 0 Driftskostnader 535 040 190 Fastighetsavgift 0 0 Återföring av övrig avskrivning 89 667 32 Summa årliga kostnader år 1 599 736 568 Intäkter Årsavgifter 1 599 736 568 Summar årliga intäkter 1 599 736 568 Sammanställningen ovan avser belopp i realt penningvärde. Sidan 6
E. LÄGENHETSFÖRTECKNING, INSATS, ANDELSTAL OCH AVGIFTSBERÄKNING Nr Antal Yta Insats Andel Åavg Mavg (tsek) (sek) (sek) Huskropp 4A Våningsplan 1 4A101 2 rok 58 1 450 2,06% 32 949 2 746 4A102 2 rok 58 1 450 2,06% 32 949 2 746 4A103 2 rok 58 1 450 2,06% 32 949 2 746 4A104 2 rok 58 1 450 2,06% 32 949 2 746 4A105 3 rok 71 1 775 2,52% 40 334 3 361 4A106 3 rok 82 2 050 2,91% 46 583 3 882 4A107 2 rok 66 1 650 2,34% 37 494 3 124 Våningsplan 2 4A201 2 rok 62 1 612 2,20% 35 221 2 935 4A202 2 rok 62 1 612 2,20% 35 221 2 935 4A203 2 rok 62 1 612 2,20% 35 221 2 935 4A204 2 rok 62 1 612 2,20% 35 221 2 935 4A205 3 rok 82 2 132 2,91% 46 583 3 882 4A206 3 rok 71 1 846 2,52% 40 334 3 361 4A207 3 rok 82 2 132 2,91% 46 583 3 882 4A208 3 rok 75 1 950 2,66% 42 607 3 551 Våningsplan 3 4A301 2 rok 62 1 674 2,20% 35 221 2 935 4A302 2 rok 62 1 674 2,20% 35 221 2 935 4A303 2 rok 62 1 674 2,20% 35 221 2 935 4A304 2 rok 62 1 674 2,20% 35 221 2 935 4A305 3 rok 82 2 214 2,91% 46 583 3 882 4A306 3 rok 71 1 917 2,52% 40 334 3 361 4A307 3 rok 82 2 214 2,91% 46 583 3 882 4A308 3 rok 75 2 025 2,66% 42 607 3 551 Våningsplan 4 4A401 4 rok 100 2 800 3,55% 56 809 4 734 4A402 4 rok 100 2 800 3,55% 56 809 4 734 4A403 3 rok 82 2 296 2,91% 46 583 3 882 4A404 3 rok 71 1 988 2,52% 40 334 3 361 4A405 3 rok 82 2 296 2,91% 46 583 3 882 4A406 3 rok 75 2 100 2,66% 42 607 3 551 Sidan 7
Våningsplan 5 4A501 4 rok 119 3 495 4,23% 67 602 5 634 4A502 3 rok 72 2 124 2,56% 40 902 3 409 4A503 2 rok 52 1 534 1,85% 29 541 2 462 Huskropp 4B Våningsplan 1 4B101 4 rok 90 2 250 3,20% 51 128 4 261 4B102 3 rok 82 2 050 2,91% 46 583 3 882 Våningsplan 2 4B201 4 rok 90 2 340 3,20% 51 128 4 261 4B202 4 rok 90 2 340 3,20% 51 128 4 261 Våningsplan 3 4B301 3 rok 72 1 980 2,56% 40 902 3 409 4B302 3 rok 72 1 980 2,56% 40 902 3 409 Totalt 2 816 75 222 100,00% 1 599 736 133 311 F. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar en bostadsrätt skall betala insats och upplåtelseavgift med belopp som angivits i plan samt årsavgift som angivits eller som styrelsen beslutar. 2. Avgift för värme och hushållsel betalas direkt av bostadsrättsinnehavaren till leverantören. 3. Då den till en lägenhet hörande tomtmarken upplåts med bostadsrätt, ansvarar bostadsrättsinnehavaren för denna och bekostar dess skötsel. 4. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättsinnehavare äger rätt att nyttja annan bostadsrättsinnehavares tomt om så krävs för att utföra underhållsarbeten som exempelvis målning. 5. Bostadsrättsinnehavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. 6. Några andra avgifter än de i denna plan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende dito. Det åligger föreningens styrelse att bevaka kostnadsutvecklingen och vidtaga de åtgärder som krävs för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 7. Årsavgift erlägges månadsvis i förskott. Sidan 8
8. Vid fastighetens försäljning realiseras uppskjuten skatt på uppskrivningsbelopp. 9. Vid bostadsföreningens likvidation skall föreningens tillgångar skiftas enligt föreningens stadgar. G. EKONOMISK PROGNOS Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningens ekonomi är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en sexårskalkyl samt kalkyl för år 11 och år 16 avseende föreningens bedömda intäkter, kostnader och årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Fastighetsskatten är fastställt enligt gällande norm; 1,268 kronor per lägenhet och år. Denna summa är uppräknad till år 16 med 2% inflation per år. Taxeringsvärdet enligt Skatteverket är 34,903,000 kronor. Prognos (tkr) År In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 600 1 614 1 628 1 879 1 889 1 900 1 958 2 091 Driftskostnader 535 546 557 568 579 591 652 720 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 66 Driftsnetto 1 065 1 068 1 072 1 311 1 310 1 309 1 306 1 305 Kapitalkostnader Låneräntor 896 896 896 896 891 887 864 842 Avskrivningar Amorteringar 0 0 0 236 236 236 236 236 Övrig avskrivning (ÖA) 0 0 0 236 236 236 236 236 Återföring ÖA 0 0 0 236 236 236 236 236 Fondavsättning 169 172 176 179 183 187 206 227 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 H. KÄNSLIGHETSANALYS Känslighetsanalysen visar hur dels de olika makroekonomiska faktorerna som räntesats och inflation påverkar föreningens årsavgifter för varje år 16 samt år 11 och år 16, dels hur dessa påverkas av avgiftsintäkter till föreningen skulle gå förlorade av någon anledning eller om föreningen drabbas av oförutsedda utgifter. Här nedan presenteras olika scenarios och deras påverkan på månadsavgifterna. Scenario 1 Inflationen höjs successivt från dagens 2% till 4% (påverkar driftskostnaderna). Sidan 9
Scenario 2 Räntan höjs successivt från dagens 1,9% upp till 4,0 %. Scenario 0: Grunden sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 599 736 1 613 816 1 628 177 1 878 633 1 889 096 1 899 858 1 958 364 2 091 436 Driftskostnader 535 040 545 741 556 656 567 789 579 145 590 727 652 211 720 093 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 66 146 Driftsnetto 1 064 696 1 068 075 1 071 522 1 310 844 1 309 952 1 309 131 1 306 153 1 305 196 Kapitalkostnader Låneräntor 895 736 895 736 895 736 895 736 891 257 886 778 864 385 841 992 Avskrivningar/amortering 0 0 0 235 807 235 807 235 807 235 807 235 807 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning 168 960 172 339 175 786 179 302 182 888 186 545 205 961 227 398 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 1: Inflation sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,0% 4,0% Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 599 736 1 613 816 1 631 768 1 889 655 1 911 711 1 938 618 2 093 020 2 368 401 Driftskostnader 535 040 545 741 559 384 576 166 596 332 620 185 754 550 918 025 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 82 674 Driftsnetto 1 064 696 1 068 075 1 072 383 1 313 490 1 315 379 1 318 433 1 338 471 1 367 701 Kapitalkostnader Låneräntor 895 736 895 736 895 736 895 736 891 257 886 778 864 385 841 992 Avskrivningar/amortering 0 0 0 235 807 235 807 235 807 235 807 235 807 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning 168 960 172 339 176 648 181 947 188 315 195 848 238 279 289 903 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 2: Räntesatsen sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Räntesats 1,9% 3,0% 3,5% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Sidan 10
Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 599 736 2 132 921 2 383 089 2 869 352 2 874 861 2 880 670 2 914 407 3 022 712 Driftskostnader 535 040 545 741 556 656 567 789 579 145 590 727 652 211 720 093 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 66 146 Driftsnetto 1 064 696 1 587 180 1 826 434 2 301 563 2 295 717 2 289 942 2 262 197 2 236 472 Kapitalkostnader Låneräntor 895 736 1 414 841 1 650 648 1 886 454 1 877 022 1 867 590 1 820 428 1 773 267 Avskrivningar/amortering 0 0 0 235 807 235 807 235 807 235 807 235 807 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning 168 960 172 339 175 786 179 302 182 888 186 545 205 961 227 398 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Örebro 20160303 Bostadsrättsföreningen Brandholmen i Nyköping 4 MarieLouise Lantz Tommy Lindmark Annika Hagman Sidan 11
BILAGA 1: ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sidan 12