VAD HINDRAR NYPRODUKTIONEN I GÖTEBORG?
INLEDNING OCH SAMMANFATTNING De senaste decennierna har inflyttningen från landsbygd till stad ökat. Det gör att Sveriges befolkning och produktion allt mer koncentreras till storstäderna. Exempelvis har Göteborgsregionen växt med över 150 000 invånare de senaste 20 åren. Antalet bostäder och lokaler har dock inte ökat på samma sätt. Enlig en rapport från Boverket från 2012 saknas det över 17 000 bostäder i Stor-Göteborg 1. Situationen är inte speciellt mycket bättre när det gäller kommersiella lokaler. Faktum är att andelen lediga kontor i Göteborg är en av de lägsta i hela Europa 2. Bristen på bostäder och lokaler medför en rad problem. Många som vill flytta till Göteborg tvekar eftersom det är svårt att hitta en bostad, och unga som vill få en egen lägenhet tvingas bo kvar hos föräldrarna längre än de önskar. Det blir också svårare för företag att nyrekrytera och investera i Göteborg. Bristen på bostäder och lokaler är därför en ödesfråga för staden. Utan en väl fungerande bostadsmarknad kommer inflyttningen av människor och företag att stanna upp. Enligt en uträkning gjord av WSP Analys & Strategi kan det samlade produktionsbortfallet av en fortsatt låg byggnadstakt i Göteborg bli någonstans mellan 150-200 miljarder kronor fram till 2030 3. När det finns en stark efterfrågan ska utbudet öka enligt gängse ekonomisk teori. Om så är fallet, varför byggs det inte fler bostäder och lokaler i Göteborg? Om det är någon som borde veta svaret är det marknadens egna aktörer. Fastighetsägarna GFR har frågat elva av Göteborgs största fastighetsföretag, som tillsammans förvaltar tiotusentals lägenheter och lokaler i Göteborgsområdet. Resultatet av undersökningen är entydigt: Göteborgs fastighetsföretag vill bygga mer. Alla tillfrågade företag uppger nämligen att de investerat mindre i nyproduktion än vad de hade velat under den senaste femårsperioden. Problemen beror i hög utsträckning på politiska och administrativa beslut. Hela 90 procent uppger att krånglig hantering av kommunen varit ett avgörande skäl till att de inte investerat mer, och 80 respektive 78 procent anser att en oöverskådlig planprocess och kommunens marktilldelning hindrat nybyggnation. 2 1. Se Boverket 2012 2. Se bland annat Göteborgsposten 2013 3. Se HSB och Västsvenska Handelskammaren 2013
3
VAD HINDRAR NYPRODUKTIONEN I GÖTEBORG? I mitten av februari 2014 genomförde Fastighetsägarna GFR en enkätundersökning bland 20 av de största fastighetsföretagen verksamma i Göteborg 4. Webbenkäten besvarades av elva av dessa. Tillsammans omsatte de svarande företagen över 16 miljarder kronor under 2012, och sammanlagt äger de över 1000 fastigheter och nästan 30 000 lägenheter i Göteborg. De elva företagen har under de senaste åren investerat stora summor i nyproduktion i Göteborg. Tabellen nedan visar den totala summan, det totala antalet lägenheter och det totala antalet kvadratmeter som de elva företagen investerat i kommunen under den senaste femårsperioden. Hur mycket har ditt företag investerat i nyproduktion i Göteborgs kommun de senaste fem åren? (Ungefärliga siffror) I kronor? I lägenheter? I kvadratmeter (lokalyta)? 3 665 miljoner 1 961 6 400 4 4. Med störst menas flest antal fastigheter och lägenheter i egna beståndet.
Företagen har också fått besvara om de investerat så mycket i nyproduktion i Göteborg som de hade velat under samma period. Svaren redovisas i form av ett stapeldiagram. Har ni investerat så mycket i nyproduktion i Göteborg som ni hade velat under den här perioden? Inte ett enda av de tillfrågade företagen anser att de investerat så mycket i nyproduktion som de hade önskat under den senaste femårsperioden. Vilka faktorer är det då som hindrar nyproduktion? I enkäten har de tillfrågade företagen fått ta ställning till i vilken utsträckning följande fem faktorer hindrar nyproduktion: brist på finansiering, oöverskådlig planprocess, marktilldelning, krånglig hantering av kommunen samt osäkert marknadsläge. Andelen tillfrågade företagare som tycker att följande faktorer i ganska eller mycket hög utsträckning hindrar nyproduktion: 5
Krånglig hantering av kommunen är den faktor företagen pekar ut som mest besvärande, tätt följd av oöverskådliga planprocesser och marktilldelning. Brist på finansiering anses inte vara et problem av den överväldigande majoriteten av de tillfrågade. Företagen fick också frågan om det fanns några övriga anledningar till varför de investerat mindre än de velat i nyproduktion. Här är några av svaren: Svårt att få igenom även mycket små avvikelser från detaljplan. För höga parkeringsfaktorer. Situationen är olika vad avser bostäder och kommersiella lokaler. Förutsägbarheten på bostadssidan är stor(men på tok för låga ambitioner) medan kontorsmarknaden är mer konjunkturkänslig och kräver en annan "behandling" och lyhördhet. Staden, plan- och den kommunala processen/beslutsfattandet har inte förmåga att klara detta vilket hämmar regionens tillväxt. Vi har agerat tydligare på andra orter då vi bedömt att förståelserna för vår affär varit bättre där och att det varit funnits en motpart som på ett professionellt sätt bemött våra önskemål. Var ska då nyproduktionen äga rum? Fastighetsägarna GFR har frågat företagen var de anser att det främst behöver byggas mer bostäder och lokaler för att det ska gynna hela regionen. Andelen tillfrågade företagare som tycker att nyproduktion i följande områden skulle gynna regionen i ganska eller mycket hög utsträckning: Alla tillfrågade företag anser att en förtätning av innerstaden skulle vara gynnsamt för hela regionen. Hisingen och stationssamhällena i kranskommunerna har nästan lika höga andelar med 90 procent. Däremot är det enbart 40 procent anser att nyproduktion i övriga ytterområden skulle gynna resten av regionen. 6
Fastighetsägarna GFR:s enkät avslutades med öppna frågor där företagen själva fick beskriva klimatet för den som vill bygga nytt i Göteborg. De fick också förklara vad de anser vara den viktigaste åtgärden för att öka nyproduktionen av bostäder och lokaler. Här följer ett urval av de kommentarer vi fick: Hur skulle du beskriva att klimatet är för den som vill bygga nytt i Göteborgs kommun? Svårarbetad planprocess. Kommunen verkar inte vara samarbetsvillig när man vill förtäta innerstaden. Man ser bara problem! Svårt att förstå vad som krävs av kommunen för att som fastighetsägare kunna vara med och investera i nybyggande. På politisk nivå är det ett ifrågasättande av varför du skall bygga här överhuvudtaget. Otydligt vad som påverkar marktilldelning mm. Inte särskilt välkomnande eller hjälpsamt Vad anser du vara den viktigaste åtgärden för att öka byggandet i Göteborg? Mer marktilldelning med tydliga krav från Byggnadskontoret. Snabbare planprocesser samt större marktilldelning i attraktiva lägen. Regler för hur kommunal mark tilldelas. Enklare och snabbare planprocess. Mindre styrande detaljplaner. Kunna göra avsteg från tillgänglighetsreglerna. Göra avkall på krav för att lyckas skapa fler lgh, som tex lägre parkeringsfaktor, öppen för förslag till att uppfylla BBR-krav, bättre samarbete med Trafikkontoret för att skapa handikappsparkeringar/10min Klarare regler, vad som gäller. Satsningar på lokaltrafik till strategiska områden, ex Torslanda, Björlanda mm FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA: DAVID BJÖRNBERG Utredare 031-755 33 03 david.bjornberg@fastighetsagarna.se 7
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39 E-post: infogfr@fastighetsagarna.se