God fastighetsmäklarsed 2006-11-30 Objektsbeskrivningen
1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Obligatoriska uppgifter i objektsbeskrivningen... 4 4.1 Ägare... 4 4.2 Inteckningar, servitut och andra rättigheter... 4 4.3 Fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal... 5 4.4 Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt... 6 4.5 Krav på tydlighet... 6 5. Andra uppgifter i objektsbeskrivningen... 6 6. Reklam i objektsbeskrivningen... 7 7. Annan beskrivning... 7 8. Andra objekt än fastigheter... 8 9. Begränsat förmedlingsuppdrag... 8 2
2. Förord Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över fastighetsmäklare och kontrollerar att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttager god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarlagen (1995:400), fortsättningsvis FML, innehåller handlingsregler för fastighetsmäklare men även en så kallad generalklausul 12 första stycket FML om god fastighetsmäklarsed av följande lydelse. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. God fastighetsmäklarsed har i övrigt, i enlighet med lagstiftarens intentioner, under åren utvecklats och närmare preciserats bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens beslut och domstolsavgöranden i ett stort antal tillsynsärenden. Fastighetsmäklarnämndens verksamhet startade år 1995. I nämndens årsböcker har praxis i tillsynsärenden sammanställts från och med år 2000. Serien God fastighetsmäklarsed är framtagen för att på ett enkelt sätt göra vissa av nämndens överväganden och avgöranden tillgängliga för fastighetsmäklarna. Vi har försökt att på ett överblickbart sätt redogöra för ett antal frågor som är viktiga för fastighetsmäklare och konsumenter. I God fastighetsmäklarsed återges lagtext, förarbeten, kommentarer och praxis. Vad som återges vid rubriken är uttalanden som nämnden gjort i givna beslut. Det gäller inte nödvändigtvis beteenden som nämnden varnat för, den kanske bara uttryckt kritik eller påpekat, men ändå är uttalandet att betrakta som vägledning för mäklare, som har att iakttaga god fastighetsmäklarsed. Eftersom materialet är hämtat från besluten och eventuellt omformulerat endast för att bli förståeligt innehåller de olika verbformer såsom bör och skall. Det är meningen. Nämnden ser sig för närvarande förhindrad att återge annat än det som nämnden uttalat i sina beslut. Efter varje praxisåtergivande anmärks nämndens beslutsnummer såsom det anges i årsböckerna. I den mån ärendet behandlats i domstol återges domstol, dag för dom och målnummer (om domen inte vunnit laga kraft anges det särskilt). För en mer fullständig upplysning om respektive ärende och vad nämnd och domstol uttalat hänvisas läsaren till årsböckerna och domstolsavgörandena. Beslut som meddelats under innevarande år anges med beslutsdatum. erna har tillkommit i syfte att underlätta läsningen och ge ytterligare vägledning för vad som bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed. För frågor kring vad som här upptages står Fastighetsmäklarnämnden till förfogande. 3
3. Allmänna förutsättningar Enligt 18 FML skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Det är lämpligt att mäklaren lämnar en kopia av objektsbeskrivningen till säljaren. 4. Obligatoriska uppgifter i objektsbeskrivningen 4.1 Ägare Förarbeten Beskrivningen skall, enligt 17 och 18 FML, innehålla uppgifter om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Mäklaren skall kontrollera äganderättsförhållandet på fastigheten och har i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplysning om lagfart. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren (prop. 1983/84:16 s. 38 f.). Bestämmelsen om ägare i objektsbeskrivningen är tvingande. Det är inte möjligt för mäklaren att tillgodose säljares önskemål om att en sådan uppgift inte skall framgå i den objektsbeskrivning som tillhandahålls köparen (2004-08-25:1). Fastighetsmäklarnämnden har funnit det godtagbart att uppgift om ägare lämnas i utdrag från Lantmäteriverket som fogats till objektsbeskrivningen (2005-02-23:6 med hänvisning till 2000-11-29:4). I mäklarens skyldigheter ingår att kontrollera eventuella inskränkningar i säljarens förfoganderätt. Mäklarens ansågs ha agerat i strid med en uttrycklig regel då denne inte uppmärksammat ett överlåtelseförbehåll (2006-11-15, ej laga kraft). 4.2 Inteckningar, servitut och andra rättigheter Förarbeten Beskrivningen skall, enligt 17 och 18 FML, innehålla uppgifter om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Mäklaren har i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplysning om inteckningar och servitut. Mäklaren bör vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Mäklaren bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrätt- 4
ningskarta och andra förrättningshandlingar som denne innehar. Det är inte fråga om en skyldighet att förvissa sig om angivna förhållanden utan en skyldighet att så långt rimligen kan ske undersöka eller kontrollera dessa (prop. 1983/84:16 s. 39, 57). Mäklaren bör även fråga uppdragsgivaren om denne känner till något avtalsservitut eller någon nyttjanderätt som belastar fastigheten. Servitut och inteckningar bör identifieras på lämplig sätt. En mäklare kan inte urskulda sig genom att endast godta en säljares uppgifter om pantsättning. Mäklaren kan heller inte undandra sig detta ansvar genom att låta säljaren ta del av objektsbeskrivningen och godkänna denna (2000-09-06:6). Det har inte ansetts tillräckligt att uppgift om inteckningar och servitut funnits tillgängliga för köparen i andra handlingar (2005-08-24:7, 2005-02-23:6). För det fall att uppgift om inteckningar eller servitut saknas i objektsbeskrivningen utgör bristen normalt grund för varning (inteckningar; 2005-12-14:7, länsrättens dom 2006-02-10 mål nr 1154-06, 2004-08-25:1, 2003-05-28:5, länsrättens dom 2005-06-20 mål nr 13367-03, nyttjanderätt; 2004-09-22:2). Av objektsbeskrivningen bör även framgå antalet inteckningar (2003-05- 28:6, 2003-05-07:7). Se även prövning av mäklares skadeståndsskyldighet då uppgift om servitut saknats i objektsbeskrivningen, Hovrätten för Västra Sverige dom 2002-06- 18 mål nr T 3278-00, Varbergs tingsrätts dom 2000-06-13 mål nr T 2148-97. 4.3 Fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal Beskrivningen skall, enligt 18 FML, innehålla uppgifter om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. I fastighetsregistret anges fastighetens beteckning. För det fall någon av de obligatoriska uppgifterna om fastigheten saknas i objektsbeskrivningen utgör bristen normalt grund för varning (taxeringsvärde; 2004-03-16:1, tomtarea; 2004-02-25:7). Vid förmedling av fastigheter som inför överlåtelsen är föremål för fastighetsreglering skall uppgift om marköverföring och krav på avstyckning införas i objektsbeskrivningen (2005-01-19:1). För det fall uppgift om taxeringsvärde saknas (inte fastställts) skall mäklaren ange detta i objektsbeskrivningen (länsrättens dom 2005-06-20 mål nr 13367-03, 2003-05-28:5). 5
4.4 Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt Förarbeten Beskrivningen skall, enligt 17 och 18 FML, innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. En byggnads exakta ålder kan ibland vara okänd. I sådana fall är det givetvis tillräckligt att den skriftliga beskrivningen innehåller en ungefärlig uppgift om åldern. Byggnadens storlek kan lämpligen preciseras genom en uppgift om bostadsytan (boarean) och antalet rum. Byggnadssättet kan i de flesta fall anges genom en mer allmän beskrivning av vilken bör framgå byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmningsoch VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse (prop. 1983/84:16 s. 40). Det är i sig varningsgrundande att inte redovisa uppgift om byggnadens ålder i objektsbeskrivningen (2003-01-22:3). Om det finns flera uppgifter om boarean och det inte går att fastställa vilken som är den korrekta skall mäklaren redovisa samtliga uppgifter eller på annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som angivits i beskrivningen av en fastighet (2005-03-16:7). 4.5 Krav på tydlighet Det är viktigt att de obligatoriska uppgifterna framgår på ett tydligt sätt i en objektsbeskrivning. Dessa fakta kan t.ex. lämnas i en separat handling eller i vart fall presenteras under en särskild rubrik (2003-05-28:6). Det kan vara relevant och ändamålsenligt att även annan information lämnas skriftligt. Detta får dock inte göras på ett sådant sätt att de för objektsbeskrivningen obligatoriska uppgifterna inte framgår tydligt. 5. Andra uppgifter i objektsbeskrivningen De uppgifter mäklaren för in i objektsbeskrivningen hämtas huvudsakligen från säljaren. Det är säljaren som har att svara för att uppgifterna är riktiga, om inte mäklaren har anledning att misstänka att de är felaktiga. Det är först då mäklaren har en viss kontrollplikt (2005-09-28:5). Mäklarens kontrollplikt omfattar emellertid alltid uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten (ägare) och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Se ovan punkterna 4.1 och 4.2. En uppgift i objektsbeskrivningen skall vara korrekt även om uppgiften inte är obligatorisk. Mäklaren ansågs ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att uppge eldstäderna under rubriken Uppvärmning i en objektsbeskrivning 6
trots kännedom om vissa brister (2005-11-16:10, länsrättens dom 2006-08-31 mål nr 28130-05). En uppgift hade lämnats i objektsbeskrivningen om att det fanns bygglov trots att mäklaren var medveten om att den tidsfrist som gällde för byggloven hade passerats. Mäklaren ansågs ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att lämna en reservationslös uppgift om bygglov (2005-02-23:4). En reservationslös uppgift om att det finns en öppen spis kan lätt uppfattas som att spisen också är funktionsduglig. Det hade varit på sin plats att objektsbeskrivningen kompletterats med en uppgift angående spisens funktionsduglighet. Men med hänsyn till att muntlig information lämnats till spekulanterna om spisen ansågs mäklaren inte ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed (kammarrättens dom 2005-07-04 mål nr 8375-04, länsrättens dom 2004-11-22 mål nr 11428-04, 2004-04-21:3). Nämnden har uttalat att det är mycket allvarligt då en objektsbeskrivning innehållit felaktiga och vilseledande uppgifter om vad förmedlingen faktiskt avsett. Förmedlingsuppdraget avsåg en tomt men beskrivningen gav intryck av att ett hus redan var uppfört (2002-02-18:3, se även 2003-05-28:5). 6. Reklam i objektsbeskrivningen Reklam som var placerad på objektsbeskrivningens baksida ansågs inte försvåra för köparen att tillägna sig de obligatoriska uppgifterna. En ledamot reserverade sig och anförde att det var olämpligt att upplåta reklamutrymme i en obligatorisk handling (2002-12-11:2). 7. Annan beskrivning Det förekommer att mäklare i samband med marknadsföring av ett objekt presenterar en ofullständig beskrivning av objektet (en s.k. tillsalubeskrivning). En sådan beskrivning kan inte ersätta den objektsbeskrivning som mäklaren skall tillhandahålla enligt 18 FML. En beskrivning som en anmälare skrivit ut från mäklarens webbplats ansågs utgöra en tillsalubeskrivning. I beskrivningen angavs en uppgift om objektets storlek utan reservation trots att det fanns olika uppgifter i detta avseende. Genom sitt agerande ansågs mäklaren även ha medverkat till att säljaren riskerade att stå till svars för uppgiften så som en utfästelse om objektets storlek 2001-10-24:1). 7
8. Andra objekt än fastigheter Enligt 2 FML skall vad som föreskrivs om fastigheter också tillämpas på övriga förmedlingsobjekt som t.ex. delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter och andelsrätter avseenden lägenhet. Se vidare God fastighetsmäklarsed om Förmedling av bostadsrätt m.m. 9. Begränsat förmedlingsuppdrag Även om uppdraget inskränkts i vissa delar (säljaren skulle själv upprätta upplåtelseavtal samt ombesörja tillträde) innebär det inte att mäklaren kan bortse från de i lagen angivna obligatoriska momenten. Genom att inte tillhandahålla köparen bl.a. en objektsbeskrivning ansågs mäklaren ha åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen (2003-11-12:7, länsrättens dom 2004-06-30 mål nr 23552-03 m.fl., ej prövningstillstånd i kammarrätten, ej laga kraft). 8