Bostadsmarknaden ur e. makroperspek0v April 2016 Andreas Wallström Nordea Research
Är skuldsä=ningen i Sverige hög eller låg? 2
Svenska hushålls balansräkning vilket år föredrar du? 2015 1995 Finansiella Reala (hus och borä=er) 3
Hushållens kredikllväxt har stabiliserats 4
Uppgången på bostadsmarknaden är sannolikt över 1) S0llastående boräntor, 2) Lägre inkomstökningar framöver 3) Mer regleringar, (4) Börsnedgång) 5
Vad kostar en 2:a innanför tullarna? 6 Not: Hushållet 2015 består av en individ med lön på ca 34000 kr/ mån. och en annan med lön 43000 kr/mån. Det motsvarar genomsnicet i statlig sektor resp. för tjänsteman i privat sektor i Sthlm:s län. Hushållet har kontanhnsats på 15% och belånar resten. Priset på lägenheten 2015 är 85000 kr/kvm. För övriga år har motsvarande data använts.
Den ovissa framwden Stefan Ingves 2011 Räntan 2015 kan landa varsomhelst mellan 0 och 7 procent 7
Hushållen sparar som på 60- talet 8
Ta med hem Skuldtillväxten har bromsat in och nivån förskräcker inte. Svenska hushåll sparar mycket. Bostadspolitiken bör syfta till att öka rörligheten, inte minska den. (amorteringskrav, flyttskatt m.m) Det finns uppenbara fördelar med lägre bostadspriser. 9
Nordea Markets is the name of the Markets departments of Nordea Bank Norge ASA, Nordea Bank AB (publ), Nordea Bank Finland Plc and Nordea Bank Danmark A/S. The informawon provided herein is intended for background informawon only and for the sole use of the intended recipient. The views and other informawon provided herein are the current views of Nordea Markets as of the date of this document and are subject to change without nowce. This nowce is not an exhauswve descripwon of the described product or the risks related to it, and it should not be relied on as such, nor is it a subswtute for the judgement of the recipient. The informawon provided herein is not intended to conswtute and does not conswtute investment advice nor is the informawon intended as an offer or solicitawon for the purchase or sale of any financial instrument. The informawon contained herein has no regard to the specific investment objecwves, the financial situawon or parwcular needs of any parwcular recipient. Relevant and specific professional advice should always be obtained before making any investment or credit decision. It is important to note that past performance is not indicawve of future results. Tack! Andreas Wallström Chief Analyst, Sweden +46 8 534 910 88 andreas.wallstrom@nordea.com @anwallstrom Nordea Markets is not and does not purport to be an adviser as to legal, taxawon, accounwng or regulatory ma=ers in any jurisdicwon. This document may not be reproduced, distributed or published for any purpose without the prior wri=en consent from Nordea Markets. 10
11 Extras
Vi står inför den högsta befolkningsökningen sedan 1863 12
Bostadsinvesteringarna rusar 13
Bostadsmarknad Regleringsläget Amorteringskrav införs sannolikt från 1 juni 2016. Remissrunda pågår. Innehållet i korthet: Nya lån, ej nyprodukwon. Utökat lån = hela lånet klassas som ny=. LTV >70% => Amortering 2% av lånebelopp 50% <LTV<70% => Amortering 1% Värdering av bostaden uwfrån marknadsvärde. Omvärdering vart 5:e år. Byta bank, ej bostad, är ok. Riksbanken & FinansinspekWonen bedömer a= förslaget endast har marginell effekt på skulder och bopriser. Övriga poten0ella åtgärder (ränteavdrag, skuld/inkomst- tak) beror på utvecklingen framöver. UtgiA och kostnad för en 2:a innanför tullarna 50 40 30 20 10 0 Ränteutgir + avgir MånadsutgiA [ränta, amortering (2%) och avgir, % av disp. ink.] Amortering 1995 2005 2015 Prisökn. med 50% Dubblad ränta Prisökn. med 50% + dubblad ränta Not: Hushållet 2015 består av en individ med lön på ca 34000 kr/ mån. och en annan med lön 43000 kr/mån. Det motsvarar genomsnicet i statlig sektor resp. för tjänsteman i privat sektor i Sthlm:s län. Hushållet har kontanhnsats på 15% och belånar resten. Priset på lägenheten 2015 är 85000 kr/kvm. För övriga år har motsvarande data använts. 14
Igelko=en 15
Hushållens ställning mdkr 2012 2013 2014 2015 Finansiella tillg.* 5057 5609 6232 6622 - bank& sedlar 1296 1360 1426 1550 - aktier&fonder 1840 2110 2371 2552 - ind. försäkringspar. 813 895 1021 1032 - övrigt 1109 1244 1415 1488 Reala tillgångar 5729 6079 6625 7426 - småhus 4234 4404 4712 5160 - bostadsrätter 1495 1676 1913 2267 Fin. och reala tillg. 10787 11688 12858 14048 Finansiella skulder 3096 3221 3394 3625 Nettoförmögenhet 7691 8467 9463 10423 * Exkl. kollektiva försäkringar (pension) 16
Bostadsmarknad Börsens begränsade effekt på bomarknad 17
Hushållen bedömer a= räntan bo=nat 18
4 argument för a= uppgången är över 1) SWllastående boräntor, 2) Inga inkomstökningar framöver 3) Mer regleringar, (4) Börsnedgång) y/y % 7,0 Real disponibel inkomst, per capita 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 Källa: Konjunkturinstitutet (dec 2015) och SCb:s befolknignsprognos i maj 2015 19