AFFÄRSPLAN KOPPARSTADEN 2014 2016
2 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Varför e uppdatering? Förra året gjorde vi en affärsplan för åren 2013 2016. Målet var att den skulle vara tydlig, inspirerande och något att luta sig emot. Betyget från er anställda blev väldigt bra. Vi väljer därför att bygga vidare på samma form, samma upplägg och samma idéer. Men ett år har gått. Denna uppdaterade version har till syfte att svara på följande frågor: ÄR VI PÅ BANAN? MÅSTE VI GÖRA NÅGOT OMTAG? VAD SKA VI GÖRA NÄSTA ÅR?
AFFÄRSPLAN 2014 2016 3 VÅR VISION: Bäst i Dalarna Vi är det största bostadsbolaget i Dalarna och vi har ambitionen att vara det bästa. För oss är målbilden enbart till för att vässa oss själva. Om någon kollega i branschen är bättre än oss i någon aspekt så ser vi det bara som inspirerande; det bevisar att vi kan bli ännu bättre. Sättet att mäta vår förflyttning sker genom en marknadsundersökning som vi gör vart annat år med start 2010. Där mäter vi hur stor andel som tycker "Är bostadsbolag nummer ett i Dalarna" stämmer in på oss. Vi jämför oss med Masmästaren, Tunabyggen, Riksbyggen och HSB. Till hösten 2014 ska vi göra en ny mätning, då förväntar vi oss en förflyttning! 2010 2012 mål 2014 mål 2016 "Är bostadsbolag nummer 1 i Dalarna" 15 % 17 % 23 % 35 % Placering jämfört med kollegerna 2:a 2:a 2:a 1:a Det finns även andra indikatorer på att vi rör oss åt rätt håll såsom: Ökat antal anbud vid upphandlingar. Många sökande till vakanta tjänster Låga vakanser Representerar branschen vid seminarier och liknande Positiv press Ökat antal studiebesök Fler hyresgäster som pratar gott om oss
4 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Förutsättninga Vi använder samma uppdelning som tidigare: Ägarnas avsikt med bolaget, Faluns bostadsmarknad och slutligen Våra kunder. Dessa faktorer är avgörande för vår verksamhet därför måste vi ha en ständig omvärldsbevakning så att vi i tid kan göra eventuella anpassningar. Ägarna Marknaden Kunderna
AFFÄRSPLAN 2014 2016 5 Ägarnas avsikt med bolaget Kopparstaden ägs till 100 % av Falu kommun. Ändamålet med bolaget är beskrivet i ägardirektivet enligt nedan: Brett utbud av hyresrätter Bolaget ska tillhandahålla ett brett utbud av hyresrätter, både ur ett geografiskt perspektiv och ur ett produktperspektiv. Bidra till tillväxt För att Falun ska uppnå målsättningen att växa och ett ökat invånarantal krävs tillskott på bostadsmarknaden. Bolaget ska därför vara en ledande aktör genom att bygga och förvalta attraktiva och prisvärda bostäder. Bidra till ett gott samhälle Alla hyresgäster ska ha rätt till ett helt, rent, snyggt och tryggt boende oavsett område. Hyresgästernas medinflytande ska ses som en naturlig del i bolagets utveckling. Detta ändamål ska vi uppfylla med god lönsamhet, finansiell stabilitet och investeringar utan ägartillskott. De finansiella målen i ägardirektivet är 6 % direktavkastning och en soliditet på minst 15% sett som ett genomsnitt över en femårsperiod. AFFÄRSIDÉ: Kopparstaden ska med ett brett utbud av hyresrätter bidra till att Falun växer. Genom attraktiva bostadsområden bidrar bolaget till det goda samhället.
6 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Faluns bostadsmarknad För andra året i rad hade Falun ett positivt flyttnetto. 2013 resulterade i +131 invånare och 2012 (+191). En klar förbättring jmf med 2011 (-9). Under 2013 färdigställdes 40 st småhus och 30 st lägenheter i flerbostadshus (2012: 40 respektive 110st). Den fortsatta prognosen visar att Falun behöver ett tillskott på 100 st bostäder per år, samma bedömning som förra året. ACKUMULERAT TILLSKOTT NYA BOSTÄDER OCH NYA HUSHÅLL Nya bostäder Nya hushåll 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Vår vakansgrad låg stabilt hela 2013 på ca 1 % inklusive spärrade för reparation och evakueringslägenheter. Priserna på bostadsrätter steg under 2013 med 14 % vilket borde öka intresset för nyproduktion som legat mycket lågt under många år. Priset på villor ligger däremot oförändrat.
AFFÄRSPLAN 2014 2016 7 Våra kunder Befintliga kunder Hos oss bor ca 10 000 personer. Det innebär att vi ansvarar för en god boendemiljö för nästan var femte falubo. I jämförelse har vi en större andel i åldern 20-44 år, personer med låg inkomst och de med utländsk bakgrund. Tabellen nedan visar några skillnader mellan våra hyresgäster och övriga falubor. 2013 (jmf 2011) Inkomst Arbetssökande Utländsk bakgrund Kopparstaden 204 000 (+8,5 %) 16,7 % (+3 %) 25,9 % (+7,5 %) Övriga i Falun 368 000 (+6,4 %) 5,5 % (0 %) 7,5 % (+8,7 %) Några målgrupper som utmanar Äldre - Det är den äldre kundgruppen som kommer att öka mest de närmaste åren. Vi vet att flera av dem kommer att vilja sälja villan och flytta till lägenhet. Vi behöver anpassa vårt bestånd till denna kundgrupp vad gäller; tillgänglighet, säkerhet, service, geografiskt läge och betalningsvilja. Ungdomar Från 2014 minskar antalet unga i kommunen. Vi tror därför att kommunen/regionen kommer att satsa på att få våra egna unga att stanna men också locka hit ungdomar från andra orter. För att bidra till detta behövs fler små lägenheter med rimliga hyror och ett väl anpassat studentbostadsbestånd. Flyktingar - Falu kommun har ett åtagande att ta emot ca 100 flyktingar per år. Med relativt kort varsel och med ensamkommande barn som en extra utmaning, har vi en ambition att kunna tillgodose efterfrågan.
8 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Målbild Bäst i Dalarna? Denna målbild som ibland kallas fågeln, ibland limpan håller än. Under 2013 har vi till exempel arbetat med att förtydliga vad som avses med Hög lägstanivå och hur vi kan säkerställa att den uppnås. Försäljningen är genomförd så det avsnittet försvinner under "Verkstad" men får vara kvar i bilden. Brett utbud är en stor utmaning och kommer att vara i fokus under 2014. Bygga nytt Bruksvärde Hög lägstanivå Brett utbud Sälja Hyra
AFFÄRSPLAN 2014 2016 9 På vilka premisser? Vi ska driva på utvecklingen men aldrig så att någon av lamporna nedan börjar lysa rött. Redan vid gult bör vi göra halvhalt och fundera. Bakom varje lampa har vi satt mätbara storheter, de finns förklarade på nästa sida. Till vår glädje kan vi konstatera att vi fortsatt inte har några röda lampor och att energi gått från gult till grönt. 2012 2013 Ekonomi i balans Nöjda kunder Starkt varumärke - Motiverade medarbetare Väl förvaltade fastigheter Energiansvar Är allt grönt är det bara att tuta och köra!
10 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Förklaring till lamporna Ekonomi i balans: Vi har valt att titta på driftnetto (ex underhåll), resultat före skatt och soliditet. Resultatet och driftnettot ska ligga på budget eller över för att vara grönt, max 10 % under budget för gult och sämre än så: rött. Soliditet >20 % är grönt och under 15: rött. För 2013 är resultatet och soliditeten gröna men driftnettot gult så lampan blir gul. Nöjda kunder: När vi gör enkäter i samband med kunders inflytt, utflytt eller vid en felanmälan har vi alltid med en fråga om rekommendation. Måttet för detta heter NPS och står för Net Promoter Score. NPS-värdet får man fram genom att dra andelen mycket negativa från andelen mycket positiva. Om värdet visar mindre än 10 blir det rött över 20 blir det grönt. 2013 ligger värdet på 14 vilket ger en gul lampa. Starkt varumärke: Vi har valt att byta ut en av frågorna som styr lampan vilket också gett nya gränsvärden. De 3 frågor vi följer fram till 2016 är: "Jag är positiv till KS", "KS har ett bra rykte" och "Är bostadsbolag nr 1 i Dalarna". Resultatet 2012 för dessa tre var 44 %, 28 % och 17 % tillsammans 89. För grönt ska vi över 125. Rött under 85. Mätningen görs vart annat år, nästa gång hösten 2014. Motiverade medarbetare: Här mäter vi dels Nöjd Medarbetar Index (NMI) där <70 ger rött och >76 grönt. Dels sjukfrånvaro där <3 % är grönt och >4 % rött. 2013 var NMI 78 och sjukfrånvaron 2,5 % alltså grönt! Väl förvaltade fastigheter: Här bedömer vi varje fastighet (tidigare område) utifrån skötsel, underhåll och energieffektivitet. Varje parameter bedöms som röd/gul/grön, totalt 2.972 markeringar. För grönt krävs mindre än 1 % röda markeringar och en majoritet gröna på resten. För rött, fler än 15 % röda. 2013 är 5,5 % röda vilket är en förbättring men fortfarande gul lampa. Energiansvar: Total energianvändning (värme och el) per kvadratmeter uppvärmd yta är det mått vi valt för vårt energiarbete. Målet är att 2016 ligga på 127 vilket skulle innebär en minskning med 20 % sedan 2007. Följer vi den trenden eller bättre är vi på grönt och mer än 5 % över ger rött. 2013 var målvärdet 134 och vi landade på 133 kw/m2, alltså grönt!
NU BLIR DET VERKSTAD...
12 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Bret utbud Vi ska ha ett brett utbud av lägenheter både vad gäller standard, hyra, läge och kategoriboende. En faktor som möjliggör vår bredd är att vi är så pass stora. Bruksvärde Brett utbud Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska vara det självklara valet om man söker lägenhet i Dalarna. Aktiviteter 2014: Förankra och fastställa var våra områden ska finnas i fågeln. Genomföra förflyttning av några områden enligt målbild.
AFFÄRSPLAN 2014 2016 13 Hög lägstaniva Våra hyresgäster har rätt till ett helt, rent och tryggt boende. Vi ska se det som en av våra kärnkompetenser att skapa attraktivt boende - i alla våra bostadsområden. Bruksvärde Hög lägstanivå Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska bli bäst i Dalarna på att erbjuda det goda boendet Aktiviteter 2014: Genom enkäter och trygghetsvandring identifiera vad som orsakar otrygghet. Hitta korrelation mellan åtgärder/insatser och ökad trygghet.
14 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Bygga nyt Vi ska bidra till Faluns tillväxt genom att möjliggöra inflyttning och omflyttning från t.ex. villa till lägenhet. Det gör vi genom att bygga nytt i en väl anpassad takt till efterfrågan på marknaden. Bygga nytt Bruksvärde Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska utmana Dalarnas höga byggkostnader. Aktiviteter 2014: Handla upp ett landsbygdsprojekt till lägre kostnadsnivå än Brigaden. Under året besluta vilket nyproduktionsprojekt som ska adderas för att vi ska nå målet med 300 detaljplanelagda lägenheter 2016.
AFFÄRSPLAN 2014 2016 15 SUMMAN AV KARDEMUMMAN...
16 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Går det ihop? Går det ihop? är en av våra viktigaste frågor att svara på i Affärsplanen. Siffrorna för 2012 och 2013 är verkligt utfall, 2014 är budget och 2015-2016 är vår prognos. Faktorer 2012 2013 2014 2015 2016 Driftnetto mkr (exkl. underhåll) 228 233 225 238 247 Nyproduktion antal lgh 90 0 89 6 75 Produktionskostnad kr/m 2 26 000-22 500 21 000 22 500 Underhåll inv & kost mkr 144 133 145 165 165 Försäljning antal lgh 0 434 0 0 0 Antal lägenheter 6 772 6 340 6 429 6 435 6 510 Snittränta % 3,9 4,0 4,0 4,0 4,0 Resultat efter skatt mkr 18 179 12 11 14 Soliditet % 11 20 20 20 19 Marknadsvärde mkr 3 340 Direktavkastning % 5 Låneskuld mkr 1 743 1 555 1 635 1 647 1 791
AFFÄRSPLAN 2014 2016 17 Förklaringar och analys Vi bibehåller ambitionen att förbättra driftnettot med 4 % per år. Att driftnettot minskar 2014 är på grund av försäljningen. I budgeten för 2014 är ambitionen att åstadkomma 4 % jämfört med 2013 men där 2013 räknas om som om vi haft det mindre beståndet hela året. Nyproduktionen har vi fördelat om något, vår bästa gissning nu är Bjursås 2015 och Gruvgatan eller Leksands kompani (Övre Norslund) 2016. Kostnaden för nyproduktion anger vi nu utifrån den jämförelsemodell vi arbetat fram som tids- och storleksneutraliserar byggkostnader, allt för att göra projekten jämförbara. Vi ger oss nu in i våra miljonprogramsområden som kommer att kräva högre underhållsbudget under en tioårsperiod framöver. Beloppet som anges omfattar både investeringsdel och kostnadsförd del. Planen att öka insatsen redan under 2014 föll på för låg hyreshöjning (1,6 %). Under 2013 sålde vi 434 lägenheter. Ingen ytterligare försäljning är planerad under perioden. Snitträntan behåller vi på 4 % över perioden. Dock är det viktigt att komma ihåg känsligheten, ökar räntan med 1 % halveras vårt resultat. Soliditet är ett mått på hur stor del av våra tillgångar som vi har finansierat med eget kapital. Låg soliditet = mycket lån = hög ränterisk och tvärt om. Försäljningen gjorde att vi nu hamnat på en bra nivå, utmaningen framöver är att bibehålla den nivån. Marknadsvärdet tar vi från och med nu fram genom att årligen externt värdera våra nyaste fastigheter + 1/3 av beståndet (nästa år en annan tredjedel osv). Utifrån det som värderas justerar vi internt resten av beståndet. Direktavkastningen mäts som driftnetto inkl. underhåll/marknadsvärde. Här säger ägardirektivet att vi ska ligga på 6 % över en femårsperiod.
Företagskultur En företagskultur är summan av alla anställdas agerande, inte det vi säger att den ska vara. Nu har affärsplanen verkat några år och mycket av grundförutsättningarna börjar falla på plats. Då kan vi börja jobba på en del av de mjuka parametrarna som tex bemötande. Att bemöta kunder på ett bra sätt är i hög grad en träningsfråga. Låt oss träna upp den färdigheten under de kommande åren. Bemötande Affärsmässiga Nyfikna Reflekterande Med glädje och lust Förtroende Respekt Långsiktiga Vi ser varje kundmöte som en möjlighet att stärka vårt anseende. Vi räknar både kostnader och intäkter innan vi fattar beslut. Ny teknik och lösningar intresserar oss men vi måste inte alltid vara först. Vi följer upp beslut, lär av våra misstag och stärks av det vi gjort bra. Det finns ingen motsättning mellan att ha roligt och vara seriös. Vi håller vad vi lovar och överträffar då och då förväntningarna. Vi ska visa respekt för varandra, ingen är perfekt, inte ens du Vi tänker på nästa generations hyresgäster och förvaltare idag. Under 2013 har vi blivit bättre på för- och efterkalkyler. Drar vi dessutom lärdom av kalkylerna har vi blivit både mer affärsmässiga och reflekterande!
Ledarskap Ledarskap är lika komplicerat som livet självt men som en liten checklista kommer en rad frågor som kan vara bra att ställa sig som ledare lite då och då. Om våra ledare svarar ja på de flesta frågorna så har vi nått långt! Börja uppifrån, har jag rätt förutsättningar för att kunna göra ett bra jobb? Har dina underställda fått rätt förutsättningar för att kunna göra ett bra jobb? Vet var och en vilka förväntningar du har? Följer du regelbundet upp hur väl förväntningar nås? Vågar du agera om du ser dåliga mönster eller prestationer? Kommer du ihåg att berömma när du ser fina prestationer? Ser du och bekräftar du dina underställda tillräckligt i vardagen? Har dina underställda ett stort förtroende för dig? Har resten av organisationen stort förtroende för dig? Lägger du tillräckligt med tid på att utveckla din verksamhet? Utövar du ditt ledarskap med glädje och lust? Vår medarbetarenkät visade att här är vi verkligen på rätt väg! Vad sägs om att ta med listan på nästa utvecklingssamtal?
Medarbetarskap Ett stort ansvar för din situation på jobbet vilar på chefen. Men chefen ser och vet inte allt. Så ta kommandot och värna om dig själv och din situation. Ett förslag är att börja med den här checklistan, agera sedan utifrån resultatet! Har jag förstått förväntningarna på mig? Har jag fått rätt förutsättningar för att nå förväntningarna? Är jag tydlig med min chef vad jag vill? Tar jag upp konflikter med den det berör? Har mitt team förtroende för mig? Ser jag och uppmärksammar jag andras förtjänster? Är jag rädd om företagets resurser såsom tid och material? Bidrar jag till en god stämning? Bidrar jag till förbättringar? Följer jag överenskomna policys och rutiner? Behandlar jag mina kolleger respektfullt? Säger jag till om jag ser oegentligheter, brister eller risker? Det är inte vad du säger som gör skillnad utan vad du gör.
AFFÄRSPLAN 2014 2016 21 VÅRT KUNDLÖFTE: Bo smart i Dalarna... Falun är smart! Det är bra att bo i Falun, Dalarnas residensstad. Det är nära till allt, pendlingsbart.... Kopparstaden är smart! Vi agerar kompetent, smart och allmännyttigt. Vi ägs av medborgarna via Falu kommun. Den stora bredden ger valfrihet att välja bostad som passar behoven och plånboken. Vi är med och utvecklar Falun. För så gör den trygga marknadsledaren i Dalarna.... hyresrätten är smart! Hyresrätt är en vänlig upplåtelseform, inga ekonomiska risker, man vet vad det kostar per månad, räntan må gå upp eller ned. Och servicen ingår i hyran bara att lyfta luren. Friheten att kunna utveckla sin bostad, gradera upp sig, flytta när som helst, eller bara låsa dörren och åka någon annanstans ett tag allt detta är möjligare med hyresrätt.
22 AFFÄRSPLAN 2014 2016 Hur jobbar vi med affärsplanen? September 2013 Okt/Nov 2013 Feb/Mar 2014 Mars 2014 Juni 2014 Grunderna i Affärsplanen diskuterades i styrelsen Budget och målarbete för kommande år Uppdatering med 2013 års utfall Styrelsen fastställer Strategimöte styrelsen September 2014 Grunderna i Affärsplanen 2015-2016 diskuteras i styrelsen