Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av fastighetsmäklarens utformning av uppgifterna om gemensamhetsanläggningarna samt driftskostnaden för tomträttsavgälden i objektsbeskrivningen av en tomträtt. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från ytterligare handläggning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter för en närmare granskning den ena avsåg en fastighet och den andra en tomträtt. Han har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. 2. Ett uppdrag den 5 maj 2014 om förmedling av en fastighet. Ett uppdrag den 10 december 2013 om förmedling av en tomträtt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende tomträtten Uppgifterna om gemensamhetsanläggningar I objektsbeskrivningen anges följande på sidorna 6 och 7. Under rubriken Byggnad anges bland annat: ÖVRIGT BYGGNAD ( ) Kabel-TV kostar 1.155 kr per år och ingår i driftskostnaderna under samfällighet. ÖVRIGA BYGGNADER Garage (kall) i länga med ny port
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) 2005. Garagen ägs av AA:s samfällighet och man betalar 2.825 kr per år och ingår i driftskostnaderna under samfällighet. Under rubriken Fastighet anges bland annat: SAMFÄLLIGHET GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR SERVITUT MM Andel i samfällighet/ga: ( ) GA:8- Garage med elanläggning och tillhörande vattenledningar, avlopp och stuprör. Andel i samfällighet/ga: ( ) GA:9. Kallvatten med mätare, spillvatten, dagvattenledningar med brunnar. Under rubriken Ekonomi anges bland annat: DRIFTSKOSTNAD 23 360 kr/år Med 1 person i hushåll: ( ) Väg- och samfällighet: 3 980 kr. KOMMENTAR I samfällighetsavgiften anges kostnad för garage och Kabel- TV. I objektsbeskrivningen på sidan 9 anges bland annat: Om samfälligheten se länk ( ) till föreningens informativa hemsida. Uppgiften om driftskostnaden för tomträttsavgälden Under rubriken Fastighet anges bland annat: TOMT 241,6 kvm, tomträtt 12104 kr/år t.o.m 2023-09-24, Trädgårdstomt Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett bland annat följande. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen av tomträtten Uppgifterna om gemensamhetsanläggningarna hämtades ur
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) fastighetsregistret och överfördes automatiskt från mäklarföretagets system till objektsbeskrivningen. Gemensamhetsanläggningarnas syfte och art samt att de förvaltas av samfälligheten framgår av objektsbeskrivningen. Det utgick inte någon separat avgift för gemensamhetsanläggningarna, utan kostnaderna för dessa ingår i samfällighetsavgiften såsom har angetts i beskrivningen. Uppgiften om driftskostnaden för tomträttsavgälden i objektsbeskrivningen av tomträtten Uppgiften om tomträttsavgälden hämtades ur fastighetsregistret. Tomträttsavgälden överförs automatiskt från mäklarsystemet och anges separat under rubriken Tomt i objektsbeskrivningen. Uppgiften om tomträttsavgäldens storlek finns med i objektsbeskrivningen och en tilltänkt köpare kan därmed utan någon ansträngning bilda sig en uppfattning om vad det kostar att äga och förvalta fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarinspektionens bedömning i detta ärende är begränsad till hur fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning samt att objektsbeskrivningens innehåll uppfyller de krav som ställs. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. I bestämmelsens andra stycke anges följande. Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Det som i fastighetsmäklarlagen föreskrivs om fastigheter gäller också vid fastighetsmäklarens förmedling av en tomträtt. Detta följer av 2 jämförd med 1 samma lag.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Uppgifterna om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen för tomträtten I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 31) till 18 fastighetsmäklarlagen uttalas bland annat följande om gemensamhetsanläggningar. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare avgöranden uttalat att en uppgift om gemensamhetsanläggningens beteckning inte tillgodoser spekulanternas intresse av att få tillräcklig information om gemensamhetsanläggningarna. En objektsbeskrivning ska dessutom innehålla uppgifter om anläggningens art, omfattning och förvaltning. I objektsbeskrivningen för tomträtten finns uppgifterna om gemensamhetsanläggningarnas beteckning samt art (garage, kabel-tv m.m.), omfattning (kostnaderna) och förvaltning (en samfällighetsförening) på olika platser i den granskade objektsbeskrivningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen borde dessa uppgifter ha presenterats sammanhållet eller med ömsesidiga hänvisningar. Inspektionen anser emellertid att uppgifterna sammantaget i tillräcklig omfattning har tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningarna. Att hänvisningar saknas kan därför anses vara en ringa förseelse som inte leder till någon påföljd från inspektionens sida.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Uppgiften om driftskostnaden för tomträttsavgälden i objektsbeskrivningen för tomträtten I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 58) till 18 fastighetsmäklarlagen uttalas bland annat följande om driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Mot bakgrund av förarbetsuttalandena anser Fastighetsmäklarinspektionen att en uppgift om tomträttsavgäld, eller i vart fall en tydlig hänvisning till en sådan uppgift i en annan del av objektsbeskrivningen, ska redovisas i avsnittet om driftskostnader. I den aktuella objektsbeskrivningen avseende tomträtten anges inte tomträttsavgälden under rubriken Driftskostnad. NN har dock noterat beloppet i övrig information om tomträtten. Med hänsyn till detta får spekulanternas intresse av att få kännedom om den aktuella driftskostnaden ha tillgodosetts i tillräcklig utsträckning. Avsaknaden av en hänvisning kan därför anses vara en ringa förseelse som inte leder till någon påföljd från inspektionens sida. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram om de två objektsbeskrivningarna som har granskats i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.