Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2010

Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2010

Undersökningen har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen Region södra Skåne. Malmö, november 2011 Undersökningen omfattar företag verksamma i södra Skåne. Hyresgästföreningen Region södra Skåne omfattar Malmö, Lund, Burlöv, Lomma, Staffanstorp, Trelleborg, Svedala, Vellinge, Skurup, Ystad, Simrishamn, Sjöbo och Tomelilla. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Omslagsbild: Assignanten AB:s fastighet, Lärkträdet 16, vid Värnhemstorget i Malmö. Årsvinsten per lägenhet är drygt 27 000 kronor. Foto: Camilla Gewing-Stålhane. 2

Samma slutsats för femte året i rad: Det är lönsamt att äga hyresfastigheter Visst lönade det sig att äga och förvalta hyreshus även 2010. Det visar Hyresgästföreningens senaste undersökning som gäller 15 fastighetsbolag i södra Skåne. Hyresgästföreningen har analyserat samma 15 fastighetsföretag i södra Skåne för åren 2006-2010. Ur fastighetsägarnas synpunkt är resultaten väldigt goda, för alla fem åren. 1 Företagen i 2010 års undersökning äger och förvaltar över 20 000 lägenheter i södra Skåne och har ett marknadsvärde på 48 miljarder kronor. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: u Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 16,3 procent. v Direktavkastningen var i genomsnitt 7,6 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den var också väsentligt högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige 2. w Årsvinsten per genomsnittslägenhet är drygt 11 000 kr, exkluderat Gröningen och Vita Örn. x Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 21 procent. Vid försäljning av fastigheter gjorde ägarna i genomsnitt en reavinst på 6 procent. Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinsterna ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på nästan 8 procent och en vinst per hyreskrona på drygt 16 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Direktavkastningen är mycket god och årsvinsten per lägenhet är inte mindre än 11 000 kronor för en genomsnittslägenhet i södra Skåne. Det är lönande att äga och förvalta hyresbostäder Undersökningens resultat stämmer inte med den åsikt som de privata fastighetsägarna ofta fört fram de senaste decennierna: Det lönar sig inte att äga och förvalta hyreshus. Hyrorna är för låga. Branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige försöker utnyttja den utsatthet som råder på grund av bostadsbristen. Därför menar Fastighetsägarna att människors betalningsvilja måste få genomslag i hyresförhandlingarna. På Fastighetsägarnas hemsida (november 2011) kan man läsa Hyresnivåerna i tillväxtområden måste anpassas till efterfrågan. Hyresgästföreningens undersökning visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel. Deras kritik bygger mer på åsikter än på fakta. Debatten borde i stället ta sikte på hårt beskattade hyresgäster och hur deras kostnader kan minska, snarare än åsikter kring påstått dålig lönsamhet för privata fastighetsägare. Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. 1 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2006 2007, 2007 2008 samt 2008 2009 /Hyresgästföreningen i södra Skåne. Med få undantag har samma företag analyserats. 2 Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var 3,1 procent under 2010, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank.

En utredning gjord av Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna Sverige 3 visar att nuvarande skatte- och subventionsregler gör att det är ungefär 2 000 kronor dyrare per månad att bo i en nybyggd hyresrätt jämfört med att bo i ett nytt småhus eller en ny bostadsrätt. Samma sak gäller redan byggda hus och lägenheter. Den enskilt största förklaringen till denna orättvisa är privatpersoners avdragsrätt för räntekostnader. Tabellen visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 71 kvadratmeter. Akelius bokslut för 2009 omfattar 18 månader. Årsvinst per typlägenhet (kronor) 2010 2009 Assignanten AB 27 409 7 251 24 292 Flygt Fastigheter AB 2 913 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 3 910 22 235 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 1 824 2 434 Jakri AB 18 086 9 403 Lifra Fastigheter i Malmö AB 1 488 2 477 LENY Fastighets & Byggnads AB 16 529 14 017 Akelius Fastigheter AB 638 1 606 Stena Fastigheter Syd AB 16 197 17 942 Karyd Fastigheter AB -1 699 10 531 HSB Sundsfastigheter AB 16 165 14 776-78 817 65 Vita Örn AB Nevsten Fastighets AB 9 677 18 540-111 412-37 357 Bostads AB Gröningen SSF Real Estate AB 8 478 8 710 Genomsnittslägenheten är hämtad från Malmö med en hyra på 5 679 kronor per månad enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Lägenheten är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Källa: SCB, Stella Borealis 3 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO, mars 2010

Innehåll Varför denna undersökning?...6 Så gjorde vi undersökningen...7 Undersökta fastighetsföretag...8 Vinst per hyreskrona...10 Direktavkastning...12 Företagens ekonomiska potential...13 Utdelning...15 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning Statistiska centralbyrån (SCB)... 16 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank... 17 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter?...18 Bilagor 1-3...19 5

Bygg debatten på fakta! Bakgrunden till denna undersökning är den diskussion som förts de senaste åren om den svenska modellen att bestämma hyror. Modellen har gått ut på att de allmännyttiga bostadsföretagen varit hyresledande och satt tak för hyrorna även för de privata fastighetsägarna. Från 2011 gäller ny lagstiftning som går ut på att förhandlade hyror är riktmärke, oavsett om de förhandlats för allmännyttiga bostadsföretag eller privata fastighetsägare. Effekterna av detta går inte att se i nuläget. Konsekvenserna av vårt sätt att bestämma hyror, har de privata fastighetsägarna upprepat många gånger de senaste åren, är alltför låga hyror som gjort det olönsamt att äga, förvalta och bygga nya hyresfastigheter. Sveriges fastighetsägare är en stor aktör på svensk bostadsmarknad med 20 000 medlemmar som äger 80 000 fastigheter med 700 000 hyreslägenheter. Rubriken för Fastighetsägarna Sveriges vd Reinhold Lennebos ledare i deras medlemstidning är Hyresgästernas betalningsvilja måste avspeglas i 2012 års hyressättning. I klartext: högre hyror. I tider av bostadsbrist är förstås människor beredda att offra mycket för att överhuvudtaget få tak över huvudet. Fastighetsägarnas argumentation visar att de gärna försöker utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna och öka sina egna vinster. I slutet av 2009 kom parterna på bostadsmarknaden (Fastighetsägarna Sverige, Sveriges Allmännyttiga Bostadsorganisation SABO och Hyresgästföreningen) överens om förslag till en ny modell för hyressättning och en ny lag om allmännyttiga bostadsbolag. Förslagen blev sedan en proposition (2009/10:185) som samtliga partier i riksdagen röstade ja till våren 2010. Parterna på bostadsmarknaden är också överens om en skattereform för hyresrätten för att öka byggandet och åstadkomma mer rättvisa skattevillkor mellan de olika boendeformerna. Trots enigheten om den framtida bostadsmarknaden är det troligt att de privata fastighetsägarna även i fortsättningen kommer fortsätta att försöka övertyga politiker, andra beslutsfattare och boende att deras bransch inte är tillräckligt lönsam. På så sätt försöker de privata fastighetsägarna utverka fördelar för sig själva, vilket troligen innebär högre hyror för hyresgästerna. Och större delen av de drygt 100 000 hyreslägenheterna i södra Skåne ägs av just privata fastighetsägare. Debatten kring boendet påverkar således vardagen för ungefär 200 000 skåningar, där många har svårt att klara de allt högre hyrorna. Därför är det viktigt att bygga debatten på fakta. Det stora problemet på bostadsmarknaden i Sverige är inte bristande lönsamhet för privata fastighetsägare utan i stället att statliga bidrags- och skatteregler har skapat en obalans där boendekostnaderna är betydligt högre för hyresgäster än för dem som äger småhus eller bostadsrätter. Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna Sveriges rapport 4 visar att nuvarande skatte- och subventionsregler gör att det är ungefär 2 000 kronor dyrare per månad att bo i en nybyggd hyresrätt jämfört med att bo i ett nytt småhus eller en ny bostadsrätt. Samma sak gäller redan byggda hus och lägenheter. Mot denna bakgrund vill Hyresgästföreningen, region södra Skåne, även i fortsättningen bidra till en saklig debatt byggd på fakta och därför regelbundet genomföra undersökningar med syftet att svara på följande frågor: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? 4 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO, mars 2010 6

Så gjorde vi undersökningen Undersökningen av ekonomin hos de privata fastighetsägarna i södra Skåne är utförd genom att ta fram siffror från respektive företags årsredovisning för år 2010. Uppgifterna för 2009 har tagits från den tidigare undersökning som Hyresgästföreningen i södra Skåne genomförde hösten 2010 5. Flera av de undersökta företagen äger, på grund av skattemässiga fördelar vid exempelvis avyttring, sina fastigheter i dotterbolag och i dessa fall studeras hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för de största företagen omfattar deras totala fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Skåne. Jämfört med föregående undersökning har tre företag bytts ut. Lifra Fastigheter i Malmö AB, SSF Real Estate AB (Brogripen) och Karyd Fastigheter AB ingår för första gången i undersökningen och ersätter JENSO Fastigheter AB, EjendomsSelskabet Malmö AB och Contentus Förvaltnings AB. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har så kallade jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter, värdepappershandel, justeringar av tillgångars värden och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). När resultat efter skatt redovisas ingår dock de jämförelsestörande posterna och resultatet överensstämmer med det som anges i årsredovisningarna. Genom att dela upp företagens resultat på detta sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. Hos en del företag i undersökningen förekommer finansiella poster som har stor inverkan på resultatet. Det kan vara höga räntekostnader eller ränteintäkter till koncernbolag, skulder och fordringar till desamma samt övriga poster med höga belopp vilka inte specificeras. Posterna kan uppstå när det undersökta företaget ingår i en koncern där finansieringen sker genom att företagen lånar av varandra eller av moderbolaget. Det kan vara svårt eller rent av felaktigt att skilja ut dessa händelser som jämförelsestörande, trots att de inte alltid förefaller avse företagets rörelse (fastighetsförvaltningen). Ibland är det heller inte möjligt på grund av bristande särredovisning. De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Då flera av företagen köper och säljer fastigheter varje år ska antalet redovisade lägenheter ses som en indikation på företagens storlek. Även balansomslutningarna och fastigheternas bokförda värden indikerar storleken. Få företag i undersökningen redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet eller hur stora ytor som förvaltas. Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av Vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Syftet med denna rapport är inte att peka ut enskilda företag utan snarare att ge en uppfattning om hur det går för företagen i allmänhet. I förlängningen syftar den till att skapa underlag för både beslut och debatt om hyresnivåerna i det privata fastighetsbeståndet. Utöver resultatet från fastighetsförvaltningen behandlar denna rapport även utdelning till ägarna, köp och försäljningar samt olika nyckeltal. Allt för att ge en så bra helhetsbild av företagens verksamhet som möjligt. För detaljer hänvisas till bilagorna. 5 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2009. 7

15 fastighetsägare verksamma i södra Skåne Lomma Burlöv Staffanstorp Lund Sjöbo Malmö Vellinge Svedala Skurup Ystad Tomelilla Simrishamn Trelleborg Undersökta fastighetsföretag Följande femton fastighetsföretag ingår i undersökningen. Ahlström Fastigheter i Skåne AB Företaget är ett litet familjeföretag som äger och förvaltar hyresfastigheter med ett 60-tal lägenheter i småbyarna runt Simrishamn. Hyresfastigheterna köptes för några år sedan av kommunägda Simrishamnsbostäder. Ahlström Fastigheter i Skåne AB ägs av Ove och Christina Ahlström AB, Vaxholm, som också sysslar med bland annat fastighetsmäkleri och konsultverksamhet. Akelius Fastigheter AB Akelius Fastigheter AB är ett familjeföretag som bildades 1994 och är enligt egen uppgift Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Företaget har ett fastighetsbestånd marknadsvärderat till 31 miljarder kronor omfattande 30 000 lägenheter i trettio kommuner. Lägenheterna är främst lokaliserade i tillväxtregioner som Stockholm, Malmö och Göteborg. I Skåne äger de cirka 3 300 lägenheter. Assignanten AB Företaget bildades för femton år sedan och ägs av 1909 Fastighets AB som i sin tur ingår i 1909 Sigtuna Gruppen. Assignanten äger endast fastigheten Lärkträdet 16 vid Värnhemstorget i Malmö med cirka 360 lägenheter men även en del lokaler. Fastigheten har under 2011 sålts till Akelius Fastigheter AB. Bostads AB Gröningen Företaget ägs sedan 2004 av Hyresbostäder i Sverige II AB, som i sin tur ägs av det norska företaget Boligutleie Holding II AS. Bolaget äger åtta fastigheter i Rosengård (Malmö), omfattande cirka 870 lägenheter. Hela fastighetsbeståndet förvaltas av Newsec Asset Management AB. Flygt Fastigheter AB Flygt Fastigheter AB är ett privatägt företag som drivs av far och son. Bolaget äger och förvaltar ett bestånd med centralt belägna bostadsfastigheter i Lund omfattande 220 lägenheter. Verksamheten består även av handel med värdepapper. 8

Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Företaget bildades 1998 av norska investerare och är i dag ett av Sveriges större privata bostadsbolag. Det är i första hand inriktat på bostadshus i expansiva regioner i Sverige såsom Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Heimstaden har i dag drygt 11 000 lägenheter varav drygt 4 300 i Malmö. HSB Sundsfastigheter AB HSB Sundsfastigheter AB startade sin verksamhet 1998 och är ett helägt dotterbolag till HSB Malmö. Bolaget verkar inom Malmöregionen med en inriktning mot bostadsfastigheter i främst A- och B-lägen. Med trettiotalet fastigheter och drygt 1 600 lägenheter är HSB Sundsfastigheter en av de största fastighetsägarna i Malmö. Bolaget är kanske mest känt för det omtalade projektet Turning Torso som gav ett tillskott om 147 hyreslägenheter under 2005. Jakri AB Jakri AB äger bostäder på fem orter i södra Skåne där Jakriborg i Hjärup, som fått sitt namn efter företaget, är mest känt. Totalt har Jakri AB 419 lägenheter, de flesta i Jakriborg. Företaget grundades 1983 av två bröder, Jan och Krister Berggren. Karyd Fastigheter AB Karyd Fastigheter AB äger och förvaltar hyresfastigheter med bostäder och kontor i Malmö. Företaget är aktivt sedan 1930-talet. 1999 bytte företaget namn från Anders Nevsten AB till Karyd Fastigheter AB. Bolaget äger och förvaltar fastigheterna Nötskrikan 14 och Korpen 37 i Malmö, innehållande 127 lägenheter. LENY Fastighet och Byggnads AB Företaget har sitt ursprung i Lennart Nyström Byggnads AB, ett byggbolag verksamt i Skåne från mitten av sextiotalet fram till mitten på nittiotalet. Under denna tid byggdes och förvärvades även ett privat fastighetsbestånd i Sjöbo, Skurup och Hörby. I dagsläget äger och förvaltar man ett fyrtiotal fastigheter med cirka 730 bostäder och lokaler. Verksamhet består även av handel med värdepapper. Lifra Fastigheter i Malmö AB Lifra startades 1991 av Anders Fransson. Bolaget äger och förvaltar hyres- och bostadsrätter i Malmö och runt om i Skåne. Beståndet består av ett 70-tal fastigheter, innehållande bland annat 442 hyresrätter. Nevsten Fastighets AB Nevsten Fastighets AB startade verksamheten i Malmöregionen redan på femtiotalet. Bolaget i sin nuvarande form bildades 1996 och drivs av tredje och fjärde generationen Nevsten. Bolaget äger och förvaltar i dag cirka sex bostadsfastigheter i södra och västra innerstaden samt Limhamn. Fastigheterna omfattar cirka 120 lägenheter. SSF Real Estate AB (Brogripen) SSF Real Estate AB äger och förvaltar bostadsfastigheter i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. SSF Real Estate AB är ett moderbolag där Brogripen Fastighets AB och två andra fastighetsbolag ingår. Brogripen bildades i mars 2003. Bolaget äger och förvaltar fastigheter i Skåne. Beståndet består av 37 fastigheter med cirka 1 500 lägenheter varav cirka 150 i Trelleborg och cirka 450 i Ystad. Stena Fastigheter Syd AB Företaget ingår i en koncern med Stena AB som moderbolag och bedriver handel med fastigheter i Malmö och Lund. Stenasfären bedriver även verksamhet inom färjelinjer, rederier, offshore, finans, återvinning, miljö och handel. Med totalt cirka 24 000 lägenheter i Göteborg, Malmö, Stockholm, Halmstad, Lomma, Lund och Uppsala är Stena ett av Sveriges största privata fastighetsföretag. I södra Skåne har man ett fastighetsbestånd bestående av ungefär 6 300 bostadslägenheter. Vita Örn AB Vita Örn är ett familjeföretag och bildades 1945. Företaget äger fyra fastigheter totalt, sekelskiftesfastigheter runt Möllevångstorget i Malmö och en fastighet i Limhamn. Vita Örn rekonstruerades 1998 efter arvskifte och ägs idag av Bertil Assarsson, barnbarn till grundaren. Vita Örn har i dag 173 lägenheter. Företaget expanderar de närmaste åren med två projekt i Västra hamnen. 9

Vinst per hyreskrona Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Dessa kan emellertid ändå påverka förvaltningens resultat negativt, till exempel då hyresintäkter och förvaltningskostnader för köpta eller sålda fastigheter avviker ifrån de genomsnittliga för företaget. Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning (procent) 2010 2009 Assignanten AB 40,2% 10,6% 36,9% Flygt Fastigheter AB 4,4% Ahlström Fastigheter i Skåne AB 5,9% 32,6% Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 2,7% 3,7% Jakri AB 26,5% 14,3% a Lifra Fastigheter i Malmö AB 2,2% 3,8% LENY Fastighets & Byggnads AB 24,3% 21,3% Akelius Fastigheter AB 0,9% 2,4% Stena Fastigheter Syd AB 23,8% 27,3% Karyd Fastigheter AB -2,5% 16,0% HSB Sundsfastigheter AB 23,7% 22,5% -115,7% 0,1% Vita Örn AB Nevsten Fastighets AB 14,2% 28,2% -163,5% -56,8% Bostads AB Gröningen SSF Real Estate AB 12,4% 13,2% Källa: Stella Borealis a) Har justerats ner med en uppskattad reavinst, till skillnad från 2010. Annars är vinsten 21,3 %. En annan situation där nyckeltalet påverkas är när företag genomgår omstruktureringar inför exempelvis framtida noteringar. Kostnader för detta är inte direkt hänförliga till den löpande förvaltningen men är svåra att bryta ut från resultaträkningen. I vilken utsträckning dessa omständigheter påverkar denna granskning kan inte närmare undersökas då årsredovisningarna inte innehåller tillräcklig information. Utan att vikta företagens storlek var vinsten per hyreskrona i genomsnitt -4,5 % (9,4 %) motsvarande en vinst per år om -3 063 kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Gröningen har under 2010 satsat 79,2 Mkr (28,9) på att åtgärda mångårigt bristande underhåll i Rosengård vilket påverkar resultatet mycket negativt. Även 10

Vita örn satsar mycket på underhåll och reparationer under 2010, delvis på grund av tidigare års bristande underhåll, vilket förklarar det negativa resultatet. Tillsammans har företagen en stor inverkan på undersökningen, men om de exkluderas i tabellen ovan blir vinsten per hyreskrona istället 16,3 % i genomsnitt, motsvarande 11 098 kr i vinst. Vinsterna varierar ibland markant, både mellan företagen och mellan perioderna för samma företag. Orsakerna är flera. En anledning är att företagen har olika strategier och mål med sitt ägande, och därmed olika placeringshorisonter med förmodat olika avkastningskrav. Synen på ägandet kan även påverka satsningarna på underhållet, vilket exemplen Gröningen och Vita Örn visar, och därmed vinsterna uppåt eller nedåt. Totalt ökar vinsten per hyreskrona hos sex företag jämfört med föregående år. I tre fall Gröningen, Vita Örn och Karyd sjunker vinsten avsevärt, i Gröningens fall för andra året i rad då de fortsätter att åtgärda bristande underhåll i Rosengård. Nevsten halverar vinsten per hyreskrona jämfört med föregående år på grund av högre fastighetskostnader, men några detaljer kan inte utläsas. Även Ahlström, vars vinst fyrdubblas, har en sparsam årsredovisning där orsaker utöver en ökad omsättning inte kan utläsas. Även detta utfall har stor inverkan på undersökningen. Jakris fördubbling av vinsten beror på att den innehåller en reavinst från en försäljning av sju småhus som inte kan skiljas ut till skillnad från 2009 då reavinsten kunde uppskattas. Korrigerat för detta så har vinsten ökat något mellan åren. 11

Direktavkastning Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. För jämförelse beräknas även rörelseresultatet (exklusive jämförelsestörande poster) i relation till bokfört fastighetsvärde den sista december 2010. Rörelseresultatet beräknas som driftnettot minus avskrivningar och i förekommande fall central administration. Se vidare bilaga 1. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden kan direkt jämföras med bankernas utlåningsräntor (samt även företagets avskrivnings- och amorteringstakt). Om talen ligger högre så genererar företaget bättre avkastning än om pengarna placerats på ett bankkonto. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 4,2 % (5,8 %) med Gröningen och Vita Örn inkluderade annars är den 7,6 %. För de flesta företagen är förändringarna mellan åren marginella. Stena och LENY ligger i topp även detta år med stabilt höga avkastningar. Gröningens lägre avkastning beror på ännu ett år med underhållssatsningar i Rosengård. Även hos Vita Örn är satsningar förklaringen. Direktavkastning (procent) 2010 2009 Stena Fastigheter Syd AB 15,6% 5,2% 16,5% Akelius Fastigheter AB 8,4% LENY Fastighets & Byggnads AB 13,8% 12,3% HSB Sundsfastigheter AB 4,9% 4,6% Ahlström Fastigheter i Skåne AB 4,7% 11,6% Flygt Fastigheter AB 4,2% 3,5% Assignanten AB 9,9% 9,7% Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 3,5% 5,1% Jakri AB 7,4% 6,0% Karyd Fastigheter AB 3,1% 7,5% SSF Real Estate AB 7,1% 7,9% -14,2% -0,7% Vita Örn AB Lifra Fastigheter i Malmö AB 6,9% 8,6% -21,4% -4,7% Bostads AB Gröningen Nevsten Fastighets AB 6,0% 6,8% Källa: Stella Borealis 12

Företagens ekonomiska potential Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Även värdetillväxten det vill säga hur mycket fastig heternas marknadsvärden har ökat under året är en stark indikator på potentialen, men då endast ett fåtal av företagen redovisar marknadsvärden kan det inte undersökas. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångsmassa som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar och förvärv (till en lägre kostnad tack vare bättre kreditvärdighet), vilka i sin tur kan bidra till högre vinster och ytterligare ökad värdetillväxt. Den finansiella risken blir samtidigt mindre då svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. En låg soliditet kan i vissa fall innebära en bra utväxling på ägarnas insatta kapital, men kräver att företaget visar vinst. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Taxeringsvärden används som en indikation på fastighetsbeståndets storlek. Soliditeten i genomsnitt 21 procent Soliditeten är 21 % (22 %) i genomsnitt, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna. Även i år är det nio företag som ser en ökning och sex en minskning av soliditeten, men i många fall är förändringen marginell eller av mindre omfattning. Med undantag Soliditet och taxeringsvärde Soliditet i procent (Taxeringsvärde i miljoner kronor) 2010 2009 Karyd Fastigheter AB 73,3% (119) 12,6% (420) LENY Fastighets & Byggnads AB 17,8% (166) 25,9% (315) HSB Sundsfastigheter AB 33,6% (1 540) 36,0% (1 497) Bostads AB Gröningen 11,5% (434) 31,0% (402) SSF Real Estate AB 33,3% (1 564) 17,9% (1 554) Jakri AB 9,9% (294) 8,2% (199) Nevsten Fastighets AB 27,4% (83) 29,7% (76) Lifra Fastigheter i Malmö AB 7,2% (223) 6,8% (211) Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 26,7% (5 109) 15,7% (5 214) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 5,9% (17) 1,9% (13) Stena Fastigheter Syd AB 22,7% (1 611) 26,2% (1 562) Assignanten AB 2,8% (307) 2,1% (282) Flygt Fastigheter AB 21,4% (213) 19,9% (216) Vita Örn AB 2,6% (55) 14,7% (53) Akelius Fastigheter AB 20,4% (13 346) 16,0% (12 366) Källa: Stella Borealis 13

för Ahlström, Assignanten och Vita Örn uppvisar samtliga företag en god till extremt god soliditet, även om det förstnämnda har ökat soliditeten kraftigt. Assignanten lämnar även i år ett koncernbidrag över resultaträkningen om 15 Mkr (11 Mkr) vilket håller nere vinsten. Att Gröningen och Vita Örn tappar kraftigt beror på att deras satsningar för att komma tillrätta med bristande underhåll med mera direkt påverkar resultatet, som i sin tur påverkar soliditeten. Den kraftiga ökningen i soliditet hos Karyd beror på en försäljning av aktier i två bolag om drygt 105 Mkr. Även om denna reavinst är exkluderad vid beräkningen av nyckeltalet vinst per hyreskrona, så påverkar den fortfarande soliditeten via balansräkningen (som sig bör). Hos SSF är skälet detsamma med en reavinst om 354 Mkr. Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs. I undersökningen har ingen hänsyn tagits till inflationen då köp och försäljningar sker kontinuerligt. Reavinsterna, som kan betraktas som en extra avkastning i företaget, är även detta år viktat cirka sex procent räknat på försäljningspriset. Under 2010 har marknadsvärdena enligt Svenskt Fastighetsindex/IPD i genomsnitt ökat för alla fastigheter utom industri och det är rimligt att tro att motsvarande värdeförändringar uppstått även hos de företag som inte avyttrat fastigheter. Avyttrade fastigheter och reavinster (miljoner kronor) Avyttrande Reavinst 2010 2009 2010 2009 Akelius Fastigheter AB 2 392,0 5 056,0 823,0 855,0 SSF Real Estate AB 497,7a 143,0 353,9 96,6 Jakri AB 7,0b 7,8a b 4,1a Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 960,6 778,0 14,5 171,0 HSB Sundsfastigheter AB 53,1a 4,3c 18,3 Karyd Fastigheter AB 10,4a 0,4 LENY Fastighets & Byggnads AB 9,3a 0,4a 5,1 0,9 a) Uppskattning. b) Något oklart då reavinsten inte redovisas. c) Tilläggsköpeskilling från tidigare genomförda försäljningar. Källa: Stella Borealis 14

Utdelning Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Utdelning (miljoner kronor) 2010 2009 SSF Real Estate AB 164,0 Akelius Fastigheter AB 1 00 Stena Fastigheter Syd AB 93,0 Assignanten AB LENY Fastighets & Byggnads AB 7 Bostads AB Gröningen Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 14,5 Vita Örn AB Karyd Fastigheter AB 1,2 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 0,2 Nevsten Fastighets AB 1,0 0,2 Jakri AB Lifra Fastigheter i Malmö AB 0,6 0,3 HSB Sundsfastigheter AB Flygt Fastigheter AB 0,3 Källa: Stella Borealis Hälften av företagen delade ut pengar till sina ägare. Akelius bokslut för 2009 omfattar 18 månader. 15

Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB är en myndighet som förädlar data till statistisk information. Varje år genomförs en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 2007 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. Undersökningen som avser år 2010 var inte färdig i tid för denna rapport, varför IKU 2009 används. Nivåerna för intäkter och kostnader torde vara en bra indikation även för 2010. Då kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. Båda kategorierna ser lägre driftnetton till följd av högre drift- och underhållskostnader, samtidigt som de kommunala satsar avsevärt mer på underhåll. Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 2009 (kr/kvm) Kommunala bostadsbolag Intäkter totalt: 904 Hyresintäkter, netto: 878 Fastighetsskatt och avgäld*: 24 Driftnetto: 240 Driftkostnader: 399 Underhåll och reparationer: 215 Hyresbortfall: 26 Modifierat pålägg: 0 Driftne Driftko Under Fastig Hyresb Privatägda bostadsbolag Intäkter totalt: 930 Hyresintäkter, netto: 908 Hyresbortfall: 22 Fastighetsskatt och avgäld*: 26 Driftnetto: 399 Driftkostnader: 308 Underhåll och reparationer: 137 Modifierat pålägg: 38 * Inkl. markavgifter. Källa: SCB Driftne./. Dri./. Und./. Fas./. Mo./. Hyr 16

Svenskt Fastighetsindex/ Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Enligt IPD i februari 2011 ökade alla branscher utom bostäder sin totalavkastning rejält mot 2009. Direktavkastningen för bostäder om 3,1 % är den lägsta noterade under indexets 27-åriga historia, och för ovanlighetens skull var det inte bostadsfastigheter som gav den största totalavkastningen, men 9,4 % är dock fortfarande mycket bra. Dessutom såg bostäder den största värdetillväxten. En månad senare, i mars 2011, presenterade IPD liknande uppgifter genom Svenskt Bostadsindex som visade att totalavkastningen för bostäder under 2010 istället var 6,2 %. Även det en god avkastning. Skillnaden mellan undersökningarna är att den sistnämnda innehåller fler bostadsföretag samt att de i huvudsak är kommunala. Dessa företag satsar mer på underhåll vilket drar ner driftnettot och därmed värdet. Totalavkastningen i genomsnitt var starkt positiv (10,4 %). Som jämförelse gav aktieplaceringar 25-50 % i avkastning under 2010. SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex Total- Direkt- Värde- Totalavkastning avkastning avkastning förändring årstakt 2010 Index 1996=100 1 år 1 år 1 år 3 år 5 år 10 år Alla fastigheter 336,7 10,4% 5,2% 5,0% 2,7% 7,6% 6,4% Butiker 375,2 10,2% 5,5% 4,4% 2,9% 8,6% 8,8% Kontor 306,7 10,6% 5,3% 5,0% 2,1% 7,1% 5,1% Industri 345,1 4,6% 7,4% -2,7% 2,0% 8,4% 7,7% Bostäder 477,6 9,4% 3,1% 6,1% 6,3% 9,4% 10,6% Övrigt 383,7 14,6% 5,6% 8,6% 3,8% 8,8% 7,8% Jämförelsesiffror Aktier 387,9 25,4% 5,6% 8,0% 5,9% Fastighetsaktier - 50,5% 14,7% 12,0% 18,2% Obligationer 213,7 3,0% 5,7% 3,9% 5,0% Inflation 128,0 2,1% 2,3% 2,2% 2,0% Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB 17

Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 7,6 % och en vinst per hyreskrona på 16,3 % ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som i förlängningen kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara mycket god och årsvinsten är i genomsnitt drygt 11 000 kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga kommuner i södra Skåne. Även som investering visar sig hyresfastigheter i södra Skåne vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (21 % utan hänsyn till övervärden) och försäljningar av fastigheter frigör stora värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen på runt 6 %. Hälften av företagen delar även ut pengar till ägarna. Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna hos företagen i denna undersökning. De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/IPD. Två kalla och snörika vintrar under 2010 påverkade sannolikt företagens driftkostnader negativt. 18

Bilagor 19

Resultat efter Antal Antal finansiella Jämförelse- Årets resultat lägenheter lägenheter Driftnetto poster, justerat störande poster ej justerat Företag (Skåne) (Riket) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) Bilaga 1 Akelius Fastigheter AB 3 300 23 530 1 218 053 22 839 765 384 763 992 Assignanten AB 360 404 23 473 17 136-14 957 1 595 Bostads AB Gröningen 871 871-71 780-90 708-18 013-103 906 Vita Örn AB 173 173-5 648-7 341 296-6 728 Lifra Fastigheter i Malmö AB 442 442 23 462 1 476 0 1 545 SSF Real Estate AB 1 494 3 400 79 903 22 849 347 640 363 342 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1 60 60 2 083 1 301-370 686 Jakri AB 419 419 37 950 14 204 0 14 322 Flygt Fastigheter AB 220 220 4 053 1 933-452 1 078 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 4 327 11 666 365 438 20 225 895 615 718 776 HSB Sundsfastigheter AB 1 652 1 652 99 013 42 523-25 017 19 580 Karyd Fastigheter AB 127 127 2 570-347 105 796 108 103 LENY Fastighets & Byggnads AB 736 736 38 805 17 822 9 046 19 867 Nevsten Fastighets AB 117 117 3 361 1 184 0 866 Stena Fastigheter Syd AB 6 300 6 300 88 767 40 995 0 30 214 1) Brutet räkenskapsår (2010): Ahlström (090901 100831). Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade koncernbidrag eller resultat från värdepappershandel. 20