Årsredovisning 2000
realia årsredovisning 2000 De viktigaste händelserna år 2000 Realia ökade sin marknadsnärvaro i Storstockholm genom förvärvet av Alfa Lavals anläggningar i Tumba. Den spännande förädlingen av i-parken/s:t Larsområdet i Lund fortsatte under året. Som ett led i strävan att endast satsa på utvalda orter, sålde Realia sitt fastighetsinnehav i Mariestad och Finspång. Fastighetsinnehav Den uthyrningsbara ytan var vid årsskiftet 1,1 miljon kvm, en ökning med 2,7 procent jämfört med 1999. Förvärv gjordes för 315 miljoner kronor (1 777). Det största förvärvet var Alfal Lavals anläggningar i Tumba/Storstockholm samt ett förvärv i Sundsvall. Försäljningar genomfördes under året för 352 miljoner kronor (848). Bland försäljningarna ingår fastighetsbestånden i Mariestad och Finspång samt ett antal försäljningar till av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Hyresintäkterna ökade till 709 miljoner kronor (662), en ökning med 7,2 procent. Resultat Resultatet före skatt uppgick till 155 miljoner kronor (142), en ökning med 9 procent. Resultatet motsvarar en vinst per aktie på 14,70 kronor (14,99), en minskning med två procent. Kassaflödet ökade till 140 miljoner kronor (105), en ökning med 33 procent. Händelser som påverkar år 2001 Under första kvartalet 2001 kommer ytterligare två orter att lämnas helt, Strängnäs och Nynäshamn. Bilden på omslaget visar fastigheten Bananen 8 i Stockholm. Bilden till höger visar Kv. Arbetaren 15 i Stockholm. r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 1 Detta är Realia Realia ska förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter inom regioner med tillväxtpotential och på långsiktigt stabila orter. Fastighetsbeståndet innehåller 50,5 procent lokaler och 49,5 procent bostäder. Hyresintäkterna uppgick år 2000 till 709 miljoner kronor. Totalt exkl fastigheter i delägda bolag Uthyrningsbar yta, tusen kvm 1095 Bruttohyra, Mkr 810 Vakans av hyresvärde 8,1% Vakans av uthyrningsbar yta 9,7% Bokfört värde, Mkr 5 046 Nyckeltal 2000 1999 1998 1997 1996 Hyresintäkter, Mkr 709,4 661,6 405,0 286,4 210,5 Direktavkastning, % 7,8 7,6 7,4 7,5 7,4 Överskottsgrad, % 52,9 51,5 51,4 54,5 54,7 Belåningsgrad, % 75,5 76,5 79,0 82,2 82,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,2 1,3 1,0 Avkastning på eget kapital, % 13,5 14,5 5,8 10,5 1,3 Soliditet, % 22,9 20,4 19,5 18,0 17,2 Skuldsättningsgrad, ggr 3,2 3,6 3,9 4,0 4,6 Kassaflöde, Mkr 139,6 105,0 61,4 36,5 17,3 Investeringar, Mkr 453,1 1 853,6 1 621,3 871,5 349,2 Uthyrbar yta vid årsskiftet, tusen kvm 1 095 1 066 844 497 349 Antal anställda vid årsskiftet 78 82 69 42 34 Data per aktie, kr Resultat 14,70 14,99 6,63 10,87 1,20 Kassaflöde 13,59 11,83 11,02 9,60 5,56 Eget kapital 112,77 103,59 99,77 105,07 97,65 Börskurs 31 december 88,00 73,50 63,00 90,00 90,00 Föreslagen utdelning 4,50 3,50 3,00 2,50 Antal aktier Vid årets slut Aktier 7 930 525 7 409 289 5 156 058 4 605 394 3 102 298 Konvertibla vinstandelsbevis vid konvertering till B-aktier 2 667 696 2 667 697 2 767 489 10 598 221 10 076 986 7 923 547 4 605 394 3 102 298 I genomsnitt under året Aktier 7 602 382 6 296 526 4 889 362 3 794 034 3 102 298 Konvertibla vinstandelsbevis vid konvertering till B-aktier 2 667 696 2 587 977 682 394 10 270 078 8 884 503 5 571 756 3 794 034 3 102 298 Konvertibla vinstandelsbevis har inräknats i eget kapital. Antalet aktier har beräknats som om konvertering har skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 2003-12-31. Antalet aktier är omräknat med hänsyn till nyemission i maj 1999 och omvänd split i maj 2000. Margreth Allard, VD-assistent. Innehållsförteckning Detta är Realia 1 VD-ord 2 Affärsidé, mål och strategier 4 Fastighetsmarknaden i Sverige 2000 6 Realias fastigheter 8 Förvärv och avyttringar 11 Projekt 12 Region Storstockholm 14 Region Öresund 16 Region Öst 18 Region Väst 20 Region Norr 22 Miljö 24 Medarbetare 25 Finansiell översikt 26 Extern värdering 27 Realia-aktien 28 Fem år i sammandrag och känslighetsanalys 30 Förvaltningsberättelse 31 Resultaträkning 34 Kassaflödesanalys 35 Balansräkning 36 Redovisningsprinciper och noter 38 Revisionsberättelse 43 Styrelse och Ledningsgrupp 44 Fastighetsbeståndet 46 Definitioner 55 Välkommen till bolagsstämma i Realia AB 56 o v i s n i n g 2 0 0 0
2 realia årsredovisning 2000 God lönsamhet. Spännande objekt. Kompetenta medarbetare. Det är en kort men mycket korrekt beskrivning av fastighetsbolaget Realia. Om det är något vi vill att personer utanför bolaget bör känna till om oss, så är det just detta. Sedan finns det förstås mycket mer att berätta Herta Hillfons skulptur Skjortan på Realias huvudkontor. R ealia fokuserar på fastigheter med god avkastning och relativt låg risk. Men inte vilka fastigheter som helst; de ska ligga på någon av Realias utvalda orter där vi har en god kännedom om fastighetsmarknad och lokalt näringsliv och där vi bedömer att det finns en tillväxtpotential. Våra fastighetsinnehav ska dessutom vara tillräckligt stora för att motivera en effektiv förvaltning i egen regi. Idag finns Realias största innehav i Storstockholm, Lund, Karlstad, Norrköping, Gävle och Sundsvall, orter som på olika sätt är attraktiva från fastighetsägarsynpunkt. I Karlstad, Norrköping, Gävle och Sundsvall pågår en utbyggnad av universitet och högskola, vilket ökar intresset både för bostäder och lokaler. Lunds attraktivitet ökar kraftigt tack vare Öresundsbron och närheten till resten av Europa. Storstockholm har en unik ställning som tillväxtområde i Sverige. God lönsamhet Kombinerat med ambitionen att finna en god balans från risksynpunkt mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter lägger ovanstående beskrivning grunden till en god lönsamhet. En annan faktor som bidrar är naturligtvis Realias konsekventa strategi för förvärv och avyttringar: förvärv på utvalda orter, avyttringar på oprioriterade. Det nya årtusendet inleddes försiktigare än det förra slutade. Under år 1999, med stor koncentration av transaktioner till december månad, genomfördes r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 3 affärer med ett sammanlagt värde av 2,7 miljarder kronor, den största summan i Realias historia. År 2000 ägnade vi stor energi åt att ta hand om nyförvärven. En styrelseförändring innebar också att det blev naturligt att dämpa takten. Under år 2000 genomförde Realia dels tre förvärv, till ett värde av 315 miljoner kronor, dels försäljning av 20 fastigheter för 352 miljoner kronor med en sammanlagd reavinst på 113,8 miljoner kronor. I och med avyttringarna lämnade Realia två oprioriterade orter helt och hållet, i enlighet med strategin. På dessa två orter var fastighetsinnehavet inte förenligt med våra krav på effektiv förvaltning. Vårt mål är att minska innehavet ytterligare på oprioriterade orter. Spännande objekt Det viktigaste av årets förvärv är köpet av Alfa Lavals anläggningar i Tumba inom region Storstockholm som har en hög förädlingspotential och adderar ett spännande objekt till Realias fastighetsbestånd. Förvärvet omfattar 230 000 kvm tomtmark med 78 000 kvm byggnader. Fastigheten ligger i Botkyrka kommun, som i samband med en pågående översyn av infrastrukturen har goda förutsättningar att bli ett av Stockholms hetaste områden för nya företagsetableringar. Botkyrkas läge är gynnsamt från företagarsynpunkt: nära till Stockholms city, och med goda motorvägsförbindelser söderut samt norrut mot Arlanda och flygförbindelser till resten av världen. De spännande objekt som vi sedan tidigare har i portföljen utvecklas positivt. Ett exempel är i-parken i Lund, vars förädling fortsätter. Området ligger på gångavstånd från Lunds centrum, vid motorvägen mellan Malmö och Lund och därmed nära kontinenten över den nybyggda Öresundsbron. Det är glädjande och spännande att i beståndet ha denna juvel, som genom både nybyggnationer och anpassning av befintliga fastigheter ökar ytterligare i attraktivitet. På sikt beräknas i-parken innehålla cirka 150 000 kvm uthyrningsbara ytor, vilket gör innehavet till Realias största samlade förvaltningsenhet. Kompetenta medarbetare Den expansion som Realia har genomgått de senaste åren hade inte varit möjlig utan en mycket kompetent personal. Det är också medarbetarnas förtjänst att förvaltning och förädling av våra fastigheter drivs vidare med god lönsamhet och med ett ökat aktieägarvärde i sikte. För att öka vår kompetens inom IT, genomfördes under året ytterligare utbildningsinsatser. Årets resultat Årets vinst före skatt på 155 miljoner kronor är bolagets genom tiderna bästa resultat. Såväl det löpande resultatet från fastighetsförvaltningen (driftnettot) som resultatet före skatt, inklusive försäljningsvinster, ökade kraftigt. Belåningsgraden minskade liksom antalet långivare och soliditeten förbättrades märkbart. Framtidsutsikter Jag ser fram mot en fortsatt spännande utveckling för Realia. God lönsamhet, kompetenta medarbetare och spännande objekt kommer även fortsättningsvis att göra Realia till ett av de mest intressanta fastighetsbolagen på OM Stockholmsbörsen. I sammanhanget är det viktigt att komma ihåg att det faktum att år 2000 kännetecknades av en dämpad förvärvstakt inte säger något om takten i framtiden. Realia har, delvis tack vare just detta, en stark finansiell bas som i kombination med en god långsiktig finansieringsstrategi öppnar stora möjligheter att återuppta expansionen. Sven-Ane Friberg VD, Realia AB o v i s n i n g 2 0 0 0
4 realia årsredovisning 2000 Affärsidé, mål och strategier Affärsidé Realia ska förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter inom regioner med tillväxtpotential och på långsiktigt stabila orter. Mål Att genom effektiv egen förvaltning skapa goda kassaflöden och god lönsamhet som ger bolagets aktieägare konkurrenskraftig avkastning och mervärde på investerat kapital. Att öka den relativa andelen av fastighetsbeståndet inom regioner med tillväxtpotential. Att bibehålla synlig soliditet, inklusive konvertibla vinstandelsbevis, om minst 20 procent. Strategi För att nå en riskspridning bör cirka hälften av fastighetsbeståndet bestå av kommersiella lokaler. Vi ska i första hand satsa på egen förvaltning med välutbildad och kundorienterad personal som i förvaltningsenheter på minst 50 000 kvm per geografiskt förvaltningsområde ska uppnå hög effektivitet, god marknadskännedom och skapa värdehöjande möjligheter genom aktivt arbete, med uthyrning, förädling av byggnader och utnyttjande/skapande av byggrätter. Kv. Styrmannen 5 i Karlstad. r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 5 Basstrategier Riktpunkten i Realias strategi är kassaflödet. Bästa medlet att öka detta är genom uthyrning av vakanta ytor och genom förvärv och utveckling av fastighetsbeståndet samt genom fastighetsförsäljningar. För att uppnå en långsiktigt stabil avkastning för aktieägarna ska Realia fortsätta att expandera. Detta ska främst ske genom att förvärva fastighetsbestånd som ger en god avkastning och som samtidigt har en hyrespotential i outhyrda lokaler, bostäder och byggrätter. Motiverad och välutbildad personal är en stark framgångsfaktor för ett modernt fastighetsbolag. Realia arbetar kontinuerligt med individuellt anpassad kompetensutveckling som är inriktad på ny teknik inom förvaltning och en hög IT-kompetens inom bolaget. Realia ska genom en öppen och tydlig information till aktieägare, analytiker och medarbetare öka kunskapen om bolagets framtida möjligheter till en god intjäningsförmåga. Sveriges Finansanalytikers Förenings rekommendationer ska följas. Strategiska delmål Realia ska öka lönsamheten genom att aktivt vara kostnadsmedveten, genom att öka uthyrningsgraden i det befintliga beståndet, genom förvärv och försäljning av fastigheter samt genom utnyttjande eller tillskapande av byggrätter. Realia ska koncentrera sig på de marknader där den kritiska massa som krävs för en effektiv förvaltning kan uppnås, där relationen mellan avkastning och hyresrisk uppfyller bolagets fastställda kriterier samt där tillväxt i samhällsekonomin bedöms vara eller förväntas komma. Realia ska aktivt deltaga i och påverka näringslivet på varje prioriterad marknad. Realia eftersträvar att förvärva fastighetsbestånd som är lokaliserade inom bolagets utvalda marknader eller som uppfyller kraven på kritisk massa och lönsamhet. Investeringarna ska innebära ett förbättrat kassaflöde och en ökad vinst per aktie för aktieägarna. Realia ska bedriva en kostnadseffektiv förvaltning med bibehållande av ett högt kundvärde. Ambitionen är att den genomsnittliga driftkostnaden ska utvecklas långsammare än konsumentprisindex. Realias målsättning är att den synliga soliditeten ska uppgå till minst 20 procent. Samtidigt ska räntetäckningsgraden uppgå till minst 1,5 gånger. Gamla Grand, Norr 44:1, i Gävle. o v i s n i n g 2 0 0 0
6 realia årsredovisning 2000 Fastighetsmarknaden i Sverige 2000 Sveriges ekonomi är fortsatt stark även om tillväxten börjat avta. Befolkningsutvecklingen i Sverige under år 2000 präglades av en fortsatt stark inflyttning till storstadsregionerna och de expansiva högskoleorterna. Kv. Forbonden 1 3 i Botkyrka. Sara Östmark, fastighetscontroller. I 200 av landets kommuner minskade befolkningen och genomsnittsåldern på de kvarvarande invånarna blir allt högre. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i storstadsregionerna och i regionstäderna fortsatte under år 2000. Aktiviteten i fastighetsbranschen var intensiv och flera uppköp av bolag genomfördes. Några exempel är Drotts förvärv av Balder och Skandia Livs förvärv av Diligentia. En tydlig trend är att större företag som inte har fastigheter som kärnverksamhet, exempelvis Ericsson, säljer sina fastigheter. En annan är att kommunala fastighetsbolag säljer sina hyresrätter till hyresgästerna. Aktörerna på marknaden blir därmed färre och r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 7 större. Samtidigt har fastighetsbolagens koncentrationsstrategier blivit mer fokuserade, vilket innebär att bestånden koncentreras till färre orter. Resultatet är stärkta marknadspositioner på respektive ort. Vakansgraderna minskade stadigt under året och hyresnivåerna för kommersiella lokaler steg på attraktiva orter. Avkastningskraven stabiliserades under 2000 men intresset för att investera i fastigheter utanför storstadsregionerna mattades av under året. En viss osäkerhet råder om hur länge den goda hyresutvecklingen i framför allt Stockholm kommer att fortsätta. En tydlig trend är att marknadens aktörer fokuserar på orter med tillväxtpotential och där fastigheterna fortfarande ger en hög avkastning. Bostadsbyggandet ökade år 2000 även om nivån fortfarande är för låg i förhållande till den totala efterfrågan. Höga byggkostnader och reglerad bostadshyresmarknad är de viktigaste hindren för ett ökat bostadsbyggande. Bostadsbristen i storstäderna och på flera av universitets- och högskoleorterna ökade ytterligare och oron är stor för att den otillräckliga bostadsproduktionen kan komma att bli en flaskhals för en fortsatt snabb ekonomisk utveckling för storstadsregionerna. Även de närmaste åren väntas produktionen bli låg samtidigt som nyproduktionen domineras helt av bostadsrättslägenheter. Välbelägna bostadsfastigheter i tillväxtregioner ger idag låga vakanser och en långsiktigt stabil hyresutveckling. I en marknad präglad av bostadsbrist och låg nybyggnation är det mycket attraktivt att, som Realia, äga bostadsfastigheter. Under år 2000 stagnerade värdeutvecklingen för bostadsfastigheter, efter att föregående år ha stigit. Undantaget är Stockholmsregionen där andelen försäljningar till bostadsrättsföreningar var fortsatt stor, med kraftiga prisökningar som följd. De mest attraktiva fastigheterna på marknaden var äldre välbelägna bostadsfastigheter i större städer. Befolkningstillväxt 1997 2010 Ökning >5% Ökning 1 5% Oförändrad Minskning 1 5% Minskning >5% Källa: Landstingsförbundet Bostadsbyggande i hela landet 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 Antal färdigställda lägenheter Varav i flerbostadshus Antal tomma lägenheter o v i s n i n g 2 0 0 0
8 realia årsredovisning 2000 Realias fastigheter Realias strategi är att vara en aktiv fastighetsförvaltare. Realia ska växa och utvecklas för att skapa tillräckligt stora förvaltningsenheter som ger en stark marknadsposition på de utvalda orterna. En förvaltningsenhet bör omfatta minst 50 000 kvm, en storlek som ger förutsättningar för att bygga upp en lokalt förankrad och effektiv förvaltningsorganisation. Kv. Styrmannen 5 i Karlstad. Fem regioner Realias fastighetsbestånd är i huvudsak koncentrerat till följande huvudorter: Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad och Gävle/Sundsvall. Storstockholmsområdet är den viktigaste marknaden men även på de expansiva högskoleorterna i Syd- och Mellansverige ser Realia stora utvecklingspotentialer. Storleken på fastighetsinnehaven på de olika orterna har givit Realia möjlighet att bygga upp egna effektiva förvaltningsorganisationer i de olika regionerna. Fastigheter med bostäder och lokaler Totalt omfattar Realias fastighetsbestånd 341 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 1,1 miljon kvm. Av detta innehåller drygt 50 procent kommersiella lokaler. Skillnaderna mellan delmarknaderna är dock stor, i Sundsvall utgörs cirka 80 procent av den totala ytan av bostäder, i Lund är förhållandet det omvända med nästan 100 procent kommersiella lokaler. De totala hyresintäkterna uppgick år 2000 till 709 miljoner kronor vilket är en ökning från föregående år med 7,2 procent. Cirka 75 procent av Realias hyresintäkter kommer från fastigheter på de största orterna. Realia är en betydande aktör på den privata bostadsmarknaden. Totalt äger Realia cirka 545 000 kvm bostäder, varav cirka 195 000 kvm är belägna i Storstockholm. I flertalet av de mindre städerna domineras också fastighetsinnehaven av bostadsfastigheter i bra lägen. Fördelning av total uthyrningsbar yta Övrigt 7% Fördelning av totala hyresintäkter i Realias fastighetsbestånd Övrigt 14% Regionernas andel av den totala uthyrningsbara ytan Industri/ lager 11% Kontor/ butiker 33% Bostäder 49% Industri/ lager 5% Kontor/ butiker 31% Bostäder 50% Norr 26% Väst 10% Öst 17% Storstockholm 34% Öresund 13% I Övrigt ingår bland annat intäkter från lokaler för utbildning, vård, omsorg, hotell och bilplatser. r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 9 Kv. Lammet 1 i Norrköping. De totala hyresintäkterna har under de senaste åren stigit kraftigt. Bakgrunden till ökningen är dels att Realia bedrivit en aktiv fastighetsförvaltning, dels att bolaget genomfört strategiska fastighetsköp på utvalda orter. Vid slutet av året var den totala hyresvakansgraden 8,1 procent. Marknadsposition anger attraktivitet Ett fastighetsbestånds, eller en enskild fastighets, marknadsposition anger attraktiviteten på hyresmarknaden, sett ur ett hyresgästperspektiv. En välbelägen fastighet med god standard attraherar hyresgäster, och på sikt har den möjligheter till högre hyror, lägre vakanser, färre hyresgästomflyttningar och lägre kostnader för hyresgästanpassning. Detta ger sammantaget en bättre driftnettoutveckling än en fastighet med dålig marknadsposition. En god driftnettoutveckling utgör den fundamentala grunden för en långsiktigt god värdeutveckling. En fastighets marknadsposition är därför ett bra underlag vid bedömningen av vilka avkastningskrav som bör gälla vid värdering av fastigheten. Beroende på verksamhetens inriktning väljer fastig- Realias kontraktstruktur totalt, lokaler, återstående löptid Den totala uthyrningsbara ytan fördelad på ytkategori och region Utveckling hyresintäkter 1995 2001 Mkr 360 Andel av totalt bestånd, % 35 Mkr 800 300 240 180 120 60 30 25 20 15 10 5 700 600 500 400 300 200 100 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Storstockholm Öresund Öst Väst Norr 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 prognos Bostäder Kontor/butiker Industri/lager Övrigt Nettotillskott genom transaktioner Hyresintäkter respektive år o v i s n i n g 2 0 0 0
10 realia årsredovisning 2000 REALIAS FASTIGHETER forts. hetsägare att förvärva objekt eller bestånd med olika marknadsposition. Stora institutionella ägare förvärvar och äger bestånd i bra lägen och med god standard. Denna typ av objekt ger ofta en god avkastning utan större utvecklingspotential. De fastighetsutvecklande företagen och byggbolagen väljer i regel att förvärva fastigheter med en stor potential, både vad gäller möjligheterna att påverka lägesfaktorer och att förädla fastigheten. Realias strategi är att vara en aktiv fastighetsförvaltare. Det innebär att bolaget ska äga fastigheter i goda lägen och med en aktiv förvaltning förädla, utveckla och stärka marknadspositionen för hela beståndet i respektive marknadsområde. Stark marknadsposition på utvalda orter En analys av ett antal lägesfaktorer visar att en hög andel av Realias totala uthyrningsbara ytor i de största städerna ligger i A-lägen eller i bra B-lägen. I Stockholm äger Realia bland annat bostäder inom tullarna och i goda förortslägen. I Karlstad, Gävle och Lund domineras bestånden av fastigheter i bästa läge. Marknadspositionering av fastighetsbestånden i fyra av Realias viktigaste marknader visar att innehavet stämmer väl överens med Realias strategi att vara en aktiv förvaltare. I Gävle och Norrköping ligger tyngdpunkten i bestånden på fastigheter i genomgående bra lägen och en utvecklingspotential som kan öka fastigheternas attraktivitet. Karlstad, ca 77000 kvm Realias största delmarknader Sundsvall, ca 95 000 kvm Gävle, ca 112 000 kvm Norrköping, ca 91000 kvm Stockholm, ca 359 000 kvm Bostäder Lokaler Lund, ca 78 000 kvm Realia är en aktiv förvaltare Attraktivitet + Aktiv förvaltare Placerare Låg risk Hyresgäster Fastighetsutvecklare Byggare Hög risk Läge + Marknadsposition styr val av köpvärda objekt för olika aktörer. Realias strategi är att vara en aktiv fastighetsförvaltare. Det innebär att bolaget ska äga fastigheter i goda lägen och med en aktiv förvaltning förädla, utveckla och stärka marknadspositionen för hela beståndet i respektive marknadsområde. REGIONERNAS ANDEL AV DEN TOTALA UTHYRNINGSBARA YTAN Storstockholm 32,8% Öresund 13,6% Öst 17,4% Väst 9,8% Norr 26,2% Utland 0,2% r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 11 Förvärv och avyttringar Realia strävar efter att förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter på utvalda orter. Fastighetsbestånden ska vara tillräckligt stora för att motivera en effektiv, lokalt förankrad förvaltningsorganisation. De förvärv och försäljningar som genomfördes under året ligger i linje med denna strävan. Under år 2000 genomförde Realia tre förvärv till ett värde av 315 miljoner kronor och 20 fastigheter såldes för 352 miljoner kronor. I förvärven ingick drygt 84 000 kvm uthyrningsbar yta samtidigt som 55 300 kvm avyttrades. Positionen i Storstockholm stärktes Realias största affär under 2000 var förvärvet av Alfa Lavals anläggningar i Tumba/Storstockholm, med en uthyrningsbar yta på 78 000 kvm. Förvärvet är ett led i Realias strävan att förstärka marknadsandelarna i Stockholmsområdet avseende kommersiella fastigheter. Alfa Laval kommer även fortsättningsvis att bedriva delar av sin verksamhet i lokalerna. Bland övriga hyresgäster kan nämnas Svenska Lagerhusaktiebolaget, som hyr 11 000 kvm lagerlokaler. Hyresintäkterna uppgår till drygt 40 miljoner kronor per år. I förvärvet ingick mark på 230 000 kvm som i samband med en pågående översyn av infrastrukturen i Botkyrka kommun kan bli byggrätter som är mycket attraktiva för företagsetableringar. Den totala köpeskillingen uppgick till 270 miljoner kronor. Innehavet i Sundsvall kompletterades Två fastigheter färvärvades under 2000 i Sundsvall, en av Realias största orter i region Norr. Förvärvet, där köpeskillingen uppgick till 45 miljoner kronor, gällde två centralt belägna fastigheter med en totalyta på 6 700 kvm. Den ena av dessa fastigheter är ett bostadshus med 39 bostadslägenheter; den andra är en kontorsfastighet. Realias övriga fastighetsbestånd i Sundsvall är till övervägande del bostäder. Oprioriterade orter lämnades Under året lämnade Realia genom avyttringar helt Mariestad och Finspång. Detta skedde i enlighet med strategin att avstå från fastighetsinnehav på orter där innehavet är begränsat till enstaka fastigheter. I Mariestad såldes fyra fastigheter som ingick i ett stort förvärv 1999 från L E Lundbergföretagen. Fastigheterna såldes till två lokala fastighetsägare för 55 miljoner kronor. Affären gav en reavinst på 7,0 miljoner kronor. I Finspång såldes en bostadsfastighet på 4 600 kvm för 15 miljoner kronor till en lokal fastighetsägare. Reavinsten blev 3,0 miljoner kronor. Utöver detta har även ett antal enstaka fastigheter på olika orter avyttrats. 12 av fastigheterna såldes till bostadsrättsföreningar. Försäljningarna gav en reavinst på totalt 113,8 miljoner kronor. Årets förvärv och försäljningar ledde till att den uthyrningsbara ytan i fastighetsbeståndet vid utgången av år 2000 var 1,1 miljon kvm. De kommersiella ytorna, framför allt kontorslokaler, ökade med 75 000 kvm till 555 000 kvm. Den totala bostadsytan minskade med 45 000 kvm till 545 000 kvm. AVYTTRINGAR ÅR 2000 Köpeskilling, Reavinst, Orter Antal Köpare Mkr Mkr Storstockholm 12 Brf 274 102 Mariestad 4 Privat 55 7 Finspång 1 Privat 15 3 Övriga (vakanta) 3 Privat 8 2 Totalt 20 352 114 o v i s n i n g 2 0 0 0
12 realia årsredovisning 2000 Projekt En viktig och bärande del av Realias affärsidé är förädling av fastighetsbeståndet. För närvarande driver Realia tre stora utvecklingsprojekt: Vårberg centrum i Stockholm, i-parken i Lund och Brandbergen centrum i Haninge. Under året avslutades två stora projekt: en större om- och tillbyggnad i Tomteboda, Solna och en totalrenovering av de kommersiella delarna av Brandbergen centrum i Haninge i region Storstockholm. Ett kommande stort projekt blir utvecklingen av Alfa Laval-anläggningen i Tumba, region Storstockholm. Storstockholm Brandbergen centrum Under år 2000 färdigställdes det nya Brandbergen centrum. En omfattande modernisering av samtliga ytor gav bland annat mer uthyrningsbar yta samt nya rulltrappor och hissar. Syftet med totalrenoveringen var att bättre kunna utnyttja den 16 000 kvm stora ytan och att samtidigt få en bättre mix av butiker. Detaljplanearbete pågår för nästa projekt som kommer att innehålla två punkthus med omkring 100 lägenheter. Tomteboda En större om- och tillbyggnad avslutades i Tomteboda, Solna. Fyra av sex byggnader med bostäder, uppförda under tidigt sjuttiotal, byggdes på med ytterligare en våning vilket gav 60 nya lägenheter. I samband med detta installerades även hissar. De nya våningsplanen innebar också att problemet med de svaglutande taken, som tidigare fanns på husen, byggdes bort. Idag ryms 270 lägenheter i de sex husen. I Solna råder stor efterfrågan på mindre lägenheter. Fastigheten Klostergården 2:9 i Lund. Alfa Laval-anläggningen i Tumba I den nyförvärvade fastigheten i Tumba, som tidigare bland annat hyste Alfa Lavals huvudkontor, finns stora möjligheter. Alfa Laval hyr fortfarande övervägande delen av ytorna. I första hand är planen att vidareutveckla de befintliga byggnaderna, som är på cirka 78 000 kvm. I ett senare skede kan det bli aktuellt att göra nya detaljplaner även för det stora markområde som ingår i förvärvet på omkring 230 000 kvm för att på sikt kunna etablera nya arbetsplatser. Projekteringsarbete för flera nya hyresgäster har redan påbörjats. Tumba har de senaste åren fått flera nyetableringar inom exempelvis distribution och åkeri, vilket bidrar till att öka ortens attraktivitet. Inom Botkyrka kommun pågår samtidigt en total översyn av infrastrukturen, vilket kommer att förbättra kommunikationerna i området. r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 13 Vårberg centrum Vårberg centrum i Stockholm består av bostäder och butiker på en sammanlagd yta av 24 000 kvm. Första delen av förädlingsarbetet, en omdisponering av butiksytan, är avslutad. Ett förslag till ny detaljplan innehåller bland annat 50 nya lägenheter och en förnyelse av parkeringsytorna. Det faktum att det finns en tunnelbanestation mitt i centrum gör området attraktivt för både boende och centrumbesökare. Öresund i-parken/s:t Lars Ytmässigt är i-parken i Lund lika stor som Lunds gamla stadskärna. Området ligger i södra delen av staden invid motorvägen mot Malmö, men ändå på gångavstånd från centrum. Byggnaderna uppfördes under perioden 1880 1970. De äldsta delarna, den Östra Borggården, hyser idag lokaler för utbildning och landstingsverksamhet. På den Västra Borggården, som började uppföras under 1890-talet, finns främst kontorslokaler i kombination med utveckling och produktion. Den uthyrningsbara ytan är cirka 78 000 kvm och hyresvärdet cirka 55 Mkr. Vakansgraden är 6 procent men kommer att reduceras i takt med att ombyggnationerna blir klara. Alla moderniserade byggnader är fullt uthyrda. Realia äger hela området som omfattar en miljon kvadratmeter mark. För närvarande är i-parken Realias största samlade projekt. Området är kulturhistoriskt intressant med sina bevarade byggnader, vackra parkmiljö och Höje å som rinner rakt genom parken. Syftet med förädlingen av området är bland annat att anpassa befintliga lokaler till nya hyresgäster och att kunna bygga nya lokaler för kontor och tillverkning i mindre skala samt bostäder. Efter om- och nybyggnation förväntas i-parken innehålla cirka 150 000 kvm uthyrningsbar yta. Detta blir Realias största samlade förvaltningsenhet belägen på en av landets mest expansiva marknader. Under 2000 genomfördes renovering och hyresgästanpassning av några byggnader på Östra Borggårdsområdet till friskolor och kommunala skolor. Området består av ett flertal byggnader, som tidigare inrymt lokaler för vård och omsorg. Inom området finns sedan tidigare flera skolor etablerade. Ett pågående byggnadsprojekt på Västra Borggården är en nybyggnation av ett kontorshus i äldre stil med en uthyrningsbar yta på cirka 5 000 kvm. Byggnaden ersätter en tidigare byggnad som revs under 1980-talet. Lokalerna är klara för inflyttning i april 2001. Större delen är kontrakterad till en hyresgäst som redan finns i området och som nu expanderar sin verksamhet. Även resterande yta är kontrakterad. Inför en kommande etapp pågår arbetet med en detaljplan för den Västra Borggården. Detaljplanen omfattar cirka 45 000 kvm kontor. Arbete pågår även med en detaljplan för 30 000 kvm bostäder. o v i s n i n g 2 0 0 0
14 realia årsredovisning 2000 Region Storstockholm Huvuddelen av Realias fastighetsbestånd i Stockholmsregionen är beläget i kranskommunerna men Realia äger även välbelägna bostadsfastigheter i Stockholms stad. Fastigheten Bananen 8 i Stockholm. Storstockholm Stockholmsregionens starka utveckling fortsatte under år 2000. En förklaring till den snabba tillväxten är den kraftigt expanderande IT-sektorn. Stockholm är dessutom ett ledande finanscentrum i Skandinavien, med ett strategiskt läge i Östersjöregionen. Ytterligare en anledning till att Stockholmsregionens attraktionskraft har ökat under de senaste åren är den koncentration av teknikföretag som byggts upp i flera områden kring staden. Vissa sektorer i regionen är överhettade. En tilltagande bostadsbrist med rekryteringssvårigheter som följd kommer sannolikt att minska tillväxttakten framöver. Skillnaden mellan Stockholmsregionen och riket som helhet har kontinuerligt ökat under hela 1990-talet. Idag är befolkningsökningen i Stockholmsregionen cirka 20 000 personer per år. Det är nästan lika mycket som för riket som helhet, som för år 2000 redovisar en ökning med cirka 22 000 personer. Den starka inflyttningen, i kombination med en låg nyproduktion av bostäder, innebär att bostadsbristen i regionen idag är ett centralt problem. Långsiktigt behövs cirka 10 000 lägenheter per år för att tillgodose behovet av bostäder för den befintliga befolkningen. Idag produceras årligen cirka 4 000 lägenheter vilket innebär att efterfrågeöverskottet successivt ökar. En fortsatt hög efterfrågan på såväl bostäder som lokaler i kombination med en låg nyproduktion driver upp hyrorna för lokaler såväl i innerstaden som i attraktiva ytterstadslägen. Samtidigt driver det upp priser på bostadsrätter och villor. Bostadsrättsombildningarna fortsätter i en snabb takt. Priserna för bostäder hamnar på en nivå som gör det Befolkningsutveckling i Stockholm och riket Årlig förändring, % 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00p Stockholms stad Stockholms län Riket Källa: SCB Befolkningsökning och bostadsbyggande i Stockholm 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00p 01p Färdigställda lägenheter Befolkningsökning r e a l i a å r s r e d
I Stockholmsområdet utgörs Realias fastighetsbestånd främst av bostadsdominerade fastigheter, belägna i attraktiva ytterstadslägen eller i innerstaden. Bostäderrealia årsredovisning 2000 15 svårt för fastighetsinvesterare att köpa bostadsfastigheter som investeringsobjekt. Även om nybyggnationen av kontor i Stockholmsområdet ökade under 2000 har inte tillgången på lokaler ökat nämnvärt. Huvuddelen av de lokaler som byggs är uthyrda redan vid byggstart. Många företag väljer att flytta från citylägena för att få en lägre hyresnivå, men efterfrågetrycket i innerstaden bidrar till höjda hyror även i ytterstadslägen. I ringarna runt innerstaden har hyresnivåerna de senaste åren stigit snabbt och vakanserna har sjunkit till mycket låga nivåer. En stor mängd företag prioriterar dock det centrala läget trots de höga hyrorna i city och flyttströmmarna rör sig såväl till city som ut till attraktiva ytterstadslägen. I city ses till och med en tendens till ökande avkastningskrav, vilket framförallt beror på att de snabbt stigande hyresnivåerna resulterar i mer försiktiga bedömningar. Solna, som är en av landets största arbetsplatskommuner, utvecklades mycket positivt under året. Attraktiviteten som etableringsort för nya företag ökade, inte minst genom utvecklingen i Frösundaområdet. Haninge, i den södra delen av regionen, har blivit ett bra läge för bland annat distributions- och partihandelsföretag vilket medfört att hyresnivåerna för bra lager och distributionslokaler stigit markant. Realia i Storstockholm na finns huvudsakligen i de södra delarna av Stockholmsregionen. I Botkyrka och Huddinge ligger de två enskilt största fastighetsinnehaven med över 50 000 kvm bostäder vardera. Flera av Realias kommersiella fastigheter ligger i Solna/Sundbyberg, ett av Stockholmsregionens mest attraktiva etableringslägen. Trots en ökande nyproduktion hade Solna/Sundbyberg en mycket god hyresutveckling under år 2000 och efterfrågan på lokaler steg markant. En stor del av hyreskontrakten i Realias kommersiella bestånd ska omförhandlas under år 2002. Med den positiva hyresutvecklingen som flera av Stockholmsområdets delmarknader nu uppvisar innebär det att Realias hyresintäkter kommer att kunna öka genom att hyrespotentialer i beståndet realiseras. Gynnsam utveckling Utvecklingen i regionen var mycket gynnsam under året, i synnerhet vad gäller bostadssidan. Det säger Anders Dahg, Realias regionchef i region Storstockholm. Vår bedömning är att denna positiva utveckling fortsätter under 2001. Marknadsutvecklingen för kommersiella lokaler var också god, om än något mer dämpad. Det gäller framför allt de södra förorterna och beror främst på det stora överskottet av lokaler sedan början av 1990-talet, säger Anders Dahg. Fördelning av Realias uthyrningsbara yta i Storstockholm Industri/ lager 14% Kontor/ butik 25% Övrigt 7% Bostäder 54% Realias kontraktstruktur i Storstockholm, lokaler, återstående löptid Mkr 120 100 80 60 40 20 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Region Storstockholm Andel Stor- av totalt stockholm bestånd Uthyrningsbar yta, tusen kvm 359 32,8% Bruttohyra, Mkr 274 33,8% Bokfört värde, Mkr 1 562 31,0% Vakans av hyresvärdet 5,6% Vakans av uthyrningsbar yta 6,9% o v i s n i n g 2 0 0 0
16 realia årsredovisning 2000 Region Öresund I region Öresund ingår orterna Lund, Malmö, Landskrona och Helsingborg. Över hälften av den totala uthyrningsbara ytan finns i Lund, vilket gör staden till Realias största delmarknad i regionen. De bostäder som ingår i Öresundsregionens fastighetsbestånd är huvudsakligen välbelägna bostadsfastigheter i Helsingborg och Landskrona. Lund Lund är en universitetsstad med nära 99 000 invånare, av vilka en stor andel är studenter. Lunds långa tradition som ett av landets stora lärocentrum har bland annat bidragit till en högt utbildad arbetskraft. Näringslivet har haft en god utveckling de senaste åren och idag räknas Lund till en av landets fem viktigaste tillväxtorter. Det finns cirka 2,4 miljoner kvm lokalyta i Lund. Efterfrågan på välbelägna kontor och butiker är stor och hyrorna, som redan ligger på en hög nivå jämfört med den övriga regionen, fortsätter att stiga. Fastigheten Klostergården 2:9 i Lund. Idag är det svårt att finna lediga lokaler i Lund. Det är bara i de mer perifiera lägena som det går att hyra moderna, större lokaler. Intresset för att bygga fastigheter har ökat kraftigt. Stadskärnan har en begränsad kapacitet, tillgängligheten med bil i stadskärnan är dålig. Förutom Realias utvecklingsprojekt finns flera intressanta utbyggnadsområden utanför Lund som Pilsåker, Brunnshög och Lunds Science park. Även Ideon som idag har 50 000 kvm lokaler planerar utbyggnad med minst 20 000 kvm. I Ideonområdet finns nu 150 företag inom fram- De största privata fastighetsägarna i Lund Totalt m 2 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Realia Drott Vasakronan Castellum Fördelning av Realias uthyrningsbara yta i Lund Övrigt 5% Bostäder 1% Industri/ lager 4% Kontor/ butik 90% Realias kontraktstruktur i Lund, lokaler, återstående löptid Mkr 60 50 40 30 20 10 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 17 förallt bioteknik och IT. Hyresnivåerna inom området ligger på 1100 1600 kronor per kvm. Hyresnivåerna för kontor i A-lägen är 1000 1600 kronor per kvm. Bostadshyrorna i nyproduktion ligger på 760 850 kronor per kvm, i det äldre beståndet något lägre, 660 770 kronor per kvm. Omsättningen på Lunds fastighetsmarknad är relativt låg. Under det första halvåret 2000 omsattes endast ett fåtal fastigheter. Den låga omsättningen beror inte på att marknaden är ointressant, tvärtom söker många aktörer förvärvsmöjligheter i Lund. En stor andel av fastighetsbeståndet i Lund ägs av privatpersoner, stiftelser och andra aktörer. De fastigheter som kommer ut på marknaden är mycket attraktiva förvärvsobjekt vilket har lett till höga priser. Priserna fortsätter uppåt och sedan 1998 har fastighetspriserna i Lund ökat med över 20 procent. Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i A-lägen är låga och ligger på 5,5 6,5 procent. För äldre bostadsfastigheter kan direktavkastningskravet vara så lågt som 5 procent. Realia i Lund Realias fastighetsbestånd i Lund utgörs av fastigheterna inom i-parken (S:t Larsområdet) och består närmast uteslutande av kommersiella lokaler. Kontraktstrukturen i Lund visar att en hög andel av befintliga hyreskontrakt har en lång återstående löptid, men det är ändå en sådan spridning att det finns stora möjligheter att ta tillvara kommande hyrespotentialer i en jämn takt. De långa kontraktstiderna förklaras framförallt av de stora nyuthyrningarna som skett inom i-parken. De två stora fastigheterna är välbelägna i områden med stor utvecklingspotential. Utvecklingen av fastigheterna kommer att öka attraktiviteten och därmed förbättra deras marknadsposition. Flera av de stora industriföretagen i Lund äger sina egna fastigheter men Realia har med 78 000 kvm, blivit den största privata fastighetsägaren i Lund. Drott äger 53 000 kvm, Wihlborgs har 44 000 kvm, Vasakronan och Castellum äger båda cirka 40 000 kvm. Övriga Andel orter i totalt Region Öresund Lund regionen * Totalt bestånd Uthyrningsbar yta, tusen kvm 78 71 149 13,6% Bruttohyra, Mkr 60 54 114 14,1% Bokfört värde, Mkr 462 325 787 15,6% Vakans av hyresvärde 6,1% 4,3% 5,2% Vakans av uthyrningsbar yta 6,1% 7,9% 7,0% Fullt uthyrt I princip finns inga vakanser i någon av våra ombyggda fastigheter i Lund, säger Staffan Sjöberg, regionchef för region Öresund. Den höga uthyrningsgraden beror bland annat på att vårt fastighetsinnehav i Lund ligger nära centrum och i södra delen av Lund, ett område som är mycket attraktivt. Universitetet är naturligtvis en viktig tillväxtfaktor. * För övriga orter i regionen, se Fastighetsförteckningen. Realias fastighetsbestånd i Lund Attraktivitet + Låg risk H Marknadspositionen för Realia redovisas i fem klasser, där fastigheter med bra läge och hög hyresgästattraktivitet har placerats i det mörka fältet. Normalfastigheter har placerats i mittenfältet. Fastigheter placerade i de ljusaste fälten bedöms ha en bättre potential för hyresutveckling än fastigheter i de mörkaste. Hög risk Läge + Lokaler H Realias tyngdpunkt Fastigheterna är markerade med trianglar och H markerar tyngdpunkten för fastigheternas marknadsposition inom marknadsområdet baserat på en sammanvägning av samtliga fastigheters hyresintäkter. o v i s n i n g 2 0 0 0
18 realia årsredovisning 2000 Region Öst I region Öst är Norrköping Realias största delmarknad med närmare 50 procent av den totala uthyrningsbara ytan i regionen. Realia är en av de största privata fastighetsägarna, med välbelägna bostadsfastigheter och kommersiella lokaler. Övriga orter inom regionen innehåller huvudsakligen bostadsfastigheter. Norrköping Norrköping är Sveriges åttonde stad med drygt 123 000 invånare. Staden har en lång tradition som etableringsort för stora industriföretag men i takt med att näringslivet genomgått strukturförändringar och stora företag lagts ner har befolkningen minskat. Norrköping har dock kvar flera stora företag som Holmen Papper, Whirlpool Svenska AB, AssiDomän och Telia. Nyetableringen av företag har dock ökat och staden är på väg att få en bra näringslivsstruktur. Norrköping har fått viss draghjälp av grannstaden Linköping, som har ett aktivt universitet och som har expanderat och lyckats attrahera nya dynamiska företag i tillväxtbranscher. Genom den nya filialen till Linköpings universitet ska Norrköpings campus kunna ta emot 6 000 studenter. Idag har högskolan i Norrköping över 3 000 elever. Högskolan har satsat Kv. Tullhuset 1 i Norrköping. på utbildningsalternativ som bedöms attraktiva ur näringslivssynpunkt. Intresset bland företagen i Norrköping har visat sig genom att flera mindre IT-företag etablerat sig inom högskoleområdet och intresset för nyetableringar har ökat markant. Fastighetsmarknaden i Norrköping har vakanser på upp till 10 procent i det kommersiella beståndet. I de bästa lägena minskade dock andelen outhyrda lokaler det senaste året. Kontorshyran i de mest attraktiva lägena, vid Drottninggatan och Repslagaregatan ligger på 1000 1300 kronor per kvm med en stigande trend. I en del av de mindre attraktiva bostadsområdena i stadens yttre områden finns tomma bostäder. Bostadsvakansen uppgår i genomsnitt till 9 procent. Hyresnivåerna för de mest attraktiva bostäderna ligger på 640 680 kronor per kvm. De största privata fastighetsägarna i Norrköping Fördelning av Realias uthyrningsbara yta i Norrköping Realias kontraktstruktur i Norrköping, lokaler, återstående löptid Totalt m 2 Övrigt 11% 200 000 175 000 Industri/ 150 000 lager 3% 125 000 Kontor/ 100 000 butik 38% 75 000 50 000 25 000 0 Byggnads AB Henry Ståhl Tornet Vasakronan Realia Bostäder 48% Mkr 30 25 20 15 10 5 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 19 Omsättningen på fastigheter i Norrköping har varit relativt stor de senaste två åren och ett antal av de större fastighetsägande bolagen har Norrköping som en prioriterad ort. Direktavkastningskraven i Norrköping ligger i nivån 7 8,5 procent för väl belägna bostadsfastigheter. För kommersiella objekt i bra lägen ligger nivån på cirka 8 8,5 procent. Utanför de centrala delarna av staden stiger kraven till 9 9,5 procent för kommersiella fastigheter medan siffrorna är något lägre för bostäder i motsvarande läge. Realia i Norrköping Realia blev, genom två stora förvärv 1999 av totalt cirka 91000 kvm, en av de största privata fastighetsägarna på Norrköpings fastighetsmarknad. Huvuddelen av Realias fastighetsbestånd i Norrköping har en god marknadsposition vilket innebär att de genomgående är välbelägna och innehåller attraktiva bostäder/lokaler. Realias fastighetsbestånd innehåller nästan lika stora andelar bostäder som kommersiella lokaler. Bostadsbeståndet är väl sammanhållet i stadskärnans norra del och innehåller främst attraktiva äldre fastigheter. Övriga Andel orter i totalt Region Öst Norrköping regionen* Totalt bestånd Uthyrningsbar yta, tusen kvm 91 99 190 17,4% Bruttohyra, Mkr 67 68 135 16,7% Bokfört värde, Mkr 421 344 765 15,2% Vakans av hyresvärde 13,4% 6,4% 9,9% Vakans av uthyrningsbar yta 15,4% 7,4% 11,1% Det kommersiella beståndet innehåller också en stor andel lokaler i goda lägen. Flera av fastigheterna är attraktiva kulturbyggnader i de centrala delarna av staden. En stor andel av hyreskontrakten i de kommersiella lokalerna har en återstående kontraktstid på minst två år. Ett säkrat hyresflöde under de närmaste åren är positivt i en marknad som Norrköping, där en god utvecklingstrend ger hyrespotentialer som kan tillvaratas inom ett par år. Norrköping har en stor lokal aktör, Byggnads AB Henry Ståhl, som äger totalt drygt 200 000 kvm. Andra stora aktörer är Tornet med cirka 165 000 kvm och Vasakronan med knappt 120 000 kvm. Ökad efterfrågan Vi ser en god expansion i Norrköping och närliggande områden. Det säger Anders Dahg, Realias regionchef i region Öst. Efterfrågan på såväl bostäder som lokaler ökade under året i Norrköping. Den goda expansionen i regionen gör att vi ser mycket positivt på framtiden. * För övriga orter i regionen, se Fastighetsförteckningen. Attraktivitet + Realias fastighetsbestånd i Norrköping Hög risk Låg risk Läge + Lokaler Bostäder H Realias tyngdpunkt H Marknadspositionen för Realia redovisas i fem klasser, där fastigheter med bra läge och hög hyresgästattraktivitet har placerats i det mörka fältet. Normalfastigheter har placerats i mittenfältet. Fastigheter placerade i de ljusaste fälten bedöms ha en bättre potential för hyresutveckling än fastigheter i de mörkaste. Fastigheterna är markerade med trianglar och cirklar. H markerar tyngdpunkten för fastigheternas marknadsposition inom marknadsområdet baserat på en sammanvägning av samtliga fastigheters hyresintäkter. o v i s n i n g 2 0 0 0
20 realia årsredovisning 2000 Region Väst I region Väst är Karlstad Realias största delmarknad med en uthyrningsbar yta motsvarande över 70 procent av regionens bestånd. Realias fastigheter i Karlstad är främst välbelägna äldre bostadsfastigheter. På övriga orter i regionen har Realia huvudsakligen kommersiella fastigheter i A-läge. Karlstad Kv. Ekorren 9 i Karlstad. Karlstad har idag drygt 80 000 invånare och en svag befolkningstillväxt. Näringslivet är väl differentierat och det finns många välkända, stora företag i staden. Efter flera år med en nedåtgående trend utvecklades arbetsmarknaden positivt under år 2000. Det är framförallt inom den privata sektorn som sysselsättningen ökar, men det är stora skillnader inom olika sektorer av näringslivet i Karlstad. Ingen bransch dominerar näringslivet tydligt, men det går att särskilja två tydliga kompetensområden: skog och IT-tjänster. Den mest positiva utvecklingen väntas i den privata tjänstesektorn och då framförallt inom industriserviceföretagen och datakonsultbranschen. Det nya universitetet innebär också att attraktionskraften i framförallt tätorten Karlstad ökar. Universitetet har idag över 900 anställda och undervisar cirka 10 000 elever. Att ett universitet ökar intresset för nyetablering av företag märks tydligt i Karlstad, där över 400 nya företag startade verksamhet under 1999. Omsättningen på Karlstads fastighetsmarknad var i flera år mycket låg men trenden bröts under 1997 då antalet fastighetsaffärer steg brant. Under år 2000 De största privata fastighetsägarna i Karlstad Fördelning av Realias uthyrningsbara yta i Karlstad Realias kontraktstruktur i Karlstad, lokaler, återstående löptid Totalt m 2 100 000 Övrigt 10% Mkr 25 80 000 20 60 000 40 000 Kontor/ butik 29% Bostäder 61% 15 10 20 000 5 0 Lundberg Vasakronan Tornet Realia 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 r e a l i a å r s r e d
realia årsredovisning 2000 21 minskade omsättningshastigheten återigen och endast åtta fastighetsaffärer genomfördes. Direktavkastningskraven för kommersiella fastigheter i goda lägen sjönk till 7 8 procent. För bostadsfastigheter är kraven nere på 7 procent. Totalt finns cirka 1,9 miljoner kvm kommersiella lokaler i Karlstad, den offentliga sektorn oräknad. Utbudet av lediga lokaler är fortfarande relativt stort, cirka 8 procent av kontorslokalerna är tomma, i de mest centrala delarna av staden finns cirka 25 000 kvm outhyrda kontor. Det finns dock tecken på att utvecklingen är på väg att vända. Hyresnivåerna för kontor i A-läge ligger på mellan 800 och 1200 kronor per kvm. I Karlstad finns cirka 1,7 miljoner kvm bostadsyta i flerbostadshus. Bostadshyrorna i nyproduktion är cirka 850 950 kronor per kvm, i det äldre beståndet ligger hyrorna på 600 800 kronor per kvm. Efterfrågan på bostäder i centrala lägen är bra och även om det kan finnas lediga bostäder är vakansgraden generellt sett låg. Realia i Karlstad Realias fastighetsbestånd i Karlstad domineras av välbelägna äldre bostadsfastigheter, huvuddelen uppförda under 1940 1950-talen. Merparten har genomgått upprustning och ombyggnad under den Övriga Andel orter i totalt Region Väst Karlstad regionen* Totalt bestånd Uthyrningsbar yta, tusen kvm 77 30 107 9,8% Bruttohyra, Mkr 60 26 86 10,6% Bokfört värde, Mkr 480 159 639 12,7% Vakans av hyresvärde 2,0% 6,1% 3,2% Vakans av uthyrningsbar yta 2,5% 7,4% 4,0% senaste 10 15-årsperioden och beståndet är idag i gott skick. Fastighetsbeståndet i Karlstad innehåller cirka 22 000 kvm kontor och butiker, huvuddelen i centrala lägen. En stor andel av lokalhyreskontrakten löper ut under de närmaste två åren. Med en fortsatt gynnsam utveckling i Karlstad innebär det sannolikt att hyresnivåerna i de bäst belägna fastigheterna kan stiga och ge Realia högre hyresintäkter. I Karlstad äger Realia ett bestånd där i stort sett samtliga fastigheter, både bostäder och kommersiella, har hög standard. Utvecklingspotentialen ligger främst i en fortsatt gynnsam utveckling för Karlstad som kan öka hyresnivåerna i de mest attraktiva lägena. De största privata aktörerna på Karlstads fastighetsmarknad är Lundbergs med 102 000 kvm, Vasakronan med 86 000 kvm, Tornet med 84 000 kvm och Realia som äger 77000 kvm. Realias lägen avgörande Fastighetsmarknadens utveckling i Karlstad känns positiv, säger chefen för region Väst, Thomas Kjälled. Universitetet och etableringen av konsultföretag bidrar till detta. Alla våra bostäder som ligger centralt och är i mycket gott skick är uthyrda. Efterfrågan på hyreslägenheter är stor, bland annat beroende på att det inte byggs så mycket nytt just nu. Vi får också allt fler förfrågningar på lokaler, särskilt i centrala lägen, just den typ av lokaler som Realia har i sitt utbud. * För övriga orter i regionen, se Fastighetsförteckningen. Realias fastighetsbestånd i Karlstad Attraktivitet + Låg risk H Marknadspositionen för Realia redovisas i fem klasser, där fastigheter med bra läge och hög hyresgästattraktivitet har placerats i det mörka fältet. Normalfastigheter har placerats i mittenfältet. Fastigheter placerade i de ljusaste fälten bedöms ha en bättre potential för hyresutveckling än fastigheter i de mörkaste. Hög risk Läge + Lokaler Bostäder H Realias tyngdpunkt Fastigheterna är markerade med trianglar och cirklar. H markerar tyngdpunkten för fastigheternas marknadsposition inom marknadsområdet baserat på en sammanvägning av samtliga fastigheters hyresintäkter. o v i s n i n g 2 0 0 0