SLOTTSUND TOSARBY BY, SUND BESKRIVNING ÖVER DETALJPLAN FÖR SLOTTSUND 1:19 I TOSARBY BY. Beskrivningen avser detaljplanekartan som är daterad den 13 januari 2016. Områdesbeskrivning: Detaljplan för Slottsund 1:19 i Tosarby by (426) i Sunds kommun. Genom detaljplanen bildas kvarter 1-17, småbåtshamn, park-, ströv-, jordbruks- och fornminnesområden. Detaljplanens areal är ca 18 ha. Lägesbestämning: Området ligger i Sund, Tosarby by, västra delen av kommunen och gränsar till Slottssundet. Området ligger ca 25 km nordost om Mariehamn, ca 10 km från Godby.
1 HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Detaljplanekarta, 1:2 000, inklusive planbeteckningar och teckenförklaringar. Planbeskrivning. Illustration, 1:2 000. Bilagor enligt följande: 1. Baskarta 1:2 000. 2 BASFAKTA 2.1 Kommunöversikt (Bilaga 1) För området finns en kommunöversikt, Kommunöversikt del IV (Högbolstad, Tranvik samt del av Domarböle och Tosarby byar), godkänd av kommunfullmäktige 15.06.2010, 48. Bild 1. Utdrag ur kommunöversikt del IV.
2.2 Planeringssituation 2.2.1 Generalplan eller motsvarande Vid detaljplanering ska man enligt Plan- och bygglagen (PBL) följa fastställd delgeneralplan. För området finns ingen fastställd delgeneralplan. Fastigheten gränsar i norr till ett område där en delgeneralplan är under arbete. 2.2.2 Detaljplan För planområdet finns ingen antagen detaljplan. 2.3 Byggnadsordning I byggnadsordningen finns inga specialbestämmelser som gäller inom planområdet. 2.4 Fastighetsregister och tomtindelning Inom detaljplaneområdet ligger fastigheten Slottsund 1:19 i Tosarby by (426). Tomtindelningen regleras i detaljplanen. 2.5 Byggnadsförbud Inget beslut om byggnads- och åtgärdsförbud, för området, har fattats. 2.6 Baskarta (Bilaga 2) Baskartan har gjorts av AlandiaMap i augusti 2012. 2.7 Markägoförhållanden Planområdet ägs i sin helhet av ett aktiebolag, Ekesund Ab. 2.8 Bebyggelse, befolkning och arbetsplatser Inom planområdet finns ingen bebyggelse och därmed inga invånare eller arbetsplatser. 2.9 Bebyggd omgivning Området gränsar i norr till bebyggelse för åretruntboende. Norr på, ligger även den angränsande fastigheten Jungska gården1:15 dvs. det i museibyråns utlåtande benämnda Stenhuset. Mot öster gränsar området till åker och vägområde, indirekt dvs. öster om Högbolstadvägen till skogs- och åkerområden. I söder gränsar området till skog och mot öster gränsar området till vattenområde, Slottssundet. Följande fastigheter gränsar till planområdet: Norrgård 1:8 Uppgård 2:6 Shangrila 1:10 Jungska gården1:15 Södergård 1:16 Vestergård 2:0 Smf. vattenområde 876:1 Tosarby-Högbolstad, Högbolstadvägen, 895:1:626 Av dessa ligger Norrgård 1:8 och Uppgård 2:6 i Högbolstad by de övriga ligger i Tosarby by förutom Högbolstadvägen som går igenom båda byarna.
Inom eller i nära anslutning till detaljplaneområdet finns el-, telefon- och vattenledningar. Huvudledningen för avloppsvatten går längs med huvudväg 2. Närmaste service som daghem finns ca 2 km från området. Skola, äldreomsorg och minilivs ligger ca 5 km från planområdet. Post, bank, apotek och matvarubutiker finns i Godby ca 10 km från området. 2.10 Särdrag och skyddsobjekt 2.10.1 Naturvård För området har gjorts en Naturutredning i Ekesund, 2012, Miljöforskning Yrjölä Ab. I naturutredningen, som beskriver områdets vegetation ingående, rekommenderas att stranden med strandskogen (figur 10) och vasstranden (figur 9) lämnas i naturligt tillstånd eftersom de är värdefulla för den biologiska mångfalden. Utöver strandskogen och vasstranden rekommenderar naturutredningen att den klibbalsdominerande strandskogen och vasstranden (figur 12 och 11) bevaras, eftersom de bildar en skyddszon mellan åkern och vattnet. Av naturutredningen framgår även att skogsholmarna (figur 13 och 14) i mitten av åkerfältet rekommenderas ett bevarande därför att det gör åkerfältets natur mera mångsidig. Karta 2-2 ur Naturutredning 2012, Miljöforskning Yrjölä Ab, som visar de figurer som utredningen rekommenderar att, om möjligt, borde bevaras.
2.10.2 Fornminnen För detaljplaneområdet har följande fornminnesinventering gjorts: Arkeologisk inventering inför detaljplanering, Sund Tosarby 1:16. Under fältarbetet dokumenterades tio anläggningar. Av dessa anläggningar är tre fornlämningar. Sju av anläggningarna som dokumenterades dateras som sentida och kan därför tolkas som kulturlämningar. Fornlämningarna är skyddade enligt landskapslagen (1965:9) om fornminnen. Av de objekt som ingår i detaljplaneområdet är objekt 3, se karta nedan, klassad som fornlämning, objekt 4, 9 och 10 är klassade som kulturlämningar. Kulturlämningar är kulturhistoriskt intressanta och skyddsvärda lämningar som inte omfattas av fornminneslagen. Kulturlämningar kan dock vid framtida undersökningar komma att ändras, dvs. de kan vara potentiella fornlämningar. Markarbeten som hotar en kulturlämning borde lämpligen föregås av samråd med museibyrån. Karta ur Arkeologisk inventering inför detaljplanering, 2012. Fastighet Slottsund 1:19 motsvarar det vänstra området som avgränsats med lila linje. Inventeringsobjekten är markerade med röd färg och de befintliga fornlämningsområdena är skrafferade och avgränsade med grönt.
2.10.3 Kulturmiljö Över området har gjorts en Kulturhistorisk utredning/utlåtande inför detaljplanering av fastighet 1:16-M602 (numera Slottsund 1:19) i Tosarby, Sund, 15.12.2011. Av utlåtandet framkommer att fastigheten Jungska gården 1:15, även känt som Tosarby Stenhus, gränsar till detaljplaneområdet. Utdrag ur utredningen med kursiv stil. Jungska gården och de byggnader som finns på tomten hör till Ålands kulturhistoriskt mest värdefulla byggnadsmiljöer. Tosarby Stenhus är Ålands näst äldsta profana stenhus och ett av landskapets mest originella och storslagna 1700-tals byggnadsverk som bevarats till vår tid. Anläggningen klassificeras såsom kulturhistoriskt omistlig. För att skydda den Jungska gårdens unika värden förutsätts att detaljplanens utformning tar följande i beaktande: Att eventuella byggnader ska anpassas till den lokala byggnadstraditionen och därmed förses med träfasader. Att bergsprängningar ska undvikas och träd får inte fällas i onödan. Att Slottssundets strandlinje bör hållas öppen så att bebyggelsen inte skymmer sikten från Tosarby Stenhus. Att vägdragning och utformning ska anpassas till naturlig terräng och inte överdimensioneras, samtidigt som matarvägens, den gamla Postvägens, museistatus respekteras. Att byggnader ska grupperas på lämpligt sätt och på lämpligt avstånd från stranden. Och att tomternas byggnader inte bör överstiga I½ våning och förses med traditionella takformer. 2.11 Störande faktorer I områdets södra gränd ligger Kraftnäs Ålands 45 kv elledning. Elledningens ledningsgata är 38 meter bred. För övrigt finns inga störande faktorer som skulle påverka dess användning för boende.
3 MÅLSÄTTNINGAR Kommunstyrelsen fastställde följande målsättningar för fastigheten Slottsund 1:19 i Tosarby by den 25 mars 2013, 71, enligt följande: Område planläggs på landskapsbildens villkor, detaljplanen skall anpassas till terräng och naturförhållanden. Maximalt 50 % av området planeras för tomtmark. En för tät bebyggelse skulle avvika för mycket i jämförelse med omgivningen. Området skall, på exploatörens bekostnad, kopplas till det privata/kommunala vattenoch avloppsnätet. Ny bebyggelse skall anpassas till omkringliggande befintlig bebyggelse och den lokala byggnadstraditionen. Tillräckligt stora parkområden, områden för lekplatser och rekreation reserveras. Hårdgjorda ytor minimeras. Grus, armerat grus, gröna tak och liknande skall prioriteras. De i inventeringarna och inlämnade utlåtandena rekommendationerna tas i beaktande. Samt med ett förtydligande enligt Byggnadstekniska nämndens beslut 7.3.2013, 25,... om att gator på bostadsområdet på sikt ytbeläggs, utgående från hur snabbt området bebyggs.. 4 DETALJPLAN OCH DESS MOTIVERING 4.1 Markanvändning Planen baseras på landskapsbilden, naturen, omkringliggande områdens karaktär och inventeringarna för området. Enligt detaljplanen blir den totala markanvändningen enligt följande: Område för Areal % av hela (ha) planområdet Egnahem, radhus och kopplade byggnader (BE, BE-1,BER, BER-1) 6,56 36,4 Park (PN, PN/s, PL, PS) 6,16 34,2 Strövområde (US) 1,83 10,2 Småbåtshamn (TB) 0,12 0,7 Fornminne (SF) 0,06 0,3 Åker (LÅ) 1,87 10,4 Gator 1,40 7,8 18,00 100,0
4.2 Planbestämmelserna med beskrivning Kvartersområde för egnahemsbebyggelse (BE, BE-1) Bebyggelsen inom planområdet är till största delen kvartersområde för egnahemsbebyggelse. Av 17 kvarter är fyra planerade för BE-tomter och tio planerade för BE-1-tomter. BE-tomterna är placerade på norra delen av planområdet. Arealen för BE-tomterna är ca 6 200 m 2 fördelat på sex tomter (riktgivande tomtindelning så antalet kan variera), vilket motsvarar ca 3,4 % av hela planområdet. BE-1-tomterna finns på den södra delen av planområdet. BE-1-området har fördelats på tio kvarter, kvarter 1-10. Den riktgivande tomtindelningen ger 28 nya tomter. Arealen för BE-tomterna är ca 31 300 m 2, vilket motsvarar ca 17,4 % av hela planområdet. Terrängen på flera av tomter är branta. Byggnadsrätterna för tomterna, både BE och BE-1, bestäms av e-talet, exploateringstalet, e=0,2 betyder att byggnadsrätten är högst 20 % av tomtens areal. På varje tomt får uppföras en bostadsbyggnad med högst två lägenheter och en fristående ekonomibyggnad. Om tomten är större än 1800 m 2 får två ekonomibyggnader uppföras. En ekonomibyggnad får vara högst 50 m 2. Ekonomibyggnadens fasadliv får vara högst 2,7 meter och gavelbredden högst 6 meter på BE-områden och högst 7 meter på BE-1- områden. Om garageport vänds mot gata ska det vinkelräta avståndet från garageport till gatugräns vara minst 6 meter. Byggnadernas avstånd från gränsen mot granne ska vara minst 4 meter. Med grannes samtycke får en ekonomibyggnad placeras närmare gränsen, dock inte närmare än 2 meter. I huvudbyggnad ska fasadlivets höjd vara minst 3,6 meter, räknat från medelmarknivå. Våningstalen är I - I 2 / 3. Det lägsta våningstalet finns i kvarter 1, 3-5 och 13, som ligger närmast stranden och längst ut mot park och sjöutsikt. I kvarter 2, 6-9 och 14-16 får våningstalet vara I½ dvs. man får bygga hus som har en våning samt en vindsvåning vars våningsyta är högst ½ av första våningens yta. I kvarter 10 ges möjlighet att bygga i I 2 / 3 våningar dvs. man får bygga hus med en våning plus en vindsvåning vars våningsyta är högst 2 / 3 av första våningens yta. Variationen i våningsantal är för att ge möjlighet till utsikt. Alla hus på BE-tomter ska förses med åstak. Taklutningen får variera mellan 27º-38º. Fasadmaterial på byggnaderna ska bestå av trä. Fasadfärgen, på byggnaderna på BEtomterna, ska vara traditionell. Kulörer som t.ex. faluröd, ockra eller grå slamfärg som passar in med kringliggande bebyggelse ska väljas. På hus inom BE-1-områden är åstak, brutet åstak/tvåsidigt pulpettak eller pulpettak möjligt. Taklutningen för åstak får variera mellan 15º-30º. Med brutet åstak/tvåsidigt pulpettak eller pulpettak får taklutningen variera mellan 11º-17º. Fasadmaterialet ska bestå av trä, puts eller en kombination av dessa.
Tomterna ska inhägnas med staket eller häck mot gata. På BE-tomterna ska staketet vara i traditionell stil, höjden får vara högst 1,2 meter. Häck ska vara av traditionella arter t.ex. syren- eller bärbuskar. Häck av tuja är inte tillåtet. Kvartersområde för egnahem, radhus och kopplade byggnader för bostadsändamål (BER, BER-1) BER-tomterna finns i kvarter 17. Kvarteret är indelade i 7 tomter med riktgivande tomtindelning. Den sammanlagda arealen för BER-tomterna är ca 7 750 m 2, vilket motsvarar ca 4,3 % av hela planområdet. BER-1-tomterna finns i kvarter 11 och 12 samt i del av kvarter 6. Kvarteren är indelade i 16 tomter, riktgivande tomtindelning. Den sammanlagda arealen för BER-1-tomter är ca 20 275 m 2, vilket motsvarar ca 11,3 % av hela planområdet. På området får uppföras egnahemshus, radhus och småhus som är ihopkopplade med biltak, förråd eller motsvarande. Om tomterna bebyggs med egnahemshus tillämpas samma planbestämmelser som för kvartersområde för egnahemsbebyggelse (BE för BER och BE-1 för BER-1). Om tomterna bebyggs med radhus och kopplade småhus, tillämpas följande bestämmelser för BER- och BER-1-områden: - Byggnadsrätten på radhustomterna bestäms av e-talet, exploateringstalet, e=0,2 betyder att byggnadsrätten är högst 20 % av tomtens areal. - Fasad eller taklinje som är längre än 24 meter ska brytas på minst en punkt genom förskjutning eller indragning med minst 1 meter. Gavel som är bredare än 9 meter ska delas i minst två mindre delar genom förskjutning med minst 1 meter. - Förutom bostadshus får på tomten byggas separata ekonomibyggnader och biltak. - Byggnadernas avstånd till gräns mot grannar ska vara minst 4 meter. Med grannes samtycke får ekonomibyggnad placeras närmare gränsen, dock inte närmare än 2 meter. Det vinkelräta avståndet från garageport till gatuområdets gräns ska vara minst 6 meter. - Tomterna ska inhägnas med staket eller häck mot gata. - På varje tomt ska två bilplatser/bostad reserveras. Ytterligare ska minst en gästbilplats/fyra bostäder reserveras. För BER-tomter gäller dessutom följande bestämmelser: - Byggnaderna ska förses med åstak. Åstakens lutning får variera mellan 27º-38º. - Fasadmaterialet ska bestå av trä. Fasadfärgen ska vara traditionell, t.ex. faluröd, ockra eller grå slamfärg. Kulör på fasaden ska passa in med kringliggande bebyggelse - Biltakets gavelbredd får vara högst 6 meter och fasadlivets högsta höjd högst 2,7 meter. - Staketet ska vara i traditionell stil, höjden får vara högst 1,2 meter. Häck ska vara av traditionella arter t.ex. syren- eller bärbuskar. Tuja är inte tillåtet som häck.
För BER-1-tomter gäller även följande bestämmelser: - Biltakets gavelbredd får vara högst 7 meter och fasadlivets högsta höjd högst 2,7 meter. - Byggnaderna ska förses med åstak, brutet åstak/tvåsidigt pulpettak eller pulpettak. Takens lutning får för åstak variera mellan 15º-30º, för brutet åstak, tvåsidigt pulpettak eller pulpettak mellan 11-17. - Fasadmaterialet ska bestå av trä, puts eller en kombination av dessa. Strövområde (US) I planen finns två strövområden (US). Strövområdena ligger längs med stranden. Strövområdet är ca 18 300 m 2, vilket motsvarar 10,2 % av hela planområdet. Området ska vårdas som skogsbruksområde. På området får finnas stigar som gynnar friluftslivet. Byggnation och kalavverkning är inte tillåtet. Parkområde som ska bevaras i naturligt tillstånd (PN, PN/s) Parkområdet, PN och PN/s, finns som en skyddande zon mot Högbolstadvägen, i större och mindre helheter kring och i kvartersområde. PN- området finns tills största delen på den södra planhalvan och PN/s-området finns i sin helhet på den norra planhalvan. PN/sområdet är parkområde som ska bevaras i naturligt tillstånd där miljön bevaras. Den sammanlagda arealen för parkområdet är ca 44 100 m 2, vilket motsvarar ca 24,5 % av hela området. PN-området är ca 40 800 m 2 och PN/s är ca 3 300 m 2. På PN-området får placeras mindre konstruktioner som betjänar områdets användning för rekreation såsom rastplatser med bord, bänkar och eldstad, motionsredskap samt friluftsstigar. Skötseln av växtligheten ska göras så att områdets värde för rekreation inte försämras. Parkområde inom vilket får iordningställas kvarters- och områdeslekplats (PL) Parkområdet (PL) finns mitt i den södra planhalvan och har en areal på ca 9 250 m 2, vilket motsvarar ca 5,1 % av hela planområdet. På parkområdet får förläggas en lekplats med tillhörande lekredskap, parkmöbler och stigar samt mindre konstruktioner som betjänar områdets användning för rekreation. Skötseln av växtligheten ska göras så att områdets värde för rekreation inte försämras. Simstrand (PS) Ett parkområde för simstrand har reserverats mellan småbåtshamnen (TB) och strövområdet (US). Simstranden är ca 560 m 2. På området får uppföras mindre konstruktioner som betjänar områdets användning t.ex. små kiosker och badhytter.
Landskapsmässigt värdefullt åkerområde (LÅ) Den nordligaste delen av planområdet är reserverat för landskapsmässigt värdefullt åkerområde. Det är särskilt viktigt att hålla området öppet med tanke på bebyggelsen som gränsar till planområdet. Åkerområdet är värdefullt för bybilden. Området får inte bebyggas. Åkerområdet är ca 18 700 m 2, vilket motsvarar ca 10,4 % av hela planområdet. Fornminnesområde (SF) På området finns endast ett fornminnesområde. Fornlämningarna är skyddade enligt landskapslagen (1965:9) om fornminnen. Fornminnesområdet är ca 580 m 2, vilket motsvarar ca 0,3 % av hela planområdet. Område för småbåtshamn (TB) Ett område om ca 1 250 m 2 har reserverats för småbåtshamn. Områdets storlek motsvarar ca 0,7 % av hela planområdet. Småbåtshamnen ligger söder om simstranden. Söder om småbåtshamnen finns det strövområde (US). På området får uppföras sådana konstruktioner som hör till småbåtshamnens verksamheter. Gatuområden Vid detaljplaneringen har målet varit att gatornas längd ska minimeras. Arealen för gatuområdet är ca 14 000 m 2, vilket motsvarar ca 7,7 %. I planförslaget föreslås fem nya vägar med följande namnförslag: Katarinaslänten, Katarinagränd, Wasaslingan, Wasastigen och Wasagränd. Gatornas bredd är 10 meter inklusive diken. För att minimera schaktning är gatorna placerade längs med höjdkurvorna, där det har varit möjligt. Allmänna bestämmelser som gäller hela planområdet Följande bestämmelser gäller för hela planområdet: På takytor som är synliga från havet/sjön ska användas ett icke reflekterande material Tomtinfarternas bredd för vara högst 6 meter breda. Obebyggda delar av tomtområde, som inte används som gångbanor eller för bilparkering ska planteras eller på annat sätt bringas i vårdat skick. På sluttningstomter ska byggnaderna anpassas till terrängen. Utfyllning ska undvikas. Källarvåning är tillåten. Sockel och källarvåning får överstiga den högsta markhöjden med högst 50 centimeter. De källarutrymmen, av vilkas ytterfasdens höjd minst hälften ligger ovanpå marken, räknas med i tomtens byggnadsrätt och får användas som bostadsrum.
4.3 Kommunalteknik Området ansluts till privat/kommunalt vatten- och avloppsnät där praktiska möjligheter föreligger alternativt ska fastighetsägarna hänvisas till lokala lösningar enligt överenskommelse med kommunen. El- och telefonnät finns i nära anslutning till området. 5 GENOMFÖRANDE OCH KONSEKVENSER 5.1 Genomförande Initiativtagare till detaljplaneringen har varit Ekesund Ab. Förverkligande av detaljplanen utförs enlighet ett eventuellt markanvändningsavtal mellan Ekesund Ab och kommunen. Avtalet ska godkännas av kommunen före detaljplanen antas av kommunfullmäktige. 5.2 Miljökonsekvenser Antalet nya invånare kommer att belasta strövområdena, park- och strövområde, inom planområdet samt närområdena. Ströv- och parkområdena är stora med ställvis brant och känslig terräng och vegetation. Inga gång- och cykelvägar är visade på planområdet. En instruktiv gångväg visas mellan Wasaslingan och Wasastigen. Gångvägen ska helst byggas enkel och inte vara byggda för att klara vinterunderhåll. Övriga stigar får skapas naturligt så att de kan hållas i liten skala. Lekområdet på södra planhalvan, ska byggas till en närlekplats med enkel, säkerhetsgodkänd, lekutrustning t.ex. sandlåda, gungor, rutschkana eller motsvarande. Inverkan på naturförhållandena har minimerats så att byggnationen är koncentrerad till den södra planhalvan, så att endast ca ⅓ av de planerade tomterna är placerade på den norra delen. Ingen bebyggelse är placerad längs den känsliga strandzonen. De i inventeringarna viktiga åkerholmarna har lämnats som parkområden som ska bevaras (PN/s). Antalet nya invånare är räknat till ca 190 personer, beräknat enligt ca 55 bostäder och den genomsnittliga familjestorleken på 3,5 personer. Detta kan i en nära framtid innebära ökad efterfrågan på daghemsplatser och senare även på platser i skolan. Den nya bebyggelsen kommer att öka trafiken på Högbolstadvägen, Tosarbyvägen och vid anslutningarna till Sundsvägen. Det nya vägnätet är planerat fristående ifrån kringliggande vägar, så att tre nya anslutningar behövs till Högbolstadvägen.
5.3 Fornlämningar och kulturlandskap Fornlämningar och kulturlämningar På området finns ett område som är klassat som fornlämningsområde och skyddat enligt landskapslagen (1965:9) om fornlämningar, området ligger på den sydvästra delen av detaljplanen. Kvartersområden och lekplatsen är planerade så att fornlämningen inte påverkas av bebyggelsen. Inom planområdet finnas tre platser/områden som klassas som kulturlämningar. Tänkt bebyggelse är planerad så att kulturlämningarna inte påverkas av ny bebyggelse. Kulturlämningarna ligger inom parkområdet. Ev. markarbeten som kan hota en kulturlämning bör lämpligen föregås av samråd med museibyrån. Kulturlandskap Norr om planområdet ligger den gamla bykärnan inklusive Stenhuset. För att bevara ett öppet landskap så att öppen sikt från befintlig bebyggelsen till sjön kan uppfyllas har detaljplanens nordligaste del planerats som landskapsmässigt värdefullt åkerområde (LÅ). Åkerområdet ska bevaras som åker. Den södra åkern föreslås exploateras och bebyggas med en bebyggelse i traditionell stil som inte bryter av från bebyggelsen som finns i den gamla bykärnan. Mariehamn 30 november 2015. Åsa Mattsson områdesplanerare