K2 eller K3? Vad ska fastighetsägare och bostadsrättsföreningar välja? 1 FASTIGHETSÄGARNA 1 D E C E M B E R 2 0 1 5 KLEBERG REVISION AB
Kort presentation Margareta Kleberg, auktoriserad revisor, startat 1996, idag 8 medarbetare och Dexter hund 2 Erfarenhet och arbete med revision i mindre bolag, samt olika konsultuppdrag sedan mitten av 80-talet, bostadsrättsföreningar sedan slutet av 90-talet Kontaktuppgifter: margareta.kleberg@kleberg.se 070-535 82 01 växel 08-10 54 10 www.kleberg.se
Syftet med dagens seminarium Introduktion till begreppen K2 och K3 3 Få tips om vad som är viktigt att tänka på just för fastighetsägare respektive bostadsrättsföreningar vid val av regelverk I vilka situationer är K2 respektive K3 att föredra Erfarenheter från våren 2015 (2014 första året med K2/K3 obligatoriskt) Aktuell debatt och fortsatt utveckling
Frågor 4
God redovisningssed 5
Varför heter det K2 och K3? 6
K-projektet 7 K1 K2 K3 K4
Olika begrepp och regelverk Bokföringslagen Årsredovisningslagen RR, BFN, RedU m.m. (gammal praxis) BFNAR 2008:1 (=K2 för aktiebolag) BFNAR 2009:1 (=K2 för ekonomiska föreningar) BFNAR 2012:1 (=K3) IFRS (för noterade koncerner) RFR 2 (för noterade juridiska personer) K4 (IFRS /RFR2 kallas ibland K4) 8
Aktiebolag För vilka gäller K2 och K3 nu? Ekonomiska föreningar Handels- och kommanditbolag med aktiebolag som bolagsman/delägare 9
Vad gäller för övriga företag? Enskild firma ingen K2/K3 här gäller K1 Mindre handels- och kommanditbolag med enbart fysiker som delägare (s.k. bokslutsföretag) ingen K2/K3 ännu Stiftelser, ideella föreningar och andra företagsformer som tillämpar årsredovisningslagen => K2 och K3 kommer med speciell anpassning, ej klar K3 kan användas frivilligt => Arbeta vidare med nuvarande redovisningsprinciper och årsredovisningsuppställningar 10
Från och med 2014 gäller att god redovisningssed = K2 och K3 för vissa företag. 11 Gamla tolkningar och rekommendationer försvinner.
Varför görs förändringen? Från början en tanke om förenkling genom att mindre företag kan använda enklare regler. En viss EU-anpassning generellt i redovisningsregler, påverkar främst för större företag. 12
Måste man göra detta? Det korta svaret: => JA! 13 Vad händer om man struntar i det? Anmärkning i revisionsberättelsen? Efter några år; * årsredovisningen ser annorlunda ut än andra på marknaden * banker, leverantörer, kunder och köpare kan uppfatta årsredovisningen som konstig
Kan man ångra sig? 14 Ja, lite Om man börjar med K2 kan man alltid byta till K3 Om man börjar med K3 kan man en gång byta till K2 om förutsättningarna ändrats. Att byta fram och tillbaka fungerar inte!
Vissa kan inte välja Stora företag måste välja K3 I vissa fall är det lämpligt att även ett litet företag väljer K3 15
Gränsvärden att tänka på Vad är ett stort företag? 16 Gränsvärden för stort företag Omsättning över 80 MSEK Antal anställda mer än 50 st Balansomslutning mer än 40 MSEK Mer än ett villkor uppfyllt i mer än två år (ska vara samma två villkor över tiden) Slutsats: De flesta mindre fastighetsbolag uppfyller endast villkoret balansomslutning och kan därför använda K2. Detsamma gäller bostadsrättsföreningar.
Reglerna har varit frivilliga i några år men få har börjat tillämpa dessa Mycket få har börjat med K2/K3 i förtid (endast enstaka mindre aktiebolag som har valt K2) Extraarbete vid omställning och osäkerhet kring tillämpning 17
Från och med när är det ett måste? K2 eller K3 ska ha tillämpats från och med räkenskapsår som påbörjades 1 januari 2014 eller senare 18 => Bokslut från och med för 2014 måste göras på ett nytt sätt!
Vilka är då skillnaderna? Och hur stora skillnader är det? 19 => Det beror på vem du frågar
Den korta versionen från en praktiker 20 Det mesta är som förut K2 vissa saker enklare och färre noter K3 vissa saker mer komplext och fler noter
Den långa versionen från teoretiker K2 är regelbaserat = inget eget tänkande, bara följa reglerna så som dom är skrivna = tänkt att innebära en förenkling 21 K3 är principbaserat = ska ge en rättvisande bild = bygger på redovisningsteoretiskt förståelse = reglerna kan tillämpas mer efter eget huvud = juridisk innebörd
K2 - Generella viktiga skillnader mot tidigare regler 22 Vilka skillnader berör de flesta fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar? Hela K2 måste användas inte blanda! Färre upplysningar och noter i ÅR behövs Man måste följa uppställningen av ÅR i K2 (=man får inte göra några egna anpassningar, däremot får man lämna fler upplysningar frivilligt) Aktivering av förbättringar begränsas
K3 Generella viktiga skillnader mot tidigare regler Komponentavskrivning ska användas Fler upplysningar i ÅR Uppskjuten skatt ska redovisas Vissa nuvärdesberäkningar krävs Vissa tillgångar kan värderas till verkligt värde Mer omfattande not om förvaltningsfastigheter, t ex med uppgift om marknadsvärde, värdering, rättighetsinskränkningar m.m. 23
Vem bestämmer? Styrelse/ägare eller förvaltaren? 24 Styrelsen beslutar om redovisningsprinciper Förvaltaren hjälper till att göra årsredovisningen enligt de beslutade redovisningsprinciperna. Förvaltaren kan också ge goda råd, men alltid styrelsens ansvar och beslut.
Fördelar och nackdelar K2/K3 Fördelar K2 - enklare - färre uppgifter krävs - alla ÅR följer samma mall - ingen (?) tolkning 25
Fördelar och nackdelar K2/K3? 26 Nackdelar K2 - stelt och ger inte alltid rättvisande bild - för lite information för läsaren om det finns många intressenter (Frivillig information kan dock lämnas i förvaltningsberättelse och notanteckningar) - Aktivering av renoveringar inte tillåtet - Mer styrt kring avskrivningsmetoder, skattemässiga regler tillämpas normalt även i bokföringen i K2
Fördelar och nackdelar K2/K3 Fördelar K3 - visst utrymme för egen tillämpning för att uppnå huvudsyftet rättvisande bild - aktivering av renoveringar och därefter komponentavskrivning - mer information till läsaren - mer rättvisande avskrivningar 27
Fördelar och nackdelar K2/K3 Nackdelar med K3 - mer arbete för förvaltaren - extraarbete vid byte från nuvarande regler till K3, speciellt avseende komponentavskrivningar 28
Vad kan avgöra vid valet? Investeringsplaner/underhållsplan framöver Avskrivningsprinciper idag Storlek på företag Externa intressenter; bank, leverantörer, m.fl. Flera ägare? Planer på försäljning? Hur viktigt är det att redovisa en rättvisande bild? Skatteaspekter? 29 Ambitionsnivå Fokus på hantering av avskrivningar och investeringar!
Några ord om avskrivningar Omdebatterat ämne i bostadsrättsföreningar, normalt inget problem i fastighetsbolag Måste avskrivningar göras? => Ja! Många olika principer i tidigare praxis i brf Förändringar har skett vid övergången till K2/K3 Avskrivningarna ska ge möjlighet att renovera, underhålla och därefter riva och bygga nytt när byggnadens livslängd är till ända. 30
Olika begrepp och principer - avskrivningar Livslängd Nyttjandeperiod Restvärde Progressiv avskrivning Komponentavskrivning Linjär avskrivning Hur länge? 50 år, 100 år, 1000 år, eller? 31
Avskrivningsprinciper i K2/K3 Avskrivning mot restvärde ej tillåtet i K2 /K3 för byggnader Aktuella uttalanden från FAR säger att progressiv avskrivning för byggnader inte är tillämpligt, varken i K2 eller K3 Komponentavskrivning krav i K3 32 Kvarstår: Linjär avskrivning över nyttjandeperiod för hela byggnaden i K2 (OBS! Det finns inget krav på att det ska vara 50 år enligt K2, kan även vara 100 år, eller kortare än 50 år) och för komponenter i K3 Skattemässigt synsätt förenligt med K2. Skatteverkets rekommendationer för avskrivningstider för olika byggnadstyper fungerar i K2 (förenkling)
Komponentavskrivning K3 Vad är komponentavskrivning? 33 Dela upp fastigheten på olika beståndsdelar och för varje beståndsdel bestämma nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid Problem vid övergång
Komponenter (förslag från SABO) Ett förslag till uppdelning 1. Mark 2. Markanläggning 3. Byggnads- och markinventarier 4. Stomme 5. Tak 6. Fasad 7. Inre ytskikt (golv, väggar, innertak) 8. Installationer (el, rör, ventilation, hiss) 9. Hyresgästanpassningar 34
Att uppskatta och fördela IB vid övergång till K3 Utgångspunkten ska vara nuläget för bedömningen av kvarstående nyttjandeperiod OBS! Det är inte ett nytt anskaffningsvärde som fastställs bara tiden för kvarstående avskrivning! IB anskaffningsvärde och IB ackumulerade avskrivningar ska fördelas ut på identifierade komponenter Avskrivningar görs enligt ny nyttjandeperiod på gammalt restvärde 35
K2 en varningsklocka Aktivering av underhållsarbete som har gjorts i praxis i bostadsrättsföreningar är inte förenligt med K2 36 K2 hänvisar till den ursprungliga synen om vad som är aktiverbart, dvs. ändrad funktion och ökat värde p.g.a av bättre prestanda krävs - (inte för att det är nytt) K2 samstämmigt med de skattemässiga avdragsreglerna. => kommer att leda till större underskott på kort sikt om man valt att aktivera de senaste åren
Att välja K3 K3 bör väljas om 37 * stora renoveringar pågår eller planeras som man inte vill belasta resultatet med vid ett tillfälle * många intressenter som läser årsredovisningen Fördelar med K3 * ger jämnare och mer rättvisande resultat * ger mer information till läsaren av årsredovisningen
Att välja K2 K2 kan väljas om 38 * inga planerade större åtgärder, alternativt att större åtgärder kan kostnadsföras utan problem * litet företag med få ägare och intressenter * inga försäljningsplaner, dvs. långsiktig privat förvaltning K2 är ett billigare alternativ då mindre arbete krävs vid bokslutet och upprättandet av årsredovisningen
Hur påverkar skatteaspekter? För en äkta bostadsrättsförening inte alls! 39 För ett fastighetsbolag och en oäkta bostadsrättsförening hänger bokföring och beskattning delvis ihop. Om man vill ha/behöver stora avdrag => K2 kan ha fördelar eftersom underhåll kan dras av direkt Över tid ingen skillnad, eftersom avskrivningarna dras av långsiktigt i K3 genom komponentavskrivningar
Beslutsvånda? 40
Styrelsen måste välja Styrelsen måste fatta ett beslut (för de flesta borde det redan vara gjort för 2014) Om osäker och inga stora renoveringar => K2 kan vara en bra början 41
Erfarenheter från våren 2015 För de flesta har det redan varit ett bokslut med K2/K3. Många valde K2 för 2014 Fortsatt oklarhet kring avskrivningstider och övergångsprinciper för bostadsrättsföreningar Mindre arbete med att lägga om till komponentavskrivning än beräknat. 42
Vad händer framöver? För fastighetsbolag få bekymmer kring val och övergång om man väl har klarat av komponentövergången i K3. För bostadsrättsföreningar fortsatt stora diskussioner kring avskrivningar, livslängder, kassaflöde och underhåll. K2 för bostadsrättsföreningar försämrades ytterligare i maj 2015 när Bokföringsnämnden förbjöd frivillig kassaflödesanalys i årsredovisningar. (Kassaflödesanalys kan läggas som bilaga efter revisionsberättelsen.) 43
FAR har skissat på förslag FAR har skissat på förslag till ny redovisning för bostadsrättsföreningar som bättre speglar informationsbehovet hos medlemmar. Om årsredovisning för Bostadsrättsföreningen Modell Bättre (org nr 700000-0000) Idéskrift (Finns som pdf fil på FAR:s hemsida www.far.se) 44
Avslutning Glöm inte att fatta beslut! 45 Frågor: Jag stannar kvar en stund Eller mejla mig så svarar jag så snart jag har möjlighet
46