HSB BRF RINGEN I STOCKHOLM INFORMATION TILL BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE INFÖR EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA OM STYRELSENS FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER PÅ LEDNINGAR FÖR VATTEN OCH AVLOPP SAMT VÅTRUM. Extra föreningsstämma Tid: Onsdag den 27 januari kl 18.00 Plats: Meddelas senare i den stadgeenliga kallelsen. Dessförinnan välkomnas till informationsträff: Tid: Måndag den 23 november kl 18.00 Plats: International School of the Stockholm Region, aulan Bohusgatan 24-26 HSB Konsult inbjuder också till Öppet Hus vid två tillfällen, där medlemmar under lugnare former kan ställa frågor till våra konsulter kring stambytet. Välkommen valfri dag och tid: Tid: Torsdag den 3 december kl 15.00 18.00 och onsdag den 9 december kl 16.00 19.00. Plats: Båda tillfällena i Brf Bohus lokal, Södermannagatan 66.
2 (18) ANGÅENDE RENOVERING AV STAMMAR OCH BADRUM SAMT WC Våra hus närmar sig 50 år och åldrandet märks tydligt på rörstammar och våtrum. Ett antal vattenläckage och synliga rostskador på rörstammar med ökande risk för vattenskador har gjort behovet av åtgärder aktuellt. Styrelsen har under en längre tid diskuterat vad som är bäst för våra avlopps- och vattenstammar och har därför under våren tagit ett inriktningsbeslut om att ett stambyte bör ske snarast. Beslut om stambyte fastställs på extra stämma genom att varje enskild bostadsrättsinnehavare godkänner att berörda delar i lägenheten byggs om och att underhållsansvaret under ombyggnadstiden förs över på föreningen. Inför extra stämma kommer denna information att presenteras på ett informationsmöte. HSB Konsult inbjuder också till Öppet Hus vid två tillfällen, där medlemmar under lugnare former kan ställa frågor till våra konsulter kring stambytet. Vad har styrelsen gjort? Styrelsen är medveten om att föreningens avloppsstammar uppnått sin tekniska livslängd och har under en tid aktivt arbetat med att finna den för föreningen och medlemmarna långsiktigt bästa och mest ekonomiskt försvarbara formen för att åtgärda dem. 2007 genomfördes en rörinspektion med ultraljud på avloppsrör. Inget akut underhållsbehov (förutom stamspolning) konstaterades vid denna undersökning vilket medlemmarna informerades om 2007-10-17. 2012/13 fanns ett behov att högtrycksspola avloppsstammarna. Samtidigt fick styrelsen allt fler signaler om fuktskador/misstänkta fuktskador till följd av bl. a dåliga tätskikt i badrummen. Styrelsen bestämde därför att genomföra såväl en första röranalys som en lägenhetsbesiktning. vov konsult, Henrik Tottras, genomförde 2013 en okulär statusbesiktning av synliga avloppsstammar i källare och allmänna utrymmen. Tottras skrev i sin slutsats följande. Sammanfattningsvis kan konstateras att spillvattenledningarna är i behov av utbyte. De många rostangreppen tyder på att livslängden är nära slutet. Det måste också antas att spillvattenledningarna uppåt i husen håller samma kvalitet som de synliga i de nedre våningsplanen. Det visar sig bl.a. där de synliga ledningarna går vidare uppåt i bjälklagen till våningarna ovan. Där syns på fler ställen fuktgenomslag vilket kan tyda på vattenskador. En rekommendation är att en sammanställande slutsats behöver tas gällande avlopp, vatten och våtrum i lägenheter för att föreningen ska skaffa sig en helhetsbild av fastighetens behov. Vid sin muntliga avrapportering framhöll Tottras, baserat på hans undersökning och långa erfarenhet, att hans mening var att ett traditionellt stambyte var att föredra.
3 (18) 2013 genomförde FSS en lägenhetsinventering. Ca 40 % av badrummen fick anmärkningar och då bl. a fuktproblem. FSS kunde också konstatera att många badrum var i originalskick och av de badrum som renoverats under årens lopp var många endast kosmetiskt renoverade, med exempelvis de ursprungliga golvbrunnarna kvar. Mot bakgrund av vad Henrik Tottras och FSS fann i sina utredningar beslöt styrelsen att låta två oberoende konsultfirmor göra en s.k. förstudie av hela problemställningen. Valet föll på Rotpartner och HSB Konsult. Rotpartner fick del av tidigare utredningar och gjorde därtill egna besiktningar, även av badrum. Rotpartner konstaterade bl. a att gjutjärnsbrunnarna var i dåligt skick och rostade, att vattenlåsen var svåra göra rena, att det fanns rostrosor och sprickor på spillvattenstammarna, att anslutningen mellan gjutjärnsbrunn och tätskikt var utsliten/bristfällig och utgjorde stor risk för läckage, att rörgenomföringar ur golv och vägg på flertalet fall i våtzon var en riskfaktor för fuktskador, likaså avsaknaden av relevanta tätskikt i bl. a originalbadrummen. Rotpartners bestämda uppfattning och rekommendation var att ett traditionellt stambyte borde utföras inom en relativ snar framtid. Styrelsen fick även del av HSB Konsults förstudie. Baserat på hur studien genomfördes och hur rekommendationerna motiverades valde styrelsen att ge HSB det fortsatta utredningsuppdraget. Deras utredning redovisas nedan men styrelsen vill redan här peka på att analysföretaget Swerea Kimab fick uppdraget att analysera rörprover från såväl avloppsrör som vattenledningar. Slutsatsen när det gäller avloppsrören blev följande. Konditionen hos samtliga tre undersökta avloppsrörproven är mycket dålig och den mekaniska hållfastheten i godsen är mycket låg. Om de tre insända rörproven är representativa för de aktuella avloppssystemen kan den kvarvarande livslängden för rören i de berörda fastigheterna bedömas. Rörens ålder har uppgivits vara 47-48 år. Konditionen hos samtliga tre avloppsrörbitar är mycket dålig och den mekaniska hållfastheten i godset är mycket låg. Ett hårt slag från verktyg, högtrycksspolning eller annan mekanisk bearbetning exempelvis i samband med arbete före re-lining rekommenderas inte, då det är mycket sannolikt att rören inte klarar den hårda belastningen. Stambyte är att rekommendera. Styrelsen har, som nämnts ovan, under hösten 2014 och våren 2015 anlitat HSB Konsult i syfte att utreda status på föreningens stammar och förslag till åtgärd. Den redovisning som följer är baserad på deras utredning. En grundlig inventering har genomförts: Byggritningar har kontrollerats. Samtliga lägenhetstyper har inventerats. Synliga stammar i källare, gemensamhetsutrymmen och vind har inspekterats. Prover har tagits på befintliga stammar och dessa har skickats på analys.
4 (18) Varför behöver vi göra något? Den grundliga genomgång styrelsen gjort tillsammans med HSB Konsult, som har stor erfarenhet av dylika projekt har visat på att det finns en rad problem som behöver åtgärdas. Det handlar inte enbart om brister i avloppsstammar utan även brister i vattenledningar och badrum. HSB Konsult redovisade nuläget på årsstämman i maj 2015. Problem som kommit fram i utredningarna: Avloppsstammarna är i mycket dåligt skick och den tekniska livslängden på dessa är uppnådd. (Problem ses i källaren på synliga avloppsledningar). Även tappvattenstammarnas tekniska livslängd är uppnådd. På två ställen i gårdshuset har man varit tvungen att byta ut tappvattenstammarna efter läckage. Under utredningen upptäcktes korrosionsskador av sådan art att åtgärder snarast bör vidtas för att eliminera risk för läckage. Många av badrummen har bristfälliga tätskikt eller andra brister som kan leda till vattenskador. Endast ett mindre antal badrum bedöms vara renoverade de senaste 5 åren. Badrummen är byggda för försiktigt badande och en del badkar har tagits bort utan att installera duschkabin eller åtgärda tätskikt. Det förekommer dolda rörkopplingar i badrumsväggar och i en del badrum även rörutlopp som bryter väggarnas tätskikt i duschzon med hög vattenbelastning vilket ytterligare ökar risken för vattenskador. Styrelsen har efter att ha studerat olika åtgärdsalternativ kommit fram till att den sammantaget mest fördelaktiga lösningen är ett traditionellt stambyte då det bland annat är både vatten- och avloppsstammar som är i dåligt skick. Andra till synes enklare lösningar utgör i praktiken inga godtagbara alternativ. Vad vill vi uppnå? De åtgärder som vidtas skall leda till att risken för vattenskador minimeras för lång tid och att badrummen fortsättningsvis uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation. Viktigt är att åstadkomma en långsiktig hållbar lösning för våra fastigheter, som också bidrar till en framtida värdeökning. Det är också viktigt att arbetet genomförs så att den enskilde bostadsrättshavaren så långt möjligt kan påverka standarden i sitt badrum och toalettrum. Arbetet kommer att medföra stora störningar under byggtiden men bör genomföras så att ingrepp i lägenheterna begränsas och att metoder väljs som ger minsta möjliga störningar under byggtiden.
5 (18) VAD ÄR PROBLEMEN? Badrummen Vid den badrumsinventering som styrelsen lät utföra 2013 visade sig många badrum vara i dåligt skick. Mer än hälften av badrummen var då av äldre standard eller i ursprungligt skick med bristfälliga yt- och tätskikt med plastmatta på golv, kaklade väggar i duschzon och över tvättställ samt i övrigt målade väggar. Yt- och tätskikt i dessa badrum har passerat sin tekniska livslängd och spruckit i fogar och i anslutning mot golvbrunnar. Tätskikten klarar inte av ett idag normalt användande med dagliga duschar. Många badrum hade uttjänta golvbrunnar med kraftiga rostangrepp och/eller otätheter mellan brunn och golvets tätskikt samt förekomst av otäta rörgenomföringar och infästningar i både väggar och golv. I vissa fall bryter rörgenomföringar tätskiktet i våta zonen där man spolar mycket vatten vilket medför risk för vatteninträngning. Utförande med rörutlopp i våta zonen omöjliggör dessutom badrumsrenovering enligt gällande regler för säker vatteninstallation. Ca 40 % av badrummen fick anmärkningar vid inventeringen (bland annat fuktproblem). Styrelsens bedömning idag är de antal badrum som renoverats de senaste 10 åren sannolikt inte överstiger 20 % av beståndet. Av dessa vet man inte säkert hur många som bytt golvbrunn och/eller rörsystem. Totalt bedöms att många badrum idag är i behov av åtgärd utöver stambyte och renoveringsbehovet får ses som omfattande. Avloppsstammarna Avloppen är av gjutjärn. Gjutjärnsrören har rostskador och läckage har förekommit. De materialprover som tagits visar att stammarna överlag är i mycket dåligt skick. Styrelsen är medveten om att föreningens avloppsstammar uppnått sin livslängd och har under en tid aktivt arbetat med att finna den för föreningen och medlemmarna långsiktigt bästa och mest ekonomiskt försvarbara formen för att åtgärda dem. Man har i denna utredning även tittat på så kallad re-lining, d v s att rörstammarna invändigt beläggs med plast. I denna förening är detta dock ingen bra lösning då detta inte åtgärdar vattenledningar, golvbrunnar, tätskikt och olämpliga rörgenomföringar. Tappvattenledningarna Kall- och varmvattenledningarna är av koppar. Livslängden på dessa har nått sitt slut. Det förekommer dolda rörkopplingar i badrumsväggar och i en del badrum även rörutlopp som bryter väggarnas tätskikt i duschzon med hög vattenbelastning vilket ytterligare ökar risken för vattenskador. Rörkopplingar, ventiler och sättet på vilket rören är dragna behöver åtgärdas för att undvika ytterligare vattenskador. Materialprovning som utförts visar på punktvis långt gången korrosion. Om vattenledningar inte åtgärdas kommer risken för läckage att öka med stora utläckande vattenmängder som följd.
6 (18) På två ställen i gårdshuset har man tidigare varit tvungen att byta ut tappvattenstammarna efter läckage. Det har även undersökts om re-lining kan vara en lämplig metod. Vattenledningarna transporterar vårt viktigaste livsmedel, dricksvatten, och styrelsen vill inte under några omständigheter riskera kvaliteten på vattnet. Försiktighetsprincipen bör därför gälla och säkerheten kring hälsoeffekter av re-lining av dessa rör är inte klarlagda. Dessutom är metoden inte särskilt väl beprövad. Värme Värmesystemet är generellt i gott skick. Inga större problem har noterats. Däremot är fukt i badrumsväggar och golv till följd av bristfälliga tätskikt en potentiell risk då detta medför korrosionsskador på de värmerör som är förlagda i eller nära badrumsgolven. Därför bör värmeinstallationer inom badrum hanteras i samband med stambytet. Värmesystemet inom lägenheterna i övrigt berörs ej. Elförsörjning Elanläggningarna i fastigheterna är generellt i gott skick och inte i behov av något omfattande utbyte utan endast det som förekommer vid normalt underhållsarbete. Elinstallationer i lägenheter är i många fall i ursprungligt skick med gamla strömställare och ojordade vägguttag samt elcentral (proppskåp) av typ gängsäkringscentral som saknar jordfelsbrytare. I samband med stambytet utförs ny jordad elinstallation i badrum och toaletter. I hall installeras ny 3-fas elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare som standard. (Utan jordfelsbrytare är det ej tillåtet med eluttag för 230V i toalett och badrum samt elektrisk golvvärme). Styrelsens inriktningsbeslut Styrelsens ansvar är att besluta om löpande förvaltning och underhåll, som t.ex. husets avlopp och vattenledningar. Beslut om vad som kan göras inne i lägenheterna fattas av medlemmarna, tillsammans och individuellt. Styrelsen har fattat inriktningsbeslut att avloppsstammar och vattenledningar ska bytas. Styrelsen föreslår att man i samband med detta renoverar badrum och toaletter samt återställer kök i gemensam regi. Stambyte och badrumsrenovering ger den för medlemmarna säkraste lösningen. Fördelarna med att åtgärderna genomförs gemensamt är främst att samtliga lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation och att riskerna för vattenskador minimeras för lång tid.
7 (18) Föreningsstämman ska ta ställning till följande Stämman har att godkänna de förändringar i lägenheten som följer av stambytet. Dessa redovisas nedan (i korthet renovering av badrum och toaletter till grundstandard, återställning av kök och installation av ny elcentral i hall). För att beslutet ska vara giltigt krävs samtycke av samtliga medlemmar alternativt tvåtredjedels majoritet på stämman och beslut i Hyresnämnden för de som inte lämnat sitt samtycke (9 kap 15 i BrL och 29 2 st). De medlemmar som inte närvarar på föreningsstämma måste således lämna samtycke i efterskott. En blankett för medgivande kommer att delas ut. Stämman skall även besluta att föreningen får överta medlems underhållsansvar under entreprenadtiden för de åtgärder som redovisas. Enkel majoritet (50 %) krävs för att beslutet ska vara giltigt. Finansiering Projektet påverkar föreningens ekonomi under lång tid framöver men föreningens ekonomi är god och finansiering av projektet kan därför säkerställas. Givet projektets omfattning så gör styrelsen, som del av projektförberedelserna, en grundläggande bedömning av föreningens ekonomi och kommer att utarbeta den finansieringslösning som är mest kostnadseffektiv för föreningens medlemmar. Finansieringen ska säkerställa föreningens goda ekonomi framöver och därmed värdet på medlemmarnas bostadsrätter. Påverkan på avgiften Stambytet är den största investeringen som föreningen står inför, men ska ses mot bakgrund av att investeringen har en avskrivningstid på 50 år. För att finansiera renoveringen av badrum och stammar behöver föreningen idag ta lån. Det kommer att påverka föreningens kostnader och för att täcka den kostnaden tvingas vi till en höjning av avgifterna. Hela höjningen kommer inte att ske direkt utan planeras att genomföras stegvis. Mer information och tider Medlemsmöte kommer att hållas den 23 november. Den 3 och 9 december kommer det även finnas tillfälle att träffa projektledning och HSB medlemskonsulent under två Öppet Hus. I januari 2016 sker extra föreningsstämma där beslut tas. Till föreningsstämman kommer skriftlig kallelse. Tider framgår av förstasidan i detta dokument. Så snart stämman godkänt styrelsens beslut inleds en mer detaljerad planering och projektering. Efter hand och i god tid innan start kommer HSB konsult kontakta boende för planering och information.
8 (18) När startar byggnationen? Styrelsen räknar med att starta arbetet med att utarbeta ett anbudsunderlag första kvartalet 2016. Arbetena bedöms kunna starta tidigast tredje till fjärde kvartalet 2016. Arbetet beräknas pågå i 1,5 till 2 år innan hela stambytet är klart. En mer detaljerad tidplan kommer att tas fram tillsammans med den entreprenör som väljs. Besked om när just ditt trapphus kommer att åtgärdas kommer vi att ge i god tid innan byggstart. Information kommer sen att ges löpande under hela byggtiden. Stöd under genomförandet Medlemmarna kommer under hela renoveringstiden att ha tillgång till en medlemskonsulent som hjälper till med personliga angelägenheter under renoveringstiden och utifrån dessa hittar individuella lösningar. Arbeten inom lägenheterna bedöms till cirka 8 veckor. Under den tiden kommer det att finnas vatten i trapphuset och provisoriska duschar och toaletter på gården eller källare. Om man av medicinska skäl inte har möjlighet att ta sig till de tillfälliga toaletterna och duschrummen skall man kontakta medlemskonsulenten. Efter ett möte med medlemskonsulenten kan det då bli aktuellt att få tillgång till en speciell torrtoalett (tillfällig toa) som sköts av en separat entreprenör (för övriga finns detta som tillval). Så här blir det i din lägenhet Nedanstående grundstandard är föreslagen. Redovisningen visar det utförande som ingår i månadsavgiften, men det står var och en fritt att anpassa utförandet till sina önskemål! Inom grundstandarden kommer att finnas valmöjligheter i en begränsad omfattning. Mot extrakostnad ska det även finnas möjlighet till tillval för den bostadsrättsinnehavare som önskar ändra eller komplettera grundstandarden. Bostadsrättsinnehavaren köper tillvalen direkt av entreprenören, till priser som fastställs i tillvalslistor eller som offereras. Priser på de vanligaste tillvalen kommer att tas in i samband med upphandling. Frånval kan ske om medlem önskar enklare utförande eller vill återanvända nuvarande utrustning och inredning som håller godtagbar standard såsom badkar, duschväggar, badrumsskåp mm. Vid önskemål om återmontering av blandare och porslin görs en lämplighetsbedömning där kvalitet och utförande samt ålder vägs in. Vid frånval kommer medlemmen tillgodoräknas en avgående summa som kan användas för andra tillval. Ingen kontantreglering kommer att ske i det fall inget tillval görs. Det utförande vi presenterar här bedömer vi att de allra flesta kommer bli nöjda med. Ambitionen har varit att badrum och toaletter ska få en långsiktigt hållbar och funktionell standard samt en generell 2015-års standard. Våtrummen utrustas med nya tätskikt och keramiska plattor samt att utrustningen i övrigt håller god standard. Köken kommer att återställas efter stambytet. Föreningen bekostar alltså inte nya köksskåp utan det får medlemmen beställa separat där så önskas.
9 (18) Grundutförande och tillvalsmöjligheter kommer att redovisas i detalj vad gäller fabrikat och färg i god tid innan byggstart. Gemensamt för badrum och wc-utrymmen Samtliga våtrum (bad och wc) renoveras i sin helhet. Installationer för vatten, avlopp och el, kakel, klinker och fyllning i golv rivs ut. De nya stammarna placeras i första hand i befintliga lägen. Golvet sänks där så är möjligt för att reducera höjdskillnad mellan hall och våtrum. Rummet saneras från eventuell fukt och asbest. Ett nytt våtrum byggs upp från grunden med nya rör för tappvatten, värme och avlopp samt nya tätskikt, vägg- och golvbeklädnader. Rören inom utrymmet dras på så vis att de minimerar risk för framtida vattenskador. Alla åtgärder följer byggbranschens krav på vattenskadesäkert byggande. Elledningar, strömbrytare och eluttag byts ut mot nya i jordat utförande. Den återställning som redovisas och som föreningen bekostar gäller badrum och toaletter i ursprunglig storlek. Merkostnad för att återställa tillbyggda badrum och toaletter står bostadsrättshavaren för. Badrum, grundstandard Del Golv Vägg Tak VVS Åtgärd Klinker 10x10 cm alternativt 15x15 cm, valbart mellan ett antal färger. Avvikande material/storlek/kulör erbjuds som tillval. Grå fog som standard, annan färg som tillval. Trösklar anpassas i höjd till golvnivå och lackas. Kakel vitt 15x15 cm upp till tak, blank, matt eller strukturerad. Avvikande material/ storlek/kulör eller annat utförande erbjuds som tillval. Grå fog som standard, annan färg som tillval. Snickerier, insida dörrkarm och foder målas. Byte eller målning av badrumsdörr erbjuds som tillval. Målas vitt. Valfritt mellan badkar med draperistång och duschplats med svängda duschväggar av glas. Termostatstyrd dusch-/badkarsblandare och duschanordning. Golvbrunnsplacering anpassas något (20-30 cm) för att passa både badkar och dusch. Flytt av duschplats (placering av golvbrunn och blandare) till motstående vägg som tillval om det är möjligt. Golvställd toalettstol av vitt porslin. Tvättställ av vitt porslin med ettgreppsblandare och bottenventil. Vägghängd toalettstol eller kombimodul med vägghängd toalettstol och tvättställ som tillval. Tvättställsskåp som tillval.
10 (18) VVS forts. El Övrigt Tvättmaskinsförberedelse. Befintlig tvättmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad. Förkromade utanpåliggande vattenledningar till termostatblandare, tvättställ och toalett. (Inga rörutlopp vid golv i våta zonen. I dessa fall dras rör vid tak). Befintlig radiator ersätts med ny. I de fall boende ej vill ha en ny radiator installerad görs förberedelse med proppade värmerör så att radiator kan återinstalleras längre fram. Flytt av radiator i badrum där värme behålls som tillval om det är möjligt. (Observera att vissa badrum har ett uppvärmningsbehov på grund av fönster eller placering mot yttervägg). Ny infälld jordad installation. Belysning i tak och badrumsskåp. Infälld belysning i tak av typ spotlight som tillval. Befintlig infälld belysning återställs om den är fackmässigt installerad (eventuell merkostnad debiteras medlem). Golvvärme. Eluttag. Förberedelse för tvättmaskin och torktumlare görs med framdragen el. Befintlig tvättmaskin (och torktumlare) återinkopplas om den är fackmässigt installerad. Handdukstork som tillval. Nytt badrumsskåp med spegeldörrar och belysningsramp. Nya handdukskrokar och pappershållare. Befintlig inredning återmonteras utan kostnad där så är möjligt. Leverans och montage av annan inredning (skåp, beslag mm) som tillval. Separat wc, grundstandard Del Golv Vägg Tak VVS Åtgärd Klinker 10x10 cm alternativt 15x15 cm, valbart mellan ett antal färger. Avvikande material/storlek/kulör erbjuds som tillval. Grå fog som standard, annan färg som tillval. Trösklar anpassas i höjd till golvnivå och lackas. Målas vitt. Frimärke (kakel 15x15 cm) över tvättställ. Avvikande material/ storlek/kulör eller annat utförande (t ex helkaklat) erbjuds som tillval. Snickerier, insida dörrkarm och foder målas. Byte eller målning av dörr erbjuds som tillval. Målas vitt. Golvställd toalettstol av vitt porslin, vägghängd som tillval om det är möjligt. Tvättställ av vitt porslin med ettgreppsblandare och bottenventil. Tvättställsskåp som tillval. Förkromade utanpåliggande vattenledningar till tvättställ och toalett.
11 (18) El Övrigt Ny infälld jordad installation. Belysning över spegel. Eluttag. Infälld belysning i tak, golvvärme och handdukstork som tillval. Ny spegel över tvättställ. Nya handdukskrokar och pappershållare. Kök I kök görs endast nödvändiga ingrepp för att byta vatten och avlopp. Köksinredning demonteras och återmonteras i erforderlig omfattning. Stammarna byts. Nya vatten- och avloppsrör dras fram till diskbänk och vid behov förses diskbänksskåp med ny botten. Ny blandare med avstängningsventil för diskmaskin. Nytt vattenlås. Befintlig diskmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad. I gårdshuset Bohusgatan 43-51 kommer kaklet över diskbänken att behöva göras om när stammarna byts i vägg. I de fall befintlig kakelyta ej går att återställa/laga kommer nytt kakel 15x15 cm att erbjudas som standard. I gathuset Bohusgatan 53-55* innebär stambytet att köksgolvet måste tas upp. Vi utreder möjligheten att dra om vatten och avlopp till dessa kök (i vägg och över golv under diskbänksskåpet) för att på så sätt undvika ingrepp i köksgolven. Om detta inte är möjligt kommer golven att återställas med linoleum eller lamellparkett. *Mer information om hur lägenheterna berörs av dessa ingrepp kommer att ges vid det inplanerade medlemsmötet och de öppna hus som kommer att hållas. Hall I hall installeras ny 3- fas elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare. Nya elledningar dras från proppskåpet till badrum och toaletter i befintliga elrör. Om det inte går att dra i befintliga elrör så monteras utanpåliggande ledning. I lägenheterna på våning 1 i gathuset Bohusgatan 53-55* finns sidodragna stammar i hallgolv. Vi utreder möjligheten att gå rakt ner med de nya stammarna för att på så sätt undvika ingrepp i hallgolven i dessa lägenheter. Om detta inte är möjligt kommer golven att återställas med klinker lika badrum alternativt linoleum eller lamellparkett. * Mer information om hur lägenheterna berörs av dessa ingrepp kommer att ges vid det inplanerade medlemsmötet och de öppna hus som kommer att hållas.
12 (18) Klädkammare I lägenheterna på Bohusgatan 53-55 samt gavellägenheterna på Bohusgatan 51 innebär stambytet att golvet (och del av vägg) i klädkammare måste tas upp. Väggen lagas och golvet återställs med linoleum. Övrigt i lägenheter Lägenheter som fortfarande har ojordade elinstallationer: Omtrådning till skyddsjordat system med nya strömställare, jordade vägguttag och lamputtag erbjuds som tillval. I lägenheterna på våning 1 i gårdshuset Bohusgatan 43-47* är badrumsstammarna sidodragna i vardagsrumsgolvet intill badrummet innan de fortsätter ner till bottenvåningen. Det är troligt att vi kan gå rakt ner med de nya stammarna för att på så sätt undvika ingrepp i vardagsrumsgolven i dessa lägenheter. Om detta inte är möjligt kommer golven att återställas med linoleum eller lamellparkett. *Mer information om hur lägenheterna berörs av dessa ingrepp kommer att ges vid det inplanerade medlemsmötet och de öppna hus som kommer att hållas. Övriga utrymmen i huset Vatten- och avloppsstammar samt ledningar för vatten och avlopp i källare, kulvert, på vind och i allmänna utrymmen byts ut. Invändiga dagvattenledningar åtgärdas. (Ingjutna ledningar relinas och åtkomliga byts). Avloppsinstallationer i/under källargolv filmas och åtgärdas vid behov. Gemensamhetstvättstugor kommer även att ytskiktsrenoveras i samband med stambytet. Även uthyrningslägenheten omfattas av stambytet och kommer att renoveras i samband med detta. I övrigt återställning efter stambytet.
13 (18) TYPRITNINGAR Nedanstående typritningar visar de nya badrummen och toaletterna enligt föreslagen grundstandard. Typ 1 och 1S i gårdshuset (Bohusgatan 43-51) Typ 1 Badrum och toalett Typ 1S Toalett och badrum
14 (18) TYPRITNINGAR Nedanstående typritningar visar de nya badrummen och toaletterna enligt föreslagen grundstandard. Typ 2 i gårdshuset (Bohusgatan 51, gavellägenheten) Typ 2 Badrum Typ 2 Toalett
15 (18) TYPRITNINGAR Nedanstående typritningar visar de nya badrummen och toaletterna enligt föreslagen grundstandard. Typ 1 och 1S i gathuset (Bohusgatan 53-55) Typ 1 Typ 1S (spegelvänt utförande) Typ 2 i gathuset (Bohusgatan 53, gavellägenheten) Typ 2 Med dusch Typ 2 Med badkar
16 (18) VANLIGA FRÅGOR INFÖR ETT STAMBYTE Hur länge blir jag av med vatten och avlopp? Räkna med sex till åtta veckor. Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det? Det finns tyvärr ingen legal möjlighet för en bostadsrättsförening att lämna ersättning till en enskild medlem. Måste man verkligen göra om ett nyrenoverat badrum? I de allra flesta fall ja. I och med att tätskiktet påverkas när vattenledningar och avlopp byts ut måste tätskiktet i hela badrummet göras om. Ny utrustning kan ofta tas tillvara och återmonteras efter lämplighetsbedömning. Är det bilningar i betong hela dagarna? Räkna med bilning under första veckan i din egen lägenhet. Därefter kommer bilning och borrning att avta. Dock kommer bilning ske i andra intilliggande lägenheter samt även i övrigt i fastighetskroppen under lång tid. Störningar blir det alltså dagtid men i olika utsträckning beroende på var arbeten sker. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? Ja, renoveringen sker utifrån kvarboendeprincipen. Det blir en tuff period för dig som boende. Föreningen kommer att se till att det finns vatten i trapphusen och wc- och duschar kommer att finnas i källare eller i vagn utanför entré. Det kommer att erbjudas lån av portabla toaletter till dem som inte kan ta sig till provisoriska wc och duschar. Om jag har frågor inför och under renoveringen, finns det någon jag kan vända mig till? Då ska du kontakta medlemskonsulenten. Medlemskonsulenten kommer att delta på informationsmötena och kommer att finnas tillgänglig under hela renoveringstiden. Medlemskonsulenten gör gärna hembesök och sätter sig i lugn och ro och pratar om situationen utifrån just ditt perspektiv. Asbest?! Farligt för mig? Asbestsaneringen sker enligt mycket strikta säkerhetsregler, och innebär ingen hälsorisk. Genom att göra detta gemensamt med certifierad entreprenör minimeras olägenheter och risker. Hur kommer värdet på lägenheten påverkas? Enligt mäklare är det känt att vår förening inte är stamrenoverad, vilket påverkar lägenheternas värde, och omvänt att när standardhöjning i badrum och wc är genomförd, så påverkar det värdet positivt. Jag vill att mitt badrum renoveras efter mina önskemål. Är det möjligt? Styrelsen kommer anlita entreprenör som kan hantera en stor mängd individuella önskemål när det gäller utförande.
17 (18) Kan man få en annan layout i badrummet än den som föreningen föreslår? Ja, om önskemålen går att utföra rent tekniskt och enligt gällande branschregler. Eventuella merkostnader hanteras som tillval. D v s bekostas av den enskilde medlemmen. Kommer det att ske arbeten i min lägenhet under julledigheten eller under sommaruppehåll? Nej. Inga arbeten kommer att pågå i lägenheterna under dessa tider. Pågående lägenheter kommer att färdigställas innan julledighet och eventuellt sommaruppehåll. I vilket hus och trappuppgång kommer stambytet att starta? Det vet vi inte idag. Det bestäms tillsammans med den entreprenör som kommer att utses efter stämman. Så fort en tidplan är fastställd och i god tid före byggstart kommer information att lämnas till medlemmarna. Kommer ny badrumsdörr att finnas på tillvalslistan? Ja. Får jag pengar tillbaka om jag bytt elcentralen själv? Ja, detta kommer att hanteras som ett frånval. Hur blir det med tvättstugorna under byggtiden? De kommer att vara i drift största delen med bara kortare avbrott. Kommer det att finnas en utställning som visar de nya produkter som installeras? Ja, utställning kommer att ordnas i god tid innan byggstart. Kan jag köpa kakel och klinker själv till mitt badrum? Det avgör entreprenören. Det har bl.a. med garantier som entreprenören ska lämna samt den tidplan som entreprenören måste följa. De flesta entreprenörer föredrar att själva göra inköpen för att säkerställa att materialet finns framme vid rätt tid och i rätt mängd när arbetet ska utföras. Vad händer om man hittar fukt i golv eller väggar vid rivning av det gamla badrummet? Då sker sanering och uttorkning. Om skadorna är omfattande kan detta påverka färdigställandetiden i den berörda lägenheten. Övriga lägenheter i den aktuella etappen brukar normalt sett kunna färdigställas enligt tidplan. Kommer en prissatt tillvalslista med populära tillval att tas fram? Ja. Kommer det att vara möjligt att ansöka om ROT-avdrag för tillval? Ja, mer information om hur detta går till kommer att ges i god tid innan byggstart. Villkor för ROT-avdrag finns att läsa på www.skatteverket.se.
18 (18) Vi som har fått våra badrum tillgänglighetsanpassade sedan tidigare, hur går det för oss? Befintlig utrustning (efter lämplighetsbedömning) kommer att återmonteras utan extra kostnad. Sänkta trösklar återställs också. Jag vill passa på med andra ändringar samtidigt? Andra ändringar i lägenheten får göras innan stambyte eller när stambytet är avslutat. Entreprenören kan inte ta hänsyn till andra hantverkare pga av ansvaret för de åtgärder som hör till stambytet och för att hålla tidplanen. Hur gör man med sin hemförsäkring under stambytet? Det är alltid bra att ta kontakt med sitt försäkringsbolag, kontrollera att ni har en gällande försäkring. Bostadsrättstillägg finns genom medlemskap i föreningen. Även entreprenören kommer att teckna en försäkring för entreprenaden. Vad händer om ägodelar försvinner under byggtiden? De entreprenörer som anlitas är vana experter och dokumenterat tillförlitliga. Alla kan dock hjälpa till att minska risken genom att inte låta värdesaker ligga framme. HSB:s erfarenhet är att det är mycket ovanligt att saker kommer bort i samband med stambyte. Om det ändå skulle inträffa finns medlemskonsulenten, som kan hjälpa till. Vart ska jag vända mig om jag har ytterligare frågor? HSB Konsult kan svara på eventuella frågor fram till stämman. Kontakta i så fall Krister Norlin, 010-442 14 50. Frågor om stöd inför och under ombyggnadstiden besvaras av Pia Bruns, 010-442 14 42.