EKONOMISK PLAN för Brf Kungsängen 3:1 Östra Ågatan 51 A-D Uppsala Organisationsnummer 716417-4604 Inneliggande ekonomisk plan har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna och ekonomiska förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Kostnader för fastighetens förvärv/föreningens tillgångar D. Finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader F. Beräkning av föreningens årliga intäkter G. Tabell/lägenhetsförteckning H. Intäkts- och kostnadsprognos I. Känslighetsanalys J. Särskilda förhållanden Planen har upprättats med biträde av Riksmäklaren B O Schöön
2 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Kungsängen 3:1 i Uppsala, som registrerades den 13 april 1982, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder eller andra lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningens organisations nummer är 716417-4604. Föreningen förvärvade sin fastighet 1982 och den ursprungliga ekonomiska planen registrerades samma år. Den omfattade 8 bostadsrättlägenheter och ett odefinierat antal hyreslägenheter. Nu skall alla lägenheter upplåtas med bostadsrätt. Därför upprättas en ny ekonomisk plan omfattande samtliga 17 lägenheter. Som underlag för denna plan har använts befintliga handlingar från bostadsrättsföreningen och från myndigheter. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 Bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende fastighetens förvärv är föreningens aktuella tillgångar. Beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc grundar sig på, vid tiden för planens upprättande, kända förhållande och fakta. Beräkningsgrund i planen avser kalenderåret 2014. Föreningen har en fullvärdesförsäkring för sin fastighet. Uppgifter om ytor har erhållits från en nyligen genomförd uppmätning av Anticimex. Byggnadernas tekniska standard har dokumenterats i samband med upprättande av underhållsplan utförd av Riksbyggen. EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR Föreningens fastighet består av ett gathus med 11 lägenheter och ett gårdshus med 6 lägenheter samt 2 garageplatser under gårdshuset och 10 parkeringsplatser på gården. Föreningens underhållsplan för de närmaste 10 åren visar på ett underhållsbehov av 1 400 000 kr. Mot den bakgrunden görs avsättning med 140 000 kr per år. Det nya taxeringsvärdet (2013) uppgår till 23 982 000 kr varav bostäder 23 800 000 kr och lokaler 182 000 kr. Hyresintäkter från garage och parkeringsplatser grundas på 2013 års debiteringslistor. Driftkostnaderna grundas på det historiska utfallet 2012 och 3 tidigare år. Prognosen för hyror och kostnader baseras på ett antagande om inflationstakten 2 % de kommande åren.
3 B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning Kungsängen 3:1 Östra Ågatan 51 A-D, 753 22 Uppsala Tomtens areal 1 471 m² Läge Kommunikationer Planbestämmelser Fastighetens läge bedöms som mycket attraktivt. Den ligger vid Fyrisån på dess östra sida med närhet till köpcentrum och kommunikationer Buss och tåg finns inom gångavstånd. Stadsplan kv Bryggaren 1939, en registrerad fornlämning på fastigheten. Befintlig bebyggelse bedöms stå i överensstämmelse med gällande plan. Vatten/avlopp Servitut Gemensamhetsanläggningar Ansluten till kommunalt vatten- och avloppsnät. Inga Servitut inskrivna. Inga gemensamhetsanläggningar inskrivna. BYGGNAD Fastigheten är bebyggd med ett gathus i 3 våningar med inredd vind och källare uppfört 1901 och ombyggt 1976-1982, ett gårdshus med 2 våningar och källare uppfört 1936 och ett uthus i 2 plan uppfört 1932. Uthyrningsbar area Bostäder (ljus BOA) 1 588 m² (uppmätt av Anticimex) Biutrymmen 89 m² varav 76,4 m 2 inredd källare i lgh A3 Totalt 1 677 m² Bostadslägenheter Parkeringar Källarutrymmen 17 st 2 garage i kv gårdshus samt 10 parkeringsplatser på gård Gathus; lägenhetsförråd, motionsrum med dusch och bastu, tvättstuga, elcentral. Gårdshus; undercentral till fjärrvärme, garage
4 VA Centralantenn Hiss Grundläggning Ytterväggar Bjälklag Yttertak Fasad Balkonger Trapphus Uppvärmning Byggnaderna är anslutna till kommunalt nät för vatten och avlopp. Centralantenn för radio och television Hiss finns i gathuset Gathuset är pålat med grund av natursten, gårdshusen är grundlagda på fast botten med grundmurar av betong Gathus av tegel, gårdshus av lättbetong Gathus av trä, Gårdshus av betong Gathus kopparplåt, Gårdshus papp, Lilla gårdshuset plåt Alla fasader är putsade Gathuset har 3 indragna balkonger, Gårdshuset har balkonger i betong med klinkerbeläggning Gathuset; golvbeläggning i sandsten, Gårdshuset golv och trappor i ekträ, Lilla gårdshuset i sten Vattenburen värme i radiatorer, Fjärrvärmecentral BOSTÄDER Lägenheter Golvbeläggningar Inv. väggbehandling Sällskapsrum och sovrum har ekparkett. Kök har plastmattor. Badrum har plastmatta på golv och kakel på väggarna Tapetserade väggar, i kök vinyltapet och målat
5 C. UTBETALNINGAR OCH KOSTNADER FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV Bokfört eget kapital 1 811 758 Insatser 6 730 247 8 542 005 Övriga kostnader Accumulerade vinster -2 196 492 Pantbrevskostnader 0 Reparationsfond 560 935 Övrigt 0-1 635 557 Totalt eget kapital 6 906 448 Taxeringsvärde Fastighetsskatt Bostäder 23 800 000 20 689 Lokaler 182 000 1 820 Summa 23 982 000 22 509 D. FINANSIERINGSPLAN Befintliga lån Inga Nya lån Hypotekslån Rörlig 2,00% 0 Hypotekslån 2 år 3,00% 0 Hypotekslån 5 år 4,00% 0 0 Tillkommer finansiering hyresrätter 3,00% 0 0 Summa insatser 6 906 448 Avgår hyresrätter 0 6 906 448 Totala skulder och eget kapital 6 906 448
6 Kungsängen 3:1 E. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER OCH UTBETALNINGAR 2014 Helår Finansieringsnetto (se H.) 0 Avsättning till yttre underhållsfond i enlighet med föreningens stadgar 140 000 Driftkostnader Förvaltningskostnader 115 000 Fastighetsskötsel & reparationer 0 El 45 000 Vatten och avlopp 35 000 Värme 250 000 Sotning 0 Sophämtning 25 000 Städning 0 Försäkring 22 000 Övrigt 120 000 612 000 Fastighetsskatt utgår med 22 509 Summa kostnader och utbetalningar 774 509 F. FÖRENINGENS INTÄKTER Hyror lägenheter hyresrätter 0 garage och p-pl 67 200 67 200 Årsavgifter 0 lägenheter 707 309 707 309 Summa intäkter 774 509 Utöver årsavgifterna svarar lägenhetsinnehavarna själva för hushållsel och kabel-tv-avgifter
7 G. Kungsängen 3:1 Östra Ågatan 51 Uppsala Insatser 6 906 448 Årsavgifter 707 309 Hyresintäkter 67 200 avser garage och p-pl Interna nr Namn Lgh Lgh Andelstal Insats Årsavgift nr yta insats (m²) (%) (kr) (kr/kvm) (kr) kr/mån A1 Mettiji J o M 101 223,9 13,449 928 863 4 149 95 128 7 927 A2 Hjort C 102 50,7 3,003 207 370 4 090 21 237 1 769 A3 Projektorg. SN AB 103 98,0 5,806 400 969 4 090 41 064 3 422 A4 Bäckros R 104 23,7 1,457 100 629 4 246 10 306 858 A5 Corell B 105 233,2 14,008 967 445 4 149 99 079 8 256 A6 Wallin J 106 46,4 2,813 194 301 4 188 19 899 1 658 B1 Forsman J 201 51,5 3,123 215 657 4 188 22 086 1 840 B2 Eklöf B 202 65,3 3,959 273 445 4 188 28 004 2 333 B3 Spross M o Å 203 179,2 11,118 767 854 4 285 78 638 6 553 B4 Carlberg C o Å 204 92,5 5,921 408 964 4 421 41 883 3 490 B5 Sten Y o J 205 160,1 10,339 714 077 4 460 73 131 6 094 C1 Vakant 301 60,1 3,559 245 817 4 090 25 175 2 097 C2 Palm H o T 302 73,5 4,456 307 782 4 188 31 521 2 626 D1 Sannervik A 401 71,6 4,281 295 642 4 129 30 278 2 523 D2 Sandstörm R 402 72,4 4,431 305 996 4 226 31 338 2 611 D3 Östholm J 403 67,2 4,018 277 475 4 129 28 417 2 368 D4 Nyberg J 404 69,6 4,259 294 162 4 226 30 126 2 510 SUMMA 1 639 100,000 6 906 448 707 309 Ytan för lägenhet A3 är 47,1 m 2 i bottenvåning och inkluderar 2/3 av 76,4 m 2 som är inredd källaryta H. Ekonomisk prognos år 1-11 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Taxeringsvärde 23 982 000 Lån 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Räntor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Amortering 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftfskostnader 612 000 624 240 636 725 649 459 662 448 675 697 689 211 702 996 717 056 731 397 746 025 Avsättning underhåll 140 000 142 800 145 656 148 569 151 541 154 571 157 663 160 816 164 032 167 313 170 659 Fastighetsskatt 22 509 22 959 23 418 23 887 24 364 24 852 25 349 25 856 26 373 26 900 27 438 Statlig inkomstskatt/övriga kostn 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tomträttsavgäld 0 Summa årliga kostnader 774 509 789 999 805 799 821 915 838 353 855 121 872 223 889 667 907 461 925 610 944 122 Hyror hyreslägenheter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hyror parkering 67 200 68 544 69 915 71 313 72 739 74 194 75 678 77 192 78 736 80 310 81 916 Årsavgifter medlemmar 707 309 721 455 735 884 750 602 765 614 780 926 796 545 812 476 828 725 845 300 862 206 Inflationsantagande 2,0%
8 I. Känslighetsanalys År 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Årsavgifte med i planen antagen räntnivå och inflation 707 309 721 455 735 884 750 602 765 614 780 926 796 545 812 476 828 725 845 300 862 206 Antagen räntenivå och inflation +1% 707 309 735 601 750 313 765 320 780 626 796 239 812 163 828 407 844 975 861 874 879 112 Antagen räntenivå och inflation +2% 707 309 749 748 764 742 780 037 795 638 811 551 827 782 844 338 861 224 878 449 896 018 Ökning av lånen 1mkr, dagens rta 737 309 751 455 765 884 780 602 795 614 810 926 826 545 842 476 858 725 875 300 892 206 Nyckeltal Låneandel i föreningen 0% Föreningslån per kvm brf 0 Driftskostnad kr/kvm totalt 373 Avsättning uh-fond kr/kvm totalt 85 Årsavgift per kvm brf 432
9 J SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN a. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga en årsavgift för täckande av föreningens driftsoch räntekostnader jämte amorteringar på lån, skatter samt avsättning till fonder. Inom föreningen skall bildas fond för yttre underhåll och dispositionsfond b. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttagas efter beslut av styrelsen. c. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke-vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. d. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. e. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt föreningens stadgar föreskriver. Uppsala den januari 2014 Johan Östholm Björn Eklöf.. Jonas Forsman