ANTAGANDEHANDLING 1 (5) Detaljplan för fastigheten Påarp 8:115 m. Fl. (Solsidan) i Torekov, Båstad kommun Handlingar Plankarta med illustration Plan- och genomförandebeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning Bilaga: Fotomontage Bakgrund och syfte Hotell- och konferensanläggningen Solsidan i Torekov stod klar1982 och består av en huvudbyggnad och 37 stycken hus vilka har olika ägarförhållanden, en del av husen är friköpta andra är andelshus. Sedan år 2002 driver Robert - och Rickard Nilsson anläggningen. Man önskar nu bygga ut anläggningen med ett antal hotellrum, kontors- och serviceutrymmen samt SPA- anläggning. Expansionen kräver också större parkeringsytor och friytor i form av en parkanläggning. Utökningen av antalet hotellrum avses ske på fem obebyggda fastigheter söder om huvudanläggningen, för att få rum med önskat antal rum behöver parkmark överföras till kvartersmark. Miljö- och byggnadsnämnden beslöt 2002-11-15 att detaljplan i önskad omfattning får upprättas i syftet att pröva möjligheten till ett genomförande av de framförda önskemålen. Områdets läge och avgränsning Planområdet är beläget inom den sydligaste delen av Torekovs samhälle kallat Solsidan. I norr begränsas planområdet av villabebyggelse norr om Själaviksvägen, i öster av villabebyggelse vid Koljavägen och parkmark samt i söder och väster av andelshusen. Befintliga förhållanden I planområdet ingår hotellanläggningen Solsidan, de fem obebyggda fastigheterna, gatumark, parkmark och 19 fastigheter i det tidigare beståndet av andelslägenheter. Parkmarken är inte anlagd utan består av för platsen karakteristisk naturmark, inom del av parkmarken finns en infiltrationsanläggning för dagvatten. De fem obebyggda fastigheterna är beväxta med relativt snårig låg vegetation. Markägoförhållanden Fastigheterna Påarp 8:115 och Påarp 8:72-76, 8:84-88, 8:91, 8:93 ägs av Torekov Partners. Resterande fastigheter är i privat ägo med en ägare eller är andelsfastigheter med Torekov Partners som andelsägare. Själaviksvägen är en samfälld väg, övrig allmän platsmark ingår i Torekov- Solsidans samfällighetsförening Påarp ga: A.
ANTAGANDEHANDLING 2 (5) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Gällande detaljplan Detaljplaneområdet ingår i ett område för vilket byggnadsplan fastställdes den 21 februari 1979 och gränsar i norr till byggnadsplan fastställd den 19 juli 1977. Översiktliga planer Ett förslag till fördjupad översiktsplan för Torekov finns upprättat där ambitionen för den södra delen av samhället har varit att knyta den nya bebyggelsen närmare till centrala Torekov. Detta kan ske genom att den nya bebyggelsen ges en karaktär som anknyter till bykärnans intima gaturum där husen ligger utmed gatorna med minimal förgårdsmark. Längre ut från den tätare bebyggelsen där den här aktuella planen är belägen kan dispositionen av bebyggelsen vara friare. Tanken här är att mer ta till vara på kvaliteterna i det omgivande landskapet och naturen. PLANFÖRSLAG Landskapsbild och bebyggelse De södra delarna av Torekov där det aktuella planområdet är beläget har byggts ut under 60- talet och framåt. Bebyggelse är uppförd i kvartersenklaver, som nås via matar- och lokalgator. Mellan bebyggelsegrupperna ligger det oftast öppna landskapet kvar. I övrigt är det öppna landskapet de vida utblickarna och närheten till havet viktiga kvaliteter i boendet i området. I Torekov används en stor del av bostäderna endast som sommar- och weekend bostäder, därför är ambitionerna i detta planförslag lovvärda då de syftar till att öka året runt användningen av den aktuella anläggningen och därmed öka sysselsättningsgraden i samhället och ge området mer liv och rörelse året runt. Det tidigare parkområdet som nu överförs till kvartersmark kommer i grunden att som tidigare ha den ursprungliga ängsmarken kvar, denna kommer att kompletteras med mindre aktivitetsanläggningar, som exempelvis en boule bana, viss plantering och stenarrangemang. Det viktiga här att den även i fortsättningen kommer att vara tillgänglig för allmänheten. De föreslagna ny- om- och tillbyggnadsåtgärderna indelas i två etapper. Etapp1: Inom och intill huvudbyggnaden utförs fyra om- och tillbyggnader, på husets norra sida görs en tillbyggnad som kommer att inrymma förråd och personalrum samt en tillbyggnad av restaurangdelen. Öster om huvudbyggnaden företas en ny- och ombyggnad av en befintlig verkstad och förråd till en bättre anpassad byggnad för förråd, verkstad, tvättstuga och kontor, byggnaden utförs som ett något förhöjt enplanshus. I söder, mot Makrillvägen ersätts en tidigare byggnad för omklädning med en nybyggnad i två plan, denna byggnad kommer att inrymma SPA och kontor. Inom huvudbyggnadens område och i etapp 1 kommer även personalparkering och andra markarbeten att utföras mellan huvudbyggnaden och Själaviksvägen. Byggnadshöjden i den gällande planen har varit begränsad till en våning, nu föreslås att byggnaden innehållande SPA- anläggningen får uppföras i två våningar. I övrigt bibehålles envåningsbestämmelsen och kompletteras med högsta byggnadshöjd i meter över nollplanet, gällande mot gata samt högsta totalhöjd i meter över nollplanet. Detta påverkar inte i något
ANTAGANDEHANDLING 3 (5) fall byggnadens nuvarande totalhöjd. I den första etappen ingår även nybyggnation av en hotelldel omfattande c:a 14 rum fördelade på tre huskroppar belägna utmed Ålavägen, för dessa hus har bygglov givits med stöd av gällande plan. Även för dessa byggnader anges högsta totalhöjd i meter över nollplanet, gällande mot gata samt högsta totalhöjd i meter över nollplanet. Etapp 2: Denna etapp omfattar nybyggnation av ytterligare en hotelldel med c:a 17 rum öster om den tidigare, för denna del krävs mark förvärv från de gemensamma fastigheten Påarp ga: AE. Byggnadshöjden i långfasaden mot gata för den nya byggnaden kommer inte att bli högre än den gällande höjden på tre meter och totalhöjden kommer inte att överstiga nockhöjden på angränsande fastigheter. I planområdet ingår även 18 stycken av de närmast huvudbyggnaden belägna andelshusen som ges den vidare beteckningen BC, bostad och hotelländamål. I den andra etappen igår anläggande av en parkeringsplats och en parkanläggning för gäster och övriga boende i grannskapet. Inom den södra delen av parkeringsplatsen och parkanläggningen finns ett infiltrationsområde för dagvatten, hänsyn till detta måste tas vid markarbeten. En teknisk anläggning är belägen i det sydvästra hörnet av samma område, denna ges beteckning E och en byggnadshöjd. Trafik Från centrala Torekov leder två vägar till planområdet, i väster Tunbyvägen och i öster Eneborgsvägen. Dessa två vägar anknyter till Själaviksvägen som är matargata i området. Koljavägen, Makrillvägen och Ålavägen är lokalgator i planområdet. Hotellanläggningen får sin tillfart för distributionstrafik och till parkering direkt från Själaviksvägen. Tillfart enbart för distributionstrafik sker c:a 50 meter väster om huvudtillfarten till parkeringen som också är utfart för distributionstrafiken. Huvudtillfarten bildar en fyrvägskorsning med Sandskärsvägen. Parkeringen har även en utfart mot Makrillvägen, dock bedömes ökningen av trafiken på lokalgatorna bli minimal. Den nya parkeringen innehåller c:a 45 parkeringsplatser varav 2 handikapp platser. Teknisk försörjning All nödvändig teknisk försörjning finns i området. Service Service i form av butiker etc. finns i Torekovs centrala delar, restaurang finns i Solsidans hotellanläggning, denna är öppet året runt. Kollektivtrafik Kollektivtrafik i form av buss finns till Torekovs centrum. KONSEKVENSER
ANTAGANDEHANDLING 4 (5) Kulturmiljövärden Några kulturmiljövärden bedöms inte påverkas negativt av denna detaljplan. Fornlämningar Skulle vid markarbeten påträffas under mark dolda inte tidigare kända fornlämningar, skall arbetet omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Friluftsliv och naturvärden Det viktigaste för friluftslivet i området det öppna landskapet med sina vida utblickar närheten till havet och strövstigar. I området finns också ett par tennisbanor och en bollplan. Den nya bebyggelsen som är relativt låg och mestadels i ett plan, bedöms inte ha en negativ områdespåverkan. Behovet av parkeringsytor påverkar nuvarande parkområdens storlek, detta kompenseras av att kvarvarande parkmark omvandlas till kvartersmark och ges en kvalitetshöjande utformning. Trots den ändrade planbestämmelsen kommer marken och dess anläggningar att vara tillgänglig för allmänheten och de boende i området. Miljö- och riskfaktorer Den föreslagna utvidgningen av verksamheten kommer att medföra en viss trafikökning på Själaviksvägen och Makrillvägen, en trafikökning som dock inte bedöms medföra någon ökad risk eller nämnvärt högre bullernivå. Hushållning med mark och vatten En utökning av verksamheten enligt planförslaget bedöms, med hänvisning till ovanstående redovisning, som möjlig utan att landskapets natur- eller kulturhistoriska värden påtagligt skadas. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmänna platser. Själaviksvägen ingår i Torekov-Påarps vägsamfällighet. I övrigt ingår området i Torekov- Solsidans samfällighetsförening. Fastighetsrättsliga frågor Enligt planens illustration föreslås mark överföras från fastigheten Påarp 10:6, som ägs av SIAB till de nya fastigheterna. Beroende på planens avgränsning kan även mark överföras
ANTAGANDEHANDLING 5 (5) från Påarp 10:6 till de båda fastigheterna Påarp 8:77 och 8:78. Marken är upplåten till gemensamhetsanläggningen Påarp ga:8 som förvaltas av Torekov- Solsidans samfällighetsförening. Ängsmarken överförs till Påarp 8:115 och övergår till kvartersmark och blir därmed inte automatiskt tillgänglig för allmänheten. Den skall därmed inte heller ingå i Påarp ga:8. För genomförandet av planen krävs en omprövning av gemensamhetsanläggningen Påarp ga:8 avseende omfattning och andelar. Ekonomiska frågor Upprättandet av detaljplanen bekostas av beställaren enligt särskilt avtal. Bygglov- plan- och anslutningsavgifter utgår enligt taxa. I och med detaljplaneavtalet kommer reducerad planavgift att tillämpas vid bygglovet. Justeringar av detaljplaneförslaget efter plansamrådet Komplettering av planbeskrivningen har gjorts beträffande förfarande om hittills okända fornlämningar skulle påträffas. Planbeskrivningen har rättats beträffande de fastighetsrättsliga frågorna. Byggnadshöjderna för hotelldelen har studerats och har det visat sig kunnat sänkas med 40 cm, de nya höjderna ger också en viss marginal så att vid en efterföljande detaljprojektering kan eventuellt byggnadernas höjder sänkas ytterligare. För att möjliggöra en förskjutning av den östra byggnadens delar enligt den streckade illustrationen på illustrationskartan, har den byggbara ytan och därmed kvartersmarken ökats något. Byggrätten begränsas dock till 760 m 2, för att säkerställa att byggnaden inte blir större än tidigare redovisningar. Som en bilaga till planbeskrivningen redovisas två alternativa fotomontage på hotelldelen. Bild 1 visar den tidigare redovisade utformningen av byggnaden. Bild 2 visar effekten av att spegelvända den västra byggnadskroppen, och därmed ha två likadana byggnader. Den illustrerade boulebanan har flyttats närmare parkeringen. MILJÖ- OCH STADSARKITEKTKONTORET I BÅSTAD Hans Folkesson Stadsarkitekt Ralph Blomqvist Plankonsult