Detaljplaner Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av VILLAÄGARNAs jurister eller behörig firmatecknare för VILLAÄGARNA är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar VILLAÄGARNA att kontakt tas med VILLAÄGARNAs jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se
2 (9) Innehåll Planläggning... 3 Planmonopol... 3 De olika plantyperna... 3 Översiktsplan... 3 Områdesbestämmelser... 3 Detaljplan... 4 Fastighetsplan... 4 Detaljplan... 4 Detaljplanekravet... 5 Obligatoriskt innehåll... 5 Genomförandetid... 5 Planprocessen... 6 Program... 6 Miljökonsekvensbeskrivning... 6 Samråd... 6 Utställning... 7 Antagande... 7 Överklagande... 8 Laga kraft... 8 Enkelt planförfarande... 8 Opinionsbildning... 9
3 (9) Planläggning Beslut om hur marken och vattnet ska användas och hur bebyggelsen ska utformas är något som berör många människor och som ska gälla under lång tid. För att vi som medborgare ska få insyn och inflytande över dessa frågor finns regler om planläggning. Denna informationsskrift handlar främst om detaljplanläggning. Planmonopol Planläggning är en kommunal angelägenhet. Kommunen har så kallat planmonopol. Det innebär att det är kommunen som bestämmer om och när planläggning ska ske. Det innebär dock inte att den kommunala planeringen för den skull kan ske helt fristående från planeringen på regional och central nivå. Den påverkas t ex av kommunövergripande infrastruktur som vägar, järnvägar och kraftledningar. Hänsyn måste också tas till bestämmelser i andra lagar än plan- och bygglagen, t ex bestämmelser om strandskydd och naturreservat. Planmonopolet innebär att en villaägare som vill att kommunen ska göra en planändring som berör hans fastighet, t ex så att byggrätten för hans fastighet utvidgas, inte kan tvinga kommunen att göra det. Om kommunen däremot är villig att göra en planändring eller att anta en ny detaljplan måste den förfara på ett speciellt sätt. Planprocessen beskrivs längre fram i informationsmaterialet. De olika plantyperna Planläggning av mark för bebyggelse har skett under lång tid, i flera hundra år. Den lag som reglerar planläggningen idag är plan- och bygglagen (PBL) från 1987. Det finns flera olika typer av planer: Översiktsplan Alla kommuner ska ha en översiktsplan som omfattar hela kommunens yta. Översiktsplanen anger grunddragen i mark- och vattenanvändningen samt hur bebyggelsen ska utvecklas och bevaras. Den ska också redovisa vilka miljö- och riskfaktorer som bör beaktas vid beslut om mark- och vattenområden samt hur vissa riksintressen ska tillgodoses. Översiktsplanen ska hållas aktuell. Det innebär att kommunfullmäktige minst en gång under mandattiden måste ta ställning till översiktsplanens aktualitet. Översiktsplanen är endast vägledande. Områdesbestämmelser Områdesbestämmelser kan ses som en djupdykning i en översiktsplan inom ett område som inte har detaljplan. De är inte lika detaljerade som detaljplaner utan reglerar endast ett begränsat antal frågor. Ändamålet med områdesbestämmelserna kan vara att säkerställa översiktsplanens syfte eller att tillgodose ett eller flera riksintressen enligt miljöbalken.
4 (9) Områdesbestämmelser ska omfatta ett avgränsat område av en kommun och är bindande. En viktig skillnad mellan detaljplan och områdesbestämmelser är att områdesbestämmelser inte ger någon direkt rätt att förvärva mark eller rätt att på annat sätt använda mark för ett bestämt ändamål. Detaljplan Detaljplaner görs framför allt vid större förändringar eller för att säkerställa en viss fortsatt markanvändning. En detaljplan omfattar endast en mindre del av en kommun och ska begränsas till just det område som berörs av de planerade åtgärderna. Detaljplanen är bindande. Den har vissa rättsverkningar för kommunen och enskilda. Under planens genomförandetid har fastighetsägarna en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Fastighetsplan En fastighetsplan upprättas vid behov i områden med detaljplan. Den kan omfatta hela eller delar av detaljplaneområdet. Fastighetsplaner kan innehålla bestämmelser om markens indelning i fastigheter och om servitut, ledningsrätt och liknande rättigheter samt om gemensamhetsanläggningar. Fastighetsplanens redovisning av fastighetsgränser är bindande vid kommande fastighetsbildning, till skillnad från de fastighetsgränser inom kvartersmark som ibland illustreras i detaljplaner. Detaljplan I detaljplanen ges en samlad bild av markanvändningen och av hur miljön avses förändras eller bevaras. Detaljplanen är ett instrument för kommunen att förverkliga den lokala bebyggelsepolitiken och de sociala ambitionerna samt att främja en ekonomisk och rationell byggproduktion. Vid detaljplanläggningen tas hänsyn till de allmänna intressen som beskrivs i PBL och miljöbalken. Därigenom blir lämpligheten att bygga i enlighet med planen prövad och planen ger sedan byggrätt. Exempel: Om en villaägare vill få bygglov för ett garage krävs det att åtgärden stämmer överens med planen. Om så inte är fallet måste planen ändras för att ett bygglov ska kunna ges. Möjligheten till dispens från planen är numera borttagen, däremot får kommunen medge mindre avvikelser som är förenliga med planens syfte. I en känslig miljö kan även mycket små avsteg rörande placering och utformning vara otillåtna därför att de strider mot syftet med planen. I en annan miljö kan kommunen kanske medge större avsteg. Förutsättningen är dock att de inte innebär någon större omgivningspåverkan. Vägledning kan fås i planbeskrivningen. Beroende på hur detaljerad detaljplanen är och med vilken noggrannhet plankartan är utformad kan det också finnas ett visst tolkningsutrymme av planen. Mindre avvikelse är en åtgärd kommunen har möjlighet att besluta om, ingenting de är tvungna att medge.
5 (9) Detaljplanekravet I PBL finns bestämmelser om i vilka situationer detaljplan ska göras innan lov får ges. Kommunen avgör när och var detaljplan ska göras (det kommunala planmonopolet). I följande situationer krävs att detaljplan upprättas: Ny sammanhållen bebyggelse Ny enstaka byggnad vars användning får betydande inverkan på omgivningen eller som ska förläggas inom ett område där det råder stor efterfrågan på mark för bebyggelse, om tillkomsten av byggnaden inte kan prövas i samband med prövning av ansökan om bygglov eller förhandsbesked Befintlig bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om regleringen behöver ske i ett sammanhang. Med sammanhållen bebyggelse avses sådan bebyggelse som ställer krav på gemensamma anordningar och/eller behöver få flera frågor lösta i ett sammanhang. Gemensamma anordningar kan t ex vara gator eller vatten- och avloppsanläggningar. Med bebyggelse eller byggnad jämställs här även vissa andra anläggningar. En enstaka byggnad som kan få konsekvenser för omgivande bebyggelse, kan vara en byggnad vars användning leder till störningar av olika slag. Det kan också vara verksamheter som kan få konsekvenser för serviceutbudet eller trafiken i ett större område. Obligatoriskt innehåll PBL anger ett visst obligatoriskt innehåll för detaljplaner. Det är: Allmänna platser, t ex gator, vägar, torg och parker Kvartersmark för bebyggelse eller olika typer av anläggningar, t ex fritidsanläggningar, va-anläggningar och energianläggningar Vattenområden, t ex båthamn och friluftsbad Kommunen är alltid huvudman, dvs. ansvarig för iordningställandet av gator och andra allmänna platser om inget annat anges i planen. Utöver detta minimiinnehåll får detaljplanen reglera t ex exploateringsgrad, byggnaders och anläggningars användning, placering, utformning och utförande, vegetation, höjdlägen, utfart, parkeringsplatser och skyddsanordningar. Genomförandetid En detaljplan ska alltid ha en bestämd genomförandetid. Den ska vara minst fem och högst femton år och är den tidsrymd inom vilken planen är tänkt att genomföras. Detaljplanen är bindande för både fastighetsägare och kommun. Under detaljplanens genomförandetid är fastighetsägaren garanterad att få bygga i enlighet med planen. Områdets lämplighet har ju redan prövats i planprocessen. Under genomförandetiden får kommunen bara i undantagsfall ändra planen, om inte berörda fastighetsägare går med på att så får ske. En fastighetsägare har t o m rätt till ersättning eller kan kräva att hans fastighet löses in om detaljplanen ändras
6 (9) eller upphävs före genomförandetidens utgång och skada uppkommer till följd av detta, t ex i form av att en byggrätt enligt planen begränsas eller upphävs. Tanken är att genomförandetiden ska innebära en slags garantitid för fastighetsägare, en garanti att så länge genomförandetiden löper få bebygga sin fastighet i enlighet med vad planen tillåter. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla men får då ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. Planprocessen För att förbättra beslutsunderlaget till en detaljplan, och ge möjlighet till insyn och påverkan från alla berörda intressenter, finns regler om hur man ska förfara vid framtagandet av en detaljplan. Den så kallade planprocessen ska följa ett visst schema. Samma förfaranderegler gäller vare sig kommunen upprättar nya, ersätter, ändrar eller upphäver detaljplaner eller områdesbestämmelser. Program Detaljplanen ska grundas på ett program om det inte är onödigt (exempelvis vid enkelt planförfarande). Tanken är att programmet ska ange utgångspunkter och mål för planen. Ett program är det första stadiet i planprocessen. Då är också möjligheterna att påverka som störst. Vi rekommenderar därför att villaägare och föreningar är aktiva så tidigt som möjligt i planprocessen om de har synpunkter på vad som föreslås. Miljökonsekvensbeskrivning En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) krävs för detaljplaner som medger en användning av mark eller av byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten och andra resurser. En MKB ska möjliggöra en samlad och allsidig bedömning av den inverkan planens genomförande får på de angivna intressena. Samråd När kommunen har upprättat ett förslag till detaljplan ska samråd ske med olika intressenter. Kommunen är skyldig att samråda med länsstyrelsen, lantmäteriet och kommuner som berörs av förslaget. Tanken är att länsstyrelsen i samrådet bland annat ska ta till vara statliga intressen. Kommunen ska också bereda sakägare, bland annat villaägare, som berörs av förslaget tillfälle till samråd. Även myndigheter, hyresgäst- och miljöorganisationer samt vissa andra sammanslutningar och boende ska inbjudas till samråd. När samrådet berör många personer bör det ordnas ett offentligt möte eller en samrådsutställning. Om endast få personer är berörda kan det räcka med ett utskick av förslaget och telefonkontakt eller personligt möte på platsen. Samrådet är en fortlöpande process för utbyte av information och synpunkter. I ett inledningsskede är syftet även att få till stånd en debatt om planområdet vid en tidpunkt när det fortfarande finns möjlighet att påverka planarbetet.
7 (9) Genom samrådet ska kommunen få bästa möjliga beslutsunderlag, samtidigt som sakägarna och övriga berörda inte ska behöva rikta invändningar mot planen till följd av missförstånd om planens innehåll eller innebörd. Avsikten är naturligtvis att man så långt som möjligt ska komma överens om en lämplig utformning av planen, särskilt i sådana avseenden där synpunkter kan tillgodoses utan några olägenheter av betydelse. Det är dock viktigt att betona att samrådet syftar till ett utbyte av information och synpunkter. Kommunen måste alltså inte tillgodose alla de synpunkter som kommer fram under samrådet. Observera att endast skriftliga synpunkter kan ligga till grund för rätten att överklaga efter det att planen är antagen, om synpunkterna inte blivit tillgodosedda. Resultatet av samråden kring program och planförslag ska redovisas i en samrådsredogörelse. Den ska innehålla de förslag och synpunkter som kommit fram under samrådet samt kommunens motiverade ställningstagande till dessa. Tyngdpunkten bör ligga på de synpunkter som inte tillgodosetts. Utställning Kommunen ska ställa ut planförslaget till granskning under minst tre veckor innan det antas. Innan förslaget ställs ut ska en kungörelse anslås på kommunens anslagstavla och föras in i ortstidningen. Innehållet i kungörelsen ska även meddelas kända sakägare med flera. Denna underrättelse får skickas i brev men om det är ett stort antal personer som berörs räcker kungörelse i ortstidning och anslag på kommunens anslagstavla. Utställningen är särskilt viktig för den som inte har fått sina synpunkter tillgodosedda tidigare under planprocessen. För att kunna överklaga måste man ha lämnat skriftliga synpunkter på planförslaget senast under utställningstiden. Skriftliga synpunkter som kommit in till kommunen redan under samrådsskedet, behöver inte upprepas under utställningen för att ge rätt att överklaga. I vissa fall kan kommunen tillämpa så kallat enkelt planförfarande. Det innebär att utställningen ersätts av ett skriftligt förfarande. Efter utställningstiden ska kommunen sammanställa de synpunkter som senast under utställningen har framförts skriftligen och redovisa sina förslag med anledning av dem i ett utlåtande. Om planförslaget ändras väsentligt efter utställningen ska det ställas ut på nytt. Antagande Detaljplaner ska antas av kommunfullmäktige. Fullmäktige får dock delegera rätten att anta planer till kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden. Det kan ske för planer som inte är av principiell beskaffenhet eller i övrigt av större vikt, bland annat sådana planer som handläggs med enkelt planförfarande. När planen är antagen och beslutsprotokollet är justerat ska ett tillkännagivande anslås på kommunens anslagstavla. Meddelande om tillkännagivandet, protokollsutdrag med beslutet samt besvärshänvisning ska skickas till bland annat länsstyrelsen och sakägare.
8 (9) Överklagande Beslutet att anta planen får överklagas hos länsstyrelsen. Överklagandet ska sändas till den instans i kommunen som har tagit beslutet. Det ska vara kommunen tillhanda inom tre veckor från den dag då ett justerat protokoll med antagandebeslutet har satts upp på kommunens anslagstavla. Kommunen prövar om överklagandet skett inom föreskriven tid. I så fall överlämnas ärendet till länsstyrelsen för prövning. Observera att det endast är de som senast under utställningstiden framfört skriftliga invändningar mot planförslaget eller de som fått besvärshänvisning som har rätt att överklaga. I överklagandet ska minst anges vilket beslut som överklagas, vilken ändring av beslutet som begärs samt vara undertecknat. Skrivelsen bör dock även innehålla synpunkter på själva sakfrågan (gärna konstruktiv kritik) samt den klagandes adress. Länsstyrelsens beslut får överklagas hos regeringen inom tre veckor efter det att beslutet kommit den klagande till del. Laga kraft Beslutet om att anta en detaljplan vinner laga kraft när tiden för överklagande gått ut och ingen har överklagat det eller när länsstyrelsen har beslutat att inte överpröva planbeslutet enligt 12 kap PBL (riksintressen). Enkelt planförfarande Enkelt planförfarande kan användas vid upprättande (ersättning, ändring eller upphävande) av detaljplan och områdesbestämmelser. Förutsättningarna är att förslaget är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten, är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande enligt 4 kap 9 PBL (bl a riksintressen). Med begränsad betydelse menas planer av rutinkaraktär. Förslag som kommunfullmäktige kan uppdra åt kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden att anta. Samrådskretsen bör också vara begränsad. Saknar intresse för allmänheten får tolkas så att frågan saknar intresse för den allmänhet som inte ingår i samrådskretsen till förslaget. Vid handläggning av ett planförslag kan man övergå från enkelt planförfarande till det normala förfarandet eller vice versa. Skillnaden från normalt planförfarande är att vanligen behövs inte program, samrådskretsen är begränsad, särskild samrådsredogörelse behövs inte (ingår i utlåtandet),
9 (9) utställningen ersätts med en underrättelse direkt till samrådskretsen (skriftliga synpunkter ska lämnas till kommunen inom två veckor), kungörelseförfarandet begränsas. Opinionsbildning Den villaägare och förening som har synpunkter på ett planförslag ska naturligtvis ta tillvara de möjligheter som finns att påverka. Man ska alltså framföra synpunkter på samrådet och yttra sig skriftligt senast under utställningstiden för att senare kunna överklaga beslutet. Det är dock viktigt att framhålla att föreningen inte har någon självständig besvärsrätt om det inte är så att föreningen äger mark eller har en rättighet som berörs. Vid sidan av den formella vägen finns också möjligheter att påverka på annat sätt, genom uppvaktningar av kommunens politiker, genom protestlistor, genom kontakter med lokalpress och så vidare. I många fall kan det vara ett mer effektivt sätt att få en förändring till stånd. För att få gehör för sina synpunkter och krav bör man vara ute så tidigt som möjligt. Det kan också vara klokt att inte bara säga nej till vad som föreslås i planen, utan också föra fram alternativa förslag.