Frivilliga Kapitaltillskott - Informationsmöte Brf S:t Eriks torn 1
- Utgångspunkter Alla medlemmar har en andel av föreningens skulder idag. I er förening handlar det om i genomsnitt ca 800 000 kronor. Bostadsrättsföreningar får inte skattemässigt avdrag för räntekostnader, det får däremot medlemmarna privat. De medlemmar som vill kan ges möjligheten att spara 30 % av räntekostnaderna på sin egen andel av skulden genom frivilliga kapitaltillskott motsvarande den egna andelen. För en genomsnittsbostadsrätt nära 10 000 kr per år, vid 4 % bolåneränta. 2
- Vad är kapitaltillskott? Kapitaltillskott avser vad bostadsrättsföreningens medlemmar tillskjutit till bostadsrättsföreningens egna kapital. I praktiken innebär kapitaltillskottet att hela eller delar av bostadsrättshavarens andel av föreningens lån flyttas från föreningen till bostadsrättshavaren själv vilket ger mycket lägre räntekostnader. Det som är aktuellt i er förening är helt frivilliga och individuella kapitaltillskott som införs genom stadgeändringar angående ett system med två andelstal och tvådelade avgifter (driftsdel och skulddel). De som inte vill göra frivilliga kapitaltillskott behöver inte göra någonting alls och får en oförändrad månadsavgift. 3
- Marknadsvärderingar Marknadsvärderingar har gjorts avseende sex olika bostadsrätter i föreningen. I marknadsvärderingarna tas hänsyn bl.a. till läget, läget i fastigheten och våningsplan (ex. suterräng), balkong, kanalutsikt, ljusinsläpp, antal rum, antal toaletter/badrum, materialval. Det är en stor spridning på marknadsvärdet på lägenheterna i föreningen. De sex värderade bostadsrätterna har idag ett marknadsvärde mellan ca 37 000 ca 55 000 kronor/kvm. Om ett frivilligt kapitaltillskott motsvarande hela andelen av föreningens skuld hade gjorts och avgiften sänkts för bostadsrätterna bedöms marknadsvärdet till mellan ca 48 000 ca 66 500 kronor/kvm. Marknadsvärdet bedöms stiga med i genomsnitt ca 50 % mer än det gjorda kapitaltillskottet för de sex bostadsrätterna. 4
5
Lagändringar 2007 Borttagande av räntebidrag. Frivilliga kapitaltillskott - Bakgrund Borttagande av schablonskatt för bostadsrättsföreningar. Borttagande av möjlighet till skattemässigt avdrag för föreningens räntekostnader. Skatteverkets ställningstagande om kapitaltillskott Skatteverket har i ett ställningstagande klargjort att just den bostadsrättshavare som gör ett frivilligt kapitaltillskott får tillgodoräkna sig sitt eget kapitaltillskott till sin egen anskaffningsutgift. 6
- Exempel Anskaffningsutgift Köpt bostadsrätt för 5 miljoner kronor (vilket fortfarande är marknadsvärdet) Gör ett frivilligt kapitaltillskott 1 miljon kronor Anskaffningsutgift = 5 milj. + 1 milj. = 6 miljoner Ex. 1. - Säljer bostadsrätten för 6 milj. Ingen kapitalvinst Ex. 2. Säljer bostadsrätten för 6,5 milj. Kapitalvinst = 500 000 kronor, kapitalvinsskatt 22 % = 110 000 kronor 7 7
- Varför kapitaltillskott? Boendekostnaderna sjunker med 30 % av föreningens räntekostnader på den egna andelen av skulderna. Kapitaltillskottet ses som en anskaffningsutgift och är därför skattemässigt avdragsgill. Medlemmarna får en möjlighet att bestämma över sin egen ekonomiska situation, t.ex. bindningstid. Värdet på lägenheterna stiger, utifrån marknadsvärderingarna troligen med klart mer än det gjorda tillskottet. Fördel även för hela föreningen som minskar belåningen och risken i föreningen samt kan eventuellt få bättre räntevillkor på kvarvarande lån. Marknadsvärdet kan öka även på bostadsrätter som inte har genomfört frivilliga kapitaltillskott eftersom möjligheten finns. 8
- Hur möjliggörs frivilliga kapitaltillskott? Ändring av föreningens stadgar om att föreningen har två andelstal som grund för årsavgiften där det ena andelstalet avser bostadsrättshavarens andel av föreningens lån och räntekostnader samt amorteringar (skuldandelstal) och det andra avser driftskostnaderna (driftsandelstal). Stämmobeslut där samtliga röstberättigade bostadsrättshavare är ense eller beslut på två föreningsstämmor med tre fjärdedelars majoritet (av de röstande) på den senare stämman. Efter ett frivilligt kapitaltillskottet (på hela den egna andelen av föreningens skuld) har man ingen andel av föreningens skuld och betalar därmed inte alls för föreningens räntekostnader och amorteringar. 9
- Exempel på hur två andelstal fungerar Bostadsrättshavare A och B har båda ett andelstal idag på 1 % och en skuldandel på 700 000 kronor. När systemet med två andelstal införs får A och B ett driftsandelstal på 1 % och ett skuldandelstal på 1 % A och hälften av föreningen väljer att göra frivilligt kapitaltillskott. B och andra hälften av föreningen avstår från att göra frivilligt kapitaltillskott. A har nu ett driftsandelstal på 1 % och ett skuldandelstal på 0 %, skuldandel 0 kronor. A har fått en sänkt avgift eftersom A bara betalar för driftskostnader. B har nu ett driftsandelstal på 1 % och ett skuldandelstal på 2 %. B har fortfarande en skuldandel på 700 000 kronor samt en oförändrad avgift. 10 10
- Genomförandeprocessen i er förening Informationsutskick. Informationsmöte för hela föreningen. Enkät angående intresset för frivilliga kapitaltillskott ----------- Gruppmöten och Individuella möten för alla medlemmar som önskar. Beslut på extrastämma den 16 januari om ändring av stadgar (krävs 50 % ja av de röstande) Beslut på extrastämma den 24 januari om ändring av stadgar (krävs 75 % ja av de röstande) ------------ Informationsutskick från Bank. Rådgivningssamtal/rådgivningsträff med Bank. Avstämning av inbetalda frivilliga kapitaltillskott. Andelstalsberäkning och överlämning till ekonomisk förvaltare SBC. 11
- Genomgång av utdelad kalkyl över boendekostnaden 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 Egen amortering (669 kr) Nettoräntekostnad (1 874 kr) Månadsavgift (efter tillskott 3 959 kr) 2 000 1 000 0 Månadsavgift innan kapitaltillskott (7 305 kr) Totaltkostnad efter kapitaltillskott (6 502 kr) 12