Startlån och bosparande motiv, möjliga system och effekter

Startlån och bosparande motiv, möjliga system och effekter Sveriges Byggindustrier och Bofrämjandet Rapport 2015-12-17 1

Sammanfattning Antalet unga vuxna i storstadsregionerna har vuxit de senaste decennierna samtidigt som bostadsbyggandet varit lågt Sedan det tidigare bostadsfinansieringssystemet avvecklades domineras nyproduktionen av bostads- och äganderätter eftersom nyproducerade hyresrätter blivit en relativt dyr boendeform Ett ökat antal unga vuxna och ett lågt utbud av äldre, billigare, hyresbostäder har inneburit att andelen unga vuxna som kunnat etablera sig i hyresrätt fallit kraftigt i storstadsregionerna. Och de har inte kunnat kompensera fallet genom att öka etableringen i bostadsrätt i samma utsträckning I praktiken har bostadsmarknaderna i tillväxtregionerna försett unga med dubbla lås: de har inte tillräcklig kötid för att få en äldre, billigare, hyresrätt och nyproduktionen är ofta dyr. Samtidigt har de normalt litet sparkapital vilket stänger dem ute från den stora marknaden för ägda bostäder, främst bostadsrätter. Men trots att unga vuxnas inkomster inte ökat i samma takt som äldre hushålls intäkter har många unga vuxna relativt god betalningsförmåga. Många klarar boendeutgifter på minst 5 500 kr/månad. Med en sådan månadsutgift skulle det vara möjligt att klara boendekostnaderna för en liten bostadsrätt till relativt höga priser om man hade tillgång till eget kapital eller lättillgänglig toppfinansiering. Mycket talar för att Sverige står inför ett vägval vad gäller den sociala bostadspolitiken. Man kan fortsätta med utbudssubventioner som framförallt riktas till nyproduktion av hyresbostäder. Men internationella erfarenheter visar att det finns alternativ. Ett tydligt alternativ är att öppna marknaden för ägda bostäder, dvs nästan 70 procent av alla bostäder som finns, också för unga hushåll. En sådan politik bygger på två grundstenar: 1. Statligt gynnat bosparande 2. Statliga startlån Genom att underlätta bosparande kan unga snabbare bygga upp en egen kapitalinsats för ett första bostadsförvärv. Med ett startlån kan bristen på eget kapital överbryggas under en period med endast räntebetalningar till gynnsamma villkor. Ett sådant startlån ersätter det egna kapitalet och sänker boendeutgiften väsentligt. Detta öppnar möjligheterna för unga vuxna att vara med och konkurrera om hela utbudet av små bostadsrätter med olika pris och kvaliteter i övrigt. Detta ger mycket konkurrenskraftiga boendeutgifter för unga, särskilt jämfört med kostnaden för att bo i en nyproducerad hyresrätt, vilket ofta är alternativet. 2

Sverige skulle kunna införa ett system som liknar det norska systemet, Boligspar för ungdom (BSU). I Norge är detta system mycket populärt bland unga som har ett betydande sparbelopp i systemet. Översatt till svenska förhållanden skulle ett sådant system innebära att sparandet sker från det år en person fyller 18 år till det år han eller hon fyller 36 år. Och att sparandet skulle kunna vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år. Avdraget kan uppgå till 20 procent av sparandet vilket innebär att den som bosparar 1000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag mot annan skattepliktig inkomst. Dessutom ska den avkastning bosparandet genererar vara skattefritt. En undersökning från Novus visar att ett sådant system sannolikt skulle vara mycket populärt också i Sverige, mer än 80 procent av de tillfrågande ansåg att ett sådant system skulle vara bra eller mycket bra. De statsfinansiella kostnaderna kan skattas till ca 2 Mdr kr per år och utgår ifrån nuvarande regler. Därför räknas utebliven avkastningsskatt på sparkapitalet in i statens kostnader. Men det är en fiktiv kostnad eftersom sparkapitalet inte existerar idag. Unga personer sparar ju inte i den utsträckning de skulle göra om det fanns en bosparstimulans. I Norge finns sedan år 2003 också startlån som i praktiken är ett statligt topplån som i första hand vänder sig till förstagångsköpare på bostadsmarknaden. Med ett startlån som toppfinansiering till förmånliga villkor kan sedan hushållen få ett bottenlån efter sedvanlig kreditprövning i en vanlig bank. Man måste således kunna göra troligt att man kan hantera sina löpande kostnader för lånet och bostaden, det är inte en form av sub-primelån. I ett svenskt system med startlån skulle bottenlån och startlån tillsammans kunna svara för max 90-95 % av marknadsvärdet, dvs 5-10 % måste hushållet självt lägga in som eget kapital. Man skulle också kunna ha begränsningsregler som begränsar ett startlån till exempelvis maximalt 25 % av marknadsvärdet och med ett maxbelopp på 400 000 för att begränsa statens åtaganden och skulduppbyggnad. Lånet skulle sedan kunna ges med amorteringsfrihet till 35 års ålder varefter lånet ska kunna amorteras på ca 30 år. Räntenivån kan precis som i studielånesystemet kunna kopplas till statens upplåningskostnader plus avgifter för administration och eventuella kreditförluster. På så vis blir systemet kostnadsneutralt för staten men unga hushåll får tillgång till en riktad kraftfull subvention av utgifter förenat med uppbyggnaden av eget kapital. 3

Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 4

Procent Procent Antalet unga vuxna i storstadsregionerna växer 1,2 1 Årlig procentuell befolkningstillväxt för åldern 21-24 år i landets lokala arbetsmarknader 1995-2013 1,09 0,8 0,6 0,4 Årlig procentuell befolkningstillväxt för åldern 25-30 år i landets lokala arbetsmarknader 1995-2013 0,58 0,8 0,6 0,4 0,29 0,73 0,2 0-0,2-0,4-0,6-0,8 0 10 000 10 000 50 000 50 000 100 000 100 000 500 000 1 2 3 4 5-0,44 500 000-0,2 0-0,2 0 10 000 10 000 50 000 1 2 50 3000 1004 000 5-0,04 100 000 500 000 500 000 - -1-1,2-1,4-1,6-1,8-1,53-1,03-0,4-0,25 Storleksklass (antal invånare) -2-2,2-1,93 Storleksklass (antal invånare) Källa: SCB och Evidens Källa: SCB och Evidens 5

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Antal Systemskiftet: Nyproducerad hyresrätt är en dyr upplåtelseform utan omfattande subventioner Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta 12 000 Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri* kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år 10 000 Kapitalkostnad 1 250 1 625 988 Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad 0 750 375 1 250 875 613 350 350 350 1 600 1 975 1 338 * Riskfri hyresrätt = krävdes inget eget kapital från investeraren, 100 procent lånefinansiering med statliga topplån till reducerad ränta 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens 6

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Antal Antal Bostadsbyggandet riktar sig framförallt till hushåll som redan bor i en region nytillkomna invånare i tillväxtregioner normalt svagare 45 000 40 000 Befolkningsökning för Stockholms län 2000 Flyttnetto efter ålder, genomsnitt för åren 2000-2012 35 000 30 000 1500 25 000 20 000 1000 15 000 10 000 500 5 000 0 0-5 000-10 000 Befolkningsökning Inrikes flyttningsöverskott Flyttnetto Utrikes flyttningsöverskott -500 Göteborg Malmö Stockholm Ålder Källa: SCB och Evidens 7

Stockholm: Halverad etablering i hyresrätt kan inte kompenseras av ökad etablering i bostadsrätt 35 Andel 20-27 åringar i olika boendeformer 2001-2015 i Stockholm 30 25 20 15 10 5 0 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Källa: Hyresgästföreningen 2015 Hyresrätt Bostadsrätt Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Anhörig Hyr rum Annat 8

Procent Procent Samma mönster i Göteborg och Malmö: Etablering i HR minskar 45 Andel 20-27 åringar i olika boendeformer 2003-2015 i Göteborg 45 Andel 20-27 åringar i olika boendeformer 2003-2015 i Malmö-Lund 40 40 35 35 30 30 25 25 20 20 15 15 10 10 5 5 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 0 2003 2009 2011 2013 2015 Hyresrätt Bostadsrätt Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Hyresrätt Bostadsrätt Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Anhörig Hyr rum Annat År Anhörig Hyr rum Annat År Källa: Hyresgästföreningen 2015 9

Procent Kötid Kapital Dubbla lås: Mer än hälften av det befintliga bostadsbeståndet i större tillväxtoch studieorter utgörs av ägda boendeformer 100% Bostadsbeståndets fördelning efter upplåtelseform 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stockholm Uppsala Linköping Lund Göteborg Örebro Umeå Luleå Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 10

Huvudpunkter: Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Antalet unga vuxna i storstadsregionerna har vuxit de senaste decennierna samtidigt som bostadsbyggandet varit lågt Sedan det tidigare bostadsfinansieringssystemet avvecklades domineras nyproduktionen av bostads- och äganderätter eftersom nyproducerade hyresrätter blivit en relativt dyr boendeform Ett ökat antal unga vuxna och ett lågt utbud av äldre, billigare, hyresbostäder har inneburit att andelen unga vuxna som kunnat etablera sig i hyresrätt fallit kraftigt i storstadsregionerna. Och de har inte kunnat kompensera fallet genom att öka etableringen i bostadsrätt i samma utsträckning I praktiken har bostadsmarknaderna i tillväxtregionerna försett unga med dubbla lås: de har inte tillräcklig kötid för att få en äldre, billigare, hyresrätt och nyproduktionen är ofta dyr. Samtidigt har de normalt litet sparkapital vilket stänger dem ute från den stora marknaden för ägda bostäder, främst bostadsrätter. 11

Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 12

Kronor De ungas inkomster hänger inte med i utvecklingen tappar i konkurrensförmåga på bostadsmarknaden 450 000 Diponibel inkomst per hushåll i riket 1990-2013. Fasta priser 400 000 + 69% 350 000 300 000 + 35% 250 000 200 000 + 18% 150 000 100 000 50 000 0 1990 1996 2001 2007 2013 21-24 år 25-30 år 31- År Källa: SCB, HEK 13

Svag inkomstutveckling innebär att fler unga hushåll behöver bostadsbidrag Andel med bostadsbidrag på den reguljära bostadsmarknaden 1990 2001 2007 2013 Region 21-24 år 25-30 år 31- år 21-24 år 25-30 år 31- år 21-24 år 25-30 år 31- år 21-24 år 25-30 år 31- år Stockholm 14 9 18 18 15 15 11 8 11 30 12 11 Göteborg 14 18 22 27 15 16 0 5 16 34 15 12 Malmö 29 11 26 26 16 19 24 11 19 8 35 10 Källa: SCB, HEK 14

Unga hushålls genomsnittliga boendeutgifter i dag är ca 4 000 5 100 kr/månad (netto). Möjliggör i princip köp av bostadsrätt till relativt höga priser Bostadsutgifter i olika regioner år 2013. Brutto och nettoutgifter. Kr/ månad/ lägenhet. Hushåll på den reguljära bostadsmarknaden 21-24 år 25-30 år Andel hushåll med en vuxen Region Brutto Netto Brutto Netto 21-24 år 25-30 år Stockholm 4 800 4 400 5 800 5 500 66 61 Göteborg 4 300 4 000 5 700 5 500 78 51 Malmö 5 400 5 400 5 800 5 100 62 41 Boendekostnader vid förvärv av bostadsrätter i olika prisklasser Storlek Pris (kr/kvm) Avgift till föreningen (kr/kvm/år) Boendekostnad per månad 30 5 000 575 1 880 30 10 000 575 2 310 30 20 000 575 3 190 30 30 000 575 4 060 30 40 000 575 4 940 30 50 000 575 5 810 30 80 000 575 8 440 Källa: SCB, HEK 15

Högre kostnad för ungdomshushåll i Stockholms- och Malmöregionerna men realt oförändrad boendeutgift i Göteborg Nettobostadsutgift, dvs hyra minus bostadsbidrag 2013 och förändringen sedan 2001. Fasta priser. Kr/ mån/ lägenhet. Procentuell ökning sedan 2001 inom parentes Region Ålder 21-24 år 25-30 år 31- år Stockholm 4 400 (+11,1) 5 500 (+11,6) 6 700 (+3,2) Göteborg 4 000 (-1,9) 5 500 (-1,9) 6 100 (+8,0) Malmö 5 400 (+42,6) 5 100 (+21,0) 6 400 (+15,4) Källa: SCB, HEK 16

De flesta unga vuxna klarar nuvarande boendeutgifter Klarar unga vuxna sina boendeutgifter. 20-27 åringar i storstadsregionerna och i riket år 2015 Stockholm Göteborg Malmö Riket Utan problem 79 81 77 81 Nätt och jämt 16 16 20 15 Inte så bra 3 2 2 2 Mycket dåligt 1 0 1 0 Summa 99 99 100 98 Källa: Hyresgästföreningen Unga vuxnas boende 2015 17

Men (äldre) data talar för att unga har litet sparkapital, vilket utestänger dem från den ägda delen av bostadsmarknaden. Finansiella tillgångar bland unga vuxna 2007 Region och ålder Stockholm Andel med tillgång (procent) 50% har tillgångar som är lägre än (kr) 80% har tillgångar som är lägre än (kr) 21-24 år 69 24 600 102 400 25-30 år 79 43 500 216 800 Göteborg 21-24 år 78 36 200 128 700 25-30 år 78 67 200 277 600 Malmö 21-24 år 75 20 000 130 200 25-30 år 82 50 300 264 900 Källa: SCB, HEK 18

I Stockholm är bostadsrätt mest önskad boendeform, i övriga geografier är hyresrätten mest populär. Men stor grupp som vill, men inte kan, etablera sig i ägt boende Vilken boendeform passar bäst idag (år 2015), om du får välja fritt? 20-27 åringar, andel i procent Stockholm Göteborg Malmö/Lund Riket Studentbostad 3 (5) 5 (9) 5 (11) 4 Hyresrätt 34 (16) 43 (27) 34 (27) 35 Bostadsrätt 36 (23) 26 (14) 16 (21) 15 Äganderätt 8 (2) 12 (3) 5 (0) 6 Annat 19 14 40 40 Summa 100 100 100 100 Inom parentes: andelen som faktiskt bor i en reguljär bostad inom respektive upplåtelseform, se bild nr 6 och 7. Hyresrätt den enskilt mest efterfrågade upplåtelseformen bland unga i Göteborg och Malmö, men samtidigt en relativt stor grupp unga vuxna som önskar bo i en ägd bostad Källa: Hyresgästföreningen Unga vuxnas boende 2015 19

Huvudpunkter: Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Trots att unga vuxnas inkomster inte ökat i samma takt som äldre hushålls intäkter har många unga vuxna relativt god betalningsförmåga Många klarar boendeutgifter på minst 5 500 kr/månad Även om hyresrätt är den mest efterfrågade boendeformen bland unga vuxna är det en mycket stor andel av unga vuxna som idag inte kan bo med bostads- eller äganderätt men som anser att ett ägt boende skulle passa dem bäst Med en månadsutgift mellan 4 000-5 500 kr skulle det vara möjligt att klara boendekostnaderna för en liten bostadsrätt även med relativt höga priser om man hade tillgång till eget kapital eller lättillgänglig toppfinansiering 20

Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 21

Ny social bostadspolitik? Alternativ 1: Hyresrätten som bas Uppenbar risk för uppdelning av hyresrättsboendet i ett mer exklusivt boende (nyproduktion och renoverade bostäder) och socialt boende (ej renoverade bostäder och modulbostäder?) På sikt: social housing? behovsprövning (risk för stigmatisering och låg social rörlighet) och betydande utbudssubventioner till producentledet Bostadsbidrag risk för långvarigt bidragsberoende 22

Ny social bostadspolitik? Alternativ 2: Det ägda boendet som bas Stöd till hushållen att bygga upp eget kapital inte stöd till producenterna Bosparande Startlån för att stötta unga, barnfamiljer, flyktingar och resurssvaga hushåll att bygga upp ett eget kapital Institutionellt stöd Bosparande för unga hushåll Startlån (statliga topplån) 23

Huvudpunkter: Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl Mycket talar för att Sverige står inför ett vägval vad gäller den sociala bostadspolitiken. Man kan fortsätta med utbudssubventioner som framförallt riktas till nyproduktion av hyresbostäder. Men systemet blir relativt dyrt och subventionerna knappast träffsäkra. Internationella erfarenheter visar att det finns alternativ. De tar sikta på att underlätta sparande och underlätta inträde på marknaden för ägda bostäder Ett tydligt alternativ för en utvecklad svensk bostadspolitik är att öppna marknaden för ägda bostäder, dvs nästan 70 procent av alla bostäder som finns, också för unga hushåll. En sådan politik bygger på två grundstenar: 1. Statligt gynnat bosparande 2. Statliga startlån 24

Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 25

Statligt subventionerat bosparande vanligt i andra länder Norge, Boligsparing for ungdom (BSU) BSU innebär att en betydande skattefördel ges för sparande av upp till 25 000 kronor per år och totalt 200 000 kronor innan 34 års ålder Upp till 20 procent av det sparade beloppet kan dras av från skatten under förutsättning att en beskattningsbar inkomst finns Totalt hade norska ungdomar 38 miljarder NOK sparade i BSU vid utgången av 2014 Finland, Bosparande och räntestöd Tyskland, Bausparkassen låg ränta på sparandet men låg ränta på lånet, statlig sparbonus Frankrike, Plan för bosparande och konto för bosparande, sparkrav men fördelaktig ränta 26

Den norska modellen social bostadspolitik genom ägande ger kapitalsvaga inträdesmöjlighet på bostadsmarknaden Norska ungdomar förfogar över 38 Mdr NOK Med 15 % insats av eget kapital kan detta belopp finansiera bostäder för 250 Mdr NOK (ca 18 000 bostäder) 82 % av norrmännen äger sin bostad 60 % av hushållen mellan 20-30 år äger och 98 % vill äga sin bostad Bostadsbyggandet i de nordiska länderna, årligt genomsnitt av påbörjade bostäder år 2000-2009 per 1000 invånare i huvudstäderna och övriga landet Tre hörnstenar: Sparande Skattesystem Finansieringen Källa: Boverket 27

Bosparande: Förslag från TMF, Villaägarna, Riksbyggen och HSB 2014 Förslag till bosparande för unga Sparandet föreslås kunna ske från det år en person fyller 18 år till det år han eller hon fyller 36 år. Det ska vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år (inkomstbasbeloppet för år 2014 var 56 900 kronor). Avdraget ska uppgå till 20 procent av sparandet vilket innebär att den som bosparar 1000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag mot annan skattepliktig inkomst. Dessutom ska den avkastning bosparandet genererar vara skattefritt. Den som vill avbryta sitt sparande och använda pengarna till något annat än att köpa sin första bostad blir retroaktivt beskattad. Källa: TMF, HSB, Riksbyggen, Villaägarna, 2014, Sverige behöver ett bättre bosparande 28

Norge: Startlån framförallt till förstagångsköpare men andra kapitalsvaga gruppers andelar växer Startlån fördelade på brukargrupper (antal lån och andel) Antal lån 2013 Andel lån 2013 Antal lån 2014 Andel lån 2014 Förstagångsköpare 7 006 62 4 808 55 Ekonomiskt utsatta 2 899 26 2 999 34 Återetablerade 1 856 16 1 517 17 Funktionshindrade 773 7 897 10 Psykiatri 547 5 675 7 Flyktingar 305 3 365 4 Funktionshindrade barn 210 2 207 2 Bostadslösa 150 1 159 2 Mycket små kreditförluster De flesta som tar ett startlån flyttar från en hyresrätt till en egen ägd bostad. Tendensen att hushåll flyttar från en hyresrätt till ägt boende, uppfattas som mycket positivt och önskvärt eftersom de hyresbostäder som då blir lediga kan användas för att nyanlända flyktingar ska kunna få en bostad 29

Förslag till startlån Bottenlån och startlån till max 90-95 % av marknadsvärdet, 5-10 % eget kapital Startlån maximalt 25 % av marknadsvärdet Maxbelopp på 400 000 för att begränsa statens åtaganden och skulduppbyggnad Amorteringsfrihet till 35 år, sedan amortering 30 år Räntenivån kopplat till statens upplåningskostnader plus avgift Villkoret är att banken godkänner ett bottenlån om ca 70 procent, sedvanlig kreditprövning Konsumentkreditlagen kan behöva ändras för att möjliggöra utlåning till unga. Det är också möjligt att ställa krav på obligatorisk försäkring mot lånebetalningsrisker för bottenlånet Exempel boendeutgift: 1:a 30 kvm á 40 000 kr/kvm kostar 1,2 MSEK Boendeutgift: 650 kr/kvm/år = 1 625 kr/mån 300 000*0,02/12 = 500 kr/mån 840 000*0,02/12 = 1 400 kr/mån Totalt 3 525 kr/mån Nyproducerad HR 1 900 kr/kvm/år = 4 750 kr/mån 30

Boendekostnader och boendeutgifter vid förvärv av små bostadsrätter i olika prisklasser och räntenivåer Boendekostnad, kr/månad för 30 kvm Pris kr/kvm Ränta 5 000 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 80 000 2,00% 1 635 1 833 2 228 2 623 3 018 3 413 4 598 3,00% 1 734 2 030 2 623 3 215 3 808 4 400 6 178 4,00% 1 833 2 228 3 018 3 808 4 598 5 388 7 758 5,00% 1 931 2 425 3 413 4 400 5 388 6 375 9 338 7,00% 2 129 2 820 4 203 5 585 6 968 8 350 12 498 Boendeutgift, kr/månad för 30 kvm Pris kr/kvm Ränta 5 000 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 80 000 2,00% 1 560 1 683 1 928 2 173 2 418 2 663 3 398 3,00% 1 621 1 805 2 173 2 540 2 908 3 275 4 378 4,00% 1 683 1 928 2 418 2 908 3 398 3 888 5 358 5,00% 1 744 2 050 2 663 3 275 3 888 4 500 6 338 7,00% 1 866 2 295 3 153 4 010 4 868 5 725 8 298 31

Med startlån blir unga vuxna betydligt mer konkurrenskraftiga på bostadsmarknaden och bor i normalfallet billigare i BR än i nyproducerad HR Boendekostnad och boendeutgift för bostadsrätter i olika prisklasser, 30 kvm, startlån. Kostnad per månad för bostaden* Pris (kr/kvm) Banklån Statligt lån Eget kapital Avgift Total månatlig kostnad för bostaden Total månatlig utgift för bostaden Total månatlig kostnad för nyproducerad hyresrätt 5 000 306 94 31 1375 1 806 1 681 Saknas 10 000 613 188 63 1375 2 238 1 988 Saknas 20 000 1 225 375 125 1375 3 100 2 600 5 440 30 000 1 838 563 188 1375 3 963 3 213 4 585 40 000 2 450 750 250 1375 4 825 3 825 4 370 50 000 3 063 938 313 1375 5 688 4 438 6 045 80 000 4 900 1 500 500 1375 8 275 6 275 6 200 Källa: Evidens * Låneränta 5 procent, full skattereduktion, 5 procents avkastning på eget kapital. 550 kronor per kvadratmeter och år i avgift till föreningen. Statligt topplån 3 procents ränta. 32

Huvudpunkter: En anpassning av verktyg till verkligheten Genom att underlätta bosparande kan unga snabbare bygga upp en egen kapitalinsats för ett första bostadsförvärv. Sverige skulle kunna införa ett system som liknar det norska systemet, Boligspar för ungdom (BSU). I Norge är detta system mycket populärt bland unga som har ett betydande sparbelopp i systemet. Översatt till svenska förhållanden skulle ett sådant system innebära att sparandet sker från det år en person fyller 18 år till det år han eller hon fyller 36 år. Och att sparandet skulle kunna vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år. Avdraget kan uppgå till 20 procent av sparandet vilket innebär att den som bosparar 1000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag mot annan skattepliktig inkomst. Dessutom ska den avkastning bosparandet genererar vara skattefritt. Med införande av startlån kan bristen på eget kapital överbryggas under en period med endast räntebetalningar till gynnsamma villkor. Ett sådant startlån ersätter det egna kapitalet och sänker boendeutgiften väsentligt. I Norge finns sedan år 2003 också startlån som i praktiken är ett statligt topplån som i första hand vänder sig till förstagångsköpare på bostadsmarknaden. Med ett svenskt system med startlån som toppfinansiering till förmånliga villkor kan hushållen få ett bottenlån efter sedvanlig kreditprövning i en vanlig bank. Man måste således kunna göra troligt att man kan hantera sina löpande kostnader för lånet och bostaden, det är inte en form av sub-primelån. I ett svenskt system med startlån skulle bottenlån och startlån tillsammans kunna svara för max 90-95 % av marknadsvärdet, dvs 5-10 % måste hushållet självt lägga in som eget kapital. Man skulle också kunna ha begränsningsregler som begränsar ett startlån till exempelvis maximalt 25 % av marknadsvärdet och med ett maxbelopp på 400 000 för att begränsa statens åtaganden och skulduppbyggnad. Lånet skulle sedan kunna ges med amorteringsfrihet till 35 års ålder varefter lånet ska kunna amorteras på ca 30 år. Räntenivån kan precis som i studielånesystemet kunna kopplat till statens upplåningskostnader plus avgifter för administration och eventuella kreditförluster. På så vis blir systemet kostnadsneutralt för staten men unga hushåll får tillgång till en riktad kraftfull subvention av utgifter förenat med uppbyggnaden av eget kapital Detta öppnar möjligheterna för unga vuxna att vara med och konkurrera om hela utbudet av små bostadsrätter med olika pris och kvaliteter i övrigt. Detta ger mycket konkurrenskraftiga boendeutgifter för unga, särskilt jämfört med kostnaden för att bo i en nyproducerad hyresrätt, vilket ofta är alternativet. 33

Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 34

Novus: Bosparande en efterfrågad reform. Åtta av tio tycker norska formen av bosparande skulle vara bra att införa även i Sverige I Norge finns en etablerad form av subventionerat sparande, kallat Bosparande, som ska uppmuntra ekonomiskt svagare grupper (såsom unga vuxna) att spara till sitt eget boende. Denna sparandeform är särskilt avsedd för att man ska kunna spara ihop en kontantinsats till ett eget boende, såsom hus eller bostadsrätt. Sparandet ger rätt till skatteavdrag på inkomsten. Även föräldrar och mor- eller farföräldrar kan utnyttja denna sparform för att hjälpa barn/barnbarn med bosparande.. Om man skulle införa denna typ av bosparande även i Sverige, tycker du att det vore bra eller dåligt? Något fler äldre, 65-79 är positiva till denna typ av bosparande (87%). Föräldrar och mor- farföräldrar är något mer positivt inställda till denna typ av bosparande (86% respektive 87%). Källa: Novus 35

De flesta avser spara upp till ca 500 kr/mån, men många unga vill spara mer Män svarar något oftare än kvinnor att de skulle spara 501 kr eller mer (33%). Även de yngre, 18-29 år svarar oftare 501 kr eller mer (36%). De äldsta, 65-79 år svarar istället oftare mindre belopp (-100 kr: 14%, 101-300 kr: 37%). De svarar även oftare engångsbelopp (15%). Vi ser ett samband med ökat sparande ju högre hushållsinkomst man har. Boende i hyresrätt svarar oftare 501 kr eller mer (40%). 36

Antal Statens kostnad kan beräknas till ca 1 3 miljarder kr per år beroende på hur populärt bosparandet blir långt under den samhällsekonomiska kostnaden av för lågt bostadsbyggande 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Miljoner kronor 160 000 140 000 Befolkning efter ålder 3 500 Statens kostnad för bosparande för unga (18-36 år) vid 10-30 procents deltagande och ett sparande som uppgår till 60 procent av maxbeloppet 120 000 3 000 100 000 2 500 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2014 2015 2016 Ålder 2 000 1 500 1 000 500 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 År Statens kostnad för bospar (10% av gruppen 18-36år väljer att spara 60% av maxbeloppet) Statens kostnad för bospar (20% av gruppen 18-36år väljer att spara 60% av maxbeloppet) Statens kostnad för bospar (30% av gruppen 18-36år väljer att spara 60% av maxbeloppet) 1 En enkel beräkning baserad på rapporten Regionalekonomiska konsekvenser av ett lågt bostadsbyggande i Stockholm från WSP Analys & Strategi på uppdrag av HSB Riksförbund och Riksbyggen. Beräkningar i rapporten ger en minskad sysselsättning om 86 000 personer i dagbefolkning. Utgår vi ifrån den sammanräknade medelinkomsten för personer i riket 20 år- om 276 000 ger det uteblivna skatter (inkomstskatt 30% och arbetsgivaravgift 31,42%) om 14,6 Miljarder per år 37

Statsfinansiella kostnader för skattegynnat bosparande enligt TMF m fl. Om systemet med bosparande införs från och med 2014 och 20 procent av personerna mellan 18-36 år väljer att spara i genomsnitt 60 procent av det tillåtna beloppet blir den statsfinansiella kostnaden 1,6 miljarder det året. Därefter ökar den statsfinansiella kostnaden i takt med att nyttjandegraden ökar och att mer sparat kapital ackumuleras och får skattefri avkastning. I beräkningen ingår också antagandet att från om med det andra året börjar ett utflöde från det sparade kapitalet sparare köper sina bostäder. Detta utflöde antas vara 10 procent över tid. De statsfinansiella kostnaderna utgår ifrån nuvarande regler och därför räknas utebliven avkastningsskatt på sparkapitalet in i kostnaderna. I realiteten är det en fiktiv kostnad eftersom sparkapitalet inte existerar idag. Unga personer sparar ju inte i den utsträckning de skulle göra om det fanns en bosparstimulans. Stimulansen kommer enligt ovanstående antaganden uppgå till knappt 22 procent. I beräkningarna har det antagits att 100 procent av kapitalet kommer att användas till bostadsköp och inte beskattas retroaktivt. En enkel beräkning baserad på rapporten Regionalekonomiska konsekvenser av ett lågt bostadsbyggande i Stockholm från WSP Analys & Strategi på uppdrag av HSB Riksförbund och Riksbyggen ger en utebliven skatteintäkt om 14,6 miljarder kronor på grund av ett för lågt bostadsbyggande i Stockholmsregionen. Beräkningar i rapporten ger en minskad sysselsättning om 86 000 personer i dagbefolkning. Utgår vi ifrån den sammanräknade medelinkomsten för personer i riket 20 år- om 276 000 ger det uteblivna skatter (inkomstskatt 30% och arbetsgivaravgift 31,42%) om 14,6 Miljarder per år. Även om denna beräkning kan ses som väl enkel då flera av dessa 86 000 personer kanske kan sysselsättas i andra regioner ger det ändå en hänvisning om att det är stora summor på spel. Om hälften av de 86 000 i dagbefolkningen inte finner sysselsättning uppgår den uteblivna skatteintäkten till 7,3 miljarder kronor. Effekter enligt TMF, Villaägarna, Riksbyggen och HSB 2014 Egna beräkningar 38

Novus: Också startlån är en efterfrågad möjlighet I Norge finns även en typ av lån som kallas Startlån, som är statliga topplån för att ekonomiskt svagare grupper ska kunna köpa sitt eget boende. Detta lån är avsett för att använda till den kontantinsats som krävs för att köpa ett boende. Denna typ av lån har villkor som är anpassade för ekonomiskt svagare grupper. Om man skulle införa denna typ av Startlån även i Sverige, tycker du att det vore bra eller dåligt? Yngre är inte lika positiva till förslaget, färre är positiva (64%) och fler är negativa (20%). Mest positiva till förslaget är de äldsta, 65-79 år (84%). Boende i Norrland är något mer positiva till införa startlån, fyra av tio tycker det är mycket bra (40%). Totalt mer än fyra av fem positiva (83%). De som bor i villa/radhus svarar något oftare att denna typ av startlån är bra (81%). Även föräldrar samt mor- farföräldrar är mer positiva (81% respektive 86%). Källa: Novus 39

Startlån underlag för beräkning av effekter 947 000 bostadsrätter i landet 2012 Omsättning 10 % ger utbud av 90 000 per år Unga vuxna ca 25 % av hushållen innebär möjlighet att förvärva 22 000 bostäder per år 2 400 000 unga vuxna i landet 1 260 000 i storstadsregionerna 2013 126 000 (en årskull) ska etablera sig varje år 30 % i bostadsrätt ger drygt 30 000 50 % använder startlån: 15 000 bostäder per år Genomsnittspris: 1,5 Mkr (ca 37 000 kr/kvm för 40 kvm) ger en total volym om ca 23 Mdr kr 25 procent i topplån innebär en startlånevolym på 5-6 Mdr kr 40

Startlånen kan vara kostnadsneutrala för staten kreditförluster ersätts med avgift som läggs till räntan. Jämför med studielånen Kreditförluster i studiemedelssystemet ca 1,7 Mdr kr 2015 av en kreditstock på ca 202 mdr kr 1, dvs 0,8 procent För studielån sker dock ingen vanlig kreditprövning vilket skulle ge lägre kreditförluster för startlån Lånekostnaden skulle därmed kunna vara statens upplåningskostnader plus kostnader för administration och eventuell kreditförluster Kostnadsneutralt för staten Samhällsekonomiskt effektivt genom hög träffsäkerhet och förbättrad matchning på arbetsmarknaden 1 31 december 2014. Källa: CSN 41

Huvudpunkter: Efterfrågan och effekter En undersökning från Novus visar att ett system med bosparande sannolikt skulle vara mycket populärt i Sverige, mer än 80 procent av de tillfrågande ansåg att ett sådant system skulle vara bra eller mycket bra. De statsfinansiella kostnaderna kan skattas till ca 2 Mdr kr per år och utgår ifrån nuvarande regler. Därför räknas utebliven avkastningsskatt på sparkapitalet in i statens kostnader. Men det är en fiktiv kostnad eftersom sparkapitalet inte existerar idag. Unga personer sparar ju inte i den utsträckning de skulle göra om det fanns en bosparstimulans. Också ett system med startlån möter bred uppslutning i undersökningen från Novus, knappt 75 procent tycker att ett sådant system är bra eller mycket bra. Ett system med startlån skulle kunna vara kostnadsneutralt för staten. Räntenivån kan precis som i studielånesystemet kunna kopplat till statens upplåningskostnader plus avgifter för administration och eventuella kreditförluster. På så vis blir systemet kostnadsneutralt för staten men unga hushåll får tillgång till en riktad kraftfull subvention av utgifter förenat med uppbyggnaden av eget kapital. Statens intäkter i form av bättre matchning på arbetsmarknaden som i sin tur ger högre sysselsättning, kan bli betydande som följd av bosparande och möjligheter för unga att ta ett startlån 42

Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 43

Referenser BKN 2004, Egen härd (Tyréns Temaplan) Bofrämjandet 2009, En växande bostadsmarknad för unga (Evidens) TMF, HSB, Riksbyggen, Villaägarna, 2014, Sverige behöver ett bättre bosparande Hyresgästföreningen, fortlöpande Veidekke 2015, Fra eie til leie 44

Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se 45