Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om närståendeförmedling och överlåtelsehandlingar. Prövning av om det överensstämmer med kravet på fastighetsmäklarens opartiskhet och god fastighetsmäklarsed att mäklaren ingår ett så kallat skrivuppdrag när den ena parten är att anse som en närstående. Dessutom prövning av om mäklaren har utformat köpekontraktet efter de verkliga förhållandena. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklaren NN har anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående har köpt en bostadsrätt som hon har haft i uppdrag att förmedla. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att bland annat ge in uppdragsavtalet, den skriftliga uppsägningen av uppdragsavtalet och köpekontraktet. NN har yttrat sig i ärendet. Handlingar Uppdragsavtalet är underskrivet av uppdragsgivaren och NN den 30 oktober POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) 2013. Av den skriftliga uppsägningen framgår att NN sa upp förmedlingsuppdraget den 18 november 2013. Av uppsägningen framgår även bland annat följande. Uppsägning sker med anledning av att en närstående visat intresse för försäljningsobjektet. Eftersom att det inte är tillåtet för fastighetsmäklare att förmedla bostäder till närstående råder jag säljaren till att anlita en annan mäklare eller sälja bostaden privat. Av köpekontraktet framgår det att kontraktet skrevs under den 22 november 2013. I 11 i köpekontraktet finns följande text. Förmedlingsprovision Förmedlingsprovision betalas av säljaren. Provisionen är förfallen till betalning, vid anfordran, så snart detta avtal undertecknats samt föreskrivna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfyllts. Mäklarens provisionsrätt är oberoende av parternas hävningsrätt enligt 12. I 12 femte stycket i köpekontraktet finns följande text. Skadestånd m.m. Säljare och köpare är införstådda med att säljaren har att erlägga full mäklarprovision, även om hävning sker enligt denna paragraf, och att provisionskostnaden vid köparens kontraktsbrott ingår i det skadestånd köparen blir skyldig att erlägga till säljaren. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Närståendeförmedling Maken till hennes chef visade intresse för en bostadsrätt som hon hade i uppdrag att förmedla. Hon meddelade därför uppdragsgivaren att hon var tvungen att säga upp förmedlingsuppdraget. Den 18 november 2013 skickade hon ett epostmeddelande med uppsägningen till uppdragsgivaren. Det var maken till hennes chef som till slut köpte bostadsrätten. Den tidigare uppdragsgivaren frågade henne om hon kunde hjälpa till med att upprätta köpekontraktet och övriga köpehandlingar. Hon åtog sig att upprätta köpekontraktet, vilket uppdragsgivaren betalade ett arvode för. Köpekontraktet skrevs under av parterna den 22 november 2013. Köpekontraktet Uppdragsgivaren har inte betalat någon förmedlingsprovision. Hon borde ha tagit bort 11 och 12 femte stycket i köpekontraktet, men hon missade det. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Närståendeförmedling Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av 12 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller 4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 kap. 3 konkurslagen framgår följande. Som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses vidare 1. 2. 3. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) 4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående. Mot bakgrund av vad som står i 12 4 fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 3 andra stycket 4 konkurslagen, är maken till NN:s chef att anse som närstående. Eftersom en närstående visade intresse av att förvärva bostadsrätten har NN varit skyldig att säga upp uppdragsavtalet med uppdragsgivaren. När den närstående sedan köpte bostadsrätten har NN varit skyldig att anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen, vilket hon också har gjort. Skyldigheten att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklaren inte bara när denne fullgör ett förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76). Om en fastighetsmäklare åtar sig att upprätta köpehandlingar sker det i dennes yrkesutövning som mäklare. Även efter det att NN har sagt upp förmedlingsuppdraget, har hon alltså haft en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet vid upprättandet av köpekontraktet för den aktuella bostadsaffären. Hon måste även i övrigt iaktta god fastighetsmäklarsed och kravet på opartiskhet. Av förarbetena till regeln om förbud mot närståendeförmedling framgår bland annat följande. Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet som han själv har intresse av att köpa. Vidare är det inte mer än rimligt att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densamma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmedlingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den närståendes. I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare att själv köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) till mäklaren för förmedling (prop. 1994/95:14 s. 51). De skäl som ligger till grund för förbudet mot närståendeförmedling gör sig gällande även i den situationen att mäklaren åtar sig ett skrivuppdrag avseende samma objekt med samma parter inblandade. Av förarbetena till 8 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat följande. Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som remissinstanserna påpekar har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Detta kan dock inte tas till intäkt för att fastighetsmäklarens traditionella ställning som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom stämmer denna utveckling väl med det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex. allmän prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid vara skyldig att beakta båda parters intresse. Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möjligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna (prop. 1994/95:14 s. 41). En fastighetsmäklare bör inte kunna kringgå regeln om förbud mot närståendeförmedling genom att säga upp ett förmedlingsuppdrag för att i nästa skede i stället ingå ett så kallat skrivuppdrag beträffande det tidigare förmedlingsobjektet. Rent objektivt sett uppfyller inte fastighetsmäklaren kravet på opartiskhet i en sådan situation. Mot bakgrund av att mäklaren ska inta en neutral roll som opartisk mellanman samt att denne har att beakta både säljarens och köparens intresse även vid upprättandet av köpehandlingarna, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det strider mot god fastighetsmäklarsed samt mot kravet på opartiskhet att ingå ett skrivuppdrag med säljaren när köparen är en närstående till mäklaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) NN har åtagit sig att upprätta ett köpekontrakt trots att köparen var en närstående person till henne. Hon har dessutom dessförinnan sagt upp ett uppdragsavtal avseende samma objekt med samma parter. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning. Köpekontraktet Det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar vid genomförandet av ett köp är korrekta. Av köpekontraktet framgår att säljaren ska betala förmedlingsprovision till mäklaren. NN har emellertid uppgett att någon förmedlingsprovision inte ska utgå, eftersom det inte rörde sig om något förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen vill understryka vikten av att en fastighetsmäklare uppfyller sin skyldighet att se till att utformningen av handlingar och uppgifterna i dessa stämmer överens med förhållandena i det enskilda fallet. NN kan därför inte undgå kritik för att hon inte har anpassat uppgiften i det aktuella köpekontraktet till vad som har överenskommits. Förseelsen motiverar i sig en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN varnas för att hon har ingått ett skrivuppdrag med säljaren trots att hon dessförinnan sagt upp ett förmedlingsuppdrag avseende samma objekt med samma parter på grund av att köparen varit en närstående person till henne. I
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) påföljden ingår även en erinran för att NN har utformat ett köpekontrakt som inte har anpassats efter de verkliga förhållandena i samband med skrivuppdraget.