Bostadsmarknaden för studenter och andra unga vuxna i Uppsala Evidens 1
Stark mediabild av skriande bostadsbrist för studenter 2
Innehåll En ny ekonomisk geografi och efterfrågan på Uppsalas bostadsmarknad Befolkningsutveckling och befolkningsstruktur inklusive prognos för de närmaste tio till tjugo åren fokus på unga vuxna Beskrivning av unga vuxna och unga vuxnas boende, ekonomi och boendepreferenser idag en heterogen grupp Studenternas boendevillkor Inkomstutveckling och bostadskostnader studenterna halkar efter Marknadsaktörer och sökstrategier Demografisk och ekonomisk bostadsefterfrågan Sammanfattande slutsatser 3
En ny ekonomisk geografi och efterfrågan på Uppsalas bostadsmarknad 4
Självförstärkande tillväxt i stora regioner Nya ekonomiska geografin Klassisk teori Marknadspotentialer Faktortillgångar Geografisk marknadspotential Växande marknad Attraktivitet för företag med skalfördelar Lokalisering av företag med skalfördelar 5
Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna Procent /år 2,0 Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1997-2009 1,5 1,0 1,0 0,5 0,0 0,1 0,2-0,5-0,5-1,0-1,5-1,1-2,0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 6
Endast i storstadsregionerna blir de unga vuxna fler Procent /år 1,0 Årlig procentuell befolkningstillväxt i åldersgruppen 21-30 år i landets lokala arbetsmarknader 1995-2010 0,5 0,5 0,0-0,5-0,5-1,0-0,8-1,5-2,0-2,0-1,8-2,5 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 7
21-24 åringar flyttar till storstadsregionerna Procent /år 1,5 Årlig procentuell befolkningstillväxt i åldersgruppen 21-24 år i landets lokala arbetsmarknader 1995-2010 1,0 0,8 0,5 0,2 0,0-0,5-0,2-1,0-0,8-0,8-1,5 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 8
Även 25-30 åringar flyttar till storstadsregionerna Procent /år 1,0 Årlig procentuell befolkningstillväxt i åldersgruppen 25-30 år i landets lokala arbetsmarknader 1995-2010 0,5 0,3 0,0-0,5-1,0-1,5-1,2-1,0-2,0-2,5-2,5-3,0-2,9-3,5 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 9
2001:4 2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 Höga flyttnetton i samtliga stora regioner Antal personer 7 000 Flyttnetto i storstadsregioner Glidande medelvärde 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Källa: Evidens och SCB Stockholmsregionen exkl Ua Uppsalaregionen Malmöregionen Göteborgsregionen 10
2001:4 2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 Fortsatt högt födelsenetto Antal personer 4 000 Födelsenetto i storstadsregionerna Glidande medelvärde 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 Källa: Evidens och SCB Stockholmsregionen exkl Ua Uppsalaregionen Malmöregionen Göteborgsregionen 11
2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 Kraftigt stigande bostadsefterfrågan i Uppsala de senaste 10 åren Kr/kvm Bostadsrättspriser i utvalda kommuner 2002:1-2012:1. Fasta priser 2012:1 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Källa: Evidens och Värderingsdata Uppsala kommun Örebro kommun Västerås kommun Upplands Väsby Sigtuna kommun Norrtälje kommun Vallentuna kommun Österåkers kommun Linköpings kommun 12
Ökad arbetspendling till Stockholm från Uppsala Antal 10 000 Antalet inpendlare till Stockholms kommun 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010 Uppsala+Knivsta Källa: SCB och Evidens 13
Bostadspriserna i Uppsala närmar sig Stockholms närförort dvs integrationen med Stockholms LA ökar Kr/kvm 40 000 Bostadsrättspriser i Uppsala Fasta priser 2011:4 35 000 30 000 25 000 20 000 Ökning 55 % Ökning 67 % 78 % av priset 15 000 10 000 75 % av priset 5 000 0 Källa: Värderingsdata och Evidens Uppsala kommun Stockholms närförort 14
Befolkningsutveckling och befolkningsstruktur inklusive prognos för de närmaste tio till tjugo åren fokus på unga vuxna 15
Hög befolkningstillväxt i Uppsala men avtagande trend Procent Årlig procentuell befolkningstillväxt i Uppsala kommun, Uppsalaregionen samt Hela landet, år 1995-2011 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 Procent per år i genomsnitt 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Uppsala 1,0 1,1 1,5 Uppsalaregionen 0,7 0,9 1,1 Hela landet 0,4 0,6 0,8 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB och Evidens Uppsala Uppsalaregionen Hela landet År 16
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 Något högre tillväxt enligt kommunens senaste prognos Antal 3 000 Befolkningsprognos för Uppsala kommun, befolkningsförändring, 2011-2050 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Källa: Uppsala kommun och Evidens Födelsenetto Flyttningsnetto Folkökning 17
1985 1990 1995 2000 2005 2010 Inrikes flyttnetto faller Antal invånare Flyttnetto i Uppsala 1985-2010 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 År Källa: SCB och Evidens Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto 18
Gruppen 20-27 åringar har vuxit under de senaste åren Index 140 Index 20-27 åringar, 75+ åringar och den totala befolkningen i Uppsala+Knivsta 1997-2010 Index 1997=100 120 100 80 60 40 20 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Index 75+ åringar Index 20-27 åringar Index total befolkning Källa: SCB och Evidens 19
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 Något färre 20-24-åringar de närmaste åren enligt prognosen från Uppsala kommun Antal Befolkningsprognos för Uppsala kommun, ålderskohorter, 2010-2050 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 0 år 1-12 år 13-19 år 20-24 år 25-44 år 45-64 år 65-79 år + 80 år Källa: Uppsala kommun och Evidens 20
Svag tillväxt för 20-27 åringar 2011-2016 och därefter faller antalet, stark tillväxt bland 65+ både på kort och medellång sikt Antal 120 000 Befolkningsutveckling för åldergrupperna 20-27 år, 28-64 år, 65+ år i Uppsala kommun, 2011-2025. 100 000 Befolkningsutveckling per år % 80 000 2011-2025 2011-2022 2011-2020 2011-2016 20-27 åringar -0,49-0,84-0,72 0,31 28-64 åringar 0,97 1,04 1,05 0,91 60 000 65+ åringar 2,45 2,68 2,79 3,15 40 000 20 000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Källa: SCB, Statisticon, Uppsala kommun och Evidens 20-27 år 28-64 år 65+ år 21
Fallande antal 20-30-åringar de närmaste 15 åren Antal invånare Befolkning efter ålder i Uppsala kommun idag, igår och i morgon 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens 1985 1995 2010 2025 2035 22
Positivt flyttnetto i åldrarna 20-25 år men negativt flyttnetto för 27-34-åringar Antal flyttare/år Flyttmönster efter ålder i Uppsala kommun 2004-2010 1 000 800 600 400 200 0-200 -400 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100+ Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens Inflyttade Utflyttade Netto 23
Beskrivning av unga vuxna och unga vuxnas boende, ekonomi och boendepreferenser idag en heterogen grupp 24
Unga vuxna är en heterogen grupp i riket Huvudsaklig sysselsättning Procent Antal Förvärvsarbetande ej studerande 60 350 000 Arbetslösa ej studerande 10 55 000 Studerande och arbetar 18 105 000 Studerar, ej förvärvsarbete 12 70 000 Totalt 100 580 000 25
Det krävs en bred palett Hushållstyp Hyresbetalningsförmåga (Kr/månad) Ensamstående, endast studiemedel 2 000 Ensamstående med studiemedel och inkomst som inte begränsar studiemedlens storlek (100 000 kr och 30 procent skatt) 3 700 Sammanboende enbart studiemedel 3 900 Sammanboende med extraknäck enl ovan 7 400 Ensamstående heltidsarbetande (20 000 kr/mån) 4 200 Två heltidsarbetande (40 000 kr/mån) 8 400 26
Andel i eget boende 20-27 år Uppsala kommun Eget boende i form av: 2005 2007 Hyresrätt 15 20 Bostadsrätt 23 22 Egnahem 4 2 Övrigt eget 0 0 Summa 42 44 Källa Hyresgästföreningen 2007 27
Andel i eget boende och ålder år 2007 i Uppsala kommun Eget boende i form av: 20-23 24-27 Hyresrätt 18 22 Bostadsrätt 18 25 Egnahem 0 3 Övrigt eget 0 0 Summa 36 51 Källa Hyresgästföreningen 2007 28
Andel i övrigt boende utanför föräldrahemmet i Uppsala kommun 20-27 år Övriga ej mambo 2005 2007 Anhörig 0 1 Kompisar 6 5 Studentboende 24 20 Hyr rum 4 3 Andra hand 6 12 Annat 3 2 Summa 44 43 Källa Hyresgästföreningen 2007 29
Hushållstyp 20-27 år i Uppsala kommun Storlek Egen bostad Övriga 2005 2007 2005 2007 Ensam 39 43 73 56 Sambo 61 57 27 44 Totalt 100 100 100 100 Källa Hyresgästföreningen 2007 30
Bäst passande boendeform i Uppsala kommun - 20-27 år Boendepreferens 2005 2007 Bor idag 2007 Föräldrar 5 4 - Anhöriga 1 1 1 Kompisar 9 6 5 Studentbostad 15 11 20 Hyra rum 1 1 3 Hyresrätt 31 35 22 Bostadsrätt 29 33 25 Egna hem 8 8 3 Annat 1 0 - Källa Hyresgästföreningen 2007 31
Önskad storlek på bostad - de som inte svarat Hos föräldrar - 20-27 år Önskad storlek Samtliga 1 rkv 4 1 rok 18 2 rok 37 3 rok 26 4 rok 7 5 rok 5 Vet ej 3 Källa Hyresgästföreningen 2007 32
Studenternas boendevillkor 33
Cirka 25 000 helårstudenter under hela perioden Antal studenter 30 000 Antal helårsstudenter 2006-2010 i Uppsala 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2006 2007 2008 2009 2010 34
Antal helårsstudenter Antal helårsstudenter UU SLU Totalt 2006 20 660 3 400 24 060 2007 19 800 3 600 23 400 2008 19 900 3 500 23 400 2009 21 114 3 781 24 895 2010 22 400 3 971 26 371 Källa. UHÄ 35
Uppsala har totalt omkring 12 000 studentbostäder Aktör Antal studentbostäder Studentstaden 4 350 Uppsala Förenade Nationsbostäder (UFN) 3 400 Heimstaden 2 000 Akademiförvaltningen 420 Ultuna 412 Uppsalahem 350 Waldenströmska 170 Eklundshof 170 Övriga (Norrbyska, Arken, Ansgar, Klangen m fl) Ca 700 Totalt Ca 12 000 Källa: UFN 36
Stort utbud av studentbostäder i Uppsala jämfört med andra orter 2007/2008 Studentbostadsbeståndet i utvalda kommuner 2007/2008 Antal studentbostäder i kommunen Antal registrerade studenter* Antal studentbostäder i kommunen per 100 registrerade studenter Antal helårsstudenter kalenderåret 2008 Stockholms län 12 000 80 000 15,0 - Antal studentbostäder i kommunen per 100 helårs studenter GU+Chalmers 9 600 44 812 21,4 32 701 29,4 Lunds Universitet 8 700 34 100 25,5 24 810 35,1 Uppsala Universitet 11 000 28 128 39,1 19 913 55,2 Umeå Universitet 6 000 22 896 26,2 15 415 38,9 Malmö högskola 1 500 17 156 8,7 11 229 13,4 Högskolan i Jönköping 1 850 13 135 14,1 7 781 Karlstad Universitet 1 900 12 362 15,4 7 531 25,2 *Antalet registrerade studenter är betydligt högre än antalet helårsstudenter 23,8 Källa. Evidens och SCB 37
Stort utbud av studentbostäder i Uppsala jämfört med andra orter 2011 Antal studenter och studentbostadsbeståndet i utvalda kommuner 2011* Antal studentbostäder i kommunen Antal registrerade studenter** Antal studentbostäder i kommunen per 100 registrerade studenter Antal helårsstudenter HT 2011 (nettoräknade) Antal studentbostäder i kommunen per 100 helårs studenter Stockholms län 12 150 73 200 16,6 63 000 19,3 GU+Chalmers 9 500 40 800 23,3 35 400 26,8 Lunds Universitet 8 400 31 319 26,8 28 450 29,5 Uppsala Universitet 11 300 27 079 41,7 23 087 48,9 Umeå Universitet 6 000 21 800 27,5 17 150 35,0 Malmö högskola 2 300 15 250 15,1 12 600 18,3 Högskolan i Jönköping 1 850*** 11 100 16,7 8 550 21,6 Karlstad Universitet 1 900*** 11 700 16,2 8 900 21,3 * Antal studenter exklusive uppdragsutbildningar. ** Antalet registrerade studenter är betydligt högre än antalet helårsstudenter. *** Antal studentbostäder år 2007/2008. 38
Bostadsbyggandet i Uppsala 1991-2010 Antal 2 500 Totalt bostadsbyggande (bostadsrätter, hyresrätter, studentbostäder, småhus) i Uppsala 1991-2010 2 000 1 500 1 000 500 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB 39
och utbudet har ökat kraftigt de senaste åren samtidigt som antalet registrerade studenter har ökat 900 800 Antalet nybyggda studentlägenheter 1996-2010 846 700 600 500 400 445 300 264 200 131 100 0 75 48 0 0 16 0 7 8 0 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0 *Kvoten för antalet studentlägenheter per 100 registrerade studenter år 2010 har ökat till 45,3 och per 100 helårsstudenter har kvoten minskat till 53,2. 40
Utbudet av små bostäder har ökat de senaste åren Antal 1 200 Antal nybyggda hyresrätter, bostadsrätter och studentlägenheter fördelat på bostadsstorlekar i Uppsala kommun åren 1991-2010 1 000 800 600 400 200 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2rok & mindre 3rok & större 41
Antal boende per bostad - totalt Kvot 2,5 Totalt antal boende per bostad i Uppsala+Knivsta 1990,1997 och 2010 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Källa: SCB och Evidens 1990 1997 2010 42
Antal boende per bostad 20-27 åringar per mindre bostad Kvot 1,20 Antal 20-27 åringar per liten bostad (2 rok och mindre) i Uppsala+Knivsta 1990, 1997 och 2010 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20-1990 1997 2010 Källa: SCB och Evidens 43
I dagsläget finns lediga studentbostäder i Uppsala Den 3 maj 2012 fanns 165 lediga bostäder på studentboet.se Omkring hälften hyrs ut under sommaren. Övriga har längre kontrakt Samtidigt fanns ytterligare 42 lediga studentbostäder på studentstaden.se 44
84 procent av samtliga tillfrågade studenter anser att bostadssituationen i Uppsala är svår (2011) Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 45
Bostadssituationen är inte ett av de viktigare skälen vid val eller rekommendation av Uppsala som studieort Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 46
Studenternas ålderstruktur vid de olika lärosätena, andel, höstterminen 2008 Källa: Boverket, Student söker bostad översyn av studenternas bostadssituation. 47
Vanligaste bostadsformen är studentrum eller studentlägenhet Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 48
Majoriteten, 89 procent, av studenterna har förstahandskontrakt på sin lägenhet Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 49
Studenterna får permanent boende relativt snabbt Nästan 70 procent fick ett permanent boende under första terminen och under andra terminen hade 80 procent fått ett permanent boende. Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 50
Studenterna i Uppsala betalar i genomsnitt 3 000 kronor i månaden i hyra De flesta betalar hyra under 12 månader, 30 procent betalar hyra under 10 månader. Nästan 80 procent anser att de har en rimlig boendekostnad. 73 procent av studenterna är nöjda med kostnaden för sitt boende (36 procent är mycket nöjda och 37 procent är ganska nöjda). Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 51
83 procent är nöjda med läget för sin bostad (51 procent mycket nöjda, 32 procent ganska nöjda) Av de som bor i centrala Uppsala är 95 procent nöjda. Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 52
81 procent är nöjda med standarden på sin bostad Studenter som bor i centrala Uppsala är mer nöjda med standarden (83%) än de som bor utanför de centrala delarna i Uppsala (76%). Av studenterna som bor i studentrum är 65 procent nöjda med standarden. Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 53
Allt sammantaget är 86 procent av de tillfrågande studenterna i Uppsala nöjda med sin boendesituation och medelbetyget landar på 4,2 av 5 Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 54
Ingen större oro för den egna bostadssituationen Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 55
Vad anses som viktiga aspekter vid val av boende för studenterna i Uppsala? Bra kommunikationer anses av nästan hälften av studenterna som mycket viktigt. Slår man ihop "mycket viktigt" och "ganska viktigt" så blir aspekten billigt viktigast följt av nära till livsmedelsbutik, nära vänner och kommunikationer. Minst viktigt är det att kunna bo kvar efter studierna. Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 56
Inkomstutveckling och bostadskostnader studenterna halkar efter 57
Unga vuxna lägger mindre på boendet 2008 än tio år tidigare Andel (%) av disponibel inkomst som går till boende, 20-25 åringar 2008 Regioner 1999 2003 2007 2008 Storstockholm 27 28 25 25 Storgöteborg 33 31 25 23 Stormalmö 34 34 29 24 Övriga kommuner <75 000 inv. - - 24 25 Övriga kommuner >75 000 inv. - - 26 25 Källa: SCB, HEK 58
Studenternas inkomster halkar efter allt mer Tusentals kronor Disponibel inkomst per konsumtionsenhet för samtliga personer 20-64 år efter sysselsättning. Medianvärden i tusentals kronor i 2010 års priser 250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 Utveckling i procent 1999-10 1991-10 Samtliga personer 20-64 år 37,0 37,1 Förvärvsarbetande 38,6 42,7 Icke förvärvsarbetande 6,4 2,6 Studerande 7,5 5,2 Arbetslösa, sjuka, pensionärer 7,4 6,9 1991 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Samtliga personer 20-64 år Förvärvsarbetande Studerande Källa: SCB och Evidens 59
Vanligaste inkomstkällan för studenterna är studiebidrag De studenter som förvärvsarbetar under studietiden arbetar i snitt 11,7 timmar per vecka. Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 60
Studenterna kan tänka sig att betala 3 800 kronor i månaden för en bostad som uppfyller de önskemål man har Samtliga UU SLU Män Kvinnor Centrala Uppsala Ej centrala Uppsala Ej Uppsala 3 805 kr 3 821 kr 3 602 kr 3 850 kr 3 769 kr 3 705 kr 3 910 kr 4 189 kr Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 61
Marknadsaktörer och sökstrategier 62
Nästan 30 olika aktörer för studentbostäder i Uppsala Bostadsbolag Studentstaden Uppsala Akademiförvaltning Heimstaden Uppsalahem AB Stena Fastigheter Uppsala kommuns fastighet AB Graflunds Klangen Nationernas bostadsstiftelser (UFN) Gotlands nation Gästrike-Hälsinglands nation Göteborgs nation Kalmar nation Stiftelsen Norrlandsgårdarna Smålands nation Stockholms nation Södermanlands-Nerikes nation Upplands nation Värmlands nation Västgöta nation Västmanland-Dala nation Östgöta nation Studentbostadsstiftelser Ansgarsgården Norrbyska studenthemmet Nykterhetsvännernas studenthem Ultuna studentbostäder Waldenströmska studenthemmet Bostadsbolag utanför Uppsala 63
och många olika kösystem ger en icke transparent marknad De tre studentbostadsstiftelserna Norrlandsgårdarna, Gästrike-Hälsinge nations studentbostäder och Stockholms nations studentbostäder har nyligen lanserat ett gemensamt ansökningssystem för studentbostäder på www.uppsalastudent.com Övriga nationer hanterar sina respektive bostadsköer separat. Köplats baseras vanligen på antal terminer som nationsmedlem, nationsmeriter samt studiepoäng, exempelvis: Göteborgs nation: Rum utlyses på anslagstavlor när de blir lediga. Köplats avgörs av antal terminer som nationsmedlem, nationsmeriter samt studiepoäng Östgöta nation: Möjlighet att ställa sig i kö under en köteckningsdag. Tilldelning sker efter antal terminer som nationsmedlem, nationsmeriter, studiepoäng samt anknytning till Östergötland Södermanlands-Nerikes nation: Köteckningsdag 1 gång per månad. Tilldelning sker efter antal terminer som nationsmedlem Studentbostadsstiftelserna har liknande kösystem och tilldelningssystem som nationernas bostadsstiftelser, men här förekommer dessutom personliga inval Bostadsbolagens köer hanteras vanligen via respektive hemsida och tilldelning sker efter kötid Källa: Studentboet.se samt respektive organisations hemsida 64
Nya institutionella villkor för andrahands uthyrning I slutet av mars kom delbetänkandet Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. Regeringens vårbudgetproposition tar upp detta. Och även förslag på fördubblat schablonavdrag för uthyrning av egen bostad, sänkt fastighetsavgift för flerbostadshus och förlängd avgiftsbefrielse vid nybyggnation. Bostadsminister Stefan Attefall kommentar till förslagen kring andrahandsuthyrning är att bostadsbristen inte kan byggas bort över en natt och att det därför är viktigt att skapa en tydligare och mer transparent andrahandsmarknad. Utredningen förslag i korthet Rätt att som bostadsrättsinnehavare själv kunna besluta om uthyrning Friare hyressättning vid privatuthyrning och kort uppsägningstid för hyresgäst Säker dispositionsrätt av sin egen bostad Nu följer en remissrunda. Remissvaren ska vara inne den 16 maj 2012. Slutsats: sannolikt ökat utbud av bostäder på sikt 65
Intervjuer 66
Sammanfattande intervjuresultat (1/2) Under en period vid höstterminens start är det problematiskt för nyanlända studenter att hitta bostad. Bostadsundersökningen bland studenter i Uppsalavisar dock att 70% av alla studenter har fått ett förstahandskontrakt under första terminen Utländska studenter som inte kommer inom Erasmusprogrammet (sk mastersstudenter eller Betalande studenter) är extra utsatta. Mest utsatta är utomeuropeiska studenter Mediebilden av bostadssituationen med tältauktioner etc är onödigt negativ Hösten 2011 erbjöds akutboende för studenter som inte lyckats lösa boendefrågan. Endast 10 personer utnyttjade detta Uppsalahem erbjöd vid terminsstarten korttidskontrakt till studenter i ett samarbete med kåren. Lyckades inte hyra ut alla bostäder Många aktörer på studentbostadsmarknaden och dålig samordning ger en icketransparent och svåröverskådlig marknad för bostadssökande Minskade ungdomskullar påverkar troligen inte UU och SLU. Fortsatt högt söktryck förväntas. I dagsläget finns inga indikationer om minskning av antalet studieplatser Internationella studenter är mest utsatta, speciellt de utomeuropeiska Bristen på lägenheter när man är klar stoppar upp systemet Studenterna är inte den grupp som har det värst på bostadsmarknaden. Andra ungdomar har det värre 67
Sammanfattande intervjuresultat (2/2) De intervjuade bedömer att det troligen är väldigt få som tackar nej till en studieplats på grund av bostadsbrist Kan dock finnas ett osynligt tapp där unga inte ens söker till Uppsala på grund av en uppfattning om stora bostadsproblem Många studenter har en osäker bostadssituation och flyttar runt mycket, vilket bedöms påverka studierna negativt Några av de intervjuade framhåller att bostadsgaranti för alla nyantagna studenter vore bra Med ytterligare förbättrade studiekontroller av de boende kan fler lägenheter frigöras för studenter Dock måste även personer som flyttar från en studiebostad ta vägen någonstans Uppsalahems kontroll av 650 lägenheter i Studentstaden hösten 2011 ledde till nästan 200 frigjorda bostäder. Efter dessa kontroller har dock uppsägningstakten varit fortsatt hög i hela beståndet och Uppsalahems bedömning är att det inte är möjligt att skala upp siffrorna Ytterligare ökat samarbete mellan bostadsaktörerna och större transparens skulle underlätta för studenter att hitta bostad, exempelvis Studentboet.se och Uppsalastudent.com Stor variation i utbudet av studentbostäder efterfrågas; såväl ordentliga lågbudgetalternativ som boenden med högre kvalitet 68
Demografisk och ekonomisk bostadsefterfrågan Demografiskt efterfrågetryck och utrymmesstandard Befolkningsutveckling Bostadsstock och byggande Utrymmesstandard Prognoser utifrån olika ambitionsnivåer för utrymmesstandard Ekonomisk bostadsefterfrågan och konjunktur Geografisk efterfrågestruktur Ekonometrisk modell Prognos Sammanvägning och slutsatser 69
Bostadsbeståndet storlek relativt befolkningen är hög i Uppsala jämför med andra större högskoleorter, högt byggande sista 10 åren Antal bostäder per 100 invånare, per kommungrupp 1990-2009 Kommungrupp 1990 1995 2000 2005 2009 Storstockholm 49,3 48,9 47,5 47,8 46,8 Storgöteborg 47,1 47,0 46,5 46,6 46,2 Stormalmö 48,9 48,5 47,9 47,7 46,6 Högskoleorter med >75 000 inv. 47,9 48,3 48,8 48,9 48,5 Högskoleorter med <75 000 inv. 46,6 48,2 49,4 49,7 50,1 Övriga kommuner med >25 000 inv. 46,2 47,7 48,7 49,0 49,2 Övriga kommuner med <25 000 inv. 44,9 47,0 49,0 49,8 50,6 Uppsala 46,8 45,8 45,0 49,2 49,1 Hela riket 47,1 47,9 48,3 48,7 48,5 70
Preliminärt beräknat demografiskt bostadsbyggnadsbehov modellskattade resultat ** Tillväxttakt (årlig befolkningstillväxt) - tre scenarios Ambitionsnivå Stock "Skuld" 1,2 % 1,5 % 2 % 2 550 3 188 4 250 Idag 2,04* 96 595 3 861*** 1 163 1 454 1 939 Högre nivå 2 98 894 6 160*** 1 187 1 483 1 978 Varav byggande av bostäder 2 rok och mindre Idag 450 562 749 Högre nivå 459 573 764 *Större universitetsorter har 2,06. ** Modellen bifogas separat i excelformat. *** Med skuld menas att 50 procent av samtliga 20-27 åringar som saknar och önskar bostad skall få bostad. För den högre nivån har dessutom en ökad stock till två personer per bostad adderats. 71
Andel i eget boende 20-27 år Uppsala kommun Eget boende i form av: 2005 2007 Hyresrätt 15 20 Bostadsrätt 23 22 Egnahem 4 2 Övrigt eget 0 0 Summa 42 44 Källa Hyresgästföreningen 2007 72
Andel i övrigt boende utanför föräldrahemmet i Uppsala kommun 20-27 år Övriga ej mambo 2005 2007 Anhörig 0 1 Kompisar 6 5 Studentboende 24 20 Hyr rum 4 3 Andra hand 6 12 Annat 3 2 Summa 44 43 Källa Hyresgästföreningen 2007 73
Hushållstyp 20-27 år i Uppsala kommun Storlek Egen bostad Övriga 2005 2007 2005 2007 Ensam 39 43 73 56 Sambo 61 57 27 44 Totalt 100 100 100 100 Källa Hyresgästföreningen 2007 74
Idag saknas nästan 8 000 bostäder för unga vuxna i Uppsala om alla som vill ska ha en egen bostad Skattat demografiskt bostadsbehov bland 20-27 åringar, år 2011 Totalt antal 20-27 åringar, 2011 (mantalskrivna) 32 096 Studenter (ej mantalskrivna), antagande: 50% som vill ha bostad i Uppsala 7 500 Summa totalt antal 20-27 åringar och studenter 39 596 Utan regulärt boende, 2011 Önskar ej regulärt boende, 2011 Andel % 36,00 Antal 14 255 Andel % 10,00 Antal 3 960 Önskar regulära bostäder, 2011 10 295 Varav ensamhushåll 5 147 Varav sambohushåll 2 574 Totalt antal bostäder 7 721 * Modellen bifogas separat i excelformat. 75% 5 791 50% 3 861 75
Ekonomisk bostadsefterfrågan och konjunktur 76
Studenterna kan tänka sig att betala 3 800 kronor i månaden för en bostad som uppfyller de önskemål man har Samtliga UU SLU Män Kvinnor Centrala Uppsala Ej centrala Uppsala Ej Uppsala 3 805 kr 3 821 kr 3 602 kr 3 850 kr 3 769 kr 3 705 kr 3 910 kr 4 189 kr Källa: ARS Research AB, Bostadsundersökning bland studenterna i Uppsala, vintern 2011 77
Geografisk profil för betalningsvilja 2 000 Betalningsvilja kr/kvm/år i Uppsalas tätortsområden 2002 (realt) och 2011/2012 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 - Real betalningsvilja 2002 Betalningsvilja 2011/2012 Källa: Evidens och Värderingsdata 78
Betalningsvilja hyresrätter kronor per kvadratmeter och år 1:or 1 739 2:or 1 517 1:or 1 652 2:or 1 353 1:or 2 173 2:or 1 283 1:or 2 187 2:or 1 606 1:or 1 644 2:or 1 373 1:or 1 985 2:or 1 836 79
Förklaringsmodell för betalningsviljans utveckling över tid Efterfrågan Befolkning + Finansiellt netto + Ränta - Betalningsvilja kr/kvm och år Utbud Lägenhetsstock - Nyproduktionsvolym 80
Pris, kr/kvm 30 000 Bostadsrättspriser och boendeutgift i Uppsala 1997:1-2012:1. Fasta priser 2012:1 Boendeutgift, kr/kvm/år 1 600 25 000 20 000 1 400 1 200 1 000 15 000 800 10 000 5 000 600 400 200 0 0 Källa: Evidens, Värderingsdata och Swedbank Bostadsrättspris Boendeutgift 81
Prognosförutsättningar mest troligt scenario Befolkning Befolkningstillväxten vara ungefär lika hög som idag, dvs drygt en procent per år. Reporänta I huvudscenariot följer reporäntan Riksbankens räntebana. I det pessimistiska scenariot antar vi SEB:s senaste prognos (maj 2012). I det optimistiska scenariot ligger reporäntan på uppsidan inom Riksbankens 50-procentiga osäkerhetsintervall Hushållens finansiella netto Hushållens finansiella netto antas öka med 2,5 procent både 2012 och 2013 och med 5 procent 2014. Antagandet baseras på att börsen ökar med 5 procent 2012 och 2013 och 10 procent 2014. I det pessimistiska scenariot minskar finansiella nettot med 7,5 procent 2012, 5 procent 2013 och 2,5 procent 2014. Motsvarande siffror i optimistiska scenariot är ökningar med 7,5 procent 2012 och 2013 och 10 procent 2014. 82
Bostadsprisutvecklingen i Uppsala under de närmsta åren Med hänsyn till Evidens prognostiserade befolkningsutveckling, utveckling av ränteläget och hushållens finansiella netto är vår samlade bedömning att bostadsrättspriserna i Uppsala kommun kommer öka med 3-5 procent fram till 2014:3. Enligt vårt pessimistiska scenario är priserna stillastående. I vårt optimistiska scenario stiger priserna i Uppsala med 5-7 procent under prognosperioden. Den samlade bedömningen för utvecklingen av småhuspriserna i Uppsala under perioden 2012:1-2014:3 är att de kommer att stiga svagt. 83
1997:1 1997:2 1997:3 1997:4 1998:1 1998:2 1998:3 1998:4 1999:1 1999:2 1999:3 1999:4 2000:1 2000:2 2000:3 2000:4 2001:1 2001:2 2001:3 2001:4 2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 Faktiskt utfall och modellskattat utfall Kr/kvm Fasta priser 35 000 Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Uppsala 1997:1-2014:1. Fasta priser 2012:1 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Källa: Evidens och Mäklarstatistik Prognos Faktiskt pris Skattat pris 84
Mkr Hushållens finansiella netto och BR-pris i Uppsala 2005:1-2011:4 Fasta priser 2011:4 4 500 000 Kr/kvm 30 000 4 000 000 3 500 000 25 000 3 000 000 20 000 2 500 000 2 000 000 15 000 1 500 000 10 000 1 000 000 500 000 5 000 0 0 Hushållens finansiella netto Pris BR Uppsala Källa: SCB, Valueguard och Evidens 85
Sammanfattande slutsatser 86
Sammanfattande slutsatser Uppsala redovisar hög tillväxt med stigande priser och ökad konkurrens på hyresrättsmarknaden som följd Unga vuxna har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden - stor bostadsrättsmarknad i Uppsala som är stängd för unga vuxna utan eget sparkapital Studenter har andra villkor på bostadsmarknaden än andra unga vuxna genom utbudet av specialbostäder i form av studentbostäder det är därför enklare att få bostad som student än som övrig ung vuxen Uppsala har största utbudet av studentbostäder bland samtliga universitetsorter i förhållande till antalet studerade Trots detta förhållande är bilden av studenters möjlighet att skaffa bostad överdrivet negativ de flesta får bostad redan under första terminen och är mycket nöjda med sitt boende De finns många aktörer på studentbostadsmarknaden men dessa är inte samordnade och utbudet eller möjligheter att skaffa bostad är inte transparent för bostadssökande vilket missgynnar studenter utan kontakter i den lokala miljön. Vidare är det oklart när studentperioden upphör och när boende måste flytta till annat boende 87
Sammanfattande slutsatser, forts. Den grupp bland unga vuxna som har störst problem med etablering på bostadsmarknaden är unga vuxna med svag förankring på arbetsmarknaden och låga inkomster och litet sparkapital. För denna grupp krävs sannolikt särskilda insatser och i synnerhet fler hyresbostäder. Beroende på hur man räknar finns idag en bostadsskuld för denna grupp på mellan 4 000 8 000 bostäder. En möjlig strategi är att öka antalet hyresrätter som öronmärks för unga vuxna i det befintliga hyresrättsbeståndet samt i nyproduktionen Nyproduktion av små och yteffektiva bostäder för unga vuxna Nya villkor för andrahandsuthyrning av bostadsrätter kan komma att öka utbudet av bostäder som är attraktiva för unga vuxna Sammantaget är bilden att nyproduktion av studentbostäder är möjligt men måste underordnas strikt företagsekonomiska villkor möjligheterna är störst i attraktiva lägen nära universiteten Sammanfattningsvis visar studien att: 1. Samordna och implementera en portal och regelverk för uthyrning och uppsägning av studentbostäder 2. Följ utvecklingen av ett ökat utbud som följd av nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter 3. Öronmärk mindre och kostnadseffektiva bostäder i det befintliga bostadsbeståndet för unga vuxna 4. Öka nyproduktionen av hyresrätter och bygg också små och yteffektiva bostäder vid nyproduktion 5. Producera studentbostäder i attraktiva lägen i takt med efterfrågans utveckling 88