Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport december 2014
innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 8 Allmänt om bolaget 8 2 Kvartalsrapport december 2014
Huvudpunkter bolaget har beslutat att inte beräkna NAV-kurs (Net Asset Value) detta kvartal till följd av den pågående försäljningen av logistikportföljen TRES och kontorsfastigheterna i Kongsberg. tres- och Kongsbergtransaktionerna är villkorade av en börsnotering av bolaget Polar Star Realty Trust Inc. i New York. Förväntningarna var att transaktionen skulle bli genomförd under fjärde kvartalet i år, men till följd av osäkra marknadsförhållanden blev det beslutat att börsnoteringen skulle skjutas upp. Det förväntas dock att transaktionen kommer att bli genomförd under första kvartalet 2015. Bolaget kommer att återkomma till aktieägarna med mer information om transaktionen samt beräkning av ny NAV -kurs (Net Asset Value) under första kvartalet 2015. portföljen i New England hade ett negativt egenkapital och uppfyllde inte kraven i låneavtalet. Vid ett extrainsatt styrelsemöte den 17 september blev det enhälligt beslutat att godkänna ett avtal, som utarbetats av bolagets samarbetspartner, om att överföra ägandet av fastighetsportföljen till långivaren. i Elisa-portföljen har bolaget kommit överens med operatören om villkoren för ett nytt hyresavtal efter en längre tids förhandlingar. Längden på det nya avtalet är 23 år. Nyckeltal för Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (1) Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7005 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 59 % Sverige 22 % USA 10 % Norge 9 % SEGMENTFÖRDELNING Hotell 3 % Kontor 23 % Bostäder 45 % Industri/lager 15 % Annat 14 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 639 Ekonomisk vakans 5,9 % Areal (Kvm) 966 874 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 5389 Räntebindning 91 % Genomsnittlig låneränta 4,2 % Låneförfall 2016.03.18 Löptid lån (år) 1,7 Överkurs MNOK** -256 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 1,82 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen (1) Eftersom bolaget inte beräknar någon ny NAV-kurs för kvartalet är talen som anges per 2014.06.30. Historiska utbetalningar INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 2014 4 % 0 0,2 Totalt 16 % 0 0,8 ****** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. Kvartalsrapport december 2014 3
SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier Eftersom bolaget inte beräknar någon ny NAV-kurs för kvartalet visas kursgraf per 2014.09.30. 4 Kvartalsrapport december 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* (tnok) Andel av årlig hyra Troubadour Tyskland Bostäder EUR 100 % 224 264 99 429 19 % Elisa Tyskland Äldrebostäder EUR 100 % 73 364 87 250 17 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 16 % TRES Sverige Logistik / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 16 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 11 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 11 % Chemnitz Tyskland Bostäder EUR 100 % 57 111 26 995 5 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 3 % Bad Kissingen Tyskland Äldrebostäder EUR 50 % 34 374 12 025 2 % Summa 966 873 519 255 100 % *100% oberoende av ägarandel Geografisk fördelning (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Norge 9 % USA 7 % Norge 9 % USA 7 % Waterfront 11 % Chemnitz 5 % Greenhouse Bad Greenhouse Kissingen Chemnitz 3 % 2 % 3 % 5 % Waterfront 11 % Bad Kissingen 2 % Troubadour 19 % Troubadour 19 % Sverige 23 % Sverige 23 % Tyskland 61 % Tyskland 61 % 633 Denver 11 % 633 Denver 11 % Elisa 17 % Elisa 17 % TRES 16 % TRES 16 % Kongsberg 16 % Kongsberg 16 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Kvartalsrapport december 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING PÅGÅENDE FÖRSÄLJNING AV PORTFÖLJERNA TRES OCH KONGSBERG Bolaget har ingått avtal om försäljning av portföljerna TRES och Kongsberg. Försäljningarna genomförs som bolagstransaktioner där det är bolagen Terminal Real Estate Sweden AB (TRES) och Midgard Holding AS som säljs. Transaktionerna är villkorade av en börsnotering av bolaget Polar Star Realty Trust Inc. (PSRT) i New York. Transaktionen förväntas bli genomförd under januari 2015 och betalning vid en eventuell transaktion kommer att erläggas delvis i kontanter och delvis aktier i det övertagande bolaget. Bolaget äger 25 procent av aktierna i TRES, medan resterande 75 procent ägs av Näringsbygg i Norge III AS. Bolaget äger även 80 procent av aktierna i investeringen i Kongsberg, medan resterande 20 procent ägs av Global Eiendom Utbetalning Norge 2008 AS. Både Näringsbygg i Norge III AS och Global Eiendom Utbetalning Norge 2008 AS är bolag som förvaltas av Obligo Investment Management (Obligo). Den underliggande fastighetsportföljen som eventuellt säljs omfattar i TRES totalt cirka 366 000 kvadratmeter fördelat på 12 fastigheter varav de största terminalerna ligger i Stockholm, Göteborg och Malmö. I Midgard Holding AS ingår cirka 71 000 kvadratmeter fördelat på tre kontorsfastigheter i Kongsberg, Norge. När transaktionen eventuellt genomförts kommer styrelsen i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB att göra en grundlig utvärdering av hur den förbättrade likviditetssituationen i bolaget kan användas. Bland alternativen finns investeringar i befintlig fastighetsportfölj, amortering av lån och eventuell utbetalning till aktieägarna. Bolaget kommer att återkomma till aktieägarna med mer information om transaktionen och ny beräknad NAV-kurs under januari första kvartalet 2015. NE HOTELS Portföljen i New England har haft ett negativt egenkapital och har inte uppfyllt kraven i låneavtalet. Vid ett extrainsatt styrelsemöte den 17 september blev det enhälligt beslutat att godkänna ett avtal, som utarbetat av bolagets samarbetspartner, om att överföra ägandet av fastighetsportföljen till långivaren. I och med detta har bolaget sagt ifrån sig alla formella låneförpliktelser och äger inte längre hotellportföljen. Detta har redan hänsyntagits i beräkningen av gällande NAV-kurs. TROUBADOUR Låneavtalet i portföljen Troubadour förfaller i slutet av året, och bolaget är i förhandling med banken gällande en 12 månaders förlängning av avtalet. Planen är att fastigheterna i portföljen ska säljas under de kommande två åren, och bolaget jobbar nu med att utveckla en försäljningsstrategi tillsammans med banken och externa rådgivare. BAD KISSINGEN Bad Kissingen-portföljen kunde inte refinansieras som planerat i slutet av augusti 2014, på grund av hög belåningsgrad. Det är inte realistiskt att förvänta att lånet kan refinansieras med motsvarande belåningsgrad som idag. Bolaget har fått lånet förlängt fram till slutet av året, och förhandlar med banken om en vidare förlängning. Bolaget utvärderar nu flera refinansieringsalternativ, samt möjligheten för en försäljning av portföljen. Gullbergsvass, Göteborg ELISA Det nuvarande hyresavtalet med operatören Curanum, löper ut 2017. Bolaget och operatören har efter förhandlingar kommit överens om 6 Kvartalsrapport december 2014
de villkor som ska ligga till grund för ett nytt hyresavtal och arbetar nu med att få avtal och dokumentation på plats. Det nya hyresavtalet kommer att löpa på 23 år. Enligt det nya hyresavtalet kommer bolaget att påläggas att betala cirka hälften av de reparations- och renoveringskostnader som väntas uppstå i samband med att en ny lag träder i kraft i perioden 2018-2020. Lagen innehåller minimikrav för äldrebostäder gällande bland annat antal enkelrum, storlek per rum och antal badrum, och kommer att innebära behov av större investeringar i portföljen. Dessa investeringar förväntas dock öka fastighetsvärdena i portföljen och bolaget har tillräckligt med kapital för att genomföra dessa investeringar. Med det nya hyresavtalet på plats kan bolaget även slutföra förhandlingarna med banken om en refinansiering av lånet som förfaller i slutet av december 2014. GREENHOUSE Det pågår förhandlingar med två hyresgäster som önskar större ytor. Detta förväntas bidra till högre intäkter för fastigheten. KÖP AV AKTIER Geir Inge Solberg, styrelseordförande i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, har under kvartalet köpt 5 000 aktier i bolagets norska systerbolag Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Solberg äger och kontrollerar efter köpet totalt 6 193 aktier i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Christer Wennersten, styrelseledamot i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, har under kvartalet köpt 68 100 aktier i bolagets norska systerbolag Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Wennersten äger och kontrollerar efter köpet totalt 100 000 aktier i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Martin Bruck, styrelseledamot i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, har under kvartalet köpt 24 410 A-aktier och 20 508 B-aktier i bolaget. Bruck äger och kontrollerar efter köpet totalt 27 077 A-aktier och 22 750 B-aktier i bolaget. Bolaget refinansierade i somras sina lån med Ålandsbanken. Lånet löper i tre år fram till 30 juni 2017. Kvartalsrapport december 2014 7
struktur Cirka 4 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 5 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri 11 440 kvm Mai. 2007 MSEK 15,0 Kongsberg Kontor 71 000 kvm Des. 2007 MNOK 84,0 * är justerad för ägarandel Göteborg Kontor 36 935 kvm Des. 2007 MSEK 60,2 Bostäder 224 264 kvm Nov. 2006 MEUR 12,3 Äldreboende 73 364 kvm Des. 2007 MEUR 10,8 Logistik/industri 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 87,2 * är justerad för ägarandel Denver Kontor 51 374 kvm Sept. 2006 MUSD 9,5 * är justerad för ägarandel Bad Kissingen Äldeboende 34 374 kvm Jul. 2007 MEUR 1,5 * är justerad för ägarandel New England Hotell 39 426 kvm Des. 2007 MUSD 10,9 * är justerad för ägarandel Bostäder 57 111 kvm Okt. 2007 MEUR 3,3 Allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har tio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka 967 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFU är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handels-fastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkast ning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation bedömer styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. 8 Kvartalsrapport december 2014
Om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. Kvartalsrapport december 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no