SÅ NÅR VI DE NATIONELLA ENERGIMÅLEN

SÅ NÅR VI DE NATIONELLA ENERGIMÅLEN bebyggelsens effektivisering

Förord Sveriges fastighetsägare står inför en enorm omställning. Eran med ständigt ökande, fri tillgång till billig energi är över. Användningen av fossila bränslen kommer att begränsas av råvarubrist och reglering av rätten att släppa ut koldioxid. Även andra energikällor är och kommer under överskådligt tid att vara begränsade och dyra. Stora politiska ansträngningar sker samtidigt för att ena jordens länder om åtaganden och om internationella utsläppsregler för att förhindra den globala uppvärmningen. Sverige har en viktig och framträdande roll. Sverige är ett föregångsland och har mycket goda möjligheter att dels gå före och visa vägen och dels att genom export av teknisk utrustning och kunnande hjälpa andra länder. För att vara ett föregångsland behöver den svenska regeringen sätta egna höga mål. Fastighetsägarna och fastighetsbranschen är, i Sverige liksom i övriga delar av Europa, en mycket viktig part i arbetet att uppnå de nationella energi- och klimatmålen. Fastighetsägarna har stora möjligheter att minska sin energianvändning. Det finns till och med en stor potential med energieffektiviseringsåtgärder som är lönsamma för både fastighetsägarna och samhället. Men bara en mindre del av dem blir genomförda. I denna utredning analyseras hur stor ansträngning det är för Sveriges fastighetsägare att nå målet 20 procent effektivare energianvändning år 2020. Analysen omfattar också vad som krävs av fastighetsägare och samhället för att den stora potentialen av lönsamma åtgärder verkligen skall genomföras.. Stockholm den 20 maj 2010 Bengt Wånggren Utvecklingschef Fastighetsägarna Sverige 3

Innehåll Sammanfattning 4 1 Projektets bakgrund och syften. Genomförande 5 2 Sektorer som studeras. Tidshorisont 6 3 EnEff-utredningen. Sparmål för Sverige och EU 8 3.1 Stor potential liten andel blir genomförd 8 3.2 Nationella mål och EU-mål för bebyggelsens energi 8 4 Djupintervjuer 11 4.1 Genomförande. Underlag 11 4.2 Intervjuresultat: Hur energifrågorna hanteras 11 4.3 Intervjuresultat: Hinder och problem 13 4.4 Intervjuresultat: Önskemål om stöd 14 5 Telefonenkäter 16 5.1 Genomförande. Underlag 16 5.2 Enkätresultat: Hur energifrågorna hanteras 16 5.3 Enkätresultat: Hinder och problem 18 5.4 Enkätresultat: Önskemål om stöd 20 6 Mer underlag för analys och förslag 21 6.1 Energifrågor mellan ägare och hyresgäst felaktiga incitament 21 6.2 Entreprenader 23 6.3 Om hur man kalkylerar 24 6.4 Miljöklassning/energiklassning av byggnader 26 6.5 Energideklarationer 26 6.6 Fjärrvärmeprisers inverkan på åtgärders lönsamhet 28 7 Analys av arbetssätt och hinder 30 7.1 Sammanfattning logik 30 7.2 Fördjupad motivering och resonemang kring vissa styrmedel 33 8 Förslag till åtgärder branschens och statens 35 9 Kvantifiering av potentialer och hinder 37 9.1 Beräkningsmetod. Startläge 37 9.2 Beräkning av potentialer och inverkan av hinder 38 9.3 Utblick mot år 2050 42 4

Sammanfattning Fastighetsägarna och fastighetsbranschen vill vara en aktiv part i arbetet att uppnå de nationella energi- och klimatmålen. Branschen har kunskaper att ställa till förfogande, som kommer till användning dels i det egna genomförandet inom företagen, dels för att lansera förslag för det allmännas insatser. Förslagen i denna utredning bygger bland annat på en fördjupad bild av energiarbetet ute hos fastighetsägarna genom telefonenkäter till 200 ägare och djupintervjuer med 19 ägare. En huvudfråga har varit att få verklighetsnära kunskap om det s.k. energieffektiviseringsgapet, alltså att en stor del av de på pappret lönsamma effektiviseringsåtgärderna inte verkar bli genomförda. Några hinder vi lyfter fram är incitamentsproblem mellan ägare och hyresgäst i uthyrningslokaler, bristande energiincitament i driftsentreprenader, brist på ekonomi- och teknikkunskap hos främst mindre ägare, och brist på utbildad driftspersonal för dagens komplicerade byggnader. Vår analys av dessa hinder kopplas till en uppsättning förslag till vad branschen själv kan göra, respektive vad staten bör göra eller ett konstaterande att vissa hinder är svåra att helt undanröja. Våra förslag för Fastighetsägarnas arbete fokuseras på: J Avtalsformer mellan fastighetsägare och hyresgäst som ger incitament för energiåtgärder J Hjälpa till att ta fram bra avtal och bra metoder för uppföljning för fastighetsförvaltning på entreprenad. Uppmärksamma fastighetsägarna på frågan. J Argumentera för att fastighetsägarna skall tillämpa låga avkastningskrav på långsiktiga energieffektiviseringsinvesteringar J Jobba med att sprida goda exempel och metoder för uppföljning (nyckeltal etc) J Stötta utbildning av driftspersonal J Fortsatt förespråkande av miljöklassning av byggnader En uppdaterad beräkning har också gjorts av hur olika hinder reducerar den teoretiska nationella potentialen. Den tyder på att det krävs kraftfulla insatser för att nå exempelvis en 20-procentig energieffektivisering i den svenska bebyggelsen till år 2020. 5

1 Projektets bakgrund och syften. Genomförande Fastighetsägarna och fastighetsbranschen har ambitionen att skaffa ett eget grepp om hur energieffektiviseringen i bebyggelsen bör komma till stånd. Branschen vill vara en aktiv part i arbetet att uppnå de nationella energi- och klimatmål som beslutats av riksdagen 1. Branschen har kunskaper att ställa till förfogande, som kommer till användning dels i det egna genomförandet inom företagen, dels för att lansera förslag för det allmännas insatser. Fastighetsägarna vill i extern kommunikation positionera branschen som en kunnig, aktiv och ansvarstagande part. Därför tog Fastighetsägarna initiativ till det arbete som presenteras i denna rapport. Syftet har varit att ge Fastighetsägarna underlag för ett ställningstagande till de mål som ställts upp av riksdagen, ge egna nedbrutna och detaljerade konkreta mål för energieffektivisering, och en handlingsplan med förslag till hur målen ska nås. En huvudfråga i arbetet har gällt varför så stor del av de på pappret lönsamma åtgärderna för energieffektivisering inte verkar bli genomförda. Detta har kallats för energieffektiviseringsgapet. Energieffektiviseringsutredningen 2 gjorde ett basarbete (med Profu-insats) för att analysera denna fråga. Kartläggningar av olika hinder gjordes, inklusive kvantifieringar av hur mycket några olika typer av hinder reducerar den mer teoretiska potentialen. Fastighetsägarna har velat gå vidare i denna analys, och fördjupa förståelsen för hindren. De insikter ett fortsatt arbete ger skall användas till att formulera förslag på styrmedel och åtgärder som angriper just de hinder mm som identifieras. Vissa hinder kan branschen själv bidra till att undanröja; andra hinder kan branschen behöva påpeka och verka för att andra undanröjer. Det har varit angeläget att gå ut och skaffa direkt kunskap från fastighetsägare om deras arbetssätt, inställning till effektiviseringsarbete, problem de ser och önskemål de har. Detta har gjorts dels på bredden, genom en telefonenkät till 200 ägare, dels på djupet genom djupintervjuer med 19 ägare. Den verklighetsnära bild vi då erhållit utgör en mycket viktig grund för våra bedömningar och förslag. Dessutom har vi i arbetet använt och refererat till en rad utredningar i hithörande frågor, bland annat Beloks Totalprojekt och olika rapporteringar om hur energideklarationer använts. Arbetet har utförts under tiden juni 2009 till mars 2010. Huvudansvarig har varit Anders Göransson, Profu. Djupintervjuerna har gjorts av Per Werton, Profu, samt Peter Fritz och Mirjam Larsson, Sweco Energuide. Peter har också medverkat i avsnitten med analys och förslag. Anna Cedvén, Sweco Management, har bidragit i avsnitten om fastighetsförvaltning. Telefonenkäten gjordes av Televinken.se i slutet av augusti 2009, med Fatma Ali som ansvarig. 1 Senast är de beslutade på grundval av proposition 2008/09:163 En sammanhållen klimat- och energipolitik Energi 2 SOU 2008:110 Vägen till ett energieffektivare Sverige 6

2 Sektorer som studeras. Tidshorisont Utredningen skall ge underlag för Fastighetsägarnas agerande och formulering av energistrategi, i både intern och extern kommunikation. För att ge underlag för detta har denna utredning inte begränsat sig till Fastighetsägarnas traditionella medlemsgrupper. Enkäter, beskrivningar och förslag omfattar därför J hela sektorn flerbostadshus (inkl allmännyttan) samt J hela sektorn lokaler exklusive offentligt ägda. Några basfakta om den svenska byggnadsstocken per ägarkategori redovisas nedan. De kommer i huvudsak från SBCs och Energimyndighetens årliga undersökning av energianvändning, uppvärmningssätt och uppvärmda areor: Fastighetsägarnas medlemmar finns vad gäller flerbostadshusen inom de privata inklusive fysisk person (privatpersoner) samt inom privata bostadsrättsföreningar. Inom lokalsektorn representerar Fastighetsägarna aktiebolag och privatpersoner, samt en del av de övriga icke-offentliga. Grovt sett kan man säga, att Fastighetsägarnas medlemmar representerar hälften av såväl flerbostadshusen som lokalbyggnaderna i Sverige. Räknat som levererad energi använde Sveriges alla flerbostadshus år 2008 ca 25,7 TWh värme (varav fjärrvärme 23,6 TWh). Lokalbyggnaderna använde ca 16,7 TWh värme (varav fjärrvärme 12,8 TWh). Tabellen ovan visar specifik energianvändning (i kwh/m2) för uppvärmning i de olika ägarkategorierna. Siffrorna avser 7

uppvärmning med renodlad fjärrvärme, vilket är det helt dominerande uppvärmningssättet, där det också går att göra jämförelser utan att blanda in osäkra antaganden om pannverkningsgrader, värmefaktorer etc. Tidshorisonter Arbetet inkluderar vissa beräkningar och bedömningar av möjlig och realistisk effektiviseringspotential framöver. Mycket av möjligheterna ligger i åtgärder som görs i samband med större bebyggelseåtgärder som görs med långa intervaller. Därför är det motiverat att låta beräkningen blicka långt fram i tiden. Självklart innebär det samtidigt stora osäkerheter. De beräkningar som redovisas längre fram har en horisont fram till år 2020, eftersom detta är målår för både nationella och EU-målsättningar. Men vi gör också en utblick mot år 2050. För detta år finns exempelvis ett nationellt miljökvalitetsmål för bebyggelsens energianvändning att beakta. 8

3 EnEff-utredningen. Sparmål för Sverige och EU 3.1 Stor potential liten andel blir genomförd Många utredningar har pekat på, att det finns en stor potential med energieffektiviseringsåtgärder som är lönsamma för både fastighetsägarna och samhället. Men bara en mindre del av dem blir genomförda. Senast har EnEff (energieffektiviseringsutredningen 3 ) beräknat den totala lönsamma potentialen till 34 TWh/år i läge 2016, medan bara 8 TWh beräknas bli spontant genomfört. Skillnaden det s.k. effektiviseringsgapet beräknas ha en rad orsaker. Diagrammet illustrerar att potentialen kan reduceras av att ägarna ex.vis egentligen använder strängare avkastningskrav, att det finns transaktionskostnader (tidskostnad att skaffa information, fatta beslut, följa upp etc), att det finns delade incitament (ägaren betalar åtgärden men hyresgästen får vinsten), att man inte tänker långsiktigt på sitt ägande etc. Andra skäl kan vara svårighet att finansiera, tidsbrist, okunskap etc. Dessa hinder finns kvalitativt beskrivna i flera sammanhang. För EnEff gjorde dock Profu ett försök att kvantitativt beräkna inverkan av några av hindren enligt diagrammet ovan. Fastighetsägarna har nu gett Profu i uppdrag att djupare analysera hindren för genomförande av lönsamma åtgärder, och att därifrån bedöma den realistiska potentialen för effektivisering, samt att föreslå åtgärder. Dels vad branschen själv skall göra, dels vad samhället bör göra. 3.2 Nationella mål och EU-mål för bebyggelsens energi Det finns många uppställda och beslutade mål för bebyggelsens energieffektivisering. I föreliggande arbete vill Fastighetsägarna i första hand anknyta till de senaste besluten enligt energi- och klimatpropositionerna 3 SOU 2008:110 Vägen till ett energieffektivare Sverige 9

som las fram i mars 2009, och beslöts av Riksdagen i juni 2009. Men det är av värde att också redovisa övriga målsättningar nationellt och internationellt. (1) Mål för energieffektivisering (nytt nationellt mål) Riksdagens beslut efter proposition 2008/2009:163 En sammanhållen energi- och klimatpolitik Energi innefattar ett nytt sektorövergripande mål enligt propositionens avsnitt 9.2, enligt följande: J 20 procent effektivare energianvändning under perioden 2008 2020 J Räknas över alla sektorer bebyggelse, transporter och industri J Omfattar effektivisering i varje steg av energitillförseln inkluderande omvandling/förädling, distribution och slutlig användning, dvs ett primärenergitänkande J Räknas per BNP-enhet i fasta priser Kommentarer: Det sägs alltså inget om vad just bebyggelsesektorn skall bidra med. Ofta brukar man anse att möjligheterna är störst i bebyggelsen, vilket i så fall skulle ställa krav på klart mer än 20 procent inom denna sektor. Notera att målet skall uppnås på bara 12 år, jämfört med t.ex. miljökvalitetsmålet (3) nedan, som räknas över 25 år. Man kan också notera, att beräkningssättet per BNP-enhet i fasta priser är svårt om man vill se på enbart bebyggelsesektorn. (2) Mål för energieffektivisering (enligt energitjänstedirektivet) Proposition 2008/2009:163 behandlar i avsnitt 11.2 och 11.4 också Sveriges implementering av det s.k. energitjänstedirektivet. De genomförandeåtgärder som föreslås i propositionen anses innebära att Sverige uppfyllt direktivet, vilket Riksdagen ställde sig bakom i sitt beslut. Implementeringen utreddes i detalj av EnEff-utredningen. Där föreslogs att Sverige skulle ställa upp ett ambitiösare mål (14 procent slutlig energi) än baskravet 9 procent effektivisering under 9 år. Detta med hänsyn till att ett EU-mål om 20 procent effektivisering skall uppnås redan år 2020, och att mycket stora effektiviseringsmöjligheter identifierats. I regeringens proposition noteras, att målet har en annan definition än det nya nationella målet, och att det ännu finns betydande oklarheter i de harmoniserade metoder som EU skall ta fram för att beräkna effektivisering enligt direktivet. I propositionen läggs därför ambitionsnivån tills vidare på direktivets basnivå, vilket också beslöts av Riksdagen. Därmed gäller också detta nationella mål: J Vägledande mål om 9 procent energibesparing till år 2016, i förhållande till ett basår utgörande genomsnittet av perioden 2001 2005. J Mellanliggande mål 6,5 procent besparing till år 2010. J Räknas över alla sektorer bebyggelse, transporter och industri J Omfattar åtgärder i slutanvändarledet. Dock öppnar direktivet för att slutlig energi också får viktas. EnEff-utredningen utredde och föreslog sådana vikter, och ställde upp grunddata och målsiffror i både måtten slutlig energi och viktad primär energi. J Besparingen räknas i procent av ett i förväg framräknat belopp i TWh avseende basåret. Även vissa tidiga åtgärder före basåret får tillgodoräknas. Kommentarer: Direktivet hänvisar till harmoniserade metoder som skall användas när länderna enligt en bottom-up-ansats skall summera ihop vilka belopp för effektivisering man uppnått. Det finns detaljerade förslag till sådana metoder, men de är omstridda. Energimyndigheten antyder bland annat, att beräkningarna kräver en detaljeringsgrad som aldrig kan uppnås vad gäller statistik om genomförda åtgärder, alternativt att man måste göra så många osäkra antaganden om genomförda åtgärder och dess effekt, att resultaten blir poänglösa. 10

(3) God bebyggd miljö (miljökvalitetsmål 15, delmål 6) Den första versionen av miljökvalitetsmålen beslöts av riksdagen 1999. Energianvändning i bebyggelsen ingår som ett delmål i huvudmålet God bebyggd miljö. Just det delmålet fick en ny formulering genom ett beslut av Riksdagen år 2006, och lyder: Den totala energianvändningen per uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler minskar. Minskningen bör vara 20 procent till år 2020 och 50 procent till år 2050 i förhållande till användningen 1995. Till år 2020 skall beroendet av fossila bränslen för energianvändning i bebyggelsesektorn vara brutet, samtidigt som andelen förnybar energi ökar kontinuerligt. Kommentarer: Detta mål är notabelt av två skäl: Det ställer upp mål för just bebyggelsen, och det sträcker sig så långt som till år 2050. Man får utgå från, att målet skall räknas på all bebyggelse som finns de respektive åren 1995, 2020 och 2050, och att man för den skall räkna fram kvoten all energi (värme och el) dividerad med all uppvärmd area. Det står inget i beslutet eller underlaget huruvida energin skall mätas som slutlig energi eller som någon viktad (primär) energi, eller rentav som nettoenergi (exklusive omvandlingsförluster i pannor etc). Boverket följer upp hur det går med detta mål. Senaste bedömningen var att utvecklingen går åt rätt håll eftersom uppvärmningen blir mer energieffektiv, samt att andelen förnybar energi ökar och andelen fossila bränslen minskar. Det är dock osäkert om de angivna målnivåerna kan nås i tid utan ytterligare åtgärder. I samband med Boverkets arbete kring BETSI-undersökningen 4 görs ytterligare bedömningar av hur dessa energieffektiviseringsmål skall uppnås. Delrapporten om detta är för närvarande (mars 2010) inte klar. (4) EU:s mål om 20 procent effektivisering till år 2020 EU:s paket från 2007 innehåller 20 procentmål för klimatgasreduktion, andel förnybar energi, samt ökad energieffektivisering. Vad gäller energieffektiviseringen är inte detta något bindande mål, utan ett åtagande från EU:s regeringschefer samt EU-parlamentet. Målet beskrivs bl.a. i dokument från Kommissionen, där man kan utläsa dessa definitioner: J 20 procent effektivare energianvändning under perioden 2005 2020 J Räknas i jämförelse med ett business-as-usual-fall, med gällande styrmedel J Räknas över alla sektorer bebyggelse, transporter och industri J Räknas som primärenergi innefattar effektivisering i hela kedjan från energitillförsel/omvandling till slutlig användning. I underlaget kan man utläsa, att bebyggelsen antas ha större effektiviseringsmöjligheter än transporter och industri. Kommissionen har år 2009 publicerat uppföljningar som menar att effektiviseringen går för långsamt, och lanserat tanken på ett direktiv med bindande effektiviseringsmål. För närvarande (mars 2010) finns inga beslut i denna riktning, men andra beslut har fattats gällande bebyggelsens energianvändning. De gäller bland annat förstärkning av direktivet om byggnaders energi (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive), där man bl.a. vill att nya byggnader förbrukar nära noll, och att den offentliga sektorn går före. Vad gäller den befintliga bebyggelsen anges inga precisa krav, men det understryks att vid större ombyggnader (major renovation) måste det göras energieffektivering om detta är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. 4 Regeringsuppdrag att undersöka Byggnadernas Energi, Tekniska Status och Innemiljö 11

4 Djupintervjuer 4.1 Genomförande. Underlag Djupintervjuer har gjorts hos J 13 privata ägare av flerbostadshus och lokaler, i huvudsak stora men också några små; en privat bostadsrättsförening ingår. J 6 allmännyttiga bostadsföretag, i huvudsak stora. Ambitionen var att sprida intervjuerna på olika typer stora och små, storstad och mindre orter etc, samt framförallt att tala både med dem som kan väntas vara duktiga på energiåtgärder, och dem som möjligen är mer slätstrukna eller dåliga. Vi gjorde en hel del arbete för att identifiera dessa grupper. Det visade det sig dock, att de vi bedömde som svaga i energiarbetet nästan alla sa nej till intervju. Notera därför, att de djupintervjuer vi redovisar här återspeglar en övervikt av större och duktigare företag, och att vissa hinder därmed kan missas. Intervjuerna genomfördes så här: Vi tog telefonkontakt för att hitta den person som fattar beslut om energiåtgärder, eller har kunskap om hur det går till. Ett introduktionsbrev från Fastighetsägarna mailades över för att beskriva projektet, vad intervjun gick ut på och vilka frågor som skulle tas upp. Intervjuerna tog normalt ca 1,5 timmar, och genomfördes med några få undantag som besöksintervjuer (annars per telefon). Intervjuaren ställde ett antal frågor, de framgår nedan. Den intervjuade utlovades en anonym redovisning enbart medverkande konsulter vet vilka företagen är; deras namn har inte vidarebefordrats till Fastighetsägarna. 4.2 Intervjuresultat: Hur energifrågorna hanteras Fråga 1: Översiktlig beskrivning av de fastighetsbestånd som de intervjuade företagen har. Som nämnts ovan blev huvuddelen av de intervjuade ganska stora företag. De med flerbostadshus (allmännyttiga och privata) äger i några fall över 20.000 lägenheter, men bland de intervjuade finns också några av typen familjeföretag med mellan 1.000 och 30 lägenheter. Bland företagen med kommersiella lokaler finns några av landets största, men också en handfull små med några hundratal eller tiotal uthyrda lokaler. Fråga 2: Hur arbetar ni med frågor om energieffektivisering. Organisation, typiska projekt. Vem tar initiativ? Vem beslutar? Utgå gärna från något konkret projekt. De stora och ambitiösa kännetecknas av en tydlig organisation för energifrågor. Löpande energifrågor hanteras i driftsorganisation, större åtgärder lyfts till ledningsbeslut. De vi intervjuat har nästan alla egen anställd personal för drift och förvaltning. Ett större företag har nyligen åter byggt upp egen förvaltning inklusive energi i stället för att outsourca. Fråga 3: Hur följer ni upp energiförbrukningen i era fastigheter? Har ni de rutiner och system ni behöver? Hur använder ni statistiken? Alla stora och/eller ambitiösa har ordentlig uppföljning av energin (avstämningar görs normalt månadsvis), 12

och understryker dess stora betydelse. Men inte ens de stora klarar alltid detta; det är en krävande uppgift att i ett stort och föränderligt fastighetsbestånd få all insamling att fungera kontinuerligt. Många har avancerad automatisk avläsning, men även bland duktiga företag kan man välja att klara sig med redan befintliga mätare, i huvudsak. Det ses då som en poäng att gå runt i husen och läsa av manuellt. Det är skiftande huruvida också hyresgästernas energi är med i uppföljningen. Mål sätts upp och uppföljs för flertalet av de större, men inte alltid. De små passiva företagen har svag uppföljning av energianvändningen, och inga uppsatta energimål. Resultat företagens arbete med effektivisering Fråga 4: Om det är möjligt beskriv översiktligt de energisparåtgärder /projekt ni har genomfört de senaste 5 åren. Absolut vanligast är kostnadseffektiva åtgärder av typ inreglering, anpassning av driftstider, effektivare vattenarmaturer, lågenergibelysning, ta bort onödig elvärme. Även konverteringar nämns ofta. Information till hyresgäster om bra energibeteende är vanligt. Klimatskärmsåtgärder har gjorts mer sällan, då vid ombyggnad, eller kommer att genomföras senare. Individuell mätning och debitering (IMD) av varmvatten och värme nämns påtagligt ofta. Detta tycks nu vara på väg att införas på bred front. Fråga 5: Hur mycket bedömer ni att dessa åtgärder gett i minskad energiförbrukning? Av de allmännyttiga kan 5 av 6 besvara frågan. De anger minskad värme med ca 10 15 procent de senaste 5 åren, 20 30 procent sedan 90-talet. För el finns ett fåtal svar, men de pekar på mycket stora besparingar (ca 50 procent). Från 6 av 13 privata blir svaren om värmebesparing i intervallet 5 35 procent över olika lång tid. De små har ingen uppföljning och vet ej om de sparat. Fråga 6: Har ni gjort någon kalkyl över lönsamma åtgärder som finns kvar? Hur mycket skulle förbrukningen kunna minska i procent om alla dessa lönsamma åtgärder kunde genomföras? Nästan alla anser att det finns mer lönsamt kvar att göra. Flera menar att det handlar om många 10-tals procent. De som gjort mycket tycker dock att det börjar bli trögt att komma vidare. Även de ambitiösa har svårt att ange ett visst procenttal för återstående lönsamt man ställer kanske upp mål istället, utan att de baseras på genomräkningar av hela beståndet. Fråga 7: Vilken metod eller vilket lönsamhetskrav har ni för beslut om vilka energisparåtgärder som skall genomföras? (Payoff, internränta, annat) Nuvärdesmetod i någon form är vanligast, internränta beräknas, med krav sådär 5 9 procent. Men räntekraven är inte så fixerade; man svävar på målet om det är nominell eller real ränta som avses. För energiåtgärder används ibland lägre avkastningskrav man kan paketera åtgärder för att få med även dem med sämre lönsamhet eller hänvisa till att man vinner i komfort, goodwill etc. Några små inaktiva svarar svävande på denna fråga; de har ingen bestämd metod eller lönsamhetskrav. Fråga 8: Har ni haft någon användning av energideklarationer i energieffektiviseringsarbetet? Spännvidden i svaren är stor, men ganska få säger ingen nytta alls. Även stora ambitiösa ägare är någorlunda positiva; deklarationerna har åtminstone gett en sammanställning eller ett kvitto på att man jobbar rätt. För företag som inte gjort mycket tycks energideklarationerna ha blivit en påminnelse om sparmöjligheter. De inaktiva ägarna svarar ingen nytta ännu, och man kan undra om de tänker utnyttja dem alls. Energideklarationer skall vara av den dyrare typen, med besiktning på plats, säger ägarna. Det finns flera andra undersökningar om energideklarationerna att jämföra med (Boverkets utvärdering, Fastighetsägarnas egna enkäter etc). Vi tar upp detta mer i kapitel 6.4. 13

4.3 Intervjuresultat: Hinder och problem Fråga 9: Ange de viktigaste problemen eller hindren för att genomföra lönsamma energisparåtgärder i era egna fastigheter. Vid intervjuerna räknades ett tiotal möjliga hinder upp, och de svarande fick ta ställning till om det angivna var ett hinder för att genomföra energiåtgärder. I texten nedan har vi sammanfattat svaren och grupperat dem efter om de har större eller mindre betydelse: Delade incitament (split incentives) Problemet handlar om att energiåtgärder brukar bekostas av ägaren medan hyresgästen skulle få vinsten i form av lägre elräkning eller värmedebitering. Detta hinder dyker ofta upp i våra intervjuer vad gäller hyreslokaler. Hyresgästen betalar el och värme (kallhyra) men ägaren skall stå för eventuell åtgärd. Här uppstår lätt situationen att ingen har incitament att ta i frågan, och undersöka om det går att energieffektivisera: Hyresgästen har sällan kunskap eller överblick att börja diskutera effektiviseringsåtgärder i någon annans byggnad. En ägare som reflekterar på en effektiviseringsåtgärd vet att han inte får täckning för sina åtgärdskostnader utan att från fall till fall förhandla med hyresgästen om att denne har fördel av att ta en del av åtgärdskostnaden mot att energikostnaden sänks. Till området incitament hör också att envar bör betala för egen förbrukning, och här är varmvattenförbrukning i flerbostadshus det tydliga exemplet. För att undanröja detta hinder arbetar alltfler bostadsföretag för att införa individuell mätning och debitering (IMD). Kunskapsbrist, information saknas I en intervju vill man sällan säga att man saknar kunskap. Men problem nämns om att det saknas kunnig driftspersonal, att det är svårt att hitta folk. Fastigheterna blir alltmer komplexa att sköta, och ny teknik skall hanteras. De intervjuade saknar också information om goda exempel, testade lösningar, nyckeltal etc etc. Egentligen finns mycket sådant redan publicerat på olika håll, men uppenbarligen når det inte fram till de praktiskt verksamma. Tidsbrist i organisationen Ja, tidsbrist är ett stort och utbrett problem som väntat. För dem som redan gjort mycket tar utredandet alltmer tid, jämfört med de första mer lättfångade åtgärderna. Finansieringssvårigheter Nej, de allra flesta i våra intervjuer ser inte finansiering av lönsamma åtgärder som ett problem. Kan man påvisa lönsamhet gör man (resp. får gehör hos ledningen för) den lönsamma åtgärden även om det innebär mer upplåning. Men hos vissa små privata företag, liksom hos bostadsrättsföreningar tycks finnas en annan kultur, en princip att inte låna upp mer pengar. Här finns ett psykologiskt motstånd, och en uppenbar orsak till att det som i nationella studier är beräkningsmässigt lönsamt inte genomförs hos dessa ägare. Mindre problem Några saker som inte tycks innebära så stort hinder för genomförande: J Att man skulle arbeta med högre lönsamhetskrav än i nationella beräkningar bekräftas inte av våra intervjuer. De flesta anger rimliga lönsamhetskrav, t.o.m. lägre för energiåtgärder än för andra åtgärder man gör. 14

J Byggåtgärder som stör brukare undviks? Nej, exempelvis fönsterbyten görs ändå, men de måste förstås genomföras på klokt sätt som reducerar störningar för brukarna. Däremot kan brukare klaga när man har en norm för vettig rumstemperatur, eller gör ventilationsåtgärder som uppfattas ge drag. Detta kan möjligen hindra genomförande. J Åtgärder med lång livslängd undviks? Nej, de långsiktiga ägare vi intervjuat gör också långsiktiga åtgärder (enstaka avvikande svar). Kommentar om långsiktiga åtgärder: Svaren kunde blivit annorlunda om vi i undersökningen fått med ägare som kan anses som kortsiktiga. De kan vilja undvika långsiktiga åtgärder eftersom de är beredda att sälja snabbt. Kortsiktiga ägare kanske också saknar ordentlig förvaltningsorganisation, vilket gör att åtgärder överhuvudtaget inte undersöks. Återigen påpekar vi, att de ägare vi ursprungligen ville intervjua, och som vi bedömde som svaga i energiarbetet nästan alla sa nej till intervju. Därmed kan vissa hinder hänförliga till just sådana företag ha missats eller undervärderats i vår redovisning. 4.4 Intervjuresultat: Önskemål om stöd Fråga 10: Ange de viktigaste sakerna som det offentliga (staten, energimyndigheter etc) kan göra för att underlätta för er att genomföra energisparåtgärder. Fråga 11: Ange de viktigaste sakerna som Fastighetsägarna och fastighetsbranschen kan göra för att underlätta för er att genomföra energisparåtgärder. Först en summering av intervjusvaren: Kommentarer och fördjupning: Ekonomiska bidrag: De efterfrågas påtagligt ofta från de mindre ägarna (i form av ROT-avdrag ), och 15

från dem som inte har arbetat så mycket med energiåtgärder. De större ägarna nämner dem mer sällan, och några är uttalat tveksamma till bidrag. Utbildning: Särskilt de stora ser som ett stort bekymmer, att det är svårt att få tag i fastighetspersonal som kan hantera dagens ofta komplicerade system. Det betyder givetvis mycket för möjligheterna att genomföra och vidmakthålla effektiviseringar. Utbildning av fler fastighetstekniker är helt avgörande för att nå egna och nationella sparmål. Man nämner också, att tekniker och ekonomer kan ha svårt att kommunicera man räknar på olika sätt. Normkrav: Överraskande många har spontant tyckt, att energikraven (för nybyggen men även större ombyggnader) borde kunna skärpas, inklusive tuffare kontroll att kraven efterlevs. Rådgivning: Det betonas att de små och stora ägarna behöver olika stöd. De stora sägs behöva stöd i administration/management av energifrågor. De små behöver mycket konkret rådgivning om olika åtgärders teknik, och om att göra kalkyler på ett handfast sätt. Ägare-hyresgäst-relationen: Branschen behöver arbeta vidare med lättanvända former av avtal för att hantera incitamentsproblemen, och därmed kunna realisera de stora besparingsmöjligheter som finns i hyreslokaler. En lång rad olika informationsinsatser nämns: Visa upp goda resp dåliga exempel; lättbegripligare nyckeltal; tillgängligare statistik om mediaförbrukning; nya former för teknikinfo (filmer); etc. 16

5 Telefonenkäter 5.1 Genomförande. Underlag Telefonintervjuerna gjordes för att ge en bredare bild med större underlag, främst bland de mindre och medelstora privata ägarna. Intervjuerna genomfördes i augusti 2009 av ett professionellt undersökningsföretag. Frågorna var formulerade av Fastighetsägarna och Profu. Totalt intervjuades ett slumpmässigt urval av 201 ägare fördelade på J 128 privata ägare av flerbostadshus och lokaler, främst mindre och medelstora. J 13 bostadsrättsföreningar, varav 8 privata och 5 st HSB- och Riksbyggenföreningar J 60 allmännyttiga bostadsföretag. Företagens medelstorlek räknat i antal lägenheter var: Antal lägenheter (medeltal) Privata ägare 85 Privata bostadsrättsföreningar 65 HSB och Riksbyggen brf 470 Allmännyttiga bostadsföretag 3 100 Generellt överensstämmer svaren väl med djupintervjuerna, som därmed får en bättre förankring vad gäller antal svarande, särskilt vad gäller de små ägarna. Några skillnader mellan små och stora accentueras. Nedan återges svaren på flertalet av enkätens frågor. I kommentarerna lägger vi in jämförelser med djupintervjuerna. 5.2 Enkätresultat: Hur energifrågorna hanteras Det finns löpande uppföljning av energianvändningen hos den absoluta huvuddelen av ägarna. Den är dock inte så vanlig hos de privata ägarna och bostadsrättsföreningarna, där 72 procent av de tillfrågade följer upp för hela sitt bestånd, mot 85 procent i de allmännyttiga företagen. Detta är samma bild som djupintervjuerna gett: De stora har en ambitiös uppföljning, hos de små är det mer skiftande. 17

De flesta har gjort åtgärder. Men många har inte följt upp resultaten. Detta gäller särskilt de mindre ägarna, som generellt har sämre rutiner för att följa sin löpande energianvändning. De avgivna svaren på hur mycket man sparat skall tolkas försiktigt, med tanke på att de är givna i en kort telefonenkät. Men intervallet 10 15 procent de senaste 5 åren, liksom i djupintervjuerna, kanske är rimligt. Notera då, att inte bara sparåtgärder i byggnaderna ingår även konverteringar inkl värmepumpar bidrar till de uppgivna minskningarna som är mätta i levererad (inköpt) energi. De allra flesta tror (eller vet) att det finns fler lönsamma åtgärder kvar som de skulle kunna genomföra. De som tvekar finns inom de mindre ägarna. De allmännyttiga har oftast ett svar på hur mycket man har kvar att spara, och svaret ligger oftast i intervallet 10 20 procent. De privata ägarna är osäkrare; mer än hälften (60 procent) vet inte. De som har en 18

bedömning ger i genomsnitt ett försiktigare svar än allmännyttan; de flesta säger högst 10 procent. Liksom i djupintervjuerna får man intrycket, att de som arbetat mycket med frågorna har fått en positivare bild av sina totala sparmöjligheterna än de som ännu inte sett närmare på sina möjligheter. För telefonenkäten hade vi (liksom i djupintervjuerna) ambitionen att kartlägga de typer av beräkningsmetoder man använder i en lönsamhetsberäkning inför beslut om åtgärder. Om man använder en räntemetod ville vi fråga efter internräntekrav etc. Vi prövade först att räkna upp ett antal beräkningsmetoder, men den svarande förstod ofta inte frågan. Vi fick övergå till att ställa en öppen fråga ( Vilken metod eller vilket lönsamhetskrav har ni för beslut om vilka energisparåtgärder som skall genomföras? ) och att söka klassa de nedtecknade svaren i de alternativ som figuren visar. Vår tolkning blev, att de allra flesta använder någon enkel pay-off-beräkning. Många hade svårt att förklara sitt beräkningssätt överhuvudtaget. En del av förklaringen kan finnas i att intervjuarna inte hade några fackkunskaper på detta område, och hade svårt att förtydliga eller tolka svaren. Svaren i figuren stämmer inte riktigt med djupintervjuerna, där vi fann att de allmännyttiga och de stora privata hade ganska etablerade beräkningsmetoder med ett visst internräntekrav låt vara att man svävade på målet om räntan var nominell eller real, exempelvis. Vår totala tolkning blir, att djupintervjuerna troligen ger den rimligaste bilden av använda beslutskriterier vad gäller de stora ägarna. Förgrovat kan man sedan säga, att mindre ägare många gånger har svag kunskap om hur en riktig lönsamhetsberäkning borde göras (åtminstone om det gäller att räkna på energiåtgärd). Den tolkningen stöds av Fastighetsägarnas kontaktpersoner. Det finns grundläggande missförstånd om vad som är lönsamt ( Återbetalningstid 3 år? Nej, jag vill att det skall löna sig från Dag 1 ). 5.3 Enkätresultat: Hinder och problem En huvuduppgift i vår studie är att bättre förstå vilka hinder och problem som gör att på pappret lönsamma åtgärder inte blir genomförda. I telefonenkäten togs detta upp i två steg. J Först fick den svarande fritt beskriva de två viktigaste hindren; dessa svar klassas av oss nedan. J Dessutom fick den svarande gradera på en skala 1 4 vad man tyckte om ett antal uppräknade potentiella hinder. 19

Fråga: Ange de två viktigaste problemen eller hindren för att genomföra de lönsamma energisparåtgärder ni skulle vilja göra i era egna fastigheter (Angivna procent är av totalt nämnda problem/hinder) Vi har gjort en tolkning av de öppna svaren på frågan, och klassat dem under de sju grupper som tabellen visar. Det är notabelt att så många säger att för dålig lönsamhet är ett hinder. Av dem som svarat så hade alla de privata i tidigare enkätfråga sagt att de ansåg att de hade lönsamma åtgärder kvar att göra. Av de allmännyttiga som nu angav dålig lönsamhet som ett hinder hade 75 procent i förra frågan sagt att det fanns lönsamma åtgärder kvar. En tolkning kan vara, att man mer slentrianmässigt svarar det är inte lönsamt, eftersom man kanske inte har tänkt genom hindren så noga. Finansieringssvårigheter är inget överväldigande problem, vilket stämmer med djupintervjuernas resultat. Detsamma gäller brist på kunskap, som man även i enkäten inte menar att man har (rätt eller fel). Bland de privata är en förvånansvärt stor andel av svaren (26 procent) att det finns inga problem att genomföra lönsamma åtgärder, medan detta nästan aldrig sägs från de allmännyttiga. Samma svarande bland de privata har i svaret på nästa fråga uppgett lika många specifika problem som genomsnittet. Man kan våga tolkningen, att dessa svarande (ofta mindre, privata) har funderat så lite över energiåtgärder, att de inte kan precisera vad problemen kan vara. Därför ligger de precisare svaren från allmännyttan på högre procenttal än för de privata. Efter den öppna frågan om hinder följde en uppräkning av åtta olika problem, vilka den svarande fick gradera på en skala från 1 = nej, detta är inget problem, till 4 = ja, detta är ett mycket stort problem. Fråga: Utöver dessa två hinder kommer jag själv att räkna upp ett antal saker som kan tänkas vara problem för er för att genomföra lönsamma energisparåtgärder. Ange på en skala 1 4 om det angivna problemet stämmer för er del (1 = nej, detta är inget problem; 4 = ja, detta är mycket stort problem): 20

Ser vi till kategorierna allmännyttan och privata, så finns ingen mycket tydlig bild av vad som skulle vara särskilt stora hinder. Det som sticker ut som en aning större är: J Tidsbrist, resursbrist, annat går före J Osäkerhet om övervägda åtgärders verkliga spareffekt Annars är alla de uppräknade hindren av betydelse, kanske undantaget att åtgärder skulle störa hyresgästerna. Även detta överensstämmer med djupintervjuerna. Enkäten innehåller några frågor som inte ställdes explicit i djupintervjuerna. Det är osäkerhet om framtida energipriser, och om statens regler och bidragsvillkor. Båda dessa uppfattas som ganska stora problem inför genomförande av åtgärder. 5.4 Enkätresultat: Önskemål om stöd Fråga: Ange de två viktigaste sakerna som det offentliga (staten, energimyndigheter etc) borde göra för att underlätta för er som fastighetsägare att genomföra energisparåtgärder Sista frågan i enkäten var en öppen fråga om vilka stöd man ville se från det offentliga. Tabellen visar: J Nästan hälften av både privata och allmännyttiga önskar sig ekonomiskt stöd i någon form. ROTbidraget var mycket diskuterat vid tiden för enkäten, vilket kan förklara att man nämnde just denna stödform. J En liten (6 procent) men välartikulerad grupp bland de privata anser att staten inte alls skall ingripa. J En ganska stor andel bland de privata (20 procent) anger inget önskemål alls, utan anser att allt funkar bra som det är. Så svarar nästan inga bland de allmännyttiga. De privata som inte har några önskemål om stöd tror samtidigt (i andra frågor) att de har lönsamma åtgärder, men de genomför dem inte. En möjlig tolkning är (återigen) att energiåtgärder i denna grupp är en så pass underordnad fråga, att man inte reflekterat över vad som skulle kunna göras eller behövas. 21

6 Mer underlag för analys och förslag Intervjuerna har varit en huvudkälla för vår analys. Dessutom har vi fördjupat oss i vissa frågor, både sådana som intervjuerna accentuerat, och sådana som vi redan tidigare insett har betydelse för vårt resonemang och för förståelsen för effektiviseringsgapet. Underlaget kommer från olika rapporter eller från material vi samlat för detta uppdrag. Frågorna relateras samlat i detta kapitel 6. 6.1 Energifrågor mellan ägare och hyresgäst felaktiga incitament Ett av de största problemen på fastighetsmarknaden handlar om att den som har möjlighet och kompetens att genomföra energieffektiviseringsåtgärder saknar de ekonomiska drivkrafterna. Detta gäller framförallt den kommersiella marknaden där fastighetsägarna har varit framgångsrika i att lägga energin som hyrestillägg och på så sätt få över hela risken med högre kostnader på hyresgästen. I följande avsnitt beskrivs hur det normalt ser ut och hur det påverkar energiarbetet. Värme När det gäller kontor och andra kommersiella lokaler står ofta fastighetsägaren för värme i form av avtal med leverantören medan hyresgästen betalar för sin del av den totala kostnaden för värme i fastigheten. Detta debiteras ofta som en schablon (kr per kvm och år), och stäms sedan av mot verklig kostnad. Verklig kostnad i detta fall är fortfarande inte helt korrekt, då det normalt sett inte är individuell mätning per hyresgäst utan kostnaden fördelas per kvm LOA som förhyrs. För lokaler i fastigheter med endast en hyresgäst (ex. köplador, logistikfastigheter, lättare industri) är det inte ovanligt att hyresgästen har ett eget värmeabonnemang. I båda fallen innebär det att hyresgästen står för hela värmekostnaden. Med andra ord har hyresgästen det ekonomiska incitamentet, medan fastighetsägaren har möjligheten och kompetensen till energieffektivisering. Kyla Kyla hanteras ofta på motsvarande sätt som värmen i de fall fastigheten har en central kylanläggning (fjärrkyla eller större centralt aggregat). Hyresgästen betalar ett tillägg för kylan, baserat på sin andel av LOA som använder kyla. I det här fallet gäller likaledes att hyresgästen har det ekonomiska incitamentet, men inte möjligheten och kompetensen att påverka situationen. Fastighetsägaren har möjlighet men saknar påtagliga ekonomiska incitament. Alternativt har hyresgästen egna mindre kylaggregat som de både äger, sköter och bekostar. I detta fall har hyresgästen både det ekonomiska incitamentet och möjligheten till förändring, men troligtvis inte kompetensen att energieffektivisera. El Elförbrukningen delas upp i verksamhetsel och fastighetsel. Verksamhetsel är hyresgästens förbrukning i sin lokal, medan fastighetsel försörjer gemensamma installationer, gemensamma ytor och motsvarande. 22

Hyresgästens har oftast ett eget abonnemang för sin verksamhetsel och har då både möjlighet och ekonomiskt incitament att påverka förbrukningen. Det händer att hyresgästen även har ett litet påslag för fastighetsel, men oftast står fastighetsägaren för den. För elförbrukningen är det tydligare att den som har möjligheten också har det ekonomiska incitamentet att påverka situationen. Ett undantag kan vara fast belysning i exempelvis kontor; ägaren förser ofta lokalen med fast belysningsarmatur, medan hyresgästen betalar elen för denna belysning. Andra former av avtal Det är enligt vår uppfattning inte så vanligt att det tecknas särskilda avtal som hanterar problematiken kring det delade incitamentet. Det finns två delar i detta dels verksamhetens förbrukning som hyresgästen kan påverka och dels fastighetens förbrukning som hyresvärden kan påverka. Skall en total energibesparing uppnås behöver dessa två samverka. Det kan göras genom olika former av samarbetsavtal. Problemet kan vara att det är många frågor som ska lösas i avtalet, förutom den grundläggande frågan hur kostnaderna för energisparåtgärder ska finansieras mellan hyresvärd och hyresgäst. Det är alltifrån frågor om vad som ska mätas, hur det ska mätas till vem som får vilken del av besparingen under vilket tidsintervall. BELOKs utredning Hyresavtal med incitament för minskad energianvändning belyser frågan. Denna utredning är initierad av Fastighetsägarna, som också formulerat uppdraget. Utredningen ger olika förslag på avtal som kan användas. Det handlar om ett tilläggsavtal (Energi- och miljöavtal) till grundavtalet om uthyrning. I tilläggsavtalet står bl.a. att ägarens skall investera i kostnadseffektiva åtgärder för lägre energibehov; sådana investeringar finansieras genom att hyresgästen tar ett tillägg på hyran och i stället får lägre energikostnader; det hela skall leda till lägre totala kostnader för hyresgästen. BELOKs utredning konstaterar, att det är svårt att hitta en bra avtalsform i de fall fastigheten innehåller en mängd olika typer av verksamheter (som då har olika energiförbrukningsprofil); i de fallen är inte Energi- och miljöavtalet så användbart. Vår egen bedömning är, att BELOKs avtalskoncept är teoretiskt bra, men att det uppfattas som komplicerat och därför har svårt att få genomslag i verkligheten. Gröna hyresavtal Vasakronan har lanserat något man kallar för Gröna hyresavtal. Det gröna hyresavtalet är ett tillägg till det befintliga hyresavtalet och innebär ett konkret åtagande från både Vasakronan och hyresgästen att gemensamt bidra till en bättre miljö. Avtalet berör såväl minskad energianvändning i hyresgästens lokal, bättre avfallshantering som att göra rätt materialval vid ombyggnader. Gröna avtal erbjuds alla deras lokalhyresgäster, oavsett storlek. När de tecknar ett grönt avtal bekostar Vasakronan en elkartläggning där potentialen för elbesparande åtgärder identifieras i hyresgästens lokal. Eventuella investeringar och övriga åtgärder bekostas av hyresgästen och besparingar tillfaller hyresgästen. De gröna avtalen är inte baserade på BELOKs avtalskoncept, då man anser dem för svårhanterliga. Hyresgästerna är t.ex. svårövertalade till att investera i fastigheten, även om det skulle gynna dem med lägre löpande kostnad. Det är ganska naturligt, då den investeringen konkurrerar med investeringar i deras kärnverksamhet. I de gröna avtalen rör det sig endast om investeringar i de anläggningar som hyresgästen själva äger och ansvarar för. De gröna avtalen kan tecknas oavsett om grundavtalet är med kallhyra eller varmhyra. Är det ett kallhyresavtal som har ett fast tillägg för t.ex. värme och kyla (som ej påverkas av förbrukningen) så får hyresgästen ett avdrag på tillägget om man tecknar ett grönt hyresavtal. Detta motiveras bl.a. av att hyresgästen förbinder sig göra vissa saker, se nedan. Är det ett rörligt tillägg så kommer besparingen hyresgästen tillgodo. Dock bara till viss del, då besparingen kanske blir en liten del av fastighetens totala förbrukning och man inte 23

har separat mätning för lokalen. Har man varmhyra så vinner man inte något i de löpande kostnaderna för värme och kyla, men troligtvis minskar elförbrukningen efter energikartläggningen. Det finns alltså ett positivt utfall att hämta för hyresgästen oavsett hyresform, även om det förväntade utfallet varierar mellan de olika formerna. Hyresgästen förbinder sig att medverka till energibesparingar och då acceptera sådant som minskade drifttider för ventilation och lägre kylpåslag under varma perioder. Detta kan vara ett problem då det finns fler hyresgäster i fastigheten och alla kanske inte väljer det gröna avtalet. Då blir det ingen besparing på de centrala systemen, utan bara i hyresgästens lokal. Sammanfattningsvis kan Vasakronans gröna avtal sägas fokusera på hyresgästens verksamhet och miljöproblematiken i stort, mer än på fastighetens gemensamma energisystem. De innefattar inte heller att hyresgästen skulle vara med och investera i fastigheten. Skälet till den valda fokuseringen är delvis att Vasakronan är långt framme med sitt eget effektiviseringsarbete samt att man ser investeringar i energisystemen som en normal del av fastighetsförvaltandet. För att komma längre behöver de involvera hyresgästerna också. 6.2 Entreprenader Ett närliggande incitamentsproblem är gränsdragningen mellan en fastighetsägare och en entreprenör. Exempel på det är när fastighetsskötseln och/eller förvaltningen läggs ut på en entreprenör, eller när man handlar upp hela energieffektiviseringsåtgärder inklusive drift på entreprenad. Drift- och förvaltningsentreprenader Något som har blivit mer och mer förekommande är att lägga ut sin förvaltning och/eller fastighetsdrift på entreprenad. Det finns många olika skäl till varför en fastighetsägare inte driver det i egen regi och vanligt förekommande är: J Volymen är för liten (totalt eller på en ort) att ha egen personal anställd J Fastighetsägaren vill fokusera på de värdeskapande processerna i tillgångsförvaltningen J Fastighetsägaren har inte fastigheter som kärnverksamhet och saknar kompetens Ett avtal om förvaltning eller drift på entreprenad tecknas normalt med andra mål än energioptimering, där det vanligaste målet är kostnadsfokus med bibehållen kundnöjdhet. Ofta förekommande är att man i denna typ av upphandlingar talar om energioptimering i allmänna ordalag, men att det saknas ekonomiskt incitament för entreprenören att arbeta med frågan. Prispressen är dessutom ofta hård, vilket tvingar entreprenören att vara effektiv och fokusera på den avtalade leveransen för att leverera ett positivt resultat. Förvaltning och drift på entreprenad handlas oftast upp med hjälp av Aff-avtal för fastighetsförvaltning. Det är en branschstandard som innehåller definitioner, grundläggande juridisk bas samt mallar och hjälp för att skriva ett förvaltningsavtal. I de fall det finns ett energiincitament i entreprenaden, d.v.s. att entreprenören får en del av den besparing som de genomför, är chansen mycket större att åtgärder genomförs. De har då både möjligheten och det ekonomiska incitamentet att arbeta med frågan. Energiincitament är idag inte så vanligt förekommande och vi ser tre huvudskäl till det. Det första är att beställaren tror sig kunna pressa entreprenören till samma arbete genom krav i avtalet, utan incitament. Det andra är att ett energiincitament kräver utförliga historiska siffror på förbrukning, vilket ibland saknas t.ex. vid en överlåtelse. Det tredje är att det hittills inte funnits tillgängliga mallar i Aff-en. Vad gäller Aff kommer man dock under våren 2010 att lansera Energioptimering 10 vilket är ett hjälp- 24