Årsrapport 2012 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2012 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Innehåll Viktiga händelser 2012... 5 Offentliga Fastigheter Holding I AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Östersund... 11 Linköping... 12 Stockholm... 13 Nyckeltal... 14 Årsredovisning... 16 Förvaltningsberättelse... 18 Resultaträkning... 20 Balansräkning... 21 Redovisnings- och värderingsprinciper... 23 Noter... 24 Revisionsberättelse... 27 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 3

Campus Östersund 4 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Viktiga händelser 2012 UTVECKLINGSMÖJLIGHETER I STOCKHOLM Den pågående planprocessen tillsammans med Stockholms Stad för utveckling av Marieberg där Lysbomben ligger fortsätter som planerat. En detaljplan för hela området lämnades av Stockholms Stad sommaren 2012 och den pågående planprocessen ska göra det möjligt att bygga på bolagets outnyttjade tomtytor. Flera konkreta förslag har tagits fram både för utveckling av lägenheter samt för utvidgning av nuvarande hyresgästers lokalytor. POSITIVA FÖRHANDLINGAR MED RIKSARKIVET Riksarkivet är en av hyresgästerna på Lysbomben och bolaget har fört positiva förhandlingar under 2012 angående omförhandling och förlängning av hyresavtalet. Parterna är eniga om ramarna för ett sådant avtal, men fortfarande återstår några saker som måste utredas innan ett slutgiltigt avtal kan ingås. STABIL FÖRVALTNING AV ÖSTERSUND OCH LINKÖPING Driften av portföljerna i Östersund och Linköping bedrevs under 2012 med siktet inställt på att uppnå beslutade mål för portföljens i enlighet med budget. Båda områdena har i stort sett ingen vakans. UTVECKLINGSMÖJLIGHETER I ÖSTERSUND OCH LINKÖPING Portföljerna har fortsatt potentiella utvecklingsmöjligheter vilka utvärderas löpande. I Östersund har bolaget ansökt hos kommunen om en reglering av delar av området för att kunna bygga studentbostäder. Även i Linköping pågår ett aktivt arbete med att finna hyresgäster för att kunna utnyttja byggrätter som ligger inom för ändamålet reglerat område. ÖKADE MARKNADSVÄRDEN PÅ EN POSITIV SVENSK MARKNAD Värdena i bolaget har fortsatt att utvecklas positivt under 2012. Detta beror främst på långa avtal med solida hyresgäster och en viss reducering av avkastningskravet. Investeringar i nyproduktion och nya hyresgäster har dessutom lett till ökade intäkter och värdet på fastigheterna har ökat med drygt sex procent under det senaste året. UTDELNING Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2012 och likviditetssituationen i bolaget föreslagit en utdelning på 0,80 kronor per A-aktie, vilket motsvarar fyra procent av teckningskursen i den första emissionen. Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 5

Cirka 1 700 aktieägare i Norge Cirka 950 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter R Holding AB ca 78 % ca 22 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB 100 % A4 Campus AB Östersund 48 255 kvadratmeter Hyra MSEK 71 Förvärvat september 2004 Andel inv. kapital 31,2 % 100 % I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Linköping 76 629 kvadratmeter Hyra MSEK 119 Förvärvat september 2004 Andel inv. kapital 35,4 % 100 % Fastighets AB Lysbomben Stockholm 31 476 kvadratmeter Hyra MSEK 54 Förvärvat desember 2005 Andel inv. kapital 25,4 % Offentliga Fastigheter Holding I AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Offentliga Fastigheter Holding I AB ( OFH I ). Struktur och översikt OFH bildades 2004. Bolagets verksamhetsidé är att investera i fastigheter och infrastrukturprojekt med statliga och andra offentliga myndigheter som främsta hyresgäster. Minst 60 procent av varje projekt ska vara uthyrt till offentliga myndigheter på långa hyresavtal vid investeringstillfället. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska «systerbolaget» Etatbygg Holding II AS genom det gemensamt ägda bolaget Offentliga Fastigheter i Sverige II AB (OFS). I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljen för OFH. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Läge Fastighetsportföljen består av totalt tre portföljer i Östersund, Linköping och Stockholm. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Bolaget är inne på sitt åttonde normala verksamhetsår. Det har pågått stora utvecklingsprojekt i både Östersund och Linköping och det finns fortsatt potential för vidareutveckling, något som utvärderas kontinuerligt. I övrigt fokuseras det på att optimera driften samt att se till att det fungerar bäst möjligt för befintliga hyresgäster. De olika fastigheterna beskrivs mer ingående senare i årsrapporten. Återstående hyrestid Alla investeringar i OFH har portföljer med en majoritet offentliga hyresgäster och relativt långa hyresavtal. Diagrammet på nästa sida visar genomsnittlig återstående hyrestid för de tre portföljerna. Den genomsnittliga återstående hyrestiden är cirka sex år. Bolaget har en nära dialog med hyresgästerna och flera av de större, etablerade hyresgästerna har under de senaste åren utvidgat sina lokaler. Det finns alltid en risk att en hyresgäst behöver flytta på grund av ändrade behov, men bolaget eftersträvar en nära dialog med hyresgästerna för att försöka reducera denna risk. 6 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Återstående hyrestid (år) 12 10 8 6 6,5 6,7 5,5 4 2 0 2 Stockholm Linköping Östersund Gj.snitt portefølje 1 3 2 Fastigheter 1. Campus Östersund 2. Garnisonen Linköping 3. Lysbomben Stockholm Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 7

BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier. 2013 blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet 2012. Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela 2012. I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på 4 400 kronor per kvadratmeter under 2013. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Kontorhyresutveckling i Norden, Q412 Helsinki Oslo, Stockholm Göteborg Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för 2012. Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under 2013. Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 9

Regementsfastigheter Linköping 10 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Campus Östersund Östersund Campus i Östersund är en del av Regementsfastigheter och består av tidigare försvarsanläggningar som nu utvecklats till nya och attraktiva fastigheter med statlig och privat näringsverksamhet. Campus har cirka 47 000 kvadratmeter fördelat på 26 byggnader och en del lagerbyggnader. Östersund ligger mitt i Sverige och har cirka 60 000 invånare. Som länets enda stad är Östersund ett centrum för handel, näringsliv och turism. Staden är en viktig samlingspunkt för vinteridrott och Åre ligger bara en timmes bilfärd bort. Med en flygplats tio minuter utanför centrum har Östersund bra förbindelser till Stockholm. Driften av Campus i Östersund handlade under 2012 främst om att uppnå beslutade målsättningar i portföljens budget. Genom att byta ut vissa mindre hyresgäster har nyrenoverade lokaler kunnat hyras ut till ett högre pris till nya hyresgäster. Det har inte varit någon vakans i portföljen och vid utgången av året fanns det ingen ledig kontorsyta på Campus. Lediga lokaler som uppstår i samband med hyresgästbyten kan i princip hyras ut omgående. Några mindre renoveringsprojekt genomfördes under 2012 i linje med den långsiktiga underhållsplan som upprättats. Av outvecklade rålokaler återstår cirka 150 kvadratmeter. Andel av årliga hyresintäkter Mittuniversitetet är områdets största hyresgäst och hyr drygt hälften av den uthyrningsbara ytan. Det nationella vintersportcentret är en del av universitetet. Centret är världsledande inom forskning kring vinteridrott. Bolaget har tillsammans med Mittuniversitetet ansökt hos kommunen om en ändring i detaljplanen för området. Detta för att ändra definitionen av vad som ligger inom området reglerat för högskolerelaterad verksamhet och därigenom möjliggöra byggnation av lägenheter på området. Nyckeldata Yta 48 255 kvadratmeter 30 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 71 andel intäkter från offentliga myndigheter 93 prosent Viktad återstående hyrestid 6,7 år Teknisk och ekonomisk förvaltare A4 Campus AB Investeringsår 2004 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 11

Garnisonen Linköping Linköping Garnisonen Linköping är den andra delen av Regementsfastigheter. Denna tidigare försvarsanläggning har i likhet med Campus i Östersund utvecklats till moderna näringsfastigheter. Området har 30 fastigheter på totalt cirka 77 000 kvadratmeter och ett stort antal parkeringsplatser. Garnisonen har ett centralt läge i Linköping, i närheten av Universitetssjukhuset. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 145 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Garnisonen fokuserade under 2012 på förvaltningen av befintliga portföljer och har presterat inom budget. Det totala antalet hyresgäster ökade under året och nya hyresavtal ingicks även för tidigare rålokaler. Arbetet med att renovera arealerna har inletts och har medfört att antalet uthyrningsbara arealer ökat. Befintliga hyresgäster har också utökat sina lokalytor och har förlängt sina hyresavtal. Flera nya hyresgäster med potential har visat intresse att etablera sig på området och bolaget försöker nu hitta lösningar för dem i befintliga byggnader eller nybyggen. Nettointäkterna uppgick under året till cirka 120 miljoner kronor, vilket är en liten ökning jämfört med 2011. Totalt låg vakansgraden under 2012 på cirka 1,5 procent av de totala potentiella intäkterna eller motsvarande 1,6 miljoner kronor. Löpande underhåll utfördes till ett värde av tre miljoner kronor under 2012 vilket är lika mycket som för 2011. Bland underhållsåtgärderna kan nämnas upprustning av utomhusarealer, energieffektivisering och modernisering av tekniska anläggningar, takreparationer m.m. Nya utvecklingsprojekt som planeras är energieffektiviserande åtgärder, aktiviteter som stimulerar kundnöjdheten samt vidareutveckling av återstående, icke upprustade arealer. Området har också flera outnyttjade tomtarealer som kan bebyggas och vidareutvecklas. Bolaget söker aktivt efter nya hyresgäster till dessa områden. Nyckeldata Yta 76 629 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 119 andel intäkter från offentliga myndigheter Viktad återstående hyrestid 92 prosent 6,5 år Teknisk och ekonomisk förvaltare I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Investeringsår 2004 12 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Lysbomben Stockholm Portföljen består av två fastigheter på Kungsholmen i Stockholm. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 31 400 kvadratmeter med Riksarkivet och Socialstyrelsen som hyresgäster. Den ena fastigheten är från 1968 men har sedan dess renoverats såväl invändigt som utvändigt. Den andra fastigheten är från 1949 och den renoverades genomgripande under perioden 1998 1999. Administrationen i Östersund och Linköping övertog under 2011 den löpande förvaltningen av investeringen från Newsec Asset Management. Detta har lett till en bättre och närmare dialog med de båda hyresgästerna Socialstyrelsen och Riksarkivet. Under 2012 har bolaget upprätthållit den goda dialogen med hyresgästerna. Bolaget har ingått ett projektavtal med Riksarkivet för att säkra en fördelning av kostnaderna för att ändra detaljplanen, vilket krävs för att tillgodose Riksarkivets lokalbehov. Bolaget och Riksarkivet har också enats om ramarna för ett nytt, förlängt hyresavtal med Riksarkivet. Myndigheternas sparkrav och budgetnedskärningar har emellertid försvårat en eventuell utvidgning av arealerna. Detta är något som ska utredas närmare men bolaget tror på en relativt snabb lösning i samverkan med Riksarkivet. Det pågår också en dialog med Socialstyrelsen, men på grund av en intern omorganisation på myndigheten har det varit svårt att komma fram till något konkret. Detta gäller såväl läge som framtida storlek på organisationen. Dialogen med Socialstyrelsen är god och bolaget strävar efter att kunna erbjuda en lösning som är anpassad till hyresgästens framtida behov. Ändring av detaljplanen för Marieberg, där Lysbomben ligger, pågår i samarbete med Stockholms Stad. En ändrad detaljplan för hela området lämnades under 2012 in till kommunen på remiss och en slutgiltig omreglering väntas därför inom de kommande två till tre åren. En omreglering av området kan ge möjlighet till nybyggnation av såväl näringslokaler som lägenheter och kommer att inverka positivt på fastighetens utveckling. Nyckeldata Yta 31 476 kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MSEK 54 andel intäkter från offentliga myndigheter 97 prosent Viktad återstående hyrestid 2 år Teknisk och ekonomisk förvaltare Regementsfastigheter / Matrisen Investeringsår 2005 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 13

Nyckeltal Offentliga Fastigheter Holding I AB («OFH I») äger 21,8 % av aktierna i Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB («ÖFS II»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen for OFH I omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen for ÖFS II. Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2012 2011 Intäkter 248 525 247 178 Driftskostnader -68 423-75 274 Övriga kostnader -10 692-10 637 Av- och nedskrivningar -57 357-57 358 Driftsresultat 112 054 103 909 Finansiellt resultat -72 859-73 124 Resultat före skatt 39 195 30 785 Skatt -6 572-9 479 Resultat efter skatt 32 623 21 306 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2012 2011 Materiella anläggningstillgångar 1 969 048 2 014 591 Summa anläggningstillgångar 1 969 048 2 014 591 Omsättningstillgångar 233 155 221 301 Summa Tillgångar 2 202 203 2 235 893 Eget kapital 502 585 504 964 Avsättningar och obeskattade reserver 88 296 91 232 Långfristiga skulder 1 531 777 1 549 963 Kortfristiga skulder 79 545 89 734 Summa skulder 1 611 322 1 639 697 Summa Eget kapital och skulder 2 202 203 2 235 893 14 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Regementsfastigheter Swedbank 1 103 362 SEK 20.09.2024 1,1 NA 2,48 54 % Stockholm Swedbank 428 417 SEK 31.12.2014 1,4 76 % 2,39 54 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Per 31.12 var 90 % av bolagets lån säkrade genom räntederivat. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Regementsfastigheter Swedbank 1 000 000 SEK 4,88 % 30.09.06 30.09.14-65 041 Stockholm Swedbank 400 000 SEK 3,59 % 30.12.05 30.12.14-18 976 Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK -84 016 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 15

Årsredovisning Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 Räkenskapsår 2012-01-01-2012-12-31 16 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 1 (10) Årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för Offentliga Fastigheter Holding I AB avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 4 Balansräkning 5 Tilläggsupplysningar 7 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 17

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 2 (10) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Offentliga fastigheter Holding I AB (OFH) är en fastighetsportfölj vilken skall bestå av fastigheter med statliga och kommunala verksamheter som dominerande hyresgäster. De enskilda fastigheterna skall vara belägna i EU- eller EES-länder. OFH äger tillsammans med det norska systerföretaget Etatbygg Holding II AS (EBH) företaget Öffentliga fastigheter i Sverige II AB (ÖFS). Investeringarna i fastighetsportföljerna genomförs genom det gemensamt ägda bolaget ÖFS. På grund av strukturen på den nordiska marknaden har investeringsfokus varit på den svenska marknaden. Indirekt via ÖFS äger OFH tillsammans med EBH per den 31:a december 2012 de tidigare regementsfastigheterna i Östersund och Linköping, vilka omfattar två fastigheter med cirka 60 byggnadskroppar på totalt cirka 117 500 kvadratmeter, och en fastighet på Kungsholmen i Stockholm på totalt cirka 31 500 kvadratmeter. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Räkenskapsåret 2012 har varit präglat av vidare utveckling av Garnisonen i Linköping och Campus i Östersund. Bolagets förvaltare har haft fortsatt fokus på vidareutveckling och underhåll av befintligt fastighetsbestånd genom att driva underhålls- och förbättringsprojekt som varit lönsamma och där det tecknats nya hyreskontrakt. Merparten av det befintliga fastighetsbeståndet i de två regementsområdena är nu uppgraderat och fyllt med hyresgäster varför vakansgraden är låg. Båda områdena har färdiga bygglov som kan utnyttjas vid behov antingen för expansion för befintliga hyresgäster eller till nya hyresgäster. Det pågår löpande utredningar avseende detta på båda områdena, men i dagsläget har inga nya projekt startats. Under året har fastighetsförvaltarna arbetat aktivt med befintliga hyresgäster för att tillfredsställa dem gällande deras lokaler och även omförhandlat enskilda kontrakt. Fastighetsförvaltarna har en tät och god relation till hyresgästerna. För portföljen i Stockholm har bolagets förvaltare etablerat en närmare relation med de två hyresgästerna Socialstyrelsen och Riksarkivet. Båda hyresgästerna arbetar med utredningar avseende sina framtida arealbehov och det är viktigt för företaget är att ligga nära hyresgästerna för att möta aktuella och framtida behov. Bolaget har gjort ett viktigt jobb för att försöka täcka dessa behov. Vidare pågår en planprocess för Kungsholmen och Stockholms stad. Företagets representant är en viktig del av detta arbete och sitter med i alla relevanta forum i syfte att få insyn och kunna medverka i processen. Bolaget arbetar aktivt med att öka de befintliga ytorna för både kommersiella lokaler och bostadslägenheter. Detta är en process som pågått under en relativt lång tid och detaljplanen för Stockholms stad lades ut på remiss under sommaren 2012. Processen har hittills varit positiv och det finns indikationer på att Stockholms stad önskar ytterligare utveckling i området, inklusive bostäder. Det har inte inträffat några kända händelser under 2013 som har väsentlig betydelse för upprättande av årsredovisningen för räkenskapsåret 2012. Styrelsen föreslår en utdelning om 80 öre per aktie för räkenskapsåret 2012. 18 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 3 (10) Framtida utveckling Det har inte planerats för några nyemissioner i OFH och huvudfokus framöver är drift av fastighetsportföljerna. Styrelsen anser att ÖFS-koncernen står väl rustad för en fortsatt positiv utveckling. Det har inte planerats för några investeringar i nya fastighetsportföljer. Som en följd av hög efterfrågan på lokaler från hyresgäster pågår det fortfarande investeringar och utveckling av byggnader i de befintliga portföljerna i Linköping och Östersund. Det har tecknats hyreskontrakt för samtliga lokaler som har renoverats. OFS-koncernens investeringar påverkas av utvecklingen i avkastningskrav och den allmänna ekonomiska utvecklingen på de marknader koncernen har investeringar. Avkastningskraven för bolagets fastigheter har varit stabila under 2012. Värdena, som bedömts av externa värderare, har ökat under 2012 till följd av högre nettoresultat. Det råder fortfarande osäkerhet kring framtida avkastningskrav, men fastigheter med långa hyresavtal har visat en positiv utveckling den senaste tiden. Finansiell risk OFS-koncernen är utsatt för ändringar i räntenivå, då delar av extern finansiering har rörlig ränta. Det har ingåtts räntederivat för att reducera denna risk. OFS-koncernen är även exponerad för utveckling i avkastningskrav och den allmänna ekonomiska utvecklingen på marknader där koncernen har investeringar Flerårsöversikt (tkr) 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning 0 0 0 0 Resultat efter finansiella poster -933-1 120-1 110-977 Balansomslutning 73 711 81 755 88 255 99 141 Soliditet (%) 76 78 82 82 Antal anställda 0 0 0 0 För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst 50 333 482 årets förlust -932 990 disponeras så att 49 400 492 till aktieägare utdelas 7 004 642 i ny räkning överföres 42 395 850 49 400 492 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 19

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 4 (10) Resultaträkning Tkr Not 2012-01-01-2012-12-31 2011-01-01-2011-12-31 Nettoomsättning 0 0 0 0 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 1-342 -455 Rörelseresultat -342-455 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 2 0 0 Ränteintäkter 23 32 Räntekostnader -614-697 -591-665 Resultat efter finansiella poster -933-1 120 Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat -933-1 120 20 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 5 (10) Balansräkning Tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 3, 4 72 408 80 048 Summa anläggningstillgångar 72 408 80 048 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 2 14 2 14 Kassa och bank 1 301 1 693 Summa omsättningstillgångar 1 303 1 707 SUMMA TILLGÅNGAR 73 711 81 755 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 21

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 6 (10) Balansräkning Tkr Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 Bundet eget kapital Aktiekapital (8 755 803 aktier) 4 379 4 379 Reservfond 2 121 2 121 6 500 6 500 Fritt eget kapital Balanserat resultat 50 333 58 458 Årets resultat -933-1 120 49 400 57 338 Summa eget kapital 55 900 63 838 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 70 Övriga skulder 6 17 780 17 817 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 30 Summa kortfristiga skulder 17 811 17 917 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 73 711 81 755 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Övriga ställda panter och säkerheter Spärrade bankmedel 50 50 50 50 Ansvarsförbindelser Inga Inga 22 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 7 (10) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som löpande sker inom portföljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomförande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 23

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 8 (10) Noter Tkr Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har utgått arvode med 35 (35) tkr. Not 2 Resultat från andelar i intresseföretag 2012 2011 Erhållna utdelningar 7 640 7 640 Nedskrivningar -7 640-7 640 0 0 Not 3 Andelar i intresseföretag 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 142 190 142 190 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 142 190 142 190 Ingående nedskrivningar -62 142-54 502 Årets nedskrivningar -7 640-7 640 Utgående ackumulerade nedskrivningar -69 782-62 142 Utgående redovisat värde 72 408 80 048 24 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB Org.nr 556649-3648 9 (10) Not 4 Specifikation andelar i intresseföretag Namn Kapitalandel Antal andelar Bokfört värde Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 21,83% 1 443 310 72 408 72 408 Org.nr Säte Eget kapital Resultat Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 556613-7526 Stockholm 367 316 23 965 Not 5 Förändring av eget kapital Aktie- Reserv- Balanserat Årets kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 4 379 2 121 58 458-1 120 Disposition enligt beslut av årets årsstämma: -1 120 1 120 Utdelning -7 005 Årets resultat -933 Belopp vid årets utgång 4 379 2 121 50 333-933 Bolagets aktier kan ges ut i två serier, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av varje aktieserie skall kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie per serie B medför en röst vardera. Aktie av serie B omfattas av inlösenförbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till 8 755 803 och antalet aktier av serie B till 0. Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 25

26 Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2012, Offentliga Fastigheter Holding I AB 27

Offentliga Fastigheter Holding I AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo www.ssd.no SSD/ 130080