2016-02-22 Diarienummer: 0392/ 13 Jan Aleby Telefon: 031-368 17 81 E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se Förprövning gällande detaljplan för bostäder och verksamheter vid Kungsladugårdsgatan inom stadsdelen Kungsladugård Begäran avser: Planbesked Ärendet SDN: Majorna - Linné Fastighet: Kungsladugård 724:34 Sökande: Fastighetskontoret, Göteborgs Stad Fastighetsägare: Fastighetskontoret, Göteborgs Stad Syfte och innehåll Åtgärder som föreslås är femvånings bostadshus med ca 50-70 smålägenheter / studentlägenheter. Parkering föreslås i sluttningsvåning där även lokaler anordnas mot Kungsladugårdsgatan. I söder vinklas byggnadsvolymen och dras in från gatan vilket möjliggör en allmän plats i förlängningen av Högsbogatan. Mot platsen utnyttjas sluttningsvåningen till lokaler. Tillkommande bruttoyta ca 4400 m². Förutsättningar Området utgörs av en västvänd sluttning med lövträd mestadels björk men i norra delen även större ekar. En separat gång- och cykelväg går utmed Kungsladugårdsgatan. Här finns även några parkbänkar. I söder ansluter en gångväg med trappor upp mot bebyggelsen i Skytteskogsområdet. Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. Gällande detaljplan anger allmän plats; plantering, parkeringsplats, lekplats o dyl. Genomförandetiden har gått ut. Platsen ligger inte inom i utbyggnadsplaneringen prioriterat område. Platsen bedöms dock kunna utvecklas till en länk i ett allt mer intressant stråk mellan Majorna/Kungsladugård och kommande utbyggnadsområden vid Marklandsgatan/Dag Hammarskjölds Boulevard. Enligt grönstrategin ingår platsen inte i grönkilen Slottsskogen-Sandsjöbacka men ligger nära Slottsskogen med relativt lite bebyggelse mellan. Grönytan ingår alltså inte i stadsdelsparken men bedöms ha vissa värden lokalt. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(
Tidigare beslut Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: - 2010-04-13 inkom till stadsbyggnadskontoret ett förslag till tillbyggnad på ca 110 kvm i en våning mot norr (på kommunens mark), som en utvidgning av den befintliga livsmedelsbutiken ICA Toppen. Kontoret har ställt sig positiv till att pröva denna utbyggnad i en planändring. Något planarbete har dock ännu inte påbörjats. Förprövningssamråd Ärendet har sänts till (SDF, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen) för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Majorna - Linné Förvaltningen menar att behovet av studentbostäder i området är mättat men att det är bra att fler stora bostäder planeras och byggs i området och ställer sig därför bakom en omarbetning av förslaget, men anser samtidigt att nedanstående problematik måste vägas in och belysas. Ytan för föreslagen exploatering har idag höga ekologiska och sociala kvaliteter vad gäller naturvärden och rekreation. Det gröna inslaget tillför ett stort mervärde till platsen och närområdet. Genom att ta bort eller korta den vridna huskroppen och undvika att stänga till siktlinjen mot grönytan, synliggörs den från gatan på båda sidor av byggnaden och rekreationsvärdet i det gröna kan till viss del behållas. Den föreslagna platsbildningen i söder ställer sig förvaltningen positiv till och menar att en torgyta har stor potential att samla de sociala aktiviteter som försiggår i anslutning till grönyta och matbutik. Park- och naturförvaltningen Förhöjda naturvärden finns framförallt i de grova ekarna i områdets norra del och det är önskvärt att så många grova träd som möjligt sparas. I området finns ett fåtal mindre plantor av fridlyst idegran samt den fridlysta och rödlistade knippnejlikan. Detta är ingen typisk miljö för knippnejlika vilket tyder på att arten skulle kunna vara spridd från trädgårdar i närheten. Fridlysningen innebär att dispens måste sökas hos Länsstyrelsen. Grönområdet har en ekologisk funktion i att det länkar samman Slottsskogen med övriga grönområden väster om Kungsladugårdsgatan varför framförallt norra delen med grova ekar och knippnejlika bör sparas. Göteborgs stadsmuséum Den föreslagna byggnationen placeras på platsen för fornlämning Göteborg 34 vilket är en fyndplats (för en borr samt ett avslag med bearbetning). Fyndplatser är generellt inte lagskyddade och fastighet Kungsladugård 724:34 bedöms ej beröras av känd lagskyddad fornlämning. En arkeologisk utredning skulle dock kunna ge svar på om det finns ytterligare förhistoriska lämningar på platsen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(7)
Miljöförvaltningen Miljöförvaltningen tillstyrker planarbete. Platsen ligger centralt med god tillgång till kollektivtrafik. Planen tar dock ett grönområde i anspråk och såväl rekreativa värden som naturvärden riskerar att går förlorade. Inverkan på området behöver minimeras och kompenseras. Bullernivåerna överstiger gällande riktvärden mot gatan men kommer troligen att klars på sidan mot sluttningen. En bullerutredning kommer att krävas och inriktningen bör vara att skapa tillgång på goda ljudmiljöer även utomhus i linje med stadens miljömål om God bebyggd miljö. Miljökvalitetsnormerna för luft klaras sannolikt men en mindre utredning behövs i för att klarlägga situationen. Förekomsten av Knippnejlikan kan påverka exploateringen. En naturinventering av området i stort behöver utföras och även en utredning rörande kompensationsåtgärder. I området norra del har lätt förhöjda oljehalter påträffats. Eftersom den tänkta verksamheten är bostäder behöver en översiktlig markmiljöundersökning göras i samråd med miljöförvaltningen. En dagvattenutredning behöver göras som också beskriver lämpliga lösningar för att ev. rena dagvattnet. Det är viktigt att redan i planskedet ta fram ett färdigt förslag till dagvattenlösning. Bedömning Området utgör ett välgörande inslag i stadsbilden och såväl rekreativa värden som naturvärden kan gå förlorade vid ett bebyggande. Grönytan bör därför inte i sin helhet tas i anspråk för bebyggelse och i det fortsatta arbetet behöver utredas hur inverkan på området kan minimeras och kompenseras. Huvudförslaget innebär lägenhetsentréer via loftgångar på släntsidan mot öster. Det föreslagna husdjupet på 14 meter möjliggör dock även en korridorlösning med enkelsidiga lägenheter åt båda sidor men förutsätter att bullersituationen mot gatan klaras. Området hänger inte samman med Slottsskogen och utgör inte heller en del i grönkilen Slottsskogen Sandsjöbacka men har vissa värden lokalt för rekreation. Styrande dokument Fastigheten ligger inte inom område som pekas ut som prioriterat i utbyggnadsplaneringen men ligger mellan Majorna som är en del av den utvidgade innerstaden och Marklandsgatan som utgör ett kraftsamlingsområde. Att stärka denna länk bedöms ligga linje med målet om en sammanhängande stad. Grönplanen betonar vikten av god skötsel av grönytor i den täta staden. Ytan som lämnas obebyggd behöver omhändertas för att bättra kunna bidra i stadsmiljön. Stadsmiljö Området ligger nära kulturhistoriskt värdefull bebyggelse i Kungsladugård, område 24:C i bevarandeprogrammet. Stadsplanen gjordes upp av Albert Lilienberg 1916. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(7)
Intilliggande bebyggelse utgörs av tvåvånings radhus med träfasader (stående panel) och trevånings stiftelsehus i gult fasadtegel. Söder om området finns en tvåvåningslänga med bostäder i övre våningen och en livsmedelsbutik i bottenvåningen (ICA Toppen). I söder, på andra sidan av Kungsladugårdsgatan, finns ett nybyggt bostadshus som bildar en fondbyggnad i gatans förlängning. Trafik och parkering Trafikföringen påverkas inte i någon större utsträckning av förslaget men en in- och utfart till sluttningsvåningens garage ansluter till Kungsladugårdsgatan. Befintliga gångoch cykelbanor föreslås samlas till en dragning i direkt anslutning till gatan med en sektion motsvarande den vid livsmedelsaffären söder om fastigheten. Busshållplats behöver utredas och ev. beredas plats genom att gatuparkeringen minskas. Ev. kan en busshållplats även placeras i anslutning till den föreslagna platsbildningen. De tillkommande bostädernas parkeringsbehov ska lösas inom fastigheten förslagsvis i garage i delar av anläggningens sluttningsvåning. Om det under planarbetet visas att studentbostäder är lämpliga på platsen kan detta innebära ett väsentligt mindre parkeringsbehov och därmed en mindre sluttningsvåning och mindre omgivningspåverkan. Teknisk försörjning och mark En yta i norra delen av området utgörs enligt staden inventering av förorenad mark. Fastighetsägaren svarar för utredning och ev. åtgärder innan markanvändningen ändras. Gång- och cykelstråket längs Kungsladugårdsgatan är inte optimalt och bör ändras i samband med ett projekt på platsen. Förslaget möjliggör en mindre allmän plats i anslutning till trappan till Skytteskogen. Fjärrvärme och andra kommunala tekniska system finns utbyggda i området. Garage och lokaler i sluttningsvåning fordrar sprängning/schaktning. Sociala förutsättningar Tillkommande lägenhet innebär i sig ett ökat kundunderlag för den befintliga livsmedelsaffären på grannfastigheten i söder. Genom att ytterligare verksamhetslokaler möjliggörs bedöms förutsättningarna förbättras ytterligare genom synergieffekter. Effekten beror av de tillkommande verksamheternas art men bedöms i vilket fall innebära en förbättring eftersom möjligheter till samverkan i närområdet idag är små. Lägenheterna innebär att blandningen ökar i ett område som domineras av egnahem i form av villor och radhus. Stadsbyggnadskontoret har tidigare bedömt att en förskola skulle kunna vara möjlig på platsen. En förskola bör kunna kombineras med de nu aktuella bostäderna men utemiljön behöver då särskilt studeras avseende trafikbuller och möjlighet till solljus. Identitet Fastigheten ligger i anslutning till den plats där Kungsladugårdsgatans långa raka sträckning slutar. Ett fondmotiv skapades när en ny byggnad för ett par år sedan uppfördes i gatans förlängning. Detaljplanen föreskrev en att byggnaden skulle ges en representativ karaktär och dess placering bidrar till en platskänsla. Denna kvalitetstanke behöver fullföljas i den nu aktuella bebyggelsen Vardagsliv Förskola finns inom 500 meter vid Slottsskogsgatan 90 och inom 600 meter finns också förskolan vid Svalebogatan 52. Inom 850 meter finns Kungsladugårdsskolan (F-6) Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(7)
Livsmedelsaffär finns i direkt anslutning till fastigheten Stadens natur, kultur och sociotopkartläggning visar att platsen främst används av boende i närområdet. Endast delar av den aktuella marken bedöms aktivt användas men den föreslagna åtgärden ändrar platsens funktion och framför allt identitet. Förslaget bidrar med lokaler i ett bostadsdominerat område bedöms även bidra till att binda samman områden i staden och målet om en sammanhållen stad. Främst smålägenheter anges i ansökan varför det tillkommande behovet av förskoleplatser bedöms som litet. Intresse finns för att uppföra studentbostäder på platsen. Platsen bedöms som lämplig även för boende med särskild service. Ett kommande planarbete får utvisa om det är lämpligt med en reglering av lägenhetsstorlekar. Hälsa och säkerhet Bullernivåerna överstiger gällande riktvärd mot gatan men troligen kommer det att kunna klaras på sidan som vetter bort från gatan. I det fortsatta arbetet kommer en bullerutredning att krävas för att visa på att så är fallet. Inriktningen i det fortsatta planarbetet bör vara att skapa tillgång till goda ljudmiljöer även utomhus i linje med stadens miljömål om God bebyggd miljö. Utifrån tillgängligt underlag kan konstateras att miljökvalitetsnormen för luft sannolikt klaras. En fördjupande utredning behöver dock göras för att klarlägga situationen med större säkerhet. I områdets norra del har påträffats lätt förhöjda oljehalter men halterna var relativt låga. Eftersom projektet rör bostäder och det finns risk för att ytterligare föroreningar finns inom området behöver en översiktlig markmiljöundersökning göras. Undersökningen bör göras i samråd med miljöförvaltningen. Anläggningar för omhändertagande av dagvatten från andra ytor än tak är en anmälanspliktig åtgärd enligt miljöbalken. Det är svårt att utifrån nuvarande underlag bedöma vilken omfattning dagvattenutredningen kan behöva ha och om en kommande anläggning skulle klassas som anmälanspliktig. Fortsatt arbete bör ske i samråd med miljöförvaltningen. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Hur miljökvalitetsnormer påverkas av projektet kan behöva utredas men det bedöms preliminärt inte vara ett problem. Om projektet utförs som smålägenheter bedöms bilinnehavet bli lägre än normalt och därmed minimeras de tillkommande lokala utsläppen. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Samband och beroenden På fastighetens södra del finns en återvinningsstation som behöver flyttas vid ett genomförande i enlighet med ansökan om planbesked. Lämpligen kan den sökta åtgärden samordnas med planläggning för utbyggnad av befintlig byggnad för verksamheter och bostäder på fastigheten direkt söder om den aktuella platsen. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med markanvisad intressent. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(7)
Prioriteringsgrund Förslaget innebär ca 50 70 lägenheter och lokaler i ett område dominerat av egnahem i villor och radhus. Förslaget innebär även att stadsdelar binda samman. Förlorad grönyta behöver kompenseras. För Göteborgs stad som markägare bedöms de inkomster staden får från försäljning eller tomträttupplåtelse av mark i projektet täcka utgifterna för ombyggnad och iordningställande av ytor inom allmän plats, eller ge ett mindre överskott. Inga uppenbara tröskelinvesteringar har identifierats. Slutsats Begäran bedöms som lämplig att utveckla inom ramen för ett detaljplanearbete. I samband med att detaljplanerarbetet påbörjas bör ägarna till fastigheten söder om den aktuella tomten kontaktas angående om de önskar medverka för att utveckla sin fastighet. Genom att den föreslagna byggnadsvolymen placeras relativt nära gatan möjliggörs ett husdjup på ca 14 meter utan att intrånget i kullen bedöms bli för stort. Detta möjliggör t.ex. en korridorlösning med dubbelsidigt studentboende. Bullersituationen kan ev. omöjliggöra en sådan lösning men detta behöver utredas vidare inom detaljplanearbetet. Om detaljplanen medger ett husdjup på 14 m så bör den innehålla bestämmelser som begränsar byggnadsvolymens mått vid gavlar för att minska den upplevda bredden. Likaså bör sluttningsvåningens gavlar särskilt studeras för att inte ge en negativ effekt i sammanhanget. Stadsdelsförvaltningen anger att behovet av studentlägenheter i området är mättat. Stadsbyggnadskontorets uppfattning är dock att behovet av studentlägenheter i staden i stort är av sådan omfattning att fler studentlägenheter även på den aktuella platsen bör kunna accepteras. Att genom bestämmelser i detaljplan skriva bort möjligheten för studentbostäder bedöms som olämpligt. Möjligheten att skapa en plats i söder mot befintlig livsmedelsaffär innebär att ett fondmotiv kan skapas i förlängningen av Högsbogatan samtidigts som stadsrummet får en tydligare form. Den vinklade och indragna byggnadsvolymen kan med fördel utformas som just en fondbyggnad med särskild utformning. Stadsdelsförvaltningen anger att den södra, indragna och snedställda volymen, bör tas bort ur förslaget för att bevara siktlinjen mot grönytan även i denna del. Stadsbyggnadskontoret bedömer att möjligheten att skapa en fungerande plats med verksamhetslokaler och tydlig rumslighet bedöms som väl så viktigt och att lämpligheten och utbredningen av den södra volymen får prövas i ett kommande detaljplanearbete. Fastigheten ligger i anslutning till kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som ingår i bevarandeprogrammet. Kulturmiljön präglas av både karaktäristiska radhus med träfasader i klassicistisk stil och en anläggning med särskilt påkostade flerbostadshus i gult tegel grupperade kring en innergård. Affärslängan i söder präglas av enkelhet och skulle genom en väl utförd tillbyggnad åt norr kunna bidra till platsbildningen där. Sammanhanget fordrar alltså särskild omsorg vid utformning och val av fasadmaterial. Ett karaktärsdrag i kulturmiljön är att byggnaderna saknar balkonger varför lämpligheten med sådana på den planerade byggnaden särskilt behöver utredas. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(7)
Byggnaden bör utföras med sadeltak där den översta våningen ev. utförs som en takvåning för att minska intrycket av höjd. Planen ska innehålla bestämmelser som skyddar skogsbacken i norr och gör den allmänt tillgänglig som en kvalitet för området. Som kompensationsåtgärd för den grönyta som tas i anspråk bör kvarvarande grönyta med skogsbacken i norr särskilt omhändertas och grönytan på norra sidan av Sundshagsgatan utvecklas till en användbar yta med mer parkkaraktär än dagens impediment. Om kopplingen mellan grönytorna stärks kan de sammantaget bevara mer av platsens gröna karaktär. Förslag till beslut Planbesked Positivt Produktionsplan år: Preliminärt 2017 Jan Aleby Planarkitekt Bilagor: Tjänsteutlåtande STF Majorna-Linné Beslut SDN Majorna Linné Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(7)