Bilaga Riktlinjer LCC Fastighetsförvaltningens projekteringsanvisningar 1
Bilaga: Riktlinjer LCC Augusti 2019 Detta dokument ingår som bilaga till fastighetsförvaltningens projekteringsanvisningar. Denna bilaga måste alltid läsas i enlighet med läsanvisningar i projekteringsanvisningarnas övergripande dokument, punkt 1 Introduktion.
Innehåll LCC Livscykelkostnader 4 Tidpunkt för LCC-beräkning 4 LCC-beräkningen 4 Energikostnader 5 Utvärdering av resultat 5 Indata till LCC-beräkning 5 Kalkylränta, real 5 Energiprisförändring, real 5 Nyttjandetid 6
LCC Livscykelkostnader Denna anvisning beskriver när LCC-beräkning ska utföras, hur den ska utföras och vilka ekonomiska nyckeltal som är rekommenderade att använda. Fastighetsförvaltningen förvaltar byggnader på lång sikt. En lämplig metod för att jämföra och rangordna investeringsalternativ är därför livscykelkostnadsmetoden (LCC-metoden). LCC-beräkningar innebär att man vid investeringsbeslut, utöver själva grundinvesteringen, också tar hänsyn till framtida drift- och underhållskostnader. Fokus i LCC-metoden är minskade driftoch underhållskostnader vilket i många fall även innebär en lägre miljöpåverkan. Tidpunkt för LCC-beräkning LCC-beräkningar bör genomföras i så tidigt skede som möjligt, exempelvis i program- och systemskedet. I tidiga skeden kan LCC-beräkningen vara översiktlig för att i senare skeden vara mer detaljerad. Om det är möjligt ska en efterkalkyl göras med verkliga kostnader för att följa upp och återföra erfarenheter till fastighetsförvaltningen. LCC-beräkningen För systemval med stor påverkan på drift- och underhållskostnader ska livscykelkostnaden användas som beslutsunderlag. LCC-beräkningar ska utföras i alla fastighetsinvesteringar som överstiger fem miljoner kronor. I byggnadsprojekt ska LCC-kalkyler utföras för system inom minst två av följande komponenter (a till d): a. Tekniska installationer (exempelvis typ av belysning, återvinning ventilation, värmesystem). b. Klimatskal (exempelvis fönster, isolering). c. Energikälla (exempelvis förnybara energikällor, frivärme/frikyla, energilager). d. Materialval (exempelvis golvmaterial, fasadbeklädnad). Vilka LCC-beräkningar som ska göras i respektive byggprojekt beslutas av fastighetsförvaltningens projektledare och energisamordnaren gemensamt. Det verktyg som ska användas för att beräkna livscykelkostnader är senaste versionen av Generell LCC-kalkyl för upphandling utgiven av Upphandlingsmyndigheten. LCC-verktyget finns att hämta på Upphandlingsmyndighetens hemsida www.upphandlingsmyndigheten.se/omraden/lcc/ lcc-kalkyler/generell-kalkyl/ En LCC-beräkning visar vilket system som är lönsammast av två eller flera alternativ. LCCberäkningen kan också användas för att få en uppfattning om den verkliga kostnaden för ett system under brukstiden. Ett av investeringsalternativen ska motsvara det system som hade valts med bara fastighetsförvaltningens projekteringsanvisningar som utgångspunkt. De övriga investeringsalternativen motsvarar de möjliga alternativ som finns, som gärna får överträffa kvalitets- och/eller kravnivåerna i de tekniska anvisningarna. De kostnader som skiljer sig åt mellan de olika alternativen tas med i LCC-kalkylerna. Om till exempel de årliga underhållskostnaderna är samma för olika alternativ behöver de inte tas med. Kalkylperioden är den tid som livscykelkostnaden ska beräknas för. Kalkylperioden väljs från fall till fall, med vägledning från avsnitt Indata till LCC-beräkning. Kalkylperioden bör aldrig vara kortare än den tekniska livslängden för det alternativ som har längst teknisk livslängd. Notera att kalkylperioden inte alltid är densamma som avskrivningstiden. Kalkylräntan motsvarar det avkastningskrav som fastighetsförvaltningen har på investeringar. Kalkylräntan är real och LCC-beräkningen ska 4
göras i reella termer. Med reella termer menas att alla belopp i LCC-beräkningen ska anges i dagens penningvärde. För aktuell kalkylränta se avsnitt Indata till LCC-beräkning. Energikostnader När livscykelkostnaden beräknas ska det lokala energipriset användas som startvärde. Uppgifterna om energiprisförändring under avsnitt Indata till LCC-beräkning ska användas som uppskattning av energiprisets utvecklingstakt. För att beräkna energikostnaderna bör hänsyn tas till energiprisets olika priskomponenter. Energipriset kan till exempel innehålla en flödes-, en effekt-, en fast- och en energidel. I tidiga skeden kan schablonvärden uttryckta i kr/kwh användas med försiktighet. Energipriset kan innehålla säsongsvariationer och om systemvalet huvudsakligen påverkar energianvändningen under en viss del av året, bör det säsongsrelaterade energipriset användas i LCC-beräkningen. Elpriset kan, beroende på avtalsform, innehålla stora årsvariationer och ett medelvärde för elpriset de senaste tre åren bör användas. Utvärdering av resultat Livscykelkostnaden ska ingå i beslutsunderlaget för systemval som påverkar drift- och underhållskostnaderna mycket. Det investeringsalternativ som innebär lägst livscykelkostnad ska generellt väljas. I annat fall ska valet motiveras. Motivet kan till exempel vara att miljöpåverkan blir lägre, komforten bättre, driftsäkerheten högre eller att systemet blir mindre komplext. Ett annat motiv kan vara att budgeten är begränsad. Projektägaren avgör slutligen vilket investeringsalternativ som ska väljas när förslaget avviker från grundregeln om lägst livscykelkostnad. En LCC-beräkning bygger på uppskattningar om framtiden. Resultatet i beräkningen ska därför aldrig uppfattas som exakt utan som bästa möjliga bedömning. En enkel kompletterade känslighetsanalys ska alltid göras. Vilka parametrar som ska varieras i känslighetsanalysen bestäms av den som utför LCC-kalkylen. En lämplig variation på värdena kan vara ±20%. Alla genomförda LCC-beräkningar ska dokumenteras. Det ska också valet av system och motivet till detta liksom motivet till att andra tänkbara system valts bort. Indata till LCC-beräkning LCC-beräkningen ska utföras med reella värden (dvs. exklusive inflation). Detta betyder att beloppen på alla betalningar som förväntas under kommande år ska vara i dagens penningvärde. Alla belopp ska anges exklusive moms. Följande indata (kalkylränta, energiprisförändring och nyttjandetid) ska användas i LCC-kalkylen. Indata kan komma att förändras. Fastighetsförvaltningen gör årligen en översyn av dessa. Kalkylränta, real Aktuell kalkylränta 3 % Energiprisförändring, real Förändring av elpris 2 % Förändring av fjärrvärmepris 1 % För eventuella övriga energislag och bränslen görs en bedömning efter den lokala marknaden. Nyttjandetid Avskrivningstiden är baserad på investeringens förväntade ekonomiska livslängd medan kalkylperioden (i LCC-verktyget kallad nyttjandetid) är baserad på den bedömda tekniska livslängden. 5
I LCC-beräkningarna ska nyttjandetider enligt följande tabell användas. Komponentgrupp Befintliga fastigheter Nyttjandetid Nyttjandetid Nybyggnation Ombyggnation Nyttjandetid Stomme 70 år 70 år 30-70 år Fasad 40 år 40 år 20-40 år Tak 30 år 30 år 20-30 år Inre ytskikt (golv, väggar och innertak) Installationer (värme, kyla, vatten, avlopp och ventilation) Installationer (el, kraft, styr, larm, passagesystem) 25 år 25 år 15-25 år 25 år 25 år 20-25 år 20 år 20 år 10-20 år Markanläggning 15 år 15 år 10-15 år Byggnadsinventarier 10 år 10 år 10 år På nästa sida visas ett exempel på kalkyl som jämför livscykelkostnaden för olika fönster. Parametrarna kalkylränta, energiprisförändring och nyttjandetid har bestämts av fastighetsförvaltningen. Övrig indata har valts specifikt för projektet. 6
7
FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Drottninggatan 7 Postadress 251 89 Helsingborg Reception 042-10 79 20