Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomterna 11 och 12 samt tomtindelning för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomterna 14 och 15 (Stplnr 1059) Strandgatan 25 och 27 (till sftge) Dnr SUN 18/2014, Stds 39/2015 Stadsutvecklingsnämnden 11, 16.03.2015 Bilagor: Anhållan om stadsplaneändring Nyängen-18-11 och 12, gm. VD Göran Lindholm Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag och gm. tf. Överinspektör Sten Eriksson Ålands landskapsregering, 13.11.2014; A SUN 11 Kompletterande anhållan om stadsplaneändring Nyängen-18-11 och 12, byggnadsvolymerfasader-planer-snitt, 16.02.2015; B SUN 11 Visualisering av projektet i bef. stadsmiljö, Stark, 19.02.2015; C SUN 11 Anteckningar från samrådsmötet, 19.02.2015, Stark; D SUN 11 Synpunkt, FAB Strandgatan 23 gm. styrelseordf. Kerstin Mattsson, 04.03.2015; E SUN 11 Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomterna 11 och 12 samt tomtindelning för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomterna 14 och 14 (Stplnr 1059), 10.03.2015; F SUN 11 Planbeskrivning, stadsplan nr 1059, 10.03.2015; G SUN 11 Tomtindelning, stadsplan nr 1059, 10.03.2015; H SUN 11 Anhållan Markägaren önskar planändring för två tomter för att överföra tomtmark från den ena tomten till den andra och att höja byggnadsrätten på de båda nya tomterna samt att se över byggnadsytor och våningstalen på ytorna. Bakgrunden är landskapets behov att utöka utrymmena för Ålands polismyndighet och för att flytta en annan myndighet till samma tomt samt att Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag planerar bygga ett bostadsvåningshus. Bakgrund Gällande stadsplaner Tomt Nyängen-18-11 Den gällande stadsplanen är från år 1991. Markanvändningen är BAV, Kvartersområde för kombinerade affärs- och bostadsvåningshus. På tomten anges en byggnadsrätt om 1660 m² våningsyta. På tomten anges fyra byggnadsytor som får bebyggas i I/II, II, obligatoriskt II och ½ III våningar samt två byggnadsytor för underjordiskt utrymme. Tomtens areal är 1.658 m² vilket ger ett e-tal om 1.0.
Tomt Nyängen-18-12 Den gällande stadsplanen är från år 2004. Markanvändningen är AA, Kvartersområde för allmän byggnad omfattande tomt för polishus samt annan allmän service. På tomten anges en byggnadsrätt om 1120/500 m² våningsyta. På tomten anges tre byggnadsytor som får bebyggas i I/II och III/IV våningar samt två byggnadsytor för underjordiskt utrymme. Tomtens areal är 897 m² vilket ger ett e-tal om 1.25. Generalplan Tomt Nyängen-18-11 Enligt generalplanen stipuleras markanvändningen till HB-1 område för handel och bostäder där max. 1/2 av den utbyggda våningsytan får användas för bostäder,. Antalet våningar stipuleras till III-IV och exploateringstalet till 1.25. Tomt Nyängen-18-12 Enligt generalplanen stipuleras markanvändningen till A, område för offentlig service och förvaltning. Antalet våningar stipuleras till III-IV och exploateringstalet till 1.25. Analys av omgivande kvarter Ålands förvaltningsdomstol har i domstolsbeslut konstaterat att den av fullmäktige antagna generalplanen inte är juridiskt bindande varför vid detaljplanering eller ändring av detaljplan ska studeras planeringens konsekvenser såsom vid uppgörande av generalplan (ÅPBL 19 generalplanens innehåll). Därtill har förvaltningsdomstolen konstaterat att planläggningsunderlag bör innehålla en tillfredsställande bedömning av förutsättningarna för delar av övriga området där omständigheterna anses som motsvarande att kunna utnyttjas på samma villkor. Stadsarkitektkansliet har därför utvecklat sitt arbetssätt så att till planändringsförslaget bifogas en utvidgad planbeskrivning som innehåller en analys över vilka förutsättningar markägare med tomter i närområdet med samma markanvändning har att utveckla sina tomter. Vad gäller den allmänna tomten kan konstateras att allmänna tomters e-tal inte bör utan starka motiv sättas högre än omgivningen och i detta fall är stadsarkitektkansliets uppfattning att den aktuella tomten är en hörntomt vid Bussplan belägen intill stadens absoluta centrum och därför kan ges en egen dominant karaktär. En studie av tomterna runt Bussplan visar att de i gällande stadsplan har samma markanvändning förutom tomten för Polishuset och Biblioteket. För dessa tomter runt Bussplan varierar e-talet från 1.0 till 1.35. Planmässigt kunde e-talet höjas för dessa tomter till 1.35 dock bör i varje fall stadsbildsmässiga studier göras och kraven på friyta och parkeringsnormer lösas. Bedömningen för tomterna norr om planområdet i Nyängen kv. 18 är att stadsbildsmässigt kan e-talet höjas från 0.7-1.0 till max. 1.1 om parkeringsnormerna fylls genom källarparkeringar och friytan placeras på iordningsställda takterrasser. Därtill kan konstateras att den trafikökning som exploateringsökningen kunde innebära bedöms inrymmas i trafiknätets kapacitet. Äldre bebyggelse inom planområdet På tomt Nyängen-18-11 finns inne på gården en stenbyggnad med välvt mellantak på järnvägsräls som 1897 byggdes ursprungligen i en våning som Fahlers bastu. Senare byggdes en våning på som förnyades 1958.
Byggnaden representerar den absoluta sista resten av hantverkarnas och industriernas Strandgata i det tidiga Mariehamn. (Källa: Boken om Mariehamn; Folke Wickström och Jerker Örjans.) Byggnaden ingår inte i stadsarkitektkansliets inventering Sammanställning av arkitektoniskt- och kulturhistoriskt värdefulla byggnader samt K-märkta byggnader från år 2004 men torde fylla kriterierna för kulturhistoriskt värdefull byggnad och kunde om markägaren så önskade skyddas eller införlivas till projektet. Stadsarkitektkansliet konstaterar Syftet med sökandenas ansökan är att dels flytta tomtmark från en tomt till en annan och dels att utöka byggnadsrätten för de nya tomterna så att det planerade projekteten kan genomföras. Konsekvens är att tomterna ges ny numrering och att en tomtindelning kan bifogas till stadsplaneändringsprocessen. Det allmännas behov av byggnader för offentlig förvaltning och offentlig service säkerställs genom att markanvändningsbeteckningen A, kvartersområde för allmänna byggnader, används. Dessa tomter är få i Mariehamn och har varierande allmän service varför byggnaderna bör ges en annan karaktär än traditionella bostadshus eller kontorshus och exploateringstalet kan avvika från de andra omgivande markanvändningarna. För att möta landskapets behov av utrymmen och utgå från platsens förutsättningar har stadsarkitektkansliets analys mynnat i att exploateringstalet för landskapets förstorade tomt kan höjas till högst 1.6 förutsatt att volymerna bättre anpassas till stadsbilden såsom utformning av vindsvåning. E-talet får avvika från de omgivande tomternas exploateringstal. Den mindre tomt för affärs- och bostadsändamål som bildas norr om landskapets förstorade tomt kan vad gäller exploateringstal anpassas vad gäller exploateringstal till tomterna runt Bussplan där Fahlerska tomten (Nyängen-4-10) har i gällande stadsplan e=1.35. Målet för struktureringen av byggnadsvolymerna vid Bussplan är att nybyggnaderna längs Strandgatan bildar högre solitära stadsmässiga byggnadsvolymer genom utformning av fasader och tak. Målet för byggnadsvolymerna vid Servicegatan är lägre bostadsbyggnader som inte skymmer utsikten för byggnaderna vid Strandgatan. Stadsarkitektkansliets bedömning är att stadsplanen bör styra byggandet och utformningen så att på landskapets allmänna tomt med gamla polishuset och den nya förvaltningsdelen bildar en egen helhet och byggnaden på den norra tomten ges en egen bostadsvåningshuskaraktär. De inlämnade skisserna för projektet motsvarar inte förväntningarna i detta hänseende. Beträffande planens miljömässiga konsekvenser konstateras att planförslaget förtätar innerstaden, skapar utrymme för mera boende i nära anslutning till service och mer utrymme för landskapets förvaltningar. I planens beredningsskede ordnades ett samrådsmöte 19.2.2015. Under samrådstiden har en synpunkt inkommit från granne norr om planområdet. I synpunkten tas upp följande; - Brandmuren om ca 15 m i tomtgräns vid Strandgatan blir fönsterlös och tråkig. - Den höga nya byggnadsvolymen i tomtgräns vid Strandgatan skuggar balkongerna på gatubyggnads södra gavel vintertid och de nedre balkongerna sommartid under största delen av dagen. - Bostadshuset mot Servicegatan kommer med sina II ½ våningar ovan mark vid tomtgräns att skugga granntomtens lägenheter vid Servicegatan och även skymma utsikten mot sydost ut över Slemmern från bo-
stadshuset vid Strandgatan. För att undvika detta byggdes bostadshuset vid Servicegatan i II våningar. - På området mellan befintliga bostadshus och tomtgräns har synpunktläggarna parkeringsplatser längs tomtgränsen med motorvärmaruttag, en oxelrönn nära tomtgräns, sopstation och ett skyddsrum söder om befintlig byggnad vid Strandgatan. - Därtill påpekas att snö och is rasar vintertid från grannens nu befintliga hus över synpunktläggarnas bilar vilket bör undvikas när nya byggnader planeras. Stadsarkitektkansliet konstaterar att planbestämmelser och brandregelverk kräver att fasad i tomtgräns skall vara utan öppningar. Synpunktläggarens byggnad i III våningar mot Strandgatan är planerad så att vid södra gaveln i både vån II och III finns en lägenhet med balkong både mot söder och mot öster den negativa konsekvensen minskar. Avståndet mellan gavlarna är 8 m vilket fyller normerna. Såsom bebyggelsen planeras mot Service gatan kommer byggnaden närmast tomtgräns att skugga och eventuellt påverka utsikten för befintliga byggnader på granntomt en ändring till II våningar skulle motsvara gällande stadsplan. Nya byggnader på planområdet och byggande i tomtgräns skall inte påverka varken skyddsrummet som är belägen ca 3,5 m från tomtgräns eller oxelrönn eller sopstation. Olägenheter från regn, snö eller is ska inte skapa olägenheter för granne. Exploateringstalet för tomten närmast granne föreslås densamma som på andra sidan Bussplan. För tomterna i kv. 18 kan e-talet höjas till max. 1.1 förutsatt att bilplatsnormen och kravet på friyta fylls. Det är naturligt att e- talet minskar ju längre bort tomten är från absoluta centrum. Planförslag En tomtjustering görs mellan tomterna så att vid den gemensamma tomtgränsen överförs till tomt nr 12 från tomt nr 11 913 m² och tomten ges ett nytt tomtnummer 15 med arealen 1810 m² och från tomt nr 11 minskas 913 m² och tomten ges ett nytt tomtnummer 14 med arealen 745 m². Markanvändningen förtydligas och ändras för tomt nr 12 från AA, Kvartersområde för allmän byggnad omfattande tomt för polishus samt för annan allmän verksamhet till för tomt nr 15 till AL, Kvartersområde för allmänna byggnader som är avsett för Ålands landskapsregerings förvaltning. Markanvändningen ändras för tomt nr 11 från BAV, Kvartersområde för kombinerade affärs- och bostadsvåningshus till för tomt nr 14 till HBF, Kvartersområde för handel, förvaltning, service och bostäder. Av den totalt utbyggda våningsytan skall minst 25 % reserveras för affärsändamål. Exploateringstalet för tomt nr 15 höjs från 1.25 till 1.6 varvid byggnadsrätten höjs till 2900 m² våningsyta. Exploateringstalet för tomt nr 14 höjs från 1.0 till 1.35 varvid byggnadsrätten ändras till 1005 m² våningsyta. För tomt nr 15 kvarstår byggnadsytorna och antalet våningar för den del som motsvarar gamla polishuset. För den större norra delen struktureras byggnadsytorna i en högre byggnadsvolym i III 1/2 våningar mot Strandgatan och mindre byggnadsvolymer, II våningar och I våning på källare på mark, mot Servicegatan med målsättning att skapa högre byggnadsvolymer som sammanbinds av lägre. För tomt nr 14 justeras byggnadsytan så att en högre byggnadsvolym om III ½ placeras mot Strandgatan och en lägre byggnadsvolym om II placeras mot Servicegatan.
Såsom friyta/obebyggd tomtmark räknas även iordningsställd takterrass. Friköp av bilplatser för kontor och affärer kvarstår. Planbestämmelser moderniseras och reglerar utformning och materialval för att skapa en småskalig till omgivningen anpassad helhet. Tomtindelningen ingår som en del av stadsplanen. Tomten 478-6-18-14 har en areal om 745 m² och e-talet 1.35 och tomten 478-6-18-15 har en areal om 1810 m² och e-talet 1.6. Övrigt Stadsarkitektkansliets bedömning är att den sökta ändringen följer generalplanens intentioner vad gäller antalet våningar. Markanvändningen avviker från generalplanen, exploateringstalet överskrider generalplanens intentioner och byggnadsrättsökningen överskrider 200 m² våningsyta varför ärendet behandlas som en komplex planprocess. Stadsarkitektkansliet har bedömt att den sökta ändringen innebär en större förändring varför ett samrådsförfarande enligt lagen under beredningsskedet har genomförts. Ett framtaget planförslag och planbeskrivning ställs ut i 30 dagar. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden godkänner förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen ör stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomt 11 och 12 samt tomtindelning för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomt 14 och 15 (Stplnr 1059) av den 10.03.2015 och planbeskrivning av den 10.03.2015. Beslut: Förslaget godkänns. Stadsstyrelsen 112, 09.04.2015 Av 25 plan och bygglag (2008:102) för landskapet Åland framgår att detaljplaner ändras och antas av kommunfullmäktige. Fullmäktiges beslutanderätt kan helt eller delvis överföras till kommunstyrelsen, byggnadsnämnden eller till annan nämnd eller tjänsteman som bereder planärenden. Beslutanderätten har inte, i fråga om planer som den nu aktuella, överförts varför ärendet ska föras till fullmäktige för beslut. Stadsdirektörens förslag: Stadsstyrelsen ställer ut stadsplaneförslaget till allmänt påseende under 30 dagar samt föreslår, under förutsättning att inga anmärkningar inkommer, inför stadsfullmäktige att fullmäktige antar förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomt 11 och 12 samt tomtindelning för stadsdelen Nyängen, kvarter 18, tomt 14 och 15 (Stplnr 1059) av den 10.03.2015 och planbeskrivning av den 10.03.2015. Beslut: Förslaget godkänns. Stadsfullmäktige 58, 26.05.2015
Förslaget till stadsplan har varit utställt under tiden 24 april till 25 maj och under nämnda tid har inga anmärkningar inkommit. Beslut: Förslaget godkänns.