för Oden 8 Upprättad 2018-04-26 Datum Beslut om planuppdrag: 2015-10-29 Beslut om samråd: 2017-11-30 Samrådstid: 2017-12-11-2018-01-08 Redogörelse för processen Planförslaget var under samrådstiden tillgängligt på kommunens hemsida, på stadshuset samt biblioteket i Borgholm. Annons om samråd infördes i lokaltidningarna Barometern, Östra Småland och Ölandsbladet 2017-12-09. Samrådshandlingar sändes till sakägare enligt upprättad fastighetsförteckning. Planförslaget remitterades och sändes för kännedom till myndigheter m.fl. enligt sändlista. Inkomna yttranden under samrådstiden presenteras i denna redogörelse. En del har kortats ner och förekommer i något redigerat skick (all saktext finns dock med). Kommunen har kommenterat yttranden och tagit ställning till ändringar. Denna samrådsredogörelse skickas ut till samtliga personer, myndigheter m.fl. som har inkommit med yttranden under samrådstiden. Sammanfattning Inga yttranden från privatpersoner har inkommit i samrådet. Från Länsstyrelsen rörde de vikigaste synpunkterna buller, MKN-vatten och ett klargörande av vilka transporter med farligt gods som berör planområdet. Förändringar inför granskning En kompletterande bullerutredning för verksamhetsbuller har utförts och planbestämmelser har införts som ska säkerställa att byggnationen klarar gällande riktvärden för buller. Förtydligande planbestämmelser har även införts gällande andel hårdgjord yta inom planområdet för att underlätta dagvatteninfiltration. Planbeskrivningen har kompletterats med uppgifter som rör transporter av farligt gods på Sandgatan. Några andra mindre kompletteringar och rättelser har gjorts på plankartan i beskrivningen i enlighet med yttranden, det framgår i redogörelsen vilka dessa är.
Inkomna yttranden Myndigheter och remissinstanser Datum Sida 1. Länsstyrelsen i Kalmar Län 2018-01-15 3-5 2. Lantmäteriet i Kalmar län 2017-12-22 6 3. Trafikverket i Kalmar län 2017-12-11 6 4. Räddningstjänsten Öland 2018-01-03 7 5. Borgholm Energi (BEAB) 2018-01-05 8 6. E.ON. Energidistribution AB 2018-01-05 9 7. Skanova 2017-12-29 9 8. Hyresgästföreningen Kalmar-Torsås-Öland 2018-01-16 10 9. Landstinget Kalmar Län 2018-01-29 11
1. Länsstyrelsen Länsstyrelsens synpunkter under hälsa och säkerhet måste beaktas för att planförslaget ska kunna anses vara förenligt med 11 kap. PBL och därmed inte riskera att överprövas. Länsstyrelsens synpunkter under rådgivande bör beaktas. Behovsbedömning Länsstyrelsen instämmer i kommunens bedömning att genomförandet av planen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och att en miljöbedömning därför inte behöver upprättas. Länsstyrelsen anser dock att frågor om platsens lämplighet avseende förorenade områden och buller behöver klarläggas enligt nedan. Riksintressen Kulturmiljö Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljön, Borgholm-Räpplinge. De kulturhistoriska värden som finns och hur de påverkas behöver förtydligas. Det behöver beskrivas hur höjden påverkar den omgivande bebyggelsen. Illustrationerna är små och det är otydligt hur de nya byggnadshöjderna skiljer sig från befintlig bebyggelse. Miljökvalitetsnormer (MKN) för vatten och dagvatten Dagvattenhanteringen har beskrivits. Det är bra att ambitionen finns att bryta upp, den i dagsläget hårdgjorda ytan och möjliggöra infiltration. Dock undrar Länsstyrelsen om inte det kan förtydligas ytterligare i plankartan och planbeskrivningen, t ex vem som kan ta ansvar samt hur och vad som kan genomföras på parkeringsytan och i mittersta partiet av föreslagen plan, för att möjliggöra infiltration? Det är ganska otydligt vad som gäller på plankartan. En annat förtydligande kan vara att reglera andel hårdgjord yta inom planområdet. Synpunkterna beaktas och planhandlingarna kompletteras i enlighet med synpunkter om hälsa och säkerhet. Synpunkten noteras. Omgivningspåverkan har tydligaregjorts i planbeskrivningen och nya utökade illustrationer att tillförts. Ansvarsfördelning redovisas till viss del i genomförandedelen av planbeskrivningen. Plankartan har kompletterats med en bestämmelse om andel hårdgjord yta. Hälsa och säkerhet Förorenad mark 3
1. Länsstyrelsen I planhandlingar framgår att Länsstyrelsen inte har några uppgifter om föroreningar på fastigheten. Det behöver även framgå om kommunen har några uppgifter om föroreningssituationen på fastigheten. Det är inte ovanligt att mark i samhällen är utfyllda med förorenade massor. Kommunen behöver ha en plan för hur eventuellt uppkomna föroreningar ska hanteras. Vid misstanke eller upptäckt av förorening i samband med schaktning av planområdet måste tillsynsmyndigheten, kommunen, omedelbart underrättas. En anmälan måste inkomma till tillsynsmyndigheten. Det behöver framgå på plankarta och planbeskrivning vilka föroreningsnivåer som ska gälla på planområdet. Vedertagna nivåer för föreslagen markanvändning är känslig markanvändning, KM enligt naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden. Väljs det att ta fram platsspecifika riktvärden så behöver dessa samt uträkningen av dessa delges Länsstyrelsen. Buller Att döma av trafikbullerutredningen är ljudnivåerna vid Sandgatan höga och har uppmätts till så mycket som 63 dba vid delar av fasaden. På samma sida vetter fjärrvärmeverket och därför behöver Länsstyrelsen försäkras om att dess verksamhet inte bidrar till en sammanlagd bullernivå som överskrider 65 dba. Risken för detta ökar ju närmare trafikbullernivåerna industribullret kommer den från trafiken. Åtgärderna i planbeskrivningen med bulleranpassade fönster, skyddad sida och uteplats samt tillbyggnaden vid Tullgatan och rum mot den skyddad sida ses som bra åtgärder för att minimera det hälsoproblem som bullret kan utgöra. Planbeskrivningen är kompletterad enligt Länsstyrelsens anvisning. Plankarta och planbeskrivning kompletteras med uppgiften om att nivåer motsvarande känslig markanvändning i Naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden ska gälla. En kompletterande bullerutredning har gjorts gällande verksamhetsbuller från fjärrvärmeverket. De genomförda beräkningarna av bullerspridningen visade att Naturvårdsverkets riktvärden inte överskrids med den normala driften av värmeverket. En villkorsbestämmelse har införts som säkerställer att byggnaden uppförs så att bullernivåerna för att uppnå tyst sida på innergården ej överskrids. Farligt gods Länsstyrelsen saknar kommunens 4
1. Länsstyrelsen ställningstagande gällande eventuell påverkan från farligt gods som transporteras på Sandgatan. Vi vill se en analys av vad som transporteras förbi planområdet samt i vilken omfattning det i så fall är. Översvämningsrisk Av planförslaget framgår att planområdet ligger inom område som riskerar att översvämmas. I planbeskrivningen, sidan 18 anges att byggnaden ska kunna klara tillfälliga översvämningar genom att byggnadens känsliga delar placeras över den kritiska nivån på + 2,8 meter över havsnivån. Samtidigt framgår att man klarar riktlinjen på minst 250 cm över havsnivån, vilket är motsägelsefullt och behöver ändras. Av plankartan framgår planbestämmelsen lägsta golvnivå. Planbestämmelsen behöver säkerställa att grundläggningen skyddas från skador vid en tillfällig vattennivå upp till en säker nivå. För nybyggnationer av bostadshus eller samhällsviktiga funktioner behöver planbestämmelsen ange en säker nivå till minst 2,8 meter över medelvattennivån i RH 2000. Bestämmelsen på plankartan under Utförande behöver därför ändras. Länsstyrelsen rekommenderar planbestämmelsen; Byggnads konstruktion ska klara naturligt översvämmande vatten upp till 2,8 meter över havsvatten nivån i RH2000. Kommunen behöver även visa på att ny infrastruktur, såsom VA, elteleanläggningar etc. säkerställs. Rådgivande synpunkter Plankartan Plan- och bygglagen ställer krav på planbestämmelsers tydlighet. Planbestämmelsen BCD bör därför flyttas till området där bostäder avses. Som det visas i plankartan kan det missförstås att bostäder/ centrum/vård (BCD) ska byggas inom mark som endast får förses med uthus och garage och mark som ska vara tillgänglig för infiltration av dagvatten. 5 Planbeskrivningen har kompletterats med uppgifter om godstransporter på Sandgatan. Planbeskrivningen har justerats enligt önskemål. Planbestämmelsen har justerats enligt Länsstyrelsens rekommendation. Planområdet ligger inom ett bebyggelseområde där en stor del av infrastrukturen redan är befintlig. Plankartan har justerats enligt önskemål.
2. Lantmäteriet Delar av planen som bör förbättras: Plankarta med bestämmelser Administrativ bestämmelse avgränsas med administrativ gräns enligt nya rön från Boverket. Nu flyter bestämmelsen ut i hela bostadsområdet. Planbeskrivning Fastighetsrättsliga frågor. Planförslaget kan föranleda fastighetsbildning t ex avstyckning av C- & D-områdena. Det innebär att parkeringen lämpligtvis kan inrättas som en gemensamhetsanläggning. Om det finns ledningar inom området bör de reserveras med t ex u-områden. Exploateringsavtal Om det nu ska tecknas ett exploateringsavtal ska huvuddragen av avtalet framgå i planbeskrivningen. 3. Trafikverket i Kalmar Län Planförslaget berör inte statlig infrastruktur. Då Tullgatan är relativt vältrafikerad är det viktigt att sörja för god sikt vid utfarten. Gränsen på plankartan har ändrats. Planbeskrivningen har kompletterats i genomförandedelen gällande fastighetsbildning. Kommunen tecknar inte ett exploateringsavtal men grunddragen av hur genomförandet är tänkt framgår i planbeskrivningens ge- Synpunkten noteras. 6
4. Räddningstjänsten Öland Räddningstjänstens framkomlighet med avseende på körbanebredd, fri höjd, axeltryck, ytlager samt längslutning och tvärfall ska säkerställas. Avståndet mellan uppställningsplats för släckbil och någon byggnad inom området får ej överstiga 50 meter. Planförslaget innefattar flerbostadshus om 5 våningsplan. Beroende på utformning av dessa (exempelvis trapphus, genomgående eller icke genomgående lägenheter mm.) kan det bli aktuellt med utrymning med hjälp av räddningstjänstens höjdfordon. Beroende på utformningen kan det också bli aktuellt att höjdfordon måste köra in på innergård, vilket ställer krav på bärighet i eventuellt underliggande underjordiskt garage. Intern räddningsväg är aktuellt om utrymningsstrategin bygger på att höjdfordon måste köra in på innergård. Detta bör tas i beaktande vid utformningen av planområdet. Brandtekniskt yttrande angående risk för brandspridning mellan planerad etablering av bostäder och befintligt fjärrvärmeverk (Brand & Riskanalys, dat. 2017-06-14) ska tas i beaktande. Det förutsätts att brandvattenförsörjning med brandposter utformas enligt gällande VA-normer med avseende på avstånd till brandposter samt flödeskapacitet i förhållande till den typ av bebyggelse som är aktuell. Avstånd mellan uppställningsplats för släckbil och närmsta brandpost får ej överstiga 75 meter. Detta bör tas upp i planbeskrivningen för att på ett så tidigt stadie som möjligt flagga för den merkostnad som detta innebär. Synpunkten noteras. Plankartan har kompletterats med en planbestämmelse som reglerar att lägenheterna måste vara genomgående. Synpunkten noteras. Närmsta brandpost finns i sydöstra hörnet av Oden 8 i hörnet Tullgatan/Kvarngatan. Kommunen är ansvarig för att brandvattenförsörjning tillgodoses. 7
5. Borgholm Energi Skulle vilja att det finns rekommendation alt. krav från kommunen på fördröjning av dagvatten inom området. Plus eventuellt önskemål att exploatören tänker på egen lösning för ev. bevattningsvatten ex fördröjning av dagvatten tex dagvattenkassetter. Med tanke på hur geologin är i området så är infiltrationen minimal. Med tanke på vad som har hänt senaste åren finns det stor chans att garaget kommer att översvämmas vems ansvar för skadade bilar/egendom? Höjdnivåer för garageplan kan ligga under dagvattenlednings nivå, då krävs pump vilket är fastighetsägarens ansvar, är det klart? Beroende på hur man löser kostnaderna för flytten av fjärrvärmeledningen kan detta medföra kostnader för kommunen. Vems ansvar, vem betalar? Ingen feedback ännu sedan mötet på kommunen. FJV position är meddelad. En flytt av denna ledning bör/ska ske utanför vinterhalvåret detta för att inte orsaka problem i distributionen av fjärrvärme under tid med höga laster i nätet. Flytten innebär också noggrann planering. Hur är Borgholm Energis roll i framtagandet av detta exploateringsavtal då det kan tänkas innehålla frågeställningar där vår verksamhet berörs? Det kanske ska lyftas att man måste ta hänsyn till sophämtningsmöjligheter i exploateringsavtalet? Är risken för de störande ljudvolymerna från trafik och omkringliggande verksamheter fullt ut hanterad? Det ställs krav på andel hårdjord yta i detaljplanen. Borgholms kommun uppmuntrar exploatören att anlägga egna dagvattenmagasin för exempelvis bevattning. Kommunens juridiska ansvar gäller för ny bebyggelse. Skadeståndsansvaret preskriberas 10 år efter det att planen antagits. Fastighetsägaren har informerats. En utredning pågår kring det juridiska ansvaret för bekostandet av ledningsflytten. Kommunen tecknar inte ett exploateringsavtal men grunddragen av hur genomförandet är tänkt framgår i planbeskrivningens genomförandedel Det har förtydligats i planbeskrivningens genomförandedel att Borgholms kommuns renhållningsföreskrifter för avfallshantering ska beaktas vid projektering. Bullerutredning för trafiken har kompletterats med en utredning gällande verksamhetsbuller. De genomförda beräkningarna av bullerspridningen visade att Naturvårdsverkets riktvärden inte överskrids med den normala driften av värmeverket. 8
6. E.ON. Energidistribution AB E.ON Energidistribution AB har tagit del av inkomna handlingar i ovan rubricerat ärende och så området inte berör vårt koncessionsområde för elnät så tar vi därmed inte ställning till planförslaget. Noteras. 7. Skanova Skanova har kabelanläggning inom detaljplaneområdet. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintliga kabelanläggningar nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flyttning. Denna ståndpunkt skall noteras i planhandlingarna. Tvingas Skanova vidta undanflyttningsåtgärder eller skydda telekablar för att möjliggöra exploatering förutsätter Skanova att den part som initierar åtgärden även bekostar den. Planbeskrivningen har kompletterats enligt önskemål i genomförandedelen. Exploatören informeras via denna samrådsredogörelse. 9
8. Hyresgästföreningen Kalmar-Torsås-Öland Borgholms kommun är, som tydligt framgår av bostadsförsörjningsprogrammet, bevisligen i stort behov av lägenheter, framför allt hyresrätter. Vi tillstyrker förslaget till detaljplan, under förutsättning att våra krav och förslag i följande stycken tillmötesgås. 1. Hyresrätter. Bostadsförsörjningsprogrammet för Borgholms kommun fastslår att kommunen ska stimulera byggandet av hyresrätter, varför vi menar att kommunen måste lyfta frågan om hyresrätter i samband med tecknandet av exploateringsavtalet. Minst 50 procent hyresrätter på Oden 8 anser vi är ett rimligt krav och att dessa ska produceras till kostnader som medger hyror som alla inkomstgrupper har råd att betala. 2. Trafik och buller. Både Tullgatan och Sandgatan är hårt trafikbelastade. Framförallt i form av tung trafik till och från fjärrvärmeverk och hamnområdet. I juli är det en topp med över 3 000 bilar per dygn. Den genomsnittliga hastigheten ligger på 40 km/tim. Med de föreslagna åtgärderna i planen över hälften av rummen placerade inåt gården och förlängning av huskropp alternativt bullerplank beräknas bullernormerna klaras. Vi föreslår dock att hastighetsdämpande åtgärder vidtas för att sänka hastigheten på Tullgatan och Sandgatan. 3. Cykelparkering. Kommunen bör till fastighetsägare och byggentreprenör framföra krav på cykelparkering inomhus i låsbara och lättillgängliga utrymmen. 4. Laddningsstolpar. Kommunen bör till fastighetsägaren också framföra önskemål om att laddningsstolpar inrättas för bilar i anslutning till p-platser. I detaljplanen får upplåtelseform ej styras. Avtalslagen, kommunallagen, plan- och bygglagen m.fl. lagar innehåller bestämmelser som har betydelse vid utarbetandet av exploateringsavtal. Det är inte möjligt att i ett exploateringsavtal reglera sådant som ej finns angivet i lagen, såsom upplåtelseform. Enligt Bostadsförsörjningsprogrammet ska kommunen ställa krav på hyresrätter då det är kommunal mark som bebyggs. Nu pågår flera hyreshusprojekt på kommunal mark i Rälla, Borgholm samt Löttorp. Kvarteret Oden är dock privatägt. Flera av de verksamheter som idag är förlagda till hamnen planeras flyttas med en förväntad lägre frekvens av tung trafik. Enligt den trafikmätning som gjordes sommaren 2017 låg medelhastigheten på Sandgatan samt Tullgatan på drygt 30 km i timmen varför kommunen inte tror att hastighetsdämpade åtgärder är aktuella i dagsläget. När staden förändras kan nya behov uppstå som gör att hastighetsdämpande åtgärder kan bli aktuella längre fram. I den Fördjupade översiktsplanen för Borgholm-Köpingsvik presenteras tankar på hur Sandgatan på längre sikt kan förändras för att bli en mer attraktiv stadsgata. Kommunen kan i detaljplaneringen inte ställa krav på varken laddstolpar eller cykelparkering inomhus, men kommunen är positiv till förslagen och uppmuntrar exploatören att tillgodose såväl laddstolpar som en bra cykelparkering. 10
9. Landstinget i Kalmar Län Landstinget i Kalmar län ställer sig negativ till omfattningen av den planerade bebyggelsen inom kvarter Oden 8, Borgholm. Folktandvården har idag sin klinik inom kvarteret och en byggnation i den omfattning som detaljplanen f6reslås medge skulle få stor inverkan på flödet för besökare som ska till kliniken. Folktandvården har idag sin entre mot det som i detaljplanen föreslås bli en innergård, det innebär att de parkeringsplatser, inkl. handikapparkeringsplatsen, som idag ligger utmed den sidan på byggnaden inte längre kan ligga kvar. Entren hamnar också på en dold sida och blir otydlig för besökare att hitta till. Ett flerbostadshus i flera våningar så tätt in på Folktandvårdens byggnad innebär också stor risk för insyn i verksamhetens behandlingsrum. Detaljplanearbetet hindrar inte att folktandvårdens lokaler anpassas till sin nya omgivning genom t.ex. flytt av entré, insynsskydd eller andra anpassningar som kan krävas när stadsmiljön förtätas. Kommunen ser möjligheter och hyser förhoppningar om att problematiken kan lösas i samråd med fastighetsägaren vid en utbyggnad i kvarteret. Kommunen tycker att det är viktigt att kvarteret inte underutnyttjas vid nytillkommande byggnation. Landstinget i Kalmar län vill att den planerade bebyggelsen mot Sandgatan inte går ända ut till korsningen Sandgatan/Tullgatan utan att den slutar i höjd med Folktandvårdsbyggnaden, d.v.s. den del av planområdet som föreslås få tillåten byggnadshöjd 18 respektive 5 meter. Det skulle då innebära att den parkeringsplats som finns där idag forblir parkeringsplats och att flödet till Folktandvården inte påverkas av byggnationen och att risk for insyn minskar avsevärt. Handlingen är upprättad av: Åsa Bejemar Handläggande Arkitekt Samhällsbyggnadsförvaltningen Borgholms kommun 11