1(10) Samhällsbyggnad Angelika Lunnari 0573-140 80 angelika.lunnari@arjang.se Förslag till detaljplan för Töcksmarks-Bön 1:337, 1:383 och 1:239 Årjängs kommun, Värmlands län Upprättad i februari 2015 PLANBESKRIVNING Notera Planarbetet inleddes 2011-03-08. Enligt övergångsbestämmelserna i PBL ska planen handläggas enligt PBL 1987:10. Årjängs kommun Postadress Samhällsbyggnadsavdelningen Box 906 672 29 Årjäng Besöksadress Storgatan 66 Telefon 0573-141 00 vx Fax 0573-127 40 E-post kommun@arjang.se Webbplats www.arjang.se Organisationsnr 212000-1835 Bankgiro 117-3244
2(10) HANDLINGAR Plankarta Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen syftar till att göra det möjligt att bygga till befintligt köpcentrum med cirka 9.000 kvadratmeter handelslokaler. Inom planområdet finns idag en äldre affärsbyggnad på drygt 3.000 kvadratmeter som antagligen kommer att rivas. Planen syftar också till att kommunal gatumark kan föras till Töcksmarks-Bön 1:337 för att kunna bebyggas. FÖRENLIGT MED 3, 4, 5 KAP. MB Miljöbalken kapitel 3. Grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Enligt 3 kap. 1 miljöbalken ska mark- och vattenområden användas för det eller de ändamål de är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Sådan användning som medför en, från allmän synpunkt, god resurshushållning ska ges företräde. Detaljplanen säkerställer till stora delar befintlig markanvändning för handel och gör det möjligt att bygga ut befintligt köpcentrum i en byggnad. Dagens gatumark, Älverudsvägen, kan med stöd av den nya detaljplanen användas för handel och parkering. Väster om planområdet anläggs en ny trafikplats som ersätter nuvarande Älverudsvägens funktion som av- och påfart till E18. E18 är utpekat som riksintresse för transporter enligt 3 kap. 8 miljöbalken Utpekande av ett riksintresse för transporter innebär enligt miljöbalken att riksintresset ska skyddas mot åtgärder som kan påtagligt försvåra tillkomsten eller utnyttjandet av anläggningen Miljöbalken kapitel 4. Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden. I 4 kap. 2 miljöbalken är området Dalsland-Nordmarken från Mellerud och sjön Ånimmen vid Vänern till sjösystemet från Dals-Ed i söder till Årjäng och Östervallskog i norr utpekat som ett riksintresse. Inom området (DANO) skall turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen särskilt beaktas vid bedömningen av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Planområdet ligger utanför riksintressets avgränsning. Trafikplatsen som ansluter till planområdet berör delvis riksintresset vilket utreds i vägplanen. Miljöbalken kapitel 5. Miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. För att säkerställa kvaliteten på mark, vatten och luft eller miljön i övrigt finns miljökvalitetsnormer (MKN) reglerande ett flertal ämnen, enligt 5 kap. 1 miljöbalken. Dessa normer finns för att varaktigt skydda, alternativt avhjälpa skador på eller olägenheter för människors hälsa eller miljön. Planens genomförande kan förväntas medföra ökad biltrafik i området samt förflyttning av tyngdpunkten för den lokala trafiken längre västerut. Trafikökningen, om bebyggelsen utvecklas enligt detaljplanen, bedöms inte bli av sådan omfattning att en miljökvalitetsnorm överskrids.
3(10) Förenlighet med 3, 4 och 5 kap miljöbalken. Planens genomförande bedöms vara förenlig med miljöbalkens 3-5 kapitel. I väster gränsar planområdet till en ny trafikplats för vilken upprättas en vägplan enligt väglagen. Trafikverket ansvarar för vägplanen och förenligheten med miljöbalken. FORNLÄMNINGAR Inom området har inte konstaterats någon fast fornlämning eller andra fasta anläggningar av regionalt kulturhistoriskt värde. STRANDSKYDD Längs Stubberudstjärnets stränder (del av Foxen och Dalslands kanal) gäller strandskydd med 100 meter. I detaljplanen från 1990 anges att inom kvartersmark som ingår i planen har strandskyddet undantagits. Det innebär att strandskydd råder inte inom kvartersmark inom planområdet. PLANDATA Planområdet berör mark söder om E18 i östra delen av tätorten Töcksfors. Det ansluter i öster till nuvarande köpcentrum (ägare TSC), i norr till E18, i väster till en planskild trafikplats med anslutningar till E18 och i söder till en bostads/affärs fastighet (Töcksmarks-Bön 1:173) med ett enbostadshus. Avståndet till centrum i Töcksfors är cirka 0,5 kilometer och till riksgränsen cirka 6 kilometer. Kommunens centralort, Årjäng, ligger cirka 2,2 mil österut längs E18. AREAL Planområdet har en total areal på 18.500 kvadratmeter. Cirka 16.000 kvadratmeter kommer att utgöra kvartersmark för handel med tillhörande parkering. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Töcksfors Shopping Center TSC äger fastigheterna Töcksmarks-Bön 1:337 och 1:383. Gatumarken, Töcksmarks-Bön 1:239, ägs av Årjängs kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE ÖVERSIKTLIGA PLANER För Årjängs kommun gäller en översiktsplan från 1990. Till den hör också en fördjupning som omfattar Töcksfors tätort. Detaljplanen från 1990 följer riktlinjerna i den fördjupningen. Föreslagen markanvändning i planförslaget följer gällande översiktsplan. DETALJPLANER, OMRÅDESBESTÄMMELSER OCH FÖRORDNANDEN För planområdet gäller idag två detaljplaner Detaljplan från 1990-08-16 (1765-P90/10) En detaljplan (PBL 1987:10) som omfattar stora områden i Töcksfors östra del som vann laga kraft under 1990. Den har till vissa tidigare ersatts med nya detaljplaner och även ändrats med ett tillägg. Detaljplan från 2002-08-29 (1765-P03/4) En detaljplan (PBL 1987:10) som omfattar trafikområden norr och söder om E18. E18 ingår också i planområdet. I öster ansluter planområdet till detaljplan från 2005-09-14 och detaljplan från 2011-06-30. Båda planerna reglerar endast mark och byggrätter för nuvarande köpcentrum.
4(10) ÖVRIGA PROGRAM Kommunala beslut Kommunstyrelsens arbetsutskott godkände 2011-03-31, 33, att detaljplanearbetet för fastigheten fick påbörjas. Behovsbedömning Enligt MKB-förordningen (1998:905) ska kommunen alltid göra en bedömning om genomförandet av en detaljplan kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Enligt 5 kap. 18 PBL ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas för de detaljplaner där genomförandet kan antas leda till en betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen är analysen som ligger till grund för ställningstagandet om betydande miljöpåverkan och om en miljökonsekvensbeskrivning behövs. Med miljöpåverkan avses bland annat risker för människors hälsa eller för miljön, överskridna miljökvalitetsnormer, påverkan på kulturarvet eller skyddad natur. En checklista utfördes 2011-03-29 av Samhällsbyggnadskontoret som bedömer att detaljplanens genomförande inte behöver hanteras vidare i en miljökonsekvensbeskrivning, men att det i detaljplanearbetet genomförs en riskanalys och geoteknisk undersökning samt att en separat vägplan för trafikanslutning upprättas. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER NATUR Planområdet består till största delen av bebyggelse och hårdgjorda parkerings- och trafikytor. E18 /riksintresse Älverudsvägen, blivande kvartersmark Affärsbyggnad som antagligen rivs Enskild bostad (Töcksmarks-Bön 1:173) Dalslands kanal /riksintresse (DANO) (ortofoto från Metria- Din karta) MARK OCH VEGETATION Planområdet saknar naturliga grönytor, träd eller markskikt med växtlighet. MARKBESKAFFENHET WSP har genomfört en grundundersökning i april 2011. I den beskrivs grundförhållanden som mark uppfylld med en tjocklek varierande mellan 1-5 meter ovanpå sand, silt och fastare lera på morän. Planerad tillbyggnad bör kunna grundläggas med platta på packad fyllning. Befintliga byggnader inom planområdet/enplans handelsbyggnad/ uppvisar inga problem med sättningar.
5(10) FÖRORENAD MARK Problem med förorenad mark bedöms som små, marken kommer användas för affärsbyggnader, parkerings- och trafikytor, det vill säga mindre känslig markanvändning (MKM). Öster om planområdet användes marken fram till omkring 2005 för bensinstation. I samband med nedläggningen gjordes en miljöteknisk markundersökning. I en provpunkt vid nuvarande byggnads västra fasad uppmättes relativt låga halter av tunga alfatiska kolväten, dock under riktvärden för MKM. Inga föroreningar indikerades i grundvattnet. RADON I angränsande planområden har radonhalten i jordluften mätts till värden mellan 10-15 kbq/kubikmeter. Marken bör därför klassas som normalriskmark. Vid bygglovsprövning för ärenden inom planområdet ska lämpliga byggnadsåtgärder med hänsyn till radon redovisas. RISK FÖR SKRED/ÖVERSVÄMNING Risken för skred bedöms som liten, den relativt kraftiga slänten i väster kommer att ingå vägområdet som förvaltas av Trafikverket. Marken inom planområdet ligger cirka 6 meter högre än vattenytan i Stubberudstjärnet (sjön Foxen), vilket innebär att risken för översvämningar är mycket liten. Inom planområdet, cirka 18.000 kvadratmeter, kommer nästan alla ytor vara hårdgjorda i form av tak- eller trafikytor. Risken för tillfälliga översvämningar på grund av stora dagvattenflöden eller stora snöupplag kommer att beaktas. Se även under rubriken dagvatten, sidan 7. BEBYGGELSEOMRÅDEN HANDEL Planområdet kommer att rymma endast lokaler för handel. Tidigare detaljplaner för Töcksfors Shopping Center rymmer handel i följande omfattning: Detaljplan 2005 30.000 kvadratmeter bruttoarea (BTA) Detaljplan 2011 5.000 kvadratmeter bruttoarea (BTA) Planförslaget innehåller en byggrätt på 9.000 kvadratmeter byggnadsarea (BYA). Det innebär att TSC har en total byggrätt på 44.000 kvadratmeter. Målbilden är en sammanhållen byggnad med galleriautformning. I planen föreslås en högsta byggnadshöjd på 9 meter från omgivande marks genomsnittliga höjd. Detta ger möjlighet att anlägga på takbjälklaget ett parkeringsdäck samt att föra upp till denna nivå trappor och hissar. Takparkeringen (P 1) skall vara möjlig att avstycka som en 3D-fastighet. Motiv för detta är att kunna anpassa anläggningen till olika förvaltningsformer. En sammanhållen byggnad medför en lång nordfasad mot E18. På plankartan är den cirka 270 meter. I samarbetet i gestaltningen av tillbyggnaden mellan byggherren och kommunen bör göras försök att bryta fasaden och artikulera den så att den upplevs positivt från norr, för boende och besökande i Töcksfors och passerande trafikanter på E18. I planområdets västra del finns idag en skylt som vetter mot väster och annonserar området mot E18. Planen gör det möjligt att uppföra ett belyst skylttorn på samma plats, planbestämmelse skylt. TILLGÄNGLIGHET Området ligger intill E18 och är därför lätt att hitta och nå. Köpcentrum rymmer stora samlade parkeringsområden i källare och på tak med bekväma förbindelser till handelslokalerna.
6(10) Tillgänglighet för räddningstjänstens fordon säkerställs med körbara ytor på byggnadens alla sidor. Handelsområdet nås från Töcksfors tätort trafiksäkert på en utbyggd separerad gcväg. Möjlighet kommer att finnas för hållplats för kollektivtrafiken vid ingången till köpcentrum. FRIYTOR Planområdet innehåller inga ytor för annat än handeln. I gengäld ingår i TSC s ägor mark (Töcksmarks-Bön 1:337 och 1:379) från planområdet rakt söderut ned till Stubberudstjärnet med mycket höga kvaliteter för friluftsliv, pauser och naturupplevelser. Marken är också lämplig att leda dagvattnet i från planområdet ned till Stubberudstjärnet. Dagvatten kan användas för att ge friytorna trevnadsvärden eller upplevelser till exempel genom synliga vattenytor. GATOR OCH TRAFIK Befintlig anslutning mellan E18 och handelsområdet vid Älverudsvägen kommer att ersättas av en ny trafikplats väster om planområdet. Befintlig vägbro med passage under E18 kommer att tillhöra trafikplatsen. Den nya trafikplatsen kommer att ingå i det allmänna vägnätet som förvaltas av Trafikverket. Trafikverket ansvarar också för den vägplan som skall finnas och gälla innan utbyggnaden kan påbörjas. Aktuella handlingar för trafikplatsen finns som bilaga till detaljplanen. E18 är ett riksintresse och en primärled för fordon med farligt gods. Det medför förbud mot nya körbara anslutningar, krav på att hinder ska finnas som omöjliggör gång- eller cykeltrafik tvärs E18 samt att ett kraftigt avkörningsskydd i form av en lägre mur eller gabioner anläggs. Riskbedömning för transporter av farligt gods på E18, upprättad under 2011, uppdateras och kommer att beaktas vid fortsatt planarbete. Lokalgatan, delar av Älverudsvägen, kommer att förvaltas enskilt. Älverudsvägen kommer att få annan profil då ett högre parti schaktas bort för att få rimligare lutningar och bättre sikt. GÅNG, CYKEL OCH MOPED Gång- och cykeltrafikanter når planområdet från norr via passagen under E18. Inom planområdet anläggs separat gång- och cykelväg. KOLLEKTIVTRAFIK Planen gör det möjligt att nå köpcentrum med ordinarie busstrafik och med charterbussar. Separata uppställningsplatser för bussar anläggs. Hållplats med egen väntfil och skärmtak kan anläggas intill huvudentrén. PARKERING, VARUMOTTAGNINGAR OCH UTFARTER Ny parkering för kunder till affärshuset kommer i huvudsak anläggas på takbjälklaget. Antalet parkeringsplatser, kunder och anställda, beräknas efter exploatörens behov av 40 platser per 1.000 kvm bruttoarea för handel. STÖRNINGAR Inom planområdet finns inga bostäder eller verksamheter som kan störas av buller från motorfordonstrafiken. Planen innehåller inga krav på bullerdämpande åtgärder. Verksamheten inom den utökade handelsfastigheten skapar mer trafik och därmed buller och utsläpp av avgaser. En högsta tillåten hastighet på 30 km/h inom lokalgatan skulle innebära mindre risk för störningar för den angränsande bostadsfastigheten. Även sänkningen av Älverudsvägen innebär att trafikbullret minskar då slänter och stödmurar kommer att dämpa trafikbullret.
7(10) TEKNISK FÖRSÖRJNING VATTEN OCH AVLOPP Handelsområdet kommer att anslutas till det kommunala vatten- och avloppssystemet. Befintliga byggnader inom TSC är redan anslutna. Ledningar för vatten och avlopp som idag är förlagda inom kvartersmark säkerställs med u- områden på plankartan som möjliggör servitut eller ledningsrätt till fördel för ledningsägaren. Hela byggnaden kommer liksom de tidigare uppförda affärsbyggnaderna utrustas med sprinklersystem för brandbekämpning. Behovet av ytterligare vattenreservoar för sprinklersystemet utreds vid byggnadsprojekteringen. Sprinklerreservoaren kommer att ligga inom kvartersmark och ägas av TSC. Reservoaren kommer att vara tillgänglig för räddningstjänstens fordon. DAGVATTEN Det är svårt att inom planområdet infiltrera dagvattnet då marken är näst intill helt hårdgjord eller bebyggd. Det finns goda möjligheter att fördröja och avleda dagvatten inom egen mark söder om planområdet. Marken, Töcksmarks-Bön 1:337 och 1:379 har egen strand mot Stubberudstjärnet. Idag finns i mark en dagvattenledning (diameter 0,25 meter) från planområdet ned till Stubberudstjärnet. Den måste antagligen läggas om inom egen mark och ges en större dimension. En större (diameter 0,4 meter) befintlig dagvattenledning i nord-sydlig riktning genom planområdet måste flyttas. Dagvatten från trafikytor, parkeringsplats och varuintag inom kvartersmark skall ledas till oljeavskiljare. Årjängs kommuns Dagvattenpolicy, antagen av kommunfullmäktige under 2014, kommer att ligga grund för detaljplanering och projektering av dagvattensystemet. Vid val av dagvattensystem och dimensionering ska konsekvenserna av ett 100-års regn beaktas. EL Fortum har kablar och en nätstation inom planområdet. De är säkerställda med ledningsrätt. Köpcentrum från 2005 har egen anslutning till högspänd ström på östra sidan. Utbyggnaden kommer att försörjas internt från denna anslutning. Fortum behöver utrymme för att förlägga nya kablar i området mellan den nya byggnaden och E18. Detta säkerställs med planbestämmelsen u-område som ger rättighet till servitut eller ledningsrätt, vilket gör det möjligt att förlägga och underhålla kablarna i marken. Befintlig nätstation inom området kommer att avvecklas.
8(10) AVFALL Allt avfall från verksamheter inom planområdet hanteras av de enskilda företagen i enlighet med kommunens avfallsplan. VÄRME Den nya byggrätten ger möjlighet att bedriva all verksamhet inom TSC i en byggnad. Det gör att bland annat värmeproduktion, värmedistribution och energilagring kan rationaliseras till ett system. OPTO Inom TSC s byggnader finns anslutet och utbyggt system för digital kommunikation och information. Den nya byggnaden ansluts till detta system. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Planen gör det möjlighet att utöka Töcksfors Shopping Center. Handeln inom området riktar sig mot externa kunder varav merparten kommer från Norge. Den tydligaste konsekvensen av detaljplanens genomförande, i samverkan med vägplanen, är att en ny trafikplats anläggs väster om planområdet samtidigt som anslutningen vid Älverudsvägen tas bort. Den marken förs nu över till dagens köpcentrum som därmed kan skapa en sammanhängande fastighet. En sammanhängande byggnad innebär minskat trafikbuller från E18 för bostadsfastigheten söder om planområdet. Om området byggs ut enligt detaljplanen kommer handeln inom TSC att öka, samtidigt som all trafik leds in från väster, norr om bostadsfastigheten Töcksmarks- Bön 1:173. Trafikökningen bedöms inte vara av sådan omfattning att miljön inom bostadsfastigheten försämras. Gatan norr om fastigheten kommer att sänkas vilket gör att en naturlig bullervall skapas. Angöringen till bostadsfastigheten inom planområdet kommer att förändras men inte så att problem uppstår. Riksintresset E18 beaktas och trafiken på E18 får en bättre anslutning till Töcksfors östra del. Risken för olyckor med transporter med farligt gods på E18 minskar då en ny trafikplats byggs ut och nya skyddsåtgärder längs E18 anläggs. BESKRIVNING AV PLANENS GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Genomförandet av projektet är beroende av att två parallella processer leder fram till planer som vinner laga kraft. Det är vägplanen, i Trafikverkets regi, och detaljplanen i Årjängs kommuns regi. Innan Trafikverket kan fastställa vägplanen måste detaljplanen vara antagen av kommunen. Till stora delar kan processerna samordnas och rationaliseras. Tider för detaljplanen Informationsmöte, detaljplan/vägplan 27 januari i Töcksfors Beslut om samråd februari Samråd mars Samrådsredogörelse, beslut om utställning april Utställning maj-juni Utlåtande/ kommunikation augusti Antagande /KF september Genomförandetid Genomförandetiden sätts till 15 år.
9(10) Ansvarsfördelning/huvudmannaskap Det är enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark inom planområdet. Drift och tillgänglighet för allmänheten till befintlig gång- och cykelväg säkerställs genom ett civilrättsligt avtal mellan kommunen och fastighetsägaren. Avtal Civilrättsliga avtal finns tecknade mellan TSC och Årjängs kommun om utbyggnaden av den nya trafikplatsen och överförande av dagens gatumark till TSC för att förändras till mark för handel och parkering. I avtalet kommer säkerställas allmänhetens tillgänglighet och skötseln av gång- och cykelvägen (G/C på plankartan) inom planområdet. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, genomförande, anläggning m.m. Kommunen kommer inte vara huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Fastighetsbildningsfrågor och huvudmannaskapet för allmän platsmark löses i en lantmäteriförrättning, som initieras och finansieras av TSC. Befintlig ledningsrätt för starkström (17-Å-6006.1) inom planområdet kommer att flyttas norrut och kan förläggas inom kvartersmark (u-område på plankartan) och säkerställas med ledningsrätt. Kommunen vill också säkerställa allmänna ledningar med servitut eller ledningsrätt inom u-områden på kvartersmark. Fastigheten Töcksmarks-Bön 1:383 avstår mark till vägområdet enligt den vägplan som upprättas. I TSC ingår idag mark från flera fastigheter (Töcksmarks-Bön 1:383, 1:337, 1:379,1:406 samt 1:161), planen förhindrar inte att all mark förs till en fastighet. Dessutom kommer tidigare gatumark från Töcksmarks-Bön 1:239 kunna föras till TSC. Möjlighet ges också att urholka TSC s fastighet med en tredimensionell fastighet avsedd för parkering på takbjälklag (P 1). EKONOMISKA FRÅGOR Inlösen och ersättning Inlösen och ersättningar regleras i ett civilrättsligt avtal mellan TSC (exploatören) och Årjängs kommun. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Brandskyddsdokumentation kommer att upprättas vid byggnadsprojekteringen. I den kommer klarläggas tillgängligheten för räddningstjänsten, behov och tillgång på brandvatten och andra säkerhetskrav för att motverka brandspridning. Handlingar av värde för planens genomförande Trafikutredning och vägplan ny trafikplats, SWECO februari 2015 Utredningar för nytt affärshus, Hille-Mellby arkitekter, Oslo WSP, geotekniskt utlåtande april 2011. WSP, riskbedömning för transporter med farligt gods på E18 /under revidering/ MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Samråd har skett med Cathrin Sköld och Peter Månsson, Årjängs kommun, för frågor kring allmänna ledningar i mark och dagvattenfrågor. Kompletterande uppgifter om gällande detaljplaner och ledningsrätter har erhållits av Axel Lindström vid Metria i Bengtsfors.
10(10) Fastighetsbildning, markåtkomst och liknande genomförandefrågor har diskuterats med Lantmäteriet. Trafikverket och SWECO har i nära samarbete med Årjängs kommun tagit fram ett förslag för ny vägplan avseende trafikplatsen väster om planområdet. ÅRJÄNG Angelika Lunnari Kommunarkitekt Årjängs kommun Lars Fernqvist, arkitekt SAR/MSA Plankonsult, Fernqvist arkitekter AB