UDDEVALLA KOMMUN MILJÖ OCH STADSBYGGNAD ANTAGANDEHANDLING GENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för PALLE NÄBBA Utby 5:27 och 5:34 m fl Herrestads församling, Uddevalla kommun Upprättad av Miljö och Stadsbyggnad den 19 februari 2009 Reviderad den 11 juni 2009 ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Målsättningen är att följande tidplan ska kunna följas: MSN beslutar om utställning 19 feb 2009 Utställning april MSN antar planen 11 juni Laga kraft, tidigast juli Tidplanen förutsätter bl a att antagandebeslutet inte överklagas av sakägare eller att andra oförutsedda hinder uppkommer. MSN= miljö- och stadsbyggnadsnämnden Genomförandetid Planens genomförandetid börjar löpa när detaljplanen vunnit laga kraft och varar i 5 år. Slutdatum påtecknas plankartan. Under genomförandetiden är det svårt för kommunen att ändra eller upphäva planen mot en sakägares vilja. Om planen skulle ändras eller upphävas, vare sig det sker under eller efter genomförandetiden, ger PBL de byggnader som finns vid den tidpunkten ett starkt skydd, (givetvis under förutsättning att de har uppförts i laga ordning). Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, så länge som kommunen inte ändrar eller upphäver den. Kommunen kan dock ändra eller upphäva planen efter genomförandetiden utan att behöva betala ersättning till en fastighetsägare om t ex en outnyttjad byggrätt skulle tas bort eller minskas. Avtal 1
Troligen behövs inga avtal för att genomföra själva detaljplanen. Däremot kan VA-frågorna eventuellt föranleda ett avtal mellan kommunen och fastighetsägarna. Det kan även erfordras avtal internt mellan delägarna till Utby 5:27 och med ägarna till Utby 5:34. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Allmänt Fastighetsplan erfordras inte för genomförande av detaljplanen. Alla nedanstående åtgärder handläggs genom att någon sakägare begär förrättning hos lantmäteriet. Det är en fördel, (bl a ekonomiskt för delägarna av 5:27), om alla fastighetsbildningsåtgärder beträffande Utby 5:27 görs i ett sammanhang, se nedan. Numrering av klyvningslotter och styckningslotter, se nedan. Varje klyvningslott är numrerad med en röd siffra, vilka är illustrerade på plankartan. Det är helst önskvärt att lotter numreras i en sammanhängande nummerföljd. Om möjligt bör respektive lott ha samma nummer som föreningen redan tillämpar, för att minska risken för missförstånd. Numreringen av lotterna 13-33 överensstämmer helt med andelsföreningens egen numrering av husen. Föreningen hade numren 1-12 vakanta, varför Miljö och Stadsbyggnad satte nr 1-10 på resterande klyvningslotter inom 5:27. Lotterna nr 11, 12 och 34 var föreslagna styckningslotter som nu har strukits efter plansamrådet. För att inte missförstånd ska uppstå är nu dessa tre nummer vakantsatta. Som mest kan det i framtiden komma att finnas 32 bostadsfastigheter inom planområdet. Klyvning av Utby 5:27 Utby 5:27 har i dag 31 bostadshus/fritidshus på ofri grund. Fastigheten har totalt ett 50-tal delägare, eftersom vissa hus har mer än en delägare. Se fastighetsförteckningen. Om ägaren till minst ett bostadshus/ fritidshus inom 5:27 önskar att det ska bildas en bostadsfastighet kring huset, kan han/ hon begära förrättning hos lantmäteriet. Miljö och Stadsbyggnad och lantmäteriet föreslår att det genomförs en s k klyvning. Om alla delägare vill samma sak, vilket bedöms vara sannolikt, uppkommer det därmed 31 bostadsfastigheter inom nuvarande 5:27. (Det är även möjligt att genomföra avstyckningar, men det bedöms vara mer fördelaktigt ekonomiskt och praktiskt för delägarna till 5:27 att det genomförs en klyvning). På plankartan är det med röda linjer illustrerat förslag till gränser mellan bostadsfastigheterna. En detaljplan kan inte styra fastighetsgränserna inom ett kvarter. Däremot låser planen gränserna mellan kvarter och allmän plats. Om grannarna, mot förmodan, inte skulle bli helt överens om gränsdragningen är det lantmätaren som avgör var gränsen ska ligga. (Lantmätarens beslut går att överklaga till fastighetsdomstolen). 2
Beträffande resterande delar av Utby 5:27; se nedan. Fastighetsbestämning Det kan erfordras en fastighetsbestämning i planområdets östra kant för att fastlägga den exakta gränsen mellan Utby 5:27 och Utby 1:47 i samband med att klyvningar eller avstyckningar genomförs enligt ovan. Även gentemot Herrestads- Berg 2:7 kan en fastighetsbestämning erfordras. Huvudmannaskap, ansvarsfördelning, gemensamhetsanläggningar mm De delar av nuvarande Utby 5:27 som inte bildar bostadsfastigheter efter ovannämnda fastighetsbildning (t ex klyvning) föreslås ombildas till en marksamfällighet, som ägs av de 31 bostadsfastigheterna gemensamt. Förvaltningen av marksamfälligheten föreslås ske genom att den tillika ska utgöra en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening. Även fastigheten Utby 5:34 kan vara delägare i gemensamhetsanläggningen vad avser vägar, alternativt inneha ett tillfartsservitut. Den förening som förvaltar och kommer att förvalta nuvarande Utby 5:27 förbinder sig att ombesörja alla de besiktningar och de åtgärder som krävs för att eliminera risken för framtida bergras. Detta förutsätts skrivas in i förrättningsbeslutet när marksamfälligheten, gemensamhetsanläggningen och samfällighetsföreningen bildas. Om, mot förmodan, ingen sakägare skulle begära en sådan förrättning bör Miljö- och Stadsbyggnadsnämnden begära det. Det finns en särskild planbestämmelse som anger att anvisningarna i den bergtekniska utredningen ska följas. Varje hus inom Utby 5:27 är redan delägare i Utby g:a 1 som bl a omfattar Tåbergsvägen, d v s Utbys förbindelse med länsväg 161. G:a 1 förvaltas av Utby Samfällighetsförening. Om klyvning (el dyl) sker av 5:27 blir respektive ny bostadsfastighet delägare i Utby g:a 1. Slutpunkten på Utby g:a 1 är i dag inte helt tydlig och kommer ses över i en nu pågående lantmäteriförrättning, som även behandlar andra frågor. Detaljplanen anger att g:a 1 ska ha en vändplan av en storlek som klarar renhållningsordningens krav och den bör fastläggas i förrättningen. Eftersom bef korsvägar inom Utby är rel trånga bör det även finnas utrymme och möjlighet till backvändning för lastbil med semitrailer. Detaljplanen anger en yta som bedöms klara dessa krav. Planen som sådan kan inte reglera var blivande gräns mellan Utby g:a 1 och den ovannämnda nya gemensamhetsanläggningen ska läggas, utan det bestäms i lantmäteriförrättningen. Två förbindelsepunkter för vatten och avlopp är upprättade i gränsen till Utby 5:27. Tekniska Nämnden anser att kommunen inte har möjlighet att bygga något VA-nät inom Utby 5:27 och därmed inte heller fram till Utby 5:34. Miljö och Stadsbyggnad föreslår därför att ett framtida VA-nät inom 5:27 byggs ut av en VA-samfällighetsförening vars medlemmar utgörs av delägarna till 5:27 och ägaren till 5:34. Formerna för utbyggnaden av VA-nätet inom Utby 5:27 diskuteras för 3
närvarande bland fastighetsägarna. Om nätet byggs kan Tekniska Kontoret ställa vissa krav på nätets tekniska utförande för att medge anslutning. Det handlar dels om att minska risken för dagvatteninträngning i spillvattennätet och dels att minska risken för vattenläckage. Planen i sig hindrar inte att ägaren till 5:34 bygger en egen ledning fram till bef förbindelsepunkt. Härvid förutsätts att ledningen kan säkras med hjälp av servitut. Dagvatten från resp bostadsfastighet får släppas i diken inom allmän plats som tillhör Utby 5:27, men inte utan tillstånd till vägdiken som tillhör Utby g:a 1. Servitut/ gemensamhetsanläggningar Ovannämnda VA-ledningar inom Utby 5:27 kan behöva säkras med servitut eller genom att det bildas en gemensamhetsanläggning. Eftersom VA-nätet inom 5:27 inte är detaljprojekterat kan det bli så att gemensamma VA-ledningar behöver korsa någon eller några bostadsfastigheter trots att inte planen har något u-område där. Detta måste i så fall säkras med ett servitut el dyl. Fastigheten Utby 1:47 föreslås få servitut för att med skogstraktor nå sin mark via Utby 5:27, bl a via Tåbergsvägens förlängning och Mandus Lider. Kommunen har studerat tillfartsfrågan och inte funnit några fungerande alternativa tillfartsvägar. Inom lotterna 18 och 19 finns i dag ett allmänt gångstråk som ligger på gångbryggor. Detta stråk går att flytta så att de kommer väster om lott nr 19. En sådan flyttning får bekostas av ägaren till lott nr 18 och/eller nr 19. Så länge som gångstråken ligger kvar föreslås de säkras med servitut el dyl. Nuvarande stråk är på plankartan markerade med bestämmelsen x1. Den gångstig som fortsätter öster om lott 18 är mycket viktigt och går relativt lätt att flyttas utanför föreslagen tomtgräns. Inom lott nr 30 föreslås ett gångstråk. Inom lott 3 finns i dag ett gångstråk som betjänar lott nr 13. Miljö och Stadsbyggnad föreslår att det flyttas och säkras i samband med fastighetsbildningen. Så länge parterna är överens kan givetvis det nuvarande gångstråket nyttjas. Över lott nr 7 passerar en vattenledning. Den bör säkras med ett servitut. I annat fall blir lott nr 7 onödigt liten. Lott nr 16 är redan relativt stor. Om ägarna till lott nr 7 skulle vilja flytta ledningarna till allmän plats mellan lotterna 7 och 16 kan de när som helst i framtiden göra det på egen bekostnad, varefter servitutet kan ändras eller upphävas. TEKNISKA OCH EKONOMISKA FRÅGOR 4
Grönytorna inom planområdet är relativt små och avses inte iordningställas på något särskilt sätt, förutom områdena i direkt anslutning till vägarna (diken och sidoområden). Planen i sig medger att mindre parkeringsplatser får iordningställas inom allmän plats. Detta bestäms av den samfällighetsförening som föreslås bildas för Utby 5:27 Planavgift I samband med bygganmälan ska full planavgift betalas enligt kommunfullmäktiges taxa. UPPFÖLJNING MED ANDRA BESLUT OCH ÅTGÄRDER När detaljplanen har vunnit laga kraft kan sakägare begära fastighetsbildning enligt ovan. Den geotekniska utredningen och den bergtekniska utredningen ska följas när området exploateras. I bygglov och byggsamråd för nya hus eller tillbyggnader ska radonfrågan beaktas. Föreningen som förvaltar och kommer att förvalta nuvarande Utby 5:27 förbinder sig att ombesörja alla framtida besiktningar och de åtgärder som krävs för att eliminera risken för framtida bergras. Detta förutsätts skrivas in i förrättningsbeslutet när marksamfälligheten, gemensamhetsanläggningen och samfällighetsföreningen bildas. MILJÖ OCH STADSBYGGNAD Hans Johansson planchef Mats Windmark planarkitekt 5