Lokaliseringsutredning för ny simhall på Stångebro Linköpings kommun 2014-03-26 Beslutsunderlag upprättat av Kultur- och fritidsförvaltningen Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Lejonfastigheter AB
Innehåll Inledning Syfte med utredningen Tidigare politisk behandling Bakgrund Alternativa lokaliseringslägen Stångebro i omvandling - förutsättningar över tid Läge Sportcenter Läge Norrköpingsvägen 4 4 4 4 5 5 6 10 Konsekvensanalys Inledning Rekommendation Konsekvensanalys ur ett stadsbyggnadsperspektiv Konsekvensanalys ur ett verksamhetsperspektiv Konsekvensanalys ur ett fastighetsägarperspektiv 14 14 14 14 17 19 Bilagor 1 Platsbeskrivning för de två lägena förutsättningar och förändringar 2 Tidplan 3 Hyresgrundande investeringskalkyl 4 Samhällsbyggnadsnämndens ekonomi 5 Tidigare utredningsarbete 6 Gestaltningsskisser 3
Inledning Syfte med utredningen Syftet med lokaliseringsutredningen är att tillsammans med bilaga 1-6 utgöra underlag för beslut om placering av ny simhall. Den här utredningen avgränsas till uppförande av ny simhall. När placering valts fortsätter arbetet med vald tomt, fortsatta utredningar av exv. arkeologi och geoteknik, optimering av simhallens lokaler, gestaltning av simhallsbyggnaden mm. Tidigare politisk behandling Kommunfullmäktige fattade ett inriktningsbeslut den 24 april 2012 88 som innebar att en ny simhall ska byggas i anslutning till Tinnerbäcksbadet, söder om nuvarande simhall och som ersättning för denna. Under arbetet med att ta fram underlag har nya förutsättningar uppkommit vilka är så viktiga att kommunstyrelsen ansåg att kommunfullmäktige borde ompröva tidigare beslut om placering av simhall i anslutning till Tinnerbäcksbadet. Kommunfullmäktige beslutade 2013-12-10 248 att Tidigare beslut upphävs, om placering av en ny simhall i anslutning till Tinnerbäcksbadet, söder om nuvarande simhall och som ersättning för denna (KF 2012-04-24, 88). Uppdrag ges till kommunstyrelsen att redovisa underlag för en alternativ placering av den nya simhallen inom Stångebroområdet, alternativen Racketcentrum och Norrköpingsvägen. Kommunstyrelsen ger styrgruppen för simhallsprojektet i uppdrag att komplettera sin utredning med underlag från Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen om markanvändning vid nuvarande simhall. Bakgrund Linköpings simhall och Tinnerbäcksbadet (Tinnis) är i behov av omfattande renoveringar och ombyggnationer. Simhallen är i stora delar från 1965. 1987 kompletterades simhallen med ett äventyrsbad och en 25-metersbassäng. Under perioden 1998 2004 har nya attraktioner och utbud tillförts i form av nytt gym, ombyggnad av den romerska avdelningen, ny barnbassäng och ny stor vattenrutschbana. Besiktningar visar att de tekniska systemen i såväl simhallen som i Tinnis bassäng är i behov av stora renoveringar. Tidigare genomförda utredningar visar att en nybyggnad är ekonomiskt motiverad med hänsyn till anläggningens ålder, kvarstående livslängd och behovet av renoveringsinsatser. En nybyggnation skapar också bättre förutsättningar att få en bättre planlösning, bättre miljölösningar, större möjlighet till nya attraktioner och bättre anpassning mellan inre och yttre miljö. Tidigare utredningar visar också att Linköpings Allmänna SimSällskap (LASS) är i behov av en 50-metersbassäng för att utveckla simsporten. Detta behov fastställdes av kommunfullmäktige i ett beslut 2005 i samband med utredningen om exploatering på Folkungavallen. En 50-metersbassäng ger också bättre utrymme för motionssimmarna. Uppdrag ges till kommunstyrelsen att redovisa underlag för upprustning/utveckling av Tinnerbäcksbadet. Som en följd av kommunfullmäktiges beslut beslutade kommunstyrelsen 2013-12-17 414 att Kommunstyrelsen ger styrgruppen för simhallsprojektet i uppdrag att ta fram underlag för en alternativ placering av den nya simhallen inom Stångebroområdet, alternativen Linköpings Sportcenter och Norrköpingsvägen. Kommunstyrelsen ger styrgruppen för simhallsprojektet i uppdrag att ta fram underlag för upprustning/utveckling av Tinnerbäcksbadet. 4
Alternativa lokaliseringslägen I denna lokaliseringsutredning utreds två lägen på Stångebro. De två lägena är vid Sportcenter, norr om bandyarenan (tidigare benämnt Racketcentrum) och vid Norrköpingsvägen, väster om fotbollsarenan. För information om tidigare utredningar mm se Bilaga 5 Tidigare utredningsarbete. Stångebro i omvandling - förutsättningar över tid Förutsättningarna för lokalisering av en ny simhall på Stångebro varierar för de olika lägena över tid. Nedan beskrivs förutsättningar och antaganden som gjorts för de olika årtalen. 2020 Med gynnsamma förutsättningar kan en simhall stå färdig år 2020. I Stångebros västra och sydvästra delar pågår år 2020 arbetet för fullt med Ostlänken och flytten av resecentrum. Området mellan Stångån och Gumpekullavägen påverkas och domineras av den pågående byggnationen. Trafiksystemet på Stångebro har inte förändrats jämfört med nuläget. Övriga åtgärder i staden (kollektivkörfält på delar av Hamngatan och eventuella begränsning av biltrafiken på Drottninggatan) ger marginella förändringar av trafikmängderna på Gumpekullavägen och Norrköpingsvägen. De befintliga parkeringsanläggningarna finns kvar på Stångebro. vägen görs om till stadsgata med ett körfält i varje riktning. Centrala delen av Drottninggatan är avstängd för biltrafik och delar av Hamngatan stängd för genomfartstrafik. I samband med utbyggnaden av resecentrum kommer gång- och cykelvägnätet att utökas och förstärkas mot innerstaden. Även kollektivtrafiken kommer att utökas och ges nya linjesträckningar bland annat på Stångebro. Parkeringsytorna söder om Cloetta Center är borttagna och ersatta med platser i ett nytt parkeringshus. P-hus bör placeras så att de kan samutnyttjas med parkeringen för resecentrum. Det bör även finnas parkeringsplatser som kan användas gemensamt med fotbollsarenan. 2040 Stångebro är till stora delar utbyggt. I de mer central delarna kring Resecentrum och Cloetta Center pågår förtätning. Simhallen har hamnat än mer centralt i en växande innerstad. För ytterligare information om Stångebro och de två lägena se Bilaga 1 Platsbeskrivning för de två lägena - förutsättningar och förändringar. 2028 Hela Ostlänken är invigd och resecentrum öster om Stångån och anslutande infrastruktur är utbyggd. Byggnation pågår för övriga delar av området för arkitekttävlingen (stationskvarteren väster om Gumpekullavägen). Vissa delar av övriga Stångebro, längs Gumpekullavägen och Norrköpingsvägen planeras och har till viss del börjat byggas. C-ringen är omlagd och vid resecentrum är Norrköpingsvägen flyttad norrut. Förändringen av gatunätet vid resecentrum innebär att biltrafiken ökar med ca 4000 fordon/ dygn på Gumpekullavägen. På Norrköpingsvägen minskar trafiken med ca 1500 f/d. Dessa förändringar i trafikmängd hör samman med det nya resecentrum och inte pga. av en ny simhall på Stångebro. Gumpekullavägen kommer att ha ungefär samma sektion som idag medan Norrköpings- 5
Läge Sportcenter skala 1:2500 0 100 2020 A 20 P-PLATSER 180 st P-PLATSER 140 st CKP 67 ST LASTZON TOMTYTA 17000 KVM BUSSHÅLL- PLATS BUSSHÅLL- PLATS CKP 23 ST LOGISTIK TILL CLOETTACENTER HKP 3 ST CKP 110 ST CKP 110 anspråk. En förutsättning för denna placering har varit att tills Bandyarenan flyttats för att ge plats åt de nya stationskvarteren enligt det vinnande tävlingsförslaget Åstad (se Bandyarenan är kvar i sitt nuvarande läge då simhallen står färdig år 2020. Avståndet till Cloetta centers huvudentré är 2028). ca 250 meter. Gående och cyklister når simhallen från väster via Gumpekullabron eller från Gumpekullavägen i öster. Gång- och Redovisad skiss anger en tomtarea om maximalt 17 000 m². I tomten ingår själva simhallbyggnaden (ca 10 000 m²), cykelvägnätet är väl utbyggt och separerat från biltrafiken, mindre entrétorg samt lastzon. Närmast byggnaden finns vilket ger både god framkomlighet och hög säkerhet. även plats för utomhusytor för badverksamheten som kommer att inhägnas. Inom den redovisade tomtarean kan Avståndet till dagens resecentrum är ca 500 m via Gumpekullabron. Avståndet till den framtida stationen öster om framtida utbyggnad ske. Innan en eventuell utbyggnad sker ska marken vara tillgänglig för allmänheten och inte inhägnas. Stångån blir ca 400 meter. Hållplatser finns på Gumpekullavägen och trafikeras med landsbygdstrafik till och från Ytor för angöring och parkering ingår inte i tomten för simhallen men ingår i Lejonfastigheters fastighet Palatset 2. Turtätheten på Gumpekullavägen behöver förbättras för att Ekängen. Gångavståndet till simhallen blir drygt 200 meter. uppnå en god tillgänglighet med kollektivtrafik. Bassängernas uppglasade fasader vänder sig mot Stångån med vackra utblickar mot park och vatten, och mot norr vilket innebär att besvärande solinstrålning/bländning undviks. 2020 Simhallen är placerad mellan bandyarenan och Stångån. Simhallen tar Sportcenter och tennisbanorna utomhus i 6 Då Bandyarenan ligger kvar i detta skede innebär det att LINKÖPINGS SIMHALL LOKALISERINGSUTREDNING IDESKISS 2014-03-12 simhallens entrétorg provisoriskt förläggs öster om simhallen
skala 1:2500 0 100 2028 A 20 P-HUS 500 P-PLATSER CKP 60 ST LASTZON TOMTYTA 17000 KVM CKP 20 ST LOGISTIK TILL CLOETTACENTER HKP 3 ST KISS & RIDE CKP 120 ST BUSSHÅLL- PLATS EV BYGG- RÄTT CKP 110 Angöring för hämtning och lämning sker från Gumpekullavägen på det provisoriska torget. Här ordnas också ett antal 2028 År 2028 när det nya resecentrum står färdigt beräknas LINKÖPINGS SIMHALL LOKALISERINGSUTREDNING IDESKISS 2014-03-12 stationskvarteren i det vinnande tävlingsförslaget Åstad handikapplatser. också stå färdigt. I planen för denna bebyggelse skapas nya entrétorg för Simhallen och Cloetta Center. Simhallens parkeringsbehov på 230 platser ordnas öster om simhallen i ett första skede genom en ny markparkering Läget vid Sportcenter kommer att inom överskådlig framtid (2028) hamna i ett stadsmässigt sammanhang, direkt norr om Stångebrohallen för 180 platser. Befintlig parkering vid Stångebrohallen (140 platser) bidrar med de övriga 50 kopplad till Linköpings växande stadskärna och i naturligt platserna för simhallen behov. Tillfart till parkeringen sker kluster med Cloetta Center. Simhallens entrétorg i söder får från Gumpekullavägen i öster. Där sker även angöring av en naturlig koppling till innerstaden. tung trafik, logistik till Cloetta Center samt varutransporter till simhallen. Gående från markparkering rör sig över torgytan öster om simhallen till huvudentrén för simhallen. i söder som naturlig angöring av gång- och cykeltrafik från 2028 hamnar simhallen i ett sammanhang, med entrétorget stadskärnan och längs Stångån samt angöring för hämtning och lämning i anslutning till entrétorget. Den tidigare ytan för markparkering har nu gjorts om till parkeringshus med infart från Gumpekullavägen. Nya gång- och cykelvägar vid resecentrum bidrar till att förbättra framkomligheten och tillgängligheten till/från simhallen. 7
skala 1:2500 0 100 2040 A 20 P-HUS 500 P-PLATSER CKP 60 ST LASTZON TOMTYTA 17000 KVM CKP 20ST LOGISTIK TILL CLOETTACENTER CKP 120 ST HKP 3 ST KISS & RIDE BUSSHÅLL- PLATS EV BYGG- RÄTT Med det nya resecentrumet kommer kollektivtrafiken ha fått nya linjesträckningar. Omläggning av gatunätet och nya 2040 LINKÖPINGS SIMHALL LOKALISERINGSUTREDNING IDESKISS 2014-03-12 År 2040 är Stångebro väster om Gumpekullavägen färdigbyggt. Utvecklingen av de centrala delarna av Stångebro hållplatser bidrar till att öka tillgängligheten till/från simhallenkullavägen har fått en ny rak sträckning. Läget vid Sport- har genomförts med ny tät stadsbebyggelse och Gumpecenter har hamnat än mer centralt i staden. Biltrafikmängderna beräknas öka med ca 4000 fordon/ dygn på Gumpekullavägen och minska på Norrköpingsvägen med ca 1500 f/d till följd av det nya resecentrum. Behovet av separat vänstersvängfält och signaler vid stora evenemang ökar med mer trafik på Gumpekullavägen för att kunna upprätthålla en god framkomlighet och tillgänglighet för biltrafiken. Ytorna för ett framtida p-hus ligger inom Lejonfastigheters fastighet Palatset 2. 8
A 2028-2040 Perspektiv från öster över simhallen inordnad i framtida stadsstruktur 2028/2040. 9
Läge Norrköpingsvägen skala 1:2500 0 100 B 20 2020/2028 P 1008 ST VARAV 250 ST FOTBOLLEN TOMTYTA 19 500 KVM LAST- ZON HKP4 200 CKP KISS & RIDE P 330 ST VARAV 230 ST SIMHALLEN 2020 LINKÖPINGS SIMHALL LOKALISERINGSUTREDNING IDESKISS 2014-03-12 Simhallen är placerad väster om Linköping arena (fotbollsarenan) och norr om Vigfastgatan. Simhallen tar delar av och i öster av Fastes gata. Liksom i Läge Sportcenter I söder avgränsas simhallstomten naturligt av Vigfastgatan befintlig markparkering (Papegojan) i anspråk. Parkeringen är väderstrecken gynnsamma med entrétorget mot söder Papegojan tillhör idag Cloetta center. och de uppglasade fasaderna mot norr. Här finns dock inte utsikten mot vatten och en färdig park, utan ett attraktivt Redovisad skiss anger en tomtarea om maximalt 19 500 m². grönområde norr om simhallen måste tillskapas. I tomten ingår själva simhallsbyggnaden, entrétorg samt lastzon. Norr om simhallen redovisas en ny park med syfte Ur ett medborgarperspektiv kan detta läge komma att uppfattas som mer perifer och utanför innerstaden de inledande att skapa vackra utblickar och ytor för badverksamhet utomhus. Själva ytorna närmast simhallen för badverksamhet 15-20 åren. kommer att inhägnas. Inom den redovisade tomtarean kan eventuell utbyggnad av simhallen ske. Innan en eventuell Gång- och cykeltrafikanter når simhallen via Vigfastgatan utbyggnad sker ska den mark som inte behövs för utomhusytor vara tillgänglig för allmänheten och inte inhägnas. vid huvudentrén till fotbollsarenan. Vigfastgatan utökas och angör på entrétorget framför simhallen, stråket slutar med gång- och cykelbana på var sida om gatan. Angöring för gående och cyklister kan även ske från öster via de Att placera den nya simhallen i anslutning till Fotbollsarenan ger högre grad av frihet i planeringen eftersom den anslutande separerade gc-vägarna utmed Norrköpingsvägen. stadsdelen beräknas stå färdig först år 2040 men det kan även ske tidigare. 10
Hållplatser finns på Norrköpingsvägen som trafikeras bland annat av en lokal tätortslinje, vilket ger en god tillgänglighet för besökare till/från simhallen som reser med kollektivtrafiken. Turtätheten behöver dock förbättras för att uppnå god tillgänglighet. Hämtning och lämning sker vid entrétorget i anslutning till Vigfastgatan. Även handikappsparkering sker vid entrétorget i anslutning till huvudentrén. 2028 Utbyggnaden av de östra delarna av Stångebro har ännu inte inletts och förutsättningarna har inte förändrats i någon större utsträckning sedan år 2020. Det befintliga nätet av gång- och cykelvägar kompletterat med en utbyggnad längs Vigfastgatan ger sedan tidigare en god framkomlighet. Förbättringar av det genomgående GC-nätet som sker vid utbyggnad av nytt resecentrum bidrar till ökad framkomlighet. Simhallens parkeringsbehov (230 platser) ordnas söder om simhallen och Vigfastgatan på en ny markparkering för 330 platser genom att Lejonfastigheter arrenderar marken av kommunen. Tillfart till parkeringen sker från Vigfastgatan som nås från Gumpekullavägen och Fastes gata. Innan utbyggnaden av Stångebro är färdig kommer kollektivtrafiken att trafikera Norrköpingsvägen. När Norrköpingsvägen byggs om till stadsgata kan de minskade ytor för biltrafik användas för kollektivkörfält, vilket förbättrar framkomligheten för kollektivtrafiken. Simhallens lastzon ligger väster om byggnaden och nås från Vigfastgatan. Utbyggnaden av nytt resecentrum innebär omläggning av gatunätet öster om Stångån. Trafikmängderna minskar på Norrköpingsvägen då mer biltrafik styrs till Y-ringen i Kallerstadsrondellen. Gatusektion för biltrafik minskas på Norrköpingsvägen till ett körfält i varje riktning. Framkomligheten och tillgängligheten till/från simhallen påverkas inte av detta eftersom det sker en minskning av trafik som ska till/från centrum. En ny anslutning på Kallerstadsleden nordöst om simhallen förbättrar tillgängligheten från Y-ringen. Markparkeringen söder om simhallen ersättas med parkeringshus i takt med att området bebyggs som stad (se karta 2040 för förslag på placering av p-hus). 11
skala 1:2500 0 100 2040 P-HUS 600 PLATSER B 20 TOMTYTA 19 500 KVM LAST- ZON HKP4 200 CKP KISS & RIDE P-HUS 600 PLATSER 2040 För LINKÖPINGS illustrationerna SIMHALL till tidsperspektivet 2040 LOKALISERINGSUTREDNING har Över- IDESKISS 2014-03-12 siktsplan för Kallerstad (Stång) och nytt resecentrum mm, antagen 2010, utgjort underlag. I det längre perspektivet (2040) kommer omgivande och rumsbildande kvartersbebyggelse ge simhallstomten ett stadsmässigt sammanhang. Det föreslagna läget upptar nästan två kvarter i den framtida stadsstrukturen. Detta medför att simhallen är logistikmässigt lätt att angöra i alla tidsperspektiv. 12
B 2040 Perspektiv från sydost över simhallen inordnad i framtida stadsstruktur 2040. 13
Konsekvensanalys Inledning I detta kapitel redovisas konsekvenserna för de två lägena över tid utifrån tre olika perspektiv; ur ett stadsbyggnadsperspektiv, ur ett verksamhetsperspektiv samt ur ett fastighetsägarperspektiv. Rekommendation Utifrån ett stadsbyggnadsperspektiv, verksamhetsperspektiv och fastighetsägarperspektiv rekommenderas en placering av simhall i läget vid Sportcenter. Den här utredningen avgränsas till uppförande av ny simhall, se även avsnittet Konsekvensanalys ur ett verksamhetsperspektiv för detaljer. Konsekvensanalys ur ett stadsbyggnadsperspektiv Nya förutsättningar Ur ett stadsbyggnadsperspektiv har vissa förutsättningar förändrats sedan hösten 2013, arkitekttävlingen för nya resecentrum har avgjorts samt att en kompletterande järnvägsutredning för höghastighetsjärnväg för sträckan genom Linköping har påbörjats. Den grundläggande och övergripande inriktningen, att innerstaden ska ges förutsättningar att växa över ån, gäller dock fortfarande. Detta innebär att en framtida struktur av området, både i läget för Sportcenter och vid Norrköpingsvägen, ska stödja en utveckling av en innerstadsstruktur och dess kvaliteter. Hösten 2013 utsågs det vinnande förslaget Åstad i arkitekttävlingen för området kring nya resecentrum. I och med att tävlingsförslaget gränsar till det föreslagna läget för simhallen vid Sportcenter har utformningen av simhallen och dess närmsta omgivning kunnat anpassas efter förslagets övergripande struktur. Detta innebär att det nu tydligare framgår hur simhallen kan anpassas till, men även vad simhallen kan bidra till, i den framtida stadsstrukturen för området. Under hösten 2013 påbörjades arbetet med en kompletterande järnvägsutredning för höghastighetsjärnväg för sträckan genom centrala Linköping. Utredningen redogör för fyra olika alternativ varav tre innebär någon typ av brolösning medan det fjärde alternativet innebär att både befintlig stambana och ostlänken förläggs i tunnel genom Linköpings centrala delar. Den övergripande strukturen i det vinnande tävlingsförslaget Åstad kan med viss bearbetning användas för alla alternativen och bedöms därför inte påverka simhallen i läget vid Sportcenter ur ett stadsbyggnadsperspektiv. Om beslut fattas till förmån för tunnelalternativet innebär dock att mark kommer frigöras i centrala Linköping. Detta kan påverka utbyggnadstakten för de östra delarna av Stångebro som kan komma att förskjutas framåt i tiden till förmån för utbyggnad/förtätning av mer centrala lägen i staden. Detta kan fördröja upplevelsen av stadskvaliteter i anslutning till läget vid Norrköpingsvägen. 14
Likartade förutsättningar Förutsättningen för bästa markanvändning ur ett stadsbyggnadsperspektiv, möjligheten att agera motor för Kallerstad samt att stärka stråk och klustereffekter bedömdes i förra utredningen vara snarlika för båda lägena och dessutom inte påverkas utifrån ett tidperspektiv. Båda lägena bedöms som acceptabla med hänsyn till kriteriet bästa markanvändning ur ett stadsbyggnadsperspektiv. Läget vid Sportcenter bedöms vara i linje med översiktsplanen för Kallerstad som anger Idrott, kultur och evenemang. På grund av det centrala läget i staden, med närhet till vatten och grönska och nya resecentrum konkurrerar simhallen dock med andra möjliga funktioner. Utifrån det vinnande arkitektförslaget Åstad passar en simhall i detta läge väl in i den framtida stadsstrukturen. Det som även talar för lokaliseringen är att den har ett naturskönt läge samt att det skapar en målpunkt längs Stångån där få vistas i idag. För läget vid Norrköpingsvägen avviker placeringen från översiktsplanen för Kallerstad som anger tät stadsbebyggelse, blandad användning. I området finns konkurrerande markanvändning då det är ett bra skyltläge utmed Norrköpingsvägen. Både läget vid Norrköpingsvägen och läget vid Sportcenter innebära möjliga klustereffekter med flera närliggande idrottsanläggningar. Båda lägena stärker även det i översiktplanen för Kallerstad (Stång) och nytt resecentrum mm utpekade kultur- och evenemangsstråket. Särskiljande förutsättningar Det som skiljer lägena åt är dels avståndet till nuvarande innerstad samt när i tid respektive läge kan uppfattas vara en del av Linköpings framtida innerstad. Utvecklas området mellan Stångån och Gumpekullavägen i enlighet med Åstadsförslaget, kommer läget vid Sportcenter kunna vara en integrerad del av innerstadsmiljön redan 2028. För läget vid Norrköpingsvägen ligger det sannolikt längre fram i tiden. Dels beroende på att det mellan nuvarande innerstad och aktuellt läge återfinns ett antal verksamheter t.ex. bilverkstäder som i sin nuvarande form inte bidrar till att skapa stadskvaliteter i området. Flera av verksamheterna har även genomfört större investeringar i lokaler mm som gör att de sannolikt kommer vara kvar ett tag på platsen. Den omgivande miljön påverkar både möjligheten för simhallen att skapa liv och rörelse i närområdet samt upplevelsen av trygghet både i anslutning till simhallen och sträckan till och från simhallen. Läget vid Sportcenter förväntas bidra till att skapa liv och rörelse i Stångebro redan 2020. Simhallen dimensioneras för i genomsnitt ca 1700 besökare/dag vilket ger ca 600 000 besökare/år. Simhallen har ett annat besöksmönster än de anslutande verksamheterna vid Cloetta Center och bandyarenan (ca 600 000 besökare/år) vilket skapar ett jämnare flöde av människor i området. Med närheten till Stångebroparken, vattnet och de övriga anläggningarna bedöms det finnas anledning för besökarna att uppehålla sig längre i området vilket skapar mer liv och rörelse i området. Läget vid Norrköpingsvägen förväntas däremot inte bidra till liv och rörelse på Stångebro men förutsättningarna förbättras över tid. De närmsta 20 åren kommer Linköping arena var den enda attraktionen i området som kan bidra till att besökarna stannar kvar och sprids över en större yta och befolkar ett större område. Prognosen är ca 35 000-50 000 besökare/år till Linköping arena. Besökare till en simhall i läget vid Norrköpingsvägen kommer med största san- 15
nolikhet över relativt lång tid besöka anläggningen för att sedan lämna området igen. Framåt 2040 när Stångebro till stora delar är utbyggt kommer en simhall i detta läge att bidra till liv och rörelse i ett större område. En stadsstruktur med blandade funktioner skapar förutsättningar för att stannar kvar i området och passa på att göra ärenden eller kanske stanna kvar för en bit mat. Läget vid Norrköpingsvägen saknar tillgång till naturlig grönska och vatten vilket ställer större krav på att utveckla en attraktiv närmiljö. En simhall i detta läge ställer även stora krav på hur anläggningen utformas. Tillsammans med fotbollsarenan skapas två stora volymer som ska passas in i den framtida täta stadsmiljön. När det gäller upplevelsen av trygghet har läget vid Sportcenter redan idag behov av satsningar avseende trygghet i området kring Cloetta Center samt till och från området. Stora parkeringsytor, gång- och cykelvägar i parkmiljöer och utmed vatten, tunnlar under järnvägen och järnvägsbron upplevs ofta som otrygga miljöer. I och med att resecentrum byggs och närområdet successivt förändras/ exploateras och omgestaltas kommer fler människor röra sig i området och upplevelsen av trygghet ökar. 2028 när området mellan Stångån och Gumpekullavägen är utbyggt och anläggningen ingår i en stadsstruktur kommer omgivningarna upplevas tryggare. Läget vid Norrköpingsvägen utgörs i dagsläget av en stor parkeringsyta som gränsar till ett verksamhetsområde och fotbollsarenan. I området finns få målpunkter och få verksamma vilket göra att området kan komma att upplevas ödsligt under lång tid. En simhall i detta läge ställer krav på närmiljön och stråken till och från anläggningen. Åtgärder behövs för att skapa trygga miljöer. På sikt när området förändras och befolkas kommer miljön upplevas som mer trygg. Det kan dock dröja innan intilliggande område bebyggs med bostäder och verksamheter som kan ge området liv och rörelse. Om befintlig och ny järnväg förläggs i tunnel genom staden frigörs mark i stadens mer centrala delar. Detta kan komma att påverka utbyggnadstakten i Stångebros östra delar och påverka upplevelsen av området för läget vid Norrköpingsvägen. Ur gestaltningssynpunkt är läget för simhallen i direkt anslutning till Stångån intressant. Läget erbjuder god tillgång till grönska och vatten med möjlighet till stora glasade partier i norrläge med utblickar över Stångån. Här finns även möjlighet att skapa en karaktärsbyggnad i centrala Linköping, tillgänglig för alla. Läget kräver dock omsorgsfull gestaltning för att skapa trivsamma utemiljöer mellan de stora idrottsanläggningarna som idag vänder sin verksamhet inåt mer än utåt. 16
Konsekvensanalys ur ett verksamhetsperspektiv Oavsett vilket läge som väljs för en ny simhall är det betydelsefullt att projektera och bygga en anläggning som är såväl funktionell som attraktiv, men som även blir så ekonomisk som möjligt att driva. Det av stor betydelse att byggprocessen av ny simhall sker utan fördröjningar. Med tanke på nuvarande simhalls bristfälliga skick, riskeras fördyrande omkostnader för att kunna hålla simhallen öppen under ytterligare några år. Framgångsfaktorer för den nya simhallen med simsport, motion, lek och rekreation i fokus är att den byggs och drivs så att upplevelsen blir trivsam, trygg och tillgänglig för alla som bor och verkar i Linköping. Den nya simhallen ska liksom nuvarande simhall erbjudas och leva upp till många olika besöksgruppers behov och vara i drift för besök ca 90 timmar i veckan. Läge Sportcenter Fördelar Den stora fördelen med detta läge är att den nya simhallen förläggs till en rofylld miljö med attraktiva utblickar över Stångån och Nykvarn. Möjligheten att sommartid öppna badet mot utemiljön är mycket goda. Det krävs dock en tillräckligt stor yta avsedd för utevistelse, som kan tillskapas både för relaxdel och familjebad. Med bara ett stenkast från nuvarande resecentrum och planerat nytt resecentrum, skapar läget vid Sportcenter god tillgänglighet med kollektivtrafik. Läget invid Cloetta Center som sport- och evenemangsarena skapar ett bra exponeringsläge, med möjlighet till samordning mellan de idrotter som bedrivs inom området. Det blir med största sannolikhet samordningsfördelar gällande verksamhetsdrift mellan simhallen och Cloetta Center. Sammanfattningsvis bedöms en simhall i det här läget vara en fullt godtagbar placering för anläggningens primära kunder, det vill säga för de som bor och verkar i Linköping. Att förlägga den nya simhallen till läget vid Sportcenter innebär också en kraftfull samling av de anläggningar som är Linköpings stora besöksmål för sport och evenemang. Ett område som blir tydlig och attraktiv att marknadsföra direkt under förutsättning att angöring och parkering till området kan lösas tillfredsställande. Nackdelar Det är viktigt att beakta att under stora evenemangsdagar (konserter och elitishockeymatcher) krävs det ca 2500 m² fri yta som ej får korsas av trafik. Anledningen är att det ska vara fungerande logistik gällande transporter och att det ska finnas öppna publikytor. Det är även betydelsefullt att flöden vid in- och utfarter samt parkeringsmöjligheter löses. Borttagandet av Sportcenter med verksamheter som tennis, badminton och innebandy kräver en behovsanalys för att klargöra hur dessa sportaktiviteter ska kunna utövas i Linköping. Den förening som har flest aktivteter i Sportcenter är Linköpings Tennisklubb, som har cirka 400 medlemmar, varav hälften är bidragsberättigade medlemmar under 20 år. Vidare krävs det även en behovsanalys gällande framtida fotbollsplaner i centrala lägen och vad som kan komma att behövas i anslutning till utvecklingen av stadsdelen Stångebro. Den här utredningen avgränsas till uppförande av ny simhall. Om simhallen byggs bredvid Cloetta Center skapas även möjlighet att kunna arrangera stora internationella simtävlingar, genom samordning med de båda idrottsanläggningarna. De ekonomiska vinster som kan göras på värmeåtervinning från kylmaskiner i Cloetta Center, bedöms som möjliga när simhallen står klar utifrån den utveckling som sker inom tekniksidan. 17
Läge Norrköpingsvägen Fördelar Fördelen med det här alternativet är den enkla och tydliga tillgängligheten med bil, under förutsättning att tillräckligt stor parkeringsanläggning byggs i direkt anslutning till simhallen. Det blir dessutom lätt för turister att hitta till anläggningen. Även tillgänglighet via kollektivtrafik och cykel bedöms vara mycket goda. En simhall i detta läge skapar en resurs för fotbollsverksamheten på Linköping Arena och Anders Ljungstedts gymnasium genom breddad träningsmöjlighet. Den årliga besöksfrekvensen vid fotbollsarenan beräknas i dagsläget till intervallet 35 000 50 000 personer. utblickar inifrån badet. Därför behövs det en tillräckligt stor yta för utevistelse för relaxdel och familjebad. En hög attraktivitet för ny simhall vid det här läget blir betydligt svårare att åstadkomma vid Norrköpingsvägen än vid Stångebroalternativet. Besvärande vind kan bli problem och innebär att hänsyn bör tas vid utformning av simhallen för att skapa skydd för vinden. Flygbullret kan vissa dagar störa den rofyllda utemiljö som en åretruntöppen badanläggning har. Detta kan begränsa utvecklingsmöjligheten avseende möjligheten att öppna upp fasaderna till 50-metersbassängen sommartid. Läget vid Norrköpingsvägen invid Linköping Arena innebär sannolikt en ökad attraktivitet genom skapande av idrottskluster mellan fotboll och simsport. Det blir med största sannolikhet samordningsfördelar gällande verksamhetsdrift mellan simhallen och fotbollsarenan. Sammanfattningsvis bedöms en simhall i det här läget vara en fullt godtagbar placering för anläggningens primära kunder, dvs. för de som bor och verkar i Linköping. Att samla även den nya simhallen till området innebär också en kraftfull samling av de anläggningar som är Linköpings stora besöksmål för sport och evenemang. Ett område som blir tydligt och attraktivt att marknadsföra på längre sikt när området är utbyggt. Nackdelar Det kommer att behövas hög bussturtäthet vid läget Norrköpingsvägen. För verksamheterna i Cloetta Center och på Linköping Arena krävs det att den parkeringskapacitet som går förlorad om en ny simhall byggs på befintlig evenemangsparkering ersätts i närområdet. Nackdelarna med detta läge på kort sikt är att områdets industriområdeskaraktär och med öppen åkermark på ena sidan, innebär att det krävs omfattande skapande av en attraktiv utemiljö både att vistas i och som inramning för 18
Konsekvensanalys ur ett fastighetsägarperspektiv I analysen ur ett fastighetsägarperspektiv har vi fokuserat på följande områden; tidsperspektiv för projektet, ekonomi för respektive placering, förutsättningar för fastighetsdrift, risker och befintliga verksamheter. Tidplan Tidplanen beskriver processen av projektet när beslut om placerings har fattats. Flera aktiviteter i projektet kommer att kunna hanteras parallellt. I tidplanen finns marginal för hantering av tidsfördröjande moment. En ny simhall beräknas stå klar cirka 5,5 år efter beslut i båda alternativen. Upphandling beräknas kunna ske cirka 2-2,5 år efter beslut och själva byggandet cirka 2,5-3 år efter beslut. Produktionstiden är 2,5 år i båda lägena. Slutsats tidplan De redovisade tidplanerna för de två lokaliseringsalternativen visar inga väsentliga skillnader mellan lägena. Från beslut om att simhallen ska byggas bedöms byggnaden kunna vara inflyttningsklar 5,5 år senare. Tidsmässiga risker så som överklagande av detaljplan och arkeologi bedöms föreligga för båda alternativen och i samma omfattning. Investering och hyressättning Investeringen visar de kostnader som ligger till grund för hyressättning. Investeringskalkylen är satt till 2013 års penningvärde. Kalkylen specificerar kostnader för exploatering, förvärv av mark, parkering och platsunika kostnader. Tidsmässiga risker så som överklagande av detaljplan och arkeologi bedöms föreligga för båda alternativen och i samma omfång. Se bilaga 2 Tidplan för mer detaljerad information. I bilaga 3 Hyresgrundande investeringskalkyl, visas skillnaderna i de två lokaliseringsalternativen. Ytan på respektive läge är enligt idéskisser, bilaga 6 Gestaltningsskisser, av White Arkitekter AB. Läge Sportcenter För läge Sportcenter finns befintlig hyresgäst Sportcenter AB med hyresavtal till 2016-06-30. Konsekvenser med läge Sportcenter: Befintlig hyresgäst Sportcenter AB sägs upp Rivning av befintlig byggnad 3-4 månader, sker parallellt med upphandling I kalkylerna är det initiala behovet av 230 parkeringsplatser som markparkering tillgodosett samt det framtida behovet av parkeringshus och parkeringslösen. Behovet är bedömt i parkeringsutredning och av kultur- och fritidskontoret. Läge Sportcenter Investeringskalkyl för en ny simhall i läge Sportcenter är 645 miljoner kronor. Läge Norrköpingsvägen För läge Norrköpingsvägen behövs befintlig parkering ersättas med ny norr om fotbollsarenan, detta kan ske parallellt med andra aktiviteter. Konsekvenser med läge Norrköpingsvägen: Byggnation kan påbörjas efter att detaljplan och marklov godkänts Tidsåtgång för detaljplan och marklov för uppförande av ny parkering Konsekvenser Nybyggnation av 230 st parkeringsplatser på Lejonfastigheters mark Åtgärder för avgränsning och utemiljö kring bandyplan Ersättningsgarage för ismaskiner Utrangering och rivning av befintlig byggnad 19
Läge Norrköpingsvägen Investeringskalkyl för en ny simhall i läge Norrköpingsvägen är 642 miljoner kronor. Kalkylen förutsätter att mark för parkeringsplatser tillhandahålls. Konsekvenser 230 st befintliga parkeringsplatser söder om mark som angivits för simhallen. Marken ägs av Linköpings kommun. Simhallen byggs på mark väster om om fotbollsarenan där idag 670 parkeringsplatser är belägna. Platserna som tas i anspråk för simhallen byggs på mark norr om fotbollsarenan. Marken ägs av Linköpings kommun. Utemiljö enligt nuvarande lokalprogram med gröna utblickar. Driftskostnadsanalys Genom att nyttja klustereffekten vid läge Sportcenter finns effektivitetsvinster, såsom avfallshantering, snöröjning, drift, skötsel och bevakning. Vid läge Sportcenter finns möjligheter till återvinning av energiöverskott från kylmaskiner som används i Cloetta Center. Lejonfastigheter ser stor potential i att samarbeta med Tekniska Verken kring innovativa och hållbara lösningar såsom nyttjande av fjärrvärmeretur, markvärme, solenergi och vattenrening i syfte att kostnadsbespara för både kommun, fastighetsägare och verksamhet. Slutsats hyresgrundande kalkyl Den hyresgrundande investeringen för de två lokaliseringsalternativen är likvärdig och är avgränsad till simhallen. Hyressättningen, bilaga 3 Hyresgrundande investeringskalkyl, utgår från självkostnadsprincipen enligt Lejonfastigheters ägardirektiv. Detta innebär att beräkningen innefattar faktiska kostnaderna för drift, externa och interna fastighetskostnader, underhåll och investeringar över tid samt kapitalkostnader och avkastning på eget kapital. 20
Bilagor 1 2 3 4 5 6 Platsbeskrivning för de två lägena förutsättningar och förändringar Tidplan Hyresgrundande investeringskalkyl Samhällsbyggnadsnämndens ekonomi Tidigare utredningsarbete Gestaltningsskisser 21