1(3) Granskningshandling 1(7) Granön Detaljplan för del av fastigheten Ava 1:5, Granön, Nordmalings kommun, Västerbottens län PLANBESKRIVNING HANDLINGAR - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning med Genomförandebeskrivning - PLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för utökning av antalet bostäder på Granön. PLANDATA Planbesked har lämnats 2015-04-20, Dnr 2015-000175214. Granön är en halvö på östra sidan Avafjärden. Ön är delvis ganska höglänt, uppbyggd av morän och hällmarker. Stränderna består av klappersten eller hällar och är mestadels smala. Några glest spridda stugor finns på västsidan, ut mot Avafjärden. Här kan betydligt fler stugor få plats, både ner mot vattnet och uppe på öns högre delar. Inga större naturvärden finns. Skogen består mest av brukad skogsmark med barrskog i olika åldrar. Större hyggen finns på östra sidan, in mot viken Dragören. Kustvattnet inom området uppvisar hög ekologisk status och god kemisk status enligt Vattenmyndighetens miljökvalitetsnormer. BEHOVSBEDÖMNING Detaljplanen bedöms vara av begränsad betydelse och inte av allmänt intresse. Då planen också är förenlig med översiktsplanens intentioner avses den att handläggas med s.k. standardförfarande. Planens innehåll och ringa allmänna intresse innebär att dess genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och att kriterierna i MKB- förordningen för att upprätta en Miljökonsekvensbeskrivning inte uppfylls. Något behov av en miljöbedömning enligt Plan- och Bygglagen (PBL) bedöms inte föreligga och således har inte någon Miljökonsekvensbeskrivning upprättats.
2(3) Granskningshandling 2(7) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN - Översiktsplanen: De delar av planområdet som omfattas av strandskydd är upptagna i tillägget till översiktsplanen som avser LIS-områden antagen 2013. Under rubriken Granön skrivs: Några glest spridda stugor finns på västsidan, ut mot Avafjärden. Här kan betydligt fler stugor få plats, både ner mot vattnet och uppe på öns högre delar. Inga större naturvärden finns. Skogen består mest av brukad skogsmark med barrskog i olika åldrar. Större hyggen finns på östra sidan, in mot viken Dragören. Ställningstagande Exploatering av området förutsätter detaljplan. Avlopp och gemensam anläggning för båthamn utreds i samband med detaljplanearbetet. Planen omfattar ca 29 hektar varav 12 utgörs av vatten. - Detaljplaner. För planområdet finns ingen tidigare detaljplanläggning. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Inom planområdet på Granön finns ett 5-tal bostadshus för i huvudsak fritidsboende. Samtliga tomtplatser ligger nära strandlinjen. Buller Inom planområdet bedöms det inte finnas stadigvarande eller tillfälliga bullerkällor till vilka hänsyn skulle behöva tas i en detaljplan. Jämställdhet Ur jämställdhetsperspektiv medför denna plan inga negativa förändringar. En utbyggnad av bostäder har liten eller ingen påverkan på jämställdheten. Ur trygghetssynpunkt innebär mer boende att antalet personer som rör sig i området, och därigenom har uppsikt, ökar. Planens utformning ger god
3(3) Granskningshandling 3(7) överblick med förutsättningar för en trygg miljö. I närområdet finns även goda möjligheter till rekreation. Mark och vegetation Planområdet består, förutom av tomter för fritids- och permanentboende, av brukad barrskog. Planområdets kvalité har, utöver bedömningen vid översiktsplaneringen, bedömts vid besiktning av kommunens miljötjänstemän och klassas som trivial. Geotekniska förhållanden Grundförhållandena är inte utredda men en ytlig besiktning av området ger intryck av att området väl präglats av sin höjning ur havet och därmed rik förekomst av sten och ett tunt vegetationsskikt med klipphällar. Översvämningsrisk Planområdet befinner sig, inom de delar där bebyggelse tillåts, på en höjd som inte alltid överstiger högsta kända översvämningsnivå. För området föreskrivs därför att ny bebyggelse ska placeras på mark minst 1,5 meter över medelhavsnivån. Detta i kombination med den ständigt pågående landhöjningen föranleder ingen oro för översvämningsrisk oaktat en eventuell höjning av havsnivån på grund av klimatförändringar. Strandskydd Planområdet omfattas av strandskydd. För de ianspråktagna tomtplatserna och fastigheterna gäller det särskilda skälet nr 1 i Miljöbalkens 7 kap 18 punkt c avseende ianspråktaget område. Som särskilt skäl för dispens för de delar av planområdet som avser tillkommande tomter anförs utpekandet av planområdet i tillägget till översiktsplanen avseende strandskydd i Umeåregionen (se under rubriken Tidigare ställningstaganden Översiktsplanen). Här gäller således det särskilda skälet landsbygdsutveckling enligt Miljöbalkens 7 kap 18 punkt d. Kravet på detaljplanering är uppfyllt för området i och med denna plan. Upphävandet av strandskyddet anges på plankartan. Planområdet bedöms med sina tillkommande attraktiva tomter tillsammans med sin närhet till Nordmalings tätort och den service och de kommunikationer som det erbjuder ge förutsättning för samhällets utveckling genom ökad inflyttning i nya boenden och ökad handel. Härigenom väger det enskilda intresset att exploatera området tyngre än det allmänas intresse att bevara strandskyddet. Åtgärden bedöms också att inte stå i strid med strandskyddets syften. Vid tillkommande tomter lämnas en frizon mellan tomt och strandlinje för att möjliggöra så kallad fri passage för det allemansrättsliga friluftslivet. Strandskyddet hävs för kvartersmark och småbåtshamn samt lokalgatan. Det senare för att undvika strandskyddsdispens för gräv och anläggningsarbeten. Bostäder Planområdet omfattar möjligheten att avstycka fler än 20 tomter för friliggande bostadshus med tillhörande garage/carport och förråd. Marken som planläggs för bostadsändamål ligger i direkt anslutning till befintligt boende.
4(3) Granskningshandling 4(7) Byggander som ligger närmast strandlinjen får bara uppföras i en våning för att möjliggöra viss utsikt och bevara intrycket av kustnära läge för bakomvarande hus. Av samma skäl ska husens vara friliggande och därigenom skapa siktgluggar mot strandlinjen. Byggnadshöjden sätts till 3,2 respektive 6,0 meter. Detta bedöms väl inrymma möjligheten att uppföra välisolerade byggnader i en respektive 2 våningar. Komplementbyggnaderna ska hållas lägre med en byggnadshöjd på 3,0 meter. Byggnadsyta BYA medger en yta på 200 m 2 för huvudbyggnad och 50 m 2 för komplementbyggnad per fastighet. Husen närmast strandlinjen begränsas till att uppföras i en våning medan hus i andra raden får uppföras i två våningar. Denna bestämmelse medför att husen som inte ligger närmast strandlinjen kan uppföras med större BOA (boarea) än de närmast strandlinjen. Att husen närmast strandlinjen inte tillåts bli lika stora är av samma skäl som för 1 respektive 2 våningar. Bilparkering ska lösas på tomten för att ge en tryggare gatumiljö för oskyddade trafikanter samt bättre framkomlighet för bilarna. Källare får inte uppföras på grund av närhet till grundvatten och till detta hörande grundläggningsproblem. Tomtstorleken begränsas att ej understiga 1100 m 2. Detta för att inte få en för tät exploatering. På grund av översvämningsrisk vid höga flöden sätts en lägsta höjd på markbjälklag till +1,5 meter (RH2000). Av samma skäl ska eventuella uppfyllnader under denna nivå ske erosionsskyddat. Minsta avstånd mellan byggnad och fastighetsgräns ska vara 4,5 meter för att undvika att bebyggelsen blir för tät. Den så kallade prickmarken (mark där byggnad inte får uppföras) varierar i bredd inom planområdet. Mot strandlinjen är området satt till 7 meter för att i övrigt variera i förhållande till elledningar mm. Småbåtshamn I områdets västra del avses en småbåtshamn i form av bryggor att uppföras. I LIS-planen sägs om vattnet runt Kvillskär att: Kustvattnet inom området uppvisar hög ekologisk status och god kemisk status enligt Vattenmyndighetens miljökvalitetsnormer. Kommunen har sedermera justerat detta till att vattnet inom fjärden bedöms ha måttlig ekologisk status. En hamn för de i planområdet boendes båtar bedöms ha mindre påverkan på de ekologiska förhållandena än en utspridd förtöjnings situation vid var och varannan tomt. Med detta som grund görs bedömningen att en kajplats för de boende i området inte är olämplig och kan anläggas på denna plats. Flytbryggor och förtöjda fritidsbåtar ligger väl skyddade inne i viken utan övriga skyddsåtgärder. Exploatören ska vara medveten om att småbåtshamn är en vattenverksamhet enl. 11kap Miljöbalken som kan kräva tillstånd eller anmälan. Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Trafiken o området påverkas av föreliggande plan genom att vägnätet byggs ut i mindre omfattning. Ny lokalgata ska dimensioneras för att ha bärighet för slamtömningsbilar och räddningstjänstens fordon. Exploatören ska tillse att vägen uppfyller dessa krav samt att kostnaden för den påverkan som
5(3) Granskningshandling 5(7) utbyggnaden av boendet inom planområdet ger bekostas av exploatören alternativt genom avgift för tillkommande fastigheter. Vidare förutsätts att en ny förrättning med Lantmäteriet genomförs där fastigheterna får andelstal svarande mot deras nytta och påverkan på vägen. Vatten och avlopp Kommunalt vatten saknas inom planområdet. Vattnet inom fjärden bedöms ha måttlig ekologisk status. Av den anledningen kan man ställa höga skyddskrav på de enskilda avloppen i området. Funktionskrav för hög skyddsnivå betyder att avloppsanläggningarna kan förväntas uppnå minst 90% reducering av fosfor (tot-p), 90 % reduktion av organiska ämnen (mätt som BOD7) och minst 50% av kväve (tot-n). De enskilda avloppen ska därför bestå av ett s.k. minireningsverk eller motsvarande, eller om ingen annan lösning är möjlig, en sluten tank. Byggteknik För att kunna uppfylla kommunens långsiktiga mål för en hållbar utveckling vid planeringen för det framtida Nordmaling, rekommenderas för bostadsbyggnaders uppförande att byggmaterial väljs som ger sunda bostäder. För att få sunda bostäder måste även byggmetoder användas som förhindrar att fukt tillförs under byggskedet. Val av material och byggmetoder bör göras med hänsyn till framtida återvinning och återanvändning. För installationer rekommenderas att energisnåla system för vatten, uppvärmning och ventilation installeras. Sophämtning Sophämtning sker idag utanför planområdet. Funktionen bedöms kvarstå på samma sätt som tidigare där varje hushåll åker till en uppsamlingsplats med sopkärl. Särskild miljökonsekvensbeskrivning Mark och vegetation inom planområdet har besiktigats i samband med farmtagandet av tillägget till översiktsplanen avseende strandskydd i Umeåregionen. Här beskrivs området som trivialt, hårt brukat och saknar naturvärden. Strandlinjen inom planområdet är av sådan beskaffenhet att uppgrundning inte kommer att bli ett problem. Kustvattnet inom fjärden uppvisar god ekologisk status och uppnår god kemisk status enligt Vattenmyndighetens miljökvalitetsnormer. Uppmärksamheten kring byggande nära hav och floder har skärpts i perspektivet av tänkbar långsiktig, global klimatförändring. Bedömningen för detta kustparti är dock att en stegvis, global höjning av havsnivåerna inte kan komma att ske i snabbare takt än den här, sedan senaste istiden, pågående landhöjningen. Planen bedöms genom sina föreskrifter, om rening alternativt omhändertagande av avloppsvatten inte bidra till förändring av fjärdens kemiska och ekologiska status.
6(3) Granskningshandling 6(7) Teknisk anläggning / eldistribution I planen införs område för transformatorstation och befintlig ledning. I samband med planens genomförande kommer delar av ledningarna att läggas om för att möjliggöra bebyggelse på tillkommande tomter. Vid planens upprättande är inte elledningarna i sin helhet karterade varför justeringar med hänsyn till skyddsavstånd kan komma ifråga. Organisatoriska frågor Ärendets handläggning Planen handläggs enligt så kallat standardförfarande. Genomförandetid Genomförandetiden upphör 10 år efter det att planen vunnit laga kraft. VA-frågor De enskilda avloppen ska bestå av ett s.k. minireningsverk eller motsvarande, eller om ingen annan lösning är möjlig, en sluten tank. Fastighetsrättsliga frågor Ekonomi Exploatören svarar för planläggningskostnaderna. Fastighetsbildning mm Inom planområdet kan fastigheter för bostadsändamål avstyckas. I samband med planens framtagande kan vid behov ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören upprättas. Avtalet bör i sådant fall vara upprättat innan planen går till antagande. I samband med annan förrättning från Lantmäteriet är det lämpligt att, i den mån det finns, befintliga fastigheter med byggnader utanför tomtgränsen ombildas. Fastighetsrättslig konsekvensbeskrivning Fastighet Konsekvens Ava 1:5 Möjlighet att nybilda drygt 20 fastigheter som omfattas av planområdet Nya rättigheter kan komma att behöva upplåtas i fastigheten för tillkommande eller befintliga ledningar sant tillkommande gata. Ava 1:46 Möjlighet till utökning av tomt medges av planen för att omfatta redan privatiserad mark. Ava 1:36 och 1:96 Bereds möjlighet att utöka fastigheten mot öster. Samfälld mark Påverkas av småbåtshamn. Övriga fastigheter inom Påverkas ej. planen Till planområdet Påverkas ej angränsande fastigheter Gator Exploatören svarar för kostnaderna för nya och ombyggda lokalgator. Avtal ska upprättas mellan exploatör och fastighetsägare inom planområdet /
7(3) Granskningshandling 7(7) vägsamfällighet avseende ansvar och utförande. Kostnaden för avtal/förrättning betalas av exploatören. I samband med exploateringen kan en ny förrättning avseende andalstal och ansvar för lokalgatan göras av Lantmäteriet om överenskommelse inte kan ske på frivillighetens grund.. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark. Skäl för detta är att gatumark och mark som i övrigt är allmänt tillgänglig ligger inte ligger under kommunens skötsel. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Från Nordmalings kommun har samhällsbyggnadschef Sune Höglander och byggnadsinspektör Agneta Sahlström deltagit i planens framtagande. Nordmalings kommun juni 2015 Rev maj 2016 Agneta Sahlström Byggnadsinspektör Ivar Bengtsson Arkitekt