Detaljplan för Hotell Kungshamn GRAVARNE 59:1 M FL Kungshamn, Sotenäs kommun, Västra Götalands län Dnr: KA2010/0484 Samrådshandling 2013-10-24 PLANBESKRIVNING
Detaljplanen består av: Plankarta med planbestämmelser, skala 1:500 i format: A1, skala 1:1000 i format A3 Till detaljplanen hör följande handlingar: Illustrationskarta, skala 1:500 i format: A1, skala 1:1000 i format A3 Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Övriga handlingar: Bergteknisk utredning avseende risk för ras och blocknedfall, Bergab Berggeologiska undersökningar AB, 2012-03-07 Trafikutredning för Kungshamns hotell tillhörande detaljplan, WSP Samhällsbyggnad, 10163495, 2012-04-10 Rådhuset Arkitekter AB Samhällsplanering & Miljö Box 114 451 16 Uddevalla Tel: 0522-65 66 67 www.radhuset.se Uppdragsnummer: 311 741 Bilder och illustrationer i planbeskrivningen är framtagna av Rådhuset Arkitekter AB där inget annat anges. Framsida: Överst ortofoto över planområdet, Sotenäs kommun och Lantmäteriet. Nederst fotomontage med vy över Kungshamn, Hotell Kungshamn och föreslagen tillbyggnad sett från Smögen. Illustration: Front Projekt AB
1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING... 2 Bakgrund... 2 Planförslagets syfte... 3 Planområdet... 4 Markägoförhållanden... 5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 5 Översiktsplaner... 5 Planprogram... 8 Behovsbedömning... 8 BESTÄMMELSER ENLIGT MILJÖBALKEN... 10 Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB... 10 Särskilda hushållningsbestämmelser, 4 kap MB... 10 Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB... 11 Strandskydd, 7 kap 13... 11 PLANFÖRSLAGET FÖRUTSÄTTINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 12 Natur... 12 Bebyggelse... 14 Friytor och rekreation... 21 Service och kollektivtrafik... 22 Trafik... 23 Teknisk försörjning... 27 Hälsa och säkerhet... 28 MILJÖMÅL... 32 ADMINISTRATIVA FRÅGOR... 33 FORTSATT ARBETE... 33 MEDVERKANDE I PLANARBETET... 34 Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
2 INLEDNING Bakgrund Hotell Kungshamn sett från Bäckeviksgatan Hotell Kungshamn är beläget på en höjd i centrala Kungshamn. Det ursprungliga Hotell Kungshamn uppfördes i slutet av 1930-talet. År 2009-2010 revs i stort sett hela hotellet som förfallit sedan det stått tomt under många år och ersattes av en ny hotellbyggnad. Det nya hotellet, som uppfördes i samma funktionalistiska stil som sin föregångare, inrymmer 22 lägenheter och en restaurang. Lägenheterna är upplåtna som bostadsrätter, men står under stora delar av året till förfogande för uthyrning i hotellets regi. Exploatören av Hotell Kungshamn, fortsatt benämnd exploatören, vill nu bygga till hotellet med nya lägenheter, ny konferensdel och ny parkering. Front Projekt AB har tagit fram skisser på en tillbyggnad på en höjd öster om befintligt hotell. Det berörda området är detaljplanelagt. Genomförandetiden har gått ut för de tre detaljplaner som gäller inom området. Den planerade hotelltillbyggnaden ligger inom ett område som enligt gällande plan är avsedd för allmän plats. Område för föreslagen parkering är i gällande plan avsedd för bostadsändamål. En ny detaljplan behöver därför upprättas. Detaljplanen upprättas på initiativ av exploatören. I planområdet ingår Hotell Kungshamn med planerad tillbyggnad och tillhörande annex, den s k Parkvillan. I planen ingår även befintlig bebyggelse med bostads- och handelsändamål norr om hotellet samt naturmark öster om hotellet. Delar av bebyggelsen norr om hotellet har uppförts eller byggts till på ett sätt som strider mot gällande plan. Detaljplanen behöver därför ändras så att planen stämmer överens med områdets nuvarande utformning och användning. Kommunstyrelsen beslutade 2010-12-01 184 att medge att förutsättningarna för önskad tillbyggnad får prövas i en detaljplaneprocess. Beslutet kompletterades 2011-01-12 33 då kommunstyrelsen beslutade att för de nya övernattningsmöjligheter som kan bli fallet genom en planändring skall uthyrning av tillkomna bäddplatser till viss del användas för hotellets verksamhet. Detta regleras i ett exploateringsavtal mellan parterna. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
3 Planförslagets syfte Syftet med detaljplanen är att skapa förutsättningar för en tillbyggnad av Hotell Kungshamn. Planförslaget ger utrymme att bygga till hotellet med nya lägenheter och en ny konferensdel. Planförslaget omfattar även ett område för nya parkeringsplatser för hotellets räkning. Avsikten är att lägenheterna i den nya hotellbyggnaden ska upplåtas som bostadsrätter och hyras ut i hotellets regi enligt samma modell som tillämpas för befintlig verksamhet. För föreslagen hotellfastighet anges användningen R 1 B, hotell, konferens, bostäder. Fotomontage som visar Hotell Kungshamn med föreslagen tillbyggnad sett norrifrån, från Bäckeviksgatan, illustration: Front Projekt AB Planen syftar även till att anpassa planbestämmelserna för befintlig bebyggelse med bostads-, handels-, och hotelländamål norr om hotell Kungshamn till nuvarande utformning och användning. För den befintliga bebyggelsen anges begränsningar av antal våningar, byggnadsarea samt bestämmelser om utseende. Bebyggelsen delas i planförslaget översiktligt in i fyra delområden: 1. Annexet Parkvillan med användningen R 1 B, hotell, konferens, bostäder. 2. Bostäder och verksamheter längs Bäckeviksgatan och inom fastigheten Bäckevik 28:7 med användningen BH, bostäder och handel 3. Bostäder längs Hvitfeldtsgatan med användningen B, bostäder 4. Bostäder centralt i området med användningen B, bostäder Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
4 Planområdet Läge, areal och avgränsning Planområdet ligger centralt i Kungshamn. Området gränsar mot Bäckeviksgatan i väster, mot Hvitfeldtsgatan i norr, mot naturmark i öster och mot bostadsbebyggelse i söder. Områdets storlek uppgår till ca 15 900 m 2 (1,6 ha). Planområdet (markerat med en ring) är beläget i centrala Kungshamn, i den sydvästra delen av Sotenäs kommun. Planområdets läge Befintlig bebyggelse inom planområdet och centrala Kungshamn, planområdets gräns markerad med en streckad linje. (ortofoto: Sotenäs kommun och Lantmäteriet) Annexet - Parkvillan Hotell Kungshamn Planområdets gräns Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
5 Markägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheterna Gravarne 3:1 som ägs av Sotenäs kommun, Gravarne 59:1, Bäckevik 17:1 och Bäckevik 28:2 som ägs av exploatören samt fastigheterna Bäckevik 28:1, 28:3-28:10, 1:33, 1:66, 1:93, 1:120, 1:134 och 1:136 som är i privat ägo. För fullständig redovisning av ägarförhållanden, servitut och samfälligheter inom och intill planområdet, se tillhörande fastighetsförteckning. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplaner Översiktsplan (ÖP) För Sotenäs kommun gäller den kommuntäckande översiktsplanen ÖP2010, antagen 2010-12-16 108. Översiktsplanen innehåller dels kommunövergripande rekommendationer som ska beaktas vid ny- och ombyggnad och vid ändring av markanvändning utanför detaljplan, dels rekommendationer för zoner som ska ge stöd och motiv till önskad bebyggelseutveckling inom områden med liknande karaktär. Planområdet ligger inom tätortszonen Kungshamn-Smögen-Hasselösund- Väjern-Hovenäset och ligger inom ett generellt område för utveckling av tätortsområdet. I översiktsplanens rekommendationer för tätortszoner anges bland annat att förtätning av befintliga tätorter ska förespråkas. Kommunen bör alltid beakta möjligheten till strategisk styrning av samhällsutvecklingen för bl a diversiteten i boendeformer samt utveckling av service och verksamheter. Vidare anges att etablering av hotell i attraktiva och centrala lägen ska förespråkas och att tätortskärnornas värdefulla bebyggelsemiljöer ska värnas. Inom tätortszon ställs krav på prövning i detaljplan för all tillkommande bebyggelse. I detaljplanen ska markutnyttjande bedömas i förhållande till befintlig bebyggelse och framtida utvecklingsmöjligheter. För tätortsområdet Kungshamn-Smögen-Hasselösund-Väjern-Hovenäset anges även att utvecklingen ska utgå från att sammanlänka tätortszonens olika delar utan att varje områdes identitet går förlorad. Värdefulla karaktärsdrag inom varje del av tätortsområdet ska värnas. Planområdet gränsar i väster till ett område för klimatåtgärder. I de kommunövergripande rekommendationerna anges bland annat att länsstyrelsens förslag till riktlinjer med hänsyn till framtida havsnivåhöjning ska följas. Det Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
6 innebär att nytillkommande bebyggelse för samhällsviktiga funktioner inte får grundläggas på en marknivå lägre än +2,5 meter över havet. En utbyggnad av hotell Kungshamn enligt planförslaget bedöms vara förenligt med intentionerna i översiktsplanen. Planområdets läge Utdrag ur översiktsplanens planförslag, utvecklingsmöjligheter inom tätortsområdet Kungshamn-Smögen-Hasselösund-Väjern-Hovenäset Detaljplaner Planområdet omfattas av tre detaljplaner: 1. För bebyggelsen norr om hotellet gäller Stadsplan för Gravarne och Bäckeviks municipalsamhälle fastställd den 22 februari 1935. Inom område 1a i illustrationen på nästa sida får tomt endast bebyggas för bostadsändamål, byggnadsnämnden får även medge inredning av lokaler för handel, hantverk, samlingslokaler eller garage. Huvudbyggnad ska uppföras fristående och endast en huvudbyggnad får uppföras inom varje tomt. Högst en tredjedel av tomtens yta får bebyggas, gårdsbyggnader inräknade. Gårdsbyggnader får högst uppta en niondel av tomtens yta. Huvudbyggnad får uppföras med en våning samt vindsvåning. Högsta tillåtna höjd är 5,2 meter för huvudbyggnad och 3,0 meter för gårdsbyggnad. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
7 Inom område 1b och 1c i illustrationen över berörda detaljplaner får tomt endast bebyggas med bostads- eller affärsändamål, byggnadsnämnden får även medge inredning av samlingslokaler, garage eller lokaler för hantverk. Inom område 1b får även mindre industri medges om det kan ske utan olägenhet för närboende. Huvudbyggnad inom område 1b och 1c ska uppföras fristående och endast en huvudbyggnad får uppföras inom varje tomt. Högst två tredjedelar av tomtens yta får bebyggas, gårdsbyggnader inräknade. Gårdsbyggnader får högst uppta en sjättedel av tomtens yta. Inom område 1b får huvudbyggnad uppföras med två våningar, vindsvåning inberäknat och till en höjd av 7 meter. Inom område 1c får huvudbyggnad uppföras med en våning och vindsvåning till en höjd av 5,2 meter. Högsta tillåtna höjd för gårdsbyggnad är 3,0 meter. Ändamålet för område 1d är allmän plats. 2. För fastigheten Bäckevik 28:2 gäller Ändring av stadsplan för del av Gravarne och Bäckeviks municipalsamhälle, laga kraft den 16 september 1938. För området gäller samma bestämmelser som för område 1b, se beskrivning ovan. Illustration över berörda detaljplaner inom planområdet Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
8 3. För Hotell Kungshamn och den obebyggda marken norr och nordöst om hotellet gäller Ändring i stadsplanen för del av Åseberget i Gravarne och Bäckeviks m:e fastställd den 29 april 1948. Inom område 3e i illustrationen över berörda detaljplaner får byggnad för hotell- och restaurangändamål uppföras i två våningar och till en höjd av 7,2 meter. Inom område 3f får fristående bostadshus uppföras i en våning till en höjd av 4,4 meter. Övrig mark, 3g utgörs av allmän plats, gata respektive park. Genomförandetiden har gått ut för samtliga berörda detaljplaner. Fastighetsplaner/tomtindelningar Inom planområdet finns fyra gällande tomtindelningar. Dessa ska upphävas i sin helhet i samband med att den nya detaljplanen vinner laga kraft: 4. Tomtindelning Sjömannen 1941-03-03 med aktbeteckning 14-GRA-37. 5. Tomtindelning Sjömannen 1947-08-02 med aktbeteckning 14-GRA-66. 6. Tomtindelning Sjömannen 1955-05-12 med aktbeteckning 14-GRA-116. 7. Tomtindelning Kompassen 1966-04-18 med aktbeteckning 14-GRA-152. Planprogram Med anledning av att planförslaget överensstämmer med intentionerna i kommunens översiktsplan har det inte ansetts nödvändigt att upprätta ett planprogram till detaljplanen. Behovsbedömning Under framtagande av aktuellt planförslag har en så kallad behovsbedömning gjorts för att bedöma om ett genomförande av planförslaget kan komma att medföra en betydande miljöpåverkan (6 kap 11 MB). Om ett genomförande kan antas innebära betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas. Behovsbedömningen presenteras i ett separat dokument benämnt behov av miljöbedömning, daterat 2013-08-15. Konsekvenserna av planens genomförande beskrivs också i denna planbeskrivning. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
9 Förslag till ställningstagande Kommunen bedömer att planens genomförande inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning behöver därmed inte genomföras och det finns inget behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning (MKB). Motiv till bedömningen Kommunen anger följande motiv till bedömningen: Planförslaget är inte specifikt utpekat i Översiktsplan 2010 men går i linje med intentionen att utveckla områden som ligger inom tätortszon. Planförslaget innebär en utveckling av befintlig tätort med god tillgänglighet till kollektivtrafik och till offentlig och kommersiell service. Ett byggande enligt dessa principer kan på längre sikt begränsa en klimatpåverkan genererad av transporter. Planförslaget påverkar inga riksintressen och åsidosätter inga miljökvalitetsnormer. Inga nationella miljökvalitetsmål motverkas. Inga förordnanden och skydd påverkas. Inga kända ekologiska värden finns på platsen och området har inventerats vid två tillfällen under 2012 av miljöutredare vid miljöenheten, Sotenäs Kommun. Fortsatt inventering bedöms inte nödvändig. Samråd med länsstyrelsen Länsstyrelsen kommer genom plansamrådet ges tillfälle att yttra sig över behovsbedömningen och kommunens förslag till ställningstagande. Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
10 BESTÄMMELSER ENLIGT MILJÖBALKEN Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB Planområdet berörs inte av några grundläggande hushållningsbestämmelser enligt miljöbalkens 3 kapitel. Särskilda hushållningsbestämmelser, 4 kap MB I miljöbalkens (MB) 4 kapitel Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet listas en rad områden som, med hänsyn till sina natur- och kulturvärden i sin helhet är av riksintresse. Ingrepp i dessa miljöer får göras endast om de inte påtagligt skadar områdenas natur- och kulturvärden. Bestämmelserna utgör dock inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Bohusläns kustområde är i sin helhet av riksintresse enligt miljöbalkens 4 kapitel. Kungshamn ligger inom kustområdets norra del, den obrutna kusten, som sträcker sig från Lysekil i söder till gränsen mot Norge i norr. Enligt 4 kap 2 miljöbalken ska turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen främst beaktas när exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön bedöms inom området. Planen syftar till att skapa förutsättningar för en tillbyggnad av ett befintligt hotell centralt i Kungshamn och föreslagen exploatering ses som en förtätning av tätorten. Planen innebär en utveckling av det lokala näringslivet inom befintlig tätort och bedöms inte medföra någon påtaglig skada på områdets natur- eller kulturvärden. Planen bedöms även främja turismen i Kungshamn. Planförslaget bedöms sammantaget vara förenligt med bestämmelserna i miljöbalkens 4 kapitel. Utdrag ur ÖP 2010 karta över riksintressen i Sotenäs kommungräns för särskilda hushållningsbestämmelser enligt MB 4 kap markerad med en ljusgrön taggad linje. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
11 Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Miljökvalitetsnormer är föreskrifter i miljöbalken om viss lägsta miljökvalitet för mark, vatten, luft eller miljön i övrigt inom ett geografiskt område. Miljökvalitetsnormerna omfattar bland annat föroreningar i utomhusluft, olika parametrar i vattenförekomster, kemiska föroreningar i fisk- och musselvatten samt omgivningsbuller. Föroreningar i utomhusluften (SFS 2010:477) En trafikutredning har tagits fram som underlag för detaljplanen av WSP Samhällsbyggnad (2012-04-10). I utredningen ingår bedömning av föroreningar i utomhusluft. Den information som finns tillgänglig visar att luftkvaliteten i Kungshamn är god. De förändringar i trafikflöden som planens genomförande innebär bedöms inte medföra ökade problem med luftföroreningssituationen på platsen. Det bedöms inte finnas risk för överskridanden av miljökvalitetsnormerna. Fisk- och musselvatten (SFS 2001:554) I Sotenäs kommun är Åbyfjorden och Bottnafjorden utpekade som musselvatten och ska skyddas enligt förordningen om miljökvalitetsnormer för fiskoch musselvatten (SFS 2001:554). Planområdet ligger inte i avrinningsområdet till Åbyfjorden eller Bottnafjorden och anses därmed inte kunna påverka vattenkvaliteten i dessa. Vattenförekomster (SFS 2004:660) Kustvattnet mellan Kungshamn och Smögen, Kungshamns södra skärgård, omfattas av miljökvalitetsnormer för vatten. Den ekologiska statusen i vattenförekomsten har klassificerats till måttlig och Vattenmyndigheten har fastställt att miljökvalitetsnormen god ekologisk status ska uppnås till 2021. Den kemiska ytvattenstatusen (exklusive kvicksilver) har klassificerats till god. En utbyggnad inom tätort enligt planförslaget innebär att tillkommande avlopp kan anslutas till det kommunala VA- nätet. Planens genomförande bedöms därför inte medföra någon påverkan på närliggande vattenförekomst. Kustvattnet utanför Kungshamn omfattas av miljökvalitetsnormer för vatten. Omgivningsbuller (SFS 2004:675) Planområdet omfattas inte av miljökvalitetsnormer för omgivningsbuller. Strandskydd, 7 kap 13 Planområdet ligger inte inom strandskyddsområde. Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
12 PLANFÖRSLAGET FÖRUTSÄTTINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark, terräng och vegetation Förutsättningar Terrängen inom planområdet är kuperad med höjder som varierar från ca + 2 meter över havet i områdets västra del till ca + 27 meter i planområdet östra del. Planområdets östra delar är högt belägna med utsikt över Kungshamn och Smögen. Buskar och gräs växer i skrevor längs bergssidorna Bostadshusen längs Hvitfeldtsgatan har tomter med gräsytor som övergår i sluttande berg. Planområdets lägsta nivåer återfinns längs Bäckeviksgatan och Hvitfeldtsgatan. Marken stiger från de båda gatorna i östlig och sydlig riktning mot Hotell Kungshamn vars entré ligger på en platå med höjder som varierar mellan + 14 och + 17 m ö h. Öster om hotellet finns ett obebyggt bergsparti som erbjuder utsikt över Kungshamn och Smögen. Bergets högsta punkt på + 28,3 m ö h återfinns strax öster om planområdet. Centralt i planområdet, i anslutning till hotellets infart och parkering, finns en obebyggd höjd vars högsta punkt ligger på ca + 19 m ö h. De östra delarna av planområdet består till huvuddelen av kala bergshällar, där enstaka träd eller buskar och gräs växer i skrevor och längs bergssidorna. I skrevorna samlas vatten under perioder av ihållande nederbörd. En liknande bergsmiljö återfinns inom höjdpartiet centralt i planområdet. Planområdets västra och norra delar, längs Bäckeviksgatan och Hvitfeldtsgatan är bebyggda. Bebyggelsen längs Bäckeviksgatan har tomter med i huvudsak berg i dagen eller med hårdgjorda ytor. Bostadshusen längs Hvitfeldtsgatan har tomter med gräsmatta som övergår i sluttande berg. Centralt i planområdet finns hårdgjorda gångytor, asfalterade parkeringsytor och körbara ytor för angöring till hotellet. I anslutning till hotellets entré finns ett trädäck som används som uteservering till hotellets restaurang. Sprängningsarbeten har utförts inom planområdet i samband med att hotellet med parkeringsytor och tillfartsväg anlades. Inom planområdet finns inga dokumenterade naturvärden. Området har inventerats av miljöutredare på miljöenheten, Sotenäs kommun. Behov av kompletterande utredningar bedöms inte föreligga. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
13 Planförslaget Enligt planförslaget uppförs en tillbyggnad av Hotell Kungshamn på höjden öster om befintligt hotell. Samtidigt anläggs en ny parkering på berget norr om befintlig parkering. Förslaget innebär att delar av planområdets högt belägna bergsområden, som i gällande plan ligger inom allmän plats eller inom mark för bostadsändamål tas i anspråk för bebyggelse, parkering, körytor och uteplatser. Vy över befintlig och föreslagen hotellbyggnad från söder. Delar av berget runt Hotell Kungshamn tas enligt planförslaget i anspråk för hotelltillbyggnaden och för parkeringsytor. 3D- modell: Front Projekt AB Ett genomförande av planen innebär att hällmarker inom kvartersmark helt kommer att förändras, antingen genom att de bebyggs eller planas och får ett nytt ytskikt. Det är därför viktigt att behålla naturmarken runt hotellet i sin nuvarande nivå. En bestämmelse införs i plankartan som anger att markens höjd inte får förändras i förhållande till grundkartan inom Allmän plats, Natur. Geoteknik Förutsättningar Planområdet består i huvudsak av berg i dagen. Befintliga byggnader inom planområdet har grundlagts direkt på berg eller på mark där djupet till berg är litet. Inom planområdet bedöms inga problem med stabilitet förekomma. Planförslaget Föreslagen hotelltillbyggnad grundläggs på berg. Ett genomförande av planförslaget innebär att bergschaktarbeten/- sprängningar behöver utföras för hotelltillbyggnaden, parkeringsytor samt eventuellt för breddning av befintlig tillfart, se vidare under avsnitten Hälsa och säkerhet - Risk för skred/bergras och Trafik. Bostadsbebyggelse i planområdets norra del som grundlagts på berg i dagen, trappa från Bäckeviksgatan till fastigheten Bäckevik 1:120. Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
14 De bergsskärningar som uppstår i samband med att tillbyggnaden uppförs kommer till huvuddel att skymmas av byggnaden eller vara riktade mot hotellets uteplatser. När föreslagen parkeringsyta anläggs kommer synliga bergskärningar och slänter att uppstå längs parkeringens norra sida. För att förhindra fallolyckor vid nya bergskärningar införs en bestämmelse i planen som anger att skyddsstaket ska finnas mot vertikala bergskärningar/ stup högre än 2 meter som uppkommer vid bergschaktarbeten/sprängning. Fornlämningar Inom planområdet finns inga registrerade fornlämningar. Bebyggelse Omgivande bebyggelse/stadsbild/kulturmiljö Förutsättningar Planområdet ligger centralt i Kungshamn och omges av bebyggelse i alla riktningar. På höjden öster om planområdet ligger en skola uppförd i ett plan. Norr om planområdet finns en relativt homogen villabebyggelse i ett och ett halvt till två plan med ljusa träfasader. Denna växte i huvudsak fram från 1900-talets början till seklets mitt. Vy norrut från planområdet. Berghällar inom planområdet i förgrunden, villabebyggelse centralt i bilden och skola öster om planområdet till höger i bilden. Väster om planområdet ligger Kungshamns centrum med gästhamn och centrumbebyggelse i två till tre våningar. Under 1960- talet påbörjades en större ombyggnation av centrum och sjöbodsbebyggelsen runt hamnen ersattes med en mer storskalig bebyggelse i kvartersstruktur. Runt hamnen finns idag få rester kvar av den äldre bebyggelsen. Kungshamns centrum med kvarter i två till tre våningar Hela området runt Nygatan, söder om planområdet, är utpekat som en värdefull kulturmiljö i kommunens översiktsplan, ÖP 2010. Bebyggelsen längs Nygatan representerar ortens framväxt från 1800-talets fiskesamhälle till villasamhället under 1900-talets mitt. Bebyggelsen direkt söder om planområdet representerar fiskesamhället och har en tät och oregelbunden struktur. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
15 Hotell Kungshamn ligger på en höjd ovanför centrum och är ett landmärke i Kungshamn, synligt från Smögen och den omgivande skärgården. Det ursprungliga Hotell Kungshamn uppfördes i slutet av 1930-talet i en stram, funktionalistisk stil. I stort sett hela hotellbyggnaden revs och ersattes med ny byggnad år 2009-2010. Det nya hotellet är uppfört i samma läge och fasaderna mot centrum har bevarats i samma stil som den ursprungliga byggnaden. Planförslaget Föreslagen tillbyggnad ligger på en höjd öster om befintligt hotell. Befintliga och planerade hotellbyggnader ska enligt planförslaget utformas så att de upplevs som en sammanhållen enhet sett på håll. Tillbyggnaden placeras bakom befintligt hotell sett från Kungshamns centrum. På nära håll kommer den därför i stor grad att skymmas av den befintliga byggnaden. På längre avstånd, i synnerhet från Smögen med omgivande skärgård och från den norra tillfarten till Kungshamn, väg 174, kommer tillbyggnaden att ligga synlig, och tillsammans med befintligt hotell bli en del av Kungshamns siluett. Tät och oregelbunden bebyggelsestruktur söder om planområdet Tillbyggnaden föreslås utföras i terrasser som följer bergets stigning. I planen begränsas högsta tillåtna nockhöjd för tillbyggnaden till mellan + 23 och + 34 meter över grundkartans nollplan. Endast en mindre del av byggnaden får uppföras till den högsta nockhöjden. Planen är utformad så att byggnadens lägre delar till huvuddel vänds åt det känsliga lanskapsavsnittet i väster. De högre byggnadsdelarna får en öst-västlig riktning så att gaveln, det vill säga den smalare byggnadsdelen, riktas åt skärgården och Smögen i väster. Vy över Kungshamn med Hotell Kungshamn och föreslagen tillbyggnad sett från väster. Fotomontage: Front Projekt AB Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
16 Föreslagen tillbyggnad ligger bakom befintligt hotell sett från väster. Fotomontage: Front Projekt AB Bostäder och verksamheter Förutsättningar Hotell Kungshamn Det befintliga Hotell Kungshamn rymmer 22 lägenheter och en restaurang. Lägenheterna är upplåtna som bostadsrätter som hyrs ut i hotellets regi. I driften av hotellet ingår även reception, städning, restaurang etc. Hotellbyggnaden vilar på en brant bergskant ovanför Kungshamns centrum med utsikt över Kungshamn, Smögen och den omgivande skärgården. Byggnaden är uppdelad i tre delar, en större volym med restaurang och lägenheter närmast centrum, ett lägre mittparti med bland annat varumottag, kök och takterrass, samt en högre del med lägenheter i bakkant mot hällmarken i öster. Fasader mot centrum är klädda i ett slätt, vitt skivmaterial och har horisontella fönsterband. Mot centrum finns även en större terrass med uteplatser till hotellets lägenheter. Övriga fasader, mot parkeringsytan och hällmarkerna, är klädda med liggande träpanel som målats i en ljust grå ton. Längs dessa fasader finns bitvis större glasade partier och balkonger eller loftgångar i rostfritt stål och glas. Hotellet har ett svagt lutande pulpettak. Annexet Parkvillan I Hotell Kungshamns verksamhet ingår Annexet Parkvillan, som ligger inom fastigheten Bäckevik 28:2 i planområdets norra del. Byggnaden är uppförd i tre våningar och dess fasader är klädda i ljus plåt. Parkvillan, som ägs som bostadsrättsförening, används som lägenhetshotell och delar reception och restaurang med Hotell Kungshamn. I Parkvillan finns 14 mindre lägenheter till uthyrning. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
17 Hotell Kungshamn sett från Bäckeviksgatan överst till vänster, Annexet - Parkvillan överst till höger. Hotell Kungshamns entré nederst till vänster, hotellets fasad mot hällmarken i öster nederst till höger, Bäckeviksgatan/Hvitfeldtsgatan Bebyggelsen längs Bäckeviksgatan och Hvitfeldtsgatan består dels av byggnader med ett rent bostadsändamål och dels av byggnader med restaurang, butik eller frisör i de undre planen och bostäder på de övre våningarna. Byggnader som används för både bostadsändamål och verksamheter finns längs Bäckeviksgatan samt inom fastigheten Bäckevik 28:7 vid Hvitfeldtsgatan. Längs Bäckeviksgatan finns restaurang, butik eller frisör inom samtliga fastigheter undantaget Bäckevik 28:6 som enbart används som bostadshus. Byggnaderna är uppförda i två våningar eller två våningar med inredd vind och har en varierad utformning med fasader i trä, plåt eller ljust skivmaterial. Inom Bäckevik 28:7 finns frisör i källarplan under bostadshusets uteplats. Bostadshus och frisör inom fastigheten Bäckevik 28:7 Längs Hvitfeldtsgatans sydöstra del ligger fyra bostadshus i ett plan med inredd vind eller i två plan. Bostadshusen längs Hvitfeldtsgatan har fasader av stående träpanel målad i ljus färg. I den inre delen av kvarteret ligger fem bostadshus som inte har direkt kontakt med omgivande gator. Bostadshusen nås via smala stickgator eller trappor från Bäckevikgatan alternativt från Hotell Kungshamns parkering. Bostadshusen är uppförda i ett plan med inredd vind eller två plan och har fasader i gul- eller vitmålad stående träpanel eller skivmaterial. Butiker, restauranger och bostäder längs Bäckeviksgatan Kungshamn, Sotenäs kommun Samrådshandling 2013-10-24
18 Huvuddelen av bebyggelsen i planområdets norra del knyter an till bebyggelsen i norra Kungshamn med stående träpanel målad i ljusa färger och sadeltak med matt rött tegel. Delar av bebyggelsen inom planområdet är uppförd innan stadsplanen för Gravarne och Bäckevik upprättades 1935, men har successivt genomgått ombyggnationer i varierande omfattning. Bostadshus längs Hvitfeldtsgatan Planförslaget Planförslaget innebär sammantaget att en större utbyggnad kan genomföras av Hotell Kungshamn. I övrigt fastställs befintlig användning och exploatering inom planområdet. Bestämmelser om utseende för befintlig bebyggelse införs för att på sikt ge förutsättningar för en bebyggelseutveckling som knyter an till omgivande bebyggelse i Kungshamn. Hotell Kungshamn Front Projekt AB har tagit fram skisser på en tillbyggnad av Hotell Kungshamn öster om befintligt hotell. Skisserna visar en souterrängbyggnad med mellan två till fem våningar som följer bergets stigning, och som knyter an till befintligt hotell avseende arkitektonisk utformning. Bostadshus i den inre delen av kvarteret Byggnaden består av två volymer som är placerade vinkelrätt mot varandra. Tillbyggnaden är sammankopplad med befintligt hotell men har även en egen entré i anslutning till hotellets parkering. Berget schaktas ut i söder för att skapa utrymme för tre fulla våningar. I söder skapas då även stora plana ytor som kan användas som uteplatser till hotellet. Enligt skisserna inrymmer tillbyggnaden nya lägenheter, utrymmen för konferens, träning, servering, sophantering, förråd etc. På den översta våningen föreslås en takterrass, konferensrum och ett utsiktsrum. Planförslaget är upprättat med skisserna från Front Projekt AB som underlag. För befintligt hotell, föreslagen hotelltillbyggnad och hotellets parkering anges användningen R 1 B, hotell, konferens och bostäder. Byggrätten för befintlig och föreslagen hotellbyggnad begränsas med så kallad punktprickad mark, mark som inte får bebyggas för att låsa upp placeringen av byggnadsvolymerna. Planen anger även läge för balkonger anslutande till lägenhetsplan för tillbyggnaden. Höjd på befintliga och föreslagna hotellbyggnader begränsas med bestämmelse om högsta nockhöjd i meter över grundkartans nollplan. För befintlig byggnad varierar högsta tillåtna nockhöjd mellan + 17 och + 23 meter. För tillbyggnaden varierar högsta tillåtna nockhöjd mellan + 23 och + 34 meter. Utöver angiven nockhöjd får ventilationstrummor, skorstenar eller hisschakt uppföras. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun