SIGNERAD Malmö stad Stadskontoret 1 (13) Datum 2015-10-26 Vår referens Anders Spjuth Utredare Anders.Spjuth@malmo.se Tjänsteskrivelse Slutrapport för Malmö Live-projektet STK-2015-1013 Sammanfattning Stadskontoret har sammanställt en slutrapport över Malmö Liveprojektet. Denna visar på ett tydligt sätt att Malmö Live har ett dubbelt syfte, både som kulturinsats och som insats för sysselsättningen inom Malmös besöksnäring med anknytande branscher. Vidare framgår att projektet har kunnat genomföras till en kostnadsnivå som tydligt understiger den nivå som kommunfullmäktige har godkänt. Stadskontoret föreslår att rapporten med godkännande lägges till handlingarna. Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslås besluta att lägga slutrapporten om Malmö Live-projektet med godkännande till handlingarna. Beslutsunderlag G-Tjskr / KS 2015-10-28 / Slutrapport Malmö Live Beslutsplanering KS Arbetsutskott 2015-10-19 Kommunstyrelsen 2015-10-28 Ärendet Malmö Live är på plats, projektet är avslutat och stadskontoret har sammanställt en slutrapport. Här påminns inledningsvis om den jämförelse som gjorts med öppningen av Malmö Stadsteater 1944 och den liknande stora kultursatsning som detta innebar dessa år kring krigsslutet - en brytningstid då Malmö växer ut till en betydande industristad med höga sociala och kulturella ambitioner som en del i det svenska folkhemsbygget. Malmö Live är på samma sätt som Malmö Stadsteater ett projekt med höga kulturella ambitioner. Men Malmö Live är dessutom genom sin kongressanläggning av stor betydelse för sysselsättningen eftersom den personalintensiva besöksnäringen utgör en allt större andel av Malmös arbetsmarknad, dessutom särskilt betydelsefull för de ungdomar som tar sina första steg in på arbetsmarknaden. Det är ur detta breda perspektiv och utifrån detta dubbla värde, både för kulturen och för den lokala och regionala sysselsättningen, som Malmö Live ska värderas.
Besöksnäringen och Malmös arbetsmarknad Våren 2006 meddelade fastighetsbolaget Diligentia AB att MalmöMässan i Västra Hamnen, en av de större kongress- och mässanläggningarna i Sverige, skulle rivas och marken nyttjas för andra ändamål som en del i utvecklingen av Västra Hamnen. MalmöMässans många kongresser och mässor hade naturligtvis en betydande inverkan på omsättningen inom besöksnäringen i Malmö med omnejd. Det var därför en självklarhet att staden skulle engagera sig för en ny mässoch kongressanläggning i Malmö. 2 (13) Besöksnäringen med hotell, restauranger, nöje och shopping, transporter och annan liknande service är till sin karaktär mycket personalintensiv och omsättning i Malmö om 5,9 mdr kr/ år genererar en årssysselsättning om ca 4 200 personer. Besöksnäringen kan därför på goda grunder betraktas som en ny basnäring för Malmö. Besökare på mässor och kongresser (kategorin affärsresenärer) har dessutom en långt högre dygnskonsumtion (1 711 kr/dygn) än vanliga turister vilket innebär att denna kategori är den mest sysselsättningsdrivande. Utredningen om ett nytt kongresscenter och nytt konserthus En marknadsanalys visade att Malmö hade goda framtidsmöjligheter för kongresser. Dock tydliggjordes att medan kongresser ställer höga krav på citykvaliteter som tex shopping, restauranger, kultur- och nöjesutbud medan mässverksamhet å sin sida är mera utrymmeskrävande med behov av stora/högre byggvolymer, plats för tyngre transporter för in- och utlastning, större andel bilburna deltagare med behov av parkeringsplatser, mm. Med denna inledande analys som underlag gjordes i kommunstyrelsen den 7 mars 2007 en första redovisning där kommunstyrelsen gav uppdrag om en fördjupad utredning. En förvaltningsgemensam projektgrupp bildades med tjänstemän från stadskontoret, fastighetskontoret, kulturförvaltningen, stadsbyggnadskontoret, Stadsfastigheter och gatukontoret. Senare tillkom också företrädare för Malmö Symfoniorkester. Frågan om nya mässhallar i Hylle överfördes till en egen utredning inom fastighetskontoret. När projektet avrapporterades nästa gång i kommunstyrelsen den 5 september 2007 presenterades en idé om en kombinerad anläggning bestående av både ett konserthus och en kongressanläggning. Detta grundades på en genomgång av landets andra anläggningar för mässor/kongresser/konferenser/möten - i Göteborg, Jönköping, Linköping, Stockholm, Uppsala, Visby Västerås, Örebro samt Bella Center i Köpenhamn - som visade att ingen av dessa större anläggningar som uppförts under de senaste decennierna har kunnat uppnå lönsamhet och kostnadstäckning på egen hand. Här har i samtliga fall krävts att det offentliga på olika sätt bidragit med stödfinansiering eller åtagit sig en roll med direkt ägande och därmed ett eget kostnadsansvar (kommunalt eller regionalt eller statligt). För att undvika att också Malmö stad i likhet med andra städer blev uppbunden med stora ekonomiska åtaganden för en ny kongressanläggning vidareutvecklades idén att stadens bidrag till anläggningen kunde bli ett nytt konserthus. Om kongressanläggningen tillsammans med ett hotell blev kommersiellt bärkraftig genom samverkan med ett konserthus kunde staden undvika investeringar och driftkostnader för själva kongressanläggningen och dessutom ge andra betydande fördelar. Vid den följande avrapporteringen till kommunstyrelsen den 5 december 2007 visades att kvarteret Torsken/Neptuniparken mellan Universitetsholmen och Gamla staden var det absolut bästa lokaliseringsalternativet och den 4 juni 2008 godkände Kommunstyrelsen formerna för en öp-
pen intresseanmälan som i nästa steg gav underlag för ett urval av deltagare i en jurybedömd projekt- och markanvisningstävling. 3 (13) Efter en urvalsprocess i flera steg fattade kommunstyrelsen den 5 maj 2010 ett tilldelningsbeslut - förutsatt kommunfullmäktiges godkännande att uppdraget skulle tilldelas förslaget Kontrapunkt som utarbetats av det konsortium som Skanska Sverige AB bildat med bl a den danska arkitektfirman SchmidtHammerLassen och hotellkedjan Nordic Choice. Beslut om genomförande och genomlysning av ekonomin Den 9 september 2010 godkände kommunfullmäktige projekt- och markanvisningsavtalet där Skanska AB åtog sig att uppföra ett konserthus och en underjordisk parkeringsanläggning för kontraktssumman 750 Mkr respektive 156 Mkr exklusive index och mervärdesskatt. Detta var den ekonomiska ram som den fortsatta projektplaneringen hade att förhålla sig till. Efterhand som projektarbetet med detaljutredningar och förhandlingar mm fortsatte visade det sig att den av kommunfullmäktige godkända kostnadsramen riskerade att överskridas. Därför inrättade kommunstyrelsen den 15 juni 2011 en politisk styrgrupp som genomförde en total genomlysning av projektets ekonomi. Genomlysningen resulterade i en sammanlagt förbättrad driftekonomi genom diversifierade avskrivningstider, reducering av drift- och underhållskostnader, ett driftbidrag från Skanska som gav staden del i serveringsintäkterna, insatser för ökade biljettintäkter och ökad uthyrning av konsertsalarna. Dessa åtgärder medförde att den årliga totala driftkostnaden netto inklusive kapitalkostnaden kunde minskas till under den kostnadsnivå som kommunfullmäktige hade fastslagit i september 2010. Se vidare under ekonomiavsnittet. Eftersom den samlade projektkostnaden hade reducerats till (under) godkänd nivå gav kommunfullmäktige den 27 oktober 2011 sitt objektsgodkännande och anläggningsentreprenaden kunde starta. Exploateringen Fastighetskontorets exploateringsinsatser har omfattat alla de åtgärder som krävts för att kunna uppföra av Malmö Live-byggnaderna och anlägga den kringliggande allmänna platsmarken, exempelvis genom fastighetsförvärv, beställning av detaljplan, flyttning av ledningar och anläggningar, rivning av byggnader, återuppförande av byggnader, arkeologiska undersökningar, markmiljöundersökningar och sanering av förorenad mark, förhandlingar om köpeavtal, försäljning av mark, underlag för fastighetsbildning m m. Exploateringsutgifterna har i den v kommunfullmäktige godkända budgeten angivits till 75 mkr. Enligt nuvarande prognos kommer utfallet att bli 53 mkr. Inkomsterna från försäljning av tomtmark till Skanska har budgeterats till 177 mkr. Här blir utfallet 205 mkr inkl. index och tilläggsköpeskillingar. Exploateringsprojektet medför således lägre utgifter och högre inkomster än budgeterat. Nu återstår bl. a att bilda servitut och gemensamhetsanläggningar för att fördela och samordna ansvar och rättigheter mellan de tre separata fastigheterna i Malmö Live-komplexet. Byggprocessen och arkitekturen Byggprocessen har fortskridit i god ordning med projektstyrning från Stadsfastigheter som stadens beställare, och med stöd av sakkunniga från MSO. Särskilt konserthuset är
en byggtekniskt komplicerad byggnad och byggarbetsplatsen har varit en av de större på många år i Skåne. Marksanering med rivning av den gamla benmöllan och nedmontering av ett p-hus och det gamla stinshuset startade i maj 2012 medan byggprocessen inleddes i augusti och entreprenaden slutgodkändes slutgiltigt den 30 april 2015. Malmö Live s arkitektur har mottagits väl och anläggningen är nominerad till Kasper Sahlinpriset 2015 och Tidskriften Arkitektur 5/2015 uppmärksammar särskilt Malmö Live i en stort uppslaget temanummer om Malmö och menar bl. a att överlappningen av de olika funktionerna kongress, hotellobby och konsertverksamhet är det starkaste greppet för att få ytorna att leva över dygnets alla timmar 4 (13) Allmän platsmark Den allmänna platsmarken har anlagts i två etapper. Den första utbyggnadsetappen är helt klar och innebar grundläggning av kajer, ny kajspont och träbryggorna. Den andra utbyggnadsetappen med kajstråk, norra delen av Dag Hammarskjölds torg med konstverket Passage pågår och är till övervägande del klar och kommer att slutföras helt när ytorna vid norra bostadshuset blir tillgängliga 2016. Då kommer också det nedmonterade Stinshuset flyttas tillbaka. Den konstnärliga utsmyckningen. Överenskommelsen mellan staden och Nordic Clarion Hotel & Congress Malmö Live om jämnstora insatser har inneburit att stadens egen satsning på konsten vid och i anläggningen om 12 mkr fördubblats genom Clarion Hotel & Congress Malmö Live s egen insats. Dessutom tillkommer ljudkonstverket på gångbron som bekostats av Malmö Förskönings- och planteringsförening samt Arne Jones väggrelief Människor på ett torg som donerats av Vasakronan AB och SEB. Urvalet har skett genom fyra olika tävlingar samt ett särskilt uppdrag. Stadens del i samarbetet har resulterat i följande objekt: - Cerith Wyn Evans förslag med mottot E=V=E=N=T, en ljuskrona med placering i det centrala rum som från byggnadens golv till tak reser sig innanför huvudentrén från Dag Hammarskjölds torg. - Hague Yangs Dispersed Three in Live Conjunction består av en persienninstallation i varierade färger som är placerad innanför de fönsterpartier som binder samma de stora allmänna rummen med de angränsande stadsrummen i norr (Dag Hammarskjölds torg) och söder (kanalens vattenrum). - Wind Wall av Petter Thörne, Jens Vium Skaarup och Joshua Morrison består av en levande vägg i en skiftande färgskala som placeras i det nordöstra entrérummet. Väggens tusentals små hängande lameller (av plast) får rörelse och rytm av minsta lilla vindpust. - I tävlingen om det yttre rummet vid kanalen utsågs Eva Hilds sex meter höga och kraftfulla skulptur Rubato - free flow som placeras vid trädäcket framför kongresshallen. - Hav av minnen, minnenas hav av Karolina Erlingsson med texter ingjutna i gångvägen genom det östra parkrummet mellan kanalen och hotellentrén med korta texter och berättelser av Malmöbor skrivna på originalspråk. - På Dag Hammarskjölds torg i norr uppförs Maha Mustafas Passage med en bänk utformad i en svepande form, ett lugnt vattenspel och en färgstark skulptur - Via på gångbron är en rörelsestyrd ljudinstallation av tonsättaren Kim Hedås, Stockholm med musik inspelad av MSO och med Malmö Förskönings- och Planteringsförening som finansiär.
- Vasakronan och SEB donerar väggreliefen Människor på ett torg av Arne Jones, Verket täcker 4 x 21 meter och placeras på den vägg på plan 2 som är kongresshallens yttre vägg (men fortfarande inomhus) som vetter mot kanalen. 5 (13) Kommunikation Kommunikationsarbetet har syftat till att ge en samlad och tydlig bild av projektet, platsen och den kommande programpolitiken. Under byggtiden har information förmedlats genom en gemensam hemsida och ett omfattande PR-, press- och mediearbete med pressvisningar, ett besökscenter, mm. Utöver detta har boken Malmö Live- inblickar och utblickar med ett rikt bildmaterial (Roos&Tegner ISBN 978-91-86691-99-8) producerats. Det kulturpolitiska programmet Inom ramen för projektet har också ett kulturpolitiskt program för Malmö Live utarbetats. Detta tydliggör de ambitioner som kommit till uttryck efter hand när kommunstyrelsen och kommunfullmäktige behandlat projektet och blir nu en vägvisare för hur programutbudet ska utvecklas och också en viktig måttstock för hur anläggningen förmår uppfylla stadens mål och syfte med sin stora satsning. Programmet består av fem teman: - Musiken är navet som bl a poängterar att Malmö Live ska bjuda på musikaliska upplevelser i alla genrer, i stort och litet format - Möten mellan genrer och människor om att Malmö Live bl a locka nya grupper kultur- och musikintresserade och bereda plats och möjliggöra för stadens egna kulturella verksamheter samt det fria musik- och kulturlivet att vara en del av verksamheten samt kunna använda sig av Malmö Live på goda villkor. - Unika förutsättningar vilket bl. a innebär att huset är utformat för att ge exceptionellt god akustik, och har teknisk digital utrustning för avancerade visuella och scenografiska upplevelser och kunna ta emot scenframträdanden som kräver hög teknisk spets och har stor publikkapacitet. Malmö Live ska överraska, ligga i framkant och hålla världsklass. - Öppet och välkomnande. Här avses att Malmö Live ska vara ett offentligt rum i ordets bästa bemärkelse öppet, tillgängligt och välkomnande och locka till egen aktivitet och deltagande. - Katalysator för utveckling innebär att Malmö Live ska ytterligare profilera Malmö som musikstad och vara en katalysator för samarbeten och utveckling av upplevelser i musikens gränsland. Kongressarrangemangen Ett välfungerande samarbete mellan Malmö Live Konserthus AB och Clarion Hotel & Congress Malmö Live är avgörande för framgång för anläggningen som helhet. Parterna har nu upprättat ett organiserat och nära samarbete och för kongressverksamheten spelar samarbetet med stadens övriga besöksnäring genom Destinationssamverkan Malmö en viktig roll eftersom stadens samlade attraktionskraft i sig utgör ett viktigt säljargument för att värva kongresser till stadens alla mötesarrangörer. Kongresser som annars inte hade kommit till Malmö ger utöver omsättningen på Malmö Live också Malmös totala besöksnäring ett betydande tillskott. Programuppdraget och organisationen Vid kommunstyrelsen den 2 april 2014 poängterades återigen att stadens övergripande syfte med Malmö Live-projektet att genom en ny kongressanläggning stärka den lokala och
regionala besöksnäringen - måste vara en första utgångspunkt när en ledningsorganisation för Malmö Live ska utformas och bemannas. 6 (13) Med stöd i en utredning av PwC - PriceWaterhouseCoopers beslutades att konserthusets verksamhet ska ha inriktas på fyra programområden - Symfoniorkestern, Arrangemang, Kulturpolitiskt utbud, och Mötesplatsen. Där poängterades bl. a att de programansvariga, åtminstone under en inledande etableringsfas de första versamhetsåren, måste sätta ett särskilt fokus på de idag mindre utvecklade programområdena Arrangemang, Kulturpolitisk utbud och Mötesplatsen. Akustiken i konsertsalen har visat sig vara av absolut världsklass. Musikerna i symfoniorkestern vittnar om att alla nyanser av ljudet går fram, från det lägsta till det starkaste men det är också som att man upplever ljudet tredimensionellt, nästan som att man kan gå ut och vistas i ljudet, betrakta det, efter att det lämnat ens instrument.. Här är också de många och noga utformade övningsrummen för musikerna viktiga. Överlag känner orkesterns medlemmar en stor aktning och respekt för stadens ambitiösa satsning på Malmö Live för att stärka musik- och kulturlivet i Malmö. Detta inspirerar till ett starkt engagemang för orkesterns fortsatta utveckling. Programuppdraget Mötesplatsen lyftes fram som ett eget programområde för att betona att Malmö Live ska vara väl integrerad med stadens övergripande ambitioner om delaktighet och social hållbarhet. Här ingår också som en särskilt uttalad ambition att utnyttja foajéer och andra utrymmen inomhus och utomhus. Rent fysiskt innebär detta bl. a att också foajéer och öppna utrymmen, utöver programsättningen på dessa ytor, har ett organiserat välkomnande värdskap och får en socialt fungerande utformning och möblering för att de sk. common areas inte ska reduceras till enbart transportsträckor på väg in och ut från konsertsalarna och mötesrummen. Start för Malmö Live Konserthus AB med vidgat ägardirektiv Vid kommunfullmäktiges sammanträde den 27-28 november 2014 beslutades om ombildning av Malmö Symfoniorkester AB med ny bolagsordning, nytt ägardirektiv och ett nytt namn Malmö Live Konserthus AB. Uppdraget blev betydligt bredare med krav på öppenhet och tillgänglighet och en programpolitik som ska täcka in alla de tidigare nämnda fyra programområdena. Vidare betonas att bolaget ska också etablera en god samverkan med Clarion Hotel & Congress Malmö Live för att gemensamt kunna verka för att Malmö Live som helhet blir en tillgång för Malmös hela evenemangs- och besöksnäring, oaktat att kongressverksamheten i Malmö Live bedrivs av ett enskilt företag. Den politiska styrningen av projektet Under den inledande utredningsfasen har projektarbetet avrapporterats direkt till kommunstyrelsen som varit politiskt styrande fram tills att utformning och ekonomi godkändes i kommunfullmäktige den 9 september 2010. När därefter kommunfullmäktiges kostnadsram riskerade att överskridas inrättade kommunstyrelsen en särskild politisk styrgrupp under ledning av kommunstyrelsens ordförande Ilmar Reepalu (S), senare ersatt av Katrin Stjernfeldt Jammeh (S). I styrgruppen har därutöver efterhand medverkat Anders Schönström (S), Lari Pitkä-Kangas och Karolina Skog (MP); Stefan Lindhe, Anja Sonesson och Torbjörn Tegnhammar (M); Ewa Bertz (FP) samt som adjungerad Hanna Thomée (V).
Efter genomförda kostnadsbesparingar gav kommunfullmäktige den 27 oktober 2011 ett objektsgodkännande till projektet och anläggningsarbetet kunde starta. Vänsterpartiet motsatte sig då i en reservation att projektet skulle genomföras utifrån paritets bedömning om oklar finansiering och höga kostnader. 7 (13) Projektorganisationen Projektarbetet har letts av turistdirektör Lars Carmén fram till kommunfullmäktigs godkännande av anläggningens utformning och ekonomi i september 2010, därefter under den ekonomiska genomlysningen 2011 av stadsdirektör Inger Nilsson och under projektets genomförandefas fram till slutbesiktning 2015 av stadsdirektör Jan-Inge Ahlfridh. Anders Spjuth har varit projektsekreterare sedan projektstarten. Ett stort antal förvaltningar har varit involverade under arbetets gång. Projektets process för planering och genomförande har varit logistiskt krävande och den nära samordning som tidigt kunde utvecklas förvaltningarna emellan har varit en stark framgångsfaktor för projektets genomförande och resultat (vilket manar till efterföljd). Under byggprocessen har dessutom Musik i Syd genom direktör Martin Martinsson svarat för kvalitativa insatser för anpassning av konserthusets lokaldisposition, teknik / inredning och funktioner mm. Projektekonomin Investeringar Tkr Beräkning enligt objektsgodkännande Årtal Prognos Konserthus Byggnad 750 000 750 000 2015 P-lösen 12 500 12 500 Scenteknik inkl. kreditivkostnad Inredning inkl. kreditivkostnad 48 000 48 000 5 000 5 000 Besiktning, kontroll 10 000 10 000 Byggherre 6 000 5 800 Summa konserthus 831 500 831 300 Utöver kommunfullmäktiges ursprungliga beslut om projektets investeringsutgifter har kostnader för besiktning och kontroll av byggnationen samt byggherrekostnader tillkommit. Under februari månad 2014 fattade kommunfullmäktige beslut om ett kompletterande objektsgodkännande för dessa merkostnader samt för kreditivkostnaden för projektet. (Se avsnitt om index och kreditivkostnader). Därefter har projektet kunnat genomföras inom den projektkalkyl som har godkänts.
8 (13) Tkr Beräkning enligt objektsgodkännande Årtal Prognos Exploatering Iordningställande byggbar mark 75 420 53 000 2017 Allmän platsmark 89 000 89 000 2017 Summa exploatering 164 420 142 000 Byggrätter Hotell -57 365-58 000 2015 Kontor och bostäder -120 395-122 000 2015 Summa byggrätter -177 760-180 000 Fastighetskontorets och gatukontorets exploateringsaktiviteter har kunnat genomföras inom ramen för fastställd budget. För iordningställande av byggbar mark har utgifterna blivit lägre än kalkyl. Kreditivkostnader och index tillkommer dock enligt beskrivning nedan. Tidplanerna för exploateringsarbetena har hållits. I köpeavtal mellan Skanska och Malmö stad, godkänt av kommunfullmäktige 2012-06-11/12, anges den totala köpeskillingen som Skanska ska erlägga med 57 365 tkr vad gäller byggrätter för hotell och 120 395 tkr vad gäller byggrätter för kontor och bostäder, d.v.s. totalt 177 760 tkr. Köpeskillingarna ska räknas upp med index enligt köpeavtalet, se nedan. Vidare ska tilläggsköpeskilling utgå om större byggrätt utnyttjas. Tilläggsköpeskillingen är beräknad till 5 466 tkr. Tkr Beräkning enligt objektsgodkännande Årtal Prognos Parkering Garage inkl. kreditivkostnad 126 000 126 000 2015 Kv. Gäddan 20 000 21 250 P-lösen -52 000-52 000 Summa parkering 94 000 95 250 Genom att förlägga viss P-lösen i kvarteret Gäddan kunde Malmö Live s garage minskas och Skanskas ursprungliga kostnad om 156 mkr reduceras till 126 Mkr.
9 (13) Tkr Beräkning enligt objektsgodkännande Årtal Prognos Konstnärlig utsmyckning Summa konstnärlig utsmyckning 12 000 12 000 2 016 12 000 12 000 Omslutningen för konsten på Malmö Live uppgår till cirka 28 mkr varav Malmö stads andel efter beslut i kommunstyrelsen är 12 mkr. Inom ramen för tekniska nämndens objektsgodkännande ryms dessutom finansiering av ett konstnärligt gestaltat vattenspel på Dag Hammarskjölds torg. Medfinansiärer i projektet är Clarion Hotel & Congress Malmö Live och Malmö Förskönings- och Planteringsförening. Sammanlagt sex konstobjekt inom projektets ramar och budget. (samt ett verk inom ramen för tekniska nämndens ansvar). Ytterligare ett projekt har tillkommit genom att Malmö stad (kommunstyrelsen 2015-02-09) beslutat att ta emot en donation av Vasakronan/SEB av Arne Jones verk Människor kring ett torg med placering på Malmö Live. Tkr Beräkning enligt objektsgodkännande Årtal Prognos Indexkostnad Konserthus 97 000 Scenteknik 3 000 Inredning 300 Exploatering 22 500 Parkering 12 000 Byggrätt, intäkt -21 240 Summa indexkostnad 113 560 Kreditivkostnad Konserthus 33 500 23 500 Exploatering 4 500 Summa kreditivkostnader 33 500 28 000 Index för konserthuset följer markanvisningsavtal enligt kommunfullmäktiges bihang 98 för 2010. Entreprenadsumman är beräknad i prisnivå 2009-05-01 och skall uppräknas med motsvarande medelindex av entreprenadindex E84 för perioden 2009-05-01 och betalningsdagen enligt Tillämpningsföreskrifter för E84. Samma gäller för den underjordiska parkeringsanläggningen. Att kostnader för prisökningar från den tidpunkt då anbudet lämnades och fram till dess pro-
jektet är färdigställt är en standard i byggbranschen och följer de standardavtal som upprättas mellan beställare och entreprenör. 10 (13) Detta är regel när projekten sträcker sig över flera år då varken entreprenör eller beställare har möjlighet att bedöma hur priserna förändras under byggtiden. Den sammanlagda indexkostnaden för de olika uppdragen uppgår till 134,8 mkr enligt sammanställningen ovan. Intäkterna för byggrätter har på samma sätt räknats upp med ca 21mkr. Netto innebär detta 113,6 mkr i indexeffekt för projektet. Kostnader för räntor under tiden för uppförande av anläggningen (kreditivkostnader) tillkommer till investeringens projektkostnader och uppfyller kraven enligt redovisningsrådets rekommendation RKR 15:1. Kommunfullmäktige beslutade om denna ändrade redovisningsprincip i samband med årsredovisningen för 2011 som togs av kommunfullmäktige i mars 2012, dvs. efter objektsgodkännandet i oktober 2011. Den ändrade redovisningsprincipen innebär att, istället för att påföra räntekostnaden i resultatet i takt med att investeringen belastar likviditeten, dvs i samband med utbetalning av fakturorna, påförs investeringsprojekten räntekostnaden som underlag för kommande avskrivningar. Detta innebär att räntekostnaden påverkar resultatet under avskrivningstiden och inte under tiden projektet är under uppförande. Tkr Beräkning enligt objektsgodkännande Prognos Summa konserthus 831 500 831 300 Summa exploatering 164 420 142 000 Summa byggrätter -177 760-180 000 Summa parkering 94 000 95 250 Summa investeringsekonomi Summa konstnärlig utsmyckning 912 160 888 550 12 000 12 000 Summa indexkostnad 113 560 Summa kreditivkostnader 33 500 28 000 Summa total investeringsekonomi 957 660 1 042 110 I jämförelse med kommunfullmäktiges objektsgodkännande har prisökningen för personal- och materialkostnader tillkommit (indexkostnader). Objektsgodkännande ges för projektets kostnader, beräknat i ett kostnadsläge som gäller för anbuden. Detta kostnadsläge är detsamma som regleras i avtalen med de olika entreprenörerna. Att kostnader för prisökningar för löner och material från den tidpunkt då anbudet lämnades och fram till dess projektet är färdigställt är en standard i byggbranschen och följer de standardavtal som upprättas mellan beställare och entreprenör.
11 (13) Årliga driftkostnader Tkr 18 augusti 2011 Prognos Konserthuset Hyra till Stadsfastigheter 45 000 41 232 Drift (el, städ, bevakning) 3 500 4 500 Summa lokalkostnader inkl. kreditiv och index Scenteknik, avskrivning och ränta (kapitalkostnad) Tillkommande kapitalkostnad scenteknik index 48 500 45 732 5 500 5 500 300 Inredning, avskrivning och ränta 500 512 Summa lokalkostnader inkl. teknik och inredning 54 500 52 044 Extern uthyrning 500 kvm -1 500-1 500 Driftbidrag från Skanska -1 000-1 000 Ökning biljett-och arrangemangsintäkter -2 000-2 000 Uthyrning av konsertsalar -1 500-1 500 Summa övriga intäkter -6 000-6 000 Total driftkostnad netto 48 500 46 044 Hyresbeloppet för helår uppgår till 41 232 tkr och är framräknad enligt följande (tkr): Hyra till stadsfastigheter, inkl. byggherre- och besiktningskostnader 45 900 Tillkommande hyra för kreditivkostnader 1 320 Tillkommande hyra för index 5 300 Hyreskostnad tillkommande yta 912 Hyresreduktion lägre kalkylränta -12 200 Hyresberäkningen i prognosen är genomförd utifrån en kalkylränta på 2,93 % samt en avskrivningstid om 44 år. Den lägre kalkylräntan har sin förklaring i att staden har kunnat placera lån på långsikt, 25 år, för att finansiera investeringen. Den ursprungliga kalkylräntan var 4,75 % vilket ligger som underlag för hyresberäkningen på 45,9 mkr. I denna hyra ingår också hyreseffekten av de tillkommande utgifterna för byggherre- och besiktningskostnader med 0,9 mkr. Den slutliga hyran för konserthuset om 41,2 mkr har därmed kunnat sänkas med 12,2 mkr jämfört med ursprunglig hyra med justering för kreditivkostnader och index. Det har tillkommit ca 3 000 kvm verksamhetsyta för Malmö Live. Ytan avser förändringar i ga-
raget samt efter fastighetsbildningen tillkommande yta för common area. Kostnaden för drift och underhåll för den tillkommande ytan uppgår till 912 tkr. 12 (13) Hyran är uppräknad med index och kreditivkostnader fram till t. Driftkostnader (el, städ och bevakning) har höjts 1 Mkr till följd av indexuppräkning samt tillkommande yta inom common area. Driftkostnaden för allmän platsmark har tidigare bedömts till 5 500 tkr. På grund av ändrade redovisningsprinciper ökar den prognostiserade driftkostnaden för allmän platsmark till 6 400 tkr samtidigt som det tillkommer en kapitalkostnad för kvartersmark, prognostiserad till 400 tkr. Tkr 18 augusti 2011 Prognos Allmän platsmark Drift och underhåll inkl. kapitalkostnader fr.o.m. 2016 Total driftkostnad allmän platsmark 6 400 6 400 Kvartersmark Kapitalkostnad för markvärde from 2015 Total kapitalkostnad kvartersmark 400 400 Konstnärlig utsmyckning Drift och underhåll inkl. kapitalkostnader fr.o.m. 2015 Total driftskostnad konstnärlig utsmyckning 1 290 1 290 Driftkostnaden för allmän platsmark i tabellen avser belopp exkl. kreditivkostnader och index i enlighet med kommunfullmäktigebeslut och överenskommelse med Skanska. Projektavslutning och fortsättning Malmö Live-projektet och förvaltningarnas direkta engagemang är avslutat och ansvaret för verksamheten vilar nu på styrelsen för Malmö Live Konserthus AB med driftorganisation. Projektet har följt den budget som beslutats av kommunfullmäktige och har, som här visats, inneburit att den av kommunfullmäktige godkända årliga kostnaden för konserthuset har blivit 20% lägre. För programutbudet gäller att symfoniorkestern nu får de bästa tänkbara förutsättningar för att med höga ambitioner utvecklas både konstnärligt och publikt. Samtidigt ska Malmö Liveprogrammet i sin helhet bryta ny mark, både vad gäller inriktning och publikbredd. ( en programverksamhet som har god förankring och bredd genom en mångfald av olika musikgenrer mm. ) Därför har komunstyrelsen poängterat att programplaneringen, åtminstone
under en inledande etableringsfas de första versamhetsåren, måste sätta ett särskilt fokus på de idag mindre utvecklade programdelarna Arrangemang, Kulturpolitisk utbud och Mötesplatsen. 13 (13) Utomhus pågår fortfarande byggnadsarbetet i den norra delen av kvarteret viket innebär att den allmänna platsmarken etapp II och Maha Mustafas Passage med sin bänk på Dag Hammarskjölds färdigställs först 2016. Då kan också det nedmonterade Stinshuset återuppföras. Angående förhållandena inomhus i byggnaden kvarstår framförallt uppgiften att skapa tillgängliga och inbjudande common areas som kan fungera som en inbjudande mötesplats med ett värdskap även för andra besökare än konsertpubliken. Slutligen är det av största betydelse att konserthusbolaget och Clarion Hotel & Congress Malmö Live fortsätter att utveckla ett bra samarbete och kan nyttja hela Malmö Live-anläggningen som en gemensam resurs till såväl egen som till hela stadens fördel. Stadskontorets synpunkter och föraslag Slutrapporten visar på att Malmö Live-projektet har en dubbel betydelse, både som kulturinsats och som insats för sysselsättningen inom Malmös besöksnäring med anknytande branscher. Vidares framgår att projektet helt har kunnat genomföras till en kostnad som understiger den nivå som kommunfullmäktige har godkänt. Ansvariga Jan Haak Jan-Inge Ahlfridh