Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om dokumentation. Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till ett tilläggsavtal som inneburit en risk för tvist mellan säljaren och köparna av en fastighet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha brustit i god fastighetsmäklarsed genom att på olika sätt utföra förmedlingsuppdraget på ett oskickligt sätt och i strid med anmälarens anvisningar. Vidare ska NN ha upprättat ett uppdragsavtal som inte stämde överens med vad anmälaren och NN hade kommit överens om. NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet med tre tilläggsavtal, information från NN till köparen om köparens undersökningsplikt, och en mailkonversation mellan NN och en bygglovshandläggare på Nacka kommun. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren anlitade NN under försommaren 2018 för att förmedla anmälarens fastighet. En tid efter att uppdragsavtalet hade undertecknats upptäckte anmälaren att avtalets innehåll inte stämde överens med vad anmälaren och NN hade kommit överens om. Någon närmare gemensam genomläsning av avtalet hade inte gjorts innan de skrev under det. När NN gjorde intaget på fastigheten insåg anmälaren vidden av NN:s oförmåga och okunskap avseende regler för beräkning av bo- och biarea, driftskostnader med mera. NN saknade också intresse och engagemang samt kännedom om marknadspriserna i vissa delar av området där fastigheten är belägen. Annonseringen återgav heller inte anmälarens krav på utgångspris på ett korrekt sätt. NN förstod inte att hans uppfattning om fastighetspriserna i området inte stämde överens med verkligheten och uppmanade anmälaren att acceptera bud som var betydligt lägre än det slutliga vinnande budet. När de tilltänkta köparna önskade upprätta en mindre tillbyggnad och begärde bygglov hos kommunen uppdagades att bygglov saknades till en ombyggnad/tillbyggnad på fastigheten som hade utförts för ca 65 år sedan. Förhållandena kring bygglovet behövde utredas snarast och krävde att ett tilläggsavtal upprättades, men NN hade svårt att tolka parternas intentioner varför anmälaren och köparen själva fick ombesörja att tilläggsavtalet kom till stånd. Anmälaren uppfattar NN:s agerande som att han saknar förmåga, kunskap och vilja att agera. NN missade också den överenskomna banktiden för slutuppgörelsen. Handlingarna Tilläggsavtal till köpekontrakt, den 31 oktober 2018 NN har inkommit med sammanlagt tre olika tilläggsavtal till Fastighetsmäklarinspektionen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Det första tilläggsavtalet, daterat den 31 oktober 2018, anger följande anledning till avtalets upprättande. Parterna överenskommer att senarelägga tillträdet till 20 november 2018 med anledning av att säljaren skall ombesörja bygglov för tillbyggnaden med altan. Uppgifter rörande vilket datum säljaren senast ska ha ombesörjt bygglov samt vilka konsekvenser det får för det fall säljaren underlåter att eller inte kan ombesörja bygglov saknas. Det andra tilläggsavtalet, daterat den 20 november 2018, rör en överenskommelse mellan parterna om att flytta tillträdesdatumet till den 30 november 2018. Det tredje tilläggsavtalet, daterat den 30 november 2018, rör en överenskommelse mellan parterna om att köpeskillingen ska sättas ned med 700,000 kr med anledning av en tillbyggnad/ombyggnad på fastigheten som uppfördes för ca 65 år sedan utan bygglov och närmare grannfastigheten än vad gällande regler anger som tillåtet. Fastighetsmäklarens yttrande NN bestrider att han skulle ha brustit i god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt brutit mot bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen (2011:666) i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget. Anmälarens påståenden tillbakavisas i sin helhet. Han ingick förmedlingsuppdrag med anmälaren som uppdragsgivare den 6 april 2018. Fastigheten såldes den 6 maj 2018. Mellan köp och tillträde uppdagades att en på fastigheten belägen byggnad hade uppförts utan bygglov, vilket hindrade köparna från att erhålla bygglov för en tillbyggnad som de önskade uppföra. Tillträdesdatumet framflyttades två gånger för att parterna skulle få klarhet i bygglovsfrågan. I samband med tillträdet enades parterna också om att köpeskillingen skulle sänkas. Samtliga överenskommelser dokumenterades av NN i skriftliga tilläggsavtal. Uppdragsavtalets undertecknande föregicks av en diskussion avseende ersättningen. Provisionen som togs in i uppdragsavtalet bestämdes i enlighet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) med anmälarens förslag och motsvarade enligt NN:s uppfattning till fullo den som han och anmälaren hade kommit överens om. NN finner det osannolikt att anmälaren, som själv under många år har arbetat som fastighetsmäklare, skulle ha tecknat ett uppdragsavtal utan att först läsa det. Vidare framgår inte på vilket sätt anmälaren menar att avtalet avviker från parternas muntliga överenskommelser, varför NN inte kan bemöta påståendet närmare. Det framgår av både uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen att utgångspriset hade satts till 9,150,000 kr. Utgångspriset baserades på NN:s värdering som hade utgått från fastighetens skick, området som helhet och den rådande situationen på marknaden. Beslutet om utgångspriset fattades av anmälaren och NN i samråd och NN:s uppfattning är att det inte fanns någon oenighet överhuvudtaget kring den frågan. Återigen bör det faktum att anmälaren tidigare har verkat som fastighetsmäklare tala för att han inte skulle ha accepterat en värdering som han inte höll med om. Anmälaren har inte heller i detta avseende preciserat vari han anser att felaktigheterna ligger. Vad gäller anmälarens påstående att parterna själva fick ombesörja att ett tilläggsavtal kom till stånd är NN av motsatt uppfattning än den som anmälaren har gett uttryck för. Köparna ansåg att avsaknaden av bygglov för tillbyggnaden utgjorde en så allvarlig brist att de ville diskutera köpevillkoren. NN kallade då parterna till ett möte där de kom överens om att senarelägga tillträdesdatumet till dess att bygglovsproblematiken hade lösts. Överenskommelsen nedtecknades i ett tilläggsavtal upprättat av NN den 31 oktober 2018. Eftersom parterna ännu inte hade funnit en lösning på problemet den 20 november 2018 valde man att återigen skjuta på tillträdet, vilket också nedtecknades i ett tilläggsavtal samma dag. Tillträde skedde den 30 november 2018 och i samband med det hade parterna också enats om att köpeskillingen skulle sättas ned med anledning av avsaknaden av bygglov. Överenskommelsen nedtecknades i ett tredje tilläggsavtal upprättat av NN den 30 november 2018. Det är mot denna bakgrund helt felaktigt att påstå att parterna själva tvingades ombesörja tillkomsten av tilläggsavtalen. NN var i egenskap av ansvarig fastighetsmäklare behjälplig med att råda parterna inom ramen för sin opartiskhet och i linje med sin omsorgsplikt. Han har även haft direktkontakt med en bygglovshandläggare på Nacka kommun för att så långt som möjligt bidra till att lösa situationen. Det framgår inte av anmälarens kritik vilka åtgärder som anmälaren anser att NN borde ha
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) vidtagit och vilka konsekvenser det skulle ha fått. Övrig kritik mot NN:s påstådda agerande är inget annat än opreciserade uppgifter och lösryckta uttalanden utan vare sig exempel eller förklaring till vad som egentligen kan läggas NN till last. Kritiken är således svår att bemöta. NN har tvärtemot vad anmälaren hävdar varit mycket aktiv ifråga om att bidra till en lösning av den uppkomna situationen kring bygglovet, vilket framgår av de tre tilläggsavtalen som han har upprättat samt den korrespondens han har fört med bygglovshandläggare på kommunen. Han anser därför att han har agerat efter bästa förmåga i den aktuella förmedlingen och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed och fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Vad gäller utformningen av det tilläggsavtal som upprättades den 31 oktober 2018 har NN uppgett att avtalet avsåg endast en förlängning av tiden fram till tillträdet. Syftet var att ge parterna ytterligare tid att klargöra vad som gällde avseende bygglovet för tillbyggnaden och förhandla om en lösning när samtliga omständigheter blivit kända. Det fanns ingen överenskommelse mellan parterna att i det läget reglera eventuella konsekvenser av framtida förhållanden som man inte hade någon vetskap om. NN anser att det hade varit oansvarigt av honom att föreslå en mer detaljerad överenskommelse i en situation där i princip ingen information fanns att tillgå. Köpet var redan då bindande i meningen att det inte fanns några villkor för köpets fullbordan. Parterna insåg därför att köpet inte kunde återgå och att de skulle bli tvungna att förhandla fram en överenskommelse när bygglovsfrågan blivit utredd, särskilt då köparna inte önskade häva köpet. Parterna valde därför att genom ett nytt tilläggsavtal förlänga tidsfristen för tillträdet en ytterligare gång. När omständigheterna kring bygglovet hade blivit klarlagda reglerades parternas överenskommelse i det sista tilläggsavtalet. Man kan möjligen ha synpunkter på att anledningen till tillträdets senareläggande formulerades som med anledning av att säljaren skall ombesörja bygglov, eftersom det kan ge en något felaktig bild av vad som åsyftades med tilläggsavtalet. En ansökan om bygglov hade redan skickats till kommunen och det var i samband med den ansökan som det framkom att tillbyggnaden saknade bygglov. Enligt den ansvarige bygglovshandläggaren saknades endast ett godkännande från grannen för att bygglov skulle beviljas och det var det godkännandet som säljaren enligt avtalet skulle inhämta. Att det var det som var innebörden bakom säljaren skall ombesörja bygglov
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) var parterna helt införstådda med och överens om. Fastighetsmäklarinspektionen synes därför ha missuppfattat syftet med det första tilläggsavtalet och överskattat möjligheterna till och förutsättningarna för en mer detaljerad överenskommelse. NN:s uppfattning är att avtalet utifrån dess syfte och omständigheterna i övrigt inte saknar några uppgifter. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen 21 fastighetsmäklarlagen anger att en fastighetsmäklare ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara aktiv och observant beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16, s. 41). Syftet med 21 fastighetsmäklarlagen är att undvika framtida oklarheter och tvister. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta ingår även i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 fastighetsmäklarlagen. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) deras tolkning undviks. Kammarrätten i Stockholm har uttalat att villkor som tas med i ett köpekontrakt för att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna (se avgörandena i mål nr 7452-14 och 376-15). Parterna har i ett tilläggsavtal daterat den 31 oktober 2018 avtalat att tillträdesdatumet skulle skjutas på till den 20 november 2018 för att säljaren skulle ombesörja bygglov. NN har anfört att meningen med avtalet var att senarelägga tillträdesdatumet så att omständigheterna kring bygglovet kunde klarläggas och att låta säljaren inhämta ett godkännande från grannen som krävdes för att bygglov skulle erhållas. Fastighetsmäklarinspektionen anser att tilläggsavtalets ordalydelse inte tydligt ger uttryck för det syfte som NN har uppgett. Det saknas också en uttrycklig reglering av vad som skulle ske om säljaren inte erhöll grannens godkännande och av när säljarens åtagande att inhämta godkännandet senast skulle vara utfört. Om en överenskommelse innefattar ett åtagande från säljarens sida bör detta definieras noggrant (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 4.1-275-16). Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har brustit i sin omsorgsplikt genom att medverka till ett otydligt och ofullständigt tilläggsavtal som har inneburit en risk för tolkningstvister mellan säljaren och köparna. Vad NN har invänt om att det var tydligt för parterna vad som avsågs med tilläggsavtalet förändrar inte omständigheten att frågan inte uttömmande reglerats genom tilläggsavtalet (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom i mål nr 757-18). Förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.