Ö S T E R S U N D T A N D 2 : 2 7 Förläggarvägen 2, 834 99 Tandsbyn Marknadsvärdebedömning Juni 2019 Adress Telefon Org nr E-post Box 234 063-13 43 40 556861-1684 info@varderingsinstitutet.com 831 22 Östersund
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box 110 971 04 Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför interna exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten juni 2019. 1.4 Inspektion Fastigheten inspekterades 2019-05-23 av Daniel Olofsson och Mikael Martinsson. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare som är av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare och/eller av Svenska Handelskammaren förordnad oberoende fastighetsvärderare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Förläggargränd 2, 834 99 Tandsbyn Tandsbyn, Östersunds kommun Äganderätt F-1083-19-23 Tomtstorlek: 1 498 m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet belägen i Tandsbyn i Östersunds kommun. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus samt en garagebyggnad. Huset är uppfört i 1 ½-plan på källare och har en översiktligt uppmätt boarea om ca 120 m². Huset bedöms vara i ett mycket eftersatt skick. Invändigt är de flesta rummen belamrade med lösöre/avfall och bedömningen är att flertalet spekulanter skulle se förhållandena i vissa av rummen som en sanitär olägenhet. På flera platser i huset noteras fuktskador av olika slag samt sättningar och slitna/trasiga ytskikt. Golvbjälklaget på våning 1 tr bedöms behöva ses över akut då det punktvis sviktar/ger vika. Bedömningen är att det skulle krävas synnerligen omfattande och kostsamma sanerings och- renoveringsinsatser för att höja husets invändiga skick till normal standard. Fastigheten har ett centralt läge i Tandsbyn i nära anslutning till en vägkorsning. Gångavstånd till förskola och kommunikationer. Tandsbyn är beläget nära Europaväg 45, till centrala Östersund är det ca 28 km i nordlig riktning. Närmaste ort med större serviceutbud är Brunflo som är belägen ca 11 km nordöst om Tandsbyn. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 6,5 Hållplats: G Livsmedelsbutik: 9,5 Affärscentrum: 27 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad x Trädgård Natur Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus x Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Fastigheten har en areal om 1 498 m² och har ett centralt läge i Tandsbyn. Tomten är i stora delar lätt kuperad och består till största del av övervuxen gräsmatta. Några uppvuxna buskar och träd. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger inom detaljplanerat område. Byggnadsplan: Tand 2:142 m fl. 2
2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A x Vatten x Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn GEMENSAMT Vatten Avlopp Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Vatten avstängt vid värderingstillfället. 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 11 stycken inteckningar om totalt 500 000 kr. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Östersund Tand GA:5 avseende vägar och vägbelysning. Denna förvaltas av Tandsbyns vägförening. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: 1924 x Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1 ½-planshus på källare BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt x Treglas Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme x Kombipanna olja/ved Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Kombipanna olja/ved/el Mek. Ventilation x Ackumulatortank Jordvärme Centraldammsugare x Självdragsventilation x Oljecistern Elpanna Kombipanna med elkassett. El avstängd vid värderingstillfället. 3
AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 110 m² och dess biarea till 44 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar S:a 120 55 1 Tr 57 - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Bv 63 - en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Kv - 55 RUMSINDELNING Sovrulare Matkäl- Plan Allrum Kök Hall Matsal Wc / D Wc Bastu Tvättst Klädk. 1 Tr 2 1 1 2 Bv 1 1 1 1 1 Kv 1 1 1 1 1 Förråd Pannr. Garage S:a 1 3 1 2 1 1 1 1 1 3 1 Övrigt: Från köket nås en ca 15 m² stor inglasad veranda under tak. KÖK BV x Elspis m. häll Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis x Köksfläkt x Diskmaskin x Kyl / Frys Beskrivning: Kök med äldre inredning och maskinell utrustning. Inredning och golv belamrat av äldre lösöre. Golvet upplevs delvis mjukt. Bedöms vara i behov av helrenovering samt översyn av golv. Standard: Enkel Underhållsstatus: Renoveringsbehov bedöms föreligga WC/DUSCHRUM - BV x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Wc/duschrum i akut behov av renovering. Ytskikt äldre och mycket slitna/trasiga. Vid dusch nedan ett fönster täcker en presenning del av väggen. Bakom presenningen är det ett stort hål i tapeten där väggen inn- Beskrivning: anför är fuktskadat. Bedöms vara i akut behov av renovering. Golv: Plastmatta Standard: Enkel Väggar: Målat, tapet Underhållsstatus: Bedöms vara i akut behov av renovering WC-RUM 1 TR x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Beskrivning: Mindre wc-rum med äldre och slitna ytskikt. Golv: Plastmatta Standard: Enkel Väggar: Målat Underhållsstatus: Renoveringsbehov bedöms föreligga 4
TVÄTTSTUGA - KV x Tvättmaskin Mangel Groventré Varmvattenberedare Torktumlare Centrifug Förvaringsskåp Frånluftsfläkt x Torkskåp Tvättbänk x Utslagsvask Värmepump Hallutrymme som är det första som nås via trapp ned i källaren. I utrymmet finns torkskåp, utslagsvask Beskrivning: samt en gammal tvättmaskin. Stora fukt/mögelrosor delvis i tak. Golv: Betong Standard: Enkel Väggar: Betong Underhållsstatus: Renoveringsbehov bedöms föreligga FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel x Trä x Målat X Målat x Laminat x Panel Vävspänt x Betong Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer x Betong Akustikplattor Textilmattor Stuckatur I många rum är det så mycket lösöre att stora delar av ytskikten ej kunnat inspekteras närmare. 2.9 Kompletterande byggnader Garage Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Grusgolv invändigt, träram Byggnadsarea: Ca 40 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 2-glas Värmeisolering: - Beskrivning Enklare garagebyggnad som bedöms vara i ett eftersatt skick. Vidbyggt mot garaget finns ett ca 5 m² stort förrådsutrymme. Dörrarna står öppna på vid gavel vid värderingstillfället, osäkerhet föreligger för hur länge de stått så. 2.10 Skick och underhåll Huset är uppfört i 1 ½-plan på källare. Nybyggnadsår är enligt fastighetsdatautdraget år 1924. Huset bedöms vara i ett mycket eftersatt skick. Bedömningen är att en presumtiv spekulant skulle känna behov av omfattande renovering ochsaneringsinsatser vi ett förvärv. Vid värderingstillfället är el och vatten avstängt, osäkerhet föreligger för hur länge huset har stått på detta vis. Byggnaden hade vid värderingstillfället oerhört mycket lösöre/avfall i rummen som täckte stora delar av ytskikten. På flera platser i huset, på flera våningsplan noteras fuktskador av olika slag. Badrum har hål i vägg med synliga fukt- och mekaniska skador. Hålet har tillfälligt täckts med presenning. Golvbjälklag våning 1 tr har vissa punkter med mycket stor svikt där delar av bjälklaget bedöms behöva ses över akut. Ytskiktet i hall vid våningen 1 tr var vid inspektionstillfället delvis täck av hundavföring vilket även fanns i vissa andra rum på våningsplanet. Ytskikten bedöms ha tagit skada av avföringen och bedöms behöva bytas. Golvbjälklaget i köket uppvisar även svaj/svikt vid vissa punkter. Vid expansionskärlet på våning 1 tr (placerad i garderob) fanns spår av fuktskador, vilket även fanns vid ventil i murstock. Källarvåningen har rum med mögeltillväxt. Matkällare i källarvåning har stor fuktinträngning och det droppade från tak samt att dörren mellan källare och matkällare hade delat på sig. Stupränna på fastighetens västra sidan och angränsande till altanen var vid inspektionstillfället trasig och vatten flödade ut på fasaden/grund. Snörasskydd tak trasig. Skorsten bedöms behöva ses över. Samtliga vitvaror bedöms behöva bytas ut. 2.11 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: 473 000 Byggnadsvärde: 323 000 Markvärde: 150 000 5
3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2018 hade ojämn byggtakt i landet där vissa marknader svajade betänkligt och där en fortsatt tydlig trend för en avsvalning på marknaden för nyproducerade bostadsrätter, främst i storstads-regionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms på vissa ställen fortfarande vara hög men en klart ökad priskänslighet och ett stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden samt att priserna pressas. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder fortsätter att avta under 2019 även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2018). Diskussionerna har fortsatt under 2018 gällande hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit. Riksbanken tror att bostadsinvesteringarna bedöms sammantaget minska med knappt 20 procent under åren 2018 2021, jämfört med nivån 2017. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,25%) även om en första höjning kom i slutet av 2018 och prognosen är att fortsätta höja räntan stegvis under 2019. Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder var oförändrad till något positivt under senare delen av 2018. 3.2 Östersunds kommun Östersunds kommun hade ca 61 500 invånare (2016). Befolkningsutvecklingen har varit svagt sjunkande under ett stort antal år (1998-2002), men har sedan visat en svag ökning med en minskning under 2011 för att därefter fortsätta att öka. Högsta befolkningstalet för kommunen före nedgången redovisades år 1995 med ca 59 750 invånare. Lägsta nivån före ökningen redovisades för år 2002 med 58 150 invånare. Östersunds målsättning är att vara 65 000 invånare 2025. Kommunikationer till och från Östersund sker exempelvis med de 6 dagliga avgående/ankommande med flyget till Arlanda samt 5 dagliga avgående/ankommande med flyget till Bromma. 6 dagliga avgående/ankommande för tåg till Trondheim, Sundsvall, Umeå, Mälardalen och Göteborg. Östersund är också gynnat ur IT-infrastrukturellt perspektiv, då såväl Svenska Kraftnäts som Banverkets stora fiberlinor går in i staden. I Östersunds nya stadsdel", Campus, återfinns Mittuniversitetet. Mittuniversitetet är kommunens stora kunskapsgenerator och utgör en nödvändig rekryteringsbas för de kompetensintensiva företag som valt att lägga hela eller delar av sin verksamhet i kommunen. Mittuniversitetets profilområden är mot Entreprenörskap och Affärsutveckling, samt mot Elektronikproduktion och Mjukvaruutveckling. I centrum finns över 300 butiker och ca 50 restauranger. Expansionen av Lillängeområdet har inneburit att viss utflyttning av butiker från centrala staden skett under senare år. I Lillänge finns i dag de större butikerna med såväl Coop som ICA Kvantum inom livsmedelssidan. Dessutom finns en större etablering av sportbutiker kopplade till olika kedjor samt även butiker som Jula, Rusta m.fl. 6
Det pågår dessutom en etablering av Biltema inom Lillängeområdet. Kommunen har dock under senare tid gjort en genomgång av Handelspolicyn för Östersund, och kommit fram till att en större satsning på centrum av staden måste ske. Som Jämtlands residensstad är offentliga arbetsgivare som Kommun och Landsting de största arbetsgivarna. Vid sidan om handel och offentlig service återfinns bl.a. komponenttillverkare till verkstadsindustrin. Att två Östersundsföretag är marknadsdominerande på snökanoner är det få som vet. De traditionella näringarna i Östersund har kompletterats med IT och Telecom på senare år. Flera stora företag och koncerner finns också i Östersund som tex. GoExcellent, Teleca Network AB, SvD kundtjänst, Swedbank Telefonbank, Telia, Byggelit, Jonsson & Paulsson. I Östersund har det under åren växt fram två områden där man idag är internationellt gångbara och det är fordonselektronik och Telecom. Kunnandet kring fordonselektronik kommer till stor del från det arbete med militära fordon som Aerotech Telub sedan länge gjort i Östersund. Detta har lett till många högkompetenta avknoppningar som fortsatt att verka i kommunen. Utvecklingen vad avser befolkningen kräver att det finns bostäder. Östersunds kommuns bostadsbolag Östersundshem har för avsikt att bygga ca 1 600 nya lägenheter under en 10 årsperiod. För övrigt pågår byggande av flerbostadshus på Storsjöns strand där det på sikt skall bli ca 800 lägenheter. 3.3 Tandsbyn Byn Tandsbyn är en tätort i Lockne socken i Östersund kommun. Byn ligger ca 2 km söder om Europaväg 45 och ca 10 km söder om Brunflo där E14 och E45 möts. Byn korsas av Inlandsbanan. Tandsbyn har och har haft flertalet större industrier te.x Strålfors Tandsbyn AB, Tandsbyns Mekaniska Verkstad samt Husqvarna AB. Orten har 444 invånare (2016) och beräknas omfatta ca 140 ha. Avståndet till kommunens huvudort Östersund är ca 29 km. Bebyggelsen i området består till största del av småhus samt industribyggnader. Orten ligger lantligt med ca 2 km till Locknesjön. 3.4 Objektet Fastigheten har ett centralt läge i Tandsbyn i nära anslutning till vägkorsning. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus samt en garagebyggnad. Huset är uppfört i 1 ½-plan på källare. Nybyggnadsår är enligt fastighetsdatautdraget 1924 och översiktligt är uppmätt en BOA om ca 120 m². Huset bedöms vara i ett mycket eftersatt skick. Bedömningen är att en presumtiv spekulant skulle känna behov av omfattande och kostsamma renoveringar samt saneringsåtgärder vid ett förvärv. 7
4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus med centrala lägen i Tandsbyn kan konstateras att från tiden från 2017-01-01 har skett 20 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 13 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,84 (1,09 2,69). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till 8 714 kr/m² (4 167 12 393). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca 1 050 000 kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca 870 000 kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms ha långt mycket sämre skick hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Bedömningen är att en presumtiv köpare skulle känna behov av omfattande och kostsamma renoveringar och saneringsåtgärder vid ett förvärv. Några av spekulanterna bedöms se byggnaderna som ett rivningsobjekt. Tomtstorleken är något större än medel i jämförelsematerialet. Läget bedöms vara i medelsegmentet. De flesta av de jämförda objekten har lägen som likar det hos värderingsobjektet. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca 50 000 kr vilket motsvarar ca 417 kr/m² BOA. 8
5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per juni 2019 FEMTIOTUSEN KRONOR 50 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 5 000 kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea 417 kr Värde per taxeringskrona K/T 0,11 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Samhällsbyggarna auktoriserad Fastighetsvärderare 9
B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R
B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G
B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria
Källa: Google maps
B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Bostadshuset Bostadshuset från gatan Översiktsbild Översiktsbild Garaget Översiktsbild
Översiktsbild Översiktsbild