Upprättad Detaljplan för fastigheten Hilldegard 5 med flera Sofieberg, Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den STANDARDFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Granskning Antagande Laga kraft
Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Preliminärt granskningsutlåtande Kontaktuppgifter Plantekniker Lena Gottschalk 042 10 52 72 Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt John Hellman. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET... 3 1.1 SYFTE... 3 1.2 SAMMANFATTNING... 3 2 PLANFÖRSLAG... 5 2.1 BEBYGGELSE... 5 2.2 TRAFIK... 6 2.3 TEKNISK FÖRSÖRJNING... 6 2.4 ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER... 6 3 KONSEKVENSER... 7 3.1 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN... 7 3.2 MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET... 7 3.3 NATUR- OCH KULTURMILJÖ... 9 3.4 SOCIALA FÖRHÅLLANDEN... 9 3.5 PLANENS GENOMFÖRANDE... 9 4 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR... 11 4.1 BAKGRUND OCH ORGANISATION... 11 4.2 PLANOMRÅDET... 11 4.3 SERVICE... 15 4.4 TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 15
1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden den 23 april 2015. Lagstödet för planbestämmelserna, utifrån 4 kapitlet plan och bygglagen, framgår under respektive avsnitt i bestämmelserutan. 1.1 Syfte Syftet med detaljplanen är att modernisera detaljplanen för kvarteret. Hildegard utifrån rådande förhållanden samt att pröva skydd av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. 1.2 Sammanfattning Planförslaget innebär att samtliga byggnader inom planområdet blir planenliga. Huvudbyggnaderna på fastigheterna Hildegard 2 och 6 regleras med varsamhetsbestämmelsen k. Detta innebär att byggnaderna behåller i sin ursprungliga karaktär avseende volym, proportioner, indelning, material, materialbehandling, färgsättning samt detaljeringsnivå. Eventuella tillbyggnader ska underordnas och anpassas till befintlig byggnad. En högsta byggnadshöjd medges till 7,6 meter på samtliga fastigheter utom på fastigheten Hildegard 5 som medges en högsta nockhöjd på 13,0 meter. Minsta takvinkel regleras till på 30 grader. Högsta exploateringsgrad anges till 35 % på samtliga fastigheter utom fastigheten Hildegard 5 som istället regleras med bestämmelsen att marken endast får bebyggas med komplementbyggnader där huvudbyggnad inte får finnas. En högsta byggnadshöjd på komplementbyggnaderna medges till 3,5 meter. Bestämmelsen p 1 anges för att nya huvudbyggnader ska placeras minst 4,0 meter från tomtgräns mot grannfastighet. Komplementbyggnader får placeras i tomtgräns mot grannfastighet. 3 (16)
Förslag Detaljplanen innebär: Fastställer befintlig bebyggelse Varsamhetsbestämmelse på två av byggnaderna Konsekvenser Planförslaget innebär att samtliga byggnader inom planområdet blir planenliga och att byggnaden inom fastigheten Hildegard 5 blir planenlig och kan färdigställas. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Planområdet är beläget på Husensjö cirka 4,5 km från centrum och är omgivet av gatorna Hässleholmsgatan i väster, Söderköpingsgatan i norr, Askersundsgatan i öster och Nybrogatan i söder. Området är bebyggt, i huvudsak med villor i varierande storlek och ålder, från 1920 talet till 1980 talet. På fastigheten Hildegard 5 finns ett, inte färdigställt, flerfamiljshus som tidigare har används som bland annat butik och för livsmedelstillverkning. Huset har byggts om och byggts på med en våning. Planstatistik Planområdets area: 5300 m 2 Antal k märkta byggnader: Två 4 (16)
2 Planförslag 2.1 Bebyggelse Inom planområdet medges sju stycken enfamiljhus och ett flerfamiljshus med sex lägenheter. För enfamiljshusen medges en högsta byggnadshöjd på 7,6 meter och flerfamiljshuset en högsta nockhöjd på 13,0 meter. Inom hela planområdet regleras minsta takvinkel till 30 grader. Samtliga fastigheter inom planområdet utom Hildegard 5 medges en högsta utnyttjandegrad på 35 % per fastighetsarea. Hildgard 5 regleras i stället genom att en stor del endast får bebyggas med komplementbyggnader som medges en högsta byggnadshöjd på 3,5 meter. Inom planområdet har bebyggelsen i dag en exploateringsgrad på ca 10 40 % av fastighetsarean. Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen Bostäder B e 135% Byggnad får inte finnas På marken får endast komplementbyggnader uppföras Högsta byggnadshöjd i meter. Högsta nockhöjd. Minsta takvinkel i grader på huvudbyggnad. PBL 4 kap 5 3 11 1, 16 1 11 1,16 1 11 1 11 1 11 1 Högsta utnyttjandegrad i byggnadsaria per fastighetsarea är 35 %. 11 1 f 1 k 1 k 2 p 1 Tillbyggnader ska underordnas och anpassas till befintlig 16 1 st 1 p byggnad. Byggnadens karaktärsdrag vad gäller tegeltaket och tegelfasaden med den detaljrika tegelsättningen ska behållas. 16 2, 30 Byggnadens karaktärsdrag vad gäller form, fönstersättning samt veranda med balkong ska behållas. 16 2, 30 Huvudbyggnad ska vid nybyggnad placeras minst 4 meter från fastighetsgräns mot grannfastighet. Komplementbyggnader får 16 1 placeras i fastighetsgräns mot grannfastighet. Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Byggnaderna på fastigheterna Hildegard 2 och 6 har försetts med varsamhetsbestämmelsen k för att skydda byggnaderna från förvanskning. 5 (16)
2.2 Trafik Fastigheterna inom planområdet nås direkt från angränsande gator. 2.3 Teknisk försörjning Området är bebyggt och har de tekniska anläggningar som behövs. Dagvattenhantering Vid ny och tillbyggnad bör lokalt omhändertagande av dagvattnet tillämpas. Idag ligger kombinerade ledningar norr om planområdet längs med Söderköpingsgatan. Nord Västra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA) planerar att tidigast 2019 anlägga separata dag och spillvattenledningar samt ersätta den befintliga dricksvattenledningen längs denna gata. Fastigheterna Hildegard 6, 7 och eventuellt 10 kommer troligtvis i samband med detta projekt förses med separerade dagoch spillvattensystem. Avfallshantering Hanteringen av avfall är löst sedan tidigare på fastigheterna Hildegard 2, 6 11. Vad gäller fastigheten Hildgard 5 ska avfallsriktlinjer tillämpas enligt aktuell renhållningsordning för Helsingborgs stad. 2.4 Administrativa bestämmelser Generella bestämmelser som gäller inom hela planområdet: Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. 21 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. 6 (16)
3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. 3.2 Miljö, hälsa och säkerhet Buller från vägar Planområdet ligger cirka 115 meter Fältarpsvägen som är en större genomfartsväg. Dygnsmedelvärdet för trafikbullret från vägen i hela kvarteret Hildegard uppgår till 45 49 dba ekvivalent nivå vilket ligger under tillåtet värde för bostäder i enlighet med naturvårdsverkets riktlinjer. Solförhållanden skuggstudier har gjorts för att se hur byggnaden på fastigheten Hildegard 5 påverkar de övriga fastigheterna i kvarteret och då speciellt fastigheten Hildegard 6. Hildegard 5 Vårdaggämning klockan 12.00 7 (16)
Hildegard 5 Vårdaggämning klockan 15.00 Hildegard 5 Midsommar klockan 12.00 8 (16)
Hildegard 5 Midsommar klockan 15.00 3.3 Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö Byggnaderna på fastigheterna Hildgarden 2 och 6 förses med varsamhetsbestämmelsen k för att skydda deras specifika kulturhistoriska värden. 3.4 Sociala förhållanden Befolkning Sex nya bostäder kommer att skapas när flerfamiljshuset på fastigheten Hildegard 5 färdigställts. Viket innebär ytterligar cirka 15 20 boende inom området. Tillgång till parker Norr om planområdet finns en liten park. På andra sidan Fältarpsvägen finns Folkparken och Jordbodalen. Folkparken är en så kallad gröning och Jordbodalen räknas som större naturområde. 3.5 Planens genomförande Fastighetsrättsliga konsekvenser Ingen fastighetsbildning krävs för planens genomförande. Övriga upplysningar Om fornlämningar påträffas vid markarbeten ska entreprenören omedelbart avbryta arbetet och meddela Länsstyrelsen, i enlighet med 2 kap 10 lagen om kulturminnen med mera. 9 (16)
10 (16)
4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Stadsbyggnadsnämnden beslutade 13 juli 2011 genom delegationsbeslut att medge bygglov för inredning av vind på fastigheten Hildegard 5. Bygglovet överklagades och upphävdes i Markoch miljööverdomstolen avseende våningsantal. Gällande detaljplan är från 1933. Några av de befintliga huvudbyggnaderna saknar helt eller delvis stöd i gällande plan varför detaljplanen avses moderniseras för hela kvarteret och frågeställningen avseende fastigheten Hildegard 5 prövas genom upprättande av förslag till ny detaljplan. Beslut i ärendet Beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden togs den 23 april 2015. 4.2 Planområdet Planområdet ligger inom stadsdelen Husensjö och avgränsas av Söderköpingegatan i norr, Askersundgatan i öster, Hässleholmsgatan i väster och i söder av Nybrogatan.. Området omfattar hela fastigheterna Hildegard 2, 5 och 6 11. Planområdet omfattar ca 5300 m 2. Markägoförhållanden Samtliga fastigheter är i privat ägo. Markanvändning Området används idag för bostadsändamål. Historik Stadsdelen Husensjö har fått sitt namn efter Husensjön som bildades under den senare istiden. Sjön har senare avvattnats genom Hälsobäcken i norr och Gåsebäcken i söder och allt mer fått karaktären av ett kärr, omgivet av våtmarker. På en karta från 1710 kallas sjön Husens Siö och på 1810 års rekognoceringskarta kallas området Husensjö måse. Senare på 1800 talet dikades delar av mossen ut och utnyttjades sedan som åkermark. Under 1600 talet användes en av bäckarna som rann från Husensjö till att förse vallgravarna kring stadens befästningar med vatten. Den första dokumenterade bebyggelsen i området är från 1600 och 1700 talet då ett antal torp belägna vid mossen benämns Sjöhusen. Möjligen är det dessa hus som gett sjön dess namn, men den kan även ha döpts efter de närliggande Dragarehusen eller Lafogdahuset. På 1800 talet var området beläget strax utanför Helsingborgs stadsgräns och tillhörde istället Filborna och Köpinge byar. Stadens expansion fick som följd att dessa marker blev åtråvärda för exploatörer, som i slutet av 1800 talet började köpa upp marker, mest i anknytning till Husensjövägen, och stycka upp dessa till tomter. En del bebyggdes med arbetarhus, medan andra utnyttjades som mindre jordbruks och trädgårdsodlingar. 11 (16)
Bebyggelse Hildegard 2 Byggnaden på Hildegard 2 byggdes år 1926 och år 2005 byggdes en kupa på takets norra sida. Fasaden är i Helsingborgstegel med detaljerad murteknik. Fönstren är utbytta. Hildegard 5 Huset hör nog till de ursprungliga i kvarteret men byggdes till år 1926 för att användas för butiksändamål. År 1970 byggdes garaget och år 2011 påbörjades den senaste ombyggnaden då huset försågs med en extra våning och vinden inreddes. Ombyggnaden är inte färdigställd och byggnaden står obebodd. Ritning på tillbyggnaden som gjordes 1926 Huvudbyggnad med påbyggnad 2011 Garage byggt 1970 12 (16)
Hildegard 6 Huvudbyggnaden tillhör de ursprungliga inom kvarteret Hildegard. År 1953 byggdes garaget. Hildegard 7 Huset är byggt år 1945. Tillbyggnad av garaget skedde 1945. År 1972 byttes fasaden. 13 (16)
Hildegard 8 Huset byggdes år 1977 och är ett prefabricerat småhus. Från början var fasaden i tegel men är nu vitputsad. Hildegard 9 Huset byggdes år 1978 och är ett prefabricerat småhus. Hildegard 10 Byggnaden är ett av de ursprungliga husen i kvarteret antagligen uppfört på 1920 talet. Tillbyggnad skedde år 2004. 14 (16)
Hildegard 11 Huset är byggt år 1975. Det är ett trähus med tegelfasad. Trafik Området nås via Sofiebergsvägen och Jönköpingsgatan. Ett kvarter bort i söder finns Fältarpsvägen en Helsingborgs största genomfartsgator. Teknisk försörjning Området har den tekniska försörjning som behövs. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. 4.3 Service Offentlig service Offentlig service som butik och vårdcentral finns på Närlundaområdet på andra sidan Fältarpsvägen. Skola och förskola Närmaste skolor är Wieselgrensskolan och Husensjöskolan några kvarter bort. Även förskolor finns i närområdet. Kommersiell service Livsmedelsbutiker finns i närområdet. 4.4 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas planområdet som blandad stad. 15 (16)
Detaljplaner För planområdet gäller stadsplan för kvarteret Agda m fl (1283K 2228) som vann laga kraft den 27 juli 1934. För nu aktuellt planområde redovisas användingen B, bostadsändamål. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 16 (16)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat Detaljplan för fastigheten Hildegard 5 med flera Sofieberg, Helsingborgs stad Preliminärt granskningsutlåtande Detaljplanens syfte Syftet med detaljplanen är att modernisera detaljplanen för kvarteret. Hildegard utifrån rådande förhållanden samt att pröva skydd av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Samråd Detaljplanen har varit på samråd under tiden 22 augusti 4 oktober 2016 samt remitterats till berörda myndigheter, kommunala nämnder med flera. Kända sakägare har fått handlingarna tillsända sig. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om samråd den 16 juni 2016. Länsstyrelsen och lantmäteriet har under samrådet yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har 6 remissinstanser yttrat sig och 4 skrivelser har kommit från allmänheten. Det preliminära granskningsutlåtandet kommer att kompletteras och färdigställas efter granskningen. Yttranden Utan synpunkter på samrådsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Lantmäterimyndigheten, 4 oktober 2016 Miljönämnden, 2 november 2016 Myndigheter och statliga verk och berörda kommuner Länsstyrelsen, 3 oktober 2016 Länsstyrelsen framför under samrådet följande. Handlingarna bör redovisa bullersituationen och dagvattenhanteringen tydligare. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med utförligare text om bullsituatione och dagvatten hanteringen. 1 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat Nämnder Kulturnämnden, 28 november 2016 Kulturnämnden framför under samrådet att det är problematiskt att bygga till huvudfasaden på Hildegard 6. Det kan därför vara lämpligt att begränsa byggrätten närmast den nordvästra fasaden. Beskrivningen till Hildegard 2 på plankartan bör även förtydligas eftersom det är oklart vad som menas med den detaljrika tegelsättningen. Kommentar: Byggrätten framför byggnaden på Hildegard 6 har inte begränsats för den händelse att byggnaden rivs eller brinner upp, att byggnaden då kan återuppföras i ett bättre läge på fastigheten. Beskrivningstexten för varsamheten på Hildegard 2 har förtydligats. Ledningsägare Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA), 4 oktober 2016 NSVA framför under samrådet att för närvarande går kombinerade ledningar norr om planområdet längs med Söderköpingsgatan. NSVA planerar att tidigast 2019 separera denna sträcka till dag och spillvattenledning samt ersätta den befintliga dricksvattenledningen. Hildegard 6, 7 och eventuellt Hildegard 10 kommer troligtvis i samband med detta projekt separera sitt dagoch spillvatten. NSVA kommer föra en dialog med fastighetsägare i samband med arbetsskedet. Kommentar: Planbeskrivningen har kompletterats med NSVA:s uppgifter. Sakägare, boende med flera Ägaren till fastigheten Hildegard 7, 22 september 2016 Fastighetsägaren till Hildegard 7 framför i skrivelse under samrådet att planförslaget innebär en försämring för området vilket påverkar huspriserna i kvarteret. Byggnaden på fastigheten Hildegard 5 har påverkat kvällssolen negativt vid vissa årstider på deras fastighet. Fastighetsägaren menar även att parkeringsfrågan inte är löst för fastigheten Hildegard 5. De menar även att bygglovshanteringen inte hanterats rätt och att tillvägagångssättet för denna detaljplan strider mot likabehandlingsprincipen. Samlad kommentar: Kommunen har planmonopol och kan när genomförandetiden på en detaljplan gått ut pröva upprättandet av en ny detaljplan. Gällande detaljplan för kvarteret Hildegard upprättades 1934 och genomförandetiden har gått ut. Det finns ett uppdrag för stadsbyggnadsförvaltningen att förtäta staden. Detaljplanen ger ett tillskott på cirka sex lägenheter. Bostadsbeståndet inom stadsdelen Husensjö varierar från flerfamiljshus i tre våningar till enplansvillor, vilket gör att stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att höjden på byggnaden inom Hildegard 5 är rimlig. Byggnaden ligger i nordväst och skuggar inte mitt på dagen. Planbeskrivningen har kompletterats med skuggstudier som bekräftar detta. Trafiken inom området kommer att öka genom tillskottet av lägenheter men parkeringsbehovet kan lösas inom fastigheten Hildegard 5. 2 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat Varsamhetsbestämmelsen har satts för att ge kulturhistoriskt värdefulla byggnader skydd mot förvanskning. Skyddet gäller enbart de uppräknade detaljerna och det är möjligt att riva byggnaderna och uppföra dem i ett nytt läge inom respektive fastighet. Ägarna till fastigheterna Amanda 9, Hildegard 2, Hildegard 10, Hilda 2, Hilda 8, Selma 9 och Selma 10, 30 september 2016 Fastighetsägarna framför i en skrivelse att ett beslut om bygglov i strid mot gällande detaljplan legitimeras med den nya detaljplanen. Det ifrågasätts om det rent formellt är försvarbart att göra en detaljplaneförändring för att legitimera ett felaktigt beslut. Man menar att påbyggnaden på Hildegard 5 lägger granntomten Hildegard 6 i skugga. Det är fastighetsägarnas uppfattning att byggnaden på Hildegard 5 skall anpassas till gällande detaljplan på ett sådant sätt som övrig bebyggelse i kvarteret Hildegard. Vidare har man synpunkter på planbeskrivning enligt följande: Man menar att planförslaget inte är en modernisering av detaljplanen utan bara en högre tillåten höjd på Hildegard 5. En gemensam definition och reglering av höjden för byggnader inom området bör kunna utarbetas. En konsekvens som är utelämnad i planbeskrivningen är att antalet bostäder ökar från 7 till 13 och därmed ökar också parkeringsbehovet och trafiken. Man tycker att inom stycket bakgrund och organisation borde det framgå om byggnaden inom Hildegard 5 är ombyggd enligt det bygglov som medgavs. Man menar slutligen att det är onödigt med varsamhetsbestämmelse för byggnaderna på Hildegard 2 och 6. Dessa byggnader borde kunna med hjälp av bygglov kunna bevaras utan att särbehandlas i detaljplanen. Kommentar: Se samlad kommentar till Hildegard 7. Ägarna till fastigheterna Brita 3, Fredrika 6, Fredrika 12, Fredrika 13, Hilda 7, Hildegard 6, Hildegard 7, Hildegard 8, Hildegard 9, 30 september 2016 Fastighetsägarna framför i en skrivelse att med anledning av stadsbyggnadsnämndens planförslag för kvarteret Hildegard vill undertecknade fastighetsägare framföra följande synpunkter: Angivet syfte med detaljplanen är att modernisera detaljplanen för kvarteret Hildegard utifrån rådande förhållanden samt utifrån stadens bevarandeplan för skydd av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. I planbeskrivningen antecknas även ett syfte att göra samtliga byggnader inom området planenliga så att byggnaden inom Hildegard 5 kan färdigställas. Fastighetsägarna finner detaljplanen olämplig och ifrågasätter starkt stadsbyggnadskontorets angivna syfte med den nya detaljplanen av främst följande skäl. Genom planförslaget beviljas Hildegard 5 en högsta taknock om 13 meter och minsta takvinkel på 30 grader. Åtgärderna följer tidigare bygglovsansökan för Hildegard 5 som har varit föremål för rättslig prövning. Mark och miljööverdomstolen fastslog i mål P 4066 14 att förutsättningar för att bevilja bygglovet för åtgärderna inte fanns. Stadsbyggnadskontorets planförslag kan inte betraktas som annat än att rättfärdiga och i efterhand legalisera utförda byggnationer på fastigheten Hildegard 5, som byggts efter ett felaktigt delegationsbeslut. Syftet med åtgärden förefaller således enbart vara en åtgärd för att korrigera resultatet av den tidigare bygglovsprövningen och befästa nuvarande förhållanden på Hildegard 5 för att slippa behöva utfärda ett rivningsföreläg 3 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat gande för Hildegard 5, med risk för skadeståndsanspråk från fastighetsägaren. Inte som ett uttryck för en lämplig reglering av bebyggelsemiljöns utformning på fastigheten eller området. Det är fastighetsägarnas uppfattning att antagande av den nya detaljplanen skulle strida mot en rad rättsregler, såväl i sak som när det gäller förfarandet vid beslutet om antagande av planen. Någon prövning av allmänna och enskilda intressen eller motstående enskilda intressen som förutsätts enligt Plan och bygglagen har till synes inte gjorts. Ett beviljande av detaljplanen skulle strida mot förvaltningsrättsliga principer om rättskraft att i ett ärende om en ny detaljplan ompröva Mark och miljööverdomstolens dom i mål P 4066 14 i det tidigare bygglovsärendet. Mark och miljööverdomstolen har fastställt Mark och miljödomstolens domslut i mål P 2691 13. Mark och miljödomstolen har i sin bedömning i det tidigare bygglovsärendet bland annat anfört att avvikelserna var så många att de inte utgjort mindre avvikelser från detaljplanen. Det skall även betonas att samråd med berörda sakägare inte skett innan felaktigt bygglov beviljades och bygget sattes igång. Därtill hade liknande åtgärder vid en tidigare bygglovsprövning inte godkänts. Den aktuella förändringen av byggnadshöjd och tillåtelse av flerbostadshus, ensamt för Hildegard 5, innebär en sådan påtaglig försämring av närmiljön och olägenhet för oss närboende grannar att planen inte ska godtas. Konsekvensen för en sådan begränsad åtgärd för bebyggelseförhållandena i stort inom planområdet och gällande bevarandeplan i staden har såvitt framgår inte närmare övervägts i ärendet. Byggnadens höjd och utformning avviker från befintlig detaljplan och är till sin utformning inte lämplig med hänsyn till stads eller landskapsbilden och till natur och kulturvärden på platsen. Byggnaden ger inte en god helhetsverkan för området och är inte estetiskt tilltalande. Uppförandet av ett flerfamiljshus i området har även inverkan på trafiksäkerheten eftersom trafiken kommer att öka på Hässleholmsgatan och Söderköpingsgatan. Byggnaden på Hildegard 5 medför även försämrad utsikt och skuggar närliggande fastigheter, vilket påverkar marknadsvärdet för fastigheterna. Den förändrade och utökade byggrätten för Hildegard 5 innebär således en olägenhet för oss närboende. Mot bakgrund av nu anfört gör fastighetägarna gällande att ett beviljande av föreslagen detaljplan är direkt olämplig och skulle bland annat strida mot bestämmelserna 2 kap. 1 och 6 samt 4 kap. 2 och 36 Plan och bygglagen. Likaså skulle ett detaljplanebeslut strida mot legaliseringsprincipen, 1 kap 9 regeringsformen, och tydlighetskravet i 4 kap. 32 plan och bygglagen. Det skulle även brista i kraven på objektivitet och likabehandling, 2 kap. 2 kommunallagen, särskilt som detaljplanen innebär en förmån för Hildegard 5 jämfört med övriga fastigheter i området. Kommentar: Se samlad kommentar till Hildegard 7. Ägarna till fastigheterna Amanda 3, Amanda 9, Hildegard 2, Hildegard 10, Hilda 2, Hilda 8, Selma 9 och Selma 10, 30 september 2016 Fastighetsägarna framför i en skrivelse att fastställande av detaljplanen skulle innebära att ett beslut om bygglov i strid mot gällande detaljplan legitimeras. Någon annan avsikt med den föreslagna förändringen går inte att finna i handlingarna. Denna hantering av ett uppenbart felaktigt bygglovsbeslut är upprörande och saknar den fackmannamässiga och myndighetsutövande nivå man kan kräva av Helsingborgs stadsbyggnadsförvaltning. Vidare ifrågasätts om det rent for 4 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat mellt är försvarbart att göra en detaljplaneförändring för att legitimera ett felaktigt bygglovsbeslut. Kvarteret Hildegard och omliggande bebyggelse består i huvudsak av proportionerliga byggnader som lämnar tomtytor för trädgård. Så är inte fallet med fastigheten Hildegard 5. Efter påbyggnaden, som ger en nockhöjd på cirka 13 meter, lägger fastigheten Hildegard 5 granntomten, fastigheten Hildegard 6, bokstavligen i skugga. Vidare har inga andra byggnader i området tillnärmelsevis en sådan nockhöjd, eller ger en sådan påtaglig negativ inverkan på närliggande fastigheter och området som helhet. Det är vår uppfattning att fastigheten Hildegard 5 skall anpassas till gällande detaljplan på ett sådant sätt som övrig bebyggelse i kvarteret Hildegard och övriga området Fältabacken/Husensjö. Fastighetsägarnas övriga kommentarer på planbeskriviningen: 1.1 Syfte "Syftet med detaljplanen är att modernisera detaljplanen för kvarteret". Det finns inget stöd för att förändringen är en "modernisering". Den förändring som förseslås ändrar endast högsta bygghöjden för fastigheten Hildegard 5. "En högsta byggnadshöjd sätts på 7,6 m på samtliga fastigheter utom för Hildegard 5 som får en högsta nockhölj på 13,0 m". Användandet av "byggnadshöjd" för övrig bebyggelse och "nockhöjd" för Hildegard 5 saknar förklaring och uppfattas som ologisk. En gemensam definition och reglering av höjden för byggnader i området bör kunna utarbetas av Stadsbyggnadsförvaltningen. Med boverkets definition av byggnadshöjd torde huvudbygganden på Hildegard 5, utförande vara cirka 9,0m, väsentligt högre än de 7,5m i gällande detaljplan. Vidare kan ett husblock av det slag som uppförts på Hildegard 5 knappast anses representera modern arkitektur, eller modern byggkonst. Stöd för syftet: "att modernisera detaljplanen" saknas därmed. 1.2 Sammanfattning Vad menas med "endast får bebyggas med komplementbyggnader sätts där inte huvudbyggnad får finnas"? Konsekvenser "Planförslaget innebär att samtliga byggnader inom planområdet blir planenliga och att byggnaden inom fastigheten Hildegard 5 kan färdigställas". En utelämnad konsekvens är att antalet bostäder ökar från 7 till 13 och därmed parkeringsbehovet och trafik. 2.3 Trafik Föreslagna förändring av detaljplanen innebär en ökning av antalet bostäder med sex nya lägenheter. Hur parkering för boende och besökare, till denna mer än 85 % ökning av antalet bostäder ska lösas är inte utrett eller redovisat. 5 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat 4.1 Bakgrund och organisation "Stadsbyggnadsnämnden beslutade 13 juli 2011 genom delegationsbeslut att medge bygglov för inredning av vind för fastigheten Hildegard 5." Ombyggnaden av fastigheten Hildegard 5 är knappast att betrakta som "inredning av vind". Det är oklart i detaljplaneförslaget om byggnaden är ombyggd i enlighet med det bygglov som medgavs. Beskrivingen av syftet med ändringen av detaljplanen genom "modernisering" bestrids med hänvisning till kommentarerna till 1.1 (ovan). Slutligen en kommentar om kulturhistoriskt värde för fastigheterna Hildegard 2 och Hildegard 6; Visserligen kan syftet med varsamhetsbestämmelsen k för dessa fastigheter förstås, men med normal kompetens och varsamhet vid Stadsbyggnadsförvaltningens arbete med bygglov och annan reglering torde dessa byggnader kunna bevaras utan särbehandling av just fastigheterna Hildegard 2 och Hildegard 6. Kommentar: Se samlad kommentar till Hildegard 7. Sammanfattning Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om: Syftet med att göra så att befintlig byggnad på fastigheten Hildegard 5 blir planenlig. Syftet är att pröva lämpligheten med byggnaden på Hildegard 5 och modernisera planen i stort. Bostadsbeståndet inom stadsdelen Husensjö varierar från flerfamiljshus i tre våningar till enplansvillor, vilket gör att stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att höjden på byggnaden inom Hildegard 5 är rimlig. Dessutom är det stadsbyggnadsförvaltningens uppdrag att förtäta staden Detta ger cirka 6 nya lägenheter. Skuggsituationen för fastigheten Hildegard 6. Byggnaden på Hildegard 5 är placerad i nordväst vilket innebär att Hildegard 6 har sol en stor del av dagen. I planbeskrivningen har redovisning av solförhållandena införts under rubriken planförslaget, miljö och hälsa. Nödvändigheten av varsamhetsbestämmelse för byggnaderna på fastigheterna Hildegard 2 och 6. Varsamhetsbestämmelsen är extra skydd för kulturhistorisk värdefull byggnad. Skyddet gäller bara de uppräknade detaljerna på husen, som tegelfasaden och fönstersättningen till exempel. Dessutom finns det inget bevarandeprogram för området varför skyddet är extra viktigt. Trafik och parkeringssituationen i området när 6 nya bostäder tillkommer. Trafiken inom området kommer att öka genom tillskottet av lägenheter men parkeringsbehovet kan lösas inom fastigheten Hildegard 5. Redovisningen av trafikbuller och dagvatten. Planbeskrivningen har kompletterats med ytterligare uppgifter om bullersituationen och dagvattenhanteringen. Ändringar efter samrådet Följande ändringar har gjorts efter samrådet: Plankartan och planbestämmelserna har justerats efter boverkets nya allmänna råd. Plankartan har justerats i den upplysande texten om bevarande för fastigheten Hildegard 2 vad gäller fasaden. I planbeskrivningen har syftet med planen omformulerats och planbeskrivningen har även kompletterats med ytterligare beskrivning vad gäller trafikbuller och dagvatten. Under ru 6 (7)
Preliminärt granskningsutlåtande Upprättat briken planförslaget och miljö och hälsa har skuggstudier införts som visar hur byggnaden på fastigheten Hildegard 5 på verkar solförhållanden på de övriga fastigheterna i kvarteret. Kvarstående synpunkter Kvarstående invändningar från samrådet finns avseende syftet med detaljplanen, trafik och parkeringssituationen och bevarandebestämmelsen för fastigheterna Hildegard 2 och 6. Det finns även kvarstående synpunkt om utformingen av byggrätten framför byggnaden på fastigheten Hildegard 6. Sakägare enligt fastighetsförteckningen med synpunkter som inte blivit tillgodosedda Ägarna till fastigheterna Amanda 3 och 9, Brita 3, Fredrika 6, 12, 13, Hilda 2 och 8, Hildegard 2, 6, 7, 8, 9 och 10 samt Selma 9 och 10. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Lena Gottschalk plantekniker 7 (7)