Vasallen årsredovisning 2000

Vasallen årsredovisning 2000

Innehå ll VDs kommentar 4 Vasallens personal 6 Vasallen i Sverige 7 Vasallens dotterbolag Campus Östersund 8 F18 Tullinge 10 Garnisonen Linköping 12 I17-Parken Uddevalla 14 Regementet Borås 16 Regementet Ystad 18 Jägarskolan Kiruna 20 KA5 Härnösand 21 Garnisonen Sollefteå 22 Nipan Sollefteå 23 Dalregementet falun 24 Almnäs Södertälje 25 Östra kasern Kristianstad 26 Rosenholm Karlskrona 27 KA3 Fårösund 28 Förvaltningsberättelse 31 Resultaträkningar 33 Balansräkningar 34 Kassaflödesanalyser 36 noter 37 Revisionsberättelse 46 Vasallens styrelse 47 Vasallens ledning 48 Övriga ledande befattningshavare 49 Adresser 50 Vasallen AB (publ). Org nr: 55 64 75-4793. Säte: Örebro. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 31-32.

Vasallen skall skapa långsiktig värdetillväxt genom att utveckla och förädla f d försvarsfastigheter för alternativ kommersiell användning. Vasallen å rsredovisning 2000 Vasallens vision: Levande stadsdelar med hög attraktionskraft Vasallen är ett stabilt fastighetsbolag med finansiell styrka. Med kompetens och innovationskraft förvandlar vi tidigare regementsområden till nya, levande och spännande stadsdelar. Här finns arbetsplatser i form av kontor och verksamheter, som exempelvis utbildning, som integrerats med permanentboende och olika former av serviceinrättningar. De förädlade områdena har hög attraktionskraft hos hyresgästerna och är intressanta förvärvsobjekt för de fastighetsägare som söker affärsmässigt sunda fastigheter med låg risk. Finansiella mål Vasallens enskilda dotterbolag skall efter tre års verksamhet visa ett positivt rörelseresultat och efter fem års verksamhet visa ett positivt resultat efter finansnetto. 3

VDs kommentar Verksamhetsåret 2000 blev för Vasallens del ett år av stark expansion. Efter det försvarsbeslut som riksdagen tog i mars 2000 stod det klart att Vasallen kunde växa vidare och när året var över kunde summeringen göras. Vasallens expansion omfattar förvärv av sammanlagt nio nya försvarsfastigheter: i Kiruna, Härnösand, Falun, Almnäs i Södertälje, Fårösund på Gotland, Karlskrona och Kristianstad samt två i Sollefteå. Vasallens tillfördes drygt en halv miljon kvm och blev i ett slag ett rikstäckande fastighetsbolag, med en sammanlagd lokalarea om knappt 800 000 kvm fördelat på 15 dotterbolag, från Kiruna i norr till Ystad i söder. Det är naturligt att en så snabb tillväxt satte sin prägel på merparten av Vasallens verksamhet under året. Att växa nästan trefalt på så kort tid kräver också noggrann planering, inte minst avseende översyn och utveckling av organisationen, bemanningen och styrformerna. Samtidigt har det varit viktigt att ständigt hålla verksamhetens ursprungliga mål för ögonen. I den proposition som förelades riksdagen i juni 1997, och som utmynnade i bildandet av Vasallen, löd formuleringen: Ändamålet för bolaget skall vara att utveckla och förädla fastighetsbeståndet i samarbete med kommuner och lokalt näringsliv för att slutligen sälja fastigheterna på kommersiella villkor. 4 VASALLEN ÅRSREDOVISNING 2000

Denna tydligt formulerade strategi är i allra högsta grad levande och det är min bedömning att Vasallen under innevarande år, det fjärde hela verksamhetsåret i ordningen, kan komma att avyttra någon eller delar av någon av de sex försvarsfastigheter Vasallen förvärvade under 1997. Omfattande rekrytering Som ett resultat av ovan nämnda förvärv inleddes en omfattande personalrekrytering redan under andra kvartalet 2000 dels till de tillkommande dotterbolagen, dels till en planerad resursförstärkning till huvudkontoret. Det betyder en expansion i antalet anställda till drygt 70 medarbetare. Till de nya dotterbolagen gäller rekryteringen fastighetschefer, förvaltare och administratörer. Till huvudkontoret avser kompetensförstärkningen både en breddning av den verkställande ledningen i form av två fastighetsdirektörer och ytterligare resurser till områdena ekonomi/finans, affärsutveckling, teknik och information. vilket resulterat i tydliga riktlinjer för hur den framtida förädlingen skall hanteras. De kulturhistoriska värdena är en viktig framgångsfaktor i Vasallens förädlingsprocess. Vasallen och framtiden Vasallen är ett ungt fastighetsbolag med en mycket spännande framtid. Erfarenheterna hittills visar tydligt på möjligheterna att framgångsrikt kunna utveckla och förädla våra fastigheter på de lokala marknadernas villkor. Förmågan att lyhört lyssna på kundernas krav och önskemål för att på bästa sätt kunna erbjuda attraktiva lösningar på hyresgästernas lokalbehov kommer även fortsättningsvis att vara kännetecknande för Vasallen. Lägg därtill en stark balansräkning i kombination med hög kompetens inom den speciella nisch där verksamheten bedrivs, så finns det fog för en optimistisk syn på Vasallens framtida utveckling. Vasallens framgångsfaktorer De omfattande diskussioner som Vasallen under året fört med respektive kommuner i samband med förvärven av de nio nya försvarsanläggningarna har ytterligare bekräftat att en alldeles avgörande framgångsfaktor är att snabbt få igång en dialog med respektive kommuns ledning och ledande tjänstemän. De arbetsformer Vasallen utarbetar och successivt förfinar har också skapat utomordentliga referenser i Östersund, Tullinge, Linköping, Uddevalla, Borås och Ystad, där vårt samarbete sträcker sig mer än tre år tillbaka i tiden. Värde tillskapas genom ett strukturerat och processorienterat arbetssätt kombinerat med en entusiasm och framåtanda som präglar Vasallens personal, utifrån gemensamma mål och ständiga förbättringar. Med empiriska erfarenheter och flera facit i handen har därför ledtiden från inledande diskussioner med respektive kommun till att forma en hållbar vision i utvecklingsarbetet med de nyss nedlagda försvarsanläggningarna minimerats. Att sedan fortsättningsvis kunna arbeta med förädlingen i ett nära och kontinuerligt samarbete med kommunerna är en avgörande framgångsfaktor för att Vasallen skall kunna skapa de nya, levande stadsdelar som utgör visionen för vårt arbete. Andra betydelsefulla framgångsfaktor för Vasallen är att säkerställa ett bra samarbete med det lokala näringslivet samt att föra ett aktivt styrelsearbete i dotterbolagen, där det är av stor vikt att en lokal bransch- och marknadskompetens finns representerad. Jan-Peter Jonsson Verkställande direktör Stora kulturhistoriska värden Regeringen beslutade under året att anläggningarna i Fårösund och Falun befanns vara av stora kulturhistoriska värden, vilket föranledde ett utarbetande av skyddsföreskrifter för byggnader och mark. Här har ett fruktbart samarbete förts med respektive kommuner och länsstyrelser samt Riksantikvarieämbetet, 5

Bred utbildning av befintlig personal och omfattande rekrytering av ny kompetens Vasallens expansion under verksamhetsåret 2000 har ställt stora krav på såväl utbildning av den befintliga personalen som en omfattande rekrytering. Den snabba expansionen kräver en tydlig personalpolitik som säkerställer den företagskultur Vasallen byggt upp från grunden. På detta följer att varje medarbetare tillförsäkras möjligheter till en framtida personlig utveckling samt att förutsättningar skapas för att arbetet med ständiga förbättringar kan fortsätta enligt tidigare fastlagd plan. Som ett led i denna strävan genomfördes en omfattande personalenkät under hösten 2000, bestående dels av en attitydundersökning bland samtliga 41 medarbetare på huvudkontoret och i de sex ursprungliga dotterbolagen, dels en sammanställning av alla enskilda medarbetares tankar och förslag till förändringar och förbättringar i den löpande verksamheten. Uppföljning av personalenkäten Resultatet av personalenkäten blev mycket positivt, med ett uttalat engagemang för Vasallens arbetssätt och framtida mål bland samtliga medarbetare och där de framtida möjligheterna till personlig utveckling och kompetensförstärkning rankades högt. Som en uppföljning av personalenkäten inleddes ett projekt med syfte att ringa in de områden där Vasallen kan fördjupa arbetet med ständiga förbättringar. Arbetet förs i mindre, tvärsammansatta grupper där uppgiften är att definiera och sammanställa de förslag på förändringar och förbättringar som formulerats, allt för att de skall kunna utvärderas och senare på bästa sätt tas tillvara i det vardagliga arbetet inom hela Vasallen. Under innevarande år skall nyanställd personal successivt inkorporeras i detta kontinuerliga arbete, där den årligt återkommande personalenkäten blir en viktig mätpunkt för hur framgångsrikt förändringsarbetet bedrivs. syftet var att fatta beslut om styrformer och bemanning utifrån resultatet av Försvarsbeslutet 2000, som fattades i mars. Initialt inleddes arbetet med att rekrytera fastighetschefer till de nya dotterbolagen. En omfattande annonskampanj i såväl riks-, som lokal- och facktidningar genomfördes, med mycket gott gensvar. Innan halvårsskiftet var tre nya fastighetschefer anställda och innan årsskiftet ytterligare två. Under hösten kom nästa våg i rekryteringsarbetet, nu med inriktning mot en kompetensförstärkning till huvudkontoret, dels i form av två nya befattningar som fastighetsdirektörer till ledningsgruppen, dels som förstärkningar till funktionerna ekonomi/finans, affärsutveckling, teknik samt information och stöd till verkställande ledning. Under första kvartalet innevarande år inleddes den kompletterande rekryteringen till de nio nya dotterbolagen, avseende administratörer, förvaltare och drifttekniker. När Vasallen senare under innevarande år kommer att nå full bemanning beräknas antalet medarbetare att uppgå till drygt 70 stycken, innebärande en personalökning om 75 procent inom en tvåårsperiod. Utbyggnad av huvudkontoret I takt med huvudkontorets ökande numerär påbörjades även arbetet med att bygga ut huvudkontoret. Ytterligare 300 kvm kontorsyta har tillförts. Ombyggnaden var klar i oktober. I december hölls två introduktionsdagar vid huvudkontoret, där samtliga nyanställda under året deltog. Generellt har gemensamma aktiviteter inom Vasallen hög prioritet och ambitionen är att företaget skall präglas av en stor gemenskap och delaktighet. Eftersom verksamheten är utspridd på 15 orter i landet är det av stor vikt att prioritera aktiviteter och utbildningar som skapar en gemensam företagskultur. Snabb personalökning Vid årets inledning var medelantalet årsanställda inom Vasallen 38 personer. Vid utgången var siffran 49, motsvarande en ökning med 29 procent. Av de under året nyanställda har två personer rekryterats till huvudkontoret och sex till dotterbolagen. Fördelningen bland de 49 personer som utgjorde Vasallens personal vid utgången av 2000 var 33 män och 16 kvinnor. Genomsnittsåldern för männen var 45 år och för kvinnorna 39. Utbildningsinsatserna och kompetensutvecklingen uppgick i genomsnitt till fem dagar under året och har i huvudsak inriktats på Vasallens investeringsprocess samt de olika kvalitetsprojekt som kontinuerligt genomförs. Omfattande rekryteringsprogram Rekryteringen till det växande Vasallen påbörjades redan i april 2000 och föregicks av en organisationsutredning, där 6 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

Vasallen i Sverige Kiruna Östersund Sollefteå Härnösand Falun Örebro, HK Linköping Uddevalla Borås Ystad Tullinge Södertälje Fårösund Karlskrona Kristianstad 7

Vasallen i Östersund Östersund är en stad med tydlig inriktning mot förvaltning och tjänsteproduktion och utgör ett administrativt och ekonomiskt centrum i Mellersta Norrland. Närheten till Norge ligger som en grund för tätt utbyte och en omfattande gränshandel och en bland många starka kopplingar till närliggande Trondheim är den mellan det expansiva norska universitetet och Mitthögskolan i Östersund. Vasallen är idag en av de dominerande fastighetsägarna i Östersund. De spontana förfrågningar som erhålls samt den goda respons marknadsföringsarbetet ger är bra bevis på att A4 Vasallen är en mycket attraktiv hyresvärd i Östersund. Omfattande nybyggnation A4 Vasallen marknadsför Campus Östersund, ett område centralt placerat i staden med en lokalarea om cirka 57 800 kvm. I januari 1999 tecknades ett 25-årigt hyresavtal med Mitthögskolan, som omfattar 31 000 kvm, varav cirka 11 000 kvm är nyproduktion. Vid halvårsskiftet 2000 flyttade Mitthögskolan in på området och tog cirka 13 000 kvm i besittning. Under året inleddes även byggandet av Mitthuset, som avser en nybyggnation om 8 000 kvm. För Mitthögskolans räkning färdigställs nu den första delen, på 5 000 kvm, som skall innehålla bibliotek, restaurang, hörsalar och inrymma en rad servicefunktioner. Inflyttning i första delen av mitthuset beräknas till halvårsskiftet innevarande år. Resterande 3 000 kvm skall vara färdigställt till halvårsskiftet 2002. Ny detaljplan Under 2000 fastslogs en ny detaljplan som omfattar hela området, exklusive den del som Mitthögskolan disponerar, som varit detaljplanelagt sedan tidigare. Markarbetet utomhus inleddes också under året, där målsättningen är att via en rad trivselskapande åtgärder skapa en stadsdelsliknande utomhusmiljö. Arbetet sker successivt och beräknas vara klart under 2002. Bland övriga nya hyresgäster som flyttade in på Campus Östersund under 2000 kan nämnas IT-konsultbolaget AU- System, som tecknat avtal om cirka 5 000 kvm åt sammanlagt cirka 180 konsulter. Vidare tecknade Försvarsmakten ett hyresavtal gällande nybyggnad av en restaurang om ca 1 000 kvm. Expansionen fortsätter Verksamheten under 2001 kommer i all väsentlighet att präglas av ett förädlingsarbete på bred front. Detaljplanerna för hela Campusområdet medger nya byggrätter om cirka 20 000 kvm. Förhandlingar med ett flertal potentiella hyresgäster pågår. Klart är dessutom att en fortsatt utbyggnad skall ske åt ett expanderande AU- System. Mitthögskolans inflyttning i Mitthuset skall också vara helt avklarad och alla funktioner intrimmade innan höstterminen börjar 2002. Campus Östersund 2000 1999 1998 Omsättning, Tkr 12 601 9 386 14 634 Driftnetto, Tkr 6 463 5 355 9 849 Rörelseresultat efter finansnetto, Tkr -4 859-810 3 911 Bokfört värde fastigheter 1), Tkr 103 542 47 287 43 396 Nettoinvesteringar, Tkr 102 392 38 658 9 698 Pågående arbeten, Tkr 79 588 42 674 9 179 Direktavkastning 1), % 9 12 23 Kontrakterad lokalarea, kvm 45 098 14 600 16 100 varav inflyttad 00-12-31 18 612 Uthyrningsgrad, % 78 32 34 Uthyrbar lokalarea 2), kvm, cirka 57 800 45 100 47 200 Markareal 3), ha, cirka 16,6 16,6 16,6 Registerfastighet: Artilleristen 1, Ångern 2 1) exklusive pågående arbeten 2) ytförändringar till följd av försäljning, ombyggnad, ommätning eller rivning 3) arealförändringar till följd av fastighetsbildning 8 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

VD för A4 Vasallen AB är Thomas Fuchs. 9

Vasallen i Tullinge Tullinge ligger cirka 25 km söder om centrala Stockholm, i Botkyrka kommun, och är beläget på Södertörn. Inom Södertörn finns sammanlagt åtta kommuner, med en befolkning om cirka 400 000 personer. Södertörn är ett expansivt område som för närvarande genomgår en mycket positiv utveckling. Utbyggnaden av Huddinge sjukhus och Forskningscentrat Novum samt den fortsatta expansionen av Södertörns Högskola är några exempel. Inom den närmaste framtiden väntas flera omfattande infrastrukturella investeringar, i synnerhet en ny- och utbyggnad av väg- och järnvägsnätet. Förväntningar finns om en ny förbifart söder om Tullinge samhälle, med anslutning till F18 Tullinge. Tullinge är ett av få riktigt stora områden i Storstockholm som har mark med potential för en större exploatering, med utrymme för upp till 3 000 nya bostäder. Fokus på bostadsområde Vasallen har hittills arbetat med tre i framtiden tänkbara användningsområden för F18 Tullinge: En civil storflygplats. En närflygplats med möjlighet att tillgodose det kapacitetsbehov som finns i Södertörn och dess omedelbara omgivningar. En kombination av nya stadsdelar innehållande bostäder i form av låghusbebyggelse, studentbostäder, kontor, handel, utbildning och service. F18 Tullinge 2000 1999 1998 De två alternativ som innebär fortsatt flygverksamhet avfördes definitivt som framtida exploateringsmöjligheter under hösten 2000. Istället har all kraft fokuserats på en satsning för att utveckla F18 Tullinges markområde till det sistnämnda alternativet. I samarbete med Botkyrka kommun genomförde F18 Tullinge under våren 2000 ett parallellt arkitektuppdrag, innebärande att tre olika arkitektlag fick i uppdrag att arbeta fram framtidsförslag av idémässig karaktär. Resultaten visar möjligheten till en exploatering av cirka 350 000 kvm nya bostäder av låghuskaraktär och cirka 100 000 kvm verksamhetslokaler, som sammanlagt resulterar i en ny stadsdel för upp till 8 000 invånare. En viktig grundförutsättning i förslagen var även att integrera de befintliga byggnaderna på F18 Tullinges markområde. Det parallella arkitektuppdraget presenterades i april 2000 och utgör en hörnsten i det förslag till översiktsplan för Tullinge, som Botkyrka kommun presenterade vid årsskiftet 2000/2001. Förslaget till översiktsplan beräknas vara på remiss till och med första halvåret 2002, vilket innebär att kommunen förväntas ta ett slutgiltigt beslut under hösten samma år. Stora framtida investeringar Omdaningen av F18 Tullinges markområde till ett nytt bostadsområde kommer att kräva stora investeringar i den närliggande infrastrukturen, framför allt avseende framtida vägsträckningar och en utbyggnad av kollektivtrafiken. Även i dessa frågor har F18 Tullinge haft ett nära samarbete med Botkyrka kommun och Vägverket. De två viktigaste förslagen som vårt gemensamma arbete har utmynnat i är att det planeras en fyrfilig väg, som binder ihop Flemingsberg och Tumba med anslutning till F18 Tullinge. På sikt kan även förutsättningar skapas för en järnvägsstation utefter Grödingebanan, som angränsar F18 Tullinge. Omsättning, Tkr 10 532 9 669 9 569 Driftnetto, Tkr 4 263 4 167 2 419 Rörelseresultat efter finansnetto, Tkr -2 788-4 246-1 750 Bokfört värde fastigheter 1), Tkr 16 348 16 634 16 920 Nettoinvesteringar, Tkr 874 191 11 825 Pågående arbeten, Tkr 615 6 97 Direktavkastning 1), % 26 25 17 Kontrakterad lokalarea, kvm 28 369 29 000 27 300 varav inflyttad 00-12-31 27 157 Uthyrningsgrad, % 75 74 70 Uthyrbar lokalarea 2), kvm, cirka 38 061 39 000 39 000 Markareal 3), ha, cirka 373,3 373,0 373,0 Registerfastighet: Riksten 9:2, 10:1, Tullinge 21:404, 21:492 1) exklusive pågående arbeten 2) ytförändringar till följd av försäljning, ombyggnad, ommätning eller rivning 3) arealförändringar till följd av fastighetsbildning 10 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

VD för F18 Vasallen AB är Christer Berglund. 11

Vasallen i Linköping Linköping är ett av Sveriges snabbaste tillväxtområden där handel, industri och datakommunikation är hörnstenar i näringslivet och Linköpings Universitet, med Tekniska högskolan, och Universitetssjukhuset är katalysatorer för forskning och utveckling samt utbildning. I4/A1 Vasallen utvecklar och förädlar Garnisonen i Linköping, ett område centralt placerat intill Mjärdevi Science Park (IT-inriktning) och Berzelius Science Park (BioTech-inriktning). Garnisonen i Linköping består av två kasernområden och ett verkstadsområde, omfattande cirka 100 000 kvm byggnader och byggrätter på cirka 200 000 kvm. Linköpings kommun har förvärvat ett intilliggande f d militärt övningsområde och har som avsikt att binda samman ett utvecklingsbälte från Mjärdevi Science Park i väster till SAAB, med Linköpings flygplats i öster. Mellan dessa punkter ligger, förutom Garnisonen i Linköping, även VTI (Väg- och transportforskningsinstitutet), SGI (Statens geotekniska Institut), Linköpings Universitetssjukhus och Linköpings Universitet. Framtidsplaner som kommunledningen i Linköping offentliggjort ger vid handen att stadens tillväxt beräknas bli omfattande även i framtiden. Från dagens 140 000 invånare prognosticeras och planeras för cirka 200 000 invånare i Linköping om tio år. Stora möjligheter till en attraktiv förädling Under år 2000 fastställdes översiktsplanen för Garnisonsområdet och arbetet med en andra detaljplan inleddes, omfattande kasernområdet för tidigare I4. Garnisonen Linköping 2000 1999 1998 Omsättning, Tkr 14 456 11 117 29 800 Driftnetto, Tkr -5 574-452 20 749 Rörelseresultat efter finansnetto, Tkr -25 690-10 953 10 215 Bokfört värde fastigheter 1 ), Tkr 79 696 51 992 46 356 Nettoinvesteringar, Tkr 265 846 65 532 8 274 Pågående arbeten, Tkr 299 156 66 779 7 483 Direktavkastning 1), % neg neg 45 Kontrakterad lokalarea, kvm 59 621 29 100 31 000 varav inflyttad 00-12-31 30 347 Uthyrningsgrad, % 52 29 31 Uthyrbar lokalarea 2), kvm, cirka 114 100 99 500 100 200 Markareal 3), ha, cirka 79,4 80,0 80,0 Registerfastighet: Smedstad 1:21 1) exklusive pågående arbeten 2) ytförändringar till följd av försäljning, ombyggnad, ommätning eller rivning 3) arealförändringar till följd av fastighetsbildning I detta delområde finns cirka 30 000 kvm befintlig lokalarea, varav cirka 13 000 är uthyrt. I detaljplanen förväntas en nybyggnadsrätt om cirka 10 000 kvm att ingå, vilket ger I4/A1 Vasallen goda möjligheter att genomföra ytterligare attraktiva förädlingar. Planerna för kasernområdet vid I4 är främst en satsning på höga kvaliteter i en omgivande attraktiv miljö och anpassade lokaler för utbildning samt forskning inom t ex medicin och medicinteknik, med en viss möjlighet till integration av bostäder. Flera nya hyresgäster har flyttat in på Garnisonen under året. Internationella skolan i Linköping har i en första etapp hyrt cirka 1 500 kvm med option på ytterligare cirka 2 000 kvm. Här bedrivs såväl förskoleverksamhet som en låg- och mellanstadieskola. Andra större, nya hyresgäster är Kriminalvårdsstyrelsen, som kommer att disponera cirka 1 000 kvm samt Vägverket, som hyr cirka 500 kvm. Avtal har tecknats med Landstingsfastigheter, som under 2001 kommer att hyra cirka 1 500 kvm med möjlig expansion till ytterligare ca 2 000 kvm. Stor efterfrågan på lokaler Förädlingsarbetet under år 2000 har varit omfattande och fortsätter med oförminskad kraft. I april 2001 flyttar Polisen, Åklagarmyndigheten i Östergötlands län samt Statens kriminaltekniska laboratorium (SKL) in på ett gemensamt delområde inom Garnisonen, omfattande cirka 30 000 kvm. Investeringarna i ny-, omoch tillbyggnad uppgår till cirka 350 Mkr. Hyresavtal kommer även att tecknas med tingsrätten samt länsrätten och hyresnämnden i Östergötlands län om 3 100 kvm ombyggd samt 1 500 nybyggd yta. Inflyttning är beräknad till hösten 2002. Efterfrågan på anpassade lokaler i det tillväxtområde där Garnisonen i Linköping ligger är mycket god. Förfrågningar kommer från företag i såväl Östergötland som i övriga landet. Vid ingången till år 2001 hade I4/A1 Vasallen uteliggande offerter motsvarande cirka 25 000 kvm. Planer för permanentboende Vasallen har fattat beslut om att inleda ett samarbete med Linköpings kommun, i syfte att skapa nödvändiga ramar för ett framtida bostadsbyggande på Garnisonen. Det är framför allt två områden som är under utvärdering: Söder om kasernområdena kan på sikt upp till cirka 500 nya lägenheter byggas, företrädesvis i flerfamiljshus På det tidigare verkstadsområdets norra del finns lämplig mark för uppförande av radhus/småhusbebyggelse. Denna exploatering ligger tidsmässigt först och en preliminär tidplan visar att första inflyttning i området skulle kunna ske vid årsskiftet 2002/2003. 12 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

VD för I4/A1 Vasallen AB är Steve Andersson. 13

Vasallen i Uddevalla Uddevalla förvandlades under 1990-talet från en industristad med flera omfattande omstruktureringar inom stora verkstadsföretag till en tjänsteproducerande stad med stort inslag av nya företag. En bidragande orsak till den positiva utvecklingen var etableringen av en ny Högskola. I17 Vasallen utvecklar, förädlar och marknadsför I17- Parken, det f d regementsområdet som ligger centralt placerat i Uddevalla. Med en lokalarea om cirka 38 000 kvm och ett markområde på drygt 65 hektar har I17 Vasallen under de tre senaste åren utvecklats till ett av de dominerande fastighetsbolagen i staden. Affärsidén, att erbjuda Uddevallas bästa arbetsplatser till hyresgäster från en rad olika branscher, har varit framgångsrik. Idag är I17-Parken en väl fungerande stadsdel i Uddevalla, med betoning på anpassade lokaler för tjänsteföretag. Vid utgången av 2000 var uthyrningsgraden 78 procent och som ett resultat av pågående förädlingsarbete kommer ytterligare hyresgäster att flytta in i ombyggda och anpassade lokaler under innevarande år. Utomhusmiljö med stadsdelskänsla I det pågående detaljplanearbetet under verksamhetsåret 2000 har planerats för en uppdelning av I17-Parken i två delar, där den ena består av befintliga kasernbyggnader, som förädlats med goda resultat som följd. Del två omfattar markområdet med förrådsbyggnader, där det finns stora utvecklingsmöjligheter, exempelvis ett framtida utrymme för nya byggrätter. I17-Parken 2000 1999 1998 Första etappen av förädlingen av kaserngården slutfördes under 2000. Här har vissa ytor asfalterats, plattsättning har genomförts och ny belysning installerats, allt för att åstadkomma en levande och trivsam miljö med stadsdelskänsla. Nya hyresgäster som flyttat in till I17-Parken under året är bland annat flera Telia-företag, som tidigare varit spridda i Uddevalla. Fr o m november 2000 finns de samlade på en yta motsvarande cirka 1 100 kvm. Komvux i Uddevalla disponerar en hel kasernbyggnad om cirka 5 200 kvm och har dessutom hyrt 350 kvm i kanslihuset. Exempel på andra nya hyresgäster är teknik- och konstruktionsföretaget Simfotech, förmedlingsbolaget Grävsam och grossistföretaget Agenta Optik. En restaurang med konferensanläggning har också etablerats under året, som snabbt blivit välbesökt. I de två översta planen i en kasernbyggnad omvandlas cirka 1 600 kvm till 18 stycken exklusiva lägenheter, i storlek från ett till fyra rum och kök. Inflyttning är beräknad till mars 2001. Lägenheterna har anpassats efter den befintliga byggnadens form och resultatet är ljusa, öppna boytor med högt i tak. Alla lägenheter är utrustade med balkonger, som ger en panoramautsikt över såväl hela Uddevalla som Byfjorden. Fortsatt förädling Förädlingsarbetet under 2001 kommer i första hand att inriktas på att ytterligare utveckla utomhusmiljön. Målsättningen är att ge hela området en ännu starkare karaktär av stadsdelskänsla. Tillgängligheten till I17-Parken skall ökas genom att entréområdet byggs om för både smidigare och säkrare inoch utfarter. Vid halvårsskiftet 2001 kommer Telia att flytta in i ytterligare cirka 600 kvm ombyggda lokaler och Komvux skall vid samma tidpunkt hyra ytterligare en hel kasernbyggnad om cirka 5 200 kvm. Omsättning, Tkr 10 438 9 167 8 758 Driftnetto, Tkr 3 841 3 600 2 354 Rörelseresultat efter finansnetto, Tkr -2 204-987 -2 185 Bokfört värde fastigheter 1), Tkr 41 709 18 399 18 909 Nettoinvesteringar, Tkr 37 852 9 616 858 Pågående arbeten, Tkr 22 809 10 040 424 Direktavkastning 1), % 13 19 12 Kontrakterad lokalarea, kvm 30 432 29 900 30 600 varav inflyttad 00-12-31 29 338 Uthyrningsgrad, % 78 78 80 Uthyrbar lokalarea 2), kvm, cirka 38 920 38 200 38 300 Markareal 3), ha, cirka 63,6 63,6 63,6 Registerfastighet: Halla-Stenbacken 1:91, Barkhögarne 12 1) exklusive pågående arbeten 2) ytförändringar till följd av försäljning, ombyggnad, ommätning eller rivning 3) arealförändringar till följd av fastighetsbildning 14 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

Fastighetschef för I17 Vasallen AB är Bodil Persson. 15

Vasallen i Borås Borås är västra Sveriges näst mest folkrika stad, med cirka 100 000 invånare, och utgör ett naturligt nav i Sjuhäradsbygden. Präglad av småföretagaranda har Borås klarat att ställa om från den tidigare dominerande textilindustrin och idag är näringslivet en god blandning av företag inom områden som handel, distribution, logistik, service och design. I15 Vasallen utvecklar, förädlar och marknadsför det f d regementsområdet under namnet Regementet Borås. Med cirka 42 000 kvm befintlig lokalarea och 72 hektar mark är I15 Vasallen en betydande aktör på den lokala fastighetsmarknaden. Stadsplaneläggning I15 Vasallen har under verksamhetsåret genomfört ett parallellt arkitektuppdrag i samarbete med Borås kommun. Tre arkitektlag har var för sig arbetat med förslag till framtida inriktning av förädlingen av såväl befintliga byggnader som mark. Under hösten förelåg resultaten av det parallella uppdraget, vilket i sin tur ledde till att kommunfullmäktige fattade beslut om ett fördjupat arbetet med en översiktsplan för hela området. Arbetet är i full gång och beräknas vara klart till halvårsskiftet innevarande år. Etableringar Under verksamhetsåret inleddes även arbetet med att bygga en ny rondell vid riksväg 40, i direkt anslutning till inoch utfarten vid Regementet Borås. I maj innevarande år skall arbetet vara avslutat och resultera i en väsentligt förbättrad tillgänglighet till området samtidigt som trafiksäkerheten höjs. Två nya större hyresgäster har under 2000 flyttat in i speciellt anpassade lokaler. The Dubliner Pub & Restaurant, som är en internationell restaurangkedja, har etablerat sig på Regementet Borås område och har vid sidan av sitt gängse koncept även utvecklat en konferensanläggning, om sammanlagt cirka 1 700 kvm. Etappvis under året flyttade även Ericsson Microwave Systems in i nya lokaler om cirka 2 200 kvm. Verksamheten utgörs av ett center för företagshälsovård och utbildning. Framtiden I början av 2001 slöt I15 Vasallen ett hyresavtal med ICA Fastighets AB, avseende verksamheterna inom ICA Kundkort och ICA Bank, som har för avsikt att allokera huvuddelen av dessa verksamheter till Borås. De lokaler som ingår i första etappen skall stå färdiga i september 2001 och kommer att bli arbetsplatsen för cirka 200 anställda. Fullt utbyggt kommer ICA att disponera drygt 8 000 kvm och inrymma cirka 340 personer. Att Regementet Borås valdes som etableringsplats kommer att betyda mycket för området under de närmaste åren. I och med ICA:s etablering passeras uthyrningsgraden 60 procent inom Regementet Borås. Intresset från företag i västra Sverige att etablera sig inom området har successivt ökat under 2000. En försiktig bedömning är att denna trend kommer att hålla i sig även under 2001. Regementet Borås 2000 1999 1998 Omsättning, Tkr 5 154 4 681 9 814 Driftnetto, Tkr 502-625 -2 494 Rörelseresultat efter finansnetto, Tkr -7 309-5 524-7 823 Bokfört värde fastigheter1), Tkr 17 590 16 957 13 686 Nettoinvesteringar, Tkr 3 400 2 701 3 656 Pågående arbeten, Tkr 1 926 133 276 Direktavkastning 1), % 2,9 neg neg Kontrakterad lokalarea, kvm 17 675 18 400 14 800 varav inflyttad 00-12-31 17 383 Uthyrningsgrad, % 41 40 32 Uthyrbar lokalarea 2), kvm, cirka 42 878 46 100 46 300 Markareal 3), ha, cirka 71,9 71,9 73,9 Registerfastighet: Osdal 3:2 1) exklusive pågående arbeten 2) ytförändringar till följd av försäljning, ombyggnad, ommätning eller rivning 3) arealförändringar till följd av fastighetsbildning 16 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

VD för I15 Vasallen AB är Dick Kjell. 17

Vasallen i Ystad Ystad är centralort i sydöstra Skåne, en tillväxtregion med sammanlagt cirka 90 000 invånare, som är en vital del av den dynamiskt växande Öresundsregionen. Under en lång rad år har Ystad noterat en ökning av nettobefolkningen, som vid utgången av 2000 uppgick till drygt 27 000. Invigningen av Öresundsbron under sommaren 2000, den allt mer ökande tåg- och busstrafiken mellan Ystad och Malmö/Köpenhamn samt färjeförbindelserna med Polen och Bornholm, där en snabbkatamaran sattes in i trafik under året, har på ett väsentligt sätt ökat Ystads roll som knutpunkt för resande och gods i Skåne. Ystads kommun och näringsliv har också satsat betydande resurser på att marknadsföra Ystad både som turiststad och bostadsetableringsort, med goda resultat som följd. Snabb ökning av antalet hyresgäster Lv4 Vasallen AB marknadsför Regementet Ystad. Förädlingen och utvecklingen av Regementet Ystad har sedan starten 1998 varit inriktad på att långsiktigt bygga upp en ny stadsdel, i nära anslutning till det centrala Ystad. Intresset för etablering av företag i Ystad och på Regementet grundas bl a på de fördelar som miljön har, för såväl företag som privatpersoner. Under tvåårsperioden 1998 2000 har antalet hyresgäster ökat från 15 till 55 stycken och uthyrningsgraden vid utgången av året uppgick till 34 procent. Satsningen på uppbyggnaden av ett IT-center, Ystad Futurum, har mötts av stort intresse. Konceptet, att erbjuda anpassade moderna kontorslokaler åt IT-relaterade företag, har varit framgångsrikt. Den första etappen om dryg 1 000 kvm är fullt uthyrd och planeringen av etapp två pågår. I slutet av maj invigdes Ystads nya biopalats på området. Cinema 3 har tre salonger öppna sju dagar i veckan och noterade under verksamhetens första fem månader drygt 25 000 besökare, vilket får anses som en stor framgång. Parken och gatumiljön mellan Futurumhuset och Cinema 3 har iordningställts. Detta var starten till förädlingen av utemiljön på hela området. Under året har också arbetet påbörjats med utbyte av gatubelysningen på området. I november påbörjades byggandet av Ystads Spa & Konferenshotell, som omfattar cirka 2 000 kvm. Invigning kommer att ske i maj 2001. Parallellt färdigställs en ny infart vid områdets norra del, vilket innebär att tillgängligheten ökar, samtidigt som hela området på ett naturligt sätt öppnas in mot staden. Under 2000 har även gatunätet inom hela området namngivits. Gatunamnen har fått historiskt betingade namn, som alla har ett ursprung från det f d Regementets och Ystads historia. Satsning på bostäder Efter en genomförd marknadsundersökning togs under året beslut om att omvandla en av de s k Portalkasernerna om cirka 5 000 kvm, till bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen Portalen kommer att bestå av 36 unika exklusiva lägenheter, fördelade på fyra våningsplan i storlek från 65 till 132 kvm, med endast fem minuter till stranden och tio minuters gångväg till centrum. Försäljningsarbetet påbörjades under sista kvartalet 2000 och inflyttning är beräknad till våren/sommaren 2002. Regementet Ystad 2000 1999 1998 Omsättning, Tkr 5 805 3 748 8 008 Driftnetto, Tkr -1 262-3 274 3 622 Rörelseresultat efter finansnetto, Tkr -8 743-10 515-1 087 Bokfört värde fastigheter 1), Tkr 23 134 21 361 12 853 Nettoinvesteringar, Tkr 9 931 9 851 936 Pågående arbeten, Tkr 8 816 1 336 526 Direktavkastning 1), % neg neg 28 Kontrakterad lokalarea, kvm 16 854 11 700 10 500 varav inflyttad 00-12-31 14 191 Uthyrningsgrad, % 34 22 20 Uthyrbar lokalarea 2), kvm, cirka 49 656 52 200 52 300 Markareal 3), ha, cirka 24,4 24,4 24,4 Registerfastighet: Sandskogen 2:29 1) exklusive pågående arbeten 2) ytförändringar till följd av försäljning, ombyggnad, ommätning eller rivning 3) arealförändringar till följd av fastighetsbildning En levande stadsdel Utvecklingen av den nya stadsdelen Regementet Ystad kommer även framdeles att präglas av småskalighet och mångfald. Marknadsbearbetningen fortsätter med olika målgrupper i fokus, i syfte att finna nya etableringar till området. De blivande hyresgästerna är företag som antingen redan är verksamma inom Skåneregionen eller i Mälardalen och etableringen inom Regementet Ystad kan både handla om förflyttning av verksamhetsdelar eller en utvidgning i form av nya lokalkontor. Etablering av Callcenter-verksamhet är också av intresse. Den planerade fastighetsbildningen slutfördes under 2000, innebärande att området, som tidigare betecknades som en enda fastighet, delats upp i flera mindre enheter. En ny fastighetsbildning är en förutsättning för att enskilda fastigheter senare skall kunna försäljas. Samtidigt med att Ystad Spa & Konferenshotell invigs i maj 2001 kommer även en omfattande ombyggnad av områdets restaurang Mässen, en äkta dansk kro att vara avslutad. 18 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000

VD för LV4 Vasallen AB är Birgitta Ehrenfeldt. 19

Vasallen i Kiruna Fastigheten Kasernområdet på I22 ligger cirka en kilometer från centrum, med milsvid utsikt över omgivningarna. Stadsbebyggelsen, med stort inslag av småhusbebyggelse, ligger i direkt anslutning till området. Anläggningen uppfördes 1945. Kasernbyggnaderna är låga träbyggnader, som med fördel kan konverteras för exempelvis kontorsändamål. Sammanlagt finns ett 50-tal byggnader med en total bruttoarea om drygt 37 000 kvm. Vasallen tillträdde I22 per 1 januari 2001 och området kommer att marknadsföras under namnet Jägarskolan. Orten Tätorten Kiruna är cirka 100 år gammal och tillkom när exploateringen av järnmalmsfyndigheterna i Kirunavaara och Loussavaara inleddes. Staden Kiruna ligger relativt sett ensam, cirka 35 mil nordväst om Luleå och cirka 125 mil norr om Stockholm. Närmaste större tätort är Gällivare, knappt 12 mil söderut. I kommunen bor drygt 25 000 personer, varav cirka 19 000 i tätorten. Den dominerande arbetsgivaren i Kiruna är gruvbolaget LKAB, med 1 800 anställda. Befolkningen har stadigt minskat under det senaste decenniet, till stor del beroende på neddragningar i gruvnäringen. LKAB har årligen reducerat arbetsstyrkan med 100 300 personer. Övriga betydande arbetsgivare är Kiruna kommun och landstinget samt Svenska Rymdbolaget, som har 250 personer anställda. Rymdsektorn har successivt ökat i betydelse för kommunen, eftersom verksamheten skapat förutsättningar för en etablering av IT-baserade företag, främst med inriktning på bildhantering och fjärranalys. Den öppna arbetslösheten i Kiruna har under hela 1990-talet och in i 2000 varit väsentligt högre än rikssnittet. Den lokala fastighetsmarknaden Bostadsmarknaden i Kiruna har under de senaste åren präglats av höga vakanser. I centrala lägen beräknas dock en viss nyproduktion ske inom den närmaste framtiden. Kontorsmarknaden uppvisar vakanser på cirka 10 procent i centrum och förväntningarna är att siffran kommer att öka något på ett par tre års horisont. Det finns ett brett utbud av lokaler för mindre och mellanstora industrier, men generellt gäller att dessa är av äldre karaktär, med betydande behov av modernisering och anpassning samtidigt som efterfrågan är svag. VD för I22 Vasallen AB är Åsa Persson. Vasallens framtidsplaner Utvecklingsarbetet av I22-området inleddes under hösten 2000. Samarbetet med kommunen är omfattande och ett planarbete kommer att initieras under första halvåret 2001. Kasernområdet med logement, kanslihus, matsal och gymnastikhall ligger uppe på en höjd. Byggnaderna är i gott skick och är väl lämpade för en företagsby. Närheten till både stadskärnan och skogen, med ett stort system av motionsspår, innebär dessutom naturliga förutsättningar för turistverksamhet. Den lägre belägna delen av området innehåller garage, förråd och verkstäder och kan avskiljas till ett småindustriområde. 20 VASALLEN Å RSREDOVISNING 2000