Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Ändring av detaljplan (1283K-15079) för del av Kvarteret Asien med mera, Gåsebäck Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättat den 21 juli 2017 STANDARDFÖRFARANDE Antagen av stadsbyggnadsnämnden 24 augusti 2017 252 Laga kraft 7 februari 2018 Genomförandetid till och med 7 februari 2023 17596
Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser Utredningar till grund för förslaget (tillgängliga på Stadsbyggnadsförvaltningen) Risk- och störningsutredning, Gåsebäck, Helsingborg (dnr 1393/2013) PM angående risker (dnr 1793/2013) Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt Helena Taps och plantekniker Lena Gottschalk. Innehåll 1 PLANEN I KORTHET... 3 1.1 SYFTE... 3 1.2 SAMMANFATTNING... 3 2 PLANFÖRSLAG... 5 2.1 ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER... 5 3 KONSEKVENSER... 5 3.1 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN... 5 3.2 PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN... 5 3.3 MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET... 6 3.4 KULTURMILJÖ... 6 4 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR... 6 4.1 BAKGRUND OCH ORGANISATION... 6 4.2 PLANOMRÅDET... 7 4.3 RIKSINTRESSEN... 7 4.4 TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 7
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 1 Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med Plan- och bygglagen (2010:900), enligt beslut om uppdrag i stadsbyggnadsnämnden den 9 december 2015. Beslutet innebar att ett pågående planuppdrag, avseende skol-, kontors- och centrumändamål för fastigheten Asien 17, utökades till att även omfatta hotell/vandrarhem. Omvandlingen av Gåsebäck, där fastigheten Asien 17 ligger, har påbörjats men är i nuläget i ett skede där användningarna som föreslås prövas enligt planuppdraget (skol-, kontors- och centrumändamål) inte kan bedömas som lämpliga. Ändringen av den föreliggande detaljplanen hanterar den utökade delen av planuppdraget som omfattar hotell/vandrarhem. 1.1 Syfte Den gällande detaljplanen för kvarteret Asien togs fram enligt den äldre plan- och bygglagen (1987:10). Då ingick ändamålet hotell/vandrarhem i användningen K, som står för kontor. Av planhandlingarna framgår dock inte att ändamålet hotell/vandrarhem prövades eller utreddes. Syftet med ändringen av detaljplan är att inom planbestämmelsen K, som innebär kontor, inte tillåta hotell eller liknande verksamhet, såsom vandrarhem. 1.2 Sammanfattning Planförslaget innebär att användningen K, som står för kontor, inte längre tillåter hotell eller liknande verksamhet, såsom vandrarhem, inom planområdet, i enlighet med nu gällande planoch bygglag (2010:900). Förslag Den gällande detaljplanen möjliggör industri-, kontors- och handelsändamål (dock ej livsmedel). Ändringen av detaljplanen möjliggör samma ändamål som ovan, förutom att hotell eller vandrarhem är undantaget från kontorsändamålet. Efter ändringen av detaljplan möjliggör den industri-, kontors- (ej hotell eller vandrarhem) och handelsändamål (dock ej livsmedel). Konsekvenser Planförslaget innebär att hotell eller vandrarhem inte längre ingår i planbestämmelsen för användningen K, som står för kontor. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan- och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Planområdet är beläget på Gåsebäck och avgränsas av Kvarnstensgatan och fastigheten Söder 2:70 i väster, Östra Sandgatan i norr, Verkstadsgatan i öster och fastigheterna Asien 21 och Asien 8 i söder. Ändringen av detaljplanen omfattar användningsbestämmelsen för fastigheterna Asien 17, 18, 19 och 20. 3 (9)
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Planområdet markerat med röd linje. Hela planområdet omfattas av gällande detaljplan för del av kvarteret Asien med mera, som vann laga kraft den 15 maj 2000. Planstatistik Planområdets area: cirka 21 000 m 2 4 (9)
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 2 Planförslag 2.1 Administrativa bestämmelser Genomförandetid Genomförandetiden för ändringen av detaljplan är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Genomförandetiden för de delar av detaljplanen som inte omfattas av ändringen av detaljplanen har gått ut. 3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Sammantaget kan konsekvenserna av planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Påverkan på riksintressen Riksintresse för kustzonen Planområdet är beläget inom riksintresset för kustzonen och förslaget till ändring av detaljplanen bedöms inte påverka riksintresset. Riksintresse för naturmiljövård Planområdet gränsar till riksintresse för naturmiljövård, enligt 3 kap 6 miljöbalken och förslaget till ändring av detaljplanen bedöms inte påverka riksintresset. Riksintresse för vägar Planområdet gränsar till riksintresse för vägar och förslaget till ändring av detaljplanen bedöms inte påverka riksintresset. Riksintresse för järnvägar Planområdet gränsar till riksintresse för järnvägar och förslaget till ändring av detaljplanen bedöms inte påverka riksintresset. 5 (9)
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" 3.3 Miljö, hälsa och säkerhet Risker Med stöd i yttrandena från räddningstjänsten och miljöförvaltningen menar stadsbyggnadsförvaltningen att det i nuläget inte möjligt att upprätta en ny detaljplan för kvarteret Asien enligt det beslut om planuppdrag som stadsbyggnadsnämnden fattade den 25 februari 2014. Med stöd i yttrandena, från räddningstjänsten och miljöförvaltningen, som lämnades in i bygglovsprocessen, samt Risk- och störningsutredningen, som togs fram i arbetet med detaljplanen för kvarteret Portugal, bedöms det i nuläget, inte lämpligt med hotellboende inom kvarteret Asien. På grund av riskerna upprättas en ändring av detaljplanen för kvarteret Asien i syfte att ta bort möjligheten för hotell, vandrarhem eller dylikt. Helsingborgs stads avsikt är att Gåsebäck på sikt ska omvandlas till en stadsdel med blandad stad med inriktning mot boende och en successiv utveckling som präglas av boende blandat med kontor, verksamheter, service och kultur. Däckverksamheterna inom och i närheten av Asien 17 är pågående verksamheter. På kort sikt bedöms det inte som möjligt att ändra den gällande detaljplanen utan att befintliga verksamheter inskränks. 3.4 Kulturmiljö Kulturmiljö Inom fastigheten Asien 17 finns en byggnad som är utpekad som särskilt värdefull bebyggelse enligt 8 kap. 13 plan- och bygglagen. Förslaget till ändring av detaljplan bedöms inte påverka den särskilt värdefulla bebyggelsen. 4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ägaren till fastigheten Asien 17, ansökte om planändring den 27 december 2013, i syfte att pröva möjligheten för skoländamål, kontor och centrumverksamhet inom fastigheten. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om planuppdrag den 25 februari 2014. Samma fastighetsägare lämnade sedan, den 12 november 2015, in en ansökan om bygglov för samma fastighet, avseende ändrad användning av kontor till vandrarhem. Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 9 december 2015 att utöka det pågående planuppdraget avseende skol-, kontors- och centrumändamål till att även omfatta hotell/vandrarhem samt att enligt 9 kap 28 plan- och bygglagen besluta om anstånd att avgöra bygglovsärendet när planarbetet avslutats. Kvarteret Asien ligger i stadsdelen Gåsebäck som på sikt planeras att omvandlas till blandad stad med inriktning mot boende. Omvandlingen av Gåsebäck har påbörjats men är i nuläget inte i ett skede där användningarna som föreslås prövas enligt planuppdraget (skol-, kontors- och centrumändamål) kan bedömas som lämpliga. Ändringen av den föreliggande detaljplanen hanterar den utökade delen av planuppdraget som omfattar hotell/vandrarhem. 6 (9)
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Beslut i ärendet Beslut om planuppdrag för skol-, kontors- och centrumändamål togs av stadsbyggnadsnämnden den 25 februari 2014. Beslut om att utöka planuppdraget med hotell/vandrarhem togs av stadsbyggnadsnämnden den 9 december 2015. 4.2 Planområdet Planområdet ligger inom Gåsebäck och avgränsas av Kvarnstensgatan och fastigheten Söder 2:70 i väster, Östra Sandgatan i norr, Verkstadsgatan i öster och befintliga fastigheter, Asien 8 och Asien 21 i söder. Planområdet omfattar hela fastigheterna Asien 17, 18, 19 och 20 samt del av fastigheten Söder 1:41. Planområdet omfattar cirka 21 000 m 2. Markägoförhållanden Fastigheterna Asien 17, 18, 19 och 20 är i privat ägo och fastigheten Söder 1:41 ägs av Helsingborgs stad. 4.3 Riksintressen Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. Riksintresse för kustzonen Planområdet är beläget inom riksintresset för kustzonen. Riksintresse för naturmiljövård Planområdet gränsar till riksintresse för naturmiljövård, enligt 3 kap 6 miljöbalken. Riksintresse för vägar Planområdet gränsar till riksintresse för vägar. Riksintresse för järnvägar Planområdet gränsar till riksintresse för järnvägar. 4.4 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan Helsingborgs gällande översiktsplan, ÖP 2010, anger att planområdet ligger inom ett område som är ett av stadens stora utvecklingsområden H+, samt i ett område med besöks- och personalintensiv centrumverksamhet. Östra Sandgatan pekas ut som cykelstråk och en primär sträckning för högkvalitativ och strukturbildande kollektivtrafik. Fördjupning av översiktsplanen Den fördjupade översiktsplanen för H+, FÖP H+, pekar ut Gåsebäck som ett område för blandad stad med inriktning mot boende och en successiv utveckling som präglas av boende blandat med kontor, verksamheter, service och kultur, och ett behov av små grönområden och pocket parks. Samtidigt betonar den fördjupade översiktsplanen vikten av att värna befintliga småskaliga verksamheter. Utvecklingen av Gåsebäck måste dock i praktiken ske stegvis. Befintliga störande verksamheter och verksamheter som innebär risk avvecklas först och ersätts sedan med icke-störande verksamheter som till exempel, kontor och handel, för att i ett kommande steg kompletteras med 7 (9)
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" bostäder. En sådan utveckling har redan påbörjats i ett första steg i kvarteret Portugal, med Pingstkyrkan och även inom kvarteret Asien 17, som har en av de modernaste detaljplanerna på Gåsebäck. Detaljplaner Fastigheten omfattas av detaljplan för del av kvarteret Asien m.m. (15079), laga kraft den 15 maj 2000. Detaljplanen anger att fastigheten får användas för handel (ej livsmedel), industrisamt kontorsändamål, lokalgata och parkering. Högsta byggnadshöjd är 12 meter. När den gällande detaljplanen togs fram ingick flera användningar i ändamålet K, som står för kontor. I ändamålet K ingick då kontor och kontorsverksamhet som hotell, konferenslokaler och liknande personaltät verksamhet med liten varuhantering. I planbeskrivningen framgår att avsikten med att ta fram detaljplanen var att göra befintlig verksamhet planenlig. Därför menar stadsbyggnadsförvaltningen att användningen hotellverksamhet inom ändamålet K varken har prövats eller konsekvensbeskrivits. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Gällande detaljplan. Tomtindelning Fastigheten omfattas av förslag till tomtindelningsplan inom kvarteret Asien (2967), laga kraft 15 augusti 1945. Bevarandeplan Planområdet omfattas av Bevarandeplan för Gåsebäck och Husarområdet, antagen av kommunfullmäktige i november 2012. 8 (9)
Antagandehandling Dnr:1793/2013 Upprättat den 21 juli 2017 Redaktionellt ändrad "DAG månad ÅR" Huvudbyggnaden på fastigheten Asien 17 pekas i bevarandeplanen, för Gåsebäck och Husarområdet, ut som särskilt värdefull bebyggelse enligt 8 kap. 13 plan- och bygglagen. Enligt den kulturhistoriska värderingen är byggnaden en av de mest framträdande på Gåsebäcks industriområde, dels sett till den ursprungliga funktionen och arkitekturen och dels sett till de förändringar som skett avseende användning och utseende. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Malin Bergman planarkitekt 9 (9)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 Ändring av detaljplan (1283K-15079) för del av Kvarteret Asien med mera, Gåsebäck Helsingborgs stad Granskningsutlåtande Detaljplanens syfte Den gällande detaljplanen för kvarteret Asien togs fram enligt den äldre plan- och bygglagen (1987:10). Då ingick ändamålet hotell/vandrarhem i användningen K, som står för kontor. Av planhandlingarna framgår dock inte att ändamålet hotell/vandrarhem prövades eller utreddes. Syftet med ändringen av detaljplan är att inom planbestämmelsen K, som innebär kontor, inte tillåta hotell eller liknande verksamhet, såsom vandrarhem. Samråd Detaljplanen har varit på samråd under tiden 24 april 2017 15 maj 2017 samt remitterats till berörda myndigheter. Kända sakägare har fått inbjudan till samrådet. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om samråd den 20 april 2017. Länsstyrelsen och lantmäteriet har under samrådet yttrat sig över detaljplanen. Utöver dessa har två remissinstanser yttrat sig och fyra skrivelser har kommit in från allmänheten. Samrådsmöte Eftersom detaljplanen började handläggas med begränsat standardförfarande har något samrådsmöte inte genomförts. Granskning Detaljplanen har varit utställd för granskning under tiden 9 juni 2017 14 juli 2017 samt remitterats till berörda myndigheter och kommunala förvaltningar med flera. Länsstyrelsen har under granskningen yttrat sig över detaljplanen och har inget att erinra. Kända sakägare har fått brev om granskningen. Granskningen annonserades på stadens hemsida. Under granskningstiden har en skrivelse kommit från sakägare. Yttranden Utan synpunkter på samrådsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Räddningstjänsten, 27 april 2017 1 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 Utan synpunkter på granskningsförslaget Följande har inget att invända mot planförslaget: Lantmäteriet, 29 juni 2017 Räddningstjänsten, 5 juli 2017 Myndigheter Länsstyrelsen, 9 maj 2017 Länsstyrelsen framför under samrådet att de med de aktuella planhandlingarna och nuvarande information inte har några synpunkter på planförslaget utifrån ingripandegrunderna enligt 11 kap 10-11 PBL. Länsstyrelsen, 5 juli 2017 Länsstyrelsen framför under granskningen att de med de aktuella planhandlingarna och nuvarande information inte har några synpunkter på planförslaget utifrån ingripandegrunderna enligt 11 kap. 10-11 PBL. Lantmäteriet, 10 maj 2017 Lantmäteriet framför under samrådet att de inte har något att erinra mot planförslaget. Förslag på korrekturmässiga synpunkter har lämnats till planhandläggaren och åtgärdats. Förvaltningar Miljöförvaltningen, 15 maj 2017 Miljöförvaltningen framför under samrådet att de är positiva till föreslagen ändring av detaljplan. Miljöförvaltningen, 29 juni 2017 Miljöförvaltningen framför under granskningen att de är fortsatt positiva till föreslagen ändring av detaljplanen. Sakägare Ägaren till fastigheten Afrika 12, 11 maj 2017 Fastighetsägaren till Afrika 12 framför i skrivelse under samrådet att hen inte godkänner förslaget till detaljplan. Vidare framför fastighetsägaren att hen vill att Gåsebäck utvecklas och blir en del av staden. Det skulle vara bättre om detaljplan och bygglov medger skola, centrumverksamhet och kanske vandrarhem. Kommentar: Helsingborgs stads avsikt är att Gåsebäck på sikt ska utvecklas i enlighet med synpunkterna ovan. Den fördjupade översiktsplanen för H+, FÖP H+, pekar ut Gåsebäck som ett område för blandad stad med inriktning mot boende och en successiv utveckling som präglas av boende blandat med kontor, verksamheter, service och kultur, och av små grönområden. Utvecklingen av Gåsebäck måste dock i praktiken ske stegvis. Risken från befintliga störande verksamheter och andra verksamheter som innebär risk, måste först hanteras/avvecklas och sedan utvecklas med icke-störande 2 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 verksamheter, som till exempel, kontor och handel, för att i ett kommande steg kompletteras med bostäder. En sådan utveckling har redan påbörjats i kvarteret Portugal, för en blandad stad och inom kvarteret Asien 17, som har en av de modernaste detaljplanerna på Gåsebäck. I nuläget bedöms det dock inte som lämpligt med hotell- eller vandrarhemsboende inom kvarteret Asien, eftersom det inte bedöms som lämpligt att sova där. När den gällande detaljplanen för kvarteret Asien togs fram ingick flera användningar i ändamålet K, som står för kontor. I ändamålet K ingick då kontor och kontorsverksamhet som hotell, konferenslokaler och liknande personaltät verksamhet med liten varuhantering. I den gällande detaljplanens planbeskrivning framgår att avsikten med att ta fram detaljplanen var att göra befintlig verksamhet planenlig. Därför menar stadsbyggnadsförvaltningen att användningen hotellverksamhet inom ändamålet K varken har prövats eller konsekvensbeskrivits. Det framgår inte heller någonstans i planhandlingarna att så har skett. Ägaren till fastigheten Afrika 19, 10 maj 2017 Fastighetsägaren till Afrika 19 framför i skrivelse under samrådet att hen inte har något att invända mot att fastigheten Asien 17 planläggs för vandrarhem samt att bygglov för sådan verksamhet beviljas. Dock under förutsättning att alla säkerhetsaspekter såsom brandskydd, skyddstillstånd med mera fullt beaktas och att eventuella kostnader för åtgärder avseende sådana aspekter inte på något sätt kan belastas undertecknad fastighetsägare. Kommentar: På kort sikt bedöms det inte som möjligt att ändra den gällande detaljplanen utan inskränkningar på befintliga verksamheter. Därför bedöms det i nuläget inte som lämpligt med hotell- eller vandrarhemsboende inom kvarteret Asien. Ägaren till fastigheten Asien 17, 15 maj 2017 Fastighetsägaren till Asien 17 framför i skrivelse under samrådet att hen inte godkänner förslaget till detaljplan. Fastighetsägaren har lämnat in ett omfattande yttrande. Det finns i sin helhet hos stadsbyggnadsförvaltningen. Nedan återges en sammanfattning. Fastighetsägaren framför att verksamheterna skoländamål, kontor- och centrumverksamhet avseende fastigheten Asien 17 ska prövas i detta ärende enligt underlag för planuppdrag av 2014-02-06, angivet som svar på fastighetsägarens begäran om planbesked av 2013-12-27. Fastighetsägaren menar också att standardförfarande ska tillämpas, att samma principer och bedömningar avseende risker och lämplighet ska gälla för Asien 17 som för kvarteret Portugal, för Spanien 13, för Asien 20, för Posten 1 med flera samt att i sådant fall detaljplanen ska upprättas för angivet område, kan olika användningsändamål anges för berörda fastigheter beroende på riskexponering. Kommentar: Ägaren till fastigheten Asien 17, ansökte om planändring den 27 december 2013, i syfte att pröva möjligheten för skoländamål, kontor och centrumverksamhet inom fastigheten. Stadsbyggnadsnämnden beslutade om planuppdrag den 25 februari 2014. Samma fastighetsägare lämnade sedan, den 12 november 2015, in en ansökan om bygglov för samma fastighet, avseende ändrad användning av kontor till vandrarhem. Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 9 december 2015 att utöka det pågående planuppdraget avseende skol-, kontors- och centrumändamål till att även omfatta hotell/vandrarhem samt att enligt 9 kap 28 planoch bygglagen besluta om anstånd att avgöra bygglovsärendet när planarbetet avslutats. Kvarteret Asien ligger i stadsdelen Gåsebäck som är ett område som på sikt planeras att omvandlas till blandad stad med inriktning mot boende. Omvandlingen av Gåsebäck har påbörjats men är i 3 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 nuläget inte i ett skede där användningarna som föreslås prövas enligt planuppdraget (skol-, kontors- och centrumändamål) kan bedömas som lämpliga. Ändringen av den föreliggande detaljplanen hanterar den utökade delen av planuppdraget som omfattar hotell/vandrarhem. När den gällande detaljplanen för kvarteret Asien togs fram ingick flera användningar i ändamålet K, som står för kontor. I ändamålet K ingick då kontor och kontorsverksamhet som hotell, konferenslokaler och liknande personaltät verksamhet med liten varuhantering. I den gällande detaljplanens planbeskrivning framgår att avsikten med att ta fram detaljplanen var att göra befintlig verksamhet planenlig. Därför menar stadsbyggnadsförvaltningen att användningen hotellverksamhet inom ändamålet K varken har prövats eller konsekvensbeskrivits. Det framgår inte heller någonstans i planhandlingarna att så har skett. Kvarteret Portugal och fastigheterna Spanien 13, Asien 20 och Posten 1 med flera, som sakägaren hänvisar till, ligger i närheten av det aktuella kvarteret Asien, men har var för sig unika förutsättningar. Förutsättningarna skiljer sig till exempel åt i form av vilka verksamheter som bedrivs på eller i närheten av de olika fastigheterna. Bedömningen av risk i förhållande till aktuell fastighet görs från ärende till ärende och utifrån det aktuella ärendets förutsättningar. Därför kan också bedömningarna av risk skilja sig åt. Ägaren till fastigheten Asien 21, 25 april 2017 Fastighetsägaren till Asien 21 framför i skrivelse under samrådet att hen inte godkänner förslaget till detaljplan. Vidare framför fastighetsägaren att hen hade sett att kommunen försökte att få mer liv i området. Att inte tillåta livsmedel, hotell och vandrarhem begränsar dynamiken i området om någon skulle vilja driva denna sortens verksamhet. Kommentar: Helsingborgs stads avsikt är att Gåsebäck på sikt ska omvandlas. Den fördjupade översiktsplanen för H+, FÖP H+, pekar ut Gåsebäck som ett område för blandad stad med inriktning mot boende och en successiv utveckling som präglas av boende blandat med kontor, verksamheter, service och kultur, och av små grönområden. Utvecklingen av Gåsebäck måste dock i praktiken ske stegvis. Risken från befintliga störande verksamheter och andra verksamheter som innebär risk, måste först hanteras/avvecklas och sedan utvecklas med icke-störande verksamheter, som till exempel, kontor och handel, för att i ett kommande steg kompletteras med bostäder. En sådan utveckling har redan påbörjats i kvarteret Portugal, för en blandad stad och inom kvarteret Asien 17, som har en av de modernaste detaljplanerna på Gåsebäck. I nuläget bedöms det dock inte som lämpligt med hotell- eller vandrarhemsboende inom kvarteret Asien, eftersom det inte bedöms som lämpligt att sova där. När den gällande detaljplanen för kvarteret Asien togs fram ingick flera användningar i ändamålet K, som står för kontor. I ändamålet K ingick då kontor och kontorsverksamhet som hotell, konferenslokaler och liknande personaltät verksamhet med liten varuhantering. I den gällande detaljplanens planbeskrivning framgår att avsikten med att ta fram detaljplanen var att göra befintlig verksamhet planenlig. Därför menar stadsbyggnadsförvaltningen att användningen hotellverksamhet inom ändamålet K varken har prövats eller konsekvensbeskrivits. Det framgår inte heller någonstans i planhandlingarna att så har skett. Den föreslagna ändringen av detaljplan innebär att det inte är tillåtet med hotell eller vandrarhem inom det aktuella planområdet. Den gällande detaljplanen innebär redan idag att det inte är tillåtet med handel i form av livsmedel inom det aktuella planområdet. Det förändras inte i och med 4 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 den här ändringen av detaljplanen. Efter ändringen av detaljplan gäller användningarna industri-, kontors- (ej hotell eller vandrarhem) och handelsändamål (dock ej livsmedel) inom planområdet. Ägaren till fastigheten Asien 17, 14 juli 2017 Fastighetsägaren till Asien 17 har lämnat in ett omfattande yttrande under granskningen. Det finns i sin helhet hos stadsbyggnadsförvaltningen. Nedan återges en sammanfattning. Fastighetsägaren till Asien 17 framför i skrivelse under granskningen att hen begär att ändamålet centrumverksamhet, skola och kontor medges samt att ändamålet hotell/vandrarhem fortsatt medges. Fastighetsägaren är frågande till vad som har hänt, tillkommit eller förändrats sedan 2014 då beslutet om planuppdrag, för att pröva skola, kontor och centrumverksamhet, fattades. Hen anser att någon förklaring till vad som har förändrats inte har redovisats i planhandlingarna. Vidare håller fastighetsägaren inte med om den bedömning av risk som Helsingborgs stad har gjort. Hen är frågande till dokumentet PM angående risker som hör till detaljplanen och undrar varför det inte nämner något om risker, störningar och lämplighet i förhållande till skola, kontor och centrumverksamhet. Fastighetsägaren hänvisar till att de i sitt samrådsyttrande redovisar att det pågår planarbete och bygglovsärenden på fastigheter som ligger närmare utpekade källor till risk än fastigheten i det aktuella planärendet, Asien 17. Vidare menar fastighetsägaren att en verksamhet som inte anses bidra med risk till en närliggande fastighet/verksamhet inte heller kan bidra med risk till en mer avlägsen fastighet med motsvarande verksamhet. Hen för också ett resonemang om avståndet mellan olika fastighter med risker eller störningar och pågående planarbete och/eller existerande verksamheter. Fastighetsägaren framför också att fastighetsägarna till närliggande fastigheter är negativa till att ändamålen skola, kontor och centrumverksamhet inte prövas och att ändamålet hotell/vandrarhem tas bort, i gällande detaljplan för kvarteret Asien. Fastighetsägaren till Asien 17 framför också att hen vidhåller de synpunkter som framförts i hens samrådsyttrande. Kommentar: Stadsbyggnadsförvaltningen har gjort bedömningen att det inte är lämpligt med hotell/vandrarhem inom kvarteret Asien. Detta framgår i vårt svar på fastighetsägarens synpunkter från samrådet. Utifrån tidigare resonemang i samrådet är det inte möjligt att i nuläget tillmötesgå fastighetsägarens begäran om att ändamålen centrumverksamhet, kontor, skola, hotell/vandrarhem ska medges inom fastigheten Asien 17. Stadsbyggnadsförvaltningen hade påbörjat planarbetet enligt planuppdraget från februari 2014, bland annat genom ett möte med fastighetsägarna inom och i närheten av kvarteret Asien 17. När fastighetsägaren till Asien 17, i november 2015, lämnade in ett bygglov om ändrad användning från kontor till vandrarhem för sin fastighet tvingades Stadsbyggnadsnämnden att avslå denna med ett anståndsbeslut. Anledningen var att även om detaljplanen medgav ändamålet, var det inte lämpligt, vilket också var den bedömning som Miljöförvaltningen och Räddningstjänsten gjorde i sina yttranden under bygglovsprocessen. Det som har förändrats sedan beslutet om planuppdrag är att det har lämnats in ett bygglov om ändrad användning för fastigheten Asien 17. Syftet med dokumentet, PM angående risker, är att undersöka om användningen hotell/vandrarhem är lämplig inom fastigheten Asien 17. PM:et undersöker inte användningarna 5 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 skola, kontor och centrumverksamhet eftersom stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att användningarna, som föreslås prövas, i nuläget inte kan bedömas som lämpliga inom planområdet. Därför ingår de inte i dokumentet PM angående risker. Stadsbyggnadsförvaltningen vidhåller sin kommentar från samrådsskedet om att varje fastighet i närheten av Asien 17 har var för sig unika förutsättningar. Förutsättningarna skiljer sig till exempel åt i form av vilka verksamheter som bedrivs på eller i närheten av de olika fastigheterna. Bedömningen av risk i förhållande till aktuell fastighet görs från ärende till ärende och utifrån det aktuella ärendets förutsättningar. Därför kan också bedömningarna av risk skilja sig åt. Fastighetsägaren till Asien 17 hänvisar till pågående planarbete för Posten 1. På Posten 1 pågår redan kontorsändamål, men på en tomt avsedd för allmänt ändamål. I planförslaget för Posten 1 prövas centrumändamål undantaget hotell och vandrarhem. Skoländamål prövas inte. Det innebär att planförslaget för Posten 1 föreslås tillåta de ändamål, som detaljplanen för kvarteret Asien, redan tillåter idag. Sammanfattning Synpunkter som lämnats under samrådet har främst handlat om: Användningarna i planuppdraget. Fastighetsägarna till Afrika 12 och Asien 21 framför att områdets dynamik och framtida utveckling begränsas när detaljplanen inte medger användningarna skol-, kontors- och centrumändamål samt vandrarhem/hotell. Helsingborgs stads avsikt är att Gåsebäck på sikt ska omvandlas. Omvandlingen av Gåsebäck har påbörjats men är i nuläget i ett skede där användningarna som föreslås prövas enligt planuppdraget (skol-, kontors- och centrumändamål) inte kan bedömas som lämpliga. Utvecklingen av Gåsebäck bör i praktiken ske stegvis. Risken från befintliga störande verksamheter och andra verksamheter som innebär risk, måste först hanteras/avvecklas och sedan utvecklas med icke-störande verksamheter, som till exempel, kontor och handel, för att i ett kommande steg kompletteras med bostäder. Det bedöms i nuläget inte heller som lämpligt med hotell- eller vandrarhemsboende inom kvarteret Asien. Bedömning av risker. Fastighetsägaren till Asien 17 framför att samma principer och bedömningar avseende risker och lämplighet ska gälla för Asien 17 som för kvarteret Portugal, för Spanien 13, för Asien 20, för Posten 1, med flera. Helsingborgs stad framför att trots att fastigheterna, som sakägaren hänvisar till, ligger i närheten av det aktuella kvarteret Asien, har de unika förutsättningar som skiljer sig åt. Bedömningen av risk i förhållande till aktuell fastighet görs från ärende till ärende och utifrån det aktuella ärendets förutsättningar. Därför kan också bedömningarna av risk skilja sig åt. Vad gällande detaljplan ger möjlighet till. Fastighetsägarna till Afrika 12, Asien 17 och Asien 21 framför att de helst ser att en ändring av detaljplanen för kvarteret Asien tillåter ändamålen livsmedel, skola, centrumverksamhet och hotell/vandrarhem. De framför att detta hade hjälpt till att öka livet i området och att en ändring av detaljplanen där dessa ändamål inte tillåts begränsar områdets dynamik. Helsingborgs stad framför att den gällande detaljplanen för kvarteret Asien, efter ändringen av detaljplan, i förhållande till andra detaljplaner på Gåsebäck är flexibel. Efter ändringen av detaljplan för kvarteret Asien kommer detaljplanen att tillåta industri-, kontors- (ej hotell eller vandrarhem) och handelsändamål (dock ej livsmedel). Att livsmedel inte till- 6 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 låts inom ändamålet handel gäller i detaljplanen redan idag och är inte något som den här ändringen av detaljplan påverkar. Jämfört med andra detaljplaner på Gåsebäck möjliggör detaljplanen för kvarteret Asien, också efter den här ändringen av detaljplan, för flera olika typer av verksamheter. Detaljplanen för kvarteret Portugal tillåter ändamålen centrumverksamhet (ej hotell), gymnasieskola, bilvård (ej drivmedelsförsäljning eller däcklager) och parkering, parkeringshus. Den detaljplanen gjordes för att inte tillåta etableringen av ett större däcklager. Etableringen av ett däcklager hade annars fått stor påverkan på den fortsatta utvecklingen av Gåsebäck. Det hade hindrat stadsdelen från att fortsätta utvecklas till en blandad stad med inriktning mot boende och en successiv utveckling som präglas av boende blandat med kontor, verksamheter, service och kultur, och av små grönområden. Synpunkter som lämnats under granskningen har främst handlat om: Vad som har förändrats efter att beslut om planuppdrag fattades i februari 2014. Fastighetsägaren är frågande till vad som har hänt, tillkommit eller förändrats sedan 2014 då beslutet om planuppdrag, för att pröva skola, kontor och centrumverksamhet, fattades. När fastighetsägaren till Asien 17, i november 2015, lämnade in ett bygglov om ändrad användning till vandrarhem för sin fastighet var Stadsbyggnadsförvaltningen tvungen att avslå det med anstånd. Anledningen till avslaget med anstånd, var att även om detaljplanen medgav ändamålet, var det inte lämpligt utifrån de yttranden som Räddningstjänsten och Miljöförvaltningen lämnat in i bygglovsprocessen. Det som har förändrats sedan beslutet om planuppdrag är att det har lämnats in ett bygglov om ändrad användning för fastigheten Asien 17. Innehållet i PM angående risker. Fastighetsägaren är frågande till dokumentet PM angående risker som hör till detaljplanen och undrar varför det inte nämner något om risker, störningar och lämplighet i förhållande till skola, kontor och centrumverksamhet. PM:et undersöker inte användningarna skola, kontor och centrumverksamhet eftersom stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att användningarna, som föreslås prövas, i nuläget inte kan bedömas som lämpliga inom planområdet. Bedömning av risker. Fastighetsägaren hänvisar till att de i sitt samrådsyttrande redovisar att det pågår planarbete och bygglovsansökningar på fastigheter som ligger närmare riskkällan än fastigheten i det aktuella ärendet, Asien 17. Vidare menar fastighetsägaren att en verksamhet som inte anses bidra med risk till en närliggande fastighet/verksamhet inte heller kan bidra med risk till en mer avlägsen fastighet med motsvarande verksamhet. Stadsbyggnadsförvaltningen vidhåller sin kommentar från samrådsskedet om att varje fastighet i närheten av Asien 17 har var för sig unika förutsättningar. Förutsättningarna skiljer sig till exempel åt i form av vilka verksamheter som bedrivs på eller i närheten av de olika fastigheterna. Bedömningen av risk i förhållande till aktuell fastighet görs från ärende till ärende och utifrån det aktuella ärendets förutsättningar. Därför kan också bedömningarna av risk skilja sig åt. Fastighetsägaren till Asien 17 hänvisar till pågående planarbete för Posten 1. På Posten 1 pågår redan kontorsändamål, men på en tomt avsedd för allmänt ändamål. I planförslaget för Posten 1 prövas centrumändamål undantaget hotell och vandrarhem. Skoländamål prövas inte. Det innebär att planförslaget för Posten 1 föreslås tillåta de ändamål, som detaljplanen för kvarteret Asien, redan tillåter idag. Ändringar efter samrådet Det har endast gjorts redaktionella ändringar i planhandlingarna efter samrådet. 7 (8)
Granskningsutlåtande Dnr: 1793/2013 Upprättat 21 juli 2017 Redaktionella ändringar efter granskningen Det har endast gjorts redaktionella ändringar i planhandlingarna efter granskningen. Ändringarna av förslaget bedöms inte vara väsentliga och förslaget behöver inte ställas ut för granskning igen. Kvarstående synpunkter Det finns kvarstående invändningar från samrådet. Det finns kvarstående invändningar från granskningen. Fastighetsägare med synpunkter som inte blivit tillgodosedda ägaren till fastigheten Afrika 12 ägaren till fastigheten Afrika 19 ägaren till fastigheten Asien 17 ägaren till fastigheten Asien 21 STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp Redestam planchef Malin Bergman planarkitekt 8 (8)