Inrättande av gemensamhetsanläggningar -en fallstudie i fyra områden

TRITA-INFRA EX 03-066 ISSN 1651-0194 ISRN KTH/INFRA/EX--03/066--SE EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-03-119 Inrättande av gemensamhetsanläggningar -en fallstudie i fyra områden Nina Andersson Ethel Björklund Examinator: Thomas Kalbro Handledare: Björn Hedlund, JM AB STOCKHOLM 2003

Förord Detta examensarbete har genomförts efter en idé av Björn Hedlund, JM AB, och Thomas Kalbro, institutionen för fastighetsvetenskap på KTH. Examensarbetet omfattar 20 poäng och är ett avslutande moment för att erhålla civilingenjörsexamen med inriktning Lantmäteri. Vi vill tacka våra handledare Björn Hedlund och Thomas Kalbro för goda råd i vårt arbete. Ett stort tack riktas även till alla de personer som vi har intervjuat. Utan er hjälpsamhet och positiva bemötande hade detta examensarbete aldrig varit möjligt att genomföra. Ett stort tack till Maria Wikström för att ha hjälpt oss tillrätta på JM. Slutligen vill vi tacka JM AB för att vi har haft tillgång till rum och dator, något som underlättat vårt arbete. Stockholm juni 2003 Nina Andersson och Ethel Björklund

Abstract A joint facility should only be established to satisfy needs of the property unit, and the needs may only be of private character. In this thesis the establishment and the contents of the joint facilities will be examined. Also the responsibility is examined and how it is divided up between municipal and private. To get a good picture of the joint facility and how it functions today, interviews has been carried out with the municipalities, the board of the joint property management association and other persons well up in the work of the board. Depending on whether the facility or the land is of private or public character the responsibility can be either private or municipal. The Joint Facilities Act, AL, does not clearly state which kind of facilities that can be established as a joint facility. The Swedish Planning and Building Act, PBL, does not clearly define when the municipality can disclaim the responsibility for public spaces. Because of this the legislation is ambiguous and the municipality may easily get off their responsibility. Four different detail development plans in Stockholm region have been examined. The areas differ when it comes to size and contents of the joint facilities. The number of part owners varies from 2 up to 580 members. The contents consist of everything from enclosed pasture and ponds to advanced facilities such as boiler room and marina. The Cadastral Authority has prepared recommendation regarding how the municipalities should comply with the principle of equal treatment. They advice the municipalities to prepare guidelines for the establishment of the joint facilities. In the interviews that have been carried out, all the civil servants at the municipalities have been asked if the municipality has any such guidelines. All four admits that they don t have any kind of guidelines what so ever. The municipalities, that have been examined, admit that the purposes of establishing joint facilities are to reduce expenses for the municipality. They also admit that some of the joint facilities are doubtful whether they should ever have been established. All of the municipalities examined in this thesis consider themselves having financial straits, meaning they can t afford the operation of public spaces. Some of the facilities bring such a large responsibility for the joint property units that it is doubtful if they should ever have been established. Most joint property units handle their responsibility to a satisfying degree considering their qualifications. To make the municipalities take their responsibility the legislation needs sharpening up a bit to eliminate the ambiguousness. Further more the municipalities should follow the guidelines made by the Cadastral Authority. The experiences from the examined areas show that there should be as few joint facilities as possible. If there are several joint facilities they should be managed by one single joint property management association. By having as few forms of grant as possible the operation of the facilities may be facilitated.

Sammanfattning Gemensamhetsanläggningar ska inrättas för fastigheters enskilda behov. I detta examensarbete undersöks inrättandet av gemensamhetsanläggningar och dess innehåll. Vidare undersöks vad som är en lämplig uppdelning mellan enskilt och kommunalt ansvar. Intervjuer har genomförts med kommuner, samfällighetsföreningar och andra väl insatta personer för att få en bra bild av inrättandet av gemensamhetsanläggningarna och hur de fungerar idag. Beroende på om anläggningen/marken har enskild eller allmän karaktär kan huvudmannaskapet vara enskilt eller kommunalt. Anläggningslagen, AL, är inte helt tydlig i fråga om vad som får inrättas som gemensamhetsanläggningar. Planoch bygglagen, PBL, definierar inte heller klart och tydligt när kommunen kan avsäga sig huvudmannaskap för allmänna platser. Detta leder till att det bildas oklarheter i lagstiftningen. Fyra olika detaljplaner i Stockholmsområdet har undersökts. Områdena skiljer sig åt med avseende på storlek och innehållet i gemensamhetsanläggningarna. Delägarantalet varierar från allt mellan 2 och ända upp till 580 delägare. Vad gäller innehållet är det allt från hästhagar och dammar till avancerade anläggningar som panncentral och båthamn. Lantmäteriverket har utarbetat rekommendationer för hur kommunerna bör göra för att likställighetsprincipen ska kunna efterlevas på bästa sätt. De råd som ges är bland annat att kommunerna bör ha väl utarbetade riktlinjer för inrättandet av gemensamhetsanläggningar. I de intervjuer som genomförts med kommunala tjänstemän i denna rapport har alla fått frågan huruvida de har kommunala riktlinjer för gemensamhetsanläggningar eller ej. Samtliga fyra medger att de inte har några riktlinjer. På kommunerna, i de områden som undersökts, medges att syftet med gemensamhetsanläggningar är att minska kommunens kostnader. De medger också att vissa av de inrättade gemensamhetsanläggningarna är tveksamma. Samtliga kommuner i denna rapport anser att de har så pass dålig ekonomi att de inte har råd att sköta allmänna platser. Vissa samfälligheter har fått ett stort ansvar för anläggningar som i vissa fall kan anses tveksamma huruvida de egentligen borde ingå i gemensamhetsanläggningen. De flesta samfälligheter klarar dock av det mesta på ett bra sätt. Kommunerna borde följa de riktlinjer som Lantmäteriverket ger angående gemensamhetsanläggningar och även följa den lagstiftning som finns inom området. Erfarenheten från undersökningsområdena är att så få gemensamhetsanläggningar som möjligt borde inrättas i ett och samma område. Om det finns flera gemensamhetsanläggningar är det lämpligt att dessa förvaltas av en enda samfällighetsförening. Genom att ha så få upplåtelseformer som möjligt underlättas skötseln av anläggningarna.

BEGREPPSFÖRKLARING 1 1 INLEDNING...2 1.1 BAKGRUND... 2 1.2 SYFTE... 2 1.3 AVGRÄNSNING OCH METOD... 2 1.4 DISPOSITION... 3 2 KOMMUNALT HUVUDMANNASKAP FÖR GEMENSAMMA ANLÄGGNINGAR...4 2.1 PLAN- OCH BYGGLAGEN, PBL... 4 2.1.1 Portalparagrafen... 4 2.1.2 Äldre planer...4 2.1.3 Allmänt om PBL... 4 2.1.3.1 Inledande bestämmelser...4 2.1.3.2 Detaljplaner...5 2.1.3.3 Plangenomförande...6 2.2 ALLMÄN PLATSMARK OCH X-OMRÅDEN... 7 2.2.1 Huvudmannaskap för allmänna platser... 7 2.2.1.1 Kvartersmark...8 2.2.1.2 X och Z-områden...8 3 ENSKILT HUVUDMANNASKAP 10 3.1 SAMFÄLLIGHETER... 10 3.1.1 Marksamfälligheter... 10 3.1.2 Anläggningssamfälligheter... 10 3.2 GEMENSAMHETSANLÄGGNING... 10 3.2.1 Vad är en gemensamhetsanläggning?... 10 3.2.2 Vad kan utgöra en gemensamhetsanläggning?... 10 3.2.3 Lagstiftning som reglerar gemensamhetsanläggningar... 10 3.3 ANLÄGGNINGSLAGEN, AL... 11 3.3.1 Allmänt om anläggningslagen... 11 3.3.1.1 Inledande bestämmelser...11 3.3.1.2 Villkor för inrättande av gemensamhetsanläggningar...11 3.3.1.3 Markåtkomst, samfällighet och kostnader...13 3.3.1.4 Verkan av ändrade förhållanden...13 3.3.2 Översyn av anläggningslagen... 14 3.4 LAGEN OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER, SFL... 15 3.4.1 Inledande bestämmelser... 15 3.4.1.1 Olika typer av förvaltning...15 3.4.2 Delägarförvaltning... 15 Oeniga delägare...15 Röstning...15 3.4.3 Föreningsförvaltning... 16 Samfällighetsförening...16 Samfällighetsföreningens uppgift/arbete...16 Förvaltning av flera samfälligheter...16 3.5 GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR I DETALJPLAN... 17 3.5.1 Huvudmannaskap för gemensamhetsanläggningar... 17 3.5.2 Planhandlingar... 17 3.6 PROBLEM TILL FÖLJD AV PLANENS UTFORMNING... 18 3.6.1 Storkvarter... 18 3.6.2 Delägarkrets med olika upplåtelseform... 20 4 FALLSTUDIER AV FYRA DETALJPLANER...23 4.1 BREVIK, LIDINGÖ... 23 4.1.1 Beskrivning av området... 23 4.1.2 Detaljplanen... 24 4.1.3 Gemensamma/allmänna ytor... 25 4.1.4 Gemensamhetsanläggningar i planen... 28 4.1.4.1 Gemensamhetsanläggning 1, Breviks gård ga:1...28 4.1.4.2 Gemensamhetsanläggning 2, Breviks gård ga:2...30

4.1.4.3 Gemensamhetsanläggning 5 och 6, Breviks gård ga:3 respektive Äpplet ga:3...31 4.1.4.4 Gemensamhetsanläggning 3, 4, 7-28...31 4.1.5 Förvaltning... 32 4.1.6 Kommentarer... 33 4.2 JARLABERG, NACKA... 34 4.2.1 Beskrivning av området... 34 4.2.2 Detaljplanen... 35 4.2.3 Gemensamma/allmänna ytor... 36 4.2.4 Gemensamhetsanläggningar i planen... 36 4.2.4.1 Gemensamhetsanläggning 1, Sicklaön ga:31...37 4.2.4.2 Gemensamhetsanläggning 2, Sicklaön ga:32...40 4.2.4.3 Gemensamhetsanläggning 3, Sicklaön ga:33...41 4.2.5 Förvaltning... 42 4.2.6 Kommentarer... 42 4.3 SKÄRGÅRDSSTAD, ÖSTERÅKER... 44 4.3.1 Beskrivning av området... 44 4.3.2 Detaljplanen... 45 4.3.3 Gemensamma/allmänna ytor... 46 4.3.4 Gemensamhetsanläggningar i planen... 46 4.3.4.1 Marsättra ga:1...46 4.3.4.2 Översättra ga:3...49 4.3.5 Förvaltning... 52 4.3.6 Kommentarer... 53 4.4 STARRBÄCKSÄNGEN, ÖSTERMALM... 54 4.4.1 Beskrivning av området... 54 4.4.2 Detaljplanen... 55 4.4.2.1 Planområdets historia och tillkomst...55 4.4.3 Gemensamma/allmänna ytor... 56 4.4.4 Gemensamhetsanläggningar i planen... 57 4.4.4.1 Starrbäcken ga:1...58 4.4.4.2 Svea Artilleri ga:1...58 4.4.4.3 Starrbäcken ga:2...59 4.4.5 Förvaltningen... 62 4.4.6 Kommentarer... 62 5 DISKUSSION OCH SLUTSATS...64 6 REFERENSER 66 6.1 RAPPORTER OCH MEDDELANDE... 66 6.2 EXAMENSARBETE... 66 6.3 AVHANDLING... 66 6.4 BÖCKER... 66 6.5 RÅD OCH REKOMMENDATIONER... 67 6.6 MUNTLIGA KÄLLOR... 67

Begreppsförklaring Delägarfastighet Delägarförvaltning Förbindelsepunkt Föreningsförvaltning Föreningsstämma Huvudman Samfällighet Samfällighetsförening Storkvartersplan Traditionell plan Har andel i samfälligheten. Delägarna förvaltar samfälligheten utan att använda sig av någon särskild organisation. Till denna punkt sträcker sig huvudmannens anläggning, från vilken fastigheternas installationer ansluts. Delägarna bildar ett särskilt rättssubjekt, samfällighetsförening, för att ta hand om förvaltningen. Föreningens beslutande organ. Alla medlemmar får vara med och diskutera och fatta de stora besluten och välja funktionärer. Den som driver en allmän anläggning, i första hand kommunen. Ett antal fastigheter som har del i en viss egendom. Förvaltningsform för de fastigheter som ingår i samfälligheten. En detaljplan med ett omfattande kvartersinnehåll. Fastigheterna samverkar om gemensamma anläggningar på kvartersmark, inrättade enligt anläggningslagen. Kommunen svarar för anläggning och förvaltning av anläggningar utanför de enskilda fastigheterna. Lagar AL BL PBL SFL VAL Anläggningslagen Byggnadslagen Plan- och Bygglagen Lagen om förvaltning av samfälligheter Lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar 1

1 Inledning 1.1 Bakgrund I de flesta bostadsområden finns det behov av samordning mellan fastighetsägarna för att kunna tillgodose gemensamma behov. Det kan exempelvis gälla grönområden, va-ledningar eller vägar. För dessa ändamål kan gemensamhetsanläggningar inrättas. I anläggningslagen, som reglerar gemensamhetsanläggningar, ges ingen uttömmande beskrivning av vad som kan vara föremål för gemensamhetsanläggningar. Det är därför viktigt att kommunerna har väl utarbetade riktlinjer för gemensamhetsanläggningar så att de kan efterleva likställighetsprincipen vid framtagande av detaljplan. Ett område eller en anläggning som är tänkt att nyttjas av allmänheten ska läggas ut som allmän plats eller x-område. Allmän plats kan skötas av antingen kommunen, kommunalt huvudmannaskap, eller av enskilda fastighetsägare, enskilt huvudmannaskap. Med huvudmannaskapet följer kostnader för drift och underhåll av anläggningen/markområdet. Kommunerna har, enligt Plan- och bygglagen, kommunalt planmonopol. Detta innebär att det är kommunen som bestämmer hur marken ska användas och när detaljplaner ska upprättas. Denna starka position leder till att kommunen kan avgöra vad som ska skötas genom kommunalt respektive enskilt huvudmannaskap. Eftersom anläggningslagen inte preciserar vad som kan inrättas som gemensamhetsanläggning kan kommunerna, för att minska sina egna kostnader, avsäga sig huvudmannaskap. Det har riktats kritik mot att vissa kommuner vältrar över stora kostnader på enskilda fastighetsägare då de inrättar gemensamhetsanläggningar. 1.2 Syfte Syftet med denna rapport är att se vad som är en funktionell avgränsning mellan kommunalt huvudmannaskap och gemensamhetsanläggningar. En fallstudie har genomförts i fyra bostadsområden i Stockholmsområdet. I dessa fyra områden har undersökts hur gemensamhetsanläggningarna har fungerat och om det har uppstått några problem. Vidare har innehållet och gemensamhetsanläggningens inrättande undersökts. Arbetet är avsett att ge information och kommentarer till de fyra fallstudierna. Syftet är att hitta problem och mindre lyckade lösningar för att de i framtiden skall kunna undvikas. 1.3 Avgränsning och metod Examensarbetet bygger på fallstudier av fyra bostadsområden i Stockholmsområdet. Valet av detaljplaner har gjorts av JM AB. Arbetssättet är baserat på personliga intervjuer med kommunala tjänstemän, lantmätare, exploatörer, förvaltare, arkitekter samt styrelsemedlemmar i samfällighetsföreningar. Intervjuerna har genomförts genom att intervjupersonen har fått ett antal frågor att besvara. Syftet med intervjuerna har varit att få information från så många parter som möjligt. 2

Information om de fyra områden har hämtats från respektive områdes detaljplan. Annan relevant bakgrundsinformation har hämtats från litteratur. 1.4 Disposition Uppsatsen är indelad i 6 kapitel varav kapitel 1, Inledning, beskriver bakgrund, syfte och metod med examensarbetet. I kapitel 2 och 3 görs en genomgång av lagstiftningen runt gemensamhetsanläggningar samt enskilt och kommunalt huvudmannaskap. Dessa kapitel kan läsas av den som inte är insatt i lagstiftningen. Kapitel 4 beskriver de fyra områden som ingår i fallstudien. För varje område görs en genomgång av detaljplanen, gemensamhetsanläggningarna och allmän plats. Det görs även en utredning av varje gemensamhetsanläggning och förslag till ändringar. I kapitel 5 diskuteras resultatet av undersökningen och en del allmänna förslag ges. 3

2 Kommunalt huvudmannaskap för gemensamma anläggningar 2.1 Plan- och bygglagen, PBL 2.1.1 Portalparagrafen Plan- och bygglagen (1987:10) innehåller bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att med beaktande av den enskilda människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer. 2.1.2 Äldre planer Innan plan- och bygglagen, PBL, trädde i kraft gällde byggnadslagen, BL, från 1947. Planläggningen av marken var enligt BL av två slag, översiktlig planläggning och detaljplaneläggning. Detaljplaneläggningen skedde med stadsplan och byggnadsplan. I stadsplanen skulle göras en förhållandevis uttömmande reglering av miljön inom planområdet. Inom en stadsplan ansvarade kommunen för gemensamma anläggningar. I planen skulle anges bl.a. vilken mark som fick bebyggas och vilka områden som skulle användas för gator, torg, parker och andra allmänna platser. 1 Inom byggnadsplaner ansvarade fastighetsägarna för genomförandet av planen. Detta innebar att fastighetsägarna själva fick tillgodose gemensamma behov. 2 Det fanns flera skäl till varför lagstiftningen för planering och byggande behövde göras om. Ett problem med stadsplaner och byggnadsplaner var att planerna saknade begränsning i tiden. Vidare ansågs att kommunerna själva borde kunna besluta i frågor som rör den lokala miljön med bindande verkan. Genom plan- och bygglagen fick kommunerna ett större ansvar för den lokala miljön. 3 2.1.3 Allmänt om PBL 2.1.3.1 Inledande bestämmelser Det kommunala planmonopolet innebär att det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten (1 kap. 2 ). Kommunen avgör var, när och hur en detaljplan skall upprättas och antas. Detta ger kommunen en stark förhandlingsposition gentemot en byggherre. Endast staten står över kommunen och kan besluta att kommunen skall anta, ändra eller upphäva en detaljplan. Både allmänna och enskilda intressen skall beaktas vid prövning av frågor, enligt 1 kap. 5. Generellt gäller att fastighetsägare själva måste bevaka de avvägningar som kommunen gör i planer och om de inte är nöjda så måste de själva överklaga kommunens beslut. 1 Didón, L, U. et al. (1997), sida 16. 2 Didón, L, U. et al. (1997), sida 17. 3 Didón, L, U. et al. (1997), sida 18. 4

2.1.3.2 Detaljplaner Kommunerna måste i vissa situationer upprätta detaljplan (5 kap. 1 ). Dessa situationer är: Vid ny sammanhållen bebyggelse. Ny enstaka byggnad vars användning får betydande inverkan på omgivningen eller som skall förläggas inom ett område där det råder stor efterfrågan på mark för bebyggelse, om tillkomsten av byggnaden inte kan prövas i samband med prövning av ansökan om bygglov eller förhandsbesked. Bebyggelse som skall förändras eller bevaras, om reglering behöver ske i ett sammanhang. Obligatoriskt innehåll En detaljplan måste innehålla ett visst obligatoriskt minimiinnehåll. Det obligatoriska minimiinnehållet finns i 5 kap. 3-5. Utöver de obligatoriska uppgifterna i detaljplanen kan en mängd frivilliga uppgifter preciseras (5 kap. 7 ). Bland annat kan principer för fastighetsindelningen och för inrättande av gemensamhetsanläggningar anges. En detaljplan bör dock inte göras mer detaljerad än vad som är nödvändigt med hänsyn till syftet med planen. Markens användning, 5 kap. 3, delas upp i: allmänna platser kvartersmark vattenområden. Huvudmannaskap för allmän plats, 5 kap. 4 Om kommunen inte skall vara huvudman för allmänna platser måste det anges i planen. Kommunen är alltid huvudman om inget annat anges i planen. Kommunen skall vara huvudman för allmänna platser om det inte finns särskilda skäl till annat (6 kap. 26 ). Om kommunen inte skall vara huvudman för allmänna platser måste det framgå av planen. Vid kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser skall kommunen svara för underhållet (6 kap. 30 ). Är kommunen inte huvudman så finns inga underhållsregler i PBL, utan då hänvisas till anläggningslagen. Är kommunen huvudman för allmän plats skall de lösa in mark för allmänt ändamål om fastighetsägarna begär det (14 kap. 1 ). Om någon annan än kommunen är huvudman är det samfälligheten som är skyldig att förvärva mark om fastighetsägaren begär det. Genomförandetid, 5 kap. 5 Alla detaljplaner måste ha en genomförandetid, dvs. den tidsrymd inom vilken planen är tänkt att genomföras. Genomförandetiden skall vara minst fem år och högst femton år. Planen kan ha olika genomförandetid om den är indelad i etapper. Handlingar, 5 kap. 9 10 Till detaljplanen hör ett antal obligatoriska handlingar: plankarta med bestämmelser. planbeskrivning. genomförandebeskrivning. 5

Plankartan med bestämmelserna är bindande medan resterande handlingar inte är bindande. 2.1.3.3 Plangenomförande Med plangenomförande menas sådana åtgärder som vidtas för att förverkliga de syften som kommer till uttryck i en detaljplan. Plangenomförandet kommer till uttryck i en genomförandebeskrivning. Denna skall redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att kunna genomföra detaljplanen (6 kap. 1 ). Genomförandebeskrivningen skall svara på frågorna när, hur, hur mycket det kostar och vem som skall betala för att planens olika moment skall kunna genomföras. 4 Beskrivningen är inte bindande vid kommande förrättningar vilket innebär att lantmäterimyndigheten är skyldig att pröva den aktuella åtgärden. Genomförandeavtal Frågor om plangenomförande kan regleras i genomförandeavtal mellan kommun och exploatör. Det finns två typer av slutliga genomförandeavtal: exploateringsavtal och markanvisningsavtal. 5 Exploateringsavtal Exploateringsavtal tecknas när byggherren, exploatören, äger den mark som skall bebyggas när avtalet ingås. Exploateringsavtal finns inte reglerad i lagstiftningen, istället vilar exploateringsavtalets rättsliga grund på de lagregler som reglerar exploateringar, samt regler gällande avtal och kommunens befogenheter. 6 För exploateringsavtal gäller avtalslagen (1915:218), där bland annat oskäliga avtalsvillkor behandlas, 36. Det finns även vissa legala begränsningar i vad som är tillåtet att avtala om: 7 Plan- och bygglagen reglerar hur markens användning och bebyggelsen skall utformas. Kommunen har inom en detaljplan rätt att lösa in mark för allmänna platser samt allmänt bebyggande (6 kap. 17 ). Kommunen skall normalt betala ersättning för marken, men om det är skäligt kan byggherren tvingas avstå mark utan ersättning (6 kap. 19 ). Om kommunen är huvudman för allmänna platser och va-anläggningar kan kommunen täcka vissa av sina kostnader med gatukostnads- och va-avgifter från fastighetsägare (6 kap. 31 ). Byggherren kan, om det är skäligt, åläggas att helt bekosta gatorna och va-systemet (6kap. 22 ). Kommunen har en stark ställning i och med det kommunala planmonopolet vilket innebär att kommunen har rätt att bestämma var, när och hur en detaljplan upprättas. Exploateringsavtalet reglerar ansvars- och kostnadsfördelningen mellan byggherren och kommunen, vilket ligger i båda parternas intresse att klargöra. Vidare ger exploateringsavtalet kommunen garantier för att exploateringen genomförs efter kommunens intentioner. I avtalet regleras vilken part som skall 4 Boverket. (2002), sida 137. 5 Kalbro, T. (2000), sida 111. 6 Ulfvarson Östlund, M. (2002), sida 57. 7 Kalbro, T. (2000), sida 112. 6

bekosta olika åtgärder samt överenskommelser om marköverlåtelser. Detta innebär att exploateringsavtalet alltid tecknas innan detaljplanen antas. Det har framförts kritik mot att exploateringsavtal skulle innebära byggnadsreglering vid sidan av byggnadslagstiftningen. Vissa menar att kommunerna genom överenskommelser i exploateringsavtal köpslår med sitt planmonopol och åsidosätter det formella medborgarinflytandet. 8 Kommuner och exploatörer beskylls ibland för att diskutera extra nyttigheter vid förhandlingar. Denna så kallade förhandlingsplanering kan innebära att olagliga villkor tas med i exploateringsavtalet. Det har talats om att exploatören erbjuder kommunen olika nyttigheter såsom extra anläggningar och extra ersättning för att få genomföra sina byggprojekt. Kommunen skulle alltså använda sitt planmonopol för att i avtal få exploatören att bygga mer infrastruktur än vad som egentligen kan krävas. Om kommunen då redan har gjort upp med exploatören om vad som skall gälla, kan kommunledningen anse sig inte ha råd att beakta inkomna synpunkter från kommunmedborgarna under detaljplaneringen. Detta innebär att kommunen skulle åsidosätta det i lag reglerade medborgarinflytandet. 9 Markanvisningsavtal Markanvisningsavtal tecknas när kommunen äger marken när exploateringen initieras. Avtalet kan jämföras med ett köpeavtal kombinerat med villkor och när detta är undertecknat överlåts marken till byggherren. Markanvisningsavtal tecknas oberoende av tidpunkten för detaljplanens antagande. Skriver inte byggherren under avtalet får han inte tillgång till marken och kan då inte bygga på den. 2.2 Allmän platsmark och x-områden 2.2.1 Huvudmannaskap för allmänna platser En allmän plats är ett område som ska vara allmänt tillgängligt och avsett för gemensamma behov. Detta innebär att området inte får stängas av för allmänheten. En allmän plats får inte fastighetsindelas på ett sådant sätt att enskild rätt uppkommer. 10 Huvudmannaskapet för allmän plats kan vara kommunalt eller enskilt. Se bild 1. Kommunen ska vara huvudman för allmänna platser om det inte finns särskilda skäl för annat (6 kap. 26 PBL). I propositionen till PBL anges att kommunen bör kunna avsäga sig ansvaret för huvudmannaskap i områden med fritidsbebyggelse, där man före PBL använt byggnadsplaner. 11 Kommunen kan också avsäga sig huvudmannaskapet i industriområden och områden med permanentbebyggelse av fritidshuskaraktär. Om kommunen inte ska vara huvudman för allmänna platser måste det anges i planen. När kommunen är huvudman ska användning och utformning av allmänna platser framgå av planen. 12 Är kommunen inte huvudman behöver användning och utformning inte bestämmas. Motiv för enskilt huvudmannaskap ska anges i planbeskrivningen. 8 Ulfvarson Östlund, M. (2002), sida 2-3. 9 Ulfvarson Östlund, M. (2002), sida 3-4. 10 Boverket. (2002), sida 78. 11 Kalbro, T. (2000), sida 58. 12 Boverket. (2002), sida 68. 7

Bild 1. Schematisk översikt över huvudmannaskap i detaljplan. Normalt sett är alltså kommunen huvudman för allmänna platser. Kommunen har då rätt att lösa in mark för dessa ändamål och skyldighet att anordna gator och andra allmänna platser i takt med att planen genomförs. Denna skyldighet består även om detaljplanen för området upphävs. 13 Kommunen kan också ta ut ersättning för kostnaderna för att anlägga gator och andra allmänna platser av fastighetsägarna. 14 Om huvudmannaskapet är enskilt sköts det genom en samfällighetsförening eller delägarförvaltning och regleras då i anläggningslagen. De olika formerna av huvudmannaskap får inte blandas inom ett och samma planbeslut. Anledning till detta är att flera regler av tvingande karaktär är konstruerade utifrån att blandningen av kommunalt och enskilt huvudmannaskap inte förekommer. Alltså måste huvudmannaskapet i ett och samma planbeslut alltid vara antingen helt kommunalt eller helt enskilt. 15 2.2.1.1 Kvartersmark Med kvartersmark menas all mark som inte är allmän plats eller vattenområde. Användningssätt för marken måste anges i planen, det kan vara mark för bebyggelse eller olika typer av anläggningar som t.ex. fritidsanläggningar. I planen anges även om marken ska användas för enskilt bebyggande eller allmänt ändamål. 16 Se bild 1. 2.2.1.2 X och Z-områden Ibland måste gångvägar mm. av allmän karaktär förläggas på kvartersmark och dessa bör då vara kommunala. Denna typ av anläggning är inte reglerad i lag och följaktligen finns det inte någon möjlighet att ta ut avgifter för anläggningskostnader eller drift- och underhållskostnader. Istället skall denna typ av anläggning finansieras via kommunalskatten. 17 De typer av anläggningar som kan 13 Boverket. (2002), sida 132. 14 Boverket. (2002), sida 12. 15 Boverket. (2002), sida 107. 16 Boverket. (2002), sida 85. 17 Kalbro, T. (2000), sida 62. 8

inrättas på kvartersmark för allmänna ändamål är x-område för allmän gång- och cykeltrafik, z-område för allmän körtrafik, t-område för vägtrafiktunnel samt u- område för ledningar. Se bild 1. I vissa kommuner tillämpas principen att x- område läggs ut när marken är enskilt ägd trots att kommunen lika gärna skulle kunna lösa in marken och göra den till allmän plats. 18 Ursprungligen reglerades denna typ av mark i byggnadslagen där syfte bl.a. var att kunna ha trafik genom en byggnads undervåning. Lantmäteriverkets uppfattning är att x-områden endast är lämpliga när allmän plats inte är ett möjligt alternativ på grund av tre dimensionellt utnyttjande av marken. 19 Det förekommer att kommuner lägger ut områden med beteckningarna gx och gz. Dessa är alltså en kombination av mark för enskilda behov och mark för allmänna behov. Marken är till största delen avsedd för enskilda ändamål, men ska även hållas tillgänglig för allmän gång- eller fordonstrafik. Detta går ofta till på så sätt att en kommunägd fastighet har anslutits till gemensamhetsanläggningen. Men med anledning av att behovet ofta inte är knutet till just fastigheten utan mer till ett allmänt intresse, så kan problem uppstå. 20 Se mer om detta nedan under rubriken LMV-rapport. 18 Thomas Kalbro, intervju. 19 Kalbro, T. (2002), sida 92. 20 LMV-rapport 2002:9. Sida 43. 9

3 Enskilt huvudmannaskap 3.1 Samfälligheter Samfälligheter kan delas in i tre grupper: marksamfälligheter anläggningssamfälligheter övriga samfälligheter. 3.1.1 Marksamfälligheter En marksamfällighet är ett markområde som är gemensamt för flera fastigheter. Traditionellt sett har marksamfälligheter använts för att se till att alla i byn har del i skogar, vägar, diken, grustag och dylikt. Idag finns många marksamfälligheter kvar i form av t.ex. samfällda soldattorp, häradsallmänningar, allmänningsskogar, gemensamhetsskogar, sockenallmänningar, oskiftat fiske och bysamfälligheter. 3.1.2 Anläggningssamfälligheter En anläggningssamfällighet är en gemensam anläggning som inte är någon egen fastighet, t.ex.: vägsamfälligheter och vägföreningar samfällda skogsbilvägar gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen, AL, eller lagen om vissa gemensamhetsanläggningar, LGA. 3.2 Gemensamhetsanläggning 3.2.1 Vad är en gemensamhetsanläggning? En gemensamhetsanläggning tillgodoser ett behov som flera fastigheter har gemensamt. Fastigheterna ansvarar gemensamt för anläggningen och står för drift och underhåll. I vissa fall står fastigheterna även för uppbyggnaden. 3.2.2 Vad kan utgöra en gemensamhetsanläggning? En gemensamhetsanläggning kan bestå av vägar, som är det vanligaste, parkering, garage, grönområden, lekplatser etc. Mera tekniska avancerade behov kan också tillgodoses genom en gemensamhetsanläggning som t.ex. va, belysning, värmeförsörjning. I sommarstugeområden kan även badplats och båthamn inrättas som gemensamhetsanläggningar. 3.2.3 Lagstiftning som reglerar gemensamhetsanläggningar Bildandet av gemensamhetsanläggningar regleras i anläggningslagen (1973:1149) medan samverkan mellan deltagande/delägande fastigheter i gemensamhetsanläggningen regleras i lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150), SFL. Samverkan regleras även i andra lagar men dessa lagar är preciserade för en viss typ av anläggning, t.ex. väglagen och el- och telelagen. Anläggningslagen är 10

generell vilket innebär att den inte är begränsad till en viss typ av anläggning utan kan tillämpas på ett stort antal olika anläggningar. 3.3 Anläggningslagen, AL 3.3.1 Allmänt om anläggningslagen 3.3.1.1 Inledande bestämmelser Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhetsanläggning). (1 ). En gemensamhetsanläggning är en anläggning som flera fastigheter förvaltar gemensamt. En fastighets alla behov kan inte alltid tillgodoses inom det egna markområdet och måste då lösas på annat sätt. En fastighets behov kan t.ex. vara tillgång till utfartsväg eller parkering. Om det finns flera fastigheter i området som har samma behov kan man tillgodose behovet genom att fastigheterna delar på t.ex. en väg. Det är också mer samhällsekonomiskt att bara bygga en väg istället för flera. 21 För att en gemensamhetsanläggning skall få inrättas måste anläggningen vara av stadigvarande betydelse för de fastigheter som skall delta i anläggningen. Stadigvarande betydelse för fastigheten betyder att behovet måste vara ständigt och finnas i en överskådlig framtid, dvs. permanent. 22 Det får inte vara ett behov som fastigheten har för endast en kortare period. Behovet skall finnas kvar efter det att fastigheten har bytt ägare. Vidare betyder det att anläggningen är till för att tillgodose fastighetens behov, och inte den som för tillfället äger fastigheten. Med andra ord skall inte anläggningens behov vara kopplat till fastighetsägaren som privatperson. En ny fastighetsägare blir automatiskt medlem/delägare i gemensamhetsanläggningen. 23 Behovet utgör det som gör fastigheten funktionsduglig och användbar, och även det som fastigheten måste ha enligt PBL. De krav och rekommendationer som finns uppställda kan t.ex. vara väg, vatten och avlopp, lekplatser, avstånd till busshållsplats etc. De bestämmelser som gäller för fastighet kan även tillämpas på tomträtt, gruva och naturreservat (2 ). Tomträtten ger i princip samma befogenheter som en fastighetsägare med den skillnaden att en årlig avgift ska betalas till markägaren som hyra för marken. 24 3.3.1.2 Villkor för inrättande av gemensamhetsanläggningar Väsentlighetsvillkoret, 5 Anläggningen måste vara av väsentlig betydelse för de deltagande fastigheterna. Det betyder att anläggningen måste ha en mycket viktig funktion och att den 21 Julstad, B. (1998), sida 131-132. 22 LMV- meddelande 1974:2, A.0.b, sida 1. 23 Julstad, B. (1998), sida 132. 24 Julstad, B. (1998), sida 133. 11

behövs för att fastigheten skall kunna nyttjas på ett ändamålsenligt sätt. Ett exempel är väg fram till fastigheten. Se även 3.3.1.1. En fastighet kan tvingas delta i en gemensamhetsanläggning om anläggningen har en väsentlig betydelse för fastigheten oberoende om fastighetsägaren är intresserad eller ej. Det är, som tidigare nämnts, fastighetens behov man ser till och inte ägarens. Väsentlighetsvillkoret gäller även i motsatt riktning. Om en fastighetsägare kan visa att anläggningen inte utgör en väsentlig betydelse för fastigheten kan inte den fastigheten tvingas in i gemensamhetsanläggningen. En annan situation som kan uppstå är att de andra deltagande fastigheterna vill begränsa antalet medlemmar. Kan då en fastighet visa att den uppfyller väsentlighetsvillkoret kan den ändå tvinga sig in i gemensamhetsanläggningen. Båtnadsvillkoret, 6 Fördelarna som anläggningen ger delägarna måste överväga nackdelarna och kostnaderna för att en gemensamhetsanläggning skall kunna inrättas. Det betyder att anläggningen måste gå med vinst. Anläggningen får inte bli en börda för de delägande fastigheterna. Med vinst menas att värdeökningen hos fastigheterna, som anläggningen ger upphov till, skall vara större än kostnaden för att utföra anläggningen. I anläggningsförrättningen skall en ekonomisk kalkyl göras som underlag för bedömningen om villkoret är uppfyllt. Hur denna ekonomiska kalkyl görs i praktiken skiljer sig kraftigt från fall till fall. 25 Ibland är det uppenbart att det är ekonomiskt fördelaktigt att inrätta anläggningen och i andra fall behövs en mer ingående kalkyl i traditionell mening. Opinionsvillkoret, 7 Opinionsvillkoret innebär att anläggningen inte får inrättas om fastighetsägarna motsätter sig anläggningen. De måste även ha beaktansvärda skäl. Vad som menas med beaktansvärda skäl avgörs från fall till fall. Om anläggningen är synnerligen viktig ur allmän synpunkt kan den inrättas även om alla fastighetsägare inte instämmer. Synnerligen viktig är t.ex. när anläggningen är förutsatt i en fastighetsplan. Det finns inte någon gräns för hur många av fastighetsägarna som måste vara positiva till anläggningen för att den skall kunna inrättas, men i prövningen skall man se främst till dem som har störst nytta av anläggningen. Lokaliseringsvillkoret, 8 Anläggningen skall förläggas och utföras på ett sätt som ger minsta möjliga intrång och olägenhet för de fastigheter som anläggningen skall anläggas på. Inrättandet av anläggningen skall inte heller innebära oskälig kostnad. I förrättningen skall med andra ord kostnaderna vägas mot det intrång och olägenhet som anläggningen ger upphov till, förutsatt att det finns flera alternativ till placering och utförande. Villkor till skydd för allmänna intressen, 9, 11 En gemensamhetsanläggning får inte inrättas om den strider mot detaljplanen eller fastighetsplanen. Mindre avvikelser får göras om det inte motverkar syftet med planen. Gemensamhetsanläggningar får inte inrättas om olägenhet av någon betydelse uppkommer för allmänt intresse. 25 Granat, Å & Thureson, C. (1995), sida 65. 12

Överenskommelse mellan sakägare, 16 De dispositiva villkoren är väsentlighets- och lokaliseringsvillkoret. Detta innebär att villkoren kan avtalas bort om fastighetsägarna är överens och de övriga tvingande villkoren är uppfyllda. Även 15 om fördelningen av kostnader är dispositiv, om fastighetsägaren som får den större bidragsskyldigheten samtycker. Resterande villkor kan inte avtalas bort även om fastighetsägarna är eniga. Lantmäterimyndighetens arbete, 21 Lantmäterimyndigheten skall utreda förutsättningarna för anläggningen och även utföra tekniska arbeten och värderingar. De bör även hålla nära kontakt med sakägarna. 3.3.1.3 Markåtkomst, samfällighet och kostnader Den mark som behövs för gemensamhetsanläggningen får tas i anspråk på fastighet som skall delta i anläggningen eller på annan fastighet om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten (12 ). Gemensamhetsanläggningen, tillsammans med det utrymme som behövs för den, är samfälld för de fastigheter som deltar i anläggningen. Fastigheterna utgör en särskild samfällighet för utförande och drift av anläggningen (14 ). Kostnaderna för drift och underhåll och även i vissa situationer för utförande av anläggningen, står delägarna i gemensamhetsanläggningen för (15 ). Genom att kostnaderna fördelas på flera fastighetsägare blir utgifterna för anläggningen för den enskilde fastighetsägaren mindre än om han/hon hade anlagt anläggningen själv. Fördelningen av kostnaderna görs genom att varje fastighet tilldelas andelstal. Fastigheten får vanligen två andelstal, ett för drift och underhåll och ett för utförande. Andelstalets storlek för drift och underhåll står i proportion till fastighetens beräknade användning av anläggningen. När man skall bestämma andelstalet för utförande ser man på den nytta som fastigheten kommer att ha av anläggningen. Nyttan är den värdeökning som fastigheten får av att vara delaktig i anläggningen. 3.3.1.4 Verkan av ändrade förhållanden Om ändrade förhållanden inträder kan frågan prövas vid ny förrättning (35 ). En fastighet kan träda in eller ut ur en samfällighet om alla delägare är överens (43 ). Denna överenskommelse har samma verkan som en ny förrättning, om den blir godkänd av Lantmäterimyndigheten. Detta godkännande skall sedan registreras. Uppgifter om godkännande skall införas i fastighetsregistret (45 ). Om en fastighetsägare tillfälligt använder anläggningen i väsentligt större omfattning än vad andelstalet avser så kan delägarna bli skyldiga att erlägga ersättning till samfälligheten för de kostnader som uppkommer till följd av den ändrade användningen (48 a ). 13

3.3.2 Översyn av anläggningslagen Lantmäteriverket har gjort en genomgripande översyn av anläggningslagen. Översynen görs för att det inte har gjorts några större ändringar sedan anläggningslagen tillkom 1973. Samhället ställer också allt större krav som den gällande lagen inte alltid kan tillgodose. Resultaten av översynen redovisas i Lantmäteriverkets rapport 2002:9, Översyn av anläggningslagen. Den viktigaste ändringen, för vårat examensarbete, som har föreslagits i rapporten är förslaget om att en kommun, i egenskap av kommun, skall kunna vara delägare i en gemensamhetsanläggning. Lagändringen skulle göras i 2, andra meningen. Andra paragrafen skulle bli följande, där det kursiverade är den föreslagna ändring: Lagens bestämmelser om fastighet skall tillämpas på tomträtt som inskrivits och på gruva. Om det är lämpligt, skall bestämmelserna tillämpas även på byggnad eller annan anläggning som inte hör till fastighet, på kommun samt på naturreservat och kulturreservat. 26 Det har länge funnits önskemål om att kunna kombinera enskild och allmän mark. Det brukar röra sig om mark som i huvudsak skall skötas gemensamt av fastighetsägarna, men skall samtidigt vara tillgänglig för allmän gång- och fordonstrafik. Denna kombination brukar uttryckas som gx eller gz i detaljplanerna. Användandet av denna typ av områden skiljer sig åt från kommun till kommun. Lösning med gx och gz i detaljplanen, medför en del problem. Ansvaret för utbyggnad och skötsel bedöms vara ett enskilt ansvar, dvs. fastighetsägarnas. Det allmännas nyttjande av anläggningen ger ett kostnadsansvar för kommunen och därmed även ett visst inflytande över anläggningen i området. Vem som skall vara ansvarig för skötsel och underhåll måste regleras mellan parterna. Det är inte säkert att allmänheten håller sig till de kommunala områdena, t.ex. gångvägen, utan använder även det som utgör kvartersmark och dess anläggningar. Ibland har kommunerna löst frågan genom att en kommunalägd fastighet har anslutits till gemensamhetsanläggningen som har hand om anläggningen i området. Det är inte alltid som behovet är knytet till en viss fastighet utan är av ett mer allmänt intresse. Det är inte heller alltid det finns en fastighet i närheten som är lämplig. 27 Det finns ett behov av att kunna blanda allmänna och enskilda behov, men det finns inget riktigt bra sätt att göra det på. Om en kommun ges rätt att anslutas till en gemensamhetsanläggning kan kommunen se till att det allmänna behovet beaktas. De berörda fastighetsägarna får en säkerhet att kommunens ansvar, som finns i planbestämmelserna x och z, rättsligt och ekonomiskt säkerställs. Redan idag kan andra subjekt än fastigheter delta i en gemensamhetsanläggning, t.ex. gruva och byggnad på ofri grund. Kommunen uppfyller de krav som finns för dessa andra subjekt, nämligen att subjektet är bestående över tid och har betalningsförmåga. Enligt Lantmäteriverkets rapport har det inte hittats några andra praktiska eller principiella hinder. 28 26 LMV-rapport 2002:9, sida 10-11. 27 LMV-rapport 2002:9, sida 42-44. 28 LMV-repport 2002:9, sida 40-41. 14

3.4 Lagen om förvaltning av samfälligheter, SFL 3.4.1 Inledande bestämmelser 3.4.1.1 Olika typer av förvaltning Det finns två sätt att förvalta gemensamhetsanläggning enligt lagen om samfälligheter, SFL: delägarförvaltning och föreningsförvaltning (4 ). 3.4.2 Delägarförvaltning Delägarförvaltning är den enklaste formen och används när det är litet behov av förvaltning av gemensamhetsanläggningen eller där antalet delägande fastigheter är få. När en gemensamhetsanläggning bildas blir det automatiskt en delägarförvaltning och förblir så om ingen yrkar att det skall bli en föreningsförvaltning. Beslutsprocessen Vid delägarförvaltning är alla delägare med och bestämmer (6 ). För att ett beslut skall godkännas och bli bindande måste alla delägare delta i beslutsprocessen och vara eniga. Det krävs alltså fullständig enighet bland delägarna för att kunna ta ett beslut. Det här gör att det inte är praktiskt att ha en delägarförvaltning om det är många delägare i gemensamhetsanläggningen. Oeniga delägare Om delägarna inte är överens i en fråga kan någon delägare begära att frågan skall avgöras genom majoritetsbeslut vid ett delägarsammanträde (7 ). Delägarsammanträdet hålls hos Lantmäterimyndigheten. Ett annat sätt att kringgå problemet är att en samfällighetsförening bildas genom att någon av delägarna i gemensamhetsanläggningen begär det. Röstning I första hand fattas beslut vid sammanträdet genom acklamation, vilket betyder öppen röstning där man ser om ja eller nej överväger. Om någon begär omröstning skall det ske enligt huvudtalsmetoden. Huvudtalsmetoden innebär att varje närvarande medlem har en röst oavsett om personen äger en eller flera fastigheter (12 ). Om frågan är av ekonomisk betydelse skall omröstningen däremot ske med andelstalsmetoden, om någon begär det. De flesta av frågorna som har med förvaltning att göra är av ekonomisk betydelse, vilket betyder att andelsmetoden används ofta. Andelstalsmetoden innebär att man räknar varje delägares röst i proportion till andelstalet i samfälligheten, röstetal. För att någon som har en stor andel i samfälligheten inte skall få för stort inflytande finns en spärregel. Spärren innebär att ett röstetal inte får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet. 29 29 LMV-meddelande 1974:2, S. 6-16, sida 8-9. 15

3.4.3 Föreningsförvaltning Samfällighetsförening Med föreningsförvaltning menas att förvaltningen ges i uppdrag åt en särskild juridisk person, en samfällighetsförening (17 ). Det betyder att alla delägare är med i föreningen och beslut tas genom majoritetsröstning. Styrelsen är föreningens verkställande organ, vilket innebär att de genomför besluten och tar hand om den löpande förvaltningen. När fastigheten är delägare i en gemensamhetsanläggning, som förvaltas av en samfällighetsförening, så blir personen som äger fastigheten, för stunden, automatiskt medlem i föreningen. När personen sedan säljer fastigheten förlorar han/hon medlemskapet. Samfällighetsföreningens uppgift/arbete Styrelsen i samfällighetsföreningen har som uppgift att sköta den löpande förvaltningen av samfällighetsföreningen och verkställa de beslut som tas i föreningsstämman (18 ). Styrelsen är bunden att följa lagen om förvaltning av samfälligheter, SFL, och kan därigenom vägra att verkställa ett beslut som föreningsstämman fattat om det strider mot lagen. Med andra ord har även styrelsen ett kontrollerande ansvar gentemot sina medlemmar. Förvaltning av flera samfälligheter En samfällighetsförening kan förvalta flera samfälligheter om de i stort sett har samma delägarkrets (55 ). Samförvaltning görs för att få en mer rationell förvaltning och för att ekonomiska och personella resurser skall utnyttjas på bästa sätt. Det är speciellt fördelaktigt att ha samförvaltning när anläggningarna har samma eller närliggande ändamål. Det är t.ex. förmånligt om en samfällighetsförening förvaltar flera väganläggningar som befinner sig i samma område. Skötseln av de olika gemensamhetsanläggningarna kan samordnas så att det blir billigare och mer rationellt. Varje enskild samfällighets ekonomi hålls åtskild från de övriga samfälligheterna i samfällighetsföreningen. 30 Det behöver inte vara så att alla som är med i samfällighetsföreningen har andelstal i alla anläggningar. En delägare skall inte behöva vara med och betala för en annan anläggning som han inte använder eller är delägare i. När röstning skall ske i frågor som bara rör en samfällighet är det endast delägarkretsen till den aktuella samfälligheten, de som har andelstal i anläggningen, som får rösta. Röstning på detta sätt görs för att andra samfälligheter inte skall kunna påverka anläggningar som de inte har del i. Hur fördelning av gemensamma kostnader skall göras bestämmer samfällighetsföreningen själv genom att föra in en norm i stadgarna. Det är underförstått att styrelsen också skall hålla ett aktuellt register över sina medlemmar, dvs. vilka fastigheter som är delägare, vem som äger dessa fastigheter och vilket andelstal de har. Detta är för att kunna ta ut rätt avgifter av rätt person. 30 Österberg, T. (2000), sida 79. 16

3.5 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan 3.5.1 Huvudmannaskap för gemensamhetsanläggningar Begreppet huvudman används för den som är ansvarig för byggande och drift av en anläggning. Huvudmannaskap kan vara antingen kommunalt eller enskilt. Det är viktigt att i planhandlingarna tydligt ange vem som skall vara huvudman för en specifik anläggning. För fastighetsägare, hyresgäster och andra berörda måste det tydligt framgå vem som skall ansvara för de olika anläggningarna och vad gemensamhetsanläggningar innebär för deras del. Eftersom de har möjlighet att yttra sig över planen är det viktigt att allt framgår klart och tydligt. 31 3.5.2 Planhandlingar De planhandlingar som är av intresse när det gäller gemensamhetsanläggningar är: plankarta, planbestämmelser, beskrivning och övrigt illustrationsmaterial. Gemensamhetsanläggningar kan också redovisas i avtal. Plankarta Av plankartan bör framgå gemensamhetsanläggningarnas ändamål och avgränsning. 32 Planbestämmelser Normalt sett behövs inga speciella planbestämmelser utöver att marken punktprickas, dvs. marken får inte bebyggas. I vissa planer markeras området som är avsett att vara tillgängligt för gemensamhetsanläggning med ett g. 33 Planbeskrivning I planbeskrivningen skall huvudparten av informationen avseende gemensamhetsanläggningarna finnas. Bland annat skall anges ändamål, funktion och behov som gemensamhetsanläggningen avses fylla. Även en motivering till anläggningarna är önskvärd. Frågor om huvudmannaskap och kommunala riktlinjer bör också omnämnas. Om det finns exploateringsavtal kan det hänvisas till detta om genomförandet av gemensamhetsanläggningen regleras där. I avtal kan ofta gemensamhetsanläggningar behandlas mer utförligt och dessa kompletterar därför en detaljplan, men det är ändå lämpligt att beskriva gemensamhetsanläggningarna i detaljplanen. Ett exploateringsavtal ställs ju inte ut eller kommer till allmänhetens kännedom annat än som offentlig handling hos kommunen. Ett exploateringsavtal kan därför inte ersätta planbeskrivningen. 34 31 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan. (1985), sida 2. 32 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan. (1985), sida 10. 33 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan. (1985), sida 10. 34 Gemensamhetsanläggningar i detaljplan. (1985), sida 10. 17

3.6 Problem till följd av planens utformning 3.6.1 Storkvarter Storkvarter är en form av planläggning där kvarteret inte bara omfattar den mark som skall bebyggas utan även mark för gemensamma anläggningar. 35 För att få ett så rationellt byggande som möjligt behövs en planutformning där byggaren kan arbeta ostört med byggnader av olika slag. Det blir dessutom smidigare om en huvudentreprenör arbetar med alla element inom en flexibel plan än om flera företag skall samverka. I traditionell planläggning utgör kvartersmarken bara själva tomten för bebyggelse och de gemensamma anläggningarna byggs på kommunens mark, dvs. det blir allmän mark. Se bild 2. Vid traditionell planering brukar varje fastighet ha egen utfart till gata, men inom storkvarter har fastigheterna som regel utfart till gata över gemensam kvartersmark, s.k. kommunikationstomter eller kommunikationsytor. 36 Ägarna till fastigheter i storkvarter får därmed själva svara för anläggning och underhåll av vägen. Vad gäller va-anläggningar brukar man inom traditionella villakvarter upprätta en förbindelsepunkt för varje enskild fastighet, medan det för storkvarter vanligen upprättas endast en förbindelsepunkt för hela kvarteret. Ett gemensamt ledningssystem läggs sedan ut på kvartersmarken. Avgränsningen mellan allmän och enskild va-anläggning regleras i lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar (VAL). VAL bygger på principen att det är en kommunal angelägenhet att anordna vattenförsörjning och avlopp, vilket gäller både permanenthusområden och fritidshusområden. 37 Detta uttalade kommunala ansvar innebär dock inte att va-försörjningen alltid måste utföras och drivas av kommunen. Ibland kan det vara lämpligt att va-försörjningen inrättas som en gemensamhetsanläggning. För att sköta va-anläggningar krävs dock mycket kompetent personal för skötsel och reparation av anläggningen. Kommunal vaförsörjning bör därför eftersträvas när anläggningen är av större omfattning. 38 Bild 2. Traditionell plan och storkvartersplan. Johansson, H & Ohlsson, S. (1981), sida 13. 35 Storkvarter. (2002), sida 1. 36 Storkvarter. (2002), sida 1. 37 Förvaltning av va-anläggningar. (2002), sida 1. 38 Förvaltning av va-anläggningar. (2002), sida 1. 18