Datum Vår bet 2018-02-26 Dnr 2016-064 Er bet DETALJPLAN underrättelse-granskning Härmed översändes handlingar för: Detaljplan för Smörstorp 2:29 m.fl. i Tranås Tranås kommun, Jönköpings län Adressat Enligt sändlista Upprättad i september 2017, reviderad januari 2018 av Tillväxtavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen Planens syfte är att ändra gällande detaljplan för att tillåta byggande av bostäder med mera varierad utformning och pröva möjligheten att bilda nya fastigheter där också kravet på strandlinje tas bort. Detaljplanen ser över bestämmelserna för fritidshusen vid Seglarvik. Bygg och miljönämnden har lämnat planuppdrag 2016-05-18. Planområdet ligger ca 4 kilometer öster om Tranås centrum, vid sjön Sommen. Planområdet omfattar ungefär 4,5 hektar och begränsas i norr av Klunkaviken, i öster av sjön Sommen och i väster av Hättevägen och Badvägen. Granskningstiden gäller från 2018-03-05 till 2018-03-26 Samma planhandlingar som skickas till sakägarna finns under tiden tillgängliga för granskning och information i Stadshuset måndag - fredag kl. 08-16 Handlingarna finns också på kommunens hemsida www.tranas.se/detaljplan Information och upplysningar om planhandlingarna lämnas av planarkitekt Klara Nilsson tel 0140-68180 e-post: klara.nilsson@tranas.se Senast den 26 Mars 2018 kan du framföra dina synpunkter på detaljplanen till Tranås kommun, Tillväxtavdelningen, 573 82 Tranås eller via e-post till: tillvaxtavdelningen@tranas.se Bygg- och miljönämnden Handlingar: Underrättelse Sändlista Protokollsutdrag Samrådsredogörelse Planbeskrivning Fastighetsförteckning Plankarta, förminskad Tillväxtavdelningen tfn 0140-681 00 573 82 Tranås fax 0140-176 50 www.tranas.se tillvaxt@tranas.se
Detaljplan för Smörstorp 2:29 m.fl. i Tranås stad Tranås kommun, Jönköpings län Sändlista GRANSKNING Namn Samråd Granskning Besvär Enligt fastighetsförteckning X X Länsstyrelsen X X Lantmäteriet X X Trafikverket X X Kommunstyrelsen X X Teknik- och griftegårdsnämnden X X Barn- och utbildningsnämnden Kultur- och fritidsnämnden Räddningstjänsten X X Tranås Energi X X Skanova X X Fortum Sverige AB E.ON Sverige AB Tranåsbostäder Tranås Naturskyddsförening X X Sommens Sjöråd X X Funktionsnedsattas Samarbetsråd i Tranås, FST Svensk Handel i Tranås Fastighetsägarföreningen Tranås för Tillväxt, TFFT Hyresgästföreningen region sydost Tranås direkt X X
Datum Vår bet 2018-02-19 Dnr 2016-064 Samrådsredogörelse Samrådsredogörelse Detaljplan för Smörstorp 2:29 m.fl. i Tranås Tranås kommun, Jönköpings län Upprättad i september 2017, reviderad i januari 2018 av Tillväxtavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen. Samrådsförfarande Detaljplanen har varit föremål för samråd enligt 5 kap. 11 plan- och bygglagen under tiden 2017-11-10 till 2017-12-01. Samrådshandlingar har skickats till sakägare och funnits tillgängliga i Stadshuset och på kommunens hemsida på Internet. Detaljplanen handläggs med standardförfarande. Yttranden utan anmärkningar eller synpunkter Yttrande utan erinran har inkommit från Räddningstjänsten, Skanova, Kommunstyrelsen och Trafikverket. Yttranden med synpunkter Lantmäteriet Lantmäteriet anser att grundkartan bör uppdateras så att den är aktuell. Vissa brister i plankartan bör åtgärdas som komplettering som användningsgräns, administrativ gräns samt beteckning för upphävande av strandskydd. Upphävande av strandskydd bör förtydliga beträffande småbåtshamn. Bestämmelserna om minsta fastighetsstorlek gäller enligt förslaget bara nya fastigheter. Förslagsvis formuleras bestämmelserna annorlunda för att underlätta tolkning vid eventuella framtida ombildningar av befintliga fastigheter. Länsstyrelsen Kommentar: Grundkartan kommer uppdateras, plankarta och beskrivning revideras enligt Lantmäteriets synpunkter. STRANDSKYDD Under rubriken upphävande av strandskydd bör kommunen komplettera med vilka särskilda skäl (paragrafer) som gäller för upphävandet och tydligare motivera detta. Skälet att det är ianspråktaget bör utvecklas och motiveras så att det framgår på vilket sätt det är ianspråktaget samt hur det skett lagligen. Likaså behöver särskilda skäl anges och motiveras för de delar av vattnet där strandskyddet avses att upphävas. W1-området, småbåtshamn, i planområdets norra del omfattas inte av upphävande av strandskydd enligt skissen på sida 8 i planbeskrivningen men står med i plankartan under upphävande av strandskydd. Detta bör förtydligas i planbeskrivning och plankarta. Råd enligt 2 kap. PBL DAGVATTEN Planbeskrivningen anger (sida 6) att I samband med detaljplaneläggning ska alltid dagvattenhanteringen redovisas med hänsyn till omgivningspåverkan och förutsättningar för ett lokalt omhändertagande. Länsstyrelsen saknar denna redovisning i planbeskrivningen. PLANBESTÄMMELSER Ändrad lovplikt Att utöka bygglovsplikten till att omfatta så kallade Attefallsåtgärder är enligt Länsstyrelsen endast möjligt att göra för kommunen i ett område som utgör en värdefull miljö exempelvis från historisk eller kulturhistorisk synpunkt. Om kommunen anser att aktuellt område utgör en värdefull miljö behöver detta framgå och motiveras i planbeskrivningen. I det fall kommunen bedömer att det finns sådana värden bör dessa kanske också säkerställas med varsamhetsbestämmelser och/eller skyddsbestämmelser.
Nya byggnader och fastigheter Vid planläggning ska en lämplighetsprövning göras för såväl befintlig som nytillkommande bebyggelse. Detaljplanens bestämmelser gäller på samma sätt vid nybyggnad som vid förändring av befintlig bebyggelse även om befintliga byggnader inte påverkas av nya krav förrän en åtgärd ska utföras på fastigheterna. Länsstyrelsen bedömer att planbestämmelse som enbart gäller Nya hus och fastigheter inte är förenlig med plan- och bygglagen. Huvudmannaskap Huvudregeln är att kommunen är huvudman för de allmänna platserna. Om det finns särskilda skäl för att ha enskilt huvudmannaskap kan kommunen bestämma detta i detaljplanen och skälen ska anges i planbeskrivningen där det tydligt bör framgå vad huvudmannaskapet innebär för de som blir berörda. Om allmänhetens tillgång till platsen är viktig bör kommunen planlägga med kommunalt huvudmannaskap. Upphävande av strandskydd Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan anger att om upphävande av strandskydd endast gäller för del eller delar av ett planområde bör detta anges på plankartan med administrativ bestämmelse a. ALLMÄNNA SYNPUNKTER Den grundkarta som ligger till grund för detaljplanen stämmer inte överens med ortofotot i planbeskrivningen. Flera byggnader och vägar på ortofotot finns inte med på grundkartan. Grundkartan ska innehålla den information om fastighetsförhållandena med gränser och byggnader och den övriga information om planområdet som har betydelse för hur detaljplanen utformas och genomförs. Länsstyrelsens bedömning är därför att en uppdaterad grundkarta som visar de faktiska förhållandena på platsen är väsentlig för att utgöra ett bra underlag för detaljplan. Planbeskrivningen anger att planarbetet finansieras genom att planavgift tas ut i samband med bygglov. I planbeskrivningen bör avgifternas storlek och fördelning för berörda fastighetsägare framgå. BEHOVSBEDÖMNING Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt. Kommentar: Motiveringen kommer förtydligas gällande upphävande av strandskyddet. Gällande upphävande av strandskydd för småbåtshamn kommer detta ändras i plankartan så det stämmer med skissen i planbeskrivningen. Plankartan kommer att förses med en administrativ bestämmelse där strandskyddet upphävs. Redovisning om dagvatten kommer att kompletteras i planbeskrivningen. Kommunen anser att fritidshusen på Smörstorp 2:26 har en speciell karaktär med små stugor. Byggnaderna i sig är inte värdefulla utan områdets karaktär. Med attefallsreglerna som finns blir det orimliga effekter. Med en kraftig förtätning riskeras att områdets prägel försvinner. Därmed anser kommunen att ändrad lovplikt för attefallsåtgärder krävs. Byggrätten ökas för att kompensera de försvunna attefallsreglerna. Kommunen anser att området inte behöver säkerställas med varsamhetsbestämmelser eller skyddsbestämmelser. Bestämmelse om nya byggnader och fastigheter kommer att ändras i planbeskrivningen och på plankartan. Planbeskrivningen kommer att förtydliga särskilda skäl att ha enskilt huvudmannaskap. Gällande synpunkter på grundkartan kommer denna att uppdateras. Planbeskrivningen kommer ange att planavgift tas ut enligt kommunens taxa fastställd av kommunfullmäktige. Taxan kan komma att förändras i dagsläge tar kommunen cirka 15 000kr för normalstor villa enligt dagens taxa. Fastighetsägare för Smörstorp 2:26 Sommens Segelsällskap, ägare till Smörstorp 2:26, har lämnat yttrande över samrådsförslaget och hänvisar till tidigare yttranden för Detaljplan Smörstorp 2:25 och del av Smörstorp 2:1, Tranås kommun. De anser att dessa Samrådsredogörelse 2
kommentarer fortfarande är aktuella och har med dessa som bilaga. Styrelsen anser att beskrivning av markägarförhållande ska förtydligas i planbeskrivningen. Segelsällskapet har även synpunkter på behovsbedömningen och föreslår att den eventuellt kompletteras under punkt 1.2 då klubben arrangerar kappseglingar och i samband med dessa skjuts med startpistol. Klubbhuset används för olika klubbsammankomster och det förekommer även att huset hyrs ut vid fester för större sällskap. Kommentar: Markägarförhållande förtydligas i planbeskrivningen. Information om klubbens verksamhet kommer att ingå i planbeskrivningen. Fastighetsägare för Smörstorp 2:1 och 2:31 Fastighetsägare Smörstorp 2:1 och 2:31 har lämnat följande synpunkter: Med tanke på hur det resonerats gällande de planområden som ligger närmast söder om det område detta förslag berör, anser jag att detta förslag tyder på en verklig särbehandling. Man måste också ta i beaktande att hela området från detta förslag och söderut skall ha lite av samma karaktär som det en gång hade, och var meningen att de skulle ha, när samtliga tomter öster om Hättevägen en gång avskildes från stamfastigheten. Jag anser därför att följande förändringar i förslaget skall göras för att jag skall tycka det är rimligt. 1. Tillåta en byggnadsyta på, det som först infaller, av maximalt 250 kvm eller 20 % av den totala tomtarealen, samt med de övriga storleksbegränsningar och maxhöjder som anges i förslaget. 2. Vid bildandet av nya fastigheter skall kravet fortfarande vara att de ej får understiga 2500 kvm i storlek. Undantaget den del av fastigheten Smörstorp 2:26 som ingår i förslaget, där framlagt planförslag bör gälla med den begränsningen att det får bildas maximalt 12 tomter. 3. Eventuella bryggors längd i vattnet får ej överstiga en längd av 8 meter från den strandkant som gäller idag. Om inte ovanstående synpunkter beaktas förutsätter jag att det kostnadsfritt tas fram nya planer för alla planområden söder om detta ner till fastighetsgränsen mellan Smörstorp 2:1 och Sandvik med samma bestämmelser som för detta förslag. Samt att eventuellt nytt planområde inom samma område också får samma byggrätter m.m. Kommentar: Synen på exploatering har förändrats. Fritidshusen vid Sommens strand låg i utkanten av tätorten och hade varken kommunalt vatten eller avlopp och tillät inte större exploatering av hygieniska skäl. Efter att anslutning till kommunalt avlopp ökar möjligheterna för boendet. Fler vill bosätta sig strandnära vilket kommunen ser positivt på och vill underlätta. Detaljplaner med bestämmelser i antal våningar har visat sig vara svårtolkat med de moderna husens utformning. Därför används nu bestämmelse om nockhöjd som ska kunna ge en uppfattning om vad som är tillåtet i volym. Med en angiven exploateringsgrad, 25 % av fastighetens area får bebyggas, garanteras att det blir öppna ytor i området oberoende av fastighetens storlek. Att tillåta en maximal byggnadsarea på 500 kvm möjliggör att man kan uppföra en huvudbyggnad, gäststuga, garage och båthus på en större fastighet. Beträffande befintliga detaljplaner söder om Seglarvik har det inte inkommit indikationer på att de är inaktuella men det är möjligt att de bör ses över i framtiden med utökad byggrätt. Även dessa områden kan komma att finansieras genom planavgifter i samband med bygglov. Kommunen anser att fritidshusområdet på Smörstorp 2:26 är attraktivt. Med bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek på 200 kvm finns det möjligheter att avstycka befintliga arrendelotter samt tillskapa ytterligare någon tomt som kommunen inte vill hindra. Däremot är byggrätten begränsad med största byggnadsarea och ändrad lovplikt för attefallsåtgärdena. Plankartan revideras för att begränsa bryggors längd ut i vattnet till cirka 8 meter. Den aktuella fastighetsägaren äger också de största delarna av vattenområdet och har därför möjlighet att styra bryggornas längd genom avtalen med ägarna till grannfastigheterna. Samrådsredogörelse 3
Fastighetsägare för Smörstorp 2:44 Fastighetsägare Smörstorp 2:44 har lämnat följande synpunkter: Personnamn har ändras med yrkestitel. Yrkande I egenskap av ägare till ursprungliga fastigheten Smörstorp 2:29 och initiativtagare till upprättande av nu gällande detaljplan, samt största externa finansiär av framtagandet av detaljplan för området, yrkar vi på att framlagt detaljplaneförslag dras tillbaka och att Bygg- och miljönämnden inte går vidare med avsikten att upprätta ny detaljplan med det uttalade syftet att kunna bevilja bygglov i efterhand, för det olagligt uppförda fastigheten på Smörstorp 2:45. Vid upprättande av ny detaljplan, direkt efter genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut, skall det föreligga ändrade förutsättningar som kräver att detaljplanen gös om. Alternativt ska det föreligga allmänt intresse av att en ny detaljplan upprättas. I föreliggande fall finns inga nya, eller ändrade förutsättningar som motiverar att en ny detaljplan upprättas. I det detaljplaneförslag som vi ombads att godkänna 2006, framförde vi krav på att det inte skulle byggas några höga hus på den area som omfattades av gamla Smörstorp 2:29, ägd av oss. Vid fastställande av gällande detaljplan var det uttryckligen fastställt att området endast skulle få bebyggas med hus i ett plan. Enligt förtydligande från byggnadschef och ansvarig planingenjör skulle nämnden aldrig godkänna någon bygglovsansökan där det skulle gå att inreda en övervåning. Begära om ny detaljplan har lämnats till kommunen av ägarna till fastigheten Smörstorp 2:45. Bostadshuset uppfördes 2010/2011 baserat på ett olagligt tillkommit bygglov i strid mot gällande detaljplan. Ansvarig för den olagliga hanteringen var kommunens byggnadschef. Efter att byggnadsnämnden vid ett antal tillfällen har försökt bevilja nytt bygglov i efterhand, baserat på olika argument, är det idag fastställt att samtliga bygglov är olagliga och att ägarna inte kan få något bygglov inom ramen för gällande detaljplan. Syftet med det nu framtagna detaljplaneförslaget är att ändra reglerna från antal våningar till maximal nockhöjd, för att därigenom kunna bevilja ett bygglov för det olagligt uppförda huset på Smörstorp 2:45, ca åtta år efter att huset uppfördes. Åtgärden ska ses som grovt gynnande av enskild part. Motivering Arbetet med att upprätta nu gällande detaljplan tog ca 4,5 år, enbart på grund av intriger från handläggande tjänstemän. Vid vår begäran om detaljplan hade vi en klar uppfattning hur vi önskade att all ny bebyggelse skulle se ut på den av oss ägda fastigheten Smörstorp 2:29. Ett krav från vår sida var att det inte skulle kunna byggas några höga hus, att det på nuvarande 2:44 skulle tillåtas suterränghus, att det på 2:45 var lämpligt med suterränghus, men även ett vanligt hus i ett plan utan suterrängvåning, kunde vara ett alternativ. Enligt handläggande tjänstemän från kommunen, skulle det inte få förekomma någon byggnation på höjden, sett från Hättevägen, eftersom det skulle förfula utsikten mot sjön. Man var även mycket tydlig med att det inte var lönt att vi, eller någon annan, skulle lämna in en bygglovsansökan där man kunde inreda en övervåning. Vår begäran var att såväl suterränghus skulle skrivas in i detaljplan för 2:44 och att det skulle förtydligas vad som kommunens representanter avsåg för 2:45. Enligt byggnadschef krävdes det ingen annan skrivning än att det endast fick byggas hus i ett plan och att suterränghus för 2:44 skulle rymmas inom ramen för föreslagen byggrätt i den framlagda och beslutade detaljplanen. Samrådsredogörelse 4
I yttrande till överprövande myndigheter har byggnadschefen senare ändrat uppfattning och försökt likställa vårt befintliga hus med det olagligt uppförda huset på 2:45. Detaljplan begärdes av undertecknade för att kunna bygga en ny huvudbyggnad för permanentboende, i form av ett suterränghus, ursprungligen tänkt som en om- och tillbyggnad av befintligt fritidshus. När det visade sig omöjligt att bygga till huset, diskuterades möjligheten att flytta det befintliga huset till annan plats på tomten och göra om det till fritidshus för uthyrning, samt som komplementbyggnad till en ny huvudbyggnad. Frågan diskuterades med byggnadschefen och han rekommenderad oss att fullfölja tanken. Det flyttade fritidshuset är godkänt som "flytt och tillbyggnad av fritidshus". Vid ursprunglig kontakt med byggnadschefen angående det olagligt uppförda huset på 2:45 förklarade vi hur huset förändrade förutsättningarna för vår projekterade huvudbyggnad med inglasad veranda i söder läge, mot en olaglig tvåvåningsdel direkt vänd mot den plats där vårt uterum skulle ligga. Vid inspektion på plats i maj 2012 konstaterade byggnadschefen att "nu förstår vi vad ni menar om hur det påverkar era planer. Hade vi vetat det när bygglovet hanterades, hade vi aldrig godkänt något bygglov"! Dvs, hade byggnadschefen hanterat ärendet korrekt och genomfört lagenligt grannhörande för ett planstridigt hus, hade bygglovet inte lämnats och vi hade kunnat fullfölja vårt byggprojekt. Hade ärendet förts upp i byggnadsnämnden hade grannarnas yttrande varit med i beslutsunderlaget, varvid bygglovet inte hade beviljats. Byggnadschefen valde att medvetet avstå grannhörandet och förde upp ärendet i nämndens arbetsutskott, för att gå förbi oss, väl informerad av ägarna till Smörstorp 2:45 om vår uppfattning att säga nej till avvikelse från detaljplan. Vid möte 120118 förklarade byggnadschefen att han hade tagit på sig ansvaret, att han hade bett om ursäkt, att det endast hade hänt en gång, men att han bara ville hjälpa gamla goda vänner". Vid samma möte förklarade byggnadschefen att det kunde vara svårt för kommunen att få rätt om vi överklagade det olagliga beslutet, varför det gällde för kommunen att hålla ut tills genomförandetiden gått ut. Efter den tidpunkten kunde kommunen lösa bygglovet med en ny detaljplan och eftersom det är kommunalt planmonopol skulle vi inte ha något att säga till om! Det är detta som har hänt i ärendet, genom att kommunens tjänstemän har biträtt ägarna till fastigheten Smörstorp 2:45 vi överklagandeprocesserna och nämnden försök att hålla liv i ärendet med två tillkommande olagliga bygglovsbeslut. Det vill säga, tjänstemännen och nämnden har medvetet gynnat enskild part i hela hanteringen, på bekostnad av oss och vårt projekt. Vid nämndmöte 110622 tog nämnden ifrån oss rätten att utnyttja vår kvarvarande byggrätt till uppförande av den projekterade huvudbyggnaden. Beslutet vann laga kraft vid årsskiftet 2011/2012. Enligt dåvarande ordförande var motivet att hindra oss från att bygga vår huvudbyggnad varigenom vi inte skulle kunna anses drabbade av det olagligt uppförda huset på 2:45. Byggnadschefen förklarade att nämnden inte hade rätt att ta upp samma ärenden förrän efter tidigast två år, varför vi bara hade att acceptera beslutet. Vid möten med dåvarande ordförande och kommunens byggnadschef, har vi utsatts för hot, falska anklagelser, utpressningsförsök, smutskastning och en tydlig förklaring om att nämnden och kommunen inte skulle hantera någon form av bygglovsfråga avseende vår fastighet Smörstorp 2:44, om vi inte först gav upp och godkände det olagliga bygglovet för Smörtorp 2:45. På instruktion av kommunchefen och chefen för Samhällsbyggnadsavdelningen, sattes hotet i verket vid ett möte med den nya handläggaren i ärendet Smörstorp. Byggnadsinspektören förklarade att kommunen inte Samrådsredogörelse 5
skulle svara på några frågor, inte ta emot någon information och inte föra någon form av diskussion eller hantera någon fråga på annat sätt, varför vi, enligt instruktion från ovan nämnda cheftjänstemän uppmanades att omedelbart lämna kommunhuset. Slutsats Beslutet om att upprätta ny detaljplan motiveras av nämndens ordförande med att nämnden inte vill riva eller bygga om det olagligt uppförda huset på Smörstorp 2:45. Dvs, beslutet styrs utifrån vad nämnden vill, och inte vill, och inte utifrån gällande lagstiftning och utfärdade domar från domstolarna. Det är även uttalat att beslutet görs för att ägarna till fastigheten Smörstorp 2:45 ska kunna få sitt bygglov i efterhand, och ca 8 år efter att det ursprunglig olagliga bygglovet lämnades. Åtgärden ska ses som ett gynnande av enskild part. En kommun har att behandla alla medborgare lika och har inte rätt att lämna förmåner till enskild medborgare. Det är helt uteslutet att annan kommunmedborgare skulle få motsvarande hjälp i liknande ärende från en byggnadsnämnd om det inte var för att det är kommunens byggnadschef som har förorsakat ärendet genom olaglig hantering. Detaljplaneförslaget 1 Detaljplaneförslaget I det nu framtagna detaljplaneförslaget framställs det som att motivet med en ny plan är bland annat att skapa möjlighet till att bilda fler fastigheter inom planområdet. Fastigheterna 2:29, 2:45 och 2:43 är redan bebyggda enligt gällande detaljplan och torde inte kunna ombildas genom avstyckning. Fastigheterna 2:30 och 2:32 är avsedda för församlingsändamål, även om det finns byggrätt enligt gällande detaljplan. I det nya detaljplaneförslaget framställs det som att dessa fastigheter nu skulle få även byggrätt. Kvar är vår fastighet 2:44. Enligt information från planarkitekt avsåg kommunen att dela vår fastighet i tre delar, oberoende av vad vi hade för uppfattning och oberoende av om vi kunde använda oss av beslutet. Kommunen behövde inte ta hänsyn till om en delning gick att genomföra i praktiken. I mail från planarkitekt framförs motsvarande svar, där handläggaren förklarar att kommunen enbart vill skapa möjlighet för fastighetsägare att kunna göra avstyckning, varefter man överlåter till Lantmäteriet att avgöra i det enskilda fallet om detaljplanens föreskrifter kan tillämpas Det är vår uppfattning som sakägare att det som ges utrymme till i detaljplaner också ska vara genomförbart, eftersom fastighetsägare i annat fall kan vilseledas vid yttrande över en detaljplan 2 Planens syfte och bakgrund, p 4 I texten står det att detaljplaneförslaget prövar möjligheten att bilda fastigheter som är mindre än 2 500 kvm. Enligt gällande detaljplan är minimistorlek för tomter på gamla 2:29, dvs. nuvarande 2:29, 2:44 och 2:45, 3 500 kvm. Vid upprättande av nuvarande detaljplan begärde vi ursprungligen att få bilda fem tomter på ca 3 000 kvm i genomsnitt. Kommunens handläggare vägrade att acceptera vår önska och försökte aktivt förhindra tillskapandet av nuvarande 2:45. Samrådsredogörelse 6
"Det uttalade motivet var att vi inte skulle kunna tjäna mer pengar på vår fastighet och att vi skulle vara nöjda med de möjligheter som vi skulle få" 3 I samma stycke står det att "kravet på kortare strandlinje än 35 meter tas bort. Uppgiften är felaktig. Skrivningen i gällande detaljplan innebär att strandlinje ska vara minst 35 meter. Båda kraven tillkom enbart för att förhindra oss från att göra någon form avstyckning av den fastighet som vi avsåg att behålla 4 Bygga bostäder med mer varierande utformning Under p 4 i detaljplaneförslaget står det att "planens syfte är att tillåta byggande av bostäder med mera varierad utformning genom att ersätta begreppet våningar med en högsta tillåten nockhöjd. Enligt uttalande från ordföranden i nämnden har skrivningen tillkommit för att ge möjlighet att i efterhand lämna bygglov på det olagligt uppförda huset på 2:45. Dvs. nämndens enda förutsättning till den fortsatta hanteringen. Förslaget görs allmängiltigt och omfattar alla fastigheter, för att inte uppfattas som grund för gynnande av ägarna till 2:45. Förslaget att den tilltänkta huvudbyggnaden på vår fastighet 2:44, skulle tillåtas ha samma nockhöjd som byggnaden på 2:44, samt att huvudbyggnaden placering skulle flyttas bort från fastigheten 2:45 och närmare 2:29, har redan lämnats av byggnadschefen i ett yttrande under överklagandeprocessen. Den uttalade avsikten var att en tänkt huvudbyggnad skulle placeras mitt framför vårt befintliga hus, sätt mot sjösidan, och att byggnadschefen hade kommit fram till med ägarna av 2:45 att vi skulle kunna se sjön i en korridor mellan den tänkta huvudbyggnaden och byggnaden på 2:45, vilket man ansåg att vi skulle vara nöjda med. Vi har i inlaga till överprövande myndigheter bestämt tillbakavisat alla tankar på att det ska vara möjligt att bebygga vår fastighet, eller avstyckad fastighet med någon form av byggnad som är i närheten av den höjd som byggnaden på 2:45 har, sett i förhållande till den markhöjd som gäller för detta hus. Avsikten med vår begäran om detaljplan var att kunna bygga ett suterränghus, eftersom det är det mest lämpliga med hänsyn till tomtens beskaffenhet. Förhållandena har inte ändrats, varför vi inte accepterar att det tillskapas möjligheter att bygga hus på höjden på vår fastighet Smörstorp 2:44, eller på nybildad fastighet avstyckad från 2:44. Skrivningen hindrar oss från att i framtiden göra någon form av avstyckning av vår fastighet. 5 P 6.5 bebyggelseområde Detaljplaneförslagets skrivning om att det inom detaljplaneområdet finns permanentbostäder, fritidshus vid Seglarvik och ett församlingshem, är felaktig. Vår fastighet är avsedd för permanentbostad, men genom Bygg- och miljönämndens graverande hantering av ärendet Smörstorp och det faktum att vi fråntogs rätten att bygga vår planerade huvudbyggnad för permanentboende, har vi idag endast ett fritidshus, avsett för uthyrning. 6 P 7.1 Bebyggelse Med hänvisning till ovanstående och den skrivning som finns i p 7, kan det juridiskt komma att tolkas som att vår fastighet är undanhållen från rättigheter enligt framlagt planförslag. 7. Avstånd till fastighetsgräns vid nybyggnation Vid olaglig bygglovshantering på den av oss ägda fastigheten Smörstorp 2:29, har byggnadsnämnden och byggnadschefen tillåtit en placering av garage i tomtgräns mot vår fastighet 2:44. Vid vår anmärkning till byggnadschefen, blev vi informerade om att det inte finns någon skrivning i gällande PBL om Samrådsredogörelse 7
avstånd till grannfastighet, annat än för friggebodar och attefallshus, och att det i övrigt var tillåtet att bygga fram till tomtgräns. Tidigare regel om 4,5 m skulle inte gälla. Garagebyggnaden på 2:45 ligger närmare vår fastighet är 4.5 meter, men inte 4.0 meter!! Vad är orsaken till att man nu inför ett nytt avståndsbegrepp? Sammanfattning Med stöd av ovanstående yrkar vi på att presenterat detaljplaneförslag dras tillbaka och att nämnden inte går vidare med att försöka lösa ett bygglov i efterhand genom att upprätta en ny detaljplan I händelse av att nämnden avser att trots detta gå vidare i detaljplaneärendet, yrkar vi på hänsyn ska tas till de beslut som togs av dåvarande nämnd 2011-06-22, 137. Vi yrkar även på att i en framtida detaljplaneändring ska hänsyn tas till vår framförda önskan att in- och utfartsväg till fastigheten Smörstorp 2:45, löses på annat sätt, så att vi inte ska behöva vara väghållare åt ägarna av 2:45. Med hänsyn till hur kommunen medvetet har saboterat vårt projekt och systematiskt gynnat ägarna av Smörstorp 2:45, samt det faktum att ägarna bröt mot skrivningen i undertecknat köpeavtal, kan det inte anses rimligt att vi ska belastas av den aktuella trafiken över vår fastighet och därtill behöva utföra t.ex. snöröjning för deras möjligheter till in och utfart. Enligt undertecknat köpekontrakt fick köparna av tomten Smörstorp 2:45 en rabatt på 600 000 kr i egenskap av gamla goda vänner och för att vi gemensamt skulle kunna utveckla området. Tyvärr fanns det inte i vår fantasi att en kommuns byggnadschef skulle kunna agera olagligt, enbart för att hjälpa enskild byggherre, med full vetskap om att byggnationen skulle förändra förutsättningarna för vårt projekt. Inte heller har vi kunnat föreställa oss att en bygg- och miljönämnd, tjänstemän inom Plan - och byggavdelningen samt ansvariga inom kommunen, skulle kunna tillåta att ett ärende som detta har kunnat få fortgå i nu ca sju år. Vi har framfört krav och önskemål om att åtgärder skull vidtas för att stoppa hanteringen och att vi skulle kunna fullfölja vårt byggprojekt. Till följd av kommunens hantering, måste vi idag konstatera att vi inte längre kan fullfölja våra planer på ett nytt hus för permanentboende på vår fastighet Smörstorp 2:44. Kommunens hantering har fått mycket allvarliga konsekvenser för såväl vår hälsa, som för våra ekonomiska möjligheter att överhuvudtaget skapa ett permanentboende på vår fastighet. Kommentar: Kommunen har tagit del av fastighetsägarnas yrkande, motivering och slutsats om att dra tillbaka upprättande av ny detaljplan. Syftet med planen är att minska de begränsningarna som finns i befintliga detaljplanen. Synen på området har förändrats med ökad byggrätt och möjlighet att stycka av till mindre fastigheter. Gällande synpunkter på avstyckning av redan bebyggda fastigheter är det möjligt att stycka av fastigheterna om så önskas efter de nya förutsättningar som detaljplaneförslaget anger. Fastigheterna som Löfstadskyrkan äger har samma förutsättningar som de andra fastigheterna förutom fritidshusen på Smörstorp 2.26. Användningen är bostäder och samlingslokal för att kunna fortsätta bedriva sina verksamheter. Felaktigheten i planbeskrivningen angående strandlinje ändras till granskningen. Gällande möjligheterna att bygga bostäder med mer varierande utformning finns inga hinder att bygga suterränghus. Föreslagen detaljplan vill inte ge olika rättigheter beroende på fastighet, eftersom det skulle kunna begränsa möjligheterna till fastighetsreglering. Kommunen önskar inte att det blir en begränsning till att endast bygga suterränghus, eftersom fastighetsägarna själva ska få en större frihet att välja utformning. Samrådsredogörelse 8
Inom detaljplaneområdet finns det permanentbostäder, fritidshus och församlingshem. Möjligheten finns att upprätta fler permanentbostäder. I nuvarande plan finns ingen begränsning på minsta avstånd till tomtgräns. Inför granskningen kommer bestämmelsen ändras till att byggnader ej får uppföras närmare fastighetsgräns mot byggbar tomt än 4,0 meter utan grannens medgivande, istället för att gälla alla fastighetsgränser. Enligt Boverkets byggregler krävs ett avstånd på 8,0 meter mellan byggnader för att inte kräva extra brandskyddsåtgärder. Ett krav på godkännande närmare gränsen ger en trygghet för grannens framtida byggåtgärder, på så sätt att man kan ordna ett gemensamt brandskydd om man vill bygga närmare. Det skulle kunna vara möjligt att istället ställa krav på brandskyddsåtgärder vid placering närmare än 4,0 meter men eftersom tomterna i området får ha en minsta areal på 1000 kvm bedöms det inte finnas behov av det. För fritidshusen på Smörstorp 2:26 är tomterna så pass små att det vore orimligt att kräva 4,0 meter. Med 1,0 meter är det ändå möjligt att klara ett rimligt brandskydd utan allt för stora insatser. Fastighetsägare Smörstorp 2:28, 2:30 och 2:32 Fastighetsägare Smörstorp 2:28, 2:30 och 2:32 kontaktade kommunen muntligen för frågor angående planbestämmelserna på samrådsförslaget på deras fastigheter. Kommentar: Information om möjligheterna att kunna stycka av fastigheterna och att använda kvartersmarken för bostäder. Arrendator på Smörstorp 2:26 En av arrendatorerna på Smörstorp 2:26 har frågor om byggrätt på fastigheten och anser att detta bör revideras. Kommentar: Inför granskningen kommer byggrätten att för fritidshusen att revideras då samrådsförslaget inte stämmer överens med befintlig byggnadsarea. Det aktuella huset är dock redan så stort som kommunen har tänkt sig tillåta bebyggelsen på fastigheten. Klara Nilsson planarkitekt Samrådsredogörelse 9
Detaljplan för Smörstorp 2:29 m.fl. i Tranås Tranås kommun, Jönköpings län Upprättad i oktober 2017, reviderad januari 2018 av Tillväxtavdelningen Dnr 2016-64 Planområde Planbeskrivning Granskningshandling Granskningstid 2018-03-05 till och med 2017-03-26 Bygg- och miljönämndens beslut om samråd 2017-10-25 Bygg- och miljönämndens beslut om granskning 2018-02-19
Smörstorp, Klunkaviken, Tranås kommun Lantmäteriets ortofoto från 2017 Planbeskrivning Granskningshandling sidan 2 av 10
PLANBESKRIVNING 1 Inledning Kommunen har ansvar för att reglera användningen av mark- och vattenområden. I processen att upprätta en detaljplan prövas platsens lämplighet. Kommunen ska i detaljplanen redovisa användning, utformning och placering av platser för allmänheten och för tomtplatser, samt bestämma utformningen av bland annat vägar, byggnader, torg och parker. Detaljplanen är också en del av kommunens verktyg för att förverkliga kortsiktiga och långsiktiga mål i översiktsplanen och den lokala byggpolitiken. När detaljplanen har vunnit laga kraft innebär det i princip en rätt att bygga enligt det som planen medger. Detaljplanen fungerar som bindande vid prövning av bygg-, mark-, och rivningslov både under och efter genomförandetiden. Vidare reglerar detaljplanen även rättigheter och skyldigheter för markägare inom planområdet. Att upprätta en detaljplan följer en process med flera väl definierade faser: samråd, granskning och antagande. Reglerna finns i plan- och bygglagen (PBL). Detaljplanen för Smörstorp 2:29 m.fl. handläggs med standardförfarande enligt PBL 2010:900. Förslaget befinner sig i granskningsskedet. Förslaget skickas till Länsstyrelsen, Lantmäterimyndigheten och sakägare som påverkas av planens genomförande. Syftet med granskningen är att samla in synpunkter på det reviderade förslaget. 2 Planhandlingar Till detaljplanen hör följande handlingar: Planbeskrivning Plankarta med bestämmelser Fastighetsförteckning Behovsbedömning 3 Planförfarande Planen handläggs med standardförfarande enligt PBL 2010:900. Standardförfarande kan tillämpas om förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande, inte är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse. Detaljplanen får inte heller antas medföra en betydande miljöpåverkan. 4 Planens syfte och bakgrund Planens syfte är att tillåta byggande av bostäder med mera varierad utformning genom att ersätta begreppet våningar med en högsta tillåten nockhöjd. Den nya planen prövar även möjligheten att bilda mindre fastigheter där också kravet på strandlinje tas bort. För fritidshusen vid Seglarvik ersätts begreppet bruttoarea med byggnadsyta, planen möjliggör att stycka av fastigheten med en minsta areal på 200 kvm. Strandskyddet upphävs för kvartersmark och del av vattenområde. Bygg och miljönämnden har lämnat planuppdrag 2016-05-18. 5 Tidigare ställningstaganden 5.1 Översiktsplan Översiktsplanen för Tranås är antagen av kommunfullmäktige 2011-06-13. Området är inte särskilt utpekat men ingår i ett område för bostäder. Ett övergripande mål är att skapa attraktiva bostäder i Tranås kommun. Möjlighet till utökat och varierat bostadsbyggande inom planområdet bedöms ha stöd i översiktsplanen. 5.2 Riksintresse Sjön Sommen är av riksintresse för naturvård, yrkesfiske och det rörliga friluftslivet. Sommen är en av Sveriges största sjöar. Riskintresset för naturvård beskriver att Sommen har mycket klart vatten av hög kvalitet. Fiskefaunan, främst beståndet av storöring och nedströms lekande insjööring, är utomordentligt värdefull. Sommen har Planbeskrivning Granskningshandling sidan 3 av 10
också i övrigt ett rikt fiskliv. I Sommen finns även flera glacialrelikter. Till miljön hör också två störningskänsliga fågelarter fiskgjuse och storlom. Bergbranterna kring sjön har förutsättningar för att hysa berguv och pilgrimsfalk. Huvudkriterier till att Sommen har riksintresset gällande det rörliga friluftslivet beror på att området har särskilt goda förutsättningar för berikande upplevelser i naturmiljöer, för friluftsaktiviteter samt vattenknutna friluftsaktiviteter berikande upplevelser. Enligt kommunens bedömning är det främsta hoten mot riksintresset är föroreningar som kan försämra vattenkvaliten samt undanträngning och störningar av känsliga naturmiljöer. Vid exploateringsärenden som berör Sommen skall en överensstämmelse med SpunS-programmet eftersträvas. 5.3 SpunS- Samlat program för ett uthålligt nyttjande av sjön Sommen Programmet som är framtaget av kommuner och Länsstyrelser runt sjön Sommen, konstaterar att tillkommande bebyggelse i första hand bör lokaliseras i närheten av befintlig bebyggelse och ta hänsyn till känsliga natur- och kulturvärden liksom allmänhetens tillgänglighet till strandområden. Programmet är positivt till ökat året runt boende kring sjön. Beträffande utökning av hamnar bör dessa i första hand lokaliseras till befintliga anläggningar. 5.4 Strandskydd För Sommen inom Jönköpings län gäller det generella strandskyddet på 100 meter. Strandskyddets syfte är att säkerställa den biologiska mångfalden, att bevara goda livsvillkor för växt- och djurlivet, samt att säkerställa allmänhetens tillträde till strandzonen. Den nya strandskyddslagen från 2009-07-01 gör att strandskyddet inträder vid upprättande av en ny detaljplan. Det generella strandskyddet är 100 meter från båda sidor om strandlinjen. För att upphäva strandskyddet måste särskilda skäl anges. Strandskyddet för Smörstorp 2:29 m.fl. upphävdes vid genomförande av gällande detaljplan från 2006. Strandskyddsområde som inträder vid upprättande av en ny detaljplan Planbeskrivning Granskningshandling sidan 4 av 10
5.5 Detaljplaner För planområdet gäller Detaljplan för Smörstorp 2:29 m.fl. i Tranås kommun laga kraft 2006-10-31, (Lantmäterinummer 0687-P321) vars genomförandetid har gått ut. Planens syfte var att möjliggöra för högre byggrätter och omvandling till standard för permanentbyggnader. Detaljplan för Smörstorp 2:29 m.fl. i Tranås kommun laga kraft 2006-10-31, (Lantmäterinummer 0687-P321) 5.6 Miljöbedömning En behovsbedömning har tagits fram för att avgöra behovet att upprätta en miljökonsekvensbeskrivning. Slutsatsen är att planförslaget inte bedöms ge upphov till betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Någon MKB enligt 4 kap 34 PBL bedöms därför inte vara nödvändig. Planbeskrivningens redovisning av miljökonsekvenser bedöms som tillräcklig. 6 Planeringsförutsättningar 6.1 Läge och avgränsning Planområdet ligger ca 4 kilometer öster om Tranås centrum, vid sjön Sommen. Planområdet omfattar ungefär 4,5 hektar (45 278 kvm) och begränsas i norr av Klunkaviken, i öster av sjön Sommen och i väster av Hättevägen och Badvägen. 6.2 Markägarförhållanden Marken inom planområdet ägs av privata fastighetsägare, Löfstadskyrkans församling och Sommens seglarsällskap. 6.3 Markanvändning Markens användning är bostäder, samlingslokal, parkering, vattenområde och naturområde. 6.4 Mark och natur Marken sluttar ner mot sjön i norr och öster. På bostadsfastigheterna finns trädgårdar med buskar och träd såsom björkar och tall. På naturområdet växer en tät blandskog med mestadels lövträd. I anslutning till bostadsfastigheterna finns tillräckliga ytor för fritid och rekreation både på sjön och i skogen. 6.5 Bebyggelseområde Inom planområdet finns permanentbostäder, fritidshus vid Seglarvik och ett församlingshem. Den äldsta byggnaden, belägen i den norra delen av planområdet, närmast Klunkaviken, är uppförd i början av 1920-talet. Övrig bebyggelse har uppförts från mitten av 1940-talet och senare. Sommens Segelsällskap är fastighetsägare till Planbeskrivning Granskningshandling sidan 5 av 10
Smörstorp 2:26 och fritidshusen arrenderas ut. Arrendetomterna är mellan 140 kvm och 560 kvm. Fritidsbebyggelse på Smörstorp 2:26 6.6 Arkeologi Inom planområdet finns inga arkeologiska objekt redovisade i fornminnesregistret. 6.7 Geoteknik Från SGU Sveriges geologiska undersökning jordartskarta är området byggt på underliggande lager av isälvssediment, grus. De geotekniska förutsättningar inom planområdet bedöms som goda. Fastigheterna är lämpliga för bostadsbebyggelse. Närheten till sjön Sommen gör att nya byggnader bör placeras på lämpligt sätt för att undvika skador vid förhöjt vattenstånd. 6.8 Förorenad mark Utanför planområdet finns ett område identifierat i Länsstyrelsens databas över förorenade områden. På fastighet Smörstorp 2:26 Hamnar fritidsbåtshamn, identifiering avslutad ingen åtgärd. 6.9 Trafik och infrastruktur Området i norr angörs via Badvägen. Smörstorp 2:29 kör ut via NATUR-området som ansluter Badvägen. Smörstorp 2:44 och 2:45 har gemensam utfart med anslutning till Badvägen i korsningen med Hättevägen. Bebyggelse i söder angörs via Hättevägen. Fritidshusen har gemensam parkering i direkt anslutning till Hättevägen. 6.10 Störningar-klubbaktivitet Planområdet gränsar till söder av Seglarvik segelsällskaps klubbstuga och båtuppställningsplatser som har viss aktivitet främst på vår och hösten. Klubben arrangerar kappseglingar och i samband med dessa skjuts med signalpistol. Klubbhuset används för olika klubbsammankomster och det förekommer även att huset hyrs ut vid fester för större sällskap. Bedömningen är att eventuella störningar som sker vid underhåll av båtar är begränsat till en kort tidsperiod att boende och verksamhet bör fungera tillsammans. 6.11 Teknisk försörjning 6.11.1 Vatten och avlopp Området är anslutet till kommunalt vatten och avlopp. 6.11.2 Dagvatten För hantering av dagvatten gäller en gemensam policy för övre Svartådalen, vilket innebär Nässjö, Aneby och Tranås kommuner. Strävan är att primärt minska tillförseln av dagvatten, därefter att åtgärda vid källan och i sista hand att rena dagvattnet. I samband med detaljplaneläggning ska alltid dagvattenhanteringen redovisas med hänsyn till omgivningspåverkan och förutsättningar för ett lokalt omhändertagande. Kommunen har inte dagvat- Planbeskrivning Granskningshandling sidan 6 av 10
tenledningar i området. Fastigheterna sluttar mot sjön Sommen där stora delar av dagvattnet rinner ner. I planområdet finns goda möjligheter att ta hand om dagvatten på egen fastighet. 6.11.3 Avfall Tranås kommun har ansvar för avfallshanteringen inom området. 6.11.4 Elkraft Området ligger inom Tranås Energis elnätsområde. 6.11.5 Optisk kabel Fastigheterna kan ansluta sig till Tranås Energis fibernät Traman. 6.12 Kommunal service Området ligger cirka 4 km från Tranås centrum. 7 Planförslag 7.1 Bebyggelse Förslaget medger byggande av friliggande (f) bostäder (B) på kvartersmark. För samtliga fastigheter förutom fritidshusen på Smörstorp 2:26 gäller en högsta nockhöjd på 8,5 meter. Byggnadsarean får vara 20 % av fastighetsarean och högst 500 kvm per fastighet (e 1 ). Byggnader får ej uppföras närmare fastighetsgräns mot byggbar tomt än 4,0 meter utan grannens medgivande (p 1 ). Med byggbar tomt menas kvartersmark med markanvändning bostäder, därmed ställs inte kravet med avstånd för byggnader vid fastighetsgräns intill allmän plats natur och vattenområde. Bestämmelsen syftar till att klara ett brandsäkert avstånd mellan byggnader på 8,0 meter. Om en granne lämnar medgivande för placering närmare än 4,0 meter kan det begränsa sina egna möjligheter att bygga i framtiden. I planförslaget tillåts uppförandet av bastu/sjöbod på 30 kvm (e 3 ). Nya fastigheter ska ha minsta areal på 1000 kvm (d 1 ). Löfstadkyrkans fastigheter Smörstorp 2:28, 2:30 och 2:32 har både användningsbestämmelse för bostäder (B) och samlingslokal (C). Planområdets södra del för fritidshusen på Smörstorp 2:26 medges en högsta nockhöjd på 4,5 meter. Största byggnadsarea är 20 % av tomtarean, högst 60 kvm på varje tomt (e 2 ). Huvudbyggnader får ej uppföras närmare tomtgräns än 1,0 meter (p 2 ). Möjligheten finns att stycka av fastigheter på Smörstorp 2:26 med en minsta areal på 200 kvm (d 2 ). 7.2 Ändrad lovplikt För fritidshusen på Smörstorp 2:26 krävs bygglov för åtgärder enligt 9 kap 4 a, b, c PBL så kallade attefallsåtgärder (a 2 ). Bygglov eller startbesked krävs inte för murar och plank upp till 1 meters höjd. Fritidshusen på Smörstorp 2:26 har en speciell karaktär med små stugor. Byggnaderna i sig är inte värdefulla utan områdets karaktär. Med attefallsreglerna som finns blir det orimliga effekter. Med en kraftig förtätning riskeras att områdets prägel försvinner. 7.3 Upphävande av strandskydd I samband med att denna detaljplan vinner laga kraft upphävs strandskyddet för kvartersmark (a 1 ) samt del av vattenområdet (W 2 ), där bryggor får uppföras för intilliggande bostadsfastigheter. Strandskyddet ligger kvar för område som planläggs som naturområde, öppet vattenområde och småbåtshamn. Området på Smörstorp 2:29, 2:43, 2:44 och 2:45 ägs av privatpersoner och är bebyggt. Markområdena kring byggnaderna är ianspråktagna genom att trädgårdar med gräsmattor har anlagts. Smörstorp 2:28, 2:30 och 2:32 tillhörande Löfstadskyrkan använts huvudsakligen som församlingshem under sommarperioden. Området kring församlingshemmet utgörs av gräsmatta och välskött naturtomt. Vid sjön finns anlagd gräsmatta, ett mindre badhus och badbrygga. På Smörstorp 2:26 tillhörande Sommens segelsällskap finns i området 12 tomter som arrenderas ut till privatpersoner. Tomterna omges av staket eller häckar. Området är bebyggt och använts som fritidshus med mindre trädgårdar. Planbeskrivning Granskningshandling sidan 7 av 10
Strandskyddet upphävs för vattenområdet (W 2 ). Särskilt skäl föreligger då det är ianspråktaget med bad- och båtbryggor. Vattenområdet som upphävs är cirka 8 meter från strandlinjen. Allmänheten kan inte beredas passage längs stranden. Den natur som finns inom området som berörs av upphävande av strandskydd består främst av klippta gräsytor och naturtomt. Marken har inga höga biologiska värden som behöver skyddas. Naturvärden som djur- och växtlivets livsvillkor bedöms inte påverkas på ett negativt eller oacceptabelt sätt av aktuell plan då området som berörs av upphävande av strandskydd redan är ianspråktaget och saknar betydande naturvärden. Särskilda skäl att upphäva strandskyddet föreligger för kvartersmark då marken redan lagligen är ianspråktagen med bebyggelse och bryggor vilket gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte (7kap 18 c 1 Miljöbalken). Område där strandsskyddet upphävs 7.4 Vattenområde I planområdet ingår vattenområde Smörstorp 2:1. Den inre delen av viken undantogs i gällande plan från båtbryggor då ställningstagande varit att denna del utgör en relativ ovanlig naturtyp för sjön Sommen. Området får i nya planen samma bestämmelse, öppet vattenområde (W). Klunkaviken kan fortsätta att nyttjas som småbåtshamn (W 1 ). I anslutning till ianspråktagen mark för bostäder får bryggor för bad och båtplats anläggas, ungefär 8 meter från strandlinjen (W 2 ). I detta vattenområde upphävs strandskyddet. Öppet vattenområde gäller även för vattenområde utanför (W 2 ). 7.5 Huvudmannaskap-allmän platsmark Generellt är kommunen inte huvudman för vägar och natur där fritidsbebyggelse som uppförts på privat mark och omvandlats. Kommunen är inte huvudman för allmän plats och har inte avsikt att bli det. För naturområdet, öppet vattenområde och småbåtshamn gäller det att fastighetsägarna håller området tillgängligt för allmänheten som ska ha möjlighet att vistas i området. Planbeskrivning Granskningshandling sidan 8 av 10
7.6 Risker 7.6.1 Radon Enligt översiktlig prognoskarta för markradonrisker sammanställd av SGU 2012 ligger planområdet inom högrisk för radon och ny bebyggelse bör därför uppföras radonskyddat. 8 Konsekvenser 8.1 Miljökonsekvenser Planen tillåter inte någon verksamhet som motverkar att miljökvalitetsmål uppnås eller medverkar till att en miljökvalitetsnorm enligt 5 kap MB överträds. Inga intresseområden vad gäller flora, fauna eller rödlistade arter finns registrerade. Planområdet omfattas inte av områdesskydd enligt miljöbalken och är inte beläget inom område som bedömts som ekologiskt särskilt känsligt i kommunens översiktsplan. 8.2 Hälsa och säkerhet Om fler fastigheter bebyggs med bostäder som planen möjliggör kommer trafiken på närliggande vägar inte att öka på ett betydande sätt som konsekvens av planen. Detta sett till de ytor som förslås för markanvändningarna och den trafiken detta bedöms kunna generera. 8.3 Bebyggelse Planen tillåter en nockhöjd på 8,5 meters nockhöjd respektive 4,5 meters nockhöjd vid fritidshusen på Smörstorp 2:26. Under förutsättningar att planen resulterar i en exploatering i form av bostäder medför genomförande av planen positiva konsekvenser genom att ett angeläget allmänt intresse (behovet av bostäder) kan tillgodoses i ett attraktivt strandnära läge. 9 Administrativa frågor 9.1 Genomförandetid Planen har en genomförandetid på 5 år från den dag planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden kan inte planen ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares bestridande annat än om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilket inte kunnat förutses vid planläggningen. 9.2 Planavgift Planavgift tas ut enligt kommunens taxa fastställd av kommunfullmäktige. 10 Genomförande 10.1 Tidplan preliminär Beslut om planuppdrag i bygg- och miljönämnden 2016-05-18 Beslut om samråd 2017-10-25 Samrådstid 2017-11-10 till 2017-12-01 Beslut om granskning 2018-02-19 Granskningstid 2018-03-05 till 2018-03-26 Beslut om antagande i BMN maj 2018 Beslutet kan vinna laga kraft 3 veckor efter att protokollet är justerat. 10.2 Genomförande Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. 10.3 Ansvarsfördelning För exploatering inom kvartersmark svarar fastighetsägarna. Planbeskrivning Granskningshandling sidan 9 av 10