Fastighetsmäklarinspektionens nyhetsbrev den 6 maj 2013 Beslut i Disciplinnämnden januari - april 2013 Detta nyhetsbrev innehåller kortfattad information om de beslut om påföljd som fattats på Disciplinnämndens sammanträden i januari, februari och april 2013 (sammanträdet i mars blev inställt). Kontakta Fastighetsmäklarinspektionen om du vill ha del av ett beslut och information om det har vunnit laga kraft eller överklagats. Antal disciplinpåföljder På årets första tre sammanträden i Disciplinnämnden har 49 ärenden varit uppe till prövning. Nämnden fattade beslutade om en återkallelse av registreringen, tio varningar med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (1995:400) samt tio varningar och tretton erinringar med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666). Resterande femton ärenden avskrevs. Beslut om återkallelse av registreringen Mäklaren hade i tre förmedlingsuppdrag åsidosatt sina skyldigheter att redovisa handpenning respektive köpeskilling till säljare. Mäklaren hade också lämnat oriktiga uppgifter om att vissa utbetalningar hade skett. I ett uppdrag hade mäklaren medverkat till en besiktningsklausul som saknade anvisning om när besiktning senast skulle ske, vilket medförde att köpet var öppet fram till tillträdet. Samma uppdrag innehöll även fler brister i journalen. Mäklaren hade tidigare blivit varnad för bristande hantering av deponerade medel. Fastighetsmäklarinspektionen bedömde att någon annan påföljd än avregistrering inte kunde komma i fråga samt att bristerna var så allvarliga att återkallelsen av registreringen skulle gälla omedelbart. Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (1995:400) Mäklaren hade på flera sätt åsidosatt sina skyldigheter mot uppdragsgivaren i samband med att denne lämnade mäklarföretaget. Fastighetsmäklarinspektionen är den statliga myndighet som registrerar och utövar tillsyn över fastighetsmäklare samt informerar om god fastighetsmäklarsed. POSTADRESS Box 17174, 104 62 Stockholm BESÖKSADRESS Sankt Paulsgatan 6 TELEFON VX 08 555 524 60 TELEFAX 08 555 524 61 E POST registrator@fmi.se WEBBPLATS www.fmi.se FMI, maj 2013 1
Mäklaren hade medverkat till att en karta, som hade kompletterats av mäklaren med vissa felaktiga uppgifter, bifogats objektbeskrivningen. Mäklaren hade inte verkat för att parterna träffade de överenskommelser som behövdes för överlåtelsen och hade upprättat handlingar med felaktigt eller bristfälligt innehåll. Mäklaren hade heller inte uppnått kundkännedom enligt penningtvättslagstiftningen beträffande köparna. Mäklaren hade angett felaktiga uppgifter i en objektsbeskrivning så att det framstod som om en båtplats tillhörde fastigheten. Mäklaren hade inte verkat för att frågan reglerades mellan parterna i köpekontraktet. Mäklaren hade medverkat till att upprätta oklara besiktningsklausuler i två köpekontrakt. Då mäklaren tidigare varnats för brister i en återgångsklausul var det med tvekan som inspektionen lät den sammantagna påföljden stanna vid en varning. I påföljden ingick även en erinran för brister i journalen med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666). Mäklaren hade ingått ett hyresavtal i en fastighet som han hade i uppdrag att förmedla och agerat till nackdel för bostadsrättsföreningen som önskade köpa fastigheten samt uppträtt som ombud i strid mot fastighetsmäklarlagen. Mäklaren hade medverkat till en oklar besiktningsklausul som bl.a. saknade anvisningar om hur och till vem en eventuell begäran om återgång skulle framföras. Två mäklare som var gifta med varandra hade medverkat till ett uppdragsavtal där båda angavs som ansvariga mäklare med ensamrätt. I ett annat uppdragsavtal hade de två mäklarna medverkat till oklarhet om vem som var ansvarig mäklare. Den ene mäklaren hade åtagit sig två förmedlingsuppdrag i den egna bostadsrättsföreningen och utfört förmedlingsåtgärderna i det ena. Den andre mäklaren hade förmedlat fyra bostadsrätter i makens bostadsrättsförening. Mäklaren hade beskrivit byggnader i objektsbeskrivningen utan att ange förutsättningarna för nyttjandet av dessa. Byggnaderna låg helt eller delvis utanför den fastighet som objektsbeskrivningen avsåg. Mäklaren hade heller inte verkat för att parternas överenskommelse om överlåtelse av byggnaderna reglerats skriftligt. Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666) Mäklaren hade upprättat en i flera avseenden oklar återgångsklausul i ett köpekontrakt avseende en fastighet. Mäklaren hade inte heller bevarat journalen. Mäklaren hade inte något skriftligt uppdragsavtal, men hade trots detta marknadsfört objektet och haft flera visningar. Vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalet hade mäklaren inte skriftligen bekräftat detta. FMI, maj 2013 2
Mäklaren hade i ett förmedlingsuppdrag åsidosatt sin omsorgsplikt vid upprättandet av ett överlåtelseavtal och brustit i sin skriftliga information om undersökningsplikten. I varningen ingick även en erinran för brister i journalen. Mäklaren hade etablerat två affärsförbindelser utan att ha uppnått kundkännedom. Skriftlig information om köparens undersökningsplikt överlämnades samma dag som köpekontraktet blev undertecknat, vilket är för sent. I påföljden ingick även en erinran för brister i journalen. Mäklaren hade inte informerat spekulanter om att en tidigare köpare inte hade beviljats medlemskap i en bostadsrättsförening beroende på att säljarens renoveringar inte hade hållit sig inom föreningens regler. Mäklaren hade i ett uppdrag inte skriftligen dokumenterat en muntlig överenskommelse mellan säljare och köpare om att tidigarelägga tillträdesdatumet, vilket motiverade en varning. I denna påföljd ingick också brister i journalen, underlåtenhet att specificera driftskostnaderna i en objektsbeskrivning samt restförda skulder med ett relativt lågt belopp som det fanns en avbetalningsplan för. Var och en av dessa förseelser hade gett grund till en erinran om de hade bedömts för sig själva. Mäklaren hade medverkat till en otydlig besiktningsklausul. I varningen ingick också en erinran för att mäklaren inte hade bevarat kopior av köparens identitetshandlingar och för brister i journalen. Mäklaren hade inte skriftligen bekräftat uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalet. I varningen ingick även en erinran för att mäklaren inte hade överlämnat journalen och anbudsförteckningen till uppdragsgivaren. Mäklaren hade genom att använda ett fotomontage i objektsbeskrivningen riskerat att vilseleda spekulanter. Köparen hade fått ett dokument som innehöll missvisande formuleringar om undersökningsplikten. I påföljden ingick även en erinran för brister i journalen. Mäklaren hade tidigare fått en varning för bristande ekonomisk redbarhet på grund av skulder. Skuldsättningen var alltjämt stor. Eftersom mäklaren arbetade aktivt för att reglera skulderna ansågs en varning vara tillräcklig. Beslut om erinran med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666) Av de tretton ärendena där mäklaren meddelades en erinran gällde tio av besluten brister som rörde skyldigheten att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en s.k. journal. Två av dessa ärenden ingick i den tematiska tillsynen om tillämpningen av nya bestämmelser i 2011 års fastighetsmäklarlag. Journaler som sakna- FMI, maj 2013 3
de anteckningar om att eller när några av följande åtgärder var genomförda i förmedlingsuppdraget fick till följd till att mäklaren meddelades en erinran. Observera att denna lista över åtgärder som Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt ska ingå i journalen inte är heltäckande, utan endast avser förhållanden som har prövats i de ärenden som omfattas av informationen i detta nyhetsbrev. Ingått uppdragsavtalet (9 första stycket fastighetsmäklarlagen, prop. 2010/11:15 s. 61). Upplyst tilltänkta säljare och köpare om eventuell sidoverksamhet och den ersättning som mäklaren fått för den (14 andra stycket fastighetsmäklarlagen). Upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen (16 första stycket fastighetsmäklarlagen). Skriftligen upplyst köparen om det ansvar denne har för att undersöka objektet (16 andra stycket fastighetsmäklarlagen). Verkat för att köparen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning av objektet (16 andra stycket fastighetsmäklarlagen). Verkat för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för en köpare (16 andra stycket fastighetsmäklarlagen). Kontrollerat förfoganderätten över objektet (17 fastighetsmäklarlagen, prop. 2010/11:15 s. 61). Kontrollerat om bostadsrätten är pantsatt (17 andra stycket fastighetsmäklarlagen). Tillhandhållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning (18 första stycket fastighetsmäklarlagen). Tillhandhållit tilltänkta köpare av en bostadsrätt årsredovisningen alternativt den ekonomiska planen (18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen). Tillhandhållit tilltänkta köpare av en bostadsrätt föreningens stadgar (18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen). Erbjudit tilltänkta köpare en skriftlig beräkning av boendekostnaderna (18 fjärde stycket fastighetsmäklarlagen). Upplyst köparen om vem som har rätt att förfoga över objektet (19 fastighetsmäklarlagen). Kontrollerat årsavgiften för en bostadsrätt i nära anslutning till kontraktsskrivningen (8 fastighetsmäklarlagen). FMI, maj 2013 4
Gått igenom köpehandlingarna med säljare respektive köpare och kommit överens med parterna om hur kontraktsskrivningen ska genomföras (8 och 21 fastighetsmäklarlagen). Upprättat ett köpekontrakt alternativt överlåtelseavtal som har undertecknats av parterna (8 och 21 fastighetsmäklarlagen). Överlämnat likvidavräkning (8 och 21 fastighetsmäklarlagen). Antecknat när förmedlingsuppdraget upphört (prop. 2010/11:15 s. 61). Dessutom har följande omständigheter legat till grund för beslut att meddela disciplinpåföljden erinran. Mäklaren hade inte antecknat i journalen att två olika tilläggsavtal mellan parterna hade upprättats sedan köpekontraktet ingåtts. I tre olika ärenden hade mäklaren underlåtit att överlämna journalen till part när uppdraget upphörde. I ytterligare ett ärende hade journalen visserligen överlämnats till parterna, men mer än sex månader efter uppdragets slutförande. Mäklaren hade i ett förmedlingsuppdrag där den första köparen hävde köpet med fortsatt förmedling till en ny köpare inte överlämnat journalen till uppdragsgivaren vid den nya köparens tillträde. Huruvida mäklaren hade överlämnat journalen till den nya köparen var inte visat i ärendet. Mäklaren hade i en objektsbeskrivning och ett faktablad angett att en uteplats hade sydvästläge och inte nordostläge. Att mäklaren hade berättat för köparen om solförhållandena och visat en ritning där uteplatsens korrekta läge kunde utläsas förändrade inte bedömningen, eftersom åtgärderna inte hade varit en tillräckligt tydlig rättelse av den felaktiga upplysningen. Mäklaren hade varken kopierat eller bevarat en kopia av uppdragsgivarens identitetshandling i enlighet med penningtvättslagstiftningen. Mäklaren hade inte utformat ersättningsvillkoren i uppdragsavtalet på ett tydligt sätt och därmed åsidosatt sin omsorgsplikt. Med vårhälsningar Thomas Carter, informationsansvarig Fastighetsmäklarinspektionen FMI, maj 2013 5