Stadslivsstrategi Alliero
Förord till rapporten WSP Analys & Strategi har på uppdrag av Sundsvalls kommun genomfört en utredning av förutsättningarna för handel och kommersiella näringar i stadsdelen Alliero. Uppdraget har haft som syfte att ge Sundsvalls kommun (och eventuella andra intressenter) stöd i planeringen och utvecklingen av stadsdelen. Uppdragets övergripande mål har varit: WSP Sverige AB 121 88 Stockholm-Globen Besök: Arenavägen 7 Tel: +46 10 722 50 00 Fax: +46 10 722 87 93 Org. nr: 556057-4880 Bedöma behovet av ny yta för handel och kommersiell service Bedöma hur ytbehovet ser ut för olika branscher (dagligvaror, sällanköpsvaror, service) Bedöma vilka lägen/sträckor i den föreslagna kvartersstrukturen som bedöms vara attraktiva för etablering av handel eller service Utredningen har genomförts av Henrik Vestin, och Daniel Mattisson, konsulter vid WSP Analys & Strategi. Stockholm, 2018
Innehåll Introduktion 4 Trender och omvärld 7 Kommunövergripande marknadsförutsättningar 16 Marknadsförutsättningar för Alliero 37 Fysisk analys av framtida struktur 47 Kommersiell strategi för Alliero 50
Introduktion
Stadsdelen Alliero Introduktion Stadsbyggnadsnämnden har beslutat om att området ska planläggas och arbetet med planen som pågår syftar till att skapa förutsättningar för bostäder och verksamheter. Området pekas ut i kommunens översiktsplan som mark som går att förtäta. Det kan handla om 400-500 bostäder i området. 5 Det aktuella området ligger mellan Emhart vid Universitetsallén och slutar vid parkeringen nedanför Folkets park. De skisser som tagits fram visar en stadsmässig byggnadsutformning i med flerfamiljshus med innergårdar. Centrum blir större och stenstans kvartersstruktur växer ut i området Alloiero/Norrmalm. För själva Folkets park-området tas ytterligare en detaljplan fram med syfte att skapa förutsättningar för bostäder. Flera nya bostadskvarter planeras längs med Universitetsallén..
Definitioner Dagligvaru-handel Dagligvaror - Livsmedel - Specialiserad livs - Systembolag - Apotek (receptfri försäljning) - Parfym & hälsokost - Tobak och tidningar 6 I figuren till höger visas vilka branscher som ingår i rapporten. Detaljhandel Detaljhandel & kommersiell service Sällanköpsvaruhandel Beklädnad - Konfektion - Skor - Väskor & accessoarer Hem- & fritidsvaror - Möbler - Heminredning - Järn- & byggvaror - Bok & papper - Cykel & sport - Leksaker - Ur, guld & optik - Foto - Radio & tv - Data & tele - Övriga sällanköpsvaror Samtliga omsättningsuppgifter är inklusive moms och i löpande priser (ej justerade för prisförändringar). Hotell & restaurang Kommersiellt boende - Hotell & vandrarhem Restaurang - Café & restaurang Kommersiell service Annan service Annan service - Hud & skönhet, t.ex. gym, skönhetssalonger & frisörer - Kulturinstitutioner, t.ex. teater, museum & biograf - Rese & turism - Övrig konsumentservice
Trender och omvärld
Inledning Det finns en mängd trender och omvärldsfaktorer som på olika nivå påverkar och omvandlar handel och kommersiella näringar. I detta avsnitt diskuteras hur e-handel och förändrade konsumtionsmönster påverkar förutsättningarna för handeln i Sundsvalls kommun. Sett i ett långt historiskt perspektiv har detaljhandeln genomgått en kontinuerlig förändring sedan de första butikerna kom i mitten av 1800-talet. Under perioden fram till idag har nya affärsmodeller utvecklats samtidigt som andra har minskat i betydelse eller förvunnit helt, se figur nedan. Milstolpar i handelns utveckling. 8 Källa: Svensk Handel (2016) Det stora detaljhandelsskiftet.
Förändrade konsumtionsbeteenden 9 De nya konsumentpreferenserna kommer att styra strukturomvandlingen av handel och därtill kopplad service och kan beskrivas på olika sätt. De kan sammanfattas i: Handla billigt ofta livsmedel eller större inköp till hem och hobby. Externa singeletableringar och volymhandelsområden står för denna handel. Handla rationellt. Inköpslistans olika poster handlas snabbt och enklast i köpcentrum. Även välsorterade stadskärnor erbjuder rationell handel. Handla upplevelser. Stadskärnans utbud är i detta fall, än så länge, unikt med sin blandning av kultur, miljö och kommersiell handel. Stadens styrka ligger i ett unikt utbud och en unik miljö. Köpcentrum försöker ta fatt i denna komparativa fördel. Handla på vägen till och från arbetet, fritidssyssla eller dylikt. Ofta ren servicehandel i anslutning till allmänna färdmedel, på bensinstationer med mera. Butikerna står för relativt små volymer totalt sett. Handla över nätet. Handla över nätet är en extrem form av att handla rationellt. Inköpsbeteendet att handla över nätet matchas endast av att handla billigt. Alla övriga beteenden tappar marknadsandelar till dessa två. Dessa huvudlinjer speglar ett rationellt, och från handelns synpunkt, realistiskt synsätt. Drivkraften för handeln är lönsamhet och handeln måste därför så nära som möjligt följa kundefterfrågan och kundbeteenden. Det kan dock i vissa delar strida mot samhällets önskemål om en god distributionsstruktur med till exempel en väl utvecklad närservice
Olika marknadsplatsers roll och funktion I en kommun finns som regel flera olika former av handelsplatser, allt ifrån enskilda butiker till köpcentrum, stadskärnor och externa handelsplatser (som till exempel Birsta). Handelsplatserna har olika innehåll och funktion. Bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum har i huvudsak en lokal marknad och utbudet är framförallt inriktat på konsumenternas dagliga behov. Köpcentrum och externa handelsplatser har ett större upptagningsområde och utbudet är varierat med både dagligvaror och sällanköpsvaror samt restaurang. Stadskärnorna har ett stort upptagningsområde och det mest kompletta utbudet med såväl handel och restaurang som hotell samt kommersiell och offentlig service. 10 Lokal Attraktionskraft (Behovstillfredsställelse) Regional Bostadsområdescentrum Stadsdelscentrum Köpcentrum/externa handelsplatser Stadskärnor
Marknadsplatsernas framtid 11 Bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum Dessa centrumtyper har under en lång haft en svag utveckling på grund av den ökande konkurrensen från stadskärnor, köpcentrum och handelsområden. I takt med ett ökat bostadsbyggande, i nya eller förtätade stadsdelar och bostadsområden, finns det behov av nya och uppdaterade centrum som kan tillgodose de boendes mest vardagliga behov. En bra dagligvarubutik fungerar som centrumets dragmotor och kompletteras ofta med kommersiell service. Sällanköpsvaruhandel förekommer i mer begränsad utsträckning eftersom det krävs ett större befolkningsunderlag för att butikerna ska vara lönsamma. De sällanköpsvarubutiker som finns är vanligtvis fristående (icke kedjeanslutna) inom beklädnad, heminredning med mera. Möbler, järn & bygg och elektronik kommer att vara fortsatt ovanliga i dessa centrumtyper. Bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum är mindre utsatta för e-handelskonkurrens än stadskärnor, köpcentrum och externhandel eftersom det främsta konkurrensmedlet inte är pris eller ett stort utbud utan närhet och god tillgänglighet. Stadskärnorna Stadskärnorna har under de senaste 15-20 åren fått en allt starkare konkurrens från externa handelsplatser och köpcentrum. Utvecklingen för handeln i stadskärnorna har också varit svag jämfört med utvecklingen i detaljhandeln som helhet. Det finns ett antal tänkbara orsaker till den svaga utvecklingen i stadskärnorna. Bland dessa kan nämnas att det är svårt att uppnå höga tillväxttal i befintligt butiksbestånd och att det generellt är svårt att skapa nya ytor i stadskärnorna. Andra faktorer är svag branschmix med tonvikt på kläder och en småskalig butiksstruktur vilket också gör det svårt att nå höga tillväxttal. De branscher som går bäst i stadskärnorna och som därmed driver en stor del av den totala utvecklingen är dagligvaror, restaurang och annan service. Sällanköpsvaruhandeln är den bransch som utvecklas svagast. Sammantaget innebär detta att branschstrukturen i stadskärnorna förändras över tid och att sällanköpsvaruhandelns andel av den totala omsättningen i stadskärnorna minskar till förmån för andra branscher. Verksamheterna i stadskärnorna är i huvudsak småskalig och de flesta butikerna återfinns i omsättningsklasserna under 20 miljoner kronor. Konkurrensen från e-handeln är större än vad den är för bostadsområdescentrum och stadsdelscentrum. Stadskärnornas främsta konkurrensmedel mot både e- handel och externhandel är ett mer komplett utbud med såväl handel och restaurang som kommersiell och offentlig service. Dessutom erbjuder stadskärnorna oftast en mer attraktiv miljö för besökaren.
Marknadsplatsernas framtid 12 Köpcentrum och externhandelsplatser Dessa centrumtyper har, förutom e-handeln, länge haft den starkaste utvecklingen i handeln. Det beror främst på att det är här det finns störst möjlighet att skapa nya ytor för butiker. Då ett stort utbud av butiker och varor och bra tillgänglighet (öppettider, gratis parkering med mera) är dessa centrumtypers främsta konkurrensmedel har de stark konkurrens från e-handeln som har ett ännu större utbud och är öppen dygnet runt. Ett motdrag från Köpcentrum och externhandelsplatser har visat sig vara att satsa mer på annat än handel, till exempel restauranger, biografer, lekland med mera, det vill säga upplevelser som konsumeras på plats och som e-handeln har svårt att erbjuda. Digitalisering och e-handel Digitaliseringen i samhället påverkar handelns affärer i dubbel mening, dels hur ett handelsföretag gör och sköter sina affärer, dels affären den fysiska butikslokalen där handeln till största del fortfarande sker. De fysiska butikerna har ett antal styrkor som visserligen utmanas av digitaliseringen, men som också kan förstärkas och bli allt viktigare i en ökande digitalisering. Digitaliseringen av de fysiska butikerna sker genom; att de blir del av e-handelns infrastruktur; konsumenters ökade användning av mobila digitala tekniker; och ett ökat inslag av digitala tekniker i butikerna. Exempel på handelns digitalisering är: E-handel. Nya betalningslösningar som minskar behovet av kontanter i handeln. Marknadsföring i digitala medier får ökad betydelse. Konsumenterna gör research på nätet och blir experter som ställer allt högre krav på butikspersonalens kunskaper.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Omsättning, mkr. Digitalisering och e-handel E-handel Omsättningen i e-handeln uppgår till 50 miljarder kronor, vilket motsvarar 7 procent av den totala detaljhandeln. I sällanköpsvaruhandeln är e-handelns andel cirka 13 procent. Tillväxten i e-handeln har under de senaste åren varit 15 procent per år, vilket kan jämföras med hela detaljhandeln som bara har vuxit med 2-4 procent per år. Under perioden 2018-2035 förväntas omsättningen i detaljhandeln växa starkt. Diagrammet visar att e-handeln förväntas växa snabbare än den fysiska handeln under perioden varför dess marknadsandel förväntas öka till omkring 15 procent av den totala handeln år 2035. 1 100 000 1 000 000 13 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Fysisk handel Ehandel (Sällanköpsvaror) Ehandel (Dagligvaror)
Digitalisering och e-handel 14 E-handelns storlek och tillväxt varierar mellan olika branscher Störst marknadsandelar inom e-handeln återfinns i branscher som böcker, elektronik samt kläder och skor. Tillväxten i dessa branscher är inte så hög eftersom de befinner sig i en mognadsfas. De branscher som växer mest är de som befinner sig i introduktions- och tillväxtfaserna, till exempel leksaker, möbler och bygghandel. Gränserna mellan e-handel och fysisk handel blir alltmer suddiga Det går inte längre att betrakta e-handel och fysisk handel som två separata och konkurrerande försäljningskanaler. Begreppet omni-channel innebär att olika försäljningskanaler ska stödja varandra eftersom konsumenterna dels inte bryr sig vilken försäljningskanal de använder, dels använder flera kanaler vid ett och samma köp. Till exempel kan omdömen samlas via sociala medier, via nätet kan det bästa priset nås och därefter inhandlas varan i den fysiska butik eller via mobiltelefonen. Konsumenter kan också klämma och känna på produkten i butiken, beställa den via butikens beställningsskärm och slutligen hämta den i sin lokala dagligvarubutik eller hos ett postombud. E-handelns mognadsfaser.
Digitalisering och e-handel 15 E-handelns påverkan på handeln i Sundsvall E-handeln är den enskilt största utmaningen för handeln i Sundsvall, liksom i de flesta andra städer. E- handelns allt större marknadsandelar drar undan köpkraft och minskar behovet av nya ytor för butiker. För Sundsvalls del finns det fortfarande, efter avdrag för e-handelns ökande marknadsandelar, utrymme för tillväxt i befintlig handel och ett visst behov av nya ytor. Det beror på att antalet invånare och konsumtionen per invånare i upptagningsområdet ökar, se mer i rapportens sista kapitel. I diagrammet till höger visas vilka antaganden om e-handelns andelar som har använts vid beräkningarna. E-handelsföretagen är i allt större utsträckning intresserade av att också exponera sitt sortiment i fysiska butiker. I framtiden bedöms också de fysiska butikerna i allt större utsträckning kunna tillgodogöra sig den omsättning som sker via nätet, varför andra parametrar en ren omsättning kan komma att utgöra grund för hyresbetalningsförmåga. E-handelns andel av total försäljning per bransch 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2016 2018 2023 2030 Beklädnad Hemutrustning Fritidsvaror Hemelektronik Källa: WSP.
Kommunövergripande marknadsförutsättningar
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Inledning I detta kapitel kartläggs och analyseras de marknadsmässiga förutsättningarna för detaljhandel i Sundsvalls kommun. Inledningsvis behandlas handelns storlek, utveckling, struktur med mera. Därefter studeras ett antal demografiska faktorer som befolkningens storlek och utveckling. Med en försäljning i total detaljhandel på närmare 8,5 miljarder kronor år 2017 placerar sig Sundsvall på fjortonde plats av Sveriges 290 kommuner. Försäljning total detaljhandel år 2017, mkr. 17 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 8 467 Källa: www.handelnisverige.se
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Historisk utveckling Total detaljhandel Detaljhandeln i Sundsvall har haft en relativt svag utveckling under perioden 2013-2017, +9 procent. Den genomsnittliga utvecklingen i riket under samma period var 12 procent. 25% Utveckling total detaljhandel år 2013-2017, kommungruppen Större städer* 18 20% 15% 10% 9% 5% 0% Källa: www.handelnisverige.se * Kommungruppen Större städer, 31 st. Stockholm Göteborg och Malmö tillhör kommungruppen Storstäder.
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Handeln är en viktig arbetsgivare särskilt för unga Butikspersonal är det enskilt vanligaste yrket bland de som arbetar i Sundsvalls kommun. Fördelat på kön ar butikspersonal det tredje vanligaste yrket bland män och det näst vanligaste yrket bland kvinnor. 3 000 Anställd dagbefolkning (antal personer) i Sundsvall per bransch 2015 19 Av det totala antalet arbetstillfällen i Sundsvalls kommun återfinns 7 procent inom detaljhandeln. Motsvarande siffra för riket som helhet är 5 procent. I kommungruppen Större städer (31 kommuner) är det endast Uddevalla och Helsingborg som har en högre andel sysselsatta i detaljhandeln. Handeln är också den enskilt största arbetsgivaren för unga. I ålderskategorin 16-24 år står handeln (detalj- och partihandel, där detaljhandeln dominerar stort) för cirka 20 procent av antalet arbetstillfällen i riket som helhet. 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1 700 1 034 1 942 135 1 242 552 1 511 255 475 1 242 Kvinnor Män Källa: SCB.
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Sundsvalls city I Sundsvalls city finns totalt drygt 100 butiker inom detaljhandeln, cirka 70 restauranger/caféer och drygt 100 butiker inom annan service, varav majoriteten är verksamma inom hud, skönhet och kroppsvård, samt 7 hotell/vandrarhem. Gallerian in: är den enda gallerian i Sundsvalls city och består av tre byggnader. Gallerian har drygt 30 hyresgäster, bland annat H&M, Åhléns och Clas Ohlson. Shoppingstråk i Sundsvalls city. 20 Källa: TenRep.
Nyckeltal för detaljhandeln i Sundsvall city Handel och kommersiell service i Sundsvalls city Handel och kommersiell service i Sundsvalls stadskärna omsatte 2 271 miljoner kronor år 2017, vilket innebär en ökning med 5,4 procent jämfört med 2016. Detaljhandeln omsatte knappt 1,2 miljarder kronor och ökade med 2,3 procent. Övrig kommersiell service ökade med 9,1 procent, främst beroende på en gynnsam utveckling i hotellnäringarna, och nådde en omsättning på knappt 1,1 miljard kronor. Under perioden 2012-2017 har den totala försäljningen i Sundsvalls stadskärna ökat från drygt 2,1 miljarder till drygt 2,2 miljarder kronor. Störst ökning återfinns i Hotell & vandrarhem samt Café & restaurang. Sällanköpsvaruhandeln är den enda bransch där försäljningen har minskat. Utvecklingen på branschnivå i Sundsvalls stadskärna liknar den i mång jämförbara städer i det avseendet att försäljningen totalt sett ökar och att sällanköpsvaruhandeln är den bransch som går svagast och i vissa fall minskar Bransch Antal butiker 2017 Antal anställda Förändring 2017 anställda 2016/17 Marknadsandel Omsättning 2017 2017 Utveckling 2016/2017 21 Totalt 309 1 476-29 2 271 5,4% Detaljhandel 119 461-39 14% 1 175 2,3% Dagligvaror 32 119 11 10% 355 3,2% Sällanköpsvaror 87 342-50 16% 820 1,9% Beklädnad 33 123-36 282 0,4% Hem- & fritidsvaror 54 219-14 538 2,7% Övrig kommersiell service 190 1 015 10 1 096 9,1% Hotell & restaurang 83 785 3 848 7,8% Hotell & vandrarhem 10 235 0 54% 287 7,5% Café & restaurang 73 550 3 47% 561 7,9% Annan service 107 230 7 34% 248 13,8% Hud, skönhet och kroppsvård 87 113 8 156 26,8% Kulturinstitutioner 1 - - - - Rese & turism 7 66-4 37 2,8% Övrig konsumentservice 12 - - - - Källa: Fastighetsägarna, Cityklimatet 2018.
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Birsta City & Birsta Köpstad Handelsområdet Birsta, som ligger knappt 1 mil norr om Sundsvalls city, är ett av landets största och attraherar kunder och besökare från ett stort omland utanför Sundsvalls kommungränser. Området består av gallerian Birsta City, med ett stadskärnelikt utbud, och volymhandelsområdet Birsta Köpstad med många stora butiker inom framförallt hem & fritid. Större aktörer i Birsta är IKEA, ICA Maxi, Willys, Coop Forum, Systembolaget, H&M, Åhléns och ÖoB. Omsättningen har under de senaste åren, från 2012-2017, ökat med 8 % samtidigt som handelsytan under samma period har ökat med 24%. 22
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Dagligvaror Dagligvaruhandeln har bra täckning i Sundsvalls kommun då det finns butiker såväl i city och i Birsta som i stadsdelar/bostadsområden och i enskilda lägen. I Sundsvalls kommun finns det totalt 16 dagligvarubutiker med en omsättning över 45 miljoner kronor. Den omsättningsnivån brukar vara en nedre gräns för en fullsortimentsbutik där konsumenten har möjlighet att göra majoriteten av sina inköp. De försäljningsmässigt största butikerna är Coop Forum och Maxi ICA i Birsta samt ICA Kvantum i Nacksta. Dagligvarubutiker i Sundsvalls kommun med omsättning över 45 mkr. Willys Birsta Oms. 120 mkr Coop Forum Birsta Oms. 120 mkr Maxi ICA Birsta Oms. 450 mkr 23 ICA Nära Stöde Oms. 49 mkr Hemköp Granlo Oms. 60mkr ICA Kvantum Nacksta Oms. 220 mkr Coop Extra Nacksta Oms. 90 mkr City Gross Oms. 120 mkr Willys Ortviken Oms. 120 mkr ICA Nära Bergsgatan Oms. 50 mkr ICA Nära Sidsjö Oms. 48 mkr ICA Supermarket Alnö Oms. 128 mkr ICA Supermarket Matfors Oms. 128 mkr ICA Kvantum Kvissleby Oms. 157mkr Källa: Marknadsguiden. ICA Supermarket Njurundabommen Oms. 103 mkr
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Sällanköpsvaror Sällanköpsvaruhandeln i övriga delar av Sundsvalls kommun Sällanköpsvaruhandeln i Sundsvalls kommun är starkt koncentrerad till Sundsvalls city och handelsområdet Birsta. Det finns därutöver ett litet kluster av butiker inom hem och fritid i Ortviken. Av övriga, cirka 20, sällanköpsvarubutiker i kommunen ligger en övervägande majoritet i orten Sundsvall och resterande i Kovland, Njurunda och Matfors. Sällanköpsvarubutiker i Sundsvalls kommun med omsättning över 4 mkr. 24 Källa: SCB, Företagsregistret.
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Marknadsandelar 25 Sundsvalls city har en marknadsandel (andel av försäljningen i hela Sundsvalls kommun) på 10 procent. Citys marknadsandel är normal jämfört med liknande städer. Birsta har en marknadsandel på 34 procent och är därmed den enskilt största handelsplatsen för dagligvaror. Över hälften (56 procent) av försäljningen i dagligvaruhandeln sker emellertid i övriga delar av kommunen, vilket är normalt då människor som regel väljer att handla i närheten av bostaden. Försäljningen i sällanköpsvaruhandeln är betydligt mer koncentrerad till de största handelsplatserna Birsta och Sundsvalls city som tillsammans står för närmare 90 procent av försäljningen i kommunen. Störst marknadsandel har Birsta, 72 procent. Anledningen till den starka koncentrationen är att människor prioriterar ett stort och varierat utbud av butiker och produkter framför närhet när de handlar sällanköpsvaror. Marknadsandel dagligvaror 2017 10% 56% 34% Sundsvalls city Birsta Övriga delar av kommunen Marknadsandel sällanköpsvaror 2017 11% 17% 72% Sundsvalls city Birsta Övriga delar av kommunen Källa: www.handelnisverige.se.
Detaljhandeln i Sundsvalls kommun Marknadsandelar I sällanköpsvaruhandelns underbranscher har Birsta högst marknadsandel i beklädnadshandeln, 59 procent. Sundsvalls city har en marknadsandel på 36 procent. Endast 5 procent av försäljningen i beklädnadshandeln sker i övriga delar av Sundsvalls kommun. I hem- och fritidsvaruhandeln dominerar Birsta med en marknadsandel på 75 procent. Sundsvalls city står för 13 procent av försäljningen och resterande 12 procent sker i övriga delar av kommunen. Marknadsandel beklädnadshandeln 2017 5% 36% 59% 26 Sundsvalls city Birsta Övriga delar av kommunen Marknadsandel hem- & fritidsvaruhandeln 2017 12% 13% 75% Sundsvalls city Birsta Övriga delar av kommunen Källa: www.handelnisverige.se.
Handeln i marknadsområdet Starka handelskommuner 27 Det finns tre starka handelsnoder som i stor utsträckning påverkar förutsättningarna för handeln i Sundsvall: Umeå i norr, Östersund i väster och Gävle i söder. Dessa fyra starka handelsstäder konkurrerar med Sundsvall om kunder som bor i mindre kommuner som till exempel Hudiksvall, Ånge och Sollefteå. Den största handelsstaden är Umeå, vilket främst beror på en stor befolkning i kommunen. Sundsvall har klart störst inflöde från omkringliggande kommuner, 2 miljarder kronor. Umeå fick en ökning av inflödet i och med etableringen av handelsområdet Söderslätt med IKEA och gallerian Avion. Handeln i Gävle omsätter knappt 1 miljard kronor mindre än handeln i Sundsvall, vilket beror på att Gävle har ett betydligt lägre inflöde av kunder från omkringliggande kommuner. Ungefärliga upptagningsområden för detaljhandeln. Omsättning och inflöde, total detaljhandel, år 2017 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 9 685 8 467 7 552 5 041 1 477 2 004 985 943 Umeå Sundsvall Gävle Östersund Källa: WSP. Omsättning Inflöde Källa: www.handelnisverige.se.
Handeln i marknadsområdet Försäljningsindex - dagligvaror 28 Försäljningsindex inom dagligvaruhandeln för Sundsvall har sedan 2010 legat stabilt runt 100. Ett index över 100 visar att det finns ett inflöde av köpkraft. Ett index under 100 visar att det finns ett utflöde av pengar till andra kommuner, det vill säga att konsumenterna handlar i andra orter än där de bor. Då vi tenderar att göra våra dagligvaruinköp i närheten av vår bostad är det ofta vanligt med ett index runt 100. Detta mönster kan även ses runt Sundsvall, där flera kommuner har ett index runt 100. Försäljningsindex 2017 Ånge 107 Ljusdal 102 Hudiksvall 102 Ragunda 101 Sundsvall 101 Kramfors 101 Sollefteå 94 Härnösand 88 Bräcke 85 Nordanstig 72 Timrå 62 Källa: www.handelnisverige.se. 100-80-99 0-79
Handeln i marknadsområdet Försäljningsindex - sällanköpsvaror Även inom sällanköpsvaruhandeln har Sundsvall ett starkt positivt försäljningsindex. Närliggande orter har alla ett negativt index, vilket indikerar att de åker till andra orter för att handla sällanköpsvaror. Då Sundsvall är den kommersiella tyngdpunkten i regionen vet vi att många invånare i de närliggande kommunerna väljer att göra sina inköp inom sällanköpsvaruhandeln i Sundsvall. 29 Försäljningsindex 2017 Sundsvall 163 Hudiksvall 83 Ljusdal 67 Härnösand 58 Sollefteå 47 Kramfors 47 Ånge 27 Bräcke 14 Timrå 13 Ragunda 12 Nordanstig 5 Källa: www.handelnisverige.se. 100-60-99 0-59
Handeln i marknadsområdet Framtida konkurrens 30 Sundsvall Birsta City planerar en ny stor utbyggnad för att klara framtidens ökade konkurrens från bland annat Umeå där IKEA öppnade år 2016. Ikea Centers, Ikea fastigheter och Coop Nord har gemensamt skickat in en begäran till Sundsvalls kommun om att ändra detaljplanen för området. Totalt handlar det om 10 000 kvadratmeter ny uthyrningsbar yta. Detaljplanen har godkänts men det saknas uppgifter om när utbyggnaden kan tänkas vara klar. Söderhamn Det har under många år funnits planer på utveckling vid handelsplatsen E-center i norra Söderhamn. Det är fortfarande mycket osäkert om någon utbyggnad kommer att bli av. Denna osäkerhet, i kombination med de begränsade handelsytor som planeras, gör att påverkan på handeln i Sundsvall bedöms som mycket liten. Hudiksvall Under 2018 öppnar Biltema i handelsområdet Hälsingeporten utanför Hudiksvall. Exempel på andra aktörer som ska etableras är Rusta, Jula, Jysk och Elgiganten. Etableringarna innebär att boende i Hudiksvall får ett större utbud på hemma plan och att utflödet av köpkraft till Sundsvall minskar något. Örnsköldsvik Öster om Örnsköldsviks centrum, längs med väg E4, finns planer på att bygga Norra Handelsområdet. Förutom att Biltema vill bygga en butik är det fortfarande oklart hur stort handelsområdet blir, vilka butiker som kommer att finnas där och när beräknas vara färdigbyggt. E-handeln Som beskrivits i kapitlet Omvärld och trender är den största framtida konkurrenten mot handeln i Sundsvall den växande e-handeln som drar undan mer köpkraft än samtliga ovan beskrivna projekt sammantaget.
Upptagningsområde 31 Upptagningsområdet är det geografiska område som handel och kommersiell service i Sundsvalls kommun i huvudsak kan locka kunder ifrån. Upptagningsområdets storlek är normalt sett starkt kopplat till utbudets storlek, det vill säga antal butiker och/eller försäljningsyta. Stora handelsplatser som exempelvis Birsta och Sundsvalls city, drar kunder från ett större geografiskt område som sträcker sig utanför kommunens gränser. Mindre handelsplatser, som mer lokala stadsdels- och bostadsområdescentrum, behöver förlita sig mycket på den lokala efterfrågan. Upptagningsområdet för dagligvaruhandel är som regel mer begränsat än det för sällanköpsvaruhandel, då människor oftast väljer att handla livsmedel i närheten av bostaden eller arbetsplatsen. Upptagningsområdet beror även på butikens storlek och omsättning. En stormarknad har exempelvis ett större upptagningsområde än en mindre allivs- eller närbutik. Vad gäller sällanköpsvaror är benägenheten att resa längre sträckor större. Upptagningsområde för sällanköpsvaruhandeln i Sundsvall utgörs av den egna kommunen samt närliggande kommuner som avståndsmässigt ligger inom cirka 90 minuters körtid från Sundsvall. Upptagningsområdet omfattar därmed, hela eller delar av, kommunerna Sundsvall, Härnösand, Kramfors, Ljusdal, Timrå, Nordanstig, Bräcke, Ånge och Ragunda. Vissa butiker i Sundsvall, till exempel IKEA, har ett ännu större upptagningsområde där bland annat Östersund och Örnsköldsvik ingår. Upptagningsområdet i dagligvaruhandeln är betydligt mindre och omfattar framförallt Sundsvall, Timrå och Nordanstig. Upptagningsområdenas storlek varierar även mellan branscher i sällanköpsvaruhandel.. Upptagningsområde för sällanköpsvaruhandeln i Sundsvalls kommun. Primärt upptagningsområde Sekundärt upptagningsområde
Demografiska marknadsförutsättningar Befolkning 32 Befolkningsstorlek År 2017 hade Sundsvall drygt 98 000 invånare, vilket motsvarar knappt 60 procent av det totala invånarantalet i hela upptagningsområdet. Bland övriga kommuner i upptagningsområdet har Hudiksvall och Härnösand störst befolkning, 37 000 respektive 25 000 invånare. Befolkningsutveckling Under perioden 2013-2017 har befolkningen i Sundsvall ökat med 2 procent. I det totala upptagningsområdet ökade befolkningen med i genomsnitt 1 procent. Bland övriga kommuner i upptagningsområdet hade Härnösand och Hudiksvall starkast befolkningsutveckling, 3 respektive 2 procent. 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 3% Befolkningsstorlek år 2017 Befolkningsutveckling 2013-2017 2% 2% 1% 1% 0% 0% 0% 0% -1% -1% Källa: SCB.
Demografiska marknadsförutsättningar Befolkning 33 Befolkningsprognos Befolkningen i Sundsvalls kommun förväntas uppgå till närmare 106 000 personer år 2035. År 2021 antas Sundsvall ha knappt 101 000 invånare. Sundsvalls tätort är med sina knappt 59 000 invånare den befolkningsmässigt största kommundelen i Sundsvalls kommun. Befolkningsutvecklingen varierar mellan kommundelarna. Stadsnära kommundelar som Alnö, Matfors och Njurunda antas stabilt växa befolkningsmässigt fram till år 2035. Mer perifera kommundelar som Indal-Liden, Njurunda glesbygd, Stöde och Sättna antas ha en relativt oförändrad befolkningsutveckling fram till 2035. Sundsvalls tätort antas fortsätta växa befolkningsmässigt och passerar 60 000 invånare under år 2023,. År 2035 förväntas Sundsvalls tätort ha närmare 62 500 invånare. Befolkningsprognos för övriga upptagningsområdet I det övriga upptagningsområdet förväntas befolkningen vara relativt oförändrad (mellan -2% och +2 %) fram till år 2035. Den enda kommun som förväntas få en tydlig befolkningsökning är Östersund, som ligger i utkanten av upptagningsområdet för handeln i Sundsvall. Nya stadsdelar/stadsutveckling i Sundsvall En stor del av befolkningsökningen i Sundsvalls kommun är kopplad till nya stadsdelar/stadsutveckling. På kommande sidor görs en genomgång av de viktigaste områdena.
Demografiska marknadsförutsättningar Nya stadsdelar/stadsutveckling i Sundsvall 34 Norra Kajen, ny stadsdel På Norra Kajen omvandlas just nu det gamla industriområdet till att bli en attraktiv stadsdel i Sundsvall. Norra Kajen blir en naturlig fortsättning på Sundsvalls stenstad. Idén med Norra Kajen är att integrera boendet med vattnet. Kvarter och vägsträckning får tydliga spår av Sundsvalls historia i form av ett strikt rutnät. När det gäller övrig bebyggelse planeras för hotell, förskolor, nöjes- och affärslokaler, och kontor. Södra Kajen, ny stadsdel Här planeras för en ny stadsdel som också blir en förlängning av Stenstan. Öster om Inre hamnen där Skanska nu bygger flerfamiljshus byter området namn till Södra kajen. Där pågår just nu ett planeringsarbete för den fortsatta utbyggnaden. Här planeras det för en ny stadsdel som knyter an till Stenstan. Södra kajen blir liksom Norra kajen ytterligare ett attraktivt bostadsområde granne med havet. I området planeras för både bostäder och verksamheter i en kvartersindelning liknande Stenstadens. Den gamla E4 kommer att byggas om och i samband med det förbättras anslutningarna till Södra kajen. Trafikverket bygger om väg 562 (gamla E4). Dessutom kommer området att vara nära kopplat till det planerade resecentrumet som ska byggas vid tågstationen. Norr Stenstan, stadsutveckling Området Norr Stenstan binder samman Norra kajen, Inre hamnen och Norrmalm med Stenstan. Området omfattar Finnkajen, Navet, Kulturmagasinet, Fisktorget och Sjögatan. Sundsvalls kommun fortsätter arbetet med att förverkliga Stadsvision Sundsvall och skapar förutsättningar för att göra stadskärnan större och tätare där stråken längs bland annat Selångersån förstärks. Kommunen värnar Stenstaden och gör vattnet tillgängligt för bostäder och aktiviteter med mera samt ökar den sammanhängande grönskan i centrum. Stadsutvecklingsprojekt i Sundsvall. Katrinehill Grönborgsområdet Alliero/Norrmalm Området vid Åkroken Lv5-området Källa: http://www.sundsvallvaxer.se/. Norr Stenstan Norra Kajen Södra Kajen
Demografiska marknadsförutsättningar Nya stadsdelar/stadsutveckling i Sundsvall 35 Alliero/Norrmalm, stadsutveckling Stadsbyggnadsnämnden har beslutat om att området ska planläggas och planprocessen som påbörjas syftar till att skapa förutsättningar för bostäder och verksamheter. Området pekas ut i kommunens översiktsplan som mark som går att förtäta. Det kan handla om 400-500 bostäder i området. Området vid Åkroken, Mittuniversitetet växer I universitetsområdet kring Åkroken/Storgatan pågår just nu ett antal projekt som bidrar till att skapa fler bostäder, förbättra grönområden och utveckla ett promenadstråk längs ån. Grönborgsområdet växer Nya lokaler har byggts för Grönborgs kreativa centrum dessutom utvecklas flera delar av hela Grönborgsområdet. Lokaler för Mittuniversitetet och Åkroken Science Park med flera har byggts samt att det finns planer för nya studentlägenheter. Lokalgator och parkering kommer också att byggas i området. En ny detaljplan tas nu fram för kvarteret Förrådet 4 och 9. Lv5-området, ny stadsdel Området vid LV5 är i kommunens översiktsplan utpekat som ett utvecklingsområde för bostäder och verksamheter. Syftet med en förtätning är också att göra området mer levande och öka dess attraktivitet. V5 blir ett attraktivt bostadsområde med småhus, mindre flerbostadshus samt större villor. En blandad bebyggelse ger en blandad befolkning och en mer levande stadsdel. Det befintliga verksamhetsområdet finns kvar och kompletteras med handel och centrumverksamhet. Detta för att skapa en levande boendemiljö och variation i området. Katrinehill Katrinehill är beläget cirka tre kilometer väster om Sundsvalls centrum, i skogen söder om Nacksta. Området gränsar till stadsdelarna Nacksta, Sallyhill och Sidsjö samt en kraftledningsgata i väster. Bebyggelsen ska vara blandad och bestå av både villor, radhus och flerbostadshus. Fullt utbyggt kan Katrinehill inrymma cirka 5 000 invånare. Njurundabommen, centrumupprustning Med ny E4 och på sikt nytt resecentrum i Njurundabommen förkortas restiderna från Njurundabommen in till centrala Sundsvall. Planprogrammet för Njurundabommens centrum omfattar bland annat ny bebyggelse på central mark, utveckling av ett nytt resecentrum och ett ökat utbud av handel och service..
Framtiden för handeln i Sundsvalls kommun 36 Växande e-handel begränsar potentialen för fysiska butiker Utvecklingspotentialen för handeln i Sundsvalls kommun som helhet begränsas av att e-handeln i framtiden kommer att dra undan allt mer köpkraft från den fysiska handeln. Den ökande konkurrensen från e-handeln kommer sannolikt att ha en större negativ inverkan på externhandeln jämfört med vad den har på Sundsvalls stadskärna och stadsdelar och bostadsområden. Det beror bland annat på att stadskärnan och stadsdelscentrumen har en större andel verksamheter inom restaurang och service. Regional konkurrens begränsar möjligheterna till inflöde av kunder från kommuner i Sundsvalls omland Den regionala konkurrensen har ökat, framförallt i och med etableringen av IKEA och gallerian Avion i Umeå. Det begränsar möjligheterna för handeln i Sundsvall att öka inflödet av kunder från omkringliggande kommuner. Detta drabbar framförallt Birsta som har ett upptagningsområde långt utanför Sundsvalls kommun, men även stadskärnan påverkas av den ökade regionala konkurrensen. Sundsvalls växande befolkning innebär behov av/potential för mer lokal handel och service Även om det inte finns utrymme för någons mer större handelsplats eller köpcentrum i Sundsvalls kommun så finns det både potential för och behov av handel och service i växande/nya stadsdelar och bostadsområden (framförallt i Sundsvalls tätort). I de flesta fall handlar det om att handel och service huvudsakligen ska stödja området i sig självt (till exempel som i Alliero). Det finns också exempel på växande/nya stadsdelar där det lokala marknadsunderlaget är så pass stort att det medger ett utbud som även kan locka kunder från ett större geografiskt område. Ett sådant exempel är Njurundabommens centrum. Utöver den handel som tillkommer finns det utrymme för en viss tillväxt i befintliga butiker, så att de kan klara ökade kostnader för till exempel hyror och löner.
Marknadsförutsättningar för Alliero
Allieros marknadsområde och konkurrens Marknadsområdet är det geografiska område som handel och kommersiell service kan locka kunder ifrån. Områdets storlek är normalt sett starkt kopplat till utbudets storlek, det vill säga antal butiker och/eller försäljningsyta. Stora handelsplatser som exempelvis Birsta och Sundsvalls city, drar kunder från ett större geografiskt område som sträcker sig utanför kommunens gränser. Mindre handelsplatser, som mer lokala stadsdels- och bostadsområdescentrum, behöver förlita sig på den lokala efterfrågan. 38 Upptagningsområdet för dagligvaruhandel är som regel mer begränsat än det för sällanköpsvaruhandel, då människor oftast väljer att handla livsmedel i närheten av bostaden eller arbetsplatsen. Upptagningsområdet beror även på butikens storlek och omsättning. Marknadsområdet för Alliero formas framförallt utifrån tre perspektiv: City Naturliga barriärer Konkurrerande handel Möjliga utbudsmix Allieros marknadsområde begränsas i första hand av Sundsvall city, som ligger endast cirka 1 kilometer bort. Alliero kan inte konkurrera med stadskärnans stora och varierade utbud. Upptagningsområdet för handel och service i Alliero utgörs därför primärt av Alliero i sig självt samt en mindre buffertzon utgörandes av det närmast liggande omlandet, se nästa sida.
Marknadsområde Marknadsområdet för Alliero sträcker sig ungefär 500 meter i alla riktningar från områdets mest centrala punkt. Marknadsområdet omfattar, förutom Alliero i sig självt, delar av Västermalm-Norrmalm. Kundunderlaget för handel och service i Alliero består främst av boende och arbetande i området. Det finns också en viss marknadspotential i form av besökare till idrottsanläggningar i området. Därutöver kan det, för vissa butiker, restauranger och service, av destinationskaraktär, finnas möjlighet att, i begränsad utsträckning, locka kunder från ett större omland. 39
Konkurrens i marknadsområdet - dagligvaror Det saknas för närvarande livsmedelsbutiker av fullsortimentskaraktär (dvs. butiker med tillräckligt stort och brett sortiment för att tillfredsställa konsumenternas vardagliga behov) i Alliero och de närmaste omgivningarna. De närmaste stora konkurrenterna finns i Sundsvall city samt i Nacksta. Coop i Granlo bedöms i huvudsak ha en lokal marknad. Den begränsade konkurrensen inom livsmedel kan betyda att det finns potential för en butik i Alliero förutsatt att det lokala marknadsunderlaget blir tillräckligt stort. Detta analyseras vidare längre fram i rapporten. Inom övrig dagligvaruhandel är Systembolaget i Sundsvalls stadskärna den största butiken. Coop 40 ICA Kvantum Coop Extra ICA Supermarket
Konkurrens i marknadsområdet sällanköpsvaror, restaurang och annan service Sundsvall city är en mycket stark konkurrent med sina cirka 120 butiker i sällanköpsvaruhandeln, cirka 70 restauranger och över 100 verksamheter inom annan service. Det stora innebär att city drar kunder från hela Sundsvalls kommun. För områden som ligger nära stadskärnan lämnas endast ett mycket begränsat utrymme för sällanköpsvaruhandel. Restauranger och service kan ha en något större potential om den lokala marknaden är tillräckligt stor. Restauranger och service gynnas också om det finns en stor dagbefolkning (arbetande) i området. 41
Marknadsunderlag (köpkraft) för handel och service i Alliero Köpkraft är det teoretiska belopp, justerat för skillnader i inkomstnivåer, befolkningen spenderar på inköp av olika varor. Befolkning år 2017. 42 I dagsläget (2017) bor det endast drygt 1 100 personer i Allieros mest primära upptagningsområde Norrmalm (161). I Centrum (162) bor drygt 5 200 personer och i Granlo (112) bor 6 400 personer. I de mer avlägsna områdena Nacksta och Södermalm (varirån handel och service i Alliero endast kan ta en mycket liten del av köpkraften) bor 4 500 respektive 6 400 personer. Potentialen för handel och service i Alliero består främst i att kunna ta en liten del av köpkraften i Norrmalm, Granlo och Centrum. Potentialen stärks genom att antalet invånare i Alliero/Norrmalm ökar. Det finns även en potential i dagbefolkningen (arbetande) i närområdet. Det är normalt restaurang som gynnas mest i och med att kundunderlaget för luncher ökar. I Norrmalm (161) arbetar cirka 3 700 personer, i Granlo endast 2-300. I centrum (151) arbetar över 11 000 personer, men de har tillgång till ett stort restaurangutbud i Centrum varför andelen som bedöms besöka Alliero bedöms som mycket begränsad. 6 386 4 551 Källa: Sundsvalls kommun. 1 117 5 254 6 386 På nästa sida redovisas hur mycket av den framtida köpkraften (boende och arbetande) som handel och service i Alliero bedöms kunna ta tillvara samt vad vilka ytor det motsvarar.
Omsättningspotential och ytbehov (ny yta) i Alliero, dagligvaror Omsättningspotential, mkr. Dagligvaruhandel, totalt 43-66 Livsmedel (matbutik/-er) 35-50 Specialiserad livs (bröd, kött etc.) 4-8 Övrig dagligvaruhandel (ej Systembolag) 4-8 Ytkrav kvm BTA, Dagligvaruhandel, totalt 1 050-1 650 Livsmedel (matbutik/-er) 550-850 Övrig dagligvaruhandel (ej Systembolag) 500-800 43 Det är förhållandevis långt från Alliero till närmaste livsmedelsbutik. För att de boende i Alliero inte ska behöva gå 500 meter eller längre för att handla mat krävs det en livsmedelsbutik i Alliero. En livsmedelsbutik stärker också Allieros attraktivitet som område att bo och arbeta i. En livsmedelsbutik i Alliero innebär även en ökad service för boende i kommande bostäder vid Folkets park samt studentbostäderna vid Mittuniversitetet. Analysen visar också att det finns utrymme för dagligvaruhandel i Alliero motsvarande en försäljning om cirka 35-50 miljoner kronor inom livsmedel (matbutik/-er) och cirka 4-8 miljoner kronor inom övrig livsmedelshandel (t.ex. brödbutik, kött, fisk etc.). Dessutom finns det utrymme för övrig dagligvaruhandel (tobak & tidningar, blommor, hälsokost och apotek) motsvarande en försäljning om cirka 4-8 miljoner kronor. Omsättningspotentialen är beräknad för år 2030, men det avgörande är när bostäderna i Alliero är inflyttade och klara, vilket kan ske både tidigare eller senare än år 2030. Givet normala krav på omsättning per kvadratmeter för olika branscher är det totala ytbehovet för dagligvaruhandel i Alliero 1 050-1 650 kvadratmeter BTA. Den totala ytan fördelas på 550-850 kvm matbutik/- er och 500-800 kvm övrig dagligvaruhandel (blommor, tobak & tidningar, bröd-,kött. fiskbutik, hälsokost, kosmetik). Ytbehovet för livsmedel (matbutik/-er) motsvarar något mindre än ytan på ICA Supermarket i Sundsvalls stadskärna
Omsättningspotential och ytbehov (ny yta) i Alliero, sällanköpsvaror Omsättningspotential, mkr. Sällanköpsvaruhandel, totalt 10-16 Beklädnad 4-6 Hem- och fritid 6-10 Ytkrav kvm BTA, Sällanköpsvaruhandel, totalt 600-800 Beklädnad 200-300 Hem- och fritid 400-500 44 Inom sällanköpsvaruhandeln begränsas potentialen för Alliero främst av hård konkurrens från Sundsvalls stadskärna och en fortsatt växande e-handel. För att locka kunder från något betydande avstånd krävs dessutom en mycket större kritisk massa (antal) butiker än vad som normalt är möjligt att uppnå i en stadsdel. Vissa typer av sällanköpsvaruhandel är också svår att lokalisera tillsammans med bostäder och arbetsplatser. Det gäller till exempel branscher som järn- och bygg, möbelhandel och hemelektronik som dels kräver stora butikslokaler och dels genererar mycket trafik (både varutransporter och kundtransporter). Dessa branscher är därför ofta lokaliserade i externhandelslägen (som Birsta) eller i bra trafiklägen i närheten av större vägar. Den totala potentialen för sällanköpsvaruhandel i Alliero bedöms motsvara en försäljning på cirka 10-16 miljoner kronor. Potentialen i beklädnadshandeln uppgår till 4-6 miljoner kronor och potentialen inom hem- och fritidsvaruhandel är 6-10 miljoner kronor. Givet normala krav på omsättning per kvadratmeter för olika branscher är det totala ytbehovet för sällanköpsvaruhandel i Alliero 600-800 kvadratmeter BTA. Den totala ytan fördelas på 200-300 beklädnadshandel och 400-500 kvm hem-och fritidsvaruhandel..
Omsättningspotential och ytbehov (ny yta) i Alliero, restaurang och café samt annan service Omsättningspotential, mkr. Restaurang och café 10-14 Annan service * *Potentialen anges endast som andel av yta för handel, se tabell till höger. Ytkrav kvm BTA, Restaurang och café 400-600 Annan service 350-550 45 Restaurang och café gynnas av att det finns många arbetande i området och potentialen. Bedömningen är att restaurang och café i Alliero kan ta tillvara köpkraft motsvarande en försäljning på 10-14 miljoner kronor. Ytbehovet för restaurang och café uppgår till 400-600 kvm. Annan service beräknas motsvara cirka 20 procent av den totala ytan för detaljhandel. För Alliero innebär det att ytbehovet för annan service uppgår till 350-600 kvm. Ytbehovet avser dock aktörer som inte kräver stora ytor, till exempel frisör, hudvård, sko- & nyckelservice, kemtvätt och mindre gym. Om ett större gym (eller annan verksamhet som kräver stor yta) etableras kan det innebära att den totala ytan för annan service blir avsevärt större.
Ytbehov (ny yta) i Alliero, sammanställning 46 Ytkrav kvm BTA, Dagligvaruhandel, totalt 1 050-1 650 Livsmedel (matbutik/-er) 550-850 Övrig dagligvaruhandel (ej Systembolag) 500-800 Sällanköpsvaruhandel, totalt 600-800 Beklädnad 200-300 Hem- och fritid 400-500 Restaurang och café 400-600 Annan service 350-500 Totalt 2 400-3 550 Den totala potentialen och ytbehovet är 2 750-3 550 kvm BTA. För att inte ta för stora risker för överetablering, som kan leda till att butiker kanske behöver stänga på grund av för låg lönsamhet, rekommenderas att dimensioneringen av ytorna håller sig i mitten eller den nedre delen av intervallet. Ytorna bedöms ändå vara tillräckliga för att stödja Alliero som en attraktiv plats för boende, arbetande och besökare. Att maximera ytorna för handel och service är således inte det viktigaste.
Fysisk analys av framtida struktur
Fysisk analys 48 Den fysiska analysen av området tar sin utgångspunkt i ett antal modeller för att bedöma stadsrummets kvaliteter. I dessa delas stadsrummet upp i noder, stråk, och mötesplatser. Noder kan sägas vara strategiska punkter i stadsrummet. Noder kan utgöras av viktiga korsningar, platser för tillfälliga trafikstopp (exempelvis busshållplatser), geografiska kluster (exempelvis köpcentrum, gatuhörnsverksamheter) av verksamheter eller områden med särskild fysisk karaktär, torg osv. Stråk är gator eller gångvägar utmed vilka besökarna vanligen rör sig samt gator som besökaren potentiellt skulle kunna röra sig längs. Utöver tidigare nämnda kan även järnvägar och kanaler räknas till stråk. Genom rörelsen utmed stråken betraktas staden och det är kring dessa som också staden är organiserad. Beroende på kvalitet och variation utmed stråken ändras besökarens sätt att nyttja dem. Stråk och noder är kopplade till varandra genom att vara varandras motsatser.
Noder Entréer, noder och mötesplatser Den starkaste noden i Alliero bedöms bli ytan där park, torg, parkering planeras. Entréer till området Det finns flera platser i den framtida stadsstrukturen där människor kan ta sig till och från området. Alliero har entréer i områdets västra, östra och södra delar. Stråk Det starkaste stråket i området är längsmed Universitetsallén. Trafik och flöden Huvudnätet i området är längsmed Universitetsallén där de största flödena finns. Plankarta - Endast arbetsmaterial Fysiska barriärer Mötesplatser Den starkaste mötesplatsen bedöms bli ytan där park, torg, parkering planeras samt sporthallen. Besökare till platsen är bland annat arbetande på Emhart och Sweco, boende, besökare till Tonhallen, Himlabadet och sporthallen samt barn och ungdomar från skolverksamheter i närheten. För Alliero finns ett antal större och mindre kommersiella barriärer. De viktigaste är vattnet samt Emharts långa byggnad längs universitetsallén. 49 E M N M E E E Entré N Nod M Mötesplats Kommersiell barriär Stråk
Kommersiell strategi för Alliero
Kommersiell strategi för Alliero 51 För att utveckla Alliero till en levande stadsdel är det viktigt att beakta ett antal faktorer. För det första måste den kommersiella strategin för området ta hänsyn till de omvärldsfaktorer som påverkar och kommer att påverka områdets framtida utveckling. Vissa av dessa är mer synliga och säkra idag, medan andra inte är lika synliga och kanske mer osäkra, exempelvis utvecklingen av diverse trender och tendenser och deras respektive framtida påverkan på området. Hur mycket handels- och serviceyta som det finns utrymme för i området samt vilken inriktning dessa bör ha står på så sätt i relation till flera variabler. Den kommersiella strategin bör även beakta de planer och dokument som finns för området, exempelvis gällande varumärkesplattform, profil och image. Att det finns en röd tråd i utvecklingsarbetet, och att denna tråd hålls igenom hela utvecklingsperioden, gör att området har en större möjlighet att lyckas och att alla intressenter rör sig mot samma slutmål Optimera läget - kommersiell logik för ett attraktivt stadsliv. Maximera flödesförutsättningarna Koncentrera etableringarna till få noder och stråk och undvik intern konkurrens Utnyttja områdets fysiska företräden
Optimera läget - Kommersiell logik för gatuplansverksamheter i Alliero 52 Den kommersiella logiken för gatuplansverksamheter i stadsdelar och bostadsområden bygger på att optimera de kommersiella förutsättningarna så långt det är möjligt, då marknadsvillkoren ofta är relativt begränsade. För att uppnå detta bör tre etableringsstrategier premieras i Alliero. 1. Maximera flödesförutsättningarna Stads- och bostadsområdeshandel styrs framförallt av en vardagslogik. De huvudsakliga inköpen av produkter och tjänster kommer att ske i en vardagskontext där ett rationellt beteende är styrande. Butiker och lokaler bör etableras i de lägen som upplevs som mest rationella för en majoritet av de besökande till stadsdelen. Dessa lägen är oftast de platser där flödet av bil/kollektivtrafik/gång- och cykeltrafik är som störst, exempelvis vid huvudinfarter eller kollektivtrafikhållplatser där stadsdelen ansluter till sin omvärld, exempelvis en torgyta. Optimerad synlighet och upplevd orienterbarhet är också viktiga aspekter att säkerställa. Etableringar längre in i området riskerar att tappa potentiella kunder, då de möjliga kunderna beroende på destination väljer alternativa och olika vägar in i området. 2. Koncentrera etableringarna till få noder och stråk och undvik intern konkurrens För att optimera flödet till en plats bör besöksanledningarna maximeras. Det innebär i praktiken att alla verksamheter som genererar besök bör koncentreras till samma plats. Genom samlokalisering stöttas ett rationellt beteende då det möjliggör att flera ärenden och behov kan uppfyllas inom samma plats eller i dess närhet. För att inte utarma marknadsunderlaget bör även valda noder vara få och inte geografiskt avskilda, genom för långa gångavstånd eller andra barriärer. 3. Utnyttja områdets fysiska företräden Utöver starka flöden och koncentration bör stadsdelens estetiska, funktionella och strukturella företräden utnyttjas. Hellre en parknära plats än en anonym gata, sträva efter etableringar längs dubbelsidigt bebyggda gator, undvika kraftiga topografiska skillnader då framförallt gående strävar efter en så plan struktur som möjligt och utnyttja solsidor samt platser som öppnar sig som torg, pocket parks och vägkorsningar.
Vilka verksamheter är generellt vanliga i stadsdelar och bostadsområdescentrum? Ett varierat utbud av service, restaurang och handel bidrar till goda urbana kvalitéer. För att säkerställa ett gott utbud av verksamheter med rätt inriktning och profil är det viktigt att arbeta med både verksamheter inom vardagsservice (friskvård, apotek etc.) och mer specifika dragare (särskilda butiker som kan attrahera människor från ett större upptagningsområde). 53 I diagrammet till vänster visas vilken typ av verksamheter som är vanligast i stadsdelar och bostadsområdescentrum. Detta ger en indikation på vilken typ av verksamheter som man kan och bör förvänta sig i ett område som Alliero. De verksamheter som är vanligast finner vi inom restaurang, sjukvård, närservice, livsmedel och frisör. Restaurang Servicebutik Övrigt Ekonomisk rådgivning Blomsterhandel Gym Bank Optiker Sjukvård Livsmedel Frisör Apotek Bibliotek Mäklare Systembolaget Begravningsbyrå En sammantagen slutsats är att detta är verksamheter som servar de boende och arbetande i deras vardag vilket stämmer väl överens med de marknadsförutsättningar som finns i Alliero.
Förslag på position och kommersiella noder och stråk i Allierio De kommersiellt mest gångbara lägena för handel och service illustreras med de streckade linjerna i bilden nedan. Området vid noden (A) är ett bra läge för en livsmedelsbutik. Butiken får ett centralt läge i Alliero, bra flöden eftersom den ligger längs huvudstråket, och möjlighet att locka kunder från Västermalm och från bostäderna norr om planområdet, vilket i sin tur skapar flöden som kan gynna annan handel och service i Alliero. Då noden också är en stark mötesplats i området lämpar den sig väl även för restaurang. Längs stråket (B) kan ytterligare verksamheter inom restaurang och service lokaliseras tillsammans med ytterligare butiker inom övrig dagligvaruhandel. Butiker i bottenvåningar längs stråket gör gatumiljön mer levande och intressant och ökar människors vilja att röra sig i området. Det kan också vara möjligt att skapa lokaler i sportarenenans/multiarenans fasad mot Universitesallén (C). Det skulle bidra till att göra stråket mer intressant och levande. 54 C A B
INNEHÅLLSKONCEPT 55 Handel Service Exempel på verksamheter Livsmedelsbutik Minilivs/7-eleven el. dyl. Tobak och tidningar Blommor Apotek Second hand Barnkläder/leksaker Heminredning/present Sport/fritid som kan utnyttja närheten till sportanläggningarna Exempel på verksamheter Koncept fokuserade på vardagsservice passar väl in i Alliero. Exempel på verksamheter inom detta område kan vara: Frisör, sko/skrädderi/kem, mäklare E-handelsrelaterade verksamheter i form av utlämning etc. Gym Friskvård t ex naprapat och sjukgymnast Hunddagis Cykelverkstad
INNEHÅLLSKONCEPT 56 Offentlig service Exempel på verksamheter För att skapa starkare flöden kan verksamheter inom offentlig service förläggas till områdets centrala nod och kommersiella tyngdpunkt. Exempel på verksamheter inom detta område kan vara. En hel del av detta finns, eller är planerat och ingår därför inte i sammanställningen av ytbehov för Alliero Skola Fritidsgård Barnomsorg Parklek Äldreboende Vårdcentral/BVC Bibliotek Tandvård Café och restaurang Exempel på verksamheter För att tillgodose invånarnas, de arbetande, och besökarnas behov av café och restaurang i området kan en eller flera mindre enheter etableras. Dessa enheter bör ha en passande profil för området och tillgodose de boende och arbetandes vardagsbehov, men bör även kunna locka besökare från andra närliggande områden samt besökare som till sporthallen. Exempel på verksamheter inom detta område kan vara: Lunchrestaurang Kvällsöppen restaurang med rättigheter Take away pizza, sushi eller annan asiatisk mat Café