Tids- och kostnadsstyrning
Kalkylsammanställning Konto 1 Markförvärv 11 Köpeskilling 12 Lagf artskostnad 19 Öv riga kostnader 2 Anslutningsavgifter 21 VA 22 El 23 Fjärrv ärme 29 Öv riga kostnader 3 Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 32 By ggnadsarbeten 33 El 34 VVS, Vent 35 Målning 36 Plåt 37 Utsättning 39 Öv riga kostnader 391 Index Mall för byggprojektkalkyl 4 Projektering, konsulter 41 Utredningar 42 Projektering 43 Kommunala av gif ter 431 By gglov 432 By gganmälan 44 By ggledning och kontroll 49 Öv riga kostnader 5 Övriga Byggherrekostnader 51 Pantbrev skostnad 52 Merv ärdesskatt 53 By ggnadskreditiv 59 Öv riga kostnader
Produktionskostnad Produktionskostnad= markkostnad + byggherrekostnad + kapitalkostnad + mervärdesskatt (bostäder) + byggkostnad
Markkostnad (1) Tomtkostnad Köpeskilling Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart Fastighetsbildning Lagfart Kostnad för detaljplan Kostnader för vägar, VA m m utanför kvartersmark Övriga tomtkostnader t ex sanering
Markkostnad (2) Anslutningsavgifter VA El / Tele Kabel TV /Bredband Fjärrvärme Trafik- eller parkeringsanläggningar Eventuellt övriga avgifter
Byggherrekostnader (1) Kontrollansvarig enligt PBL Sakkunnigutlåtanden Besiktningar Tillhandahållet material från beställaren Bidragshandlingar Konsultkostnader Byggadministration
Byggherrekostnader (2) Bygglov, bygganmälan, utsättning Nybyggnadskarta (Byggfelsförsäkring) Övriga försäkringar Marknadsföring Pantbrev Evakueringskostnader (vid ombyggnad) Tomträttsavgäld
Kapitalkostnad Finansiering under byggskedet Byggnadskreditiv
Byggkostnad Projektering Konsulter (Arkitekter, konstruktörer, VVS, Vent, El m fl) Entreprenadkostnad Byggarbeten» Utvändigt» Invändigt Markarbeten Installationer ÄTA
Exempel produktionskalkyl Aktivitet Arbete, tim Material kkr UE, kkr Markarbeten 110 10 42 Grundkonstruktion 214 85 Ytterväggar 3 046 952 Innerväggar 2 653 660 Bjälklag 2 319 590 Trappor 66 30 Huskomplettering 132 50 Undertak 122 Golvbeläggning 432 Väggbeklädnad 50 Målning 479 Rumskomplettering 250 98 Summa 8 790 2 475 1 125
Direkta kostnader Egna direkta kostnader Arbete 8 790 tim à 140:-*1,82 2 239 700 Material 2 475 000 Summa direkt material och arbete 4 714 700 Underentreprenad UE 1 125 000 Summa direkta kostnader 5 839 700 kr
Arbetsplatsomkostnader APO Organisation Allmänna arbeten - arbetsledning - Snöröjning - utsättning - Renhållning - - Arbetsbodar mm Hjälpmedel - Personalbodar - Lyftkranar - Tillfällig elförsörjning - Tillfälliga vägar - Maskiner
APO olika metoder % på de direkta kostnaderna Exempel: 25% på egna direkta kostnader Särskild utredning för varje enskilt projekt Entreprenörernas metod kräver detaljkunskap om projektet Mellanformer Exempel: kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd
Arbetsplatsomkostnader - APO Arbetsledning (AL) 8 790ptim * 30 kr/ptim = 263 700 kr Bodar, förråd (BF) 8 790ptim * 18kr/ptim = 158 220 kr Maskiner (M) (total arbets- och mtr-kostnad) 10% * 4 714 700 = 471 470 kr Övrig APO (Ö) (total arbets- och mtr-kostnad) 8% * 4 714 700 = 377 176 kr Summa APO 1 270 566 kr
Byggkostnaders sammansättning
Centraladministration, risk och vinst, Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för underentreprenad EA (8%) UEA (5%) Summa 478 821 kr 56 250 kr 535 071 kr
Byggkostnaders sammansättning
Kalkylsammanställning Konto 1 Markförvärv 11 Köpeskilling 12 Lagf artskostnad 19 Öv riga kostnader 2 Anslutningsavgifter 21 VA 22 El 23 Fjärrv ärme 29 Öv riga kostnader 3 Entreprenadkostnad 31 Markarbeten 32 By ggnadsarbeten 33 El 34 VVS, Vent 35 Målning 36 Plåt 37 Utsättning 39 Öv riga kostnader 391 Index Mall för byggprojektkalkyl 4 Projektering, konsulter 41 Utredningar 42 Projektering 43 Kommunala av gif ter 431 By gglov 432 By gganmälan 44 By ggledning och kontroll 49 Öv riga kostnader 5 Övriga Byggherrekostnader 51 Pantbrev skostnad 52 Merv ärdesskatt 53 By ggnadskreditiv 59 Öv riga kostnader
Byggnadens Livslängd Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd
Projektfinansiering Eget kapital (EK) Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK
Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån
Byggnadskreditiv Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Eventuell kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av
Fastighetslån Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider 30-50 år) Topplån (Korta löptider 5-15 år, något högre ränta än bottenlån) Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK Topplån Bottenlån 75%
Pantbrev Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom)
Förvärv av Fastighet Fastighet är fast egendom, som är upptagen eller skall upptas i fastighetsregistret såsom en självständig rättslig enhet Lös egendom är lösöre i vanlig mening samt byggnad på annans mark
Lagfart Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 4,25% på köpeskillingen (juridiska personer)
Underlag för tidiga kalkyler Kalkylunderlag Företaget och dess verksamhet Tillgänglig information om projektet Kostnadsdata Aktuell data Referensdata
Fastighetens in- och utbetalningar Betalning Engångs Periodisk In Upptagande av lån Försäljning Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering Byggproduktion
Uppdelning enligt REPAB Nivå 3 Driftkostnader Administration Fastighetsskatt Försäkring Värme El, gemensam Vatten Tillsyn och skötsel Mark Byggnad Installationer Reparationer Sophämtning Städning Underhållskostnader Underhåll av mark (tomt) Utvändigt underhåll av byggnad Invändigt underhåll av byggnad Underhåll av installationer
Grundläggande lånekonstruktioner Rakt lån Annuitetslån Serielån
Cash-Flow och nyckeltal Byggproduktion
PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser Byggproduktion
Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl Byggproduktion
Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet Byggproduktion
Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt Byggproduktion
Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post Byggproduktion
Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning Byggproduktion
Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt Byggproduktion
Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis Byggproduktion
BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar Byggproduktion
Fastighetsekonomiska Tablån + Intäkt (t.ex Hyra) +I - Drift - D - Underhåll - UH = DRIFTNETTO DN - Räntor - R - Amorteringar - Am = BETALNINGSNETTO BN
Värderingsmetoder Marknadsvärde Statistiska metoder» God tillgång på prisinformation Marknadssimulering» Knapp tillgång på prisinformation Avkastningsvärde Intäkts- och kostnadsanalyser» (alt: In- och utbetalningar)
Fastighetsvärden i företag Om fastigheten genererar ett överskott (BN, DN) Värdet relateras då till den ekonomiska avkastningen V = f (ö, dv, p) kalkylränta överskott värdeförändring
Individuellt avkastningsvärde Anpassning till subjektets förutsättningar Förvaltningskompetens Finansieringsförutsättningar Beskattning Kalkylräntenivåer
Indata till avkastningsvärdering 1. Överskott 2. Kalkylperiod 3. Restvärde 4. Kalkylränta 5. Osäkerhetsbedömningar
Avkastningsvärde, diskonteringsmetoder Utan beaktande av finansiering: Med beaktande av finansiering:
Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte Byggproduktion
Planeringsprocessen 1 Definiera målet med projektet 2 Dela upp projektet i mindre delar, WBS 3 Identifiera aktiviteter 4 Identifiera aktiviteternas inbördes beroenden 5 Tilldela aktivitetsansvar, resurser 6 Bestäm aktiviteternas varaktighet 7 Identifiera delmål, delprocessmål (milestones) 8 Analysera (tids- och resursanalys)
WBS - Work Breakdown Structure Projektets mål och avgränsningar..all the work required, and only the work required, to complete the project successfully (PMI, PMBOK)
WBS - Work Breakdown Structure Tydliggör projektets innehåll och avgränsningar Summerar tider och kostnader för olika delar Urvalsbegrepp för tidsplaner Integrerar planerings- och kostnadsfunktioner House Grounds Structure Subsystems Management Front Yard Driveway Electrical Systems HVAC
Några planeringsbegrepp... Aktivitet Händelse Beroenden Resurs Arbetsuppgift som kräver tid och resurser för att genomföras Inträffar momentant, dvs. har ingen utbredning i tiden. Kräver inga resurser. Anger aktiviteternas / händelsernas inbördes beroenden. Det som behövs för att genomföra aktiviteten (arbetskraft, maskiner..)
Varaktighet och arbete Varaktighet: (mäts ofta i dagar, veckor, månader) Kalendertiden från aktivitetens start till dess slut Arbete: (mäts ofta i timmar) Den tid varje resurs är aktiv i aktivitetens genomförande
Blocknät ("Activity on node") Blocknät sägs vara aktivitetsorienterat I blocknät finns Aktiviteter/Händelser (block) Kopplingar (pilar) A 5 veckor B 8 veckor C 6 veckor E 10 veckor D 11 veckor
Gantt-diagram
Tider beräknas med tidsanalys Aktivitet: Projekt: - Tidigaste start och slut - Total varaktighet - Senaste start och slut - Kritisk linje - Glapp/kritiska aktiviteter
Definition av glapp Totalt glapp: Den tid en aktivitet kan förskjutas utan att projektets sluttid förskjuts Fritt glapp: Den tid en aktivitet kan förskjutas utan att annan aktivitet förskjuts
Kritiska aktiviteter - Kritisk linje Kritisk aktivitet: Kritisk linje: Aktivitet utan glapp En kedja av kritiska aktiviteter från projektets start till slut Anmärkning: Om en kritisk aktivitet försenas, försenas även projektets sluttid Alla projekt har en, eller flera, kritiska linjer
Tidsanalys av blocknät Steg 1: Framlänges beräkning (tidigt start/slut) Steg 2: Baklänges beräkning (sen start/slut) 5 B 13 13 19 C 0 A 5 8 6 5 13 13 19 19 29 E 0 5 5 5 D 16 19 10 29 8 11 19