Program Projektering Produktion Förvaltning Rivning

Transkript

1 1 Program Projektering Produktion Förvaltning Rivning 2 Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd 1

2 Ombyggnad Projektering Rivning Underhåll Produktion Drift 4 2-4% 4-8 % Ca 90% Produktion Drift o Underhåll Rivning 5 Kravkällor Kunden (brukare): Funktion, inköpspris, design, service mm. Företag (byggherre): Krav på kostnader, lönsamhet, arbetsmiljö, miljö Omvärld (lagar, förordningar, normer mm): Krav på miljö, säkerhet, service 6 2

3 Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde 7 Påverkansmöjlighet Hög Påverkan på kostnader/intäkter Resursförbrukning Låg 8 Problem i projektarbetet Här ska kommunen bygga en skola för 20 miljoner Undrar vad det kommer att kosta? 9 3

4 Bedöma slutkostnaden vid beslut om investering Följa kostnadsutvecklingen under hela projektet Mäta effekten vid alternativa val Inte bara billigaste lösningen! - Beakta framtida kostnader Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram 4

5 Verklighet Kalkylmodell Marknadsbedömning Bef. Tillverkningskapacitet - framtida behov Lönsamhetskrav (kalkylränta) Kostnadsram för investering (årskostnadskalkyl) 14 Anskaffningskostnad Intäkter Försäljning/uthyrning Årskostnader Material och lön Drift och underhåll Kapitalkostnader Lönsamhetskrav Ramkostnad 5

6 Projektfinansiering Räntor Kreditiv Pantbrev Projektadministration - Projektering Byggledning och kontroll Projektörer / konsulter Bygglov, Nybyggnadskarta mm Markförvärv Kostnad för markinköp Lagfart Anslutningsavgifter Tomtanläggning Vägar och planer Trädgård Byggnad Husbyggnad El, VVS och Ventilation Konsten att hålla en låst ram genom hela projektet Successiv uppdatering av kalkyler Uppföljning av kostnader genom hela projektet Vidtagande av åtgärder vid avvikelse från ram Antal arbetsplatser Bruttoarea BTA Mängder av grova byggdelar Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Mängdberäkningens ökade detaljeringsgrad Kostnad per arbetsplats Kostnad per m2 BTA Kostnad per m2, m, st Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Kostnadsdatas ökade detaljeringsgrad 6

7 Eget kapital (EK) Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Fast kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av 7

8 Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom) Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 3,0% på köpeskillingen (juridiska personer) Investeringskostnad (projektkostnad) Årskostnad Drift Underhåll Kapitalkostnad Räntor Amorteringar 24 8

9 Markförvärv Anslutningsavgifter Entreprenadkostnad Projektering, konsulter Inredning, utrustning Övriga byggherrekostnader Kreditivräntor Kommunala avgifter ( bygglov, nybyggnadskarta mm) Pantbrev Oförutsett Moms 25 Aktuell data - Aktuella pris- och kostnadsuppgifter Referensdata - Kostnadsdata från genomförda projekt referensprojekt 26 1 Generella referensdata utan anknytning till specifikt objekt Ex. kostnad för byggnadsarbeten vid kontorsbygge 8 700kr/m2 - Begränsad koppling mellan kostnad - kvantitet - kvalitet 2 Referensdata från speciellt angivet objekt - möjlighet till okulärbesiktning Ex. Henryssons verkstad i Eslöv byggkostnad : 9 300kr/m2 - Kvalitet kan delvis kontrolleras 27 9

10 Byggnadsarea BYA den area som en byggnad upptar på marken Bruttoarea BTA area av våningsplan begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida Bruksarea BRA area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida Bostadsarea BOA (LOA - lokalarea) bruksarea för boutrymme (ovan mark) Biarea BIA (BRA = BIA + BOA) bruksarea för biutrymmen, t.ex. lägenhetsförråd Öppenarea - OPA Area av helt eller delvis öppna delar i anslutning till byggnad tex balkong, loftgång, taktäckt uteplats, öppet garage mm. 28 Exempel Referensobjekt kalkyldatum Datum för kalkyl Skilj på index (konstaterad inflation) och förväntad kostnadsutveckling Tid Index Förväntad inflation

11 Det finns två helt olika sätt att hantera risker som finns i och med att alla projekt kännetecknas av osäkerheter: Det vanligaste tillvägagångssättet är att lägga på en buffert för oförutsett - kanske 5 eller 10 procent Ett annat sätt är att bedöma den mest troliga, optimistiska och pessimistiska bedömningen Förfrågnings-underlag Aktivitetsindelning Mängdberäkning Offertförfrågan material och UE Produktionskalkyl Egen mtrl-prisbank Prissättning material och UE Tidsättning eget direkt arbete Produktionsdatabank Arbetskostnad APO-kostnad Mtrlkostn. UEkostn. Arbetsplatsens självkostnad Centraladmin. risk och vinst Marknads - faktorer Anbud 11

12 Förfrågnings-underlag Aktivitetsindelning Mängdberäkning Tidsättning eget direkt arbete Offertförfrågan material och UE Produktionsdatabank Egen mtrl-prisbank Prissättning material och UE Arbetskostnad APO-kostnad Mtrlkostn. UEkostn. Arbetsplatsens självkostnad Centraladmin. risk och vinst Marknads - faktorer Anbud Mängdning Kostnadsdata material Tidsdata byggmetod Kostnadsdata underentreprenad Underlag för mängdning: AF-del Ev mängdförteckningar Beskrivningar (bygg-, mark-, rums-, VS, VA, vent, el, styr, mm) Ritningar (A, K, Mark, VS, VA, El, Styr, Vent, TrädgårdsA, mm) Övriga handlingar (geotekniskt utlåtande mm) 12

13 Kostnadsdata Egna referenser / avtal med leverantör Förfrågan materialleverantör Generella kalkylverk Tidsdata Egna referenser Generella kalkylverk Direkta byggkostnader Mängdbara byggdelar och komponenter Metodval Materialinköp Egen arbetskraft Upphandling av underentreprenörer Gemensamma kostnader Driftmaterial Maskiner Arbetsledning och platsadministration 13

14 Anbud (Generalentreprenad) Arvode EA (entreprenör) Underentreprenörer Arbetsplatsenssjälvkostnad Arbete Risk och vinst Centraladministration Arbetsplatsen omkostnader APO Material Direkta kostnader Innervägg 220 m2, 2,5m hög (20 st dörrar på vardera 2 m2) 13 mm gipsskiva 45 * 95 träregel, c 600 mm 30 mm mineralullsisolering 13 mm gipsskiva Objekt: Elisabet, Lund INNERVÄGGAR Mängd Enh INNERVÄGG TYP IV 12 Arbete Åtg. Material h/enh Ptim tal à-kost kronor 45x95 reglar 534 m 13 gipsskiva 360 m2 30 mineralull 180 m2 14

15 Vid kalkylering används drifttiden Normal tidåtgång för ett arbetsmoment inklusive avbrott kortare än 1 timma Inkörningstal, inlärningskurva Arbetsplatstid Driftavbrottstid Metodtid Drifttid Totaltid Objekt: Elisabet, Lund INNERVÄGGAR Mängd Enh INNERVÄGG TYP IV 12 Arbete Åtg. Material h/enh Ptim tal à-kost kronor 45x95 reglar 534 m 13 gipsskiva 360 m2 30 mineralull 180 m2 0,08 0,18 0, ,10 1,05 9,00 13, ,05 7, Ptim Kr Organisation Allmänna arbeten - arbetsledning - Snöröjning - utsättning - Renhållning - - Arbetsbodar mm Hjälpmedel - Personalbodar - Lyftkranar - Tillfällig elförsörjning - Tillfälliga vägar - Maskiner 15

16 % på de direkta kostnaderna Exempel: 25% på egna direkta kostnader Särskild utredning för varje enskilt projekt Entreprenörernas metod kräver detaljkunskap om projektet Mellanformer Exempel: kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd Exempel : APO: 25% på material och arbete Material kr Arbete 122ptim *140kr/tim * 73% pålägg i soc. avg. mm = APO = 0,25 * ( ) = kr Alla kostnader som uppstår på arbetsplatsen Direkta kostnader + APO Material kr Arbete kr APO kr UE kr (tomrör el) Arbetsplatsens självkostnad kr eller 234 kr/m2 vägg 16

17 Kostnader i företaget som uppstår utanför arbetsplatsen, samt risk och vinst Centraladministration Distrikt- och huvudkontor Personalutbildning Risk + vinst Exempel: Material Arbete UE APO EA 8% EAU 5% Summa eller 265 kr/m2 Aktivitet Arbete, tim Material kkr UE, kkr Markarbeten Grundkonstruktion Ytterväggar Innerväggar Bjälklag Trappor Huskomplettering Undertak 122 Golvbeläggning 432 Väggbeklädnad 50 Målning 479 Rumskomplettering Summa Egna direkta kostnader Arbete tim à 240: Material Summa direkt material och arbete Underentreprenad UE Summa direkta kostnader kr 17

18 Arbetsledning (AL) 8 790ptim * 30 kr/ptim = kr Bodar, förråd (BF) 8 790ptim * 18kr/ptim = kr Maskiner (M) (total arbets- och mtr-kostnad) 10% * = kr Övrig APO (Ö) (total arbets- och mtr-kostnad) 8% * = kr Summa APO kr Anbud (Generalentreprenad) Arvode EA (entreprenör) Arbetsplatsenssjälvkostnad Arbete kr Risk och vinst Centraladministration APO kr Material kr Underentreprenör er kr Direkta kostnader Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för underentreprenad EA (8%) kr UEA (5%) kr Summa kr TOTALT: = kr 18

19 YV 21 Moment Mängd Enhet ptim/ ptim/ spill Mtrl Mtrl UE/ UE enh (h) pris (kr) enhet (kr) Fasadställning 1 m2 50,00 50,00 22 lockpanel 1 m2 0,70 0,70 1,05 55,15 57,91 38x50 reglar c600 3 m 0,03 0,09 1,05 3,65 11,50 13 asfaboard 1 m2 0,14 0,14 1,05 11,20 11,76 95 mineralull 1 m2 0,08 0,08 1,05 19,65 20,63 45x95 reglar c600 3,5 m 0,08 0,28 1,05 7,60 27,93 0,2 plastfolie 1 m2 0,05 0,05 1,05 3,90 4,10 13 gipsskiva 1 m2 0,18 0,18 1,10 17,15 18,87 1,52 152,69 50,00 Materialkostnad 153 Arbetskostnad: 86 kr * 182% *1,52tim 238 UE 50 Direkta kostnader 441 APO: Arbetsledning 30kr * 1,52tim 46 Bodar, förråd 18 kr * 1,52 tim 27 Maskiner,övrigt (8+10%)*(Mtrl+arb) 70 Delsumma APO 143 EA 8%*(Σ APO+Dir. mtrl. och arbete) 43 EAU 5%*ΣUE 3 Delsumma EA (Entreprenörarvoden) 49 Byggdelspris kr/m2 633 Byggdel Mängd o enhet Åtgångstal spill Kostnad per enhet resp. totalt Persontimmar per enhet resp. totalt Komponent Kostnad arbete per enhet resp. totalt Kostnad UE per enhet resp. totalt 19